4A_409/2022 - 2023-09-19 - Droit des contrats - Anfangsmietzins (Art. 269 und 269a OR), Mietzinserhöhung (Art. 269d OR); Mietzinsreduktion (Art. 270a OR),

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 409/2022

Urteil vom 19. September 2023

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Jametti, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Hohl, Kiss,
Bundesrichter Rüedi,
Bundesrichterin May Canellas,
Gerichtsschreiber Luczak.

Verfahrensbeteiligte
1. A.________,
2. B.________,
3. C.________,
4. a) D.________, und
b) E.________,
5. a) F.F.________, und
b) G.F.________,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Patrik Gruber,
Beschwerdeführer,

gegen

G.________ Vorsorge (ehemals H.________ Vorsorgestiftung),
vertreten durch Rechtsa nwalt Michael Lauper, Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Anfangsmietzins (Art. 269 und 269a OR), Mietzinserhöhung (Art. 269d OR); Mietzinsreduktion (Art. 270a OR),

Beschwerde gegen die Urteile vom 10. Juli 2012
(102 2012-86) und vom 16. August 2022 (102 2021 181) des Kantonsgerichts Freiburg, II. Zivilappellationshof.

Sachverhalt:

A.

A.a. Die H.________ Vorsorgestiftung war Eigentümerin der Liegenschaften X.________ 17/19 und 27 in U.________. Ihre Aktiven und Passiven gingen gemäss Fusionsvertrag vom 30. Mai 2017 an die Stiftung G.________ Vorsorge (Vermieterin).

A.b. B.________ ist gemäss Vertrag vom 24. Januar 1994 Mieterin einer 2-Zimmer-Wohnung in der X.________ 19.
A.________ ist gemäss Vertrag vom 9. Januar 1989 Mieter einer 2-Zimmer-Wohnung in der X.________ 19.
C.________ ist gemäss Vertrag vom 9. Januar 2007 Mieter einer 1-Zimmer-Wohnung in der X.________ 19.
D.________ und E.________ sind gemäss Vertrag vom 30. September 2010 Mieter einer 4.5-Zimmer-Wohnung in der X.________ 27.
F.F.________ und G.F.________ sind gemäss Vertrag vom 16. August 2010 Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung in der X.________ 17.

A.c. Mit Formular vom 7. Juni 2011 zeigte die Vermieterin sämtlichen Mietern eine Mietzinserhöhung per 1. Oktober 2011 an. Dies fochten die Mieter an. Die Schlichtungsverhandlung vom 5. September 2011 blieb ohne Erfolg.

B.
Am 7. Oktober 2011 klagte die Vermieterin beim Mietgericht des Sense- und Seebezirks.

B.a. Die Vermieterin beantragte primär, die Protokolle über die Schlichtungsverhandlung zurückzuweisen und die Schlichtungsstelle anzuhalten, gesetzeskonforme Klagebewilligungen auszustellen. Das Mietgericht beschränkte das Verfahren auf die Rechtzeitigkeit der Klage und die Frage, ob die Schlichtungsverhandlung rechtskonform durchgeführt worden sei. Bei diesen Fragen handle es sich um Prozessvoraussetzungen. Allenfalls könnte auf die Klage nicht eingetreten werden. Es erliess am 15. März 2012 einen Zwischenentscheid, mit dem es die Anträge der Parteien abwies und auf die Klage eintrat. Es erachtete diese als rechtzeitig und hielt zur Frage, ob die Schlichtungsverhandlung rechtskonform durchgeführt worden sei, fest, zwar sei nicht die Vermieterin, sondern lediglich deren Liegenschaftsverwalterin zur Schlichtungsverhandlung vorgeladen worden und an dieser tatsächlich anwesend gewesen. Es erachtete eine Rückweisung an die Schlichtungsbehörde aber als nicht sinnvoll und überspitzt formalistisch. Die Mieter erhoben gegen den Entscheid des Mietgerichts Berufung, die das Kantonsgericht Freiburg am 10. Juli 2012 abwies.
Auf die dagegen gerichtete Beschwerde in Zivilsachen trat das Bundesgericht nicht ein, weil die Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG nicht erfüllt waren (Urteil 4A 523/2012 vom 3. Oktober 2012).

B.b. Nach anderen prozessualen Weiterungen (das Verfahren wurde etwa mit Blick auf ein anderes Verfahren zeitweise sistiert), erhoben die Mieter am 16. Oktober 2017 mit der Klageantwort Widerklage, mit der sie diverse Mietzinsherabsetzungsbegehren stellten und zum Teil eine gerichtliche Festsetzung des Anfangsmietzinses verlangten.

B.c. Am 6. September 2021 erging das Urteil des Mietgerichts, das die Klage der Vermieterin und die Widerklagen der Mieter teilweise guthiess. Es bestimmte den Anfangsmietzins für D.________ und E.________, C.________ sowie F.F.________ und G.F.________. Sodann stellte es fest, dass die Mietzinserhöhungen vom 7. Juni 2011 rechtmässig seien und fixierte die Mietzinse per 1. Oktober 2011. Schliesslich entschied es über die Herabsetzung von Mietzinsen an diversen Daten. Die Gerichtskosten auferlegte es den Parteien je zur Hälfte und schlug die Parteikosten wett.

B.d. Dagegen erhoben die Mieter Berufung und die Vermieterin Anschlussberufung.
Am 16. August 2022 hiess das Kantonsgericht Freiburg die Berufung und die Anschlussberufung teilweise gut.
Was die Anfangsmietzinse betrifft, trat es auf die Begehren von C.________, von D.________ und E.________ sowie von F.F.________ und G.F.________ nicht ein. Die diesbezüglichen mietgerichtlichen Anordnungen zum Anfangsmietzins hob es ersatzlos auf.
Das Kantonsgericht bestätigte, dass die Mietzinserhöhungen gemäss Formularmitteilungen vom 7. Juni 2011 rechtmässig erfolgt seien. Es bestimmte die Nettomietzinse per 1. Oktober 2011 für D.________ und E.________ auf Fr. 1'480.-- zuzüglich Akonto für Heiz- und Nebenkosten von Fr. 250.--, für B.________ auf Fr. 883.-- zuzüglich Akonto für Heiz- und Nebenkosten von Fr. 185.--, für C.________ auf Fr. 607.-- zuzüglich Akonto für Heiz- und Nebenkosten von Fr. 170.--, für A.________ auf Fr. 883.-- zuzüglich Akonto für Heiz- und Nebenkosten von Fr. 270.-- und für F.F.________ und G.F.________ auf Fr. 1'675.-- zuzüglich Akonto für Heiz- und Nebenkosten von Fr. 275.--.
Schliesslich stellte das Kantonsgericht fest, dass der Nettomietzins von D.________ und E.________ per 1. November 2012 Fr. 1'395.-- beträgt, per 1. Februar 2014 Fr. 1'352.-- und per 1. Oktober 2015 Fr. 1'308.--; dass der Nettomietzins von B.________ per 1. November 2012 Fr. 832.-- beträgt, per 1. Mai 2014 Fr. 806.--, per 1. November 2015 Fr. 780.--, per 1. November 2017 Fr. 758.-- und per 1. November 2020 Fr. 737.--; dass der Nettomietzins von A.________ per 1. November 2012 Fr. 832.-- beträgt, per 1. Mai 2014 Fr. 806.--, per 1. November 2015 Fr. 780.--, per 1. November 2017 Fr. 758.-- und per 1. November 2020 Fr. 737.-- und dass der Nettomietzins von F.F.________ und G.F.________ per 1. November 2012 Fr. 1'579.-- und per 1. Februar 2014 Fr. 1'530.-- beträgt.
Die Gerichtskosten für das Verfahren vor Mietgericht auferlegte es zu einem Drittel der Vermieterin und zu zwei Dritteln den Mietern. Nach dem gleichen Verteilschlüssel sprach es für das Verfahren vor Mietgericht die Parteientschädigungen zu. Im Übrigen bestätigte es das mietgerichtliche Urteil. Die Kosten des Berufungsverfahrens auferlegte es den Mietern und sprach der Vermieterin eine Parteientschädigung zu.

C.

C.a. Die Mieter beantragen mit Beschwerde in Zivilsachen, die kantonsgerichtlichen Urteile vom 10. Juli 2012 und 16. August 2022 seien aufzuheben. Die Klage vom 7. Oktober 2011 sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Widerklagen vom 16. Oktober 2017 seien gutzuheissen. Die Gerichts- und Parteikosten für die kantonalen Verfahren seien der Vermieterin aufzuerlegen.
D.________ und E.________ beantragen, ihr Anfangsmietzins sei gerichtlich festzusetzen und die Vermieterin sei zur Rückerstattung zu viel bezahlter Mietzinse zu verpflichten. Ihr Mietzins sei ab 1. Oktober 2011 um 5,04 % herabzusetzen, ab 1. November 2012 um weitere 6,19 %, ab 1. Februar 2014 um weitere 3,1 % und ab 1. Oktober 2015 um weitere 3,14 %. Unter Vorbehalt der gerichtlichen Festsetzung des Anfangsmietzinses sei die Vermieterin zu verpflichten, ihnen Fr. 9'612.-- zu bezahlen.
F.F.________ und G.F.________ stellen im Wesentlichen dieselben Anträge mit Ausnahme der Herabsetzung ab 1. Oktober 2015, und sie verlangen von der Vermieterin unter Vorbehalt der gerichtlichen Festsetzung des Anfangsmietzinses lediglich Fr. 4'533.--.
A.________ beantragt, sein Mietzins sei ab 1. Oktober 2011 um Fr. 20.98 auf Fr. 503.-- herabzusetzen, ab 1. November 2012 um Fr. 31.15 auf Fr. 471.90 [sic], ab 1. Mai 2014 um Fr. 14.65 auf Fr. 457.20, ab 1. November 2015 um Fr. 14.37 auf Fr. 442.85, ab 1. November 2017 um Fr. 13.23 auf Fr. 429.60 und ab 1. November 2020 um Fr. 11.15 auf Fr. 418.50 [sic]. Die Vermieterin sei zu verpflichten, ihm zu viel bezahlte Mietzinse von Fr. 9'141.-- zu erstatten.
B.________ beantragt, ihr Mietzins sei ab 1. Oktober 2011 um Fr. 120.17 auf Fr. 386.83 herabzusetzen, ab 1. November 2012 um Fr. 23.96 auf Fr. 362.87, ab 1. Mai 2014 um Fr. 11.26 auf Fr. 351.60, ab 1. November 2015 um Fr. 11.05 auf Fr. 340.55, ab 1. November 2017 um Fr. 10.18 auf Fr. 330.40 und ab 1. November 2020 um Fr. 8.60 auf Fr. 321.80. Die Vermieterin sei zu verpflichten, ihr zu viel bezahlte Mietzinse von Fr. 19'618.-- zu erstatten. B.________ ersucht mit separater Eingabe um unentgeltliche Rechtspflege und Rechtsverbeiständung für das Verfahren vor Bundesgericht.
C.________ beantragt, sein Anfangsmietzins sei gerichtlich festzusetzen und die Vermieterin sei zur Rückerstattung zu viel bezahlter Mietzinse zu verpflichten. Sein Mietzins sei ab 1. Oktober 2011 um 1,16 % herabzusetzen, ab 1. November 2012 um weitere 6,19 %, ab 1. Februar 2014 um weitere 3,1 %, ab 1. Oktober 2015 um weitere 3,14 % herabzusetzen, ab 1. Oktober 2017 um weitere 2,99 % herabzusetzen und ab 1. Juli 2020 um 2.6 % herabzusetzen. Unter Vorbehalt der gerichtlichen Festsetzung des Anfangsmietzinses sei die Vermieterin zu verpflichten, ihm zu viel bezahlte Mietzinse von Fr. 7'532.-- zu erstatten.

C.b. Das Kantonsgericht verzichtet auf eine Vernehmlassung. Die Vermieterin trägt auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde an, soweit darauf einzutreten sei.

C.c. Die Mieter haben unaufgefordert eine Beschwerdereplik eingereicht.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 145 I 121 E. 1; 143 III 140 E. 1).

1.1. Selbstständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide gemäss Art. 93 BGG können beim Bundesgericht angefochten werden, wenn die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind. Ist die Beschwerde nach Art. 93 Abs. 1 oder 2 BGG nicht zulässig oder wurde von ihr kein Gebrauch gemacht, so sind die betreffenden Vor- und Zwischenentscheide durch Beschwerde gegen den Endentscheid anfechtbar, soweit sie sich auf dessen Inhalt auswirken (Art. 93 Abs. 3 BGG). Gegen selbstständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide über die Zuständigkeit und über Ausstandsbegehren ist dagegen zwingend sogleich vorzugehen (Art. 92 BGG). Diese Entscheide können später nicht mehr angefochten werden (Art. 92 Abs. 2 BGG). Der Zuständigkeitsbegriff nach Art. 92 BGG umfasst alle bundesrechtlichen Verfahrensbestimmungen, welche die Zulässigkeit eines Rechtsweges oder die Zuständigkeit eines Rechtspflegeorgans zum Gegenstand haben (BGE 138 III 558 E. 1.3; 123 III 67 E. 1a). Nach dem Gesagten können die Beschwerdeführer das vorinstanzliche Urteil vom 10. Juli 2012 anfechten, soweit es sich auf den Inhalt des Urteils vom 16. August 2022 auswirkt und nicht die Zuständigkeit oder ein Ausstandsbegehren betrifft.

1.2. Nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG beträgt der Mindeststreitwert für vermögensrechtliche Angelegenheiten mietrechtlicher Natur Fr. 15'000.--. Das vorinstanzliche Urteil vom 16. August 2022 stellt einen Endentscheid dar. Bei diesen bestimmt sich der Streitwert nach den Begehren, die vor der Vorinstanz streitig geblieben waren (Art. 51 Abs. 1 lit. a BGG).
Als Wert wiederkehrender Nutzungen oder Leistungen gilt dabei der Kapitalwert. Bei ungewisser oder unbeschränkter Dauer gilt als Kapitalwert der zwanzigfache Betrag der einjährigen Nutzung oder Leistung (Art. 51 Abs. 4 BGG). Der Kapitalwert deckt die Zeit von der Klageerhebung in die Zukunft ab, sofern das Mietverhältnis wie vorliegend für gewisse Beschwerdeführer fortdauert. Wird überdies die Rückerstattung zu viel bezahlter Beträge verlangt, zielt dies auf die Vergangenheit und damit auf eine andere Zeitspanne, weshalb der Wert dieses Begehrens zum zukünftigen Interessenwert der wiederkehrenden Leistung hinzuzuzählen ist. Der Streitwert ist jedenfalls in Bezug auf die beiden Beschwerdeführer, welche die Rechtsbegehren im Berufungsverfahren vollständig beziffert haben (vgl. dazu E. 5 hiernach), höher als Fr. 15'000.--, so dass die Beschwerde in Zivilsachen offensteht, dies auch für die übrigen Streitgenossen (Art. 52 BGG).

1.3. Die Beschwerdeschrift hat ein Rechtsbegehren zu enthalten (Art. 42 Abs. 1 BGG).

1.3.1. Da die Beschwerde in Zivilsachen ein reformatorisches Rechtsmittel ist (Art. 107 Abs. 2 BGG), darf sich die beschwerdeführende Partei grundsätzlich nicht darauf beschränken, die Aufhebung des angefochtenen Entscheids zu beantragen, sondern muss einen Antrag in der Sache stellen. Im Falle von Geldforderungen sind die Anträge zu beziffern (BGE 143 III 111 E. 1.2 mit Hinweis).

1.3.2. Damit fragt sich, ob vor Bundesgericht die Anträge, den Anfangsmietzins gerichtlich festzusetzen, hinreichend beziffert sind, und zwar unabhängig von der mit der Beschwerde aufgeworfenen Frage, ob die Vorinstanz zu Unrecht davon ausgegangen ist, entsprechende Anträge hätten in der Widerklage beziffert werden müssen (vgl. hierzu E. 5 hiernach). Denn vor Bundesgericht stellt sich die Frage in einem anderen Zusammenhang, indem es nicht um die erstmalige Bezifferung bei (Wider-) Klageeinreichung geht. Das Mietgericht hat (im Gegensatz zur Vorinstanz) die unbezifferten Anträge nicht für ungenügend erachtet, sondern die Anfangsmietzinse auf die Höhe der vereinbarten Mietzinse festgesetzt, was von der Vorinstanz in einer Eventualbegründung nicht beanstandet wurde. Damit stellt sich die Frage, ob sich aus der Beschwerde hinreichend ergibt, inwieweit das Bundesgericht diese Festsetzung nach Ansicht der Beschwerdeführer bei Gutheissung der Beschwerde abzuändern hätte. Die Frage braucht nicht vertieft zu werden, da der Beschwerde insoweit auch dann kein Erfolg beschieden ist, wenn man die Rechtsbegehren in Bezug auf die Festsetzung des Anfangsmietzinses als genügend ansehen wollte.

1.4. Die übrigen Eintretensvoraussetzungen geben keinen Anlass zu Bemerkungen. Auf die Beschwerde ist unter Vorbehalt einer genügenden Begründung (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) einzutreten.

2.

2.1. Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, ansonsten darauf nicht eingetreten wird (BGE 140 III 115 E. 2; 134 II 244 E. 2.1). In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Unerlässlich ist dabei, dass auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingegangen und im Einzelnen aufgezeigt wird, worin eine vom Bundesgericht überprüfbare Rechtsverletzung liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerde an das Bundesgericht nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 86 E. 2 S. 89, 115 E. 2).

2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 143 IV 241 E. 2.3.1; 140 III 115 E. 2 S. 117, 264 E. 2.3 S. 266). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern die genannten Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18).

3.
Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung ihres Anspruchs auf ein verfassungsmässiges Gericht.

3.1. Nach Art. 30 Abs. 1 BV und Art. 6 Ziff. 1 EMRK hat jede Person, deren Sache in einem gerichtlichen Verfahren beurteilt werden muss, Anspruch darauf, dass ihre Streitsache von einem unbefangenen, unvoreingenommenen und unparteiischen Gericht beurteilt wird. Es soll garantiert werden, dass keine sachfremden Umstände, die ausserhalb des Prozesses liegen, in sachwidriger Weise zugunsten oder zulasten einer Partei auf das gerichtliche Urteil einwirken. Art. 30 Abs. 1 BV soll zu der für einen korrekten und fairen Prozess erforderlichen Offenheit des Verfahrens im Einzelfall beitragen und damit ein gerechtes Urteil ermöglichen (BGE 147 III 89 E. 4.1, 379 E. 2.3.1; 144 I 159 E. 4.3; 142 III 732 E. 4.2.2). Die Garantie des verfassungsmässigen Gerichts wird bereits verletzt, wenn bei objektiver Betrachtung Gegebenheiten vorliegen, die den Anschein der Befangenheit oder die Gefahr der Voreingenommenheit zu begründen vermögen. Voreingenommenheit und Befangenheit in diesem Sinne werden nach der Rechtsprechung angenommen, wenn im Einzelfall anhand aller tatsächlichen und verfahrensrechtlichen Umstände Gegebenheiten aufscheinen, die geeignet sind, Misstrauen in die Unparteilichkeit des Gerichts zu erwecken. Dabei ist nicht auf das
subjektive Empfinden einer Partei abzustellen. Das Misstrauen in die Unvoreingenommenheit muss vielmehr in objektiver Weise begründet erscheinen. Es genügt, wenn Umstände vorliegen, die bei objektiver Betrachtung den Anschein der Befangenheit und Voreingenommenheit hervorrufen. Für die Ablehnung wird nicht verlangt, dass die Gerichtsperson tatsächlich befangen ist (BGE 147 III 89 E. 4.1; 142 III 732 E. 4.2.2; 140 III 221 E. 4.1 S. 222).

3.2. Die Beschwerdeführer machen geltend, am vorinstanzlichen Urteil vom 16. August 2022 seien Kantonsrichterin I.________ als Präsidentin, Kantonsrichterin J.________ als Richterin und K.________ als nebenamtlicher Ersatzrichter beteiligt gewesen. Diese Zusammensetzung sei den Parteien nicht vorgängig bekannt gegeben worden. K.________ sei in V.________ als Rechtsanwalt tätig und vertrete "sehr oft" die Vermieterschaft. Bei der Frage der Anfechtung des Anfangsmietzinses habe er "immer wieder" vorgetragen, dass die notwendigen Unterlagen für eine Nettorenditeberechnung nicht beigebracht werden könnten. Dies auch in den Fällen, welche zu den Urteilen 4A 83/2022 vom 22. August 2022 und 4A 581/2018 vom 9. Juli 2019 geführt hätten.

3.3. Das Bundesgericht hat sich wiederholt mit der Konstellation befasst, dass ein nebenamtlicher Richter als Rechtsanwalt tätig ist. Dabei hat es einen strengen Massstab angelegt: Ein als Richter amtierender Anwalt erscheint nach ständiger Rechtsprechung als befangen, wenn zu einer Partei ein noch offenes Mandatsverhältnis besteht oder er für eine Partei mehrmals oder kurze Zeit vorher anwaltlich tätig geworden ist. Dies gilt unabhängig davon, ob das Mandat in einem Sachzusammenhang mit dem zu beurteilenden Streitgegenstand steht oder nicht. Befangenheit des als Richter amtierenden Anwalts ist auch anzunehmen, wenn im anderen Verfahren ein solches Vertretungsverhältnis zur Gegenpartei einer der Prozessparteien besteht oder bestanden hat. In solchen Fällen geht das Bundesgericht ungeachtet der weiteren konkreten Umstände, also abstrakt ohne eine konkrete fallbezogene Prüfung, von einem Anschein der Befangenheit aus (BGE 147 III 89 E. 4.2.2; 139 III 433 E. 2.1.4; je mit Hinweisen; vgl. auch Urteil 4A 448/2022 vom 12. Januar 2023 E. 3.1). Eine solche Konstellation liegt hier aber nicht vor.

3.4. Der Anschein der Befangenheit kann allerdings durch unterschiedlichste Umstände und Gegebenheiten erweckt werden. Dazu können nach der Rechtsprechung insbesondere auch vor oder während eines Prozesses abgegebene Äusserungen eines Richters zählen, die den Schluss zulassen, dass sich dieser bereits eine feste Meinung über den Ausgang des Verfahrens gebildet hat (BGE 134 I 238 E. 2.1 mit Hinweisen), namentlich wenn der Eindruck entsteht, ihm fehle die notwendige Distanz (vgl. BGE 114 Ia 153 E. 3b/cc S. 160), um den konkreten Fall offen und unvoreingenommen zu beurteilen. Was die Beschwerdeführer diesbezüglich vorbringen, genügt aber nicht, um den Richter als befangen erscheinen zu lassen. Ihre Rüge erweist sich als unbegründet:
Zwar haben die Anwältinnen und Anwälte den Standpunkt ihrer Klientschaft in einem gewissen Masse zu ihrem eigenen zu machen, was den Anschein erwecken kann, sie könnten einen gleichgelagerten Fall als Gerichtsperson nicht unbefangen beurteilen (BGE 147 III 89 E. 5.1; zit. Urteil 4A 448/2022 E. 3.1). Doch bleibt es dabei, dass Anwältinnen und Anwälte die Interessen ihrer Klientschaft vertreten (vgl. nur Art. 12 lit. c BGFA). Nehmen sie für diese in einem konkreten Verfahren einen Standpunkt ein, lässt sich daraus nicht ohne Weiteres auf eine vorgefasste Meinung schliessen.
Die Beschwerdeführer greifen Verfahren heraus, in denen K.________ Vermieter vertrat. Zwar trifft zu, dass sich eine von ihm vertretene Vermieterschaft etwa im Verfahren 4A 83/2022 auf den Standpunkt gestellt hatte, sie sei (nach erfolgter Fusion) nicht im Besitz von Unterlagen, die der Berechnung der Nettorendite dienen könnten (zit. Urteil 4A 83/2022 E. 6.1). Inwiefern dies auf eine Befangenheit schliessen lassen sollte, wird in der Beschwerde aber nicht nachvollziehbar aufgezeigt. Der Anwalt hat grundsätzlich keinen Einfluss auf die Verfügbarkeit von Unterlagen bei seinen Klienten (und keine Möglichkeit, deren Angaben über die Verfügbarkeit zu überprüfen). Im von den Beschwerdeführern angegebenen Verfahren erachteten die kantonalen Instanzen die Vorbringen der damaligen Vermieterschaft als überzeugend, und auch das Bundesgericht hielt die Annahme, die Unterlagen zur Berechnung der Nettorendite könnten nicht erhältlich gemacht werden, nicht für willkürlich (zit. Urteil 4A 83/2022 E. 6.3). Allein aus der Tatsache, dass ein Mitglied des Gerichts mehrfach Vermieter vertreten hat, lässt sich keine Befangenheit ableiten. Besondere Umstände, die auf fehlende Distanz und Neutralität in Bezug auf den konkret zu beurteilenden Fall
schliessen liessen, werden in der Beschwerde nicht aufgezeigt. Würde der Ansatz der Beschwerdeführer konsequent zu Ende gedacht, müsste jede Gerichtsperson in den Ausstand treten, wenn sie eine bestimmte Rechtsfrage in einem früheren Verfahren schon einmal beurteilt hat.

3.5. Nach dem Gesagten ist nicht zu beanstanden, dass K.________ als nebenamtlicher Ersatzrichter am vorinstanzlichen Urteil vom 16. August 2022 mitgewirkt hat.

4.
Die Beschwerdeführer machen geltend, die Beschwerdegegnerin habe die Klagefrist nicht eingehalten.

4.1. In Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht beträgt die Klagefrist 30 Tage (Art. 209 Abs. 4 ZPO).

4.2.

4.2.1. Die H.________ Vorsorgestiftung war als Eigentümerin der streitgegenständlichen Liegenschaften Rechtsvorgängerin der Beschwerdegegnerin (vgl. Sachverhalt lit. A.a hiervor).
Zunächst erörterte die Vorinstanz im Urteil vom 10. Juli 2012, ob die H.________ Vorsorgestiftung im Schlichtungsverfahren Parteistellung hatte. Dabei verwies sie auf Art. 133 ZPO. Demnach enthält die gerichtliche Vorladung den Namen und die Adresse der vorgeladenen Person (lit. a), die Prozesssache und die Parteien (lit. b), die Eigenschaft, in welcher die Person vorgeladen wird (lit. c), den Ort, das Datum und die Zeit des geforderten Erscheinens (lit. d), die Prozesshandlung, zu der vorgeladen wird (lit. e), die Säumnisfolgen (lit. f), das Datum der Vorladung und die Unterschrift des Gerichts (lit. g).
Die Vorinstanz hielt fest, mit Verfügung der Schlichtungskommission vom 11. Juli 2011 sei die L.________ AG "als Gesuchsgegnerin" vorgeladen worden, während die H.________ Vorsorgestiftung nicht persönlich vorgeladen worden sei. Die Vorinstanz verwies auf Art. 204 Abs. 1 ZPO, wonach die Parteien persönlich zur Schlichtungsverhandlung erscheinen müssen. Das Gesetz sehe aber Ausnahmen vor. Gemäss Art. 204 Abs. 3 lit. a und c ZPO muss nicht persönlich erscheinen und kann sich vertreten lassen, wer ausserkantonalen oder ausländischen Wohnsitz hat (lit. a) oder in Streitigkeiten nach Art. 243 ZPO als Vermieter die Liegenschaftsverwaltung delegiert, sofern diese zum Abschluss eines Vergleichs schriftlich ermächtigt ist (lit. c).
Die Vorinstanz stellte fest, dass die H.________ Vorsorgestiftung nicht persönlich vorgeladen wurde und an der Schlichtungsverhandlung vom 5. September 2011 nicht gehörig durch die Liegenschaftsverwalterin L.________ AG vertreten wurde. Rechtsanwalt M.________ habe als Vertreter der Liegenschaftsverwaltung L.________ AG nicht über die erforderliche schriftliche Ermächtigung zum Abschluss eines Vergleichs im Namen der Eigentümerin H.________ Vorsorgestiftung verfügt. Folglich sei der H.________ Vorsorgestiftung mangels persönlicher Anwesenheit oder gehöriger Vertretung im Schlichtungsverfahren keine Parteistellung zugekommen.

4.2.2. Sodann prüfte die Vorinstanz im Urteil vom 10. Juli 2012, ob die Klage der H.________ Vorsorgestiftung vom 7. Oktober 2011 fristgerecht erfolgt war.
Dazu hatte die Erstinstanz erwogen, die 30-tägige Frist gemäss Art. 209 Abs. 4 ZPO beginne mit der Zustellung der Klagebewilligung an die klagende Partei. Dies bedinge, dass die Klagebewilligung so zugestellt werde, dass sich das Empfangsdatum nachweisen lasse, wobei die Klagebewilligung auch bereits an der Schlichtungsverhandlung selbst übergeben werden könne. Die H.________ Vorsorgestiftung sei an der Schlichtungsverhandlung vom 5. September 2011 nicht persönlich erschienen. Die Schlichtungsprotokolle seien Rechtsanwalt M.________ am 12. September 2011 zugestellt worden, so dass die Klagefrist am 13. September 2011 zu laufen begonnen habe und mit der Einreichung der Klage am 7. Oktober 2011 gewahrt worden sei.

Die Vorinstanz ergänzte, die H.________ Vorsorgestiftung habe mangels persönlicher Anwesenheit oder gehöriger Vertretung im Schlichtungsverfahren keine Parteistellung gehabt. Als "Gesuchsgegnerin" sei sie erstmals in den Schlichtungsprotokollen aufgeführt worden. Diese seien ihrem Vertreter am 12. September 2011 zugestellt worden. Die Vorinstanz erörterte, mangels persönlicher Anwesenheit oder gehöriger Vertretung sei der H.________ Vorsorgestiftung die Klagebewilligung nicht bereits an der Schlichtungsverhandlung vom 5. September 2011 eröffnet worden. Entgegen der Annahme der Erstinstanz sei nicht klar, ob die Klagefrist für die H.________ Vorsorgestiftung bereits mit der Zustellung der Schlichtungsprotokolle an Rechtsanwalt M.________ zu laufen begonnen habe. Die H.________ Vorsorgestiftung weise zu Recht darauf hin, dass Rechtsanwalt M.________ erst am 20. September 2011 eine von der H.________ Vorsorgestiftung am 19. September 2011 unterzeichnete Anwaltsvollmacht eingereicht habe. Doch Rechtsanwalt M.________ habe die Schlichtungskommission bereits am 14. September 2011 darüber informiert, dass er von der H.________ Vorsorgestiftung anwaltlich mandatiert worden sei. Aus den Akten gehe jedoch nicht hervor, seit wann
Rechtsanwalt M.________ die H.________ Vorsorgestiftung gehörig vertreten habe. Es stehe lediglich fest, dass das Vertretungsverhältnis am 14. September 2011 bereits bestanden habe. Diese Frage könne jedoch offenbleiben, denn die Klage vom 7. Oktober 2011 sei auch rechtzeitig erfolgt, wenn davon ausgegangen werde, dass die Klagefrist bereits durch die Zustellung der Schlichtungsprotokolle an Rechtsanwalt M.________ am 13. September 2011 ausgelöst worden sei. Demzufolge sei auf die Klage einzutreten.

4.3. Was die Beschwerdeführer dagegen vorbringen, dringt im Ergebnis nicht durch.

4.3.1. Die Beschwerdeführer rügen zunächst die Annahme der Vorinstanz, der Beschwerdegegnerin sei im Schlichtungsverfahren mangels persönlicher Anwesenheit oder gehöriger Vertretung keine Parteistellung zugekommen, als in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht unhaltbar.

4.3.1.1. Die Beschwerdeführer behaupten zwar, die Frage der Parteistellung scheine für den Ausgang des Verfahrens entscheidend, weshalb diese Rüge (auch in tatsächlicher Hinsicht) im Verfahren vor Bundesgericht erhoben werden könne (Art. 97 Abs. 1 BGG). Sie machen aber selbst geltend, würde man der vorinstanzlichen Auffassung folgen, ergäbe sich daraus zwangsläufig, dass der gesetzlich vorgeschriebene Versöhnungsversuch nicht durchgeführt worden sei. Der Klage vom 7. Oktober 2011 fehlte es dann an einer Prozessvoraussetzung, weshalb das Mietgericht und später das Kantonsgericht nicht auf die Klage hätten eintreten dürfen. Erweist sich die Rüge als begründet, hätte dies nach den Vorbringen der Beschwerdeführer selbst gerade zur Folge, dass der angefochtene Entscheid insoweit im Ergebnis kein Recht verletzt, da die kantonalen Instanzen zu Recht auf die Klage eingetreten wären. Nur wenn sich die Rügen der Beschwerdeführer als unbegründet erweisen, kann sich die Frage stellen, ob die Vorinstanz auf die Klage auch dann eintreten durfte, wenn der Beschwerdegegnerin im Schlichtungsverfahren keine Parteistellung zugekommen ist.
Die Beschwerdeführer sind aber der Ansicht, verneine man die Parteistellung der Beschwerdegegnerin, würde dies die Gültigkeit der angefochtenen Mietzinserhöhung in Frage stellen, da die Vertreterin nicht befugt gewesen wäre, in deren Namen die Mietverträge einseitig abzuändern. In diesem Fall müsste die Klage erst recht abgewiesen werden. Damit ziehen sie genau besehen nicht die Zuständigkeit des Gerichts in Zweifel, sondern beanstanden die fehlende Klageabweisung.
Offensichtlich fehl geht der Einwand, das Schlichtungsgesuch gelte als zurückgezogen, sofern die H.________ Vorsorge an der Schlichtungsverhandlung vom 5. September 2011 nicht persönlich anwesend oder gehörig vertreten gewesen sei, da bei Anfechtungen von Mietzinserhöhungen der Vermieter die Klagerolle habe (Art. 209 Abs. 1 lit. a ZPO). Das Schlichtungsgesuch gilt nach Art. 206 Abs. 1 ZPO bei Säumnis der klagenden Partei als zurückgezogen. Art. 209 Abs. 1 ZPO betrifft die Klagebewilligung, die bei der Anfechtung von Miet- und Pachtzinserhöhungen dem Vermieter oder Verpächter erteilt wird (lit. a) und in den übrigen Fällen der klagenden Partei (lit. b). Aus dem Wortlaut ergibt sich ohne Weiteres, dass im Schlichtungsverfahren einer Anfechtung von Miet- und Pachtzinserhöhungen der Mieter als klagende Partei betrachtet wird. Der Rollenwechsel findet erst mit Erteilung der Klagebewilligung statt.

4.3.1.2. Die Beschwerdegegnerin bringt vor, die H.________ Vorsorgestiftung habe sich in der Klageschrift vom 7. Oktober 2011 ausführlich mit den Verfahrensfehlern der Schlichtungskommission auseinandergesetzt. Sie habe vorgetragen, es habe keine rechtmässige Schlichtungsverhandlung zwischen den anfechtenden Mietern und der Grundeigentümerin stattgefunden. Zur Klage habe sie sich gezwungen gesehen, weil die Schlichtungskommission nicht auf ihr Protestschreiben vom 14. September 2011 reagiert habe. Diese habe erst später den Standpunkt eingenommen, die H.________ Vorsorgestiftung sei Gesuchsgegnerin, obwohl nur die L.________ AG als solche bezeichnet worden war. Dagegen hätten sich die Beschwerdeführer nie zur Wehr gesetzt. Im Gegenteil hätten sie in ihrer Berufung gegen den Zwischenentscheid der Erstinstanz vom 15. März 2012 ihr gesamtes Argumentarium darauf ausgerichtet, dass die H.________ Vorsorgestiftung die Klagefrist nicht eingehalten habe. Der Rüge, mangels einer Prozessvoraussetzung hätte auf die Klage nicht eingetreten werden dürfen, mangle es an der Ausschöpfung des Instanzenzuges. Dass unter den Prozessparteien ein Schlichtungsverfahren durchgeführt worden sei, sei mit dem in diesem Punkt nicht angefochtenen
Zwischenentscheid vom 15. März 2012 rechtskräftig entschieden.

4.3.1.2.1. Letztinstanzlichkeit gemäss Art. 75 Abs. 1 BGG bedeutet, dass der kantonale Instanzenzug für die Rügen, die dem Bundesgericht vorgetragen werden, ausgeschöpft sein muss. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts muss der Instanzenzug nicht nur formell, sondern auch materiell ausgeschöpft werden, indem die Beanstandungen soweit möglich schon der Vorinstanz unterbreitet werden (BGE 143 III 290 E. 1.1; Urteile 4A 392/2021 vom 10. Februar 2022 E. 5; 4A 40/2021 vom 10. Juni 2021 E. 3.2; 4A 14/2021 vom 15. Februar 2021 E. 8.2; 4A 194/2016 vom 8. August 2016 E. 1.1). Soweit sich die Vorinstanz des Bundesgerichts darauf beschränken kann, die rechtsgenüglich erhobenen Beanstandungen zu prüfen, müssen die dem Bundesgericht unterbreiteten Rügen zur materiellen Ausschöpfung des Instanzenzuges grundsätzlich bereits der Vorinstanz unterbreitet worden sein (zit. Urteil 4A 40/2021 E. 3.2 mit Hinweisen).

4.3.1.2.2. Die Gültigkeit der Klagebewilligung nach Art. 209 ZPO ist, sofern dem Prozess ein Schlichtungsversuch vorauszugehen hat, eine Prozessvoraussetzung. Diese hat das Gericht gemäss Art. 60 ZPO von Amtes wegen zu prüfen. Es hat somit selbst ohne Einwand der beklagten Partei zu beurteilen, ob eine gültige Klagebewilligung vorliegt (BGE 149 III 12 E. 3.1.1.2; 146 III 185 E. 4.4.2; je mit Hinweisen). Das Fehlen einer Prozessvoraussetzung ist grundsätzlich in jedem Prozessstadium von Amtes wegen zu berücksichtigen, auch wenn der Mangel erst im Rechtsmittelverfahren offenbar wird, nachdem zuerst in erster Instanz ein Sachentscheid gefällt wurde (Urteile 5A 231/2018 vom 28. September 2018 E. 3.2; 5A 801/2017 vom 14. Mai 2018 E. 3.3.1 vgl. auch Urteil 4A 229/2017 vom 7. Dezember 2017 E. 3.2 mit Hinweis; einschränkend: Urteil 4A 359/2017 vom 16. Mai 2018 E. 4.5). Die letzte kantonale Instanz kann sich hier gerade nicht darauf beschränken, die gehörig erhobenen Rügen zu behandeln. Der Hinweis auf die Ausschöpfung des Instanzenzuges greift zu kurz.

4.3.1.2.3. Der Zwischenentscheid des Mietgerichts vom 15. März 2012 ist auch nicht in Rechtskraft erwachsen. Nach Art. 237 Abs. 1 ZPO kann das Gericht einen Zwischenentscheid treffen, wenn durch abweichende oberinstanzliche Beurteilung sofort ein Endentscheid herbeigeführt und so ein bedeutender Zeit- oder Kostenaufwand gespart werden kann. Der Zwischenentscheid ist selbstständig anzufechten; eine spätere Anfechtung zusammen mit dem Endentscheid ist ausgeschlossen (Art. 237 Abs. 2 ZPO). Der Zwischenentscheid des Mietgerichts vom 15. März 2012 wurde indessen von den Beschwerdeführern angefochten, weshalb sich für die Vorinstanz auch ohne entsprechende Rüge die Frage der Gültigkeit der Klagebewilligung stellte. Mit Blick auf die Anfechtung konnte der Zwischenentscheid des Mietgerichts vom 15. März 2012 nicht in Rechtskraft erwachsen.

4.3.1.3. Die von der Beschwerdegegnerin aufgeworfene Frage stellt sich nicht in Bezug auf den Zwischenentscheid des Mietgerichts, sondern in Bezug auf denjenigen der Vorinstanz:

4.3.1.3.1. Ein selbstständig eröffneter Entscheid, in dem das angerufene Gericht befindet, da eine gültige Klagebewilligung vorliege, sei es zuständig und sei auf die Klage einzutreten, stellt einen Zwischenentscheid über die funktionelle Zuständigkeit dar, der nach Art. 92 Abs. 1 BGG anfechtbar ist (Urteil 4A 437/2021 vom 25. März 2022 E. 1.2 mit Hinweis). Derartige Entscheide können später nicht mehr angefochten werden (Art. 92 Abs. 2 BGG).

4.3.1.3.2. Nun haben die Beschwerdeführer den Zwischenentscheid vom 10. Juli 2012 zwar angefochten (zit. Urteil 4A 523/2012) und dabei bereits dieselben Rügen wie in der Beschwerde vorgebracht. Die damaligen Beschwerdeführer bezeichneten den Entscheid aber selbst als Zwischenentscheid nach Art. 93 BGG und als solchen hat ihn auch das Bundesgericht eingeordnet (zit. Urteil 4A 523/2012). Dies trifft insoweit zu, als die Beschwerdeführer damals (wie auch jetzt) genau besehen gar nicht die Zuständigkeit des urteilenden Gerichts in Abrede gestellt haben, sondern auch für den Fall, dass die Beschwerdegegnerin nicht Partei der Schlichtungsverhandlung gewesen sein sollte, eine Klageabweisung zu erlangen suchten (vgl. E. 4.3.1.1 hiervor). Der Anwendungsbereich von Art. 92 BGG beschränkt sich aber auf Fälle, in denen vor Bundesgericht Fragen der Zuständigkeit oder des Ausstandes thematisiert werden (BGE 138 III 94, E. 2.3; 4D 48/2014 vom 21. November 2014 E. 1.2). Soweit eine Partei einen Zwischenentscheid über die Zuständigkeit nicht bezüglich derselben anficht, sondern in anderen Punkten, ist die Beschwerde nur nach Massgabe von Art. 93 BGG zulässig und hat es beim unangefochtenen Entscheid über die Zuständigkeit sein Bewenden (Art. 92
Abs. 2 BGG).

4.3.2. Zu prüfen bleibt damit, ob die Klage rechtzeitig erfolgte. Ausgangspunkt hierzu bildet die vorinstanzliche Feststellung, dass die H.________ Vorsorgestiftung an der Schlichtungsverhandlung vom 5. September 2011 abwesend war und sich nicht mittels Vollmacht vertreten liess. Folgerichtig wurde ihr das Protokoll geschickt. Da die H.________ Vorsorgestiftung am 5. September 2011 weder persönlich anwesend noch mittels Vollmacht vertreten war, konnte ihr nichts eröffnet werden. Die Frist zur Einreichung der Klage konnte frühestens mit der Zustellung des Protokolls am 12. September 2011 beginnen, so dass die Klagefrist am 13. September 2011 zu laufen begann und mit der Einreichung der Klage am 7. Oktober 2011 gewahrt worden ist.

5.
Ein Teil der Beschwerdeführer beanstandet, dass die Vorinstanz auf ihre Begehren betreffend den Anfangsmietzins nicht eintrat.

5.1. Die Beschwerdeführer D.________ und E.________, C.________ sowie F.F.________ und G.F.________ beantragten in erster Instanz widerklageweise, ihr Anfangsmietzins sei gerichtlich festzustellen und die Vermieterin sei zu verpflichten, zu viel bezahlte Mietzinse zurückzuerstatten. Sie bezifferten den Anfangsmietzins nicht. Den Rückerstattungsanspruch bezifferten sie auf der Grundlage des vereinbarten Anfangsmietzinses. Nach Durchführung des Beweisverfahrens ergänzte C.________ an der erstinstanzlichen Verhandlung den zu erstattenden Betrag, jedoch ohne den beantragten Anfangsmietzins zu beziffern.
Die Erstinstanz war auf die Begehren zum Anfangsmietzins eingetreten und hatte ihn auf den im Mietvertrag vereinbarten Mietzins festgesetzt. Demgegenüber kam die Vorinstanz zum Schluss, dass die unbezifferten Rechtsbegehren unzulässig seien, weil die betroffenen Beschwerdeführer nicht dargelegt hätten, inwiefern es ihnen unmöglich oder unzumutbar gewesen sei, ihre Forderung bereits zu Beginn des Prozesses zu beziffern. Vielmehr hätten sie nur erwähnt, der vertragliche Anfangsmietzins sei nicht gültig vereinbart worden, da das obligatorische Formular nicht abgegeben worden sei. Die Vorinstanz stellte von Amts wegen fest, dass auf die Rechtsbegehren der betroffenen Beschwerdeführer zum Anfangsmietzins nicht eingetreten wird.

5.2. Die betroffenen Beschwerdeführer sind der Meinung, sie hätten ihr Rechtsbegehren nicht beziffern müssen. Sie berufen sich auf BGE 146 III 82 E. 4.1.3. Allerdings stützt dieser Entscheid ihre Schlussfolgerung nicht. Vielmehr verweist das Bundesgericht auf Art. 85 ZPO, wonach die klagende Partei nur dann eine unbezifferte Forderungsklage erheben kann, wenn es ihr unmöglich oder unzumutbar ist, ihre Forderung bereits zu Beginn des Prozesses zu beziffern. Sie muss jedoch einen Mindestwert angeben, der als vorläufiger Streitwert gilt (Abs. 1). Die Forderung ist zu beziffern, sobald die klagende Partei nach Abschluss des Beweisverfahrens oder nach Auskunftserteilung durch die beklagte Partei dazu in der Lage ist (Abs. 2 Satz 1).
Diesen Anforderungen genügten die Rechtsbegehren nicht. Die Klage auf Anfechtung des Anfangsmietzinses ist eine Gestaltungsklage und die damit anbegehrte Umgestaltung des Rechtsverhältnisses zwischen den Parteien geldwert und genau bezifferbar. Daher kann verlangt werden, dass die bezifferbaren Komponenten auch tatsächlich beziffert werden. Es kann offenbleiben, ob die Voraussetzungen für eine unbezifferte Klage bei Einreichung der Widerklage erfüllt waren oder ob die betroffenen Beschwerdeführer bereits damals gestützt auf Vergleichsmieten eine Bezifferung hätten vornehmen können. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführt, hätten sie zumindest darlegen müssen, weshalb es ihnen unmöglich oder unzumutbar gewesen sei, ihre Forderung bereits in der Widerklage zu beziffern. Selbst wenn darüber hinweggesehen würde, hätte die Bezifferung spätestens nach dem Beweisverfahren nachgeholt werden müssen. Die Vorinstanz trat auf die entsprechenden Begehren zu Recht nicht ein. Damit ist nicht näher auf die vorinstanzliche Eventualbegründung einzugehen, wonach die Rechtsbegehren zum Anfangsmietzins ohnehin abzuweisen gewesen wären.

6.
Die Beschwerdeführer machen geltend, die Beschwerdegegnerin habe am 7. Juni 2011 veraltete Formulare verwendet.

6.1. Nach Art. 269d Abs. 1 OR kann der Vermieter den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen, indem er dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilt.
Notwendiger Inhalt des Formulars für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen sind nach Art. 19 Abs. 1 lit. a der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) der bisherige Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten (Ziff. 1); der neue Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten (Ziff. 2); der Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt (Ziff. 3); die klare Begründung der Erhöhung, wobei mehrere Erhöhungsgründe je in Einzelbeträgen auszuweisen sind (Ziff. 4); und bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält (Ziff. 5). Das Formular muss zudem das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit angeben (Art. 19 Abs. 1 lit. c Ziff. 2 VMWG).
Verwendet der Vermieter nicht das vorgeschriebene Formular, ist die Mietzinserhöhung nichtig (Art. 269d Abs. 2 lit. a OR). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind Mitteilungen von Mietzinserhöhungen, welche nicht mit dem amtlichen Formular erfolgen, als absolut nichtig anzusehen (vgl. BGE 130 III 504 E. 6.2; 123 III 70 E. 2a und 3d). Die absolute Nichtigkeit ist von Amtes wegen festzustellen und kann daher durch den Mieter jederzeit geltend gemacht werden, selbst wenn er den erhöhten Zins bereits bezahlt hat (Urteil 4A 198/2008 vom 7. Juli 2008 E. 3.1). Die Nichtigkeit der Mitteilung bewirkt die Nichtigkeit der Mietzinserhöhung, weshalb der Mieter die zu viel bezahlte Miete als ungerechtfertigte Bereicherung (Art. 62 ff . OR) vom Vermieter zurückfordern kann. Diese Rückforderung muss innerhalb eines Jahres ab dem Zeitpunkt, ab welchem der Mieter vom Rückforderungsanspruch Kenntnis hat, spätestens aber innerhalb von zehn Jahren geltend gemacht werden (Art. 67 OR; vgl. hierzu BGE 130 III 504 E. 6.2).

6.2. Die Vorinstanz erwägt, bei den Formularen, welche die Beschwerdegegnerin ins Recht gelegt habe, fehle die Rückseite, die gemäss Angabe auf der Vorderseite die Liste der zuständigen Schlichtungsbehörden enthalte. Die Beschwerdeführer hätten weder in der Klageantwort noch in der Duplik einen möglicherweise unvollständigen Inhalt der Formulare erwähnt. Erst im Berufungsverfahren hätten sie geltend gemacht, dass die Rückseite der Formulare fehle, ohne allerdings zu behaupten, die Rückseite habe auch bei den Formularen gefehlt, die den Mietern zugestellt worden seien. Nachdem die Beschwerdeführer nicht bestreiten, vollständige Formulare erhalten zu haben, sei auf diese Frage nicht weiter einzugehen. Aus den Angaben auf der Vorderseite der Formulare sei allerdings ersichtlich, dass sie aus dem Monat April 2005 (4.05) stammen. Die strittigen Mietzinserhöhungen seien somit auf einem veralteten Formular erfolgt, welches die Schlichtungsbehörden auflistete, welche im Jahr 2005 und nicht ab Januar 2011 zuständig gewesen seien. Allerdings hätten die Beschwerdeführer den Mangel offensichtlich erkannt und ihre Schlichtungsbegehren fristgerecht bei der zuständigen Schlichtungskommission eingereicht. Sie hätten sich erst in ihrer Berufung
auf die Nichtigkeit berufen. Im erstinstanzlichen Verfahren hätten sie ihre gesamte Argumentation auf die materielle Begründung der Mietzinserhöhung gestützt. Unter diesen Vorgaben sei die Berufung auf die Nichtigkeit rechtsmissbräuchlich.

6.3. Die vorinstanzlichen Erwägungen halten der bundesgerichtlichen Überprüfung stand. Zwar ist den Beschwerdeführern beizupflichten, dass Nichtigkeit nicht davon abhängt, ob sich eine Partei darauf beruft. Doch hier geht es um etwas anderes. Die Vorinstanz hielt fest, dass die Beschwerdeführer sich rechtsmissbräuchlich verhielten, indem sie bis zu Berufung zuwarteten, um die Nichtigkeit geltend zu machen. Bei der Beurteilung, ob die Berufung auf Formnichtigkeit rechtsmissbräuchlich ist, sind sowohl die näheren Umstände als auch die Art und Weise der formungültigen Mietzinserhöhung zu berücksichtigen (vgl. BGE 123 III 70 E. 3c und 3d). Ob die Berufung auf den Formmangel gegen Treu und Glauben verstösst und damit einen offenbaren Rechtsmissbrauch gemäss Art. 2 Abs. 2 ZGB darstellt, ist in Würdigung aller Umstände des konkreten Falls und nicht nach starren Regeln zu prüfen (BGE 140 III 583 E. 3.2.4). Die Beweislast für die Umstände, die auf Rechtsmissbrauch schliessen lassen, trägt die Partei, die sich auf Rechtsmissbrauch beruft (BGE 138 III 425 E. 5.2).
Missbräuchlich handelt, wer ein Rechtsinstitut zweckwidrig zur Verwirklichung von Interessen verwendet, die dieses Rechtsinstitut nicht schützen will. Dies ist der Fall, wenn der Rückgriff auf das Rechtsinstitut mit dem angestrebten Zweck nichts zu tun hat oder diesen gar ad absurdum führt (BGE 138 III 401 E. 2.4.1; 128 II 145 E. 2.2 mit Hinweisen). Besondere Umstände, welche die Berufung auf zwingendes Recht als missbräuchlich erscheinen lassen, sind auch zu bejahen, wenn die von der angerufenen Norm zu schützenden Interessen entfallen oder anderweitig gewahrt wurden oder wenn die Partei mit der Geltendmachung der Nichtigkeit derart lange zuwartet, dass der anderen Partei dadurch verunmöglicht wurde, ihre eigenen Interessen zu wahren (BGE 129 III 493 E. 5.1 mit Hinweisen; vgl. auch BGE 138 III 401 E. 2.3.2 und E. 2.4.1 S. 405). Ob eine Berechtigung missbräuchlich ausgeübt wird, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (BGE 138 III 401 E. 2.4.1; 137 III 625 E. 4.3; 135 III 162 E. 3.3.1).
Zweck der Formularpflicht ist primär die Information der Mieter über die Gründe der Erhöhung und die Anfechtungsmöglichkeiten. Es geht darum, ihnen den Rechtsweg aufzuzeigen und ihnen eine möglichst einfache Beurteilung ihrer Chancen zu sichern, die angekündigte Mietzinserhöhung anzufechten (BGE 138 III 401 E. 2.4.2; 135 III 220 E. 1.5.3; 121 III 214 E. 3b; je mit Hinweisen). Vorliegend hat das Formular seinen Hauptzweck erfüllt, indem die Beschwerdeführer über die Gründe der Erhöhung informiert wurden. Auch was die Anfechtungsmöglichkeiten betrifft, wurden die Beschwerdeführer weitestgehend informiert. Bis zum 31. Dezember 2010 waren die Schlichtungsbegehren an das Wohnungsamt zu richten, welches sie an die zuständige Schlichtungskommission weiterzuleiten hatte (Art. 9 Abs. 2 des Ausführungsgesetzes des Kantons Freiburg über den Mietvertrag und den nichtlandwirtschaftlichen Pachtvertrag vom 9. Mai 1996; SGF 222.3.1; MPVG [Fassung bis 31. Dezember 2010]). Ab dem 1. Januar 2011 waren die Schlichtungsbegehren direkt bei der zuständigen Schlichtungskommission einzureichen (Art. 4 Abs. 2 MPVG). Die Vermieterin verwendete am 7. Juni 2011 noch ein altes Formular, wonach das Schlichtungsbegehren indirekt über das Wohnungsamt an die
Schlichtungskommission gelangt. Die Beschwerdeführer machen zu Recht nicht geltend, sie seien deswegen von der Wahrung ihrer Rechte abgehalten worden. Das Formular bezweckt, die Mieter über ihr Recht zu informieren, die Mietzinserhöhung als missbräuchlich anzufechten. Im Wesentlichen dient es der Rechtsbelehrung. Ficht der Mieter die Mietzinserhöhung bei der richtigen Stelle an, ohne dabei die unzutreffenden Angaben auf dem veralteten Formular zu rügen, obwohl er, wie die Vorinstanz hier annimmt, den Mangel erkannt hat, verhält er sich jedenfalls missbräuchlich, wenn er mit der Geltendmachung zuwartet, da er verhindert, dass die Vermieterschaft die Mietzinserhöhung, soweit sie tatsächlich als nichtig anzusehen sein sollte, zeitnah auf einem korrekten Formular nachholen kann. Hat er dagegen den Mangel gar nicht bemerkt, aber dennoch die Erhöhung bei der richtigen Stelle fristgerecht angefochten, konnte der Fehlinformation keine Bedeutung zukommen und waren die von der angerufenen Norm zu schützenden Interessen ganz offensichtlich bereits anderweitig gewahrt.

6.4. Nach dem Gesagten durfte die Vorinstanz das Verhalten der Beschwerdeführer als rechtsmissbräuchlich qualifizieren. Dass das vereinfachte Verfahren anwendbar ist, ändert daran nichts. Nach dem Zivilprozessrecht mag es zulässig gewesen sein, die Frage nicht früher aufzuwerfen. Nach dem materiellen Recht bleibt das lange Zuwarten rechtsmissbräuchlich im Sinne von Art. 2 Abs. 2 ZGB.

7.
Die Beschwerdeführer wenden sich gegen die Zulässigkeit der Mietzinserhöhungen. Sie bestreiten eine umfassende Überholung im Sinne von Art. 14 VMWG und beanstanden die Berechnung der Mietzinserhöhung ohne Amortisation sowie die Amortisationsdauer.

7.1. Die Vorinstanz erwog, der Gutachter habe nicht alle Bauarbeiten eindeutig als werterhaltend oder wertvermehrend qualifizieren können. Dies sei ihm nur bei gewissen Positionen gelungen. Folglich bestimmte die Vorinstanz im Lichte der Rechtsprechung, ob mehr als 50 % der Investitionen ausschliesslich der Werterhaltung gedient hätten. Für die Berechnung stellte sie auf die Bauabrechnungen ab. Sie verwarf das Argument der Beschwerdeführer, wonach die Bauabrechnungen zum Beweis untauglich seien, nur weil sie von der Beschwerdegegnerin erstellt worden seien. Die Beschwerdeführer hatten eingewendet, die diesbezüglichen Vorbringen der Beschwerdegegnerin seien verspätet erfolgt. Auch dies verwarf die Vorinstanz mit der Begründung, dass die Aufteilung keine neuen Positionen enthalte, sondern lediglich die Kostenposten zusammenfasse, welche in der Bauabrechnung aufgeführt und bereits mit der Klage eingereicht worden seien. Ohnehin seien die Bestreitungen der Beschwerdeführer nicht ausreichend substanziiert.
Sodann berechnete die Vorinstanz die rein werterhaltenden Arbeiten und gelangte bei der X.________ 17/19 zu Fr. 158'004.-- und bei der X.________ 27 zu Fr. 188'258.--. Bei den Bauarbeiten, die teilweise wertvermehrend und teilweise werterhaltend sind, ergaben sich für die X.________ 17/19 Fr. 2'153'241.-- und für die X.________ 27 Fr. 2'382'468.--. Von letzteren Beträgen berücksichtigte die Vorinstanz je die Hälfte. So ergab sich für die Liegenschaft X.________ 17/19 ein Gesamtbetrag von werterhaltenden Kosten von Fr. 1'234'624.-- (Fr. 158'004.-- plus die Hälfte von Fr. 2'153'241.--) und für die Liegenschaft X.________ 27 von Fr. 1'349'492.-- (Fr. 158'258.-- plus die Hälfte von Fr. 2'382'468.--) [recte wohl: Fr. 1'379'492.-- (Fr. 188'258.-- plus die Hälfte von Fr. 2'382'468.--)]. Die Beschwerdegegnerin hatte Sanierungskosten von Fr. 2'747'207.-- für die X.________ 17/19 und Fr. 2'845'338.-- für die X.________ 27 geltend gemacht. So gelangte die Vorinstanz zu einem Anteil der werterhaltenden Arbeiten von 44.94 % bei der X.________ 17/19 und von 47.43 % [recte wohl: 48.48 %] bei der X.________ 27. Die Vorinstanz hielt fest, selbst unter grosszügiger Berücksichtigung der Hälfte der sowohl werterhaltenden als wertvermehrenden Kosten
sei den Beschwerdeführern der Nachweis nicht gelungen, dass mehr als 50 % der gesamten Kosten als reine Unterhaltskosten zu qualifizieren seien. Damit liege eine umfassende Überholung nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG vor, bei welcher 50 % bis 70 % der Kosten als wertvermehrende Investitionen zu betrachten seien.

7.2. Die Beschwerdeführer machen geltend, die Vorinstanz habe ausgeführt, die Lebensdauer betrage für die Aussendämmung 30 Jahre, für den Sonnenschutz 15 Jahre, für die Elektroinstallationen 20 Jahre und für die sanitären Installationen 30 Jahre. Gleichzeitig habe die Vorinstanz festgestellt, dass die beiden Liegenschaften seit 1971/72 (X.________ 27) und 1977/78 (X.________ 17/19) nicht mehr umfassend überholt worden seien. Daher könnten die sanitären Installationen nicht mehr als teilweise wertvermehrend und werterhaltend qualifiziert werden, da bei der Sanierung ihre Amortisationsdauer bereits abgelaufen sei. Gleiches gelte für die Fenster, die Aussendämmung, den Sonnenschutz, die Elektroinstallationen, die Einbauküchen, die Schliessanlage, die Innentüren und die Bodenplatten. Wenn für die Beurteilung der Amortisationsdauer auf die paritätische Lebensdauertabelle abgestellt werde, müsse umgekehrt bei der Beurteilung, ob eine umfassende Überholung der Liegenschaften stattgefunden habe, ebenfalls auf diese Tabellen zurückgegriffen werden. Dann könne aber der Ersatz von Bauteilen, deren Lebensdauer längst abgelaufen sei, nicht mehr als wertvermehrend bezeichnet werden. Werde der Ersatz der amortisierten Bauteile als rein
werterhaltend angesehen, ergebe sich, dass mehr als 50 % der Kosten der Sanierung werterhaltender Natur seien. Damit sei der Beweis erbracht, dass keine umfassende Sanierung vorliege.

7.3. Die Rügen sind unbegründet.

7.3.1. Als Mehrleistungen im Sinne von Art. 269a lit. b OR gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50-70 % als wertvermehrende Investitionen (Art. 14 Abs. 1 VMWG). Die Vorinstanz legte nachvollziehbar dar, weshalb sie von einer umfassenden Überholung ausgeht. Die Beschwerdeführer hätten die Vermutung, wonach 50-70 % der Kosten als wertvermehrende Investitionen zu betrachten sind, widerlegen können. Dies ist ihnen aber misslungen. Der Sachverständige hielt fest, dass eine lückenlose Unterscheidung nicht möglich sei. Vor diesem Hintergrund zielen die Ausführungen der Beschwerdeführer an der Sache vorbei. Die Beschwerdeführer zeigen nicht rechtsgenüglich auf, warum die Einstufung als wertvermehrende Investition zwingend ausscheidet, wenn das zu ersetzende Objekt bereits amortisiert war. Letzteres sagt über die Qualität des Ersatzprodukts und darüber, ob es zu einem Mehrwert führt, nichts aus. Die Beschwerdeführer weichen von der Auffassung des Gutachters ab, ohne sich insoweit mit dem Gutachten auseinanderzusetzen. Dies genügt den Begründungsanforderungen nicht. Es bleibt bei der Vermutung von
Art. 14 Abs. 1 VMWG, wobei die Vorinstanz den massgebenden Anteil der wertvermehrenden Kosten im untersten Bereich auf 50 % festgesetzt hat. Die Bestimmung des massgebenden pauschalen Anteils der wertvermehrenden Kosten bei einer umfassenden Sanierung beruht auf Ermessen (Urteil 4A 470/2009 vom 18. Februar 2010 E. 4 mit Hinweisen). Derartige Ermessensentscheide prüft das Bundesgericht an sich frei. Es übt dabei aber Zurückhaltung und schreitet nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgewichen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die hätten beachtet werden müssen. Es greift ausserdem in Ermessensentscheide ein, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 143 III 261 E. 4.2.5; 141 III 97 E. 11.2; 138 III 669 E. 3.1 S. 671). Die Vorinstanz stellte fest, dass seit dem Bau der Liegenschaften keine grossen Renovationsarbeiten oder Sanierungen durchgeführt wurden. Gemäss Gutachten ist eine präzise Unterscheidung zwischen werterhaltenden und wertsteigernden Arbeiten unmöglich. Vor diesem Hintergrund
schloss die Vorinstanz überzeugend, dass ein tieferer Ansatz gerechtfertigt ist.

7.3.2. Sodann rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung von Art. 269 OR, weil die Vermieterin mit der Berücksichtigung der wertvermehrenden Investitionen einen übersetzten Ertrag aus der Mietsache erziele. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 125 III 421 E. 2d S. 425) habe der Mieter nicht das vom Vermieter investierte Eigenkapital zu amortisieren. Vielmehr werde dieses vom Vermieter zur Verfügung gestellt, und er habe Anspruch auf eine angemessene Rendite. Soweit für die Berechnung einer Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investitionen die Amortisation des neu eingesetzten Kapitals zugelassen werde, widerspreche dies dem Grundsatz, dass der Mieter dem Vermieter nicht das Eigenkapital zu ersetzen hat. Art. 14 Abs. 4 VMWG gehe damit weiter als Art. 269 und 269a OR. Der Verordnungsbestimmung fehle insoweit die gesetzliche Grundlage. Wenn bei der ursprünglichen Festsetzung des Mietzinses die Amortisation des vom Vermieter investierten Kapitals nicht berücksichtigt werden dürfe, so sei dies auch bei Investitionen während der Mietdauer abzulehnen, da nicht einzusehen sei, warum bei wertvermehrenden Investitionen, die ja die Lebensdauer des Gebäudes verlängern, das neu eingesetzte Kapital des Vermieters mit dem
Zeitablauf nun doch verdoppelt werden sollte.
Die Vorinstanz erwog dazu, gemäss Art. 14 Abs. 4 VMWG seien Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. Der Vermieter könne daher bei wertvermehrenden Investitionen die Amortisation auf den Mietzins überwälzen. Soweit die Beschwerdeführer sich auf BGE 125 III 421 beriefen, um zu begründen, dass bei der Berechnung der Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investitionen die Amortisation des neu investierten Kapitals nicht zu berücksichtigen ist, müsse ihnen entgegengehalten werden, dass das Bundesgericht in diesem aus dem Jahr 1999 datierenden Entscheid tatsächlich festgehalten habe, es sei nicht zulässig, eine Amortisation der investierten Eigenmittel zu berücksichtigen (E. 2d). Diese Rechtsprechung sei jedoch obsolet seit dem Inkrafttreten von Art. 14 Abs. 4 VMWG am 1. Januar 2008 (AS 2007 7021).
Auch diese Rüge ist unbegründet. Die Beschwerdegegnerin erwidert zu Recht, dass die Beschwerdeführer entgegen Art. 14 Abs. 4 VMWG die Amortisation des neu investierten Kapitals im Ergebnis nicht berücksichtigen wollen. Art. 14 Abs. 4 VMWG geht nicht weiter als das Obligationenrecht. Art. 269 OR enthält eine allgemeine Regel, wann Mietzinse missbräuchlich sind. Von dieser Regel nimmt Art. 269a OR konkrete Fälle vermutungsweise aus (zum Verhältnis von Art. 269a und Art. 269 OR: vgl. HIGI/WILDISEN, in: Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2022, N. 20 ff. zu Art. 269 OR). Art. 269a lit. b OR hält ausdrücklich fest, dass Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich sind, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Der Gesetzgeber wollte Mehrleistungen ausdrücklich fördern. Die in Art. 14 VMWG enthaltene Sonderregelung bezweckt einerseits, den Vermieter durch eine vereinfachte und für ihn oft auch vorteilhafte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu ermuntern oder ihn wenigstens nicht davon abzuhalten. Für den Vermieter soll ein Anreiz geschaffen werden, mehr als nur die strikte notwendigen Unterhaltsarbeiten ausführen zu lassen (BGE 118 II 415 E. 3a; Urteil 4A 413/2008 vom 26. November 2008 E.
4.3). Anderseits soll die insbesondere bei grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten durch einen Pauschalansatz von 50-70 % erleichtert werden (BGE 118 II 415 E. 3a; Urteil 4A 470/2009 vom 18. Februar 2010; zit. Urteil 4A 413/2008 E. 4.3). Der Einführung von Art. 14 VMWG lag der Gedanke zu Grunde, Vermieter sollten ermuntert werden, die grosszyklisch notwendigen Unterhaltsaufwendungen regelmässig zu erbringen, gleichzeitig aber auch, Sanierungen wenn immer möglich zusammenzufassen, weil die dadurch geschaffenen Synergien Kosteneinsparungen bewirken, die sich auch für die Mieterschaft günstig auswirken.
Zwar trifft zu, dass Art. 14 Abs. 4 VMWG im Wesentlichen aArt. 14 Abs. 2 VMWG (AS 1990 838 f.) entspricht. Einzig der Begriff wertvermehrende Verbesserungen wurde durch die Begriffe wertvermehrende Investitionen und energetische Verbesserungen abgelöst. Es ist nicht nachvollziehbar, inwiefern diese Änderung einen Einfluss auf die in BGE 125 III 421 E. 2d S. 425 behandelten Aspekte haben sollte. Aus dieser Entscheidung können die Beschwerdeführer allerdings ohnehin nichts zu ihren Gunsten ableiten. Auch unter der Geltung von aArt. 14 Abs. 2 VMWG hat das Bundesgericht bei umfassenden Überholungen eine Amortisation zugelassen (BGE 118 II 415 E. 3c). Darauf ist das Bundesgericht in BGE 125 III 421 E. 2d S. 425 nicht zurückgekommen. In BGE 125 III 421 E. 2d S. 425 geht es um die Berechnung des Mietzinses nach der absoluten Methode, während bei der Erhöhung des Mietzinses wegen Mehrleistungen des Vermieters (wie umfassenden Überholungen nach Art. 14 Abs. 1 VMWG) die relative Methode zur Anwendung gelangt (BGE 118 II 415 E. 3; Urteil 4C.59/2004 vom 24. Juni 2004 E. 4.1). Daher sind die ursprüngliche Mietzinsfestsetzung beziehungsweise eine Berechnung nach der absoluten Methode und die Mietzinserhöhung infolge wertvermehrender
Investitionen bei umfassenden Überholungen nicht miteinander vergleichbar. Gesetz- und Verordnungsgeber haben eine unterschiedliche Behandlung ausdrücklich gewollt. Die Amortisation des neu investierten Kapitals ist bei der Berechnung der Mietzinsanpassung zu berücksichtigen.

7.3.3. Nicht einzutreten ist auf die Beschwerde, soweit darin die von der Vorinstanz angenommene Amortisationsdauer von 30 Jahren beanstandet wird. Zwar äussern die Beschwerdeführer gewisse Kritikpunkte und sind der Ansicht, wenn die Amortisationsdauer für die jeweils einzelnen Posten der Gesamtrenovation festgelegt werde, bedinge dies, dass die Amortisation in Relation zu den Kosten gesetzt werde. Wie sie aber bei der Gewichtung nach dem Anteil an den Gesamtkosten zu einer Amortisationsdauer von über 100 Jahren gelangen, legen sie nicht hinreichend nachvollziehbar dar und zeigen auch nicht rechtsgenüglich auf, dass die Berechnung der Vorinstanz im Ergebnis Recht verletzt.

7.4. Nach dem Gesagten verletzte die Vorinstanz kein Bundesrecht, indem sie zum Schluss gelangte, dass die Mietzinserhöhungen grundsätzlich zulässig waren.

8.
Zu prüfen bleiben die Rügen betreffend die geltend gemachten Herabsetzungsgründe und die dabei angewandten Referenzzinssätze.

8.1. Die Beschwerdeführer beanstanden, die Vorinstanz sei von den Werten in den Mietzinserhöhungsanzeigen ausgegangen. Diese übernähmen die in den Verträgen aufgeführten Referenzzinssätze. Ausschlaggebend seien aber nicht die in den Verträgen vereinbarten, sondern die bei Vertragsunterzeichnung tatsächlich geltenden. Andernfalls könnte die Vermieterschaft absichtlich falsche Referenzzinssätze in den Vertrag schreiben, um so bei einer späteren Referenzzinsänderung mehr Spielraum zu bekommen. Ein nicht der Realität entsprechender Referenzzinssatz sei einem Mietzinsvorbehalt nach Art. 18 VMWG gleichzusetzen, der nur gültig sei, wenn er in Franken oder Prozenten des Mietzinses ausgeschieden sei.
Ausserdem habe die Beschwerdegegnerin keine Unterlagen eingereicht, welche die Mietzinsentwicklung der einzelnen Mietverhältnisse aufzeigen würden. Mangels substanziierter Tatsachenbehauptungen müsse für die Beurteilung des Herabsetzungsanspruches zwangsläufig von den vorgelegten Verträgen ausgegangen werden. Der Umstand, dass in den Erhöhungsformularen unter dem Titel bisheriger Mietzins ein anderer als der im Vertrag vereinbarte Mietzins festgehalten werde, könne weder als rechtsgenügliche Parteibehauptung, noch als Beweis derselben angesehen werden. Die Mietzinsveränderungen seien daher wie von den Beschwerdeführern im Prozess vorgeschlagen und detailliert aufgezeigt vorzunehmen.

8.2. Die Vorinstanz hielt fest, die Vermieterin habe in ihren Mietzinserhöhungsanzeigen per 1. Oktober 2011 die unterschiedlichen Referenzzinssätze berücksichtigt und jeweils angegeben, wie hoch der Zinssatz anlässlich der letzten Mietzinsfestsetzung gewesen sei. Bei der Mehrheit der Beschwerdeführer habe die Mietzinsfestsetzung im Mietvertrag stattgefunden. Die Vorinstanz bezog sich auf eine Lehrmeinung, wonach ohne ausdrückliche Erwähnung des für die Festlegung des Anfangsmietzinses massgebenden Referenzzinssatzes die Vermutung gelte, dass für die künftige Mietzinsgestaltung Veränderungen des Referenzzinssatzes gegenüber dem im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses massgebenden Zeitpunkt [sic! sowohl im angefochtenen Entscheid als im zitierten Werk selbst; recte wohl: Referenzzinssatz] ausschlaggebend sein solle (ROHRER, in: Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, Bättig und andere [Hrsg.], 4. Aufl. 2018, N. 42 zu Art. 269a OR). Die in den Verträgen aufgeführten Referenzzinssätze seien somit ausschlaggebend. Erwähne der Vertrag den anwendbaren Referenzzinssatz nicht, sei auf den im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltende Referenzzinssatz abzustellen. Die Verträge von B.________ vom 24. Januar 1994 und von A.________ vom 9.
Januar 1989 seien älteren Datums und enthielten keinen Anfangsreferenzzinssatz. Angesichts ihres Abschlussdatums sei es jedoch wahrscheinlich, dass der Mietzins Anpassungen erfahren habe. Die Vermieterin habe auf einen Zinssatz von 3.25 % "bisher" abgestellt. Die Beschwerdeführer hätten ihrerseits im erstinstanzlichen Verfahren nicht ausdrücklich behauptet, der von der Vermieterin aufgeführte Zinssatz der letzten Mietzinsfestsetzung sowie der von ihr aufgeführte Betrag des bisherigen Mietzinses entsprächen nicht dem gültigen Referenzzinssatz bei der letzten Mietzinsfestsetzung, sondern sich darauf beschränkt, ihre Senkungsansprüche aufgrund des Anfangsmietzinses zu berechnen. Da sie somit ihrer objektiven Behauptungs- und Beweislast diesbezüglich nicht nachgekommen seien, sei darauf nicht weiter einzugehen und auf die in den Mietzinserhöhungsanzeigen per 1. Oktober 2011 angegebenen Basiswerte abzustellen.

8.3. Eine Tatsachenbehauptung hat nicht alle Einzelheiten zu enthalten. Es genügt, wenn die Tatsachen, die unter die das Begehren stützenden Normen zu subsumieren sind, in einer den Gewohnheiten des Lebens entsprechenden Weise in ihren wesentlichen Zügen oder Umrissen behauptet werden (BGE 136 III 322 E. 3.4.2 S. 328; Urteile des Bundesgerichts vom 8. März 2021 E. 2: 4A 412/2019 vom 27. April 2020 E. 4.1). Die Behauptungs- und Substanziierungslast zwingt die damit belastete Partei nicht, sämtliche möglichen Einwände der Gegenpartei vorweg zu entkräften (Urteile des Bundesgerichts 4A 533/2019 vom 22. April 2020 E. 4.4.1; 4A 591/2012 vom 20. Februar 2013 E. 3.2 mit Hinweisen). Nur soweit der Prozessgegner den schlüssigen Tatsachenvortrag der behauptungsbelasteten Partei bestreitet, greift eine über die Behauptungslast hinausgehende Substanziierungslast (BGE 144 III 519 E. 5.2.1.1 S. 523; 127 III 365 E. 2b S. 368 mit Hinweisen; vgl. zit. Urteil 4A 446/2020 E. 2.1; Urteil 4A 443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.1). Bestreitungen sind so konkret zu halten, dass sich bestimmen lässt, welche einzelnen Behauptungen des Klägers damit bestritten werden; die Bestreitung muss ihrem Zweck entsprechend so konkret sein, dass die Gegenpartei weiss,
welche einzelne Tatsachenbehauptung sie beweisen muss (vgl. Art. 222 Abs. 2 ZPO; BGE 141 III 433 E. 2.6 S. 438 mit Hinweisen).

8.3.1. Die Beweislast und damit auch die Behauptungslast für die Höhe des Mietzinses liegt grundsätzlich bei der Vermieterschaft, die ihn einverlangt. Das gilt im Rahmen einer Mietzinserhöhung auch für den bisherigen Mietzins. Wird aber unter Hinweis auf die Erhöhungsanzeige, die den bisherigen Mietzins angibt, eine Mietzinserhöhung verlangt und der neue Mietzins aufgrund der in der Anzeige angegebenen Grundlagen neu berechnet, sind die für die Erhöhung wesentlichen Tatsachen in einer den Gewohnheiten des Lebens entsprechenden Weise in ihren wesentlichen Zügen oder Umrissen hinreichend behauptet. Substanziiertere Angaben und Beweise zur Mietzinsentwicklung sind nur erforderlich, wenn der in der Erhöhungsanzeige genannte Mietzins rechtsgenüglich bestritten wird. Die Beschwerdeführer müssen insoweit zwar nicht ihrer objektiven Behauptungs- und Beweislast, wohl aber ihrer Bestreitungslast nachkommen. Aus den Feststellungen im angefochtenen Entscheid ergibt sich nicht, dass sie dies in einer Art getan hätten, die hätte erkennen lassen, dass die Beschwerdegegnerin den in der Erhöhungsanzeige genannten Mietzins in tatsächlicher Hinsicht hätte beweisen müssen. Die Beschwerdeführer legen dies auch nicht rechtsgenüglich dar. Nur wenn aus
ihren Ausführungen in der Klageantwort eindeutig hervorginge, dass sie ihrer Berechnung den Anfangsmietzins zugrunde legen, weil sie eine Veränderung desselben in Abrede stellen, wäre die Beschwerdegegnerin gehalten gewesen, die Mietzinsentwicklung zu substanziieren und zu beweisen. Die Beschwerdeführer behaupten aber auch vor Bundesgericht genau besehen nicht, sie hätten bis zur Erhöhungsanzeige tatsächlich nicht den darin als bisherigen Mietzins ausgewiesenen Betrag bezahlt, sie bemängeln vielmehr einzig die mangelhafte Behauptung und den fehlenden Beweis desselben. Gerade soweit die Beschwerdeführer aber bisher tatsächlich den in der Erhöhungsanzeige genannten Mietzins bezahlt haben, wäre eine ausdrückliche und unmissverständliche Bestreitung notwendig, da diese zum eigenen Verhalten im Widerspruch stünde.

8.3.2. Entspricht der in der Erhöhungsanzeige angegebene, bisherige Mietzins nicht dem Anfangsmietzins, ist im Ergebnis auch nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz der Höhe des bei Vertragsschluss geltenden Referenzzinssatzes keine Bedeutung beimass. Denn die relative Methode beschränkt bei Mietzinsherabsetzungen grundsätzlich die Forderung des Mieters insofern, als von vornherein nur solche Änderungen der Berechnungsgrundlagen in Anschlag gebracht werden dürfen, die sich seit der letzten Mietzinsfestsetzung verwirklicht haben (BGE 137 III 580 E. 2 S. 585; 133 III 61 E. 3.2.2.2; 124 III 67 E. 3 S. 69; je mit Hinweis; vgl. auch: HIGI/WILDISEN, a.a.O., N. 499 ff. zu Art. 269 OR). Da Mietzinserhöhungen erfolgt waren, kommt der Situation bei Vertragsschluss keine Bedeutung zu und hätten die Beschwerdeführer den von der Beschwerdegegnerin behaupteten Referenzzinssatz mit Blick auf den Zeitpunkt der letzten Festsetzung bestreiten müssen. Auch hier zeigen sie aber in der Beschwerde keine rechtsgenügende Bestreitung auf.

8.3.3. Was die Mietverhältnisse betrifft, bei denen im Zeitpunkt der Erhöhungsanzeige noch der im Mietvertrag ursprünglich festgesetzte Mietzins galt, braucht nicht im Einzelnen darauf eingegangen zu werden, unter welchen Voraussetzungen von den bei Vertragsunterzeichnung tatsächlich geltenden Kostenfaktoren abgewichen werden darf (vgl. LACHAT/STASTNY, in: Le bail à loyer, éd. 2019, Lachat und andere [Hrsg.], S. 682 Kap. 23 Rz. 4.1.2 Fn. 49 unter Hinweis auf BJM 2015 S. 99; Urteil 4A 549/2016 vom 9. Februar 2017 E. 3 mit Hinweis, das in der Lehre zum Teil allerdings als zu einschränkend kritisiert wird: ROHRER, a.a.O., N. 34 zu Art. 270 OR; LAHMADI-SUTTER, in: MRA 1996, 67 f.). Denn dies setzt voraus, dass die Frage prozesskonform zum Prozessthema gemacht wird und zwar von der Partei, die vom vertraglich Vereinbarten abweichen will. Dazu genügt es nicht, wenn die anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer in der Widerklage ihrer Berechnung einfach die tatsächlichen Werte zugrunde legen, zumal generell eine von der in den Erhöhungsanzeigen genannten Basis abweichende Berechnung vorgenommen wurde, zum Teil wohl sogar entgegen den bis zur Erhöhungsanzeige tatsächlich bezahlten Mietzinsen (vgl. E. 8.3.1 hiervor). Die Beschwerdeführer
zeigen nicht auf, woraus die Beschwerdegegnerin erstinstanzlich hätte erkennen sollen, dass sie von den im Vertrag genannten Werten abwichen, weil sie darin einen formungültigen Mietzinsvorbehalt sahen. Damit fehlt es auch insoweit an einer rechtsgenüglichen Bestreitung.

9.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 5 und Art. 68 Abs. 2 und 4 BGG). Für die Kostenverteilung vor Bundesgericht ist nicht der Streitwert im kantonalen Verfahren massgebend, sondern welche Beträge vor Bundesgericht noch streitig waren. Dabei geht es nicht um eine zifferngenaue Berechnung (der Streitwert ist nach Art. 65 Abs. 2 BGG nur eines der zu berücksichtigenden Kriterien), sondern darum, dass die gerundeten Beträge in keinem Missverhältnis zum Betrag stehen, um den es vor Bundesgericht noch geht.

9.1. Hier ist zu berücksichtigen, dass das Mietverhältnis mit D.________ und E.________ per Ende Mai 2017 und dasjenige mit F.F.________ und G.F.________ bereits per Ende November 2014 im Laufe des kantonalen Verfahrens beendet wurde, so dass nur vergangener Mietzins Gegenstand des Beschwerdeverfahrens bildete, während bei den Beschwerdeführen 1-3 eine Gutheissung der Beschwerde länger Auswirkungen hätte zeitigen können.

9.2. Sodann ist zu beachten, dass ein Teil der Beschwerdeführer auch eine Neufestsetzung des Anfangsmietzinses verlangt hat, ohne diesen Antrag vor Bundesgericht zu beziffern. Diesbezüglich ist der Streitwert vor Bundesgericht (auch mit Blick auf den erstinstanzlichen Entscheid und die Eventualbegründung der Vorinstanz) grob auf ca. 20 % des Anfangsmietzinses zu schätzen, ohne dass im Einzelnen zu prüfen wäre, was die Parteien zur Begründung des Antrages im kantonalen Verfahren vorgebracht haben. Sie hätten es in der Hand gehabt, durch die Bezifferung ihrer Anträge eine Schätzung zu vermeiden.

9.3. Das Gesuch von B.________ um unentgeltliche Rechtspflege und Rechtsverbeiständung ist wegen Aussichtslosigkeit der Beschwerde abzuweisen (Art. 64 Abs. 1 BGG). Darüber musste unter den gegebenen Umständen nicht vorgängig separat entschieden werden (vgl. Urteile 4A 326/2019 vom 4. Februar 2020 E. 5; 4A 429/2019 vom 13. November 2019 E. 6; 4A 20/2011 vom 11. April 2011 E. 7.2.2).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Das Gesuch von B.________ um unentgeltliche Rechtspflege und Rechtsverbeiständung wird abgewiesen.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 8'000.-- werden unter solidarischer Haftbarkeit den Beschwerdeführern auferlegt (intern: A.________ Fr. 2'000.--, B.________ Fr. 2'600.--, C.________ Fr. 1'000.-- sowie D.________ und E.________ insgesamt Fr. 1'400.-- und F.F.________ und G.F.________ insgesamt Fr. 1'000.--).

4.
Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit insgesamt Fr. 9'000.-- zu entschädigen: (intern: A.________ Fr. 2'300.--, B.________ Fr. 2'900.--, C.________ Fr. 1'100.--, D.________ und E.________ Fr. 1'600.-- sowie F.F.________ und G.F.________ Fr. 1'100.--).

5.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Kantonsgericht Freiburg, II. Zivilappellationshof, Z1.________, Z2.________, Z3.________, Z4.________ und Z5.________, Z6.________ und Z7.________, Z8.________, Z9.________ und Z10.________, Z11.________ und Z12.________, und Z13.________ und Z14.________, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 19. September 2023

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Jametti

Der Gerichtsschreiber: Luczak

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269^a - Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment:
^a	se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier;
^b	sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur;
^c	se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais;
^d	ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance;
^e	ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques;
^f	n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269^d - 1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
¹	Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
²	Les majorations de loyer sont nulles lorsque:
^a	elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle;
^b	les motifs ne sont pas indiqués;
^c	elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation.
³	Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 270^a - 1 Le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais.
¹	Le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais.
²	Le locataire doit adresser par écrit sa demande de diminution au bailleur, qui a un délai de 30 jours pour se déterminer. Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu'il ne l'accepte que partiellement ou qu'il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation dans un délai de 30 jours.
³	L'al. 2 n'est pas applicable lorsque le locataire qui conteste une augmentation de loyer en demande simultanément la diminution.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 93 Autres décisions préjudicielles et incidentes - 1 Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
¹	Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
^a	si elles peuvent causer un préjudice irréparable, ou
^b	si l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse.
²	En matière d'entraide pénale internationale et en matière d'asile, les décisions préjudicielles et incidentes ne peuvent pas faire l'objet d'un recours.89 Le recours contre les décisions relatives à la détention extraditionnelle ou à la saisie d'objets et de valeurs est réservé si les conditions de l'al. 1 sont remplies.
³	Si le recours n'est pas recevable en vertu des al. 1 et 2 ou qu'il n'a pas été utilisé, les décisions préjudicielles et incidentes peuvent être attaquées par un recours contre la décision finale dans la mesure où elles influent sur le contenu de celle-ci.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 29 Examen - 1 Le Tribunal fédéral examine d'office sa compétence.
¹	Le Tribunal fédéral examine d'office sa compétence.
²	En cas de doute quant à sa propre compétence, il procède à un échange de vues avec l'autorité dont la compétence lui paraît entrer en ligne de compte.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 92 Décisions préjudicielles et incidentes concernant la compétence et les demandes de récusation - 1 Les décisions préjudicielles et incidentes qui sont notifiées séparément et qui portent sur la compétence ou sur une demande de récusation peuvent faire l'objet d'un recours.
¹	Les décisions préjudicielles et incidentes qui sont notifiées séparément et qui portent sur la compétence ou sur une demande de récusation peuvent faire l'objet d'un recours.
²	Ces décisions ne peuvent plus être attaquées ultérieurement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 51 Calcul - 1 La valeur litigieuse est déterminée:
¹	La valeur litigieuse est déterminée:
^a	en cas de recours contre une décision finale, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité précédente;
^b	en cas de recours contre une décision partielle, par l'ensemble des conclusions qui étaient litigieuses devant l'autorité qui a rendu cette décision;
^c	en cas de recours contre une décision préjudicielle ou incidente, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité compétente sur le fond;
^d	en cas d'action, par les conclusions de la demande.
²	Si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation.
³	Les intérêts, les fruits, les frais judiciaires et les dépens qui sont réclamés comme droits accessoires, les droits réservés et les frais de publication du jugement n'entrent pas en ligne de compte dans la détermination de la valeur litigieuse.
⁴	Les revenus et les prestations périodiques ont la valeur du capital qu'ils représentent. Si leur durée est indéterminée ou illimitée, le capital est formé par le montant annuel du revenu ou de la prestation, multiplié par vingt, ou, s'il s'agit de rentes viagères, par la valeur actuelle du capital correspondant à la rente.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
^1bis	Lorsqu'une procédure en matière civile a été menée en anglais devant l'autorité précédente, les mémoires peuvent être rédigés en anglais.15
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.16 17
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique18. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.19
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 107 Arrêt - 1 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
¹	Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
²	Si le Tribunal fédéral admet le recours, il statue lui-même sur le fond ou renvoie l'affaire à l'autorité précédente pour qu'elle prenne une nouvelle décision. Il peut également renvoyer l'affaire à l'autorité qui a statué en première instance.
³	Si le Tribunal fédéral considère qu'un recours en matière d'entraide pénale internationale ou d'assistance administrative internationale en matière fiscale est irrecevable, il rend une décision de non-entrée en matière dans les quinze jours qui suivent la fin d'un éventuel échange d'écritures. Dans le domaine de l'entraide pénale internationale, le Tribunal fédéral n'est pas lié par ce délai lorsque la procédure d'extradition concerne une personne dont la demande d'asile n'a pas encore fait l'objet d'une décision finale entrée en force.101
⁴	Le Tribunal fédéral statue sur tout recours contre une décision du Tribunal fédéral des brevets portant sur l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets102 dans le mois qui suit le dépôt du recours.103

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 96 Droit étranger - Le recours peut être formé pour:
^a	inapplication du droit étranger désigné par le droit international privé suisse;
^b	application erronée du droit étranger désigné par le droit international privé suisse, pour autant qu'il s'agisse d'une affaire non pécuniaire.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.100

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.90

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

IR 0.101 Convention du 4 novembre 1950 de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (CEDH) CEDH Art. 6 Droit à un procès équitable - 1. Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle. Le jugement doit être rendu publiquement, mais l'accès de la salle d'audience peut être interdit à la presse et au public pendant la totalité ou une partie du procès dans l'intérêt de la moralité, de l'ordre public ou de la sécurité nationale dans une société démocratique, lorsque les intérêts des mineurs ou la protection de la vie privée des parties au procès l'exigent, ou dans la mesure jugée strictement nécessaire par le tribunal, lorsque dans des circonstances spéciales la publicité serait de nature à porter atteinte aux intérêts de la justice.
¹	Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle. Le jugement doit être rendu publiquement, mais l'accès de la salle d'audience peut être interdit à la presse et au public pendant la totalité ou une partie du procès dans l'intérêt de la moralité, de l'ordre public ou de la sécurité nationale dans une société démocratique, lorsque les intérêts des mineurs ou la protection de la vie privée des parties au procès l'exigent, ou dans la mesure jugée strictement nécessaire par le tribunal, lorsque dans des circonstances spéciales la publicité serait de nature à porter atteinte aux intérêts de la justice.
²	Toute personne accusée d'une infraction est présumée innocente jusqu'à ce que sa culpabilité ait été légalement établie.
³	Tout accusé a droit notamment à:
^a	être informé, dans le plus court délai, dans une langue qu'il comprend et d'une manière détaillée, de la nature et de la cause de l'accusation portée contre lui;
^b	disposer du temps et des facilités nécessaires à la préparation de sa défense;
^c	se défendre lui-même ou avoir l'assistance d'un défenseur de son choix et, s'il n'a pas les moyens de rémunérer un défenseur, pouvoir être assisté gratuitement par un avocat d'office, lorsque les intérêts de la justice l'exigent;
^d	interroger ou faire interroger les témoins à charge et obtenir la convocation et l'interrogation des témoins à décharge dans les mêmes conditions que les témoins à charge;
^e	se faire assister gratuitement d'un interprète, s'il ne comprend pas ou ne parle pas la langue employée à l'audience.

SR 935.61 Loi fédérale du 23 juin 2000 sur la libre circulation des avocats (Loi sur les avocats, LLCA) - Loi sur les avocats LLCA Art. 12 Règles professionnelles - L'avocat est soumis aux règles professionnelles suivantes:
^a	il exerce sa profession avec soin et diligence;
^b	il exerce son activité professionnelle en toute indépendance, en son nom personnel et sous sa propre responsabilité;
^c	il évite tout conflit entre les intérêts de son client et ceux des personnes avec lesquelles il est en relation sur le plan professionnel ou privé;
^d	il peut faire de la publicité, pour autant que celle-ci se limite à des faits objectifs et qu'elle satisfasse à l'intérêt général;
^e	il ne peut pas, avant la conclusion d'une affaire, passer une convention avec son client par laquelle ce dernier accepterait de faire dépendre les honoraires du résultat de l'affaire; il ne peut pas non plus s'engager à renoncer à ses honoraires en cas d'issue défavorable du procès;
^f	il doit être au bénéfice d'une assurance responsabilité civile professionnelle offrant une couverture adaptée à la nature et à l'étendue des risques liés à son activité; la somme couvrant les événements dommageables pour une année doit s'élever au minimum à un million de francs; des sûretés équivalentes peuvent remplacer l'assurance responsabilité civile;
^g	il est tenu d'accepter les défenses d'office et les mandats d'assistance judiciaire dans le canton au registre duquel il est inscrit;
^h	il conserve séparément les avoirs qui lui sont confiés et son patrimoine;
ⁱ	lorsqu'il accepte un mandat, il informe son client des modalités de facturation et le renseigne périodiquement ou à sa demande sur le montant des honoraires dus;
^j	il communique à l'autorité de surveillance toute modification relative aux indications du registre le concernant.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 209 Autorisation de procéder - 1 Lorsque la tentative de conciliation n'aboutit pas, l'autorité de conciliation consigne l'échec au procès-verbal et délivre l'autorisation de procéder:
¹	Lorsque la tentative de conciliation n'aboutit pas, l'autorité de conciliation consigne l'échec au procès-verbal et délivre l'autorisation de procéder:
^a	au bailleur en cas de contestation d'une augmentation du loyer ou du fermage;
^b	au demandeur dans les autres cas.
²	L'autorisation de procéder contient:
^a	les noms et les adresses des parties et, le cas échéant, de leurs représentants;
^b	les conclusions du demandeur, la description de l'objet du litige et les conclusions reconventionnelles éventuelles;
^c	la date de l'introduction de la procédure de conciliation;
^d	la décision sur les frais de la procédure de conciliation;
^e	la date de l'autorisation de procéder;
^f	la signature de l'autorité de conciliation.
³	Le demandeur est en droit de porter l'action devant le tribunal dans un délai de trois mois à compter de la délivrance de l'autorisation de procéder.
⁴	Le délai est de 30 jours dans les litiges relatifs aux baux à loyer ou à ferme d'habitations ou de locaux commerciaux et aux baux à ferme agricoles.143

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 133 Contenu - La citation indique:
^a	le nom et l'adresse de la personne citée à comparaître;
^b	l'objet du litige et les parties;
^c	la qualité en laquelle la personne est citée à comparaître;
^d	le lieu, la date et l'heure où la personne doit comparaître ou être disponible en cas de recours à des moyens électroniques de transmission du son et de l'image;
^e	l'acte de procédure pour lequel elle est citée;
^f	les conséquences d'une non comparution;
^g	la date de la citation et la signature du tribunal.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 30 Garanties de procédure judiciaire - 1 Toute personne dont la cause doit être jugée dans une procédure judiciaire a droit à ce que sa cause soit portée devant un tribunal établi par la loi, compétent, indépendant et impartial. Les tribunaux d'exception sont interdits.
¹	Toute personne dont la cause doit être jugée dans une procédure judiciaire a droit à ce que sa cause soit portée devant un tribunal établi par la loi, compétent, indépendant et impartial. Les tribunaux d'exception sont interdits.
²	La personne qui fait l'objet d'une action civile a droit à ce que sa cause soit portée devant le tribunal de son domicile. La loi peut prévoir un autre for.
³	L'audience et le prononcé du jugement sont publics. La loi peut prévoir des exceptions.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 204 Comparution personnelle - 1 Les parties doivent comparaître en personne à l'audience de conciliation. Lorsqu'une personne morale est partie au procès, doivent comparaître pour elle soit un organe soit une personne disposant de pouvoirs de représentation commerciaux qui incluent la faculté de plaider et de transiger et qui a une bonne connaissance du litige.138
¹	Les parties doivent comparaître en personne à l'audience de conciliation. Lorsqu'une personne morale est partie au procès, doivent comparaître pour elle soit un organe soit une personne disposant de pouvoirs de représentation commerciaux qui incluent la faculté de plaider et de transiger et qui a une bonne connaissance du litige.138
²	Les parties peuvent se faire assister d'un conseil juridique ou d'une personne de confiance.139
³	Sont dispensées de comparaître personnellement et peuvent se faire représenter:
^a	la partie qui a son domicile ou son siège en dehors du canton ou à l'étranger;
^b	la personne empêchée de comparaître pour cause de maladie, d'âge ou en raison d'autres justes motifs;
^c	dans les litiges au sens de l'art. 243, l'employeur ou l'assureur qui délègue un employé et le bailleur qui délègue le gérant de l'immeuble, à la condition que ceux-ci soient habilités, par écrit, à transiger.
^d	les autres demandeurs ou défendeurs, si l'un d'entre eux est présent et dispose du droit de les représenter et de transiger en leur nom.
⁴	La partie adverse est informée à l'avance de la représentation.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 243 Champ d'application - 1 La procédure simplifiée s'applique aux affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs.
¹	La procédure simplifiée s'applique aux affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs.
²	Elle s'applique quelle que soit la valeur litigieuse:
^a	aux litiges relevant de la loi du 24 mars 1995 sur l'égalité162;
^b	aux litiges portant sur de la violence, des menaces ou du harcèlement au sens de l'art. 28b CC164 ou aux décisions d'ordonner une surveillance électronique au sens de l'art. 28c CC;
^c	aux litiges portant sur des baux à loyer ou à ferme d'habitations et de locaux commerciaux et sur des baux à ferme agricoles en ce qui concerne la consignation du loyer ou du fermage, la protection contre les loyers ou les fermages abusifs, la protection contre les congés ou la prolongation du bail à loyer ou à ferme;
^d	aux litiges portant sur le droit d'accès selon l'art. 25 LPD166;
^e	aux litiges relevant de la loi du 17 décembre 1993 sur la participation167;
^f	aux litiges portant sur des assurances complémentaires à l'assurance-maladie sociale au sens de la loi fédérale du 18 mars 1994 sur l'assurance-maladie168.
³	La procédure simplifiée ne s'applique pas aux litiges pour lesquels sont compétents une instance cantonale unique au sens des art. 5 et 8 ou le tribunal de commerce au sens de l'art. 6.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 206 Défaut - 1 En cas de défaut du demandeur, la requête est considérée comme retirée; la procédure devient sans objet et l'affaire est rayée du rôle.
¹	En cas de défaut du demandeur, la requête est considérée comme retirée; la procédure devient sans objet et l'affaire est rayée du rôle.
²	Lorsque le défendeur fait défaut, l'autorité de conciliation procède comme si la procédure n'avait pas abouti à un accord (art. 209 à 212).
³	En cas de défaut des deux parties, la procédure devient sans objet et l'affaire est rayée du rôle.
⁴	L'autorité de conciliation peut punir la partie défaillante d'une amende d'ordre de 1000 francs au plus.142

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 237 Décision incidente - 1 Le tribunal peut rendre une décision incidente lorsque l'instance de recours pourrait prendre une décision contraire qui mettrait fin au procès et permettrait de réaliser une économie de temps ou de frais appréciable.
¹	Le tribunal peut rendre une décision incidente lorsque l'instance de recours pourrait prendre une décision contraire qui mettrait fin au procès et permettrait de réaliser une économie de temps ou de frais appréciable.
²	La décision incidente est sujette à appel ou recours immédiat; elle ne peut être attaquée ultérieurement dans l'appel ou le recours contre la décision finale.154

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 85 Action en paiement non chiffrée - 1 Si le demandeur est dans l'impossibilité d'articuler d'entrée de cause le montant de sa prétention ou si cette indication ne peut être exigée d'emblée, il peut intenter une action non chiffrée. Il doit cependant indiquer une valeur minimale comme valeur litigieuse provisoire.
¹	Si le demandeur est dans l'impossibilité d'articuler d'entrée de cause le montant de sa prétention ou si cette indication ne peut être exigée d'emblée, il peut intenter une action non chiffrée. Il doit cependant indiquer une valeur minimale comme valeur litigieuse provisoire.
²	Une fois les preuves administrées ou les informations requises fournies par les parties ou les tiers, le tribunal fixe un délai aux parties pour qu'elles chiffrent leur demande.58 La compétence du tribunal saisi est maintenue, même si la valeur litigieuse dépasse sa compétence.

SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 19 Formule destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer et autres prétentions unilatérales - (art. 269d CO)
¹	La formule destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer et autres modifications unilatérales du contrat au sens de l'art. 269d CO doit contenir:
^a	pour les hausses de loyer:
^a1	le montant de l'ancien loyer et l'ancien état des charges,
^a2	le montant du nouveau loyer et le nouvel état des charges,
^a3	la date d'entrée en vigueur de la hausse,
^a4	les motifs précis de la hausse. Lorsque la hausse repose sur plusieurs motifs, les montants correspondant à chacun d'entre eux sont à détailler,
^a5	en cas de prestations supplémentaires, l'indication que le bailleur reçoit des aides pour des améliorations créant des plus-values;
^b	pour les autres modifications unilatérales du contrat:
^b1	la désignation des prétentions,
^b2	la date de leur entrée en vigueur,
^b3	les motifs précis justifiant ces prétentions;
^c	dans ces deux cas:
^c1	les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le bien-fondé de la prétention,
^c2	la liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur compétence à raison du lieu.
^1bis	Si le motif figure dans une lettre d'accompagnement, le bailleur doit se référer expressément à cette lettre dans la formule officielle.22
²	En outre, les al. 1 et 1bis s'appliquent par analogie lorsque le bailleur augmente le loyer selon un indice ou un échelonnement convenus. Lorsque le loyer est indexé, la hausse ne peut être notifiée qu'à partir du moment où le nouvel indice est publié officiellement. Lorsque la hausse est fixée selon un échelonnement convenu, chaque augmentation sera communiquée au plus tôt quatre mois avant son entrée en vigueur. Les cantons peuvent décréter dans ce cas que la copie de la convention est admise comme formule au sens du présent article.23
³	Les al. 1 et 1bis sont applicables par analogie lorsque les cantons rendent obligatoire, au sens de l'art. 270, al. 2, CO, l'utilisation de la formule lors de la conclusion d'un nouveau contrat de bail.24
⁴	Les cantons veillent à ce qu'un nombre suffisant de formules soit disponible dans les communes. À cette fin, ils peuvent déposer les formules établies par leurs soins auprès des secrétariats communaux.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 62 - 1 Celui qui, sans cause légitime, s'est enrichi aux dépens d'autrui, est tenu à restitution.
¹	Celui qui, sans cause légitime, s'est enrichi aux dépens d'autrui, est tenu à restitution.
²	La restitution est due, en particulier, de ce qui a été reçu sans cause valable, en vertu d'une cause qui ne s'est pas réalisée, ou d'une cause qui a cessé d'exister.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 67 - 1 L'action pour cause d'enrichissement illégitime se prescrit par trois ans à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition et, dans tous les cas, par dix ans à compter de la naissance de ce droit.40
¹	L'action pour cause d'enrichissement illégitime se prescrit par trois ans à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition et, dans tous les cas, par dix ans à compter de la naissance de ce droit.40
²	Si l'enrichissement consiste en une créance contre la partie lésée, celle-ci peut en refuser le paiement lors même que ses droits seraient atteints par la prescription.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 2 - 1 Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
¹	Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
²	L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi.

SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO)
¹	Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values.
²	Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes:
^a	les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment;
^b	les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie;
^c	les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques;
^d	les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables;
^e	le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation.
³	Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée.
^3bis	Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.15
⁴	Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement.
⁵	Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 222 Réponse - 1 Le tribunal notifie la demande au défendeur et lui fixe un délai pour déposer une réponse écrite.
¹	Le tribunal notifie la demande au défendeur et lui fixe un délai pour déposer une réponse écrite.
²	L'art. 221 s'applique par analogie à la réponse. Le défendeur y expose quels faits allégués dans la demande sont reconnus ou contestés.
³	Le tribunal peut décider de limiter la réponse à des questions ou à des conclusions déterminées (art. 125).
⁴	Il notifie la réponse au demandeur.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 270 - 1 Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution:
¹	Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution:
^a	s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux, ou
^b	si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer.
²	En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d pour la conclusion de tout nouveau bail.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 65 Frais judiciaires - 1 Les frais judiciaires comprennent l'émolument judiciaire, l'émolument pour la copie de mémoires, les frais de traduction, sauf d'une langue officielle à une autre, et les indemnités versées aux experts et aux témoins.
¹	Les frais judiciaires comprennent l'émolument judiciaire, l'émolument pour la copie de mémoires, les frais de traduction, sauf d'une langue officielle à une autre, et les indemnités versées aux experts et aux témoins.
²	L'émolument judiciaire est calculé en fonction de la valeur litigieuse, de l'ampleur et de la difficulté de la cause, de la façon de procéder des parties et de leur situation financière.
³	Son montant est fixé en règle générale:
^a	entre 200 et 5000 francs dans les contestations non pécuniaires;
^b	entre 200 et 100 000 francs dans les autres contestations.
⁴	Il est fixé entre 200 et 1000 francs, indépendamment de la valeur litigieuse, dans les affaires qui concernent:
^a	des prestations d'assurance sociale;
^b	des discriminations à raison du sexe;
^c	des litiges résultant de rapports de travail, pour autant que la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs;
^d	des litiges concernant les art. 7 et 8 de la loi du 13 décembre 2002 sur l'égalité pour les handicapés25.
⁵	Si des motifs particuliers le justifient, le Tribunal fédéral peut majorer ces montants jusqu'au double dans les cas visés à l'al. 3 et jusqu'à 10 000 francs dans les cas visés à l'al. 4.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 64 Assistance judiciaire - 1 Si une partie ne dispose pas de ressources suffisantes et si ses conclusions ne paraissent pas vouées à l'échec, le Tribunal fédéral la dispense, à sa demande, de payer les frais judiciaires et de fournir des sûretés en garantie des dépens.
¹	Si une partie ne dispose pas de ressources suffisantes et si ses conclusions ne paraissent pas vouées à l'échec, le Tribunal fédéral la dispense, à sa demande, de payer les frais judiciaires et de fournir des sûretés en garantie des dépens.
²	Il attribue un avocat à cette partie si la sauvegarde de ses droits le requiert. L'avocat a droit à une indemnité appropriée versée par la caisse du tribunal pour autant que les dépens alloués ne couvrent pas ses honoraires.
³	La cour statue à trois juges sur la demande d'assistance judiciaire. Les cas traités selon la procédure simplifiée prévue à l'art. 108 sont réservés. Le juge instructeur peut accorder lui-même l'assistance judiciaire si les conditions en sont indubitablement remplies.
⁴	Si la partie peut rembourser ultérieurement la caisse, elle est tenue de le faire.