1C_225/2017 - 2018-01-16 - Raumplanung und öffentliches Baurecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 225/2017

Arrêt du 16 janvier 2018

Ire Cour de droit public

Composition
MM. les Juges fédéraux Merkli, Président,
Karlen et Fonjallaz.
Greffière : Mme Arn.

Participants à la procédure
1. A.________,
2. B.________,
3. C.C.________et D.C.________,
tous représentés par Me Antoine E. Böhler, avocat,
recourants,

contre

1. E.________ Sàrl,
2. F.________ SA,
toutes les deux représentées par Me Mathias Keller, avocat,
3. G.________,
intimées,

Municipalité de Nyon, case postale 1112, 1260 Nyon, représentée par Me Jean-Michel Henny, avocat.

Objet
permis de construire,

recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public, du 21 mars 2017 (AC.2016.0193 - AC.2016.0202).

Faits :

A.
G.________ est propriétaire de la parcelle n° 798 du cadastre de la commune de Nyon, d'une surface de 894 m 2, sise dans la zone de l'ordre non contigu prévue par les art. 27 ss du règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions, approuvé par le Conseil d'Etat le 16 novembre 1984. Cette parcelle, promise-vendue à E.________ Sàrl et F.________ SA, supporte une villa. Depuis la route de Saint-Cergue (route cantonale en traversée de localité), on accède à la parcelle n° 798 par un chemin privé rectiligne et plat long d'environ 90-95 mètres, dont la largeur varie approximativement entre 2.95 et 3.20 mètres, se terminant en cul-de-sac. Outre la parcelle n° 798, le chemin privé dessert quatre autres parcelles, supportant chacune une villa. En l'état, huit places de parc sont desservies par le chemin.

E.________ Sàrl et F.________ SA ont soumis à l'enquête publique du 4 novembre au 3 décembre 2015 un projet de construction, sur la parcelle n° 798, d'un bâtiment de 8 logements avec un parking souterrain de 9 places, après démolition du bâtiment existant. Le projet a suscité plusieurs oppositions, dont celle déposée conjointement le 15 novembre 2015 par A.________, B.________, D.C.________ et C.C.________ (ci-après: A.________ et consorts) qui invoquaient essentiellement l'insuffisance de l'accès. Dans sa séance du 2 mai 2016, la Municipalité de Nyon (ci-après: la Municipalité) a décidé de lever l'opposition précitée et de délivrer le permis de construire à la condition qu'une place d'évitement soit réalisée à l'entrée de la voie d'accès, soit au débouché sur la route de St-Cergue (point 1.3.4 du courrier municipal du 2 mai 2016).

B.
A.________ et consorts ont recouru, tout comme E.________ Sàrl et F.________ SA, contre cette décision auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud. Après avoir joint les causes, cette dernière a procédé à une inspection locale en présence des parties, le 20 janvier 2017. Par arrêt du 21 mars 2017, le Tribunal cantonal a rejeté le recours déposé par A.________ et consorts et a admis celui formé par E.________ Sàrl et F.________ SA; il a réformé la décision municipale du 2 mai 2016 en ce sens que la condition figurant sous chiffre 1.3.4 du courrier de la Municipalité de Nyon du 2 mai 2016 à H.________ SA est supprimée. En substance, le Tribunal cantonal a considéré que le chemin d'accès aux parcelles riveraines était suffisant, sous réserve du problème spécifique posé par le débouché sur la route de Saint-Cergue. A cet endroit, il appartenait à la Commune, et non pas aux sociétés intimées, de réaliser une place d'évitement sur la propriété de tiers. La Commune ne pouvait donc pas assortir le permis de construire d'une telle condition. Le Tribunal cantonal a enfin considéré que pour des motifs liés au respect de la garantie de la propriété, le permis de construire pouvait être délivré,
avant même que les procédures nécessaires à l'élargissement du débouché aient été menées à bien par les autorités.

C.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A.________ et consorts demandent au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt attaqué et les décisions de la Municipalité du 2 mai 2016 levant les oppositions ainsi que, par conséquent, d'annuler le permis de construire. Les recourants sollicitent enfin l'octroi de l'effet suspensif.

La cour cantonale et les sociétés intimées concluent au rejet du recours aux termes de leurs observations. La Municipalité n'a pas d'observation particulière à formuler. Les recourants répliquent et persistent dans leurs conclusions. Les sociétés intimées déposent d'ultimes observations.

Par ordonnance du 18 mai 2017, le Juge présidant de la Ire Cour de droit public a admis la requête d'effet suspensif.

Considérant en droit :

1.
Dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) prise en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans le domaine du droit public des constructions (art. 82 let. a LTF), le recours de droit public est en principe recevable, aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'étant réalisée. Les recourants ont pris part à la procédure de recours devant le Tribunal cantonal. En tant que propriétaires de parcelles construites directement voisines du projet litigieux - dont ils contestent le caractère suffisant de la voie d'accès -, les recourants sont particulièrement touchés par l'arrêt attaqué et peuvent ainsi se prévaloir d'un intérêt digne de protection à son annulation. Ils ont donc qualité pour recourir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF. Les autres conditions de recevabilité étant au surplus réunies, il y a lieu d'entrer en matière sur le fond.

2.
Au stade de la réplique, les recourants invoquent une violation de l'autonomie communale. Or, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le mémoire de réplique ne saurait être utilisé aux fins de présenter de nouvelles conclusions ou de nouveaux griefs qui auraient déjà pu figurer dans l'acte de recours (cf. ATF 132 I 42 consid. 3.3.4 p. 47 et les réf. cit.). Il s'ensuit que ce moyen ne peut être pris en considération.

3.
Les recourants se plaignent d'une constatation arbitraire des faits.

3.1. Le Tribunal fédéral statue en principe sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF), sous réserve des cas prévus à l'art. 105 al. 2 LTF. Selon l'art. 97 LTF, il ne peut s'en écarter que si les constatations de ladite autorité ont été établies en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF ou de façon manifestement inexacte (art. 105 al. 2 LTF), c'est-à-dire arbitraire (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 III 226 consid. 4.2 p. 234; 136 II 304 consid. 2.4 p. 314) et pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause. Si le recourant entend se prévaloir de constatations de faits différentes de celles de l'autorité précédente (cf. art. 97 al. 1 LTF), il doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées. A défaut, il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait divergent de celui retenu dans l'acte attaqué. En particulier, le Tribunal fédéral n'entre pas en matière sur des critiques de type appellatoire portant sur l'état de fait ou sur l'appréciation des preuves (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136 II 101 consid. 3 p. 104 et les arrêts cités).

3.2. Les recourants font grief à l'instance précédente d'avoir retenu que l'accès existant ne posait " pas de problème de sécurité particulier ", soit le contraire de ce qui figurerait dans le permis de construire (nécessité de créer une place d'évitement) et de ce qui aurait été constaté antérieurement par la Commission cantonale de recours en matière de police des constructions et le Tribunal fédéral. Certes, l'arrêt entrepris mentionne que " l'accès existant ne pose par conséquent pas de problème de sécurité particulier, notamment en ce qui concerne les piétons, étant précisé que son étroitesse contraint les automobilistes à circuler à vitesse modérée ". Contrairement à ce que semble soutenir les recourants, l'instance précédente n'a pas posé ce constat en lien avec la question du débouché sur la route de St-Cergue, mais en lien avec le chemin d'accès lui-même; elle a en effet aboutit à ce constat, après avoir relevé que le chemin litigieux était plat et rectiligne et qu'il présentait une excellente visibilité. Cela étant, la problématique du débouché sera examinée ci-après (consid. 5).

Les recourants reprochent encore à la cour cantonale de ne pas avoir constaté que le croisement de deux véhicules de 1.80 mètre de large n'était pas possible sur un chemin de 2.95 à 3.20 mètres de large, fait déterminant selon eux pour trancher la question de l'équipement du terrain à réaliser. En l'occurrence, cet élément de fait ressort implicitement de l'arrêt entrepris, puisqu'il y est précisé qu'en cas de croisement entre véhicules, l'un des deux usagers laisse passer l'autre, en tenant compte des espaces latéraux disponibles. ll n'y a donc pas lieu de compléter l'état de fait cantonal sur ce point.

Le grief des recourants peut donc être écarté.

4.
Les recourants soutiennent ensuite que l'équipement du terrain serait insuffisant, invoquant une violation des art. 19 et 22 LAT. Ils se prévalent du fait que le chemin d'accès de 87 mètres ne permettrait pas le croisement des véhicules, sauf à empiéter sur les fonds privés se situant de part et d'autre de l'assiette de servitude; ils font grief à l'instance précédente d'avoir fondé son raisonnement sur le modus vivendi adopté par les riverains.

4.1. Conformément à l'art. 22 al. 2 let. b LAT, l'autorisation de construire n'est délivrée que si le terrain est équipé. Tel est le cas selon l'art. 19 al. 1 LAT lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès. Une voie d'accès est adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle est suffisante d'un point de vue technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert. Il faut également que la sécurité des usagers soit garantie sur toute sa longueur, que la visibilité et les possibilités de croisement soient suffisantes et que l'accès des services de secours et de voirie soit assuré (cf. ATF 121 I 65 consid. 3a et les réf. cit.; arrêts 1C 52/2017 du 24 mai 2017 consid. 5.2 et 1C 221/2007 du 3 mars 2008 consid. 7.2 et les réf. cit.; cf. ELOI JEANNERAT, in Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [éd.], Commentaire pratique LAT: Planifier l'affectation, 2016, n. 24 ad art. 19 LAT). La loi n'impose pas des voies d'accès idéales; il faut et il suffit que, par sa construction et son aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à l'utilisation du bien-fonds et n'expose pas ses usagers ni ceux des voies publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers
excessifs (cf. ATF 121 I 65 consid. 3a; arrêt 1P.319/2002 du 25 novembre 2002 consid. 3 in RDAT 2003 I n° 59 p. 211).

Les autorités communales et cantonales disposent en ce domaine d'un important pouvoir d'appréciation, que le Tribunal fédéral doit respecter (ATF 121 I 65 consid. 3a in fine p. 68; 96 I 369 consid. 4 p. 373; arrêt 1C 846/2013 du 4 juin 2014 consid. 8.1). Elles peuvent également se fonder sur les normes édictées en la matière par l'Union des professionnels suisses de la route, étant précisé que ces normes, non contraignantes, doivent être appliquées en fonction des circonstances concrètes et en accord avec les principes généraux du droit, dont celui de la proportionnalité (cf. arrêt 1C 157/2008 du 10 juillet 2008 consid. 2.1 et les réf. cit.; cf. JEANNERAT, op. cit., n. 27 ad art. 19 LAT).

4.2. L'aptitude d'une voie d'accès à assurer la desserte d'une parcelle ou d'un quartier dépend ainsi de nombreux éléments qui varient dans chaque cas. En l'occurrence, le Tribunal cantonal a retenu que cet accès desservirait au total, avec la construction projetée, 12 logements; il devait donc être qualifié de chemin d'accès selon la norme VSS 640 045 (émise par l'Union des professionnels suisses de la route), à savoir une route desservant " de petites zones habitées jusqu'à 30 unités de logement ", ce que les recourants ne remettent pas en question. Selon cette norme, pour de telles voies d'accès (dont la longueur devrait être limitée entre 40 et 80 mètres environ), il suffit que le croisement des voitures de tourisme et des piétons et cyclistes soit possible à vitesse très réduite; pour les rares cas de croisement entre des véhicules à moteur, on peut utiliser les accotements et les autres espaces libres (cf. norme VSS 640 045). L'instance précédente a, à cet égard, souligné que la longueur maximale de 80 mètres articulée dans la norme était indicative et que celle-ci pouvait également s'appliquer à des chemins un peu plus long, comme en l'espèce.

Lors de l'inspection locale, la cour cantonale a en outre constaté que le chemin d'accès litigieux, qui se terminait en cul-de-sac, était plat et rectiligne et présentait une excellente visibilité. De plus, elle a reten u, sur la base des déclarations faites par les parties qu'il existait un " modus vivendi " lorsque deux véhicules se faisaient face sur le chemin: généralement, le véhicule sortant reculait et se mettait de côté en utilisant un des espaces d'évitement sis sur les fonds privés. L'instance précédente soulignait que, selon la jurisprudence cantonale, dès lors qu'un modus vivendi s'est instauré entre les usagers selon lequel un empiètement sur des fonds privés au-delà d'une servitude de passage est toléré pour permettre le croisement de véhicules, il ne serait pas admissible qu'une telle tolérance ne s'adresse plus que de manière différenciée aux seuls habitants actuels du quartier et non pas à des nouveaux venus. Cette autorité a enfin constaté que les normes en matière d'accès des véhicules du feu étaient respectées. Au vu de ces constatations, la cour cantonale a estimé que l'accès existant était, sous réserve du problème spécifique posé par le débouché sur la route de Saint-Cergue, suffisant au regard des exigences
des art. 19 al. 1 LAT et 104 al. 3 de la loi cantonale sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC, RS/VD 700.11).

Les recourants critiquent cette appréciation. Ils ne remettent cependant pas en cause la sécurité du trafic le long du chemin. Ils se prévalent uniquement du fait que le croisement des véhicules n'était pas assuré sauf à empiéter sur les fonds privés. Ils perdent cependant de vue que l'aptitude d'une voie d'accès à assurer la desserte d'une parcelle n'exige pas que soient garanties des possibilités de croisement sur toute sa longueur; il suffit que ces possibilités soient suffisantes pour assurer la sécurité des usagers (cf. 1C 148/2009 du 29 juillet 2009 consid. 4.2). Or, en l'espèce, compte tenu du tracé rectiligne, la visibilité est bonne et permet à un conducteur attentif et respectueux des règles usuelles de circulation de constater la présence d'un autre véhicule survenant en sens inverse suffisamment tôt pour s'arrêter, éventuellement reculer, et le laisser passer. La norme VSS 640 045 n'exige d'ailleurs pas que la possibilité de croisement entre deux véhicules soit garantie. Au vu de la configuration du chemin, du nombre limité de logements qu'il dessert et du fait qu'en pratique ses usagers ont adopté un modus vivendi, la cour cantonale - qui s'est rendue sur place et dispose en ce domaine d'un important pouvoir
d'appréciation - pouvait sans violer le droit fédéral admettre que, sous réserve du problème spécifique posé par le débouché sur la route de Saint-Cergue, le chemin en question était suffisant pour desservir les parcelles riveraines, nonobstant l'appréciation de la Commission cantonale de recours en matière de police des constructions qui avait considéré, en 1987, - sur la base des circonstances et des dispositions légales prévalant il y a plus de 30 ans - que le chemin litigieux était insuffisant, faute d'offrir des possibilités de croisement (cf. arrêt P.465/1987 du 8 septembre 1987).

4.3. Les recourants se plaignent encore à cet égard d'une application arbitraire de l'art. 104 al. 3 LATC. Selon cette disposition, la Municipalité n'accorde le permis de construire que lorsque le bien-fonds est équipé pour la construction ou qu'il le sera à l'achèvement de la construction et que les équipements empruntant la propriété d'autrui sont au bénéfice d'un titre juridique. A l'appui de leur grief, les recourants se contentent d'affirmer qu'il n'existerait aucun titre juridique sur lequel les intimés pourraient revendiquer une possibilité d'empiètement sur des fonds privés; ils précisent que l'utilisation, sur la longueur du chemin, de leur propriété - à savoir la surface excédant la largeur de l'assiette de la servitude - fait l'objet d'un accord tacite de bon voisinage mais non d'une servitude en faveur des occupants de la parcelle n° 798. Ils ajoutent de manière purement appellatoire que le terrain ne serait pas équipé actuellement dès lors qu'une place d'évitement serait nécessaire. Ce faisant, les recourants perdent de vue que, s'agissant de droit cantonal, il leur incombe, sous peine d'irrecevabilité, de démontrer par une argumentation circonstanciée répondant aux exigence de l'art. 106 al. 2 LTF (cf. ATF 136 II 489
consid. 2.8 p. 494; 133 IV 286 consid. 1.4 p. 287) que le Tribunal cantonal a fait preuve d'arbitraire dans l'application de l'art. 104 LATC (sur la notion d'arbitraire: ATF 141 I 172 consid. 4.3.1 p. 177 et les réf. cit.). Or, les intéressés se limitent dans leur grief à opposer leur propre appréciation à celle de l'instance précédente et ne cherchent pas à démontrer le caractère arbitraire du raisonnement de cette dernière, fondé notamment sur la jurisprudence cantonale précitée concernant l'existence d'un modus vivendi. Partant, leur grief apparaît irrecevable, faute de satisfaire aux exigences accrues de motivation de l'art. 106 al. 2 LTF.

5.
Les recourants se prévalent du fait qu'en l'absence d'une place d'évitement au débouché concerné, le bien-fonds des intimés ne serait pas équipé; ils soulignent qu'à ce jour la Municipalité n'aurait entrepris aucune démarche dans ce sens. Ils affirment par ailleurs que la création de cette place ne serait pas possible physiquement.

5.1. L'instance précédente a constaté, en lien avec la question du débouché sur la route de St-Cergue (route cantonale en traversée de localité), que celle-ci était une route de liaison régionale et que les bien-fonds concernés comprenaient, avec le projet, plus de 15 places de parc. Ces éléments ne sont pas critiqués par les recourants. Or, avec l'instance précédente, il sied de relever que la norme VSS 640 050 recommande pour l'accès riverain en question (de type C) que le croisement de deux véhicules soit possible dans la zone de débouché (cf. norme VSS 640 050, Tableau 2 p. 3). Quoi qu'en pensent les sociétés intimées, le fait que cet accès soit régulièrement emprunté depuis plus de dix ans par les occupants des quatre villas existantes n'est pas déterminant.

5.2. La cour cantonale a ensuite examiné la légalité de la condition particulière posée par la Municipalité à la charge des constructeurs tendant à la réalisation d'une place d'évitement (d'une largeur minimale de 4,40 m sur une longueur d'au moins 8 m) au débouché du chemin d'accès sur la route de Saint-Cergue (cf. autorisation de construire et point 1.3.4 du courrier municipal du 2 mai 2016).

5.2.1. Selon l'art. 19 al. 2 LAT, les zones à bâtir sont équipées par la collectivité intéressée dans le délai prévu par le programme d'équipement. S'agissant, comme en l'espèce, de zones à bâtir, la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements du 4 octobre 1974 (LCAP, RS 843) - qui vise notamment à encourager l'équipement des terrains destinés à la construction de logements (art. 1 al. 1 LCAP) - pose certains principes relatifs à l'obligation d'équiper (art. 4 à 6 LCAP notamment). Selon l'art. 5 LCAP, l'équipement général et l'équipement de raccordement, définis à l'art. 4 LCAP, sont réalisés par la collectivité désignée par le droit cantonal, lequel peut reporter sur les propriétaires l'obligation de procéder aux raccordements. Aux termes de l'art. 4 al. 2 LCAP, l'équipement de raccordement relie les biens-fonds aux éléments principaux des installations d'équipement, y compris les routes de quartier et les canalisations publiques.

Les art. 4 et 5 LCAP définissent l'obligation d'équiper en recourant à des notions juridiques indéterminées. Il appartient ainsi au droit et à la pratique des cantons d'en préciser le contenu, tout en respectant le sens et le but de la réglementation fédérale (arrêt 1C 721/2013 du 15 juillet 2014 consid. 2.1; cf WALDMANN/HÄNNI, Raumplanungsgesetz, 2006, n° 13 et 19 ad art. 19).

Selon les art. 49 et 49a LATC, l'équipement des zones à bâtir est réalisé par les communes; en cas de manquement de la collectivité publique, les particuliers peuvent être autorisés à équiper eux-mêmes les terrains, ou à avancer les frais d'équipement (art. 49a LATC), conformément à ce que prévoit l'art. 19 al. 3 LAT. En revanche, le droit cantonal n'a pas prévu la possibilité, réservée à l'art. 5 al. 2 LCAP, de reporter sur les propriétaires l'obligation de procéder au raccordement (cf. arrêt 1C 390/2007 du 22 octobre 2008 consid. 4 in RDAF 2009 I 323).

5.2.2. En l'espèce, l'instance précédente a considéré que le chemin d'accès débouchant sur la route de St-Cergue était un équipement de raccordement au sens de l'art. 4 al. 2 LCAP, soit un équipement public. Selon elle, il appartenait à la Commune de réaliser cet équipement, puisque le droit cantonal ne prévoyait pas la possibilité de reporter sur les propriétaires l'obligation de procéder au raccordement. Cette appréciation - qui n'est pas contestée - n'apparaît pas arbitraire. Avec l'instance précédente, force est d'admettre que la Municipalité ne pouvait pas exiger des propriétaires de la parcelle n° 798 qu'ils s'acquittent de l'obligation de réaliser cette place d'évitement sur la propriété de tiers. La Municipalité ne pouvait donc pas assortir le permis de construire de la condition litigieuse. De plus, il n'est pas envisageable, selon la jurisprudence, de subordonner l'octroi du permis de bâtir à des conditions échappant à la sphère d'influence du requérant (cf. ATF 123 II 337 consid. 7a p. 353; 119 Ib 480 consid. 7b p. 491 et la réf. cit.; arrêt 1C 221/2007 du 3 mars 2008 consid. 7.2 in: DEP 2008 825).

Par conséquent, pour équiper cette zone, les autorités chargées de l'aménagement du territoire doivent mett re en oeuvre l'une des procédures prévues par les art. 20 LAT et 7 ss LCAP (remembrement, regroupement de terrains à bâtir ou encore rectification de limites, le cas échéant en relation avec une planification spéciale; cf. ATF 118 Ib 417 consid. 3d p. 427; arrêt 1C 90/2007 du 9 janvier 2008 consid. 3.2; 1C 382/2014 du 11 février 2015 consid. 2.1) ou par le droit cantonal d'application.

Avec l'instance précédente, il y a lieu de relever qu'il existe un intérêt public important à améliorer le débouché sur la route de Saint-Cergue puisque les parcelles sises sur le côté sud du chemin d'accès offrent apparemment un potentiel de densification important dans une zone située, selon les constatations cantonales, à 10 minutes à pied de la gare et du centre-ville de Nyon. En effet, les dispositions de la LAT, entrées en vigueur le 1er mai 2014, préconisent une orientation du développement de l'urbanisation vers l'intérieur du milieu bâti ainsi que la création d'un milieu bâti compact (art. 1 al. 2 let. a biset b LAT; Message du 20 janvier 2010 relatif à une révision partielle de LAT, FF 2010 974 ch. 2.1). L'art. 15a LAT, également entré en vigueur le 1er mai 2014, prévoit à cet égard que les cantons prennent en collaboration avec les communes les mesures nécessaires pour que les zones à bâtir soient utilisées conformément à leur affectation, notamment en ordonnant des mesures d'amélioration foncières telles que le remembrement de terrains (art. 20 LAT).

5.3. Reste à examiner si, comme l'a jugé le Tribunal cantonal, le permis de construire pouvait être délivré, avant que les procédures nécessaires à l'élargissement du débouché aient été menées à bien par les autorités, pour des motifs liés au respect de la garantie de la propriété, sous l'angle de la proportionnalité.

5.3.1. Selon la jurisprudence, le projet doit disposer de l'équipement routier au plus tard au moment de sa réalisation (ATF 127 I 103 consid. 7d p. 111; arrêts 1C 271/2011 du 27 septembre 2011 consid. 2.5; 1C 554/2008 du 7 juillet 2009 consid. 4.3; cf. JEANNERAT, op. cit., n. 8 ad art. 19 LAT; cf. ALEXANDRE RUCH, Commentaire LAT, 2010, n. 83 ad art. 22 LAT).

5.3.2. De manière générale, il n'est pas exclu que des droits fondamentaux puissent s'opposer à une application stricte du droit matériel, en particulier si celle-ci leur cause une atteinte disproportionnée. Dans l'examen de cette question, il convient de prendre en compte tous les intérêts en présence et de s'assurer que les principes majeurs de l'aménagement du territoire et de la protection de l'environnement ne soient pas compromis. Par ailleurs, l'art. 19 LAT comporte des notions indéterminées, qui doivent s'interpréter en tenant compte du principe de la proportionnalité (cf. JEANNERAT, op. cit., n. 6 ad art. 19 LAT; ANDRÉ JOMINI, in Commentaire LAT, 2009, n. 11 ad art. 19 LAT et les références). Ainsi, même si les conditions des art. 19 et 22 LAT n'apparaissent pas réunies, le juge conserve un certain pouvoir d'appréciation et doit procéder à une pesée des intérêts en présence (arrêt 1C 244/2009 du 1er février 2010 consid. 2.2.1 in RDAF 2011 I 434; cf. RUCH, op. cit., Introduction n. 25; WALDMANN/HÄNNI, op. cit., n. 10 ad art. 19 LAT et les références).

5.3.3. Dans l'arrêt entrepris, l'instance précédente a relevé que la situation jugée problématique était préexistante à la nouvelle construction, laquelle n'aura finalement que peu d'impact au vu du nombre restreint de véhicules amenés à circuler et parfois à se croiser sur le chemin en cause. Elle a par ailleurs constaté que, dans les environs, d'autres chemins d'accès débouchant sur la route de Saint-Cergue posaient le même type de problèmes. Dans ces conditions, elle a considéré que le fait de refuser purement et simplement le permis de construire pour un projet dont la réglementarité n'était au surplus pas mise en cause ne serait pas conforme à la garantie de la propriété, notamment au regard du principe de proportionnalité. Elle a donc réformé la décision municipale du 2 mai 2016 en ce sens que la condition figurant sous le chiffre 1.3.4 du courrier de la Municipalité à H.________ SA était supprimée.
Force est de constater que les recourants ne soulèvent aucune critique en lien avec la pesée des intérêts effectuée par le Tribunal cantonal. Ils n'invoquent ni une violation de garantie de la propriété, ni du principe de la proportionnalité, de sorte qu'il est douteux que leur critique réponde aux exigences de motivation accrues s'agissant de droits fondamentaux. Cela étant, l'appréciation de l'instance précédente est défendable. En effet, la situation insatisfaisante est préexistante au projet de construction et le nombre de voitures amenées à se croiser dans la zone du débouché sur la route de Saint-Cergue restera modeste, nonobstant la réalisation du projet de 8 nouveaux logements. Le Tribunal cantonal, qui s'est rendu sur place, a certes évoqué que l'accès à la route cantonale n'était pas aisé, précisant, dans ses observations, que celui-ci pouvait poser problème puisque des véhicules s'arrêtaient sur la route cantonale, voire reculaient avant de d'engager sur le chemin d'accès proprement dit; l'instance cantonale relevait toutefois que l'accès était praticable et il n'a pas formellement constaté que cet accès mettrait en péril la sécurité du trafic et des piétons. Il sied d'ailleurs sur ce point de relever que la zone est
limitée à 50 km/h. Dans leur mémoires, les recourants ne proposent à cet égard aucune démonstration concrète de la dangerosité de l'accès, se limitant à affirmer que la Municipalité a exigé la création de cette place pour permettre un accès sécurisé au chemin litigieux. Cette situation n'est par ailleurs aucunement imputable aux constructeurs. Elle apparaît de plus temporaire dès lors que la Municipalité devra, conformément à ses obligations légales (cf. ci-dessus), prendre les mesures nécessaires à l'aménagement d'une place d'évitement. Les autorités compétentes pourront en outre prendre des mesures de gestion de la circulation routière si elles l'estiment nécessaire, en particulier durant les travaux. Dans ces circonstances, l'appréciation de l'instance précédente, faisant prévaloir la garantie de la propriété, à laquelle s'ajoute l'intérêt public à la densification du tissu bâti en zone urbaine (cf. art. 1 al. 2 let. a bis et b LAT), ne prête pas le flanc à la critique.

6.
Il s'ensuit que le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité aux frais des recourants qui succombent (art. 66 al. 1 LTF). Les intimées, qui obtiennent gain de cause avec l'assistance d'un avocat, ont droit à des dépens (art. 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté dans la mesure de sa recevabilité.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge des recourants.

3.
Une indemnité de dépens de 3'000 fr. est allouée aux intimées, à la charge solidaire des recourants.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties, à la Municipalité de Nyon et au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public.

Lausanne, le 16 janvier 2018

Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Merkli

La Greffière : Arn

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
^a	Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
^b	Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
^c	Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
^c1	die Einreise,
^c2	Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
^c3	die vorläufige Aufnahme,
^c4	die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
^c5	Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
^c6	die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
^d	Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
^d1	vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
^d2	von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
^e	Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
^f	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
^fbis	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
^f1	sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
^f2	der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
^g	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^h	Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
ⁱ	Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
^j	Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
^k	Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
^l	Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
^m	Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
ⁿ	Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
ⁿ¹	das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
ⁿ²	die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
ⁿ³	Freigaben;
^o	Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
^p	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
^p1	Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
^p2	Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
^p3	Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
^q	Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
^q1	die Aufnahme in die Warteliste,
^q2	die Zuteilung von Organen;
^r	Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
^s	Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
^s1	...
^s2	die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
^t	Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
^u	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
^v	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
^w	Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^x	Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
^y	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
^z	Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 19 Erschliessung - 1 Land ist erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist.
¹	Land ist erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist.
²	Das Gemeinwesen hat die Bauzonen innerhalb der im Erschliessungsprogramm vorgesehenen Frist zu erschliessen; es kann die Erschliessung bei Bedarf etappieren. Das kantonale Recht regelt die Beiträge der Grundeigentümer.47
³	Erschliesst das Gemeinwesen Bauzonen nicht fristgerecht, so ist den Grundeigentümern zu gestatten, ihr Land nach den vom Gemeinwesen genehmigten Plänen selber zu erschliessen oder die Erschliessung durch das Gemeinwesen nach den Bestimmungen des kantonalen Rechts zu bevorschussen.48

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 22 Baubewilligung - 1 Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden.
¹	Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden.
²	Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass:
^a	die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen; und
^b	das Land erschlossen ist.
³	Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG) WEG Art. 1 Zweck - 1 Das Gesetz bezweckt, die Erschliessung von Land für den Wohnungsbau sowie den Bau von Wohnungen zu fördern, die Wohnkosten, vorab die Mietzinse, zu verbilligen und den Erwerb von Wohnungs- und Hauseigentum zu erleichtern.
¹	Das Gesetz bezweckt, die Erschliessung von Land für den Wohnungsbau sowie den Bau von Wohnungen zu fördern, die Wohnkosten, vorab die Mietzinse, zu verbilligen und den Erwerb von Wohnungs- und Hauseigentum zu erleichtern.
²	Bei der Durchführung dieser Aufgaben arbeitet der Bund mit den interessierten Organisationen zusammen.
³	Die Zuständigkeit der Kantone zur Ergänzung der Massnahmen des Bundes bleibt vorbehalten.

SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG) WEG Art. 4 Begriff - 1 Unter Groberschliessung wird die Versorgung eines zu überbauenden Gebiets mit den Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen verstanden, namentlich Wasser-, Energieversorgungs- und Abwasserleitungen sowie Strassen und Wege, die unmittelbar dem zu erschliessenden Gebiet dienen.
¹	Unter Groberschliessung wird die Versorgung eines zu überbauenden Gebiets mit den Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen verstanden, namentlich Wasser-, Energieversorgungs- und Abwasserleitungen sowie Strassen und Wege, die unmittelbar dem zu erschliessenden Gebiet dienen.
²	Die Feinerschliessung umfasst den Anschluss der einzelnen Grundstücke an die Hauptstränge der Erschliessungsanlagen mit Einschluss von öffentlich zugänglichen Quartierstrassen und öffentlichen Leitungen.

SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG) WEG Art. 6 Erschliessungsbeiträge - 1 Die nach kantonalem Recht zuständigen öffentlichrechtlichen Körperschaften erheben von den Grundeigentümern angemessene Beiträge an die Kosten der Groberschliessung; die Beiträge werden kurz nach Fertigstellung der Anlagen fällig.
¹	Die nach kantonalem Recht zuständigen öffentlichrechtlichen Körperschaften erheben von den Grundeigentümern angemessene Beiträge an die Kosten der Groberschliessung; die Beiträge werden kurz nach Fertigstellung der Anlagen fällig.
²	Die Kosten der Feinerschliessung sind ganz oder zum überwiegenden Teil den Grundeigentümern zu überbinden.
³	Der Bundesrat erlässt Rahmenbestimmungen, insbesondere über Höhe und Fälligkeit der Beitragsleistungen. Er trägt dabei Härtefällen und besonderen Verhältnissen Rechnung.

SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG) WEG Art. 5 Erschliessungspflicht - 1 Die Grob- und Feinerschliessung der für den Wohnungsbau bestimmten Bauzonen ist entsprechend dem Bedarf in angemessenen Etappen innerhalb von 10 bis 15 Jahren durchzuführen.
¹	Die Grob- und Feinerschliessung der für den Wohnungsbau bestimmten Bauzonen ist entsprechend dem Bedarf in angemessenen Etappen innerhalb von 10 bis 15 Jahren durchzuführen.
²	Das kantonale Recht bezeichnet die für die Erschliessung verantwortlichen öffentlichrechtlichen Körperschaften. Es kann die Feinerschliessung den Eigentümern überbinden und hat in diesem Fall die Ersatzvornahme durch die öffentlichrechtlichen Körperschaften vorzusehen.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 1 Ziele - 1 Bund, Kantone und Gemeinden sorgen dafür, dass der Boden haushälterisch genutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt wird.5 Sie stimmen ihre raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander ab und verwirklichen eine auf die erwünschte Entwicklung des Landes ausgerichtete Ordnung der Besiedlung. Sie achten dabei auf die natürlichen Gegebenheiten sowie auf die Bedürfnisse von Bevölkerung und Wirtschaft.
¹	Bund, Kantone und Gemeinden sorgen dafür, dass der Boden haushälterisch genutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt wird.5 Sie stimmen ihre raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander ab und verwirklichen eine auf die erwünschte Entwicklung des Landes ausgerichtete Ordnung der Besiedlung. Sie achten dabei auf die natürlichen Gegebenheiten sowie auf die Bedürfnisse von Bevölkerung und Wirtschaft.
²	Sie unterstützen mit Massnahmen der Raumplanung insbesondere die Bestrebungen:
^a	die natürlichen Lebensgrundlagen wie Boden, Luft, Wasser, Wald und die Landschaft zu schützen;
^abis	die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken, unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität;
^b	kompakte Siedlungen zu schaffen;
^bbis	die räumlichen Voraussetzungen für die Wirtschaft zu schaffen und zu erhalten;
^c	das soziale, wirtschaftliche und kulturelle Leben in den einzelnen Landesteilen zu fördern und auf eine angemessene Dezentralisation der Besiedlung und der Wirtschaft hinzuwirken;
^d	die ausreichende Versorgungsbasis des Landes zu sichern;
^e	die Gesamtverteidigung zu gewährleisten;
^f	die Integration von Ausländerinnen und Ausländern sowie den gesellschaftlichen Zusammenhalt zu fördern.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 15^a Förderung der Verfügbarkeit von Bauland - 1 Die Kantone treffen in Zusammenarbeit mit den Gemeinden die Massnahmen, die notwendig sind, um die Bauzonen ihrer Bestimmung zuzuführen, insbesondere bodenrechtliche Massnahmen wie Landumlegungen (Art. 20).
¹	Die Kantone treffen in Zusammenarbeit mit den Gemeinden die Massnahmen, die notwendig sind, um die Bauzonen ihrer Bestimmung zuzuführen, insbesondere bodenrechtliche Massnahmen wie Landumlegungen (Art. 20).
²	Das kantonale Recht sieht vor, dass, wenn das öffentliche Interesse es rechtfertigt, die zuständige Behörde eine Frist für die Überbauung eines Grundstücks setzen und, wenn die Frist unbenützt verstreicht, bestimmte Massnahmen anordnen kann.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

BGG:	66 68 82 83 86 89 90 95 97 105 106
RPG:	1 15^a 19 20 22
WEG:	1 4 5 6