Urteilskopf

133 III 61

6. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile dans la cause Caisse X. contre A.
et B. (recours en réforme)
4C.203/2006 du 26 octobre 2006

Regeste (de):

Mietvertrag; Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen; Vertraglicher Verzicht,
die Miete nach dem Hypothekarzinssatz festzulegen (Art. 269, 269a und 270a OR;
Art. 2 Abs. 2 ZGB). Auslegung von Vertragsklauseln, welche die
Berücksichtigung der Hypothekarzinssatzänderung bei der Festsetzung und
Anpassung der Miete ausschliessen (E. 2). Die Klausel eines Mietvertrags, in
der die Parteien die Berücksichtigung des Hypothekarzinssatzes bei der
Festsetzung und Anpassung der Miete ausschliessen, ist ungültig (E. 3). Der
Partei, die sich auf die Nichtigkeit einer solchen Klausel beruft, kann
grundsätzlich die Einrede des Rechtsmissbrauchs nicht entgegengehalten werden
(E. 4).

Regeste (fr):

Contrat de bail; protection contre les loyers abusifs; renonciation
conventionnelle au taux hypothécaire comme facteur de fixation du loyer (art.
269, 269a et 270a CO; art. 2 al. 2 CC). Interprétation de clauses
contractuelles selon lesquelles la variation du taux hypothécaire n'entre pas
en considération pour la fixation et l'adaptation du loyer (consid. 2). La
clause d'un contrat de bail par laquelle les parties excluent la prise en
considération du taux hypothécaire pour la fixation et l'adaptation du loyer
n'est pas valable (consid. 3). La partie qui se prévaut de la nullité d'une
telle clause ne peut pas se voir opposer, en principe, l'exception d'abus de
droit (consid. 4).

Regesto (it):

Contratto di locazione; protezione contro le pigioni abusive; rinuncia
convenzionale ai tassi ipotecari come fattore di fissazione della pigione
(art. 269, 269a e 270a CO; art. 2 cpv. 2 CC). Interpretazione di clausole
contrattuali giusta le quali la variazione del tasso ipotecario non entra in
considerazione per la fissazione e l'adeguamento della pigione (consid. 2). La
clausola di un contratto di locazione mediante la quale le parti escludono di
prendere in considerazione il tasso ipotecario per la fissazione e
l'adeguamento della pigione non è valida (consid. 3). La parte che si prevale
della nullità di una tale clausola non può vedersi opporre, di principio,
l'eccezione di abuso di diritto (consid. 4).

Sachverhalt ab Seite 62

BGE 133 III 61 S. 62

A.

A.a Par contrat du 15 juin 1994, la Caisse X. (ci-après: la Caisse de
pensions) a remis à bail à B. un appartement de trois pièces au deuxième étage
d'un immeuble, dont elle est propriétaire à Lausanne. Conclu pour une période
initiale allant du 1er septembre 1994 au 1er octobre 1995, le bail se
renouvelait ensuite de trois mois en trois mois, sauf avis de résiliation
donné trois mois à l'avance. Le loyer mensuel net a été fixé à 1'180 fr. Le
contrat comportait, sous la rubrique "3.6
Conditions particulières", une clause ainsi libellée:
"La variation du taux hypothécaire n'entre pas en considération dans la
fixation du loyer.
IPC [i.e. indice suisse des prix à la consommation] 100,40"

A.b Le 13 juin 2001, la Caisse de pensions et A. ont signé un contrat de bail
par lequel celle-ci a pris à bail de celle-là un appartement de trois pièces
sis au premier étage de l'immeuble précité. Débutant le 1er juillet 2001 et
expirant le 1er octobre 2002, le bail était reconductible de trois mois en
trois mois, après cette période initiale, s'il n'était pas dénoncé trois mois
à l'avance. Le loyer mensuel, sans les

BGE 133 III 61 S. 63

charges, se montait à 1'290 fr. Les dispositions complémentaires, figurant
sous chiffre 5 du contrat, prévoyaient notamment ce qui suit:
"a) Le présent loyer est basé sur l'IPC de 101,8 points (nouv. indice mai
2001)
b) Le taux hypothécaire et ses variations n'entrent pas en considération pour
la fixation et l'adaptation des loyers
(...)"

B.

B.a Par lettre du 16 novembre 1998, B. a adressé à la bailleresse une demande
de diminution du loyer motivée par la baisse du taux hypothécaire et la chute
sensible des coûts du marché du logement à Lausanne. Elle s'est vu opposer un
refus fondé sur la clause 3.6 du contrat de bail, la gérance de la bailleresse
précisant, dans sa réponse du 24 novembre 1998, que la règle valait aussi pour
sa mandante.
Le 11 décembre 2000, la bailleresse a notifié à B. une augmentation de loyer
pour le 1er avril 2001, le nouveau loyer devant être arrêté à 1'243 fr. pour
tenir compte d'une hausse des coûts d'exploitation et de l'évolution de l'IPC.
La formule officielle précisait, en nota bene, que la variation du taux
hypothécaire n'était pas prise en considération. Dans le cadre d'une
convention établie par le conseil de la locataire et signée le 9 janvier 2001,
la Caisse de pensions a retiré cette hausse de loyer, tout en se réservant de
revenir à la charge lorsque
les travaux de réfection devant être entrepris avant la fin de l'été 2001
seraient terminés.

B.b Le 9 juillet 2001, A. a contesté le montant de son loyer initial, estimant
que le nouveau loyer procurerait un rendement excessif à la bailleresse du
fait que l'ancien bail avait été conclu à une époque où le taux hypothécaire
était sensiblement plus élevé.
Dans une lettre de sa gérance du 11 septembre 2001, la Caisse de pensions a
proposé à dame A. de ramener le loyer mensuel net à 1'085 fr., soit au montant
payé par l'ancien locataire et augmenté de la réserve notifiée ainsi que de la
variation de l'IPC.
Le 26 septembre 2001, la locataire a contresigné cette lettre pour accord.

B.c En date du 30 avril 2002, la bailleresse a notifié à B. et à A. une hausse
de loyer pour le 1er octobre 2002, le nouveau loyer devant être fixé à 1'387
fr. pour la première et à 1'208 fr. pour la seconde. Dans les deux cas,
l'augmentation du loyer était motivée

BGE 133 III 61 S. 64

par des travaux entraînant une plus-value, l'évolution de l'IPC et la hausse
des charges d'exploitation. Chacune des deux formules officielles contenait,
en outre, la mention suivante:
"N.B. la variation du taux hypothécaire n'est pas prise en considération."
Aux deux formules officielles était annexé un document, intitulé "calcul de la
répercussion des importants travaux", dans lequel était exposée en détail la
raison d'être de l'augmentation de loyer de 10,60 % notifiée à ce titre.
Les deux locataires ont saisi la commission de conciliation, fin mai/ début
juin 2002, pour contester cette hausse et réclamer une diminution de leur
loyer respectif en raison de la baisse du taux hypothécaire. La tentative de
conciliation n'a pas abouti.

C.

C.a Le 9 avril 2003, la Caisse de pensions (demanderesse) a ouvert action
devant le Tribunal des baux du canton de Vaud. Elle a conclu, en substance, à
ce que le loyer mensuel net de B. soit porté de 1'180 fr. à 1'387 fr. dès le
1er octobre 2002 et celui de A., de 1'085 fr. à 1'208 fr. dès la même date.
Les défenderesses se sont opposées à ces conclusions en invoquant la baisse du
taux hypothécaire. Dans leurs déterminations complémentaires du 24 juin 2003,
elles ont conclu reconventionnellement, B., à une réduction de son loyer de
1'180 fr. à 1'113 fr. dès le 1er octobre 2002, puis à 1'027 fr. dès le 1er
octobre 2003, A., à une diminution de son loyer de 38 fr., portant celui-ci à
1'047 fr. à compter du 1er octobre 2003. La réduction requise par les deux
locataires était le résultat de la compensation entre les facteurs de hausse
admis
par elles et la baisse du taux hypothécaire.
Dans une lettre du 24 septembre 2003, la bailleresse s'est prévalue des loyers
comparatifs pour s'opposer aux demandes de baisse de loyer des locataires.
Le Tribunal des baux a tenu audience le 17 mars 2004. A cette occasion, un
accord partiel a été passé au sujet du taux de répercussion sur les loyers des
travaux à plus-value invoqués par la bailleresse comme motif de hausse, les
autres paramètres, tant à la hausse qu'à la baisse, étant laissés à
l'appréciation du Tribunal. Lors de la même audience, le secrétaire du conseil
d'administration de la bailleresse a été entendu comme témoin. Il a déclaré
que ledit conseil avait décidé, une vingtaine d'années auparavant, de ne pas
tenir compte du taux hypothécaire dans la
détermination des loyers.

BGE 133 III 61 S. 65

Selon lui, une telle pratique, instaurée sans égard à la conjoncture et stable
depuis lors, s'explique par le fait que les immeubles de la bailleresse ont
été financés uniquement par des fonds propres.

C.b A la date précitée, le Tribunal des baux a rendu un seul jugement à
l'égard de la demanderesse et des deux défenderesses. Il a fixé le loyer
mensuel net dû par B. à 1'113 fr. 20 dès le 1er octobre 2002 (taux
hypothécaire: 4 %; IPC [base 1993]: 107,6) et à 1'027 fr. 45 dès le 1er
octobre 2003 (taux hypothécaire: 3,25 %; IPC [base 1993]: 109,1). Quant au
loyer de A., les premiers juges l'ont arrêté à 1'125 fr. 80 dès le 1er octobre
2002 (taux hypothécaire: 4 %; IPC [base 2000]:
101,5) et à 1'047 fr. dès le 1er octobre 2003 (taux hypothécaire: 3,25 %; IPC
[base 2000]: 102,8). Toutes autres ou plus amples conclusions ont été rejetées
par eux.

D.

D.a La demanderesse a recouru contre ce jugement aux fins d'obtenir
l'admission des conclusions qu'elle avait soumises au Tribunal des baux et le
rejet des conclusions reconventionnelles prises par les défenderesses. A titre
subsidiaire, elle a conclu à l'annulation du jugement de première instance.
Les défenderesses ont conclu au rejet du recours.

D.b Statuant par arrêt du 15 mars 2006, la Chambre des recours du Tribunal
cantonal vaudois a rejeté le recours et confirmé le jugement attaqué.
Les magistrats cantonaux ont tout d'abord admis, à l'instar des premiers
juges, que la volonté réelle des parties, relativement aux clauses
litigieuses, n'avait pas été établie. En revanche, contrairement à eux, ils
ont estimé que ces clauses, interprétées selon le principe de la confiance,
révélaient la volonté des parties d'exclure toute adaptation du loyer en cas
de fluctuation du taux hypothécaire. La Chambre des recours a cependant
rejoint le Tribunal des baux pour conclure, comme lui, à la nullité des
clauses incriminées. Se fondant sur l'art.
270a CO et la jurisprudence y relative (ATF 125 III 358), elle a jugé que le
système de contestation établi
par cette disposition vise à empêcher les parties de déroger à la loi, étant
donné que celle-ci présente une solution définitive qui tient compte des
intérêts respectifs des parties au contrat de bail. A son avis, l'exclusion
pour le locataire de la possibilité de se prévaloir de la baisse du taux
hypothécaire de référence vide quasiment de toute sa substance le droit
conféré par cette norme impérative; elle n'est pas non plus

BGE 133 III 61 S. 66

compatible avec les art. 269a, 269b et 269c CO, dispositions elles aussi
impératives, car elle implique une modification des critères légaux utilisés
pour définir le loyer abusif sans que les conditions permettant de le faire,
en particulier la condition de la durée minimale de cinq ans, ne soient
réalisées in casu. Toujours selon les juges précédents, la bailleresse invoque
en vain le principe de la liberté contractuelle, car cette liberté doit
s'effacer devant une norme de droit civil qui revêt un caractère impératif. De
même ne saurait-on admettre l'exception
d'abus de droit du seul fait que les défenderesses ont signé les contrats
contenant les clauses litigieuses, car cela reviendrait à priver les
intéressées, par ce biais, de la protection conférée par des dispositions
impératives de la loi. S'agissant enfin des calculs de loyers que les premiers
juges ont effectués sans tenir compte desdites clauses, l'autorité de recours
les qualifie de complets et corrects, tout en observant que la demanderesse ne
les conteste pas.

E. Parallèlement à un recours de droit public qui a été rejeté, dans la mesure
où il était recevable, par arrêt séparé, la demanderesse a déposé un recours
en réforme au Tribunal fédéral. Elle a conclu, en substance, à ce que les
hausses de loyer litigieuses soient admises, les loyers dus par A. et B. étant
calculés en fonction des taux de répercussion découlant de la transaction
partielle passée à l'audience du 17 mars 2004, et à ce que les conclusions
reconventionnelles en diminution de loyer prises par les
deux locataires soient rejetées.
Le Tribunal fédéral a rejeté le recours.

Auszug aus den Erwägungen:

Extrait des considérants:

2.

2.1 Interprétant les clauses litigieuses selon le principe de la confiance, le
Tribunal des baux a jugé qu'il n'était pas possible d'en déduire la volonté
concordante des parties d'exclure toute adaptation du loyer fondée sur les
fluctuations du taux hypothécaire. La Chambre des recours, quant à elle, est
arrivée à la conclusion inverse.
Dans leur réponse au recours, les défenderesses, se rangeant à l'avis des
premiers juges, contestent cette conclusion. Elles sont en droit de le faire,
quand bien même elles entendent obtenir le maintien de la décision attaquée
(ATF 123 III 261 consid. 2 p. 263 et l'arrêt cité).
Il convient de commencer par l'examen de cette question dans la mesure où la
réponse qui lui sera donnée permettra, le cas échéant, de

BGE 133 III 61 S. 67

laisser ouverte celle, plus délicate, de la validité des clauses
controversées.

2.2

2.2.1 Pour interpréter une clause contractuelle selon la théorie de la
confiance, le juge doit rechercher comment cette clause pouvait être comprise
de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (interprétation dite
objective; ATF 132 III 268 consid. 2.3.2; ATF 131 III 606 consid. 4.1). Le
principe de la confiance permet d'imputer à une partie le sens objectif de sa
déclaration ou de son
comportement, même si celui-ci ne correspond pas à la volonté intime de
l'intéressée (ATF 130 III 417 consid. 3.2;
ATF 129 III 118 consid. 2.5; ATF 128 III 419 consid. 2.2 et les références
doctrinales). L'application du principe de la confiance est une question de
droit que le
Tribunal fédéral, saisi d'un recours en réforme, peut examiner librement (ATF
132 III 268 consid. 2.3.2; ATF 131 III 606 consid. 4.1; ATF 130 III 417
consid. 3.2). Pour trancher cette question de droit, il faut cependant se
fonder sur le contenu de la manifestation de volonté
et sur les circonstances, lesquelles relèvent du fait (ATF 132 III 268 consid.
2.3.2; ATF 131 III 586 consid. 4.2.3.1; ATF 130 III 417 consid. 3.2). Les
circonstances déterminantes sont celles qui ont précédé ou accompagné la
manifestation de volonté (ATF 131 III 377 consid. 4.2 p. 382 et l'arrêt cité),
à l'exclusion des événements postérieurs (ATF 118 II 365 consid. 1 p. 366; ATF
112 II 337 consid. 4a).
Le sens d'un texte, apparemment clair, n'est pas forcément déterminant, de
sorte que l'interprétation purement littérale est prohibée. Même si la teneur
d'une clause contractuelle paraît limpide à première vue, il peut résulter
d'autres conditions du contrat, du but poursuivi par les parties ou d'autres
circonstances que le texte de ladite clause ne restitue pas exactement le sens
de l'accord conclu (ATF 131 III 606 consid. 4.2; ATF 130 III 417 consid. 3.2).
Il n'y a cependant pas lieu de s'écarter du sens littéral du texte adopté par
les cocontractants lorsqu'il
n'existe aucune raison sérieuse de penser qu'il ne correspond pas à leur
volonté (ATF 130 III 417 consid. 3.2;
ATF 129 III 118 consid. 2.5; ATF 128 III 265 consid. 3a).

2.2.2

2.2.2.1 Le contrat de bail liant la demanderesse à la défenderesse B.
comporte, sous la rubrique "loyer" et la sous-rubrique "conditions
particulières", la mention suivante: "La variation du taux hypothécaire
n'entre pas en considération dans la fixation du loyer". A côté de cette
mention, il est précisé que l'IPC est de 100,40.

BGE 133 III 61 S. 68

Les premiers juges se sont demandé si cette mention ne pourrait pas être
éventuellement comprise comme une réserve mal formulée. Laissant la question
ouverte, ils ont estimé que ladite clause n'était de toute façon pas
suffisamment claire pour que la locataire pût en déduire une renonciation
définitive des deux parties à invoquer l'évolution du taux hypothécaire à
l'appui d'une majoration ou d'une demande de diminution du loyer. Avec raison,
la Chambre des recours a refusé de partager ce point de vue. Il faut admettre,
comme elle, que le terme variation, utilisé
dans la clause analysée, renvoie nécessairement à l'avenir. On ne voit pas
qu'il soit possible d'inférer du texte de celle-ci une réserve, fût-elle mal
formulée (cf. l'art. 18 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et
le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux [OBLF; RS 221.213.11]),
la bailleresse n'ayant pas du tout laissé entendre, à la conclusion du bail,
même de manière implicite, qu'elle aurait pu fixer le loyer initial à un
niveau plus élevé mais qu'elle s'abstenait provisoirement de le faire. De
surcroît, il n'y aurait guère de sens à
admettre que, par cette clause, la bailleresse a simplement voulu informer la
locataire qu'elle fixait son loyer sans égard au taux hypothécaire en vigueur
à l'époque, mais qu'elle ne manquerait pas de se servir plus tard de ce
facteur pour adapter le loyer. L'indication du niveau de l'IPC en regard de la
clause considérée confirme d'ailleurs, de manière indirecte, la volonté,
reconnaissable, de la bailleresse d'exclure l'autre facteur (i.e. le taux
hypothécaire) comme motif d'adaptation du loyer.
Au demeurant, quoi qu'en dise la défenderesse, il n'y avait aucune
incohérence, de la part de la Chambre des recours, à constater que la volonté
réelle des parties n'avait pu être établie, en dépit des termes clairs du
contrat, puis à retenir, sur le vu de ces mêmes termes, que celles-ci étaient
convenues de ne pas faire dépendre l'adaptation du loyer de l'évolution du
taux hypothécaire. C'est, en effet, le rôle de l'interprétation d'une clause
contractuelle selon le principe de la confiance que de déterminer, par une
démarche normative, la volonté présumée des parties en
recherchant le sens objectif qu'un tiers pourrait donner à cette clause sur la
signification de laquelle les cocontractants ne sont pas d'accord, malgré la
clarté de sa formulation.

2.2.2.2 "Le taux hypothécaire et ses variations n'entrent pas en considération
pour la fixation et l'adaptation des loyers". Cette clause, qui figure dans le
bail conclu par la demanderesse avec la défenderesse A., sous la rubrique
"dispositions complémentaires", est encore plus claire que celle qui vient
d'être examinée, puisqu'elle exclut

BGE 133 III 61 S. 69

expressément le recours au facteur en question pour l' adaptation du loyer. On
ne saurait donc lui donner une autre signification qu'à celle-là. Semblable
interprétation n'est pas démentie par le fait que, pour calculer la part de
l'augmentation du loyer des défenderesses se rapportant aux améliorations
entraînant des plus-values, la bailleresse a pris en considération le taux
hypothécaire du marché augmenté d'1 /2 %. De fait, ce calcul a été opéré dans
le cadre d'une majoration de loyer fondée sur un autre motif (les prestations
supplémentaires du bailleur, au
sens de l'art. 269a let. b, seconde hypothèse, CO) que celui visé par la
clause litigieuse (les hausses de coûts, au sens de l'art. 269a let. b,
première hypothèse, CO). Il s'agit là, en tout état de cause, d'une
circonstance postérieure à la conclusion du contrat de bail et, partant, non
pertinente. En effet, pour l'application du principe de la confiance, les
circonstances déterminantes sont celles qui ont précédé ou accompagné la
manifestation de volonté (ATF 131 III 377 consid. 4.2 p. 382 et l'arrêt cité),
à l'exclusion des événements postérieurs (ATF 118 II 365 consid. 1 p. 366; ATF
112 II 337 consid. 4a).
Cependant, le Tribunal des baux a vu une renonciation ultérieure à
l'application de cette clause de la part de la bailleresse dans le fait que,
le 11 septembre 2001, la demanderesse avait soumis à sa locataire une
proposition d'accord écrite, acceptée le 26 du même mois par l'intéressée, qui
faisait suite à une contestation du loyer initial fondée, pour l'essentiel,
sur la baisse du taux hypothécaire depuis la fixation du loyer de l'ancien
locataire (cf., plus haut, sous let. B.b). De l'avis des premiers juges, faute
de référence expresse à la clause topique dans la
proposition d'accord, la locataire pouvait objectivement comprendre que la
bailleresse renonçait à la clause en question. La Chambre des recours, à juste
titre, n'a pas suivi cet avis en soulignant que l'auteur de la proposition
écrite, à savoir la gérante de l'immeuble, y avait précisé les bases de calcul
du nouveau loyer sans mentionner le taux hypothécaire et en se référant au
bail conclu le 13 juin 2001.

2.2.2.3 L'interprétation des clauses litigieuses selon le principe de la
confiance ayant permis de dégager le sens de celles-ci, les défenderesses
réclament en vain l'application de la règle dite des clauses ambiguës
(Unklarheitsregel, in dubio contra stipulatorem; cf. ATF 124 III 155 consid.
1b p. 158), laquelle revêt un caractère subsidiaire par rapport à ce moyen
d'interprétation (ATF 122 III 118 consid. 2a et les arrêts cités), et celle
dite de l'inhabituel ou de l'insolite (Ungewöhnlichkeitsregel; arrêt
4C.427/2005 du 4 mai 2006,

BGE 133 III 61 S. 70

consid. 2.1 et les références), qui a trait à une autre problématique
(adhésion à des conditions générales d'affaires préformées).
Réfutés les arguments des défenderesses, il reste à examiner si les
cocontractants, en adoptant les clauses litigieuses, ont valablement exclu
toute adaptation du loyer justifiée par la fluctuation du taux hypothécaire.

3.

3.1 A l'appui de son recours en réforme, la demanderesse soutient, à l'inverse
des juridictions précédentes, que les clauses litigieuses ne sont pas nulles
au regard des art. 269, 269a et 270a CO.
S'agissant de l'art. 270a CO, tel qu'interprété par la jurisprudence fédérale,
la demanderesse fait valoir que les clauses incriminées n'y portent pas
atteinte. A son avis, du moment que les parties ont volontairement exclu le
taux hypothécaire comme base de calcul dans les contrats de bail en cause, la
condition "d'une notable modification des bases de calcul", posée par cette
disposition en tant que préalable à une demande de diminution du loyer, n'est
pas réalisée en l'espèce, nonobstant la baisse du taux hypothécaire. La
solution eût été
différente en cas de baisse du niveau de l'IPC, des charges ou des loyers
comparatifs, parce que ces facteurs-ci, contrairement à celui-là, n'ont pas
été exclus pour la fixation du loyer.
La demanderesse relève, par ailleurs, que l'art. 269a CO ne contient qu'une
liste d'exemples de loyers non abusifs et que l'expression "taux hypothécaire"
n'y figure pas. Elle en déduit que cette disposition n'impose pas aux parties
l'obligation de tenir compte du taux hypothécaire pour fixer le loyer. Une
clause excluant un tel facteur ne contreviendrait pas non plus à l'art. 13 al.
4 OBLF qui vise à éviter une inégalité de traitement entre bailleurs et
locataires à l'occasion d'une modification du loyer faisant
suite à une variation du taux hypothécaire.
Enfin, toujours selon la demanderesse, le principe cardinal de la liberté
contractuelle, dont la jurisprudence fédérale récente a rappelé l'importance,
commande d'autoriser les parties à ne pas tenir compte du taux hypothécaire
comme base de calcul du loyer.

3.2

3.2.1 En droit suisse des obligations prévaut le principe de l'autonomie de la
volonté, d'après lequel l'objet d'un contrat peut être librement déterminé,
dans les limites de la loi (art. 19 al. 1 CO). Celle-ci exclut les conventions
des parties, entre autres hypothèses,

BGE 133 III 61 S. 71

lorsqu'elle édicte une règle de droit strict (art. 19 al. 2, in initio, CO;
ATF 132 III 226 consid. 3.3.1 p. 234).
Dans ce cas, la loi - plus précisément, le droit impératif - l'emporte sur la
volonté des parties. Il n'en va pas autrement en matière de bail. Les
dispositions sur la protection contre les loyers abusifs n'empêchent pas les
parties, en vertu de la liberté contractuelle, de fixer librement l'objet de
leur contrat, voire d'en modifier le contenu en cours de bail. Cependant, les
dispositions impératives de la loi ne doivent pas être éludées (ATF 128 III
419
consid. 2.4.2 p. 425).

3.2.2

3.2.2.1 Aux termes de l'art. 270a al. 1 CO, "le locataire peut contester le
montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de
résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au
bailleur un rendement excessif au sens des articles 269 et 269a, à cause d'une
notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une
baisse des frais" (sur la méthode et les critères de calcul applicables pour
l'examen
d'une demande de diminution du loyer formulée en cours de bail, cf. l'arrêt
4C.291/ 2001 du 9 juillet 2002, consid. 2).
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, l'art. 270a CO concrétise la
protection contre les prétentions abusives du bailleur en matière de baux
d'habitation et de locaux commerciaux (art. 269 ss CO), en déterminant les
conditions formelles et matérielles auxquelles le locataire peut demander un
contrôle du loyer. Cette disposition vise à empêcher les parties de déroger à
la loi, dès lors que celle-ci présente une solution définitive qui tient
compte de leurs intérêts respectifs. Aussi le système de contestation du
loyer qu'elle établit ne peut-il pas être limité ou exclu par convention ni
étendu à d'autres possibilités de contestations. Il ne permet pas aux parties
de convenir d'un loyer minimal absolu pour le futur et ne s'accommode pas, en
particulier, d'une clause contractuelle interdisant toute réduction du loyer
initial. En effet, la possibilité d'exclure librement la diminution du loyer
ne doit pas dépendre du hasard, selon que le contrat a été conclu par exemple
en fonction d'un taux hypothécaire bas ou élevé (ATF 125 III 358).
Le caractère impératif de l'art. 270a CO est également reconnu, sous réserve
de quelques nuances, par la quasi-totalité des auteurs qui se sont penchés sur
la question (GIACOMO RONCORONI, Zwingende und dispositive Bestimmungen im
revidierten Mietrecht, in mp 1990 p. 76 ss, 77; DAVID LACHAT, Le bail à loyer
[ci-après abrégé: BL],

BGE 133 III 61 S. 72

p. 66, n. 2.2, et p. 258, n. 1.5; le même, in Commentaire romand [ci-après
abrégé: CR], n. 1 ad art. 270a CO; DAVID LACHAT/DANIEL STOLL/ ANDREAS BRUNNER,
Das Mietrecht für die Praxis, 6e éd., p. 251, n. 1.5; Schweizerisches
Mietrecht: Kommentar [ci-après abrégé: SVIT-Kommentar], 2e éd., n. 2 ad art.
270a CO; ROGER WEBER, Commentaire bâlois, 3e éd., n. 1a ad art. 270a CO;
RICHARD PERMANN/MARC SCHANER, Kommentar zum Mietrecht, n. 1 ad art. 270a
CO, p. 414; ANITA THANEI, Die Rechtsprechung des Bundesgerichtes zur
Mietzinsfestsetzung, p. 52, n. 5.3; LAURA JACQUEMOUD-ROSSARI, L'évolution
récente de la jurisprudence en matière de loyers, in 11e Séminaire sur le
droit du bail, Neuchâtel 2000, p. 26, n. 5.5; moins catégorique: PETER HIGI,
Commentaire zurichois, n. 4 ad art. 270 CO). Il a encore été mis en évidence
dans une récente étude portant sur la nature des dispositions du code des
obligations relatives au bail à loyer (GIACOMO RONCORONI, Nochmals zur
zwingenden oder dispositiven Natur
der Mietrechtsbestimmungen des Obligationenrechts [ci-après abrégé: Nochmals],
in mp 2006 p. 67 ss, 95 s., n. 18).
Cette opinion concordante de la jurisprudence et de la doctrine quant à la
nature impérative de l'art. 270a CO trouve d'ailleurs un appui dans le droit
en vigueur. Il s'agit de l'art. 3 al. 4 let. b de la loi fédérale du 23 juin
1995 sur les contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force
obligatoire générale (RS.221.213.15 [ci-après: LCBD]). Sous le titre
"dérogations à des dispositions impératives", cette règle de droit, qui
autorise à déroger, par voie de contrat-cadre, à de telles dispositions à
certaines conditions, prévoit,
en effet, que "le contrat-cadre ne peut restreindre le droit du locataire de
demander une diminution du loyer (art. 270a) (...)". A plus forte raison,
semblable restriction ne saurait-elle résulter d'un accord conclu par les
parties au contrat de bail.

3.2.2.2 Le bien-fondé de la prétention du locataire basée sur l'art. 270a CO
doit être examiné en fonction des critères de fixation du loyer des art. 269
et 269a CO, ainsi que le rappelle le premier alinéa de cette disposition.
Selon une jurisprudence bien établie, une demande de diminution du loyer en
cours de bail s'apprécie à l'aide de la méthode relative (sur cette notion,
cf. ATF 120 II 240 consid. 2 et les références), en ce sens que le locataire
ne peut invoquer que les facteurs de baisse qui se sont réalisés
depuis la dernière fixation du loyer (arrêt 4C.291/2001, précité, avec des
références aux ATF 126 III 124 consid. 2a
p. 126, ATF 124 III 67 consid. 3 p. 69 et ATF 121 III 163 consid. 2d/bb). Le
locataire se prévaudra, le plus

BGE 133 III 61 S. 73

souvent, d'une modification des coûts, au sens de l'art. 269a let. b CO. En
pratique, la baisse du taux hypothécaire joue un rôle primordial, quoique non
exclusif (LACHAT, BL, p. 272 s., n. 4.2.2).
Les art. 269 et 269a CO sont de droit impératif (RONCORONI, Nochmals, p. 109
s., n. 10; LACHAT, BL, p. 282, n. 1.5 et p. 301, n. 1.3; le même, CR, n. 6 ad
Intro. art. 269-270e CO; LACHAT/STOLL/BRUNNER, op. cit., p. 283, n. 1.3 et p.
312, n. 1.3; SVIT-Kommentar, n. 1 ad art. 269 CO et n. 3 ad art. 269a CO;
HIGI, op. cit., n. 9 ad art. 269 CO et n. 5 ad art. 269a CO; PERMANN/SCHANER,
op. cit., n. 5 ad
art. 269 CO, p. 366 et n. 1 ad art. 269a CO, p. 380; moins catégorique: WEBER,
op. cit., n. 3 ad art. 269 CO). Il va sans dire qu'il n'y aurait guère de sens
à édicter des règles visant à protéger les locataires contre les loyers
abusifs, s'il suffisait d'un accord entre les cocontractants pour en écarter
l'application (PERMANN/SCHANER, op. cit., n. 5 ad art. 269 CO, p. 366). On ne
voit pas non plus qu'il soit possible d'abandonner aux parties le soin de
décider à quelles conditions
un loyer peut être taxé d'abusif, sans égard aux présomptions établies par le
législateur fédéral à l'art. 269a CO pour savoir quand il ne l'est
généralement pas (cf. HIGI, op. cit., n. 9 ad art. 269 CO). La nécessité de
protéger le locataire, soit la partie faible au contrat de bail, contre les
loyers abusifs exclut que l'on tolère la création d'un droit conventionnel
parallèle qui viendrait concurrencer la législation ad hoc, fruit d'un long
processus d'élaboration ayant débouché sur un compromis entre les intérêts
antagonistes des
bailleurs et des locataires. La sécurité des relations juridiques dans un
domaine éminemment sensible commande d'ailleurs de ne point laisser un droit
conventionnel venir se greffer sur des dispositions légales déjà suffisamment
complexes. Force est d'admettre, par conséquent, que les parties ne peuvent
pas renoncer contractuellement à l'application de l'un ou l'autre des critères
mentionnés à l'art. 269a CO, pas plus qu'elles ne peuvent en modifier la
portée ou introduire d'autres critères de fixation du loyer (RONCORONI, op.
cit., p. 109, n. 10; LACHAT, BL, p.
301, n. 1.3; le même, CR, n. 6 ad Intro. art. 269-270e CO). En revanche, les
contrats-cadres peuvent déroger aux règles de l'art. 269a CO - mais pas à
l'art. 269 CO (cf. art. 3 al. 3 let. b LCBD) - en supprimant certains de ces
critères, en les modifiant ou en en créant d'autres. Les partenaires au
contrat-cadre pourront ainsi convenir, par exemple, de règles particulières
sur l'incidence du taux hypothécaire (LACHAT, BL, p. 301, n. 1.3 et p. 328, n.
9.3), lesquelles seront seules applicables lors d'une
modification de ce taux (art. 13 al. 2

BGE 133 III 61 S. 74

OBLF). La portée de cette exception demeure toutefois limitée dans la mesure
où il ne semble pas, en l'état, qu'un contrat-cadre y ait déjà eu recours
(LACHAT, CR, n. 22 ad art. 269a CO).

3.2.3 Les clauses litigieuses excluent la prise en considération du taux
hypothécaire pour la fixation et l'adaptation des loyers. Aussi, d'un point de
vue strictement logique, la demanderesse a-t-elle raison de soutenir que l'une
des conditions matérielles d'application de l'art. 270a al. 1 CO - à savoir,
"une notable modification des bases de calcul" - fait défaut en l'espèce. On
ne saurait, en effet, parler de modification, notable ou non, à propos
d'un facteur dont les parties sont convenues d'emblée de ne pas tenir compte.
Cette constatation n'épuise cependant pas le sujet. Pour accorder quelque
crédit à l'objection de la demanderesse, encore faudrait-il que les bases de
calcul aient été fixées valablement dans les contrats de bail en cause. Sinon,
il suffirait de choisir, lors de la fixation du loyer initial, un facteur qui,
selon toute vraisemblance, ne devrait évoluer que vers le haut ou, du moins,
ne pas varier pour faire obstacle à toute demande de diminution du loyer en
cours de bail. En l'occurrence, les parties ont méconnu le
caractère impératif de l'art. 269a CO, relevé plus haut, puisqu'elles ont
renoncé sans droit à l'application de l'un des critères prévus par cette
disposition, c'est-à-dire celui des coûts (art. 269a let. b, première
hypothèse, CO). Que le taux hypothécaire corresponde à ce critère, quand bien
même l'expression ne figure pas dans le texte légal, n'est plus à démontrer
(cf. l'art. 13 OBLF et, sur sa constitutionnalité, l'arrêt 4C.85/2002 du 10
juin 2002, consid. 2b) et ce n'est pas sans une certaine témérité que la
demanderesse fait fond
sur cette absence de mention expresse pour étayer son argumentation. D'autre
part, il est sans doute exact, comme le souligne la demanderesse, que
l'adverbe "notamment", utilisé à l'art. 269a CO, indique que la liste
subséquente des cas dans lesquels les loyers ne sont, en règle générale, pas
abusifs n'est pas exhaustive (cf., parmi d'autres: HIGI, op. cit., n. 7 ad
art. 269a CO). Toutefois, la possibilité de fixer le loyer et les conditions
de sa variation selon d'autres critères - loyer dépendant du chiffre
d'affaires d'un locataire
commerçant (LACHAT, CR, n. 23 ad art. 269a CO; WEBER, op. cit., n. 10 ad art.
269b CO), loyer indexé (art. 269b CO), loyer échelonné (art. 269c CO), etc. -
n'implique pas celle de renoncer au principal critère prévu par une
disposition légale impérative. Quant au souci, allégué par la demanderesse, de
trouver une solution qui respectât l'égalité de traitement entre bailleurs et
locataires,

BGE 133 III 61 S. 75

conformément à l'esprit de la réglementation régissant la question du taux
hypothécaire (cf. art. 13 al. 4 OBLF), il ne pouvait justifier une dérogation
à une disposition de cette nature.
Ainsi, n'ayant pas été valablement exclu, le taux hypothécaire en vigueur à la
conclusion des baux constituait bien une base de calcul au sens de l'art. 270a
al. 1 CO. La modification de cette base de calcul, à la supposer notable,
pouvait donc être invoquée par les défenderesses pour justifier leurs demandes
de diminution du loyer formées en cours de bail. Contraires au droit
impératif, les clauses incriminées étaient illicites et, partant, nulles (art.
20 al. 1 CO), de sorte qu'elles ne pouvaient empêcher les
intéressées de réclamer une réduction de leur loyer en se prévalant de la
baisse du taux hypothécaire. Que l'immeuble abritant les appartements donnés à
bail fût franc d'hypothèque, son acquisition ayant été financée par des fonds
propres, n'y faisait pas davantage obstacle, car il a été jugé de longue date
qu'une telle circonstance ne joue pas de rôle dans un système fondé sur une
structure financière théorique de l'immeuble et caractérisé par un mode de
répercussion standardisé des variations du taux hypothécaire (ATF 118 II 45
consid. 2a/aa et les références, confirmé par l' ATF 120 II 302 consid. 7b).
La demanderesse fait encore valoir, sur un plan plus général, que les clauses
litigieuses, utilisées par elle depuis deux décennies environ, ont le mérite
de découpler les loyers du taux hypothécaire, allant ainsi dans le sens voulu
par les milieux intéressés qui critiquent la pratique du report des variations
du taux hypothécaire sur les loyers. Cet argument relève toutefois de la
politique législative. Comme tel, il ne saurait être pris en considération par
le juge, dont la mission consiste à appliquer le droit en vigueur.
On relèvera encore que la demanderesse a conclu les baux la liant aux
défenderesses à une époque - 1994 pour le premier, 2001 pour le second - où le
taux hypothécaire de référence avait amorcé une décrue progressive et quasi
constante, après avoir atteint son apogée en 1992. Aussi l'insertion des
clauses litigieuses dans les deux contrats de bail, loin d'établir une égalité
de traitement entre la bailleresse et ses locataires, a-t-elle surtout eu pour
effet de favoriser la première au détriment des secondes, puisqu'elle
permettait à celle-là de notifier à celles-ci des
augmentations de loyer sans que les locataires puissent opposer en
compensation la baisse sensible et avérée du taux hypothécaire, ni réclamer
une diminution de leur loyer de ce chef.

BGE 133 III 61 S. 76

Cela étant, force est d'admettre, au terme de cet examen, que la Chambre des
recours n'a pas violé le droit fédéral, plus précisément les art. 19, 269a et
270a CO, en constatant la nullité des clauses litigieuses.

4. La demanderesse soutient, enfin, que les défenderesses commettent un abus
de droit et adoptent un comportement contraire à la bonne foi en se prévalant
de la nullité d'une clause que chacune d'elles avait acceptée en signant le
contrat de bail incluant cette clause.

4.1 Aux termes de l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas
protégé par la loi. Parmi d'autres cas, l'exercice d'un droit peut se révéler
abusif si l'attitude de la partie qui agit contredit son comportement
antérieur et que des attentes légitimes de l'autre partie s'en trouvent
déçues. Le comportement de celui qui accepte d'abord de conclure une
convention et qui, par la suite, en considération de règles impératives,
excipe de l'invalidité de
cette même convention, n'est cependant constitutif d'abus de droit que si des
conditions particulières sont réalisées. Il faut par exemple que ce
cocontractant ait proposé lui-même la convention contraire aux règles
impératives, dans son propre intérêt et en connaissance de l'invalidité, de
sorte qu'il a acquis un droit de façon déloyale. La partie qui reproche à
l'autre un abus de droit doit prouver les circonstances particulières qui,
dans le cas concret, autorisent à retenir que l'invalidité de la convention
est invoquée de façon abusive (ATF 129 III 493 consid. 5.1 et les références).

4.2 Dans la présente affaire, la juridiction cantonale n'a constaté aucune
circonstance qui soit propre à justifier le grief d'abus de droit. Les clauses
litigieuses, préimprimées, ont été insérées par la demanderesse elle-même dans
les contrats de bail. Rien ne permet d'affirmer que les défenderesses en aient
connu d'emblée la nullité. En réalité, comme on l'a relevé plus haut,
celles-ci étaient d'avis qu'il n'était pas possible de déduire de ces clauses
la volonté concordante des parties
d'exclure toute adaptation du loyer fondée sur les fluctuations du taux
hypothécaire. Aussi ont-elles adopté un comportement qui était conforme à
l'interprétation faite par elles desdites clauses. Que pareille
interprétation, admise par les premiers juges, ait été ensuite infirmée par la
Chambre des recours et la Cour de céans n'y change rien. Dès lors, comme le
font observer à juste titre les juges précédents, admettre l'exception d'abus
de droit du seul fait que les

BGE 133 III 61 S. 77

défenderesses ont signé les contrats contenant les clauses d'exclusion
reviendrait à les priver, par ce biais, de la protection que leur confèrent
les dispositions impératives de la loi.
Le moyen fondé sur l'art. 2 al. 2 CC ne peut, en conséquence, qu'être rejeté.
Information de décision   •   DEFRITEN
Décision : 133 III 61
Date : 26. Oktober 2006
Publié : 08. April 2007
Tribunal : Bundesgericht
Statut : 133 III 61
Domaine : BGE - Zivilrecht
Regeste : Mietvertrag; Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen; Vertraglicher Verzicht, die Miete nach dem...


Répertoire de mots-clés
Trié par fréquence ou alphabet
base de calcul • abus de droit • principe de la confiance • mention • mois • tribunal des baux • vue • contrat-cadre • tennis • clause contractuelle • droit impératif • loyer initial • bail à loyer • quant • partie au contrat • calcul • manifestation de volonté • tribunal fédéral • examinateur • liberté contractuelle
... Les montrer tous
Répertoire ATF
112-II-337 • 118-II-365 • 118-II-45 • 120-II-240 • 120-II-302 • 121-III-163 • 122-III-118 • 123-III-261 • 124-III-155 • 124-III-67 • 125-III-358 • 126-III-124 • 128-III-265 • 128-III-419 • 129-III-118 • 129-III-493 • 130-III-417 • 131-III-377 • 131-III-586 • 131-III-606 • 132-III-226 • 132-III-268 • 133-III-61
Weitere Urteile ab 2000
4C.203/2006 • 4C.291/2001 • 4C.427/2005 • 4C.85/2002
Répertoire des lois
CC: 2
CO: 19, 20, 269, 269a, 269b, 269c, 270, 270a, 270e
OBLF: 13, 18
mp
1990 S.76 • 2006 S.67