Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A 346/2016, 4A 358/2016
Arrêt du 17 janvier 2017
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes les juges Kiss, présidente, Klett et May Canellas.
Greffier : M. Thélin.
X.________ SA,
représentée par Me Karin Grobet Thorens,
Participants à la procédure
demanderesse et recourante (4A 358/2016),
contre
Z.________ SA,
représentée par Me Jean-Marc Siegrist,
défenderesse et recourante (4A 346/2016).
Objet
bail à loyer; résiliation
recours contre l'arrêt rendu le 25 avril 2016 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève.
Faits :
A.
Z.________ SA est une société du groupe suisse U.________, actif dans le commerce de détail et dans de nombreux autres secteurs des services et de la consommation. Elle est propriétaire du centre commercial de... sis à proximité de Genève. Dès le 1er septembre 2000, pour une durée initiale de dix ans et à une société devenue plus tard X.________ SA, elle a remis à bail des locaux de 739 et 100 m² à l'intérieur du centre, destinés à l'exploitation d'un fitness. Le loyer convenu était indexé; il s'est élevé à 151'236 fr. par année dès le 1er janvier 2009, frais accessoires en sus.
X.________ SA est elle-même intégrée à un groupe qui exploite plusieurs fitness dans le canton de Genève et sur l'arc lémanique.
Le 23 décembre 2008, la locataire s'est adressée à la bailleresse pour réclamer une réduction du loyer. Par l'entremise de la directrice du centre commercial, la bailleresse a refusé le 14 janvier 2009.
Le 18 septembre 2013, usant d'une formule officielle, la bailleresse a résilié le contrat de bail à loyer avec effet au 30 septembre 2014. Elle a d'emblée motivé le congé. Une autre société du groupe U.________, W.________ SA, cherchait à développer un réseau de fitnessen Suisse romande; la bailleresse souhaitait l'accueillir dans son centre commercial et dans les locaux loués pour qu'elle y exploite elle-même un fitness.
B.
X.________ SA a ouvert action contre Z.________ SA devant l'autorité de conciliation compétente puis devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Elle réclamait à titre principal l'annulation du congé et à titre subsidiaire la prolongation judiciaire du contrat pour la durée de six ans.
La défenderesse a déclaré consentir à une prolongation de deux ans; pour le surplus, elle a conclu au rejet de l'action. Elle a présenté une demande reconventionnelle: la demanderesse devait être condamnée à évacuer les locaux, au besoin sous contrainte de la force publique, dès l'entrée en force du jugement ou dès l'échéance d'une éventuelle prolongation du contrat.
Le tribunal s'est prononcé le 3 mars 2015. Il a constaté la validité du congé et il a accordé à la demanderesse une prolongation unique du contrat pour la durée de cinq ans, venant à échéance le 30 septembre 2019. Il a rejeté les conclusions reconventionnelles.
La demanderesse ayant appelé du jugement, la défenderesse a usé de l'appel joint. Chaque partie a persisté dans ses conclusions de première instance. La Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a statué le 25 avril 2016;elle a rejeté les deux appels et confirmé le jugement.
C.
Agissant chacune par la voie du recours en matière civile, les deux parties attaquent l'arrêt de la Cour de justice devant le Tribunal fédéral. La demanderesse réclame à titre principal l'annulation du congé; à titre subsidiaire, elle réclame la prolongation du contrat pour une durée de six ans venant à échéance le 30 septembre 2020. La défenderesse réclame que la prolongation du contrat soit réduite à la durée de deux ans échue le 30 septembre 2016.
Chaque partie conclut au rejet du recours de l'adverse partie. L'une et l'autre ont spontanément déposé des répliques et des dupliques.
Considérant en droit :
1.
Les deux recours étant dirigés contre la même décision, il y a lieu de joindre les causes et de statuer par un arrêt unique.
2.
Les conditions de recevabilité du recours en matière civile sont satisfaites, notamment à raison de la valeur litigieuse.
Le recours est ouvert pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation: |
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a | du droit fédéral; |
b | du droit international; |
c | de droits constitutionnels cantonaux; |
d | de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires; |
e | du droit intercantonal. |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente. |
|
1 | Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente. |
2 | Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95. |
3 | Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99 |
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 9 Protection contre l'arbitraire et protection de la bonne foi - Toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'État sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi. |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente. |
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1 | Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente. |
2 | Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95. |
3 | Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99 |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause. |
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1 | Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause. |
2 | Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89 |
3.
Il est constant que lors du congé litigieux, les parties étaient liées par un contrat de bail à loyer soumis aux art. 253
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 253 - Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer. |
Aux termes de l'art. 271 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 2 - 1 Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi. |
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1 | Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi. |
2 | L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. |
et 138 III 59, ibid.).
En l'espèce, le congé est motivé par l'intention de remplacer la demanderesse, dans les locaux loués, par W.________ SA qui y pratiquera la même activité commerciale. A l'appui de son recours en matière civile, la demanderesse soutient que ce remplacement ne répond pour la défenderesse à aucun intérêt économique ou financier digne de considération, qu'il s'agit d'un procédé déloyal destiné à la spolier de sa clientèle et à capter le fruit des efforts qu'elle a déployés durant de nombreuses années pour développer son entreprise, et que la défenderesse use aussi de représailles par suite de la demande de baisse de loyer présentée en décembre 2008. Elle allègue que la directrice du centre commercial a conservé à son encontre un « fort ressentiment » depuis cette demande et qu'elle a activement et personnellement contribué à stimuler l'intérêt de W.________ SA pour le centre commercial de....
La Cour de justice n'a pas constaté l'intention malveillante que la demanderesse impute à la directrice du centre commercial. Cette partie propose inutilement sa propre appréciation des témoignages recueillis par le Tribunal des baux et loyers; son exposé est manifestement inapte à mettre en évidence une lacune indiscutable dans les constatations qui lient le Tribunal fédéral selon l'art. 105 al. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente. |
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1 | Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente. |
2 | Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95. |
3 | Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99 |
Pour le surplus, chacun des cocontractants est en principe libre de mettre fin à un bail à loyer de durée indéterminée conformément à l'art. 266a al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266a - 1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus. |
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1 | Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus. |
2 | Lorsque le délai ou le terme de congé n'est pas respecté, la résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
Le congé ne saurait être jugé déloyal et abusif pour cette seule raison que W.________ SA bénéficiera effectivement et d'emblée d'une clientèle déjà habituée à la présence d'un fitness à l'emplacement concerné. La défenderesse s'est engagée envers la demanderesse pour une durée initiale de dix ans qui s'est entièrement écoulée; ses devoirs de loyauté ne s'étendent pas au delà. La demanderesse ayant accepté cette durée initiale, elle a aussi accepté que sa cocontractante puisse plus tard, le cas échéant, résilier le contrat en vue de faire prévaloir ses propres intérêts au détriment des siens. Ainsi, elle échoue à mettre en évidence une application éventuellement incorrecte de l'art. 271 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
4.
A titre subsidiaire, la contestation porte sur la prolongation du bail.
Aux termes des art. 272 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272 - 1 Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
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1 | Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
2 | Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur: |
a | les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat; |
b | la durée du bail; |
c | la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement; |
d | le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin; |
e | la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux. |
3 | Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272b - 1 Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. |
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1 | Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. |
2 | Lorsque les parties conviennent d'une prolongation du bail, elles ne sont liées à aucune durée maximale et le locataire peut renoncer à une deuxième prolongation. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272 - 1 Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
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1 | Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
2 | Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur: |
a | les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat; |
b | la durée du bail; |
c | la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement; |
d | le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin; |
e | la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux. |
3 | Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé. |
Le Tribunal fédéral ne contrôle qu'avec réserve une décision prise dans l'exercice du pouvoir d'appréciation. Il intervient lorsque la juridiction cantonale s'écarte sans raison des règles établies en la matière par la doctrine et la jurisprudence, ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun rôle, ou encore lorsqu'elle ignore des éléments qui auraient absolument dû être pris en considération; en outre, le Tribunal fédéral redresse les décisions rendues en vertu d'un pouvoir d'appréciation lorsqu'elles aboutissent à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 138 III 252 consid. 2.1 p. 254; 136 III 278 consid. 2.2.1 p. 279; 135 III 121 consid. 2 p. 123).
Selon l'appréciation de la Cour de justice, la défenderesse n'a aucun besoin impérieux d'intégrer rapidement W.________ SA à son centre commercial. La demanderesse a pu amortir ses frais d'installation initiaux. Elle a plus tard exposé des frais d'entretien des locaux mais elle n'a alors réclamé à la défenderesse aucune garantie de pouvoir les amortir sur une certaine durée. D'autres frais ont porté sur des biens meubles que la demanderesse pourra déplacer et utiliser dans d'autres locaux. Cette partie n'a pas cherché de locaux de remplacement alors qu'il existe de nombreuses surfaces commerciales vacantes dans les environs de... et de.... Enfin, la durée de cinq ans accordée par le Tribunal des baux et loyers tient adéquatement compte du risque de perte de clientèle, de sorte que cette durée est confirmée.
La présence de nombreuses surfaces commerciales vacantes dans les environs de... et de... n'est pas mise en doute par la demanderesse. La Cour n'a cependant pas constaté que certaines de ces surfaces présentent des caractéristiques effectivement appropriées à l'exploitation d'un fitness. Le risque d'une perte de clientèle consécutive à un déménagement est incontestable car les usagers d'un fitness accordent une grande importance à son emplacement. Mieux qu'une prolongation de deux ans seulement, une prolongation plus importante peut mettre la demanderesse en mesure de trouver des locaux de remplacement aux caractéristiques réellement appropriées, de plus voisins de l'emplacement actuel, de manière à réduire le plus possible le risque de perte de clientèle. La défenderesse affirme donc à tort que la Cour ait perdu de vue le but d'une prolongation du contrat, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. La demanderesse n'a certes pas cherché des locaux de remplacement mais cet élément d'appréciation ne saurait être surestimé car la contestation du congé pouvait présenter certaines chances de succès. En définitive, la durée de cinq ans confirmée par la Cour semble très importante, donc très
favorable à la demanderesse, mais elle s'inscrit néanmoins dans les limites du pouvoir d'appréciation reconnu à la juridiction cantonale. Il s'ensuit que les deux recours sont privés de fondement et doivent être rejetés.
5.
L'émolument à percevoir par le Tribunal fédéral doit être réparti par moitié entre les parties et les dépens doivent être compensés.
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Les causes sont jointes.
2.
Les recours sont rejetés.
3.
Les parties acquitteront un émolument judiciaire de 12'000 fr., à raison de 6'000 fr. à la charge de la demanderesse et de 6'000 fr. à la charge de la défenderesse.
4.
Il n'est pas alloué de dépens.
5.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton de Genève.
Lausanne, le 17 janvier 2017
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La présidente : Kiss
Le greffier : Thélin