Urteilskopf

133 III 61

6. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile dans la cause Caisse X. contre A. et B. (recours en réforme) 4C.203/2006 du 26 octobre 2006

Regeste (de):

Mietvertrag; Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen; Vertraglicher Verzicht, die Miete nach dem Hypothekarzinssatz festzulegen (Art. 269, 269a und 270a OR; Art. 2 Abs. 2 ZGB). Auslegung von Vertragsklauseln, welche die Berücksichtigung der Hypothekarzinssatzänderung bei der Festsetzung und Anpassung der Miete ausschliessen (E. 2). Die Klausel eines Mietvertrags, in der die Parteien die Berücksichtigung des Hypothekarzinssatzes bei der Festsetzung und Anpassung der Miete ausschliessen, ist ungültig (E. 3). Der Partei, die sich auf die Nichtigkeit einer solchen Klausel beruft, kann grundsätzlich die Einrede des Rechtsmissbrauchs nicht entgegengehalten werden (E. 4).

Regeste (fr):

Contrat de bail; protection contre les loyers abusifs; renonciation conventionnelle au taux hypothécaire comme facteur de fixation du loyer (art. 269
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269 - Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen.
, 269a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a - Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbeson­dere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Brutto­rendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten ge­wahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus be­kannt­gege­benen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital aus­glei­chen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieter­ver­bände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahr­nehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
et 270a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270a
1    Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen ei­ner Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a übersetz­ten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
2    Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Ver­mieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Ent­spricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder ant­wortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
3    Absatz 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt.
CO; art. 2 al. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 2
1    Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflich­ten nach Treu und Glauben zu handeln.
2    Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechts­schutz.
CC). Interprétation de clauses contractuelles selon lesquelles la variation du taux hypothécaire n'entre pas en considération pour la fixation et l'adaptation du loyer (consid. 2). La clause d'un contrat de bail par laquelle les parties excluent la prise en considération du taux hypothécaire pour la fixation et l'adaptation du loyer n'est pas valable (consid. 3). La partie qui se prévaut de la nullité d'une telle clause ne peut pas se voir opposer, en principe, l'exception d'abus de droit (consid. 4).

Regesto (it):

Contratto di locazione; protezione contro le pigioni abusive; rinuncia convenzionale ai tassi ipotecari come fattore di fissazione della pigione (art. 269
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269 - Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen.
, 269a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a - Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbeson­dere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Brutto­rendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten ge­wahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus be­kannt­gege­benen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital aus­glei­chen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieter­ver­bände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahr­nehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
e 270a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270a
1    Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen ei­ner Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a übersetz­ten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
2    Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Ver­mieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Ent­spricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder ant­wortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
3    Absatz 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt.
CO; art. 2 cpv. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 2
1    Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflich­ten nach Treu und Glauben zu handeln.
2    Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechts­schutz.
CC). Interpretazione di clausole contrattuali giusta le quali la variazione del tasso ipotecario non entra in considerazione per la fissazione e l'adeguamento della pigione (consid. 2). La clausola di un contratto di locazione mediante la quale le parti escludono di prendere in considerazione il tasso ipotecario per la fissazione e l'adeguamento della pigione non è valida (consid. 3). La parte che si prevale della nullità di una tale clausola non può vedersi opporre, di principio, l'eccezione di abuso di diritto (consid. 4).

Sachverhalt ab Seite 62

BGE 133 III 61 S. 62

A.

A.a Par contrat du 15 juin 1994, la Caisse X. (ci-après: la Caisse de pensions) a remis à bail à B. un appartement de trois pièces au deuxième étage d'un immeuble, dont elle est propriétaire à Lausanne. Conclu pour une période initiale allant du 1er septembre 1994 au 1er octobre 1995, le bail se renouvelait ensuite de trois mois en trois mois, sauf avis de résiliation donné trois mois à l'avance. Le loyer mensuel net a été fixé à 1'180 fr. Le contrat comportait, sous la rubrique "3.6 Conditions particulières", une clause ainsi libellée:
"La variation du taux hypothécaire n'entre pas en considération dans la fixation du loyer. IPC [i.e. indice suisse des prix à la consommation] 100,40"

A.b Le 13 juin 2001, la Caisse de pensions et A. ont signé un contrat de bail par lequel celle-ci a pris à bail de celle-là un appartement de trois pièces sis au premier étage de l'immeuble précité. Débutant le 1er juillet 2001 et expirant le 1er octobre 2002, le bail était reconductible de trois mois en trois mois, après cette période initiale, s'il n'était pas dénoncé trois mois à l'avance. Le loyer mensuel, sans les
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charges, se montait à 1'290 fr. Les dispositions complémentaires, figurant sous chiffre 5 du contrat, prévoyaient notamment ce qui suit: "a) Le présent loyer est basé sur l'IPC de 101,8 points (nouv. indice mai 2001) b) Le taux hypothécaire et ses variations n'entrent pas en considération pour la fixation et l'adaptation des loyers (...)"

B.

B.a Par lettre du 16 novembre 1998, B. a adressé à la bailleresse une demande de diminution du loyer motivée par la baisse du taux hypothécaire et la chute sensible des coûts du marché du logement à Lausanne. Elle s'est vu opposer un refus fondé sur la clause 3.6 du contrat de bail, la gérance de la bailleresse précisant, dans sa réponse du 24 novembre 1998, que la règle valait aussi pour sa mandante. Le 11 décembre 2000, la bailleresse a notifié à B. une augmentation de loyer pour le 1er avril 2001, le nouveau loyer devant être arrêté à 1'243 fr. pour tenir compte d'une hausse des coûts d'exploitation et de l'évolution de l'IPC. La formule officielle précisait, en nota bene, que la variation du taux hypothécaire n'était pas prise en considération. Dans le cadre d'une convention établie par le conseil de la locataire et signée le 9 janvier 2001, la Caisse de pensions a retiré cette hausse de loyer, tout en se réservant de revenir à la charge lorsque les travaux de réfection devant être entrepris avant la fin de l'été 2001 seraient terminés.
B.b Le 9 juillet 2001, A. a contesté le montant de son loyer initial, estimant que le nouveau loyer procurerait un rendement excessif à la bailleresse du fait que l'ancien bail avait été conclu à une époque où le taux hypothécaire était sensiblement plus élevé. Dans une lettre de sa gérance du 11 septembre 2001, la Caisse de pensions a proposé à dame A. de ramener le loyer mensuel net à 1'085 fr., soit au montant payé par l'ancien locataire et augmenté de la réserve notifiée ainsi que de la variation de l'IPC. Le 26 septembre 2001, la locataire a contresigné cette lettre pour accord.
B.c En date du 30 avril 2002, la bailleresse a notifié à B. et à A. une hausse de loyer pour le 1er octobre 2002, le nouveau loyer devant être fixé à 1'387 fr. pour la première et à 1'208 fr. pour la seconde. Dans les deux cas, l'augmentation du loyer était motivée
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par des travaux entraînant une plus-value, l'évolution de l'IPC et la hausse des charges d'exploitation. Chacune des deux formules officielles contenait, en outre, la mention suivante: "N.B. la variation du taux hypothécaire n'est pas prise en considération." Aux deux formules officielles était annexé un document, intitulé "calcul de la répercussion des importants travaux", dans lequel était exposée en détail la raison d'être de l'augmentation de loyer de 10,60 % notifiée à ce titre. Les deux locataires ont saisi la commission de conciliation, fin mai/ début juin 2002, pour contester cette hausse et réclamer une diminution de leur loyer respectif en raison de la baisse du taux hypothécaire. La tentative de conciliation n'a pas abouti.
C.

C.a Le 9 avril 2003, la Caisse de pensions (demanderesse) a ouvert action devant le Tribunal des baux du canton de Vaud. Elle a conclu, en substance, à ce que le loyer mensuel net de B. soit porté de 1'180 fr. à 1'387 fr. dès le 1er octobre 2002 et celui de A., de 1'085 fr. à 1'208 fr. dès la même date. Les défenderesses se sont opposées à ces conclusions en invoquant la baisse du taux hypothécaire. Dans leurs déterminations complémentaires du 24 juin 2003, elles ont conclu reconventionnellement, B., à une réduction de son loyer de 1'180 fr. à 1'113 fr. dès le 1er octobre 2002, puis à 1'027 fr. dès le 1er octobre 2003, A., à une diminution de son loyer de 38 fr., portant celui-ci à 1'047 fr. à compter du 1er octobre 2003. La réduction requise par les deux locataires était le résultat de la compensation entre les facteurs de hausse admis par elles et la baisse du taux hypothécaire.
Dans une lettre du 24 septembre 2003, la bailleresse s'est prévalue des loyers comparatifs pour s'opposer aux demandes de baisse de loyer des locataires. Le Tribunal des baux a tenu audience le 17 mars 2004. A cette occasion, un accord partiel a été passé au sujet du taux de répercussion sur les loyers des travaux à plus-value invoqués par la bailleresse comme motif de hausse, les autres paramètres, tant à la hausse qu'à la baisse, étant laissés à l'appréciation du Tribunal. Lors de la même audience, le secrétaire du conseil d'administration de la bailleresse a été entendu comme témoin. Il a déclaré que ledit conseil avait décidé, une vingtaine d'années auparavant, de ne pas tenir compte du taux hypothécaire dans la détermination des loyers.

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Selon lui, une telle pratique, instaurée sans égard à la conjoncture et stable depuis lors, s'explique par le fait que les immeubles de la bailleresse ont été financés uniquement par des fonds propres.
C.b A la date précitée, le Tribunal des baux a rendu un seul jugement à l'égard de la demanderesse et des deux défenderesses. Il a fixé le loyer mensuel net dû par B. à 1'113 fr. 20 dès le 1er octobre 2002 (taux hypothécaire: 4 %; IPC [base 1993]: 107,6) et à 1'027 fr. 45 dès le 1er octobre 2003 (taux hypothécaire: 3,25 %; IPC [base 1993]: 109,1). Quant au loyer de A., les premiers juges l'ont arrêté à 1'125 fr. 80 dès le 1er octobre 2002 (taux hypothécaire: 4 %; IPC [base 2000]: 101,5) et à 1'047 fr. dès le 1er octobre 2003 (taux hypothécaire: 3,25 %; IPC [base 2000]: 102,8). Toutes autres ou plus amples conclusions ont été rejetées par eux.
D.

D.a La demanderesse a recouru contre ce jugement aux fins d'obtenir l'admission des conclusions qu'elle avait soumises au Tribunal des baux et le rejet des conclusions reconventionnelles prises par les défenderesses. A titre subsidiaire, elle a conclu à l'annulation du jugement de première instance. Les défenderesses ont conclu au rejet du recours.

D.b Statuant par arrêt du 15 mars 2006, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois a rejeté le recours et confirmé le jugement attaqué. Les magistrats cantonaux ont tout d'abord admis, à l'instar des premiers juges, que la volonté réelle des parties, relativement aux clauses litigieuses, n'avait pas été établie. En revanche, contrairement à eux, ils ont estimé que ces clauses, interprétées selon le principe de la confiance, révélaient la volonté des parties d'exclure toute adaptation du loyer en cas de fluctuation du taux hypothécaire. La Chambre des recours a cependant rejoint le Tribunal des baux pour conclure, comme lui, à la nullité des clauses incriminées. Se fondant sur l'art. 270a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270a
1    Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen ei­ner Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a übersetz­ten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
2    Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Ver­mieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Ent­spricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder ant­wortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
3    Absatz 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt.
CO et la jurisprudence y relative (ATF 125 III 358), elle a jugé que le système de contestation établi par cette disposition vise à empêcher les parties de déroger à la loi, étant donné que celle-ci présente une solution définitive qui tient compte des intérêts respectifs des parties au contrat de bail. A son avis, l'exclusion pour le locataire de la possibilité de se prévaloir de la baisse du taux hypothécaire de référence vide quasiment de toute sa substance le droit conféré par cette norme impérative; elle n'est pas non plus
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compatible avec les art. 269a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a - Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbeson­dere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Brutto­rendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten ge­wahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus be­kannt­gege­benen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital aus­glei­chen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieter­ver­bände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahr­nehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
, 269b
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269b - Die Vereinbarung, dass der Mietzins einem Index folgt, ist nur gültig, wenn der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen und als Index der Landesindex der Konsumentenpreise vorgesehen wird.
et 269c
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c - Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
CO, dispositions elles aussi impératives, car elle implique une modification des critères légaux utilisés pour définir le loyer abusif sans que les conditions permettant de le faire, en particulier la condition de la durée minimale de cinq ans, ne soient réalisées in casu. Toujours selon les juges précédents, la bailleresse invoque en vain le principe de la liberté contractuelle, car cette liberté doit s'effacer devant une norme de droit civil qui revêt un caractère impératif. De même ne saurait-on admettre l'exception d'abus de droit du seul fait que les défenderesses ont signé les contrats contenant les clauses litigieuses, car cela reviendrait à priver les intéressées, par ce biais, de la protection conférée par des dispositions impératives de la loi. S'agissant enfin des calculs de loyers que les premiers juges ont effectués sans tenir compte desdites clauses, l'autorité de recours les qualifie de complets et corrects, tout en observant que la demanderesse ne les conteste pas.
E. Parallèlement à un recours de droit public qui a été rejeté, dans la mesure où il était recevable, par arrêt séparé, la demanderesse a déposé un recours en réforme au Tribunal fédéral. Elle a conclu, en substance, à ce que les hausses de loyer litigieuses soient admises, les loyers dus par A. et B. étant calculés en fonction des taux de répercussion découlant de la transaction partielle passée à l'audience du 17 mars 2004, et à ce que les conclusions reconventionnelles en diminution de loyer prises par les deux locataires soient rejetées.
Le Tribunal fédéral a rejeté le recours.

Erwägungen

Extrait des considérants:

2.

2.1 Interprétant les clauses litigieuses selon le principe de la confiance, le Tribunal des baux a jugé qu'il n'était pas possible d'en déduire la volonté concordante des parties d'exclure toute adaptation du loyer fondée sur les fluctuations du taux hypothécaire. La Chambre des recours, quant à elle, est arrivée à la conclusion inverse. Dans leur réponse au recours, les défenderesses, se rangeant à l'avis des premiers juges, contestent cette conclusion. Elles sont en droit de le faire, quand bien même elles entendent obtenir le maintien de la décision attaquée (ATF 123 III 261 consid. 2 p. 263 et l'arrêt cité). Il convient de commencer par l'examen de cette question dans la mesure où la réponse qui lui sera donnée permettra, le cas échéant, de
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laisser ouverte celle, plus délicate, de la validité des clauses controversées.
2.2

2.2.1 Pour interpréter une clause contractuelle selon la théorie de la confiance, le juge doit rechercher comment cette clause pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (interprétation dite objective; ATF 132 III 268 consid. 2.3.2; ATF 131 III 606 consid. 4.1). Le principe de la confiance permet d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à la volonté intime de l'intéressée (ATF 130 III 417 consid. 3.2; ATF 129 III 118 consid. 2.5; ATF 128 III 419 consid. 2.2 et les références doctrinales). L'application du principe de la confiance est une question de droit que le Tribunal fédéral, saisi d'un recours en réforme, peut examiner librement (ATF 132 III 268 consid. 2.3.2; ATF 131 III 606 consid. 4.1; ATF 130 III 417 consid. 3.2). Pour trancher cette question de droit, il faut cependant se fonder sur le contenu de la manifestation de volonté et sur les circonstances, lesquelles relèvent du fait (ATF 132 III 268 consid. 2.3.2; ATF 131 III 586 consid. 4.2.3.1; ATF 130 III 417 consid. 3.2). Les circonstances déterminantes sont celles qui ont précédé ou accompagné la manifestation de volonté (ATF 131 III 377 consid. 4.2 p. 382 et l'arrêt cité), à l'exclusion des événements postérieurs (ATF 118 II 365 consid. 1 p. 366; ATF 112 II 337 consid. 4a). Le sens d'un texte, apparemment clair, n'est pas forcément déterminant, de sorte que l'interprétation purement littérale est prohibée. Même si la teneur d'une clause contractuelle paraît limpide à première vue, il peut résulter d'autres conditions du contrat, du but poursuivi par les parties ou d'autres circonstances que le texte de ladite clause ne restitue pas exactement le sens de l'accord conclu (ATF 131 III 606 consid. 4.2; ATF 130 III 417 consid. 3.2). Il n'y a cependant pas lieu de s'écarter du sens littéral du texte adopté par les cocontractants lorsqu'il n'existe aucune raison sérieuse de penser qu'il ne correspond pas à leur volonté (ATF 130 III 417 consid. 3.2; ATF 129 III 118 consid. 2.5; ATF 128 III 265 consid. 3a).

2.2.2

2.2.2.1 Le contrat de bail liant la demanderesse à la défenderesse B. comporte, sous la rubrique "loyer" et la sous-rubrique "conditions particulières", la mention suivante: "La variation du taux hypothécaire n'entre pas en considération dans la fixation du loyer". A côté de cette mention, il est précisé que l'IPC est de 100,40.
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Les premiers juges se sont demandé si cette mention ne pourrait pas être éventuellement comprise comme une réserve mal formulée. Laissant la question ouverte, ils ont estimé que ladite clause n'était de toute façon pas suffisamment claire pour que la locataire pût en déduire une renonciation définitive des deux parties à invoquer l'évolution du taux hypothécaire à l'appui d'une majoration ou d'une demande de diminution du loyer. Avec raison, la Chambre des recours a refusé de partager ce point de vue. Il faut admettre, comme elle, que le terme variation, utilisé dans la clause analysée, renvoie nécessairement à l'avenir. On ne voit pas qu'il soit possible d'inférer du texte de celle-ci une réserve, fût-elle mal formulée (cf. l'art. 18
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG)
VMWG Art. 18 Unvollständige Mietzinsanpassung - Macht der Vermieter die ihm zustehende Mietzinsanpassung nicht vollständig gel­tend, hat er diesen Vorbehalt in Franken oder in Prozenten des Mietzinses festzu­legen.
de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux [OBLF; RS 221.213.11]), la bailleresse n'ayant pas du tout laissé entendre, à la conclusion du bail, même de manière implicite, qu'elle aurait pu fixer le loyer initial à un niveau plus élevé mais qu'elle s'abstenait provisoirement de le faire. De surcroît, il n'y aurait guère de sens à admettre que, par cette clause, la bailleresse a simplement voulu informer la locataire qu'elle fixait son loyer sans égard au taux hypothécaire en vigueur à l'époque, mais qu'elle ne manquerait pas de se servir plus tard de ce facteur pour adapter le loyer. L'indication du niveau de l'IPC en regard de la clause considérée confirme d'ailleurs, de manière indirecte, la volonté, reconnaissable, de la bailleresse d'exclure l'autre facteur (i.e. le taux hypothécaire) comme motif d'adaptation du loyer. Au demeurant, quoi qu'en dise la défenderesse, il n'y avait aucune incohérence, de la part de la Chambre des recours, à constater que la volonté réelle des parties n'avait pu être établie, en dépit des termes clairs du contrat, puis à retenir, sur le vu de ces mêmes termes, que celles-ci étaient convenues de ne pas faire dépendre l'adaptation du loyer de l'évolution du taux hypothécaire. C'est, en effet, le rôle de l'interprétation d'une clause contractuelle selon le principe de la confiance que de déterminer, par une démarche normative, la volonté présumée des parties en recherchant le sens objectif qu'un tiers pourrait donner à cette clause sur la signification de laquelle les cocontractants ne sont pas d'accord, malgré la clarté de sa formulation.
2.2.2.2 "Le taux hypothécaire et ses variations n'entrent pas en considération pour la fixation et l'adaptation des loyers". Cette clause, qui figure dans le bail conclu par la demanderesse avec la défenderesse A., sous la rubrique "dispositions complémentaires", est encore plus claire que celle qui vient d'être examinée, puisqu'elle exclut
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expressément le recours au facteur en question pour l' adaptation du loyer. On ne saurait donc lui donner une autre signification qu'à celle-là. Semblable interprétation n'est pas démentie par le fait que, pour calculer la part de l'augmentation du loyer des défenderesses se rapportant aux améliorations entraînant des plus-values, la bailleresse a pris en considération le taux hypothécaire du marché augmenté d'1 /2 %. De fait, ce calcul a été opéré dans le cadre d'une majoration de loyer fondée sur un autre motif (les prestations supplémentaires du bailleur, au sens de l'art. 269a let. b
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a - Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbeson­dere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Brutto­rendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten ge­wahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus be­kannt­gege­benen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital aus­glei­chen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieter­ver­bände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahr­nehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
, seconde hypothèse, CO) que celui visé par la clause litigieuse (les hausses de coûts, au sens de l'art. 269a let. b
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a - Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbeson­dere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Brutto­rendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten ge­wahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus be­kannt­gege­benen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital aus­glei­chen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieter­ver­bände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahr­nehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
, première hypothèse, CO). Il s'agit là, en tout état de cause, d'une circonstance postérieure à la conclusion du contrat de bail et, partant, non pertinente. En effet, pour l'application du principe de la confiance, les circonstances déterminantes sont celles qui ont précédé ou accompagné la manifestation de volonté (ATF 131 III 377 consid. 4.2 p. 382 et l'arrêt cité), à l'exclusion des événements postérieurs (ATF 118 II 365 consid. 1 p. 366; ATF 112 II 337 consid. 4a). Cependant, le Tribunal des baux a vu une renonciation ultérieure à l'application de cette clause de la part de la bailleresse dans le fait que, le 11 septembre 2001, la demanderesse avait soumis à sa locataire une proposition d'accord écrite, acceptée le 26 du même mois par l'intéressée, qui faisait suite à une contestation du loyer initial fondée, pour l'essentiel, sur la baisse du taux hypothécaire depuis la fixation du loyer de l'ancien locataire (cf., plus haut, sous let. B.b). De l'avis des premiers juges, faute de référence expresse à la clause topique dans la proposition d'accord, la locataire pouvait objectivement comprendre que la bailleresse renonçait à la clause en question. La Chambre des recours, à juste titre, n'a pas suivi cet avis en soulignant que l'auteur de la proposition écrite, à savoir la gérante de l'immeuble, y avait précisé les bases de calcul du nouveau loyer sans mentionner le taux hypothécaire et en se référant au bail conclu le 13 juin 2001.
2.2.2.3 L'interprétation des clauses litigieuses selon le principe de la confiance ayant permis de dégager le sens de celles-ci, les défenderesses réclament en vain l'application de la règle dite des clauses ambiguës (Unklarheitsregel, in dubio contra stipulatorem; cf. ATF 124 III 155 consid. 1b p. 158), laquelle revêt un caractère subsidiaire par rapport à ce moyen d'interprétation (ATF 122 III 118 consid. 2a et les arrêts cités), et celle dite de l'inhabituel ou de l'insolite (Ungewöhnlichkeitsregel; arrêt 4C.427/2005 du 4 mai 2006,

BGE 133 III 61 S. 70

consid. 2.1 et les références), qui a trait à une autre problématique (adhésion à des conditions générales d'affaires préformées). Réfutés les arguments des défenderesses, il reste à examiner si les cocontractants, en adoptant les clauses litigieuses, ont valablement exclu toute adaptation du loyer justifiée par la fluctuation du taux hypothécaire.
3.

3.1 A l'appui de son recours en réforme, la demanderesse soutient, à l'inverse des juridictions précédentes, que les clauses litigieuses ne sont pas nulles au regard des art. 269
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269 - Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen.
, 269a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a - Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbeson­dere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Brutto­rendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten ge­wahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus be­kannt­gege­benen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital aus­glei­chen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieter­ver­bände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahr­nehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
et 270a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270a
1    Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen ei­ner Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a übersetz­ten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
2    Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Ver­mieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Ent­spricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder ant­wortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
3    Absatz 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt.
CO. S'agissant de l'art. 270a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270a
1    Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen ei­ner Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a übersetz­ten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
2    Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Ver­mieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Ent­spricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder ant­wortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
3    Absatz 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt.
CO, tel qu'interprété par la jurisprudence fédérale, la demanderesse fait valoir que les clauses incriminées n'y portent pas atteinte. A son avis, du moment que les parties ont volontairement exclu le taux hypothécaire comme base de calcul dans les contrats de bail en cause, la condition "d'une notable modification des bases de calcul", posée par cette disposition en tant que préalable à une demande de diminution du loyer, n'est pas réalisée en l'espèce, nonobstant la baisse du taux hypothécaire. La solution eût été différente en cas de baisse du niveau de l'IPC, des charges ou des loyers comparatifs, parce que ces facteurs-ci, contrairement à celui-là, n'ont pas été exclus pour la fixation du loyer. La demanderesse relève, par ailleurs, que l'art. 269a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a - Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbeson­dere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Brutto­rendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten ge­wahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus be­kannt­gege­benen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital aus­glei­chen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieter­ver­bände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahr­nehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
CO ne contient qu'une liste d'exemples de loyers non abusifs et que l'expression "taux hypothécaire" n'y figure pas. Elle en déduit que cette disposition n'impose pas aux parties l'obligation de tenir compte du taux hypothécaire pour fixer le loyer. Une clause excluant un tel facteur ne contreviendrait pas non plus à l'art. 13 al. 4
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG)
VMWG Art. 13 Hypothekarzinse - (Art. 269a Bst. b OR)
1    Eine Hypothekarzinserhöhung von einem Viertel Prozent berechtigt in der Regel zu einer Mietzinserhöhung von höchstens:
a  2 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von mehr als 6 Prozent;
b  2,5 Prozent bei Hypothekarzinssätzen zwischen 5 und 6 Prozent;
c  3 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von weniger als 5 Prozent.
2    Bei Zahlungsplänen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe d und Rahmenmiet­ver­trägen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe f OR gelten bei Hypothekarzin­sände­rungen stattdessen die für solche Fälle vereinbarten Regelungen.
3    Wird unter Verzicht auf Quartierüblichkeit und Teuerungsausgleich dauernd mit der reinen Kostenmiete gerechnet, so kann der Mietzins bei Hypothekarzinserhö­hungen im Umfang der Mehrbelastung für das gesamte investierte Kapital erhöht werden.
4    Bei Mietzinsanpassungen infolge von Hypothekarzinsänderungen ist im Übrigen zu berücksichtigen, ob und inwieweit frühere Hypothekarzinsänderungen zu Miet­zinsanpassungen geführt haben.
OBLF qui vise à éviter une inégalité de traitement entre bailleurs et locataires à l'occasion d'une modification du loyer faisant suite à une variation du taux hypothécaire.
Enfin, toujours selon la demanderesse, le principe cardinal de la liberté contractuelle, dont la jurisprudence fédérale récente a rappelé l'importance, commande d'autoriser les parties à ne pas tenir compte du taux hypothécaire comme base de calcul du loyer.
3.2

3.2.1 En droit suisse des obligations prévaut le principe de l'autonomie de la volonté, d'après lequel l'objet d'un contrat peut être librement déterminé, dans les limites de la loi (art. 19 al. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 19
1    Der Inhalt des Vertrages kann innerhalb der Schranken des Gesetzes beliebig festgestellt werden.
2    Von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Vereinbarungen sind nur zulässig, wo das Gesetz nicht eine unabänderliche Vorschrift auf­stellt oder die Abweichung nicht einen Verstoss gegen die öffent­liche Ordnung, gegen die guten Sitten oder gegen das Recht der Per­sönlichkeit in sich schliesst.
CO). Celle-ci exclut les conventions des parties, entre autres hypothèses,
BGE 133 III 61 S. 71

lorsqu'elle édicte une règle de droit strict (art. 19 al. 2
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 19
1    Der Inhalt des Vertrages kann innerhalb der Schranken des Gesetzes beliebig festgestellt werden.
2    Von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Vereinbarungen sind nur zulässig, wo das Gesetz nicht eine unabänderliche Vorschrift auf­stellt oder die Abweichung nicht einen Verstoss gegen die öffent­liche Ordnung, gegen die guten Sitten oder gegen das Recht der Per­sönlichkeit in sich schliesst.
, in initio, CO; ATF 132 III 226 consid. 3.3.1 p. 234). Dans ce cas, la loi - plus précisément, le droit impératif - l'emporte sur la volonté des parties. Il n'en va pas autrement en matière de bail. Les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs n'empêchent pas les parties, en vertu de la liberté contractuelle, de fixer librement l'objet de leur contrat, voire d'en modifier le contenu en cours de bail. Cependant, les dispositions impératives de la loi ne doivent pas être éludées (ATF 128 III 419 consid. 2.4.2 p. 425).
3.2.2

3.2.2.1 Aux termes de l'art. 270a al. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270a
1    Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen ei­ner Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a übersetz­ten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
2    Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Ver­mieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Ent­spricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder ant­wortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
3    Absatz 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt.
CO, "le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des articles 269 et 269a, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais" (sur la méthode et les critères de calcul applicables pour l'examen d'une demande de diminution du loyer formulée en cours de bail, cf. l'arrêt 4C.291/ 2001 du 9 juillet 2002, consid. 2). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, l'art. 270a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270a
1    Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen ei­ner Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a übersetz­ten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
2    Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Ver­mieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Ent­spricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder ant­wortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
3    Absatz 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt.
CO concrétise la protection contre les prétentions abusives du bailleur en matière de baux d'habitation et de locaux commerciaux (art. 269 ss
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269 - Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen.
CO), en déterminant les conditions formelles et matérielles auxquelles le locataire peut demander un contrôle du loyer. Cette disposition vise à empêcher les parties de déroger à la loi, dès lors que celle-ci présente une solution définitive qui tient compte de leurs intérêts respectifs. Aussi le système de contestation du loyer qu'elle établit ne peut-il pas être limité ou exclu par convention ni étendu à d'autres possibilités de contestations. Il ne permet pas aux parties de convenir d'un loyer minimal absolu pour le futur et ne s'accommode pas, en particulier, d'une clause contractuelle interdisant toute réduction du loyer initial. En effet, la possibilité d'exclure librement la diminution du loyer ne doit pas dépendre du hasard, selon que le contrat a été conclu par exemple en fonction d'un taux hypothécaire bas ou élevé (ATF 125 III 358). Le caractère impératif de l'art. 270a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270a
1    Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen ei­ner Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a übersetz­ten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
2    Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Ver­mieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Ent­spricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder ant­wortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
3    Absatz 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt.
CO est également reconnu, sous réserve de quelques nuances, par la quasi-totalité des auteurs qui se sont penchés sur la question (GIACOMO RONCORONI, Zwingende und dispositive Bestimmungen im revidierten Mietrecht, in mp 1990 p. 76 ss, 77; DAVID LACHAT, Le bail à loyer [ci-après abrégé: BL],
BGE 133 III 61 S. 72

p. 66, n. 2.2, et p. 258, n. 1.5; le même, in Commentaire romand [ci-après abrégé: CR], n. 1 ad art. 270a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270a
1    Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen ei­ner Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a übersetz­ten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
2    Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Ver­mieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Ent­spricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder ant­wortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
3    Absatz 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt.
CO; DAVID LACHAT/DANIEL STOLL/ ANDREAS BRUNNER, Das Mietrecht für die Praxis, 6e éd., p. 251, n. 1.5; Schweizerisches Mietrecht: Kommentar [ci-après abrégé: SVIT-Kommentar], 2e éd., n. 2 ad art. 270a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270a
1    Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen ei­ner Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a übersetz­ten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
2    Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Ver­mieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Ent­spricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder ant­wortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
3    Absatz 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt.
CO; ROGER WEBER, Commentaire bâlois, 3e éd., n. 1a ad art. 270a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270a
1    Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen ei­ner Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a übersetz­ten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
2    Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Ver­mieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Ent­spricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder ant­wortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
3    Absatz 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt.
CO; RICHARD PERMANN/MARC SCHANER, Kommentar zum Mietrecht, n. 1 ad art. 270a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270a
1    Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen ei­ner Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a übersetz­ten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
2    Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Ver­mieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Ent­spricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder ant­wortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
3    Absatz 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt.
CO, p. 414; ANITA THANEI, Die Rechtsprechung des Bundesgerichtes zur Mietzinsfestsetzung, p. 52, n. 5.3; LAURA JACQUEMOUD-ROSSARI, L'évolution récente de la jurisprudence en matière de loyers, in 11e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2000, p. 26, n. 5.5; moins catégorique: PETER HIGI, Commentaire zurichois, n. 4 ad art. 270
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270
1    Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Über­nahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
a  er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah; oder
b  der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.
2    Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269d beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.
CO). Il a encore été mis en évidence dans une récente étude portant sur la nature des dispositions du code des obligations relatives au bail à loyer (GIACOMO RONCORONI, Nochmals zur zwingenden oder dispositiven Natur der Mietrechtsbestimmungen des Obligationenrechts [ci-après abrégé: Nochmals], in mp 2006 p. 67 ss, 95 s., n. 18). Cette opinion concordante de la jurisprudence et de la doctrine quant à la nature impérative de l'art. 270a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270a
1    Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen ei­ner Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a übersetz­ten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
2    Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Ver­mieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Ent­spricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder ant­wortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
3    Absatz 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt.
CO trouve d'ailleurs un appui dans le droit en vigueur. Il s'agit de l'art. 3 al. 4 let. b de la loi fédérale du 23 juin 1995 sur les contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire générale (RS.221.213.15 [ci-après: LCBD]). Sous le titre "dérogations à des dispositions impératives", cette règle de droit, qui autorise à déroger, par voie de contrat-cadre, à de telles dispositions à certaines conditions, prévoit, en effet, que "le contrat-cadre ne peut restreindre le droit du locataire de demander une diminution du loyer (art. 270a) (...)". A plus forte raison, semblable restriction ne saurait-elle résulter d'un accord conclu par les parties au contrat de bail.
3.2.2.2 Le bien-fondé de la prétention du locataire basée sur l'art. 270a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270a
1    Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen ei­ner Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a übersetz­ten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
2    Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Ver­mieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Ent­spricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder ant­wortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
3    Absatz 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt.
CO doit être examiné en fonction des critères de fixation du loyer des art. 269
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269 - Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen.
et 269a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a - Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbeson­dere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Brutto­rendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten ge­wahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus be­kannt­gege­benen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital aus­glei­chen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieter­ver­bände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahr­nehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
CO, ainsi que le rappelle le premier alinéa de cette disposition. Selon une jurisprudence bien établie, une demande de diminution du loyer en cours de bail s'apprécie à l'aide de la méthode relative (sur cette notion, cf. ATF 120 II 240 consid. 2 et les références), en ce sens que le locataire ne peut invoquer que les facteurs de baisse qui se sont réalisés depuis la dernière fixation du loyer (arrêt 4C.291/2001, précité, avec des références aux ATF 126 III 124 consid. 2a p. 126, ATF 124 III 67 consid. 3 p. 69 et ATF 121 III 163 consid. 2d/bb). Le locataire se prévaudra, le plus
BGE 133 III 61 S. 73

souvent, d'une modification des coûts, au sens de l'art. 269a let. b
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a - Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbeson­dere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Brutto­rendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten ge­wahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus be­kannt­gege­benen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital aus­glei­chen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieter­ver­bände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahr­nehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
CO. En pratique, la baisse du taux hypothécaire joue un rôle primordial, quoique non exclusif (LACHAT, BL, p. 272 s., n. 4.2.2). Les art. 269
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269 - Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen.
et 269a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a - Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbeson­dere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Brutto­rendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten ge­wahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus be­kannt­gege­benen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital aus­glei­chen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieter­ver­bände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahr­nehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
CO sont de droit impératif (RONCORONI, Nochmals, p. 109 s., n. 10; LACHAT, BL, p. 282, n. 1.5 et p. 301, n. 1.3; le même, CR, n. 6 ad Intro. art. 269
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269 - Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen.
-270e
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270e - Der bestehende Mietvertrag gilt unverändert weiter:
a  während des Schlichtungsverfahrens, wenn zwischen den Par­tei­en keine Einigung zustandekommt, und
b  während des Gerichtsverfahrens, unter Vorbehalt vorsorglicher Massnahmen des Richters.
CO; LACHAT/STOLL/BRUNNER, op. cit., p. 283, n. 1.3 et p. 312, n. 1.3; SVIT-Kommentar, n. 1 ad art. 269
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269 - Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen.
CO et n. 3 ad art. 269a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a - Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbeson­dere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Brutto­rendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten ge­wahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus be­kannt­gege­benen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital aus­glei­chen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieter­ver­bände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahr­nehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
CO; HIGI, op. cit., n. 9 ad art. 269
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269 - Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen.
CO et n. 5 ad art. 269a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a - Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbeson­dere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Brutto­rendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten ge­wahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus be­kannt­gege­benen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital aus­glei­chen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieter­ver­bände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahr­nehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
CO; PERMANN/SCHANER, op. cit., n. 5 ad art. 269
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269 - Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen.
CO, p. 366 et n. 1 ad art. 269a
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OR Art. 269a - Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbeson­dere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Brutto­rendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten ge­wahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus be­kannt­gege­benen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital aus­glei­chen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieter­ver­bände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahr­nehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
CO, p. 380; moins catégorique: WEBER, op. cit., n. 3 ad art. 269
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OR Art. 269 - Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen.
CO). Il va sans dire qu'il n'y aurait guère de sens à édicter des règles visant à protéger les locataires contre les loyers abusifs, s'il suffisait d'un accord entre les cocontractants pour en écarter l'application (PERMANN/SCHANER, op. cit., n. 5 ad art. 269
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OR Art. 269 - Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen.
CO, p. 366). On ne voit pas non plus qu'il soit possible d'abandonner aux parties le soin de décider à quelles conditions un loyer peut être taxé d'abusif, sans égard aux présomptions établies par le législateur fédéral à l'art. 269a
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OR Art. 269a - Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbeson­dere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Brutto­rendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten ge­wahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus be­kannt­gege­benen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital aus­glei­chen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieter­ver­bände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahr­nehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
CO pour savoir quand il ne l'est généralement pas (cf. HIGI, op. cit., n. 9 ad art. 269
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OR Art. 269 - Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen.
CO). La nécessité de protéger le locataire, soit la partie faible au contrat de bail, contre les loyers abusifs exclut que l'on tolère la création d'un droit conventionnel parallèle qui viendrait concurrencer la législation ad hoc, fruit d'un long processus d'élaboration ayant débouché sur un compromis entre les intérêts antagonistes des bailleurs et des locataires. La sécurité des relations juridiques dans un domaine éminemment sensible commande d'ailleurs de ne point laisser un droit conventionnel venir se greffer sur des dispositions légales déjà suffisamment complexes. Force est d'admettre, par conséquent, que les parties ne peuvent pas renoncer contractuellement à l'application de l'un ou l'autre des critères mentionnés à l'art. 269a
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OR Art. 269a - Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbeson­dere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Brutto­rendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten ge­wahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus be­kannt­gege­benen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital aus­glei­chen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieter­ver­bände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahr­nehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
CO, pas plus qu'elles ne peuvent en modifier la portée ou introduire d'autres critères de fixation du loyer (RONCORONI, op. cit., p. 109, n. 10; LACHAT, BL, p. 301, n. 1.3; le même, CR, n. 6 ad Intro. art. 269
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OR Art. 269 - Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen.
-270e
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270e - Der bestehende Mietvertrag gilt unverändert weiter:
a  während des Schlichtungsverfahrens, wenn zwischen den Par­tei­en keine Einigung zustandekommt, und
b  während des Gerichtsverfahrens, unter Vorbehalt vorsorglicher Massnahmen des Richters.
CO). En revanche, les contrats-cadres peuvent déroger aux règles de l'art. 269a
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OR Art. 269a - Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbeson­dere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Brutto­rendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten ge­wahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus be­kannt­gege­benen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital aus­glei­chen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieter­ver­bände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahr­nehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
CO - mais pas à l'art. 269
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269 - Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen.
CO (cf. art. 3 al. 3 let. b LCBD) - en supprimant certains de ces critères, en les modifiant ou en en créant d'autres. Les partenaires au contrat-cadre pourront ainsi convenir, par exemple, de règles particulières sur l'incidence du taux hypothécaire (LACHAT, BL, p. 301, n. 1.3 et p. 328, n. 9.3), lesquelles seront seules applicables lors d'une modification de ce taux (art. 13 al. 2

BGE 133 III 61 S. 74

OBLF). La portée de cette exception demeure toutefois limitée dans la mesure où il ne semble pas, en l'état, qu'un contrat-cadre y ait déjà eu recours (LACHAT, CR, n. 22 ad art. 269a
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OR Art. 269a - Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbeson­dere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Brutto­rendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten ge­wahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus be­kannt­gege­benen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital aus­glei­chen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieter­ver­bände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahr­nehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
CO).
3.2.3 Les clauses litigieuses excluent la prise en considération du taux hypothécaire pour la fixation et l'adaptation des loyers. Aussi, d'un point de vue strictement logique, la demanderesse a-t-elle raison de soutenir que l'une des conditions matérielles d'application de l'art. 270a al. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270a
1    Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen ei­ner Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a übersetz­ten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
2    Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Ver­mieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Ent­spricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder ant­wortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
3    Absatz 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt.
CO - à savoir, "une notable modification des bases de calcul" - fait défaut en l'espèce. On ne saurait, en effet, parler de modification, notable ou non, à propos d'un facteur dont les parties sont convenues d'emblée de ne pas tenir compte. Cette constatation n'épuise cependant pas le sujet. Pour accorder quelque crédit à l'objection de la demanderesse, encore faudrait-il que les bases de calcul aient été fixées valablement dans les contrats de bail en cause. Sinon, il suffirait de choisir, lors de la fixation du loyer initial, un facteur qui, selon toute vraisemblance, ne devrait évoluer que vers le haut ou, du moins, ne pas varier pour faire obstacle à toute demande de diminution du loyer en cours de bail. En l'occurrence, les parties ont méconnu le caractère impératif de l'art. 269a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a - Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbeson­dere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Brutto­rendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten ge­wahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus be­kannt­gege­benen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital aus­glei­chen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieter­ver­bände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahr­nehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
CO, relevé plus haut, puisqu'elles ont renoncé sans droit à l'application de l'un des critères prévus par cette disposition, c'est-à-dire celui des coûts (art. 269a let. b
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a - Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbeson­dere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Brutto­rendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten ge­wahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus be­kannt­gege­benen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital aus­glei­chen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieter­ver­bände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahr­nehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
, première hypothèse, CO). Que le taux hypothécaire corresponde à ce critère, quand bien même l'expression ne figure pas dans le texte légal, n'est plus à démontrer (cf. l'art. 13
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG)
VMWG Art. 13 Hypothekarzinse - (Art. 269a Bst. b OR)
1    Eine Hypothekarzinserhöhung von einem Viertel Prozent berechtigt in der Regel zu einer Mietzinserhöhung von höchstens:
a  2 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von mehr als 6 Prozent;
b  2,5 Prozent bei Hypothekarzinssätzen zwischen 5 und 6 Prozent;
c  3 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von weniger als 5 Prozent.
2    Bei Zahlungsplänen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe d und Rahmenmiet­ver­trägen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe f OR gelten bei Hypothekarzin­sände­rungen stattdessen die für solche Fälle vereinbarten Regelungen.
3    Wird unter Verzicht auf Quartierüblichkeit und Teuerungsausgleich dauernd mit der reinen Kostenmiete gerechnet, so kann der Mietzins bei Hypothekarzinserhö­hungen im Umfang der Mehrbelastung für das gesamte investierte Kapital erhöht werden.
4    Bei Mietzinsanpassungen infolge von Hypothekarzinsänderungen ist im Übrigen zu berücksichtigen, ob und inwieweit frühere Hypothekarzinsänderungen zu Miet­zinsanpassungen geführt haben.
OBLF et, sur sa constitutionnalité, l'arrêt 4C.85/2002 du 10 juin 2002, consid. 2b) et ce n'est pas sans une certaine témérité que la demanderesse fait fond sur cette absence de mention expresse pour étayer son argumentation. D'autre part, il est sans doute exact, comme le souligne la demanderesse, que l'adverbe "notamment", utilisé à l'art. 269a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a - Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbeson­dere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Brutto­rendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten ge­wahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus be­kannt­gege­benen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital aus­glei­chen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieter­ver­bände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahr­nehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
CO, indique que la liste subséquente des cas dans lesquels les loyers ne sont, en règle générale, pas abusifs n'est pas exhaustive (cf., parmi d'autres: HIGI, op. cit., n. 7 ad art. 269a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a - Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbeson­dere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Brutto­rendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten ge­wahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus be­kannt­gege­benen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital aus­glei­chen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieter­ver­bände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahr­nehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
CO). Toutefois, la possibilité de fixer le loyer et les conditions de sa variation selon d'autres critères - loyer dépendant du chiffre d'affaires d'un locataire commerçant (LACHAT, CR, n. 23 ad art. 269a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a - Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbeson­dere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Brutto­rendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten ge­wahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus be­kannt­gege­benen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital aus­glei­chen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieter­ver­bände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahr­nehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
CO; WEBER, op. cit., n. 10 ad art. 269b
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269b - Die Vereinbarung, dass der Mietzins einem Index folgt, ist nur gültig, wenn der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen und als Index der Landesindex der Konsumentenpreise vorgesehen wird.
CO), loyer indexé (art. 269b
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269b - Die Vereinbarung, dass der Mietzins einem Index folgt, ist nur gültig, wenn der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen und als Index der Landesindex der Konsumentenpreise vorgesehen wird.
CO), loyer échelonné (art. 269c
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269c - Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:
a  der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;
b  der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und
c  der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.
CO), etc. - n'implique pas celle de renoncer au principal critère prévu par une disposition légale impérative. Quant au souci, allégué par la demanderesse, de trouver une solution qui respectât l'égalité de traitement entre bailleurs et locataires,
BGE 133 III 61 S. 75

conformément à l'esprit de la réglementation régissant la question du taux hypothécaire (cf. art. 13 al. 4
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG)
VMWG Art. 13 Hypothekarzinse - (Art. 269a Bst. b OR)
1    Eine Hypothekarzinserhöhung von einem Viertel Prozent berechtigt in der Regel zu einer Mietzinserhöhung von höchstens:
a  2 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von mehr als 6 Prozent;
b  2,5 Prozent bei Hypothekarzinssätzen zwischen 5 und 6 Prozent;
c  3 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von weniger als 5 Prozent.
2    Bei Zahlungsplänen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe d und Rahmenmiet­ver­trägen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe f OR gelten bei Hypothekarzin­sände­rungen stattdessen die für solche Fälle vereinbarten Regelungen.
3    Wird unter Verzicht auf Quartierüblichkeit und Teuerungsausgleich dauernd mit der reinen Kostenmiete gerechnet, so kann der Mietzins bei Hypothekarzinserhö­hungen im Umfang der Mehrbelastung für das gesamte investierte Kapital erhöht werden.
4    Bei Mietzinsanpassungen infolge von Hypothekarzinsänderungen ist im Übrigen zu berücksichtigen, ob und inwieweit frühere Hypothekarzinsänderungen zu Miet­zinsanpassungen geführt haben.
OBLF), il ne pouvait justifier une dérogation à une disposition de cette nature. Ainsi, n'ayant pas été valablement exclu, le taux hypothécaire en vigueur à la conclusion des baux constituait bien une base de calcul au sens de l'art. 270a al. 1
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OR Art. 270a
1    Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen ei­ner Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a übersetz­ten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
2    Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Ver­mieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Ent­spricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder ant­wortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
3    Absatz 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt.
CO. La modification de cette base de calcul, à la supposer notable, pouvait donc être invoquée par les défenderesses pour justifier leurs demandes de diminution du loyer formées en cours de bail. Contraires au droit impératif, les clauses incriminées étaient illicites et, partant, nulles (art. 20 al. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 20
1    Ein Vertrag, der einen unmöglichen oder widerrechtlichen Inhalt hat oder gegen die guten Sitten verstösst, ist nichtig.
2    Betrifft aber der Mangel bloss einzelne Teile des Vertrages, so sind nur diese nichtig, sobald nicht anzunehmen ist, dass er ohne den nich­tigen Teil überhaupt nicht geschlossen worden wäre.
CO), de sorte qu'elles ne pouvaient empêcher les intéressées de réclamer une réduction de leur loyer en se prévalant de la baisse du taux hypothécaire. Que l'immeuble abritant les appartements donnés à bail fût franc d'hypothèque, son acquisition ayant été financée par des fonds propres, n'y faisait pas davantage obstacle, car il a été jugé de longue date qu'une telle circonstance ne joue pas de rôle dans un système fondé sur une structure financière théorique de l'immeuble et caractérisé par un mode de répercussion standardisé des variations du taux hypothécaire (ATF 118 II 45 consid. 2a/aa et les références, confirmé par l' ATF 120 II 302 consid. 7b). La demanderesse fait encore valoir, sur un plan plus général, que les clauses litigieuses, utilisées par elle depuis deux décennies environ, ont le mérite de découpler les loyers du taux hypothécaire, allant ainsi dans le sens voulu par les milieux intéressés qui critiquent la pratique du report des variations du taux hypothécaire sur les loyers. Cet argument relève toutefois de la politique législative. Comme tel, il ne saurait être pris en considération par le juge, dont la mission consiste à appliquer le droit en vigueur. On relèvera encore que la demanderesse a conclu les baux la liant aux défenderesses à une époque - 1994 pour le premier, 2001 pour le second - où le taux hypothécaire de référence avait amorcé une décrue progressive et quasi constante, après avoir atteint son apogée en 1992. Aussi l'insertion des clauses litigieuses dans les deux contrats de bail, loin d'établir une égalité de traitement entre la bailleresse et ses locataires, a-t-elle surtout eu pour effet de favoriser la première au détriment des secondes, puisqu'elle permettait à celle-là de notifier à celles-ci des augmentations de loyer sans que les locataires puissent opposer en compensation la baisse sensible et avérée du taux hypothécaire, ni réclamer une diminution de leur loyer de ce chef.
BGE 133 III 61 S. 76

Cela étant, force est d'admettre, au terme de cet examen, que la Chambre des recours n'a pas violé le droit fédéral, plus précisément les art. 19
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 19
1    Der Inhalt des Vertrages kann innerhalb der Schranken des Gesetzes beliebig festgestellt werden.
2    Von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Vereinbarungen sind nur zulässig, wo das Gesetz nicht eine unabänderliche Vorschrift auf­stellt oder die Abweichung nicht einen Verstoss gegen die öffent­liche Ordnung, gegen die guten Sitten oder gegen das Recht der Per­sönlichkeit in sich schliesst.
, 269a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a - Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbeson­dere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Brutto­rendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten ge­wahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus be­kannt­gege­benen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital aus­glei­chen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieter­ver­bände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahr­nehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
et 270a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270a
1    Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen ei­ner Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a übersetz­ten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
2    Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Ver­mieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Ent­spricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder ant­wortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
3    Absatz 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt.
CO, en constatant la nullité des clauses litigieuses.
4. La demanderesse soutient, enfin, que les défenderesses commettent un abus de droit et adoptent un comportement contraire à la bonne foi en se prévalant de la nullité d'une clause que chacune d'elles avait acceptée en signant le contrat de bail incluant cette clause.
4.1 Aux termes de l'art. 2 al. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 2
1    Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflich­ten nach Treu und Glauben zu handeln.
2    Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechts­schutz.
CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. Parmi d'autres cas, l'exercice d'un droit peut se révéler abusif si l'attitude de la partie qui agit contredit son comportement antérieur et que des attentes légitimes de l'autre partie s'en trouvent déçues. Le comportement de celui qui accepte d'abord de conclure une convention et qui, par la suite, en considération de règles impératives, excipe de l'invalidité de cette même convention, n'est cependant constitutif d'abus de droit que si des conditions particulières sont réalisées. Il faut par exemple que ce cocontractant ait proposé lui-même la convention contraire aux règles impératives, dans son propre intérêt et en connaissance de l'invalidité, de sorte qu'il a acquis un droit de façon déloyale. La partie qui reproche à l'autre un abus de droit doit prouver les circonstances particulières qui, dans le cas concret, autorisent à retenir que l'invalidité de la convention est invoquée de façon abusive (ATF 129 III 493 consid. 5.1 et les références).
4.2 Dans la présente affaire, la juridiction cantonale n'a constaté aucune circonstance qui soit propre à justifier le grief d'abus de droit. Les clauses litigieuses, préimprimées, ont été insérées par la demanderesse elle-même dans les contrats de bail. Rien ne permet d'affirmer que les défenderesses en aient connu d'emblée la nullité. En réalité, comme on l'a relevé plus haut, celles-ci étaient d'avis qu'il n'était pas possible de déduire de ces clauses la volonté concordante des parties d'exclure toute adaptation du loyer fondée sur les fluctuations du taux hypothécaire. Aussi ont-elles adopté un comportement qui était conforme à l'interprétation faite par elles desdites clauses. Que pareille interprétation, admise par les premiers juges, ait été ensuite infirmée par la Chambre des recours et la Cour de céans n'y change rien. Dès lors, comme le font observer à juste titre les juges précédents, admettre l'exception d'abus de droit du seul fait que les
BGE 133 III 61 S. 77

défenderesses ont signé les contrats contenant les clauses d'exclusion reviendrait à les priver, par ce biais, de la protection que leur confèrent les dispositions impératives de la loi. Le moyen fondé sur l'art. 2 al. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907
ZGB Art. 2
1    Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflich­ten nach Treu und Glauben zu handeln.
2    Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechts­schutz.
CC ne peut, en conséquence, qu'être rejeté.
Information de décision   •   DEFRITEN
Décision : 133 III 61
Date : 26. Oktober 2006
Publié : 08. April 2007
Tribunal : Bundesgericht
Statut : 133 III 61
Domaine : BGE - Zivilrecht
Regeste : Mietvertrag; Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen; Vertraglicher Verzicht, die Miete nach dem Hypothekarzinssatz festzulegen


Répertoire des lois
CC: 2
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 2
1    Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
2    L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi.
CO: 19 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse
CO Art. 19
1    L'objet d'un contrat peut être librement déterminé, dans les limites de la loi.
2    La loi n'exclut les conventions des parties que lorsqu'elle édicte une règle de droit strict, ou lorsqu'une dérogation à son texte serait con­traire aux moeurs, à l'ordre public ou aux droits attachés à la person­nalité.
20 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse
CO Art. 20
1    Le contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux moeurs.
2    Si le contrat n'est vicié que dans certaines de ses clauses, ces clauses sont seules frappées de nullité, à moins qu'il n'y ait lieu d'admettre que le contrat n'aurait pas été conclu sans elles.
269 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse
CO Art. 269 - Les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement ex­cessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exa­géré.
269a 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse
CO Art. 269a - Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment:
a  se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier;
b  sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur;
c  se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limi­tes du rende­ment brut permettant de couvrir les frais;
d  ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée anté­rieurement grâce au report partiel des frais usuels de finan­cement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance;
e  ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques;
f  n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus en­tre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défen­dent des intérêts semblables.
269b 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse
CO Art. 269b - Les conventions prévoyant que le loyer est adapté en fonction d'un indice ne sont valables que si le bail est conclu pour une durée mini­male de cinq ans et que la réfé­rence est l'indice suisse des prix à la consommation.
269c 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse
CO Art. 269c - Les conventions prévoyant que le loyer sera majoré périodiquement d'un montant déterminé ne sont valables que si:
a  le bail est conclu pour une durée minimale de trois ans;
b  le loyer n'est pas augmenté plus d'une fois par an, et
c  le montant de l'augmentation est fixé en francs.
270 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse
CO Art. 270
1    Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution:
a  s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité person­nelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché lo­cal du lo­gement et des locaux comm­erciaux, ou
b  si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer.
2    En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obliga­toire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule of­fi­cielle mentionnée à l'art. 269d pour la conclusion de tout nouveau bail.
270a 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse
CO Art. 270a
1    Le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée pro­cure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a, à cause d'une notable modifi­cation des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais.
2    Le locataire doit adresser par écrit sa demande de diminution au bailleur, qui a un délai de 30 jours pour se déterminer. Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu'il ne l'accepte que partiellement ou qu'il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l'au­torité de conciliation dans un délai de 30 jours.
3    L'al. 2 n'est pas applicable lorsque le locataire qui conteste une augmentation de loyer en demande simultanément la diminution.
270e
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse
CO Art. 270e - Le bail reste en vigueur sans changement:
a  pendant la procédure de conciliation, si les parties ne sont pas parvenues à un accord;
b  pendant la procédure judiciaire, sous réserve des mesures pro­vi­sionnelles or­données par le juge.
OBLF: 13 
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF)
OBLF Art. 13 Taux hypothécaires - (art. 269a, let. b, CO)
1    Une augmentation du taux hypothécaire de 1/4 % donne droit, en règle gé­nérale, à une hausse maximum de loyer de:
a  2 % quand les taux hypothécaires dépassent 6 %;
b  2,5 % quand les taux hypothécaires se situent entre 5 et 6 %;
c  3 % quand les taux hypothécaires sont inférieurs à 5 %.
2    S'il existe des plans de paiement au sens de l'art. 269a, let. d, ou des con­trats-cadres au sens de l'art. 269a, let. f, CO, seules ces régle­mentations sont applicables lors d'une modification du taux hypothécaire.
3    Si le loyer est calculé durablement sur la base des coûts, à l'exclusion des critères des loyers usuels dans le quartier et de la compensation du renchérissement, le bailleur peut, en cas de hausse du taux hypothécaire, répercuter sur le loyer l'aug­mentation des charges relatives à l'ensemble du capital investi.
4    Lors d'une modification du loyer faisant suite à une variation du taux hypo­thé­caire, il y a lieu de voir en outre si et dans quelle mesure les variations anté­rieures ont en­traîné une modification du loyer.
18
SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF)
OBLF Art. 18 Adaptation partielle - Lorsque le bailleur n'adapte que partiellement le loyer, il doit indiquer, en francs ou en pour-cent du loyer, le montant de la majoration auquel il renonce.
Répertoire ATF
112-II-337 • 118-II-365 • 118-II-45 • 120-II-240 • 120-II-302 • 121-III-163 • 122-III-118 • 123-III-261 • 124-III-155 • 124-III-67 • 125-III-358 • 126-III-124 • 128-III-265 • 128-III-419 • 129-III-118 • 129-III-493 • 130-III-417 • 131-III-377 • 131-III-586 • 131-III-606 • 132-III-226 • 132-III-268 • 133-III-61
Weitere Urteile ab 2000
4C.203/2006 • 4C.291/2001 • 4C.427/2005 • 4C.85/2002
Répertoire de mots-clés
Trié par fréquence ou alphabet
base de calcul • abus de droit • principe de la confiance • mois • mention • tribunal des baux • tennis • vue • contrat-cadre • clause contractuelle • droit impératif • loyer initial • bail à loyer • quant • partie au contrat • calcul • manifestation de volonté • liberté contractuelle • examinateur • formule officielle
... Les montrer tous
mp
1990 S.76 • 2006 S.67