1C_846/2013 - 2014-06-04 - Raumplanung und öffentliches Baurecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

1C_846/2013

Arrêt du 4 juin 2014

Ire Cour de droit public

Composition
MM. les Juges fédéraux Fonjallaz, Président,
Aemisegger et Merkli.
Greffier : M. Parmelin.

Participants à la procédure
A.________, représentée par Me Laurent Métrailler,
recourante,

contre

1. Communauté des copropriétaires
par étages B.________,
2. Hoirie C.________,
3. DD.________ et ED.________,
4. FF.________ et GF.________,
représentés par Me Aba Neeman, avocat,
intimés,

Commune de Troistorrents, case postale 65, 1872 Troistorrents,
Conseil d'Etat du canton du Valais, place de la Planta, case postale 478, 1951 Sion.
Objet
permis de construire,

recours contre l'arrêt de la Cour de droit public du Tribunal cantonal du canton du Valais du 10 octobre 2013.

Faits :

A.
Le 14 septembre 2010, l'administration communale de Troistorrents a soumis à l'enquête publique la demande d'autorisation de construire présentée par la société A.________, pour un immeuble d'habitation de douze appartements, un couvert à voitures et une paroi ancrée sur la parcelle n° 3524 en zone du village. Ce projet a suscité seize oppositions, dont celles de la communauté des copropriétaires de la propriété par étages B.________ (ci-après, la CPPE B.________), de l'hoirie C.________, de DD.________ et ED.________ ainsi que de FF.________ et GF.________.
Par décision du 12 mars 2012, le Conseil municipal de Troistorrents a délivré l'autorisation de construire requise aux conditions posées par les organes cantonaux consultés, dont en particulier l'abaissement à 5% de la pente de la route d'accès à son raccordement sur la route cantonale sur les cinq premiers mètres et l'aménagement d'une place de croisement pour deux véhicules avant l'intersection, ce nouvel accès devant faire l'objet d'une autorisation de construire séparée. Il a rejeté les oppositions et a pris note des réserves de droit invoquées par la CPPE B.________ et l'hoirie C.________ concernant les ancrages dans le volume de leurs biens-fonds.
Statuant le 24 avril 2013 sur recours des opposants, le Conseil d'Etat du canton du Valais a annulé cette décision dans le sens des considérants. Il a jugé que l'opposition de l'hoirie C.________ et de la CPPE B.________ à l'implantation des clous d'ancrage au-dessous de leurs biens-fonds faisait obstacle à l'octroi du permis de construire. Il a également retenu que la condition d'un accès garanti du point de vue technique au sens de l'art. 9 al. 2 de l'ordonnance valaisanne sur les constructions (OC) n'était pas davantage réalisée au moment où le Conseil municipal de Troistorrents avait statué.
La Cour de droit public du Tribunal cantonal du canton du Valais a rejeté le recours déposé contre la décision du Conseil d'Etat par A.________, au terme d'un arrêt rendu le 10 octobre 2013.

B.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A.________, demande au Tribunal fédéral d'annuler cet arrêt et de lui accorder l'autorisation de construire sollicitée. Elle conclut à titre subsidiaire au renvoi de la cause à l'autorité cantonale pour nouveau jugement dans le sens des considérants.
La Cour de droit public et le Conseil d'Etat ont renoncé à se déterminer. Les intimés concluent au rejet du recours. La Municipalité de Troistorrents a présenté des observations.
La recourante a brièvement répliqué.

Considérant en droit :

1.
Dirigé contre une décision rendue dans le domaine du droit public de l'aménagement du territoire et des constructions, le recours est en principe recevable comme recours en matière de droit public conformément aux art. 82 ss LTF, aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'étant réalisée. La recourante a pris part à la procédure de recours devant le Tribunal cantonal. Elle est particulièrement touchée par l'arrêt attaqué qui confirme l'annulation, par le Conseil d'Etat, du permis de construire un immeuble d'habitation qui lui avait été délivré par la Commune de Troistorrents. Elle peut se prévaloir ainsi d'un intérêt personnel et digne de protection à son annulation ou à sa modification. Elle a dès lors qualité pour agir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF. Pour le surplus, interjeté en temps utile contre une décision finale prise en dernière instance cantonale et non susceptible de recours devant le Tribunal administratif fédéral, le recours est recevable au regard des art. 86 al. 1 let. d , 90 et 100 al. 1 LTF.

2.
Le mémoire de recours doit contenir les conclusions et les motifs à l'appui de celles-ci (art. 42 al. 1 LTF) sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF). Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit (art. 42 al. 2 LTF). Pour satisfaire à ces exigences, la partie recourante doit discuter les motifs de la décision entreprise et indiquer précisément en quoi elle estime que l'autorité précédente a méconnu le droit (ATF 133 II 249 consid. 1.4.2 p. 254; 133 IV 286 consid. 1.4 p. 287). Il doit exister un lien entre la motivation et la décision litigieuse. Lorsque le mémoire de recours consiste à reprendre mot pour mot devant le Tribunal fédéral la même motivation que celle présentée devant l'instance inférieure, un tel lien n'existe pas et le recours est inadmissible sous l'angle de l'art. 42 al. 2 LTF (ATF 134 II 244 consid. 2.3 p. 246). Si la partie recourante se plaint de la violation de droits fondamentaux ou de dispositions de droit cantonal, elle doit respecter le principe d'allégation en indiquant précisément quelle disposition constitutionnelle ou légale a été violée et en démontrant par une argumentation précise en quoi consiste la violation (art. 106 al. 2 LTF; ATF 134 I 83 consid.
3.2 p. 88).

3.
La recourante sollicite à titre de moyens de preuve le dépôt de la convocation à l'assemblée des copropriétaires de la PPE B.________ du 11 mars 2013, avec la preuve de son envoi et de la tenue de celle-ci, ainsi que l'audition de HH.________ afin de l'interroger sur la réalité de la tenue formelle d'une assemblée des copropriétaires sur la décision de recourir contre le permis de construire. Elle requiert en outre une inspection des lieux.
Le Tribunal fédéral n'est pas une juridiction d'appel et ne procède en principe pas à l'administration de preuves. Il ne lui appartient pas, comme dernière instance de recours, d'instruire pour la première fois les faits pertinents. Si un état de fait est lacunaire sur des points essentiels pour l'issue du litige, la décision attaquée sera en règle générale annulée et la cause renvoyée à l'autorité précédente (cf. JEAN-MAURICE FRÉSARD, Commentaire de la LTF, 2009, n. 9 ad art. 55 LTF, p. 390). Il n'en va pas autrement dans le cas particulier. La Cour de droit public a jugé inutile de procéder aux mesures d'instruction requises par la recourante visant à déterminer si le recours de la CPPE B.________ était ou non recevable car elle devait de toute manière entrer en matière sur le recours en tant qu'il émanait des autres opposants. Il appartiendra à la cour de céans d'examiner le bien-fondé de cette argumentation. Si elle devait la tenir pour arbitraire et estimer nécessaire d'administrer les moyens de preuve sollicités, elle annulera l'arrêt attaqué et renverra la cause pour instruction et nouvelle décision. Pour le surplus, le Tribunal fédéral est à même de statuer en connaissance de cause sur le recours sur la base du dossier,
sans qu'il y ait lieu de procéder à une inspection locale. La recourante n'explique au demeurant pas en quoi une telle mesure d'instruction serait nécessaire (art. 37 PCF applicable par renvoi de l'art. 55 al. 1 LTF).

4.
La recourante voit un motif d'annulation de la procédure ayant conduit à lui refuser le permis de construire dans le fait que le Président de la Commune de Troistorrents, I.________, ne s'est pas récusé malgré les liens de parenté qu'il entretient avec l'opposant JH.________ et l'épouse de celui-ci, HH.________. Il ressortirait en effet de plusieurs pièces du dossier que l'intéressé aurait signé des correspondances de la Municipalité de Troistorrents en tant que Président de commune. La Commune aurait également adressé des déterminations tardives dans la procédure de recours de dernière instance, procédé qui lui aurait permis de ne pas soutenir un projet qu'elle avait pourtant dûment autorisé précédemment.
La Municipalité de Troistorrents réfute ces accusations et précise dans ses observations qui n'ont pas été contestées que I.________, en sa qualité de Conseiller municipal en charge du dicastère des constructions puis de Président de commune, s'est toujours récusé lors des séances concernant le dossier litigieux. Il n'y a pas lieu d'examiner ce qu'il en est. La recourante n'a en effet pas évoqué cette circonstance, que ce soit devant le Conseil d'Etat ou devant la Cour de droit public, pour exiger l'annulation de la procédure d'autorisation de construire. Elle n'indique pas la date à laquelle elle a eu pour la première fois connaissance des liens de parenté qui unissaient I.________ aux opposants JH.________ et HH.________ et du fait que certains documents, sans préciser lesquels, étaient signés du Président de la Commune de Troistorrents, de sorte que la Cour de céans n'est pas en mesure de déterminer si ce moyen aurait pu être évoqué devant l'autorité de dernière instance et si son invocation devant le Tribunal fédéral est ou non tardive voire contraire à la bonne foi (cf. ATF 132 II 485 consid. 4.3 p. 496). La recourante soutient n'avoir constaté qu'à la lecture de l'arrêt attaqué que les observations de la Commune avaient été
déposées tardivement en dernière instance cantonale. Elle a toutefois reçu en copie l'avis de la cour cantonale adressé à l'administration communale de Troistorrents lui impartissant un délai au 3 juillet 2013 pour lui faire parvenir sa réponse et ne pouvait donc ignorer que les déterminations du 11 juillet 2013, dont une copie lui a été transmise, étaient tardives. Dans ces conditions, on ne saurait admettre que le moyen tiré de l'absence de récusation du Président de la Commune de Troistorrents, soulevé pour la première fois devant le Tribunal fédéral, l'aurait été à temps et est recevable. Aucun élément ne permet au demeurant de retenir que la Commune aurait à dessein déposer hors délai ses déterminations pour éviter de soutenir un projet qu'elle avait autorisé, comme le prétend la recourante.

5.
La recourante dénonce une constatation inexacte et incomplète des faits pertinents. La cour cantonale aurait refusé à tort d'admettre que le recours était dénué de toute valeur en tant qu'il émanait de la CPPE B.________ à défaut d'accord suffisant entre les copropriétaires. Elle aurait en outre méconnu que la route d'accès à sa parcelle constituait une route privée et que la problématique des accès ne relevait dès lors pas du droit public, mais du droit privé.

5.1. Le Tribunal fédéral statue en principe sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF), sous réserve des cas prévus à l'art. 105 al. 2 LTF. Selon l'art. 97 LTF, il ne peut s'en écarter que si les constatations de ladite autorité ont été établies en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF ou de façon manifestement inexacte, c'est-à-dire arbitraire (art. 105 al. 2 LTF), et pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause, ce qu'il revient au recourant de démontrer (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 136 II 304 consid. 2.4 p. 314).

5.2. La Cour de droit public n'a pas refusé d'admettre que le recours de la CPPE B.________ n'était pas valable. Elle a considéré qu'il importait peu de savoir si cette dernière avait valablement procédé devant l'instance précédente vu que le recours était recevable en tant qu'il émanait des autres opposants déboutés. La recourante se plaint dès lors à tort d'une constatation inexacte des faits sur ce point. Elle ne précise au demeurant pas quelle conséquence elle entend tirer du fait que l'arrêt attaqué n'aurait pas tranché cette question. La cour cantonale n'a pas davantage nié que le chemin des Martinets qui relie le bien-fonds de la recourante à la route cantonale était une desserte privée. Elle a indiqué que le caractère privé ou public de l'accès à la parcelle de la recourante importait peu s'agissant de savoir si celui-ci était suffisant en faisant référence à un arrêt du Tribunal fédéral rendu le 29 juillet 2009 en la cause 1C_148/2009. La recourante ne s'en prend nullement à cette argumentation qui permet d'expliquer les raisons pour lesquelles la cour cantonale n'a pas jugé utile de se prononcer à ce sujet. Elle ne démontre pas davantage en quoi le fait d'avoir laissé cette question indécise aurait influé négativement
sur l'issue du litige comme l'exige l'art. 97 LTF pour que le Tribunal fédéral puisse annuler l'arrêt attaqué pour ce motif.
En tant qu'il dénonce une constatation inexacte ou incomplète des faits, le recours est infondé.

6.
La recourante voit une violation de son droit d'être entendue tel qu'il découle de l'art. 29 al. 2 Cst. dans le fait que la cour cantonale a statué sans s'être rendue sur place. Une inspection locale lui aurait permis d'apprécier la déclivité du terrain et de constater que la construction d'un immeuble n'était guère possible sans la pose d'ancrages sur les parcelles voisines et que les ancrages permettaient de diminuer la largeur des murs de soutènement dans l'intérêt de toutes les parties concernées et que l'accès existe et est suffisant.

6.1. Si la recourante avait requis la mise en oeuvre d'une inspection locale, elle n'avait nullement motivé sa requête, de sorte que l'on peut se demander si elle est habilitée à se plaindre d'une violation de son droit d'être entendue sous cet angle. Cette question peut rester indécise car supposé recevable, le moyen est de toute manière mal fondé.

6.2. Tel qu'il est garanti par l'art. 29 al. 2 Cst., le droit d'être entendu comprend notamment le droit pour l'intéressé d'offrir des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 135 II 286 consid. 5.1 p. 293). Toutefois, le droit d'être entendu ne peut être exercé que sur les éléments qui sont déterminants pour décider de l'issue du litige. Il est ainsi possible de renoncer à l'administration de certaines preuves offertes lorsque le fait dont les parties veulent rapporter l'authenticité n'est pas important pour la solution du cas, lorsque les preuves résultent déjà de constatations versées au dossier ou lorsque le juge parvient à la conclusion qu'elles ne sont pas décisives pour la solution du litige ou qu'elles ne pourraient l'amener à modifier son opinion. Ce refus d'instruire ne viole le droit d'être entendues des parties que si l'appréciation anticipée de la pertinence du moyen de preuve offert, à laquelle le juge a ainsi procédé, est entachée d'arbitraire (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 p. 376; 136 I 229
consid. 5.3 p. 236). S'agissant d'un principe constitutionnel, la partie recourante doit expliquer de manière claire et précise en quoi celui-ci aurait été violé, conformément à l'art. 106 al. 2 LTF.

6.3. La cour cantonale a considéré le préavis du Service cantonal des routes et des cours d'eau comme contraignant en ce qui concerne les aménagements à opérer sur le chemin des Martinets pour admettre que cette desserte est adaptée sur le plan technique à l'usage pour lequel elle est destinée et, notamment, l'abaissement de sa pente à 5% sur ses cinq premiers mètres à son raccordement avec la route cantonale. Vu que la recourante ne prétendait pas que la pente serait inférieure ni que cette exigence serait irréalisable, elle pouvait sans arbitraire jugé inutile de se rendre sur place pour apprécier la déclivité du chemin d'accès. S'agissant des ancrages, la recourante alléguait que les propriétaires concernés n'auraient pas prouvé en quoi la présence de ces éléments de construction dans le volume du sous-sol de leur propriété affecterait les possibilités futures de leur parcelle, de sorte que le Conseil d'Etat aurait violé l'art. 667 al. 1 CC en retenant que l'absence d'accord des voisins sur ce point faisait obstacle à la délivrance de l'autorisation de construire requise. Au regard de cette argumentation, de nature purement juridique, la cour cantonale ne saurait se voir reprocher d'avoir considéré qu'une inspection locale ne
s'imposait pas pour statuer sur ce grief.

7.
La recourante soutient que son droit de propriété aurait été violé par une interprétation arbitraire de l'art. 39 de la loi valaisanne sur les constructions (LC) et de l'art. 24 OC. En considérant que les ancrages ne pouvaient pas être posés faute de consentement des propriétaires concernés, la cour cantonale aurait retenu un motif de droit privé pour considérer que le projet ne pouvait pas être autorisé alors que seules des contraventions à des dispositions de droit public pourraient faire obstacle à l'octroi du permis de construire selon ces dispositions.

7.1. Selon l'art. 39 LC, les motifs de l'opposition ne peuvent porter que sur la violation de dispositions de droit public. En vertu de l'art. 24 al. 1 let. a OC, les constructions et installations sont autorisées lorsqu'elles sont conformes aux dispositions légales en matière de construction et d'aménagement du territoire et aux prescriptions d'autres lois applicables dans le cadre de la procédure d'octroi d'autorisation de construire.
Appelé à revoir l'interprétation d'une norme cantonale sous l'angle restreint de l'arbitraire, le Tribunal fédéral ne s'écarte de la solution retenue par l'autorité cantonale de dernière instance que si celle-ci apparaît insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adoptée sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain. En revanche, si l'application de la loi défendue par l'autorité cantonale ne s'avère pas déraisonnable ou manifestement contraire au sens et au but de la disposition ou de la législation en cause, cette interprétation sera confirmée, même si une autre solution - même préférable - paraît possible (ATF 137 I 1 consid. 2.4 p. 5; 136 III 552 consid. 4.2 p. 560). En outre, il ne suffit pas que les motifs de la décision critiquée soient insoutenables, encore faut-il que cette dernière soit arbitraire dans son résultat (ATF 132 I 13 consid. 5.1 p. 17).

7.2. La cour cantonale a retenu que le moyen évoqué passait sous silence les exigences de signature de la demande d'autorisation de bâtir par le propriétaire du bien-fonds concerné déduites des art. 33 al. 2 LC et 31 al. 2 OC, de même que leur portée, alors qu'il s'agit là d'une condition de validité de la requête dont le défaut entraîne le refus ou la non-entrée en matière. Ainsi, les autorités appelées à connaître d'une demande d'autorisation de construire sont tenues, en vertu du droit public de la construction, de vérifier le droit de disposition du requérant et il ne pouvait être reproché au Conseil d'Etat de s'être assuré que les propriétaires des terrains concernés par les ancrages avaient d'une manière ou d'une autre consenti à ces empiètements souterrains essentiels au projet litigieux.
On cherche en vain une argumentation qui permettrait de tenir cette interprétation pour arbitraire ou d'une autre manière contraire au droit. La recourante se borne à soutenir qu'en affirmant que les ancrages ne pouvaient pas être posés et le projet autorisé faute de consentement des propriétaires concernés, la cour cantonale aurait retenu un motif de droit privé en contradiction flagrante avec le texte clair de l'art. 39 LC et porté une atteinte illicite à son droit de propriété. Elle ne conteste pas que les prescriptions des art. 33 al. 2 LC et 31 al. 2 OC, à teneur desquelles la demande d'autorisation de construire doit être déposée par le requérant ou son mandataire et cosignée par le propriétaire du fonds, ressortiraient au droit public des constructions et ne cherche pas à démontrer qu'elles ne s'appliquaient pas et qu'elles n'avaient pas la portée que leur prêtent tant le Conseil d'Etat que la cour cantonale. Le recours ne répond pas sur ce point aux exigences de motivation requises découlant de l'art. 106 al. 2 LTF et est de ce fait irrecevable. Au demeurant, l'arrêt attaqué est conforme au droit. La signature des plans par le propriétaire du fonds, lorsqu'il s'agit d'effectuer des travaux sur le fonds d'autrui, n'est pas
une simple prescription de forme, mais une condition de validité de la demande de permis de construire (RVJ 1991 p. 37). Elle est une conséquence du principe de l'accession qui veut que le droit du propriétaire s'étende à tout ce qui est incorporé au sol, dont les constructions. Elle tend ainsi à obtenir l'assurance que celui qui a la maîtrise juridique du fonds consent aux travaux et à tous les effets de droit public qui en découlent et déploie donc des effets concrets sur le plan du droit public (arrêt 1C_7/2009 du 20 août 2009 consid. 5.2; RVJ 1999 p. 203). La cour cantonale n'a donc pas fait preuve d'arbitraire, mais s'est conformée à la jurisprudence (RVJ 2008 p. 17; RVJ 1991 p. 37), en considérant que l'absence de signature des plans par l'hoirie C.________ et la CPPE B.________ constituait un obstacle de droit public à la délivrance du permis de construire.

7.3. La recourante soutient par ailleurs que les opposants n'auraient pas prouvé avoir un intérêt digne de protection à exercer leur droit de propriété sur le volume du sous-sol de leur parcelle et que l'échec de cette preuve aurait dû amener la cour cantonale à trancher en leur défaveur et à autoriser les ancrages litigieux. La cour cantonale aurait violé l'art. 667 al. 1 CC en ne le reconnaissant pas.
La cour cantonale a considéré que cette argumentation tombait à faux car les règles sur la répartition du fardeau de la preuve qui la sous-tendent ne s'appliquent par principe pas à la procédure administrative, régie par la maxime inquisitoire en vertu de l'art. 17 al. 1 de la loi valaisanne sur la procédure et la juridiction administratives. Elle a par ailleurs relevé que le mémoire n'articulait aucune critique à l'endroit des motifs avancés par le Conseil d'Etat pour retenir que les clous d'ancrage se situaient manifestement à une profondeur utile à l'exercice du droit de propriété des voisins intéressés. Constatant que ces éléments de construction s'enfonçaient à une profondeur comprise entre 1,50 mètre et 7 mètres sous la surface des terrains concernés et sur une longueur atteignant 5 mètres depuis les limites pertinentes, elle a admis, avec l'instance précédente, que leur présence pourrait gêner des projets de construction, comme celui d'une pompe à chaleur évoqué par l'hoirie C.________ et la CPPE B.________. Enfin, elle a jugé que le Conseil d'Etat avait rappelé à juste titre que ces derniers pouvaient se prévaloir d'un intérêt digne de protection à vouloir se défendre contre les activités de tiers pouvant se révéler
préjudiciables à l'utilisation de leur fonds en provoquant par exemple un affaissement de terrain.
La recourante se borne à reprendre in extenso l'argumentation qu'elle avait développée sur ce point dans son recours de droit administratif contre la décision du Conseil d'Etat sans chercher à démontrer en quoi la motivation retenue par la Cour de droit public pour l'écarter et confirmer la décision attaquée serait arbitraire ou d'une autre manière contraire au droit, ce qui n'est pas admissible (ATF 134 II 244 consid. 2.3 précité). On peut d'ailleurs se demander s'il appartenait à la cour cantonale d'examiner si l'art. 667 al. 1 CC pouvait ou non pallier à l'absence de signature des plans de la part des voisins ou s'il n'appartenait pas à la recourante de saisir le juge civil pour contourner cet obstacle. Cette question peut toutefois rester indécise. La recourante ne prétend en effet pas que la pose d'une pompe à chaleur à l'endroit prévu pour les ancrages serait techniquement impossible ou irréalisable dans un avenir prévisible. Dès lors qu'un intérêt futur peut également entrer en ligne de compte selon la jurisprudence rendue en application de l'art. 667 al. 1 CC pour déterminer si le propriétaire concerné peut se prévaloir d'un intérêt digne de protection à faire valoir l'exercice de son droit de propriété sur le sous-sol, on
ne saurait dire que la cour cantonale aurait abusé de son pouvoir d'appréciation en considérant que la possibilité d'installer une pompe à chaleur pouvait entrer en considération et motiver une opposition justifiée de l'hoirie C.________ et de la CPPE B.________ à la signature des plans. Cela étant, il n'est pas nécessaire d'examiner si ces derniers pouvaient aussi se prévaloir d'un intérêt digne de protection à s'opposer à l'implantation d'ancrages dans le sous-sol de leur bien-fonds en raison d'un éventuel affaissement du sol et des bâtiments qui s'y trouvent que ces éléments de construction pourraient provoquer.

8.
La recourante reproche à la cour cantonale d'avoir violé les art. 19 al. 1 et 22 al. 2 let. b LAT en considérant que l'accès à sa parcelle n'était pas techniquement garanti lorsque la Commune de Troistorrents a statué sur la demande d'autorisation de construire et en considérant que le permis ne pouvait pas être délivré en l'état.

8.1. Aux termes de l'art. 22 al. 2 let. b LAT, une autorisation de construire ne peut être délivrée que si le terrain est équipé. Tel est le cas selon l'art. 19 al. 1 LAT, lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées. Une voie d'accès est adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle est suffisante d'un point de vue technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert (ATF 121 I 65 consid. 3a p. 68). Il faut aussi que la sécurité des usagers soit garantie sur toute sa longueur, que le revêtement soit adéquat en fonction du type de véhicules qui vont l'emprunter, que la visibilité et les possibilités de croisement soient suffisantes et que l'accès des services de secours (ambulance, service du feu) et de voirie soit assuré (arrêt 1C_221/2007 du 3 mars 2008 consid. 7.2; arrêt 1P.115/1992 du 6 mai 1993 consid. 4 in ZBl 95/1994 p. 89).
Les autorités communales et cantonales disposent en ce domaine d'un important pouvoir d'appréciation, que le Tribunal fédéral doit respecter (ATF 121 I 65 consid. 3a in fine p. 68; 96 I 369 consid. 4 p. 373). Elles peuvent également se fonder sur les normes édictées en la matière par l'Union des professionnels suisses de la route, étant précisé que ces normes doivent être appliquées en fonction des circonstances concrètes et en accord avec les principes généraux du droit, dont celui de la proportionnalité (arrêt 1P_157/2008 du 10 juillet 2008 consid. 2.1; arrêt P.124/1977 du 15 novembre 1978 consid. 3b in ZBl 80/1979 p. 223).

8.2. La cour cantonale a examiné si l'accès existant pouvait absorber les besoins supplémentaires découlant de la construction projetée de douze unités de logement. Elle s'est référée à ce propos au préavis du Service cantonal des routes et des cours d'eau du 21 février 2012 qui a conditionné son préavis positif à l'aménagement d'une place de croisement avant la jonction du chemin des Martinets avec la route cantonale et à l'abaissement de la pente de la chaussée sur ses cinq premiers mètres de manière à ce que celle-ci n'excède pas 5%, pour se conformer aux normes édictées par les professionnels de la route.
La recourante se borne à affirmer que le préavis du Service cantonal des routes et des cours d'eau ne liait pas la Commune sans chercher à établir en quoi la cour cantonale aurait fait preuve d'arbitraire en considérant qu'il était contraignant en vertu de l'art. 213 de la loi cantonale sur les routes en relation avec l'art. 141 let. a de cette même loi. Sur ce point également, le recours ne répond pas aux exigences de motivation requises. La cour cantonale n'a au surplus pas mis en doute que l'accès à la parcelle de la recourante serait garanti juridiquement. L'argumentation que celle-ci développe à ce propos est sans rapport avec l'objet du litige limité au caractère technique de l'accès et est irrecevable.

9.
La recourante invoque enfin une violation de son droit à l'égalité de traitement garanti à l'art. 8 Cst. dans la mesure où ses voisins ont pu construire leur chalet sans que l'insuffisance de l'accès ne leur soit opposée.
La cour cantonale a rejeté ce grief parce que l'évolution de la situation du quartier ou des standards d'aménagements routiers rendait vaine toute comparaison, ajoutant que la mise en conformité technique du chemin des Martinets, dictée par des motifs de sécurité, était d'un intérêt public propre à exclure que la recourante puisse bénéficier de l'éventuelle pratique permissive adoptée par l'autorité locale en matière d'équipement. La recourante se borne à reprendre telle quelle l'argumentation qu'elle avait évoquée à ce propos dans son recours de droit administratif sans chercher à démontrer en quoi la motivation retenue pour l'écarter serait insoutenable ou d'une autre manière contraire au droit. Sur ce point également, la recevabilité du recours est douteuse. Quoi qu'il en soit, le grief est infondé. L'adéquation d'une voie d'accès dépend notamment de la charge de trafic qu'elle peut absorber sans mettre en danger la sécurité de ses usagers. Elle peut ainsi se révéler insuffisante pour un projet immobilier qui implique une importante augmentation de trafic alors même qu'elle aurait été jugée appropriée précédemment pour la desserte de quelques villas sans que cette constatation ne constitue une inégalité de traitement.

10.
Le recours doit par conséquent être rejeté dans la mesure où il est recevable, aux frais de la recourante qui succombe (art. 65 al. 1 et 66 al. 1 LTF). Celle-ci versera une indemnité de dépens aux intimés qui obtiennent gain de cause avec l'assistance d'un avocat (art. 68 al. 1 et 4 LTF). En revanche, ni la Commune de Troistorrents ni les autorités cantonales concernées, ne sauraient prétendre à des dépens (art. 68 al. 3 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
La recourante versera aux intimés, créancier solidaires, la somme de 2'000 fr. à titre de dépens pour la procédure devant le Tribunal fédéral.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties, à la Commune de Troistorrents, ainsi qu'au Conseil d'Etat et à la Cour de droit public du Tribunal cantonal du canton du Valais.

Lausanne, le 4 juin 2014
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Le Greffier :

Fonjallaz Parmelin

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
^a	Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
^b	Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
^c	Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
^c1	die Einreise,
^c2	Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
^c3	die vorläufige Aufnahme,
^c4	die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
^c5	Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
^c6	die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
^d	Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
^d1	vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
^d2	von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
^e	Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
^f	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
^fbis	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
^f1	sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
^f2	der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
^g	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^h	Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
ⁱ	Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
^j	Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
^k	Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
^l	Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
^m	Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
ⁿ	Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
ⁿ¹	das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
ⁿ²	die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
ⁿ³	Freigaben;
^o	Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
^p	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
^p1	Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
^p2	Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
^p3	Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
^q	Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
^q1	die Aufnahme in die Warteliste,
^q2	die Zuteilung von Organen;
^r	Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
^s	Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
^s1	...
^s2	die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
^t	Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
^u	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
^v	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
^w	Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^x	Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
^y	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
^z	Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 108 Einzelrichter oder Einzelrichterin - 1 Der Präsident oder die Präsidentin der Abteilung entscheidet im vereinfachten Verfahren über:
¹	Der Präsident oder die Präsidentin der Abteilung entscheidet im vereinfachten Verfahren über:
^a	Nichteintreten auf offensichtlich unzulässige Beschwerden;
^b	Nichteintreten auf Beschwerden, die offensichtlich keine hinreichende Begründung (Art. 42 Abs. 2) enthalten;
^c	Nichteintreten auf querulatorische oder rechtmissbräuchliche Beschwerden.
²	Er oder sie kann einen anderen Richter oder eine andere Richterin damit betrauen.
³	Die Begründung des Entscheids beschränkt sich auf eine kurze Angabe des Unzulässigkeitsgrundes.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 55 Grundsatz - 1 Das Beweisverfahren richtet sich nach den Artikeln 36, 37 und 39-65 des Bundesgesetzes vom 4. Dezember 194720 über den Bundeszivilprozess (BZP).
¹	Das Beweisverfahren richtet sich nach den Artikeln 36, 37 und 39-65 des Bundesgesetzes vom 4. Dezember 194720 über den Bundeszivilprozess (BZP).
²	Der Instruktionsrichter oder die Instruktionsrichterin kann die notwendigen Beweismassnahmen selbst vornehmen oder der zuständigen eidgenössischen oder kantonalen Behörde übertragen.
³	Zu Zeugeneinvernahmen, Augenschein und Parteiverhör zieht er oder sie einen zweiten Richter oder eine zweite Richterin bei.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 667 - 1 Das Eigentum an Grund und Boden erstreckt sich nach oben und unten auf den Luftraum und das Erdreich, soweit für die Ausübung des Eigentums ein Interesse besteht.
¹	Das Eigentum an Grund und Boden erstreckt sich nach oben und unten auf den Luftraum und das Erdreich, soweit für die Ausübung des Eigentums ein Interesse besteht.
²	Es umfasst unter Vorbehalt der gesetzlichen Schranken alle Bauten und Pflanzen sowie die Quellen.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 19 Erschliessung - 1 Land ist erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist.
¹	Land ist erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist.
²	Das Gemeinwesen hat die Bauzonen innerhalb der im Erschliessungsprogramm vorgesehenen Frist zu erschliessen; es kann die Erschliessung bei Bedarf etappieren. Das kantonale Recht regelt die Beiträge der Grundeigentümer.47
³	Erschliesst das Gemeinwesen Bauzonen nicht fristgerecht, so ist den Grundeigentümern zu gestatten, ihr Land nach den vom Gemeinwesen genehmigten Plänen selber zu erschliessen oder die Erschliessung durch das Gemeinwesen nach den Bestimmungen des kantonalen Rechts zu bevorschussen.48

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 8 Rechtsgleichheit - 1 Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich.
¹	Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich.
²	Niemand darf diskriminiert werden, namentlich nicht wegen der Herkunft, der Rasse, des Geschlechts, des Alters, der Sprache, der sozialen Stellung, der Lebensform, der religiösen, weltanschaulichen oder politischen Überzeugung oder wegen einer körperlichen, geistigen oder psychischen Behinderung.
³	Mann und Frau sind gleichberechtigt. Das Gesetz sorgt für ihre rechtliche und tatsächliche Gleichstellung, vor allem in Familie, Ausbildung und Arbeit. Mann und Frau haben Anspruch auf gleichen Lohn für gleichwertige Arbeit.
⁴	Das Gesetz sieht Massnahmen zur Beseitigung von Benachteiligungen der Behinderten vor.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 22 Baubewilligung - 1 Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden.
¹	Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden.
²	Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass:
^a	die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen; und
^b	das Land erschlossen ist.
³	Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 65 Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen.
¹	Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen.
²	Die Gerichtsgebühr richtet sich nach Streitwert, Umfang und Schwierigkeit der Sache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien.
³	Sie beträgt in der Regel:
^a	in Streitigkeiten ohne Vermögensinteresse 200-5000 Franken;
^b	in den übrigen Streitigkeiten 200-100 000 Franken.
⁴	Sie beträgt 200-1000 Franken und wird nicht nach dem Streitwert bemessen in Streitigkeiten:
^a	über Sozialversicherungsleistungen;
^b	über Diskriminierungen auf Grund des Geschlechts;
^c	aus einem Arbeitsverhältnis mit einem Streitwert bis zu 30 000 Franken;
^d	nach den Artikeln 7 und 8 des Behindertengleichstellungsgesetzes vom 13. Dezember 200223.
⁵	Wenn besondere Gründe es rechtfertigen, kann das Bundesgericht bei der Bestimmung der Gerichtsgebühr über die Höchstbeträge hinausgehen, jedoch höchstens bis zum doppelten Betrag in den Fällen von Absatz 3 und bis zu 10 000 Franken in den Fällen von Absatz 4.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.