1C_159/2012 - 2012-12-14 - Aménagement public et droit public des constructions

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
1C 159/2012

Urteil vom 14. Dezember 2012
I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Merkli,
Gerichtsschreiber Haag.

Verfahrensbeteiligte
X.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Lukas Wolfer,

gegen

Y.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt Luzi Bardill,

Gemeinde Klosters-Serneus, Rathaus, 7250 Klosters, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Duri Pally.

Gegenstand
Baueinsprache,

Beschwerde gegen die Urteile vom 28. Januar 2010
und 13. Dezember 2011 des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden, 5. Kammer.

Sachverhalt:

A.
Der Gemeindevorstand Klosters-Serneus erteilte am 31. März 2009 Y.________ unter Auflagen und Bedingungen die Bewilligung für den Abbruch des bestehenden Mehrfamilienhauses auf Parzelle Nr. 474 und den Bau zweier neuer Mehrfamilienhäuser. Gleichzeitig wies er die gegen das Baugesuch eingereichte Einsprache von X.________ ab. Dagegen erhob X.________ am 9. Mai 2009 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Dieses hiess das Rechtsmittel mit Urteil vom 28. Januar 2010 teilweise gut und wies die Sache im Sinne der Erwägungen an die Gemeinde zurück. Im Übrigen wies es die Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat. Zusammenfassend führte es aus, dass die Beschwerde hinsichtlich der teilweisen Verletzung des Grenzabstandes zur Parzelle Nr. 475 des Beschwerdeführers begründet sei. Diesbezüglich sei die Sache an die Gemeinde zurückzuweisen, damit sie darüber befinde, ob dieser Mangel mit einer Auflage in der Baubewilligung behoben werden könne.
Auf eine gegen diesen Zwischenentscheid eingereichte Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten trat das Bundesgericht mit Urteil 1C 141/2010 vom 8. März 2010 nicht ein, weil die Voraussetzungen von Art. 93 BGG nicht erfüllt waren.

B.
Am 12. August 2010 erliess der Gemeindevorstand eine Planungszone im Hinblick auf die Revision der Ortsplanung.
Am 11. März 2011 reichte Y.________ ein Projektänderungsgesuch ein, gegen welches X.________ am 7. April 2011 Einsprache erhob. Der Gemeindevorstand gelangte mit Entscheid vom 19. Juli 2011 zum Schluss, dass die Baubewilligung vom 31. März 2009 vollumfänglich zu bestätigen sei, allerdings ergänzt mit der Auflage, dass die südwestliche Ecke von Haus A (Messpunkt 10) parallel zur Grenze von Parzelle Nr. 475 um 24 cm zurückzuversetzen sei. Weiter legte der Gemeindevorstand dar, der untergeordnete Mangel in der Baubewilligung vom 31. März 2009 bezüglich des Grenzabstands könne nicht dazu führen, dass das damals beurteilte Vorhaben der erst am 12. August 2010 (also rund 1½ Jahre später) erlassenen Planungszone unterstellt werde. Hingegen unterstehe das Vorhaben der Planungszone, soweit nach dem Projektänderungsgesuch einzelne Wohnungsgrundrisse und -grössen geändert werden sollten. Da sich jedoch an der gesamten Bruttowohnfläche der Zweitwohnungen nichts ändere und auch die übrigen nachgesuchten Projektänderungen sowohl dem geltenden kommunalen Baugesetz als auch dem der Planungszone zugrunde liegenden Entwurf für ein neues Baugesetz entsprächen, könnten sie trotz der Planungszone bewilligt werden. Der Gemeindevorstand erteilte somit
am 19. Juli 2011 die Baubewilligung für das geänderte Bauvorhaben und wies die Einsprache von X.________ ab, soweit er darauf eintrat.
Eine von X.________ gegen die Baubewilligung vom 19. Juli 2011 erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit Urteil vom 13. Dezember 2011 ab. Es führt in seinem Urteil im Wesentlichen aus, die von der Gemeinde mittels Auflage verfügte Änderung des Projekts wegen des Grenzabstands bei Haus A (Messpunkt 10) unterstehe nicht der Planungszone, da es sich um eine Korrektur handle, die die Gemeinde auf Anordnung des Verwaltungsgerichts im Rückweisungsentscheid vom 28. Januar 2010 habe vornehmen müssen und die sich auf den damaligen Rechtszustand bezogen habe. Zudem handle es sich um eine derart untergeordnete Änderung, dass diese dem vorgesehenen neuen Recht gar nicht widersprechen könne. Sie sei deshalb zu Recht verfügt worden, was nicht ernsthaft bestritten werde. Die übrigen Projektänderungen habe die Gemeinde zu Recht der Planungszone unterstellt und deren baurechtliche Zulässigkeit nach neuem Recht zutreffend bejaht. Dies habe der Beschwerdeführer auch nicht ernsthaft bestritten.

C.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 19. März 2012 beantragt X.________, die Urteile des Verwaltungsgerichts vom 28. Januar 2010 und 13. Dezember 2011 seien aufzuheben und die Sache sei zur Aufhebung der Baubewilligung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Eventuell sei die Sache zur Ergänzung des Sachverhalts und zur Neuentscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
In Bezug auf Urteil des Verwaltungsgerichts vom 28. Januar 2010 rügt der Beschwerdeführer Rechtsverletzungen bei der Messweise der Gebäudehöhe, hinsichtlich der Anwendung von Bestimmungen über die Sicherheit von Gebäuden und bei der Heilung von Mängeln mittels Nebenbestimmungen in der Baubewilligung. Zum Urteil des Verwaltungsgerichts vom 13. Dezember 2011 macht der Beschwerdeführer geltend, die kommunale Planungszone stehe der Realisierung des Vorhabens entgegen. Zudem könne das Vorhaben auch wegen des von Volk und Ständen am 11. März 2012 angenommenen Art. 75b BV nicht verwirklicht werden.

D.
Das Verwaltungsgericht und die Gemeinde Klosters-Serneus beantragen die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Denselben Antrag stellt der Beschwerdegegner. Der Beschwerdeführer hält in einer weiteren Eingabe an der Beschwerde fest. In weiteren Eingaben nehmen die Gemeinde Klosters-Serneus und der Beschwerdeführer zu einzelnen Punkten Stellung. Mit Eingabe vom 5. November 2012 ersucht die Bauherrschaft im Hinblick auf die Zweitwohnungsinitiative (Art. 75b BV mit Übergangsbestimmung Art. 197 Ziff. 9 BV) um Beurteilung der Beschwerde vor Ende 2012.

Erwägungen:

1.
Angefochten ist ein letztinstanzlicher kantonaler Endentscheid über die Erteilung einer Baubewilligung. Dagegen steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff . BGG an das Bundesgericht offen (vgl. BGE 133 II 249 E. 1.2 S. 251). Der Beschwerdeführer ist als Eigentümer der westlich an die Bauparzelle angrenzenden Grundstücke Nrn. 475 und 641 und direkter Adressat des angefochtenen Entscheids grundsätzlich zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Der Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 28. Januar 2010 ist mit der vorliegenden Beschwerde gegen den Endentscheid anfechtbar, soweit er sich auf dessen Inhalt auswirkt (Art. 93 Abs. 3 BGG).
Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht - einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens - gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Die Anwendung des - vorliegend streitigen - kantonalen und kommunalen Baurechts kann das Bundesgericht nur unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten, namentlich unter dem Blickwinkel des Willkürverbots, überprüfen. Die Verletzung von Grundrechten wird vom Bundesgericht nur insoweit geprüft, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Für derartige Rügen gelten qualifizierte Begründungsanforderungen (BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen).
Das Bundesgericht ist an den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt gebunden, soweit dieser nicht offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 und Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel können nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).

2.
Der Beschwerdeführer ruft das Willkürverbot gemäss Art. 9 BV bei der Anwendung kantonaler und kommunaler baurechtlicher Bestimmungen an. Nach der genannten Verfassungsbestimmung hat jede Person Anspruch darauf, von den staatlichen Organen ohne Willkür behandelt zu werden. Gemäss der ständigen Praxis des Bundesgerichts liegt Willkür in der Rechtsanwendung vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist; dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 137 I 1 E. 2.4 S. 5; 134 II 124 E. 4.1 S. 133; je mit Hinweisen).

3.
Der Beschwerdeführer führt aus, für die Messung der Gebäudehöhe hätten bei Haus A nicht bloss drei Gebäudekörper berücksichtigt werden dürfen. Es sei willkürlich, dass bei "Punkt 9" nicht ein vierter Gebäudekörper berücksichtigt worden sei, denn dort sei ein Rücksprung von rund drei Metern vorhanden. Art. 27 Abs. 1 des kommunalen Baugesetzes (BauG) schreibe zwingend bei jedem Vor- und Rücksprung von mindestens zwei Metern eine separate Gebäudehöhenmessung vor. Sodann spreche Art. 27 Abs. 2 BauG nicht von "Hauptgebäudeecken", weshalb es - anders als in Abs. 1 - auch nicht massgeblich sei, ob eine Hauptgebäudeecke zur Diskussion stehe oder nicht.

3.1 Nach Art. 27 Abs. 1 BauG gilt als Gebäudehöhe das Mittel aller Hauptgebäudeecken, gemessen vom gewachsenen Boden bis Oberkant Wandpfette. Durch Terrainveränderungen dürfen die Vorschriften über die Gebäudehöhe nicht umgangen werden. Bei gegliederten Bauten wird die Gebäude- und Firsthöhe gemäss Art. 27 Abs. 2 BauG für jeden Baukörper ermittelt. Als Gliederung gilt nur ein Vor- und Rücksprung von mindestens 2 m, der vom Terrain bis zum Dach reicht.

3.2 Nach dem angefochtenen Entscheid vom 28. Januar 2010 soll es im Ermessen der Gemeinde liegen, Punkt 9 nicht als Hauptgebäudeecke zu betrachten. Der Gebäudeteil im Viereck der Punkte 7, 8 und 9 sowie einem weiteren gedachten Punkt stelle im Gesamtkontext keinen separaten Gebäudeteil dar. Dies werde auch dadurch unterstrichen, dass das Dach in diesem Bereich nicht zurückspringe. Die Gemeinde und der Beschwerdegegner stellen in Abrede, dass nach dem Wortlaut und der Systematik von Art. 27 BauG bei jedem Vor- oder Rücksprung von mindestens 2 m eine Messung der Gebäudehöhe vorzunehmen sei. Ob ein gegliederter Bau vorliege, hänge bei Vor- oder Rücksprüngen von mindestens 2 m davon ab, ob mehrere separate Gebäudekörper erkennbar seien. Dies habe die Gemeinde im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens in Bezug auf die Südfassade von Haus A verneinen dürfen.

3.3 Die Beurteilung des Verwaltungsgerichts ist haltbar und erscheint keinesfalls als willkürlich. Die Südfassade von Haus A weist zwar mehrere Rücksprünge auf, doch ergeben sich dadurch nach der willkürfreien Beurteilung der Vorinstanz im Gesamtkontext keine separaten Baukörper oder Gebäudeteile, deren Höhe gesondert ermittelt werden müsste. Es ist somit nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz in Anwendung von Art. 27 Abs. 1 BauG bei der Beurteilung der Gebäudehöhe auf die Hauptgebäudeecken abstellte.
Der Beschwerdeführer behauptete vor Verwaltungsgericht, mit einer Abgrabung von 3 m bei Punkt 9 liege eine Umgehung der Höhenbeschränkung vor, was gegen Art. 27 Abs. 1 Satz 2 BauG verstosse. Er rügt eine Missachtung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 1 und 2 BV), weil das Verwaltungsgericht sich zu diesem Einwand nicht geäussert habe. Diese Rüge ist nicht in der nach Art. 106 Abs. 2 BGG erforderlichen Weise substanziiert, weshalb darauf nicht eingetreten werden kann. Ebenso wenig ergibt sich aus der Beschwerde mit der notwendigen Klarheit, inwiefern die konkrete Berechnung der Gebäudehöhe durch die Gemeinde an den verschiedenen Messpunkten fehlerhaft sein soll.

4.
Der Beschwerdeführer weist darauf hin, dass das Baugrundstück an einem rutschgefährdeten Hang in der Gefahrenzone 2 erstellt werden soll. Er macht geltend, die Gemeinde habe sich zu Unrecht damit begnügt, in der Baubewilligung mittels einer Auflage (Dispositiv-Ziff. 4d) zu verlangen, dass vor Inangriffnahme der Bauarbeiten dem Bauamt ein Gutachten vorzulegen sei, das aufzeige, dass der Anschnitt des Gotschnahangs durch den Baugrubenaushub unproblematisch sei. Diese Regelung sei mit den Art. 79 und 90 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden vom 6. Dezember 2004 (KRG; BR 801.100) nicht vereinbar. Es sei angesichts des Ausmasses der notwendigen Abgrabungen fraglich, ob ein Bau der zur Diskussion stehenden Grösse überhaupt realisiert werden könne, ohne die anstossenden und insbesondere die obliegenden Grundstücke in untragbarer Weise zu gefährden. Bevor Klarheit über die Realisierungsmöglichkeit des Vorhabens sowie über allfällige Auflagen herrsche, hätte die Baubewilligung nicht erteilt werden dürfen.

4.1 Nach Art. 79 Abs. 2 KRG müssen Bauten und Anlagen den anerkannten Regeln der Baukunde genügen und dürfen weder bei der Erstellung noch durch ihren Bestand und ihre Nutzung Personen, Tiere und Sachen gefährden. Drängen sich Anordnungen zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands auf, sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen (Art. 90 Abs. 1 KRG). Die vom Beschwerdeführer beanstandete Bedingung in Dispositiv-Ziff. 4d der Baubewilligung verpflichtet die Bauherrschaft, "vor Inangriffnahme der Bauarbeiten dem Bauamt ein Gutachten vorzulegen, welches aufzeigt, dass der Anschnitt des Gotschnahangs durch Baugrubenaushub unproblematisch ist. Bevor diese Voraussetzung nicht erfüllt ist, darf mit dem Bau nicht begonnen werden."

4.2 Mit der Bedingung in Dispositiv-Ziff. 4d der Baubewilligung wird verhindert, dass mit der Bauausführung begonnen wird, bevor das verlangte Gutachten vorliegt. Damit ist sichergestellt, dass die Bauherrschaft von der Baubewilligung nur Gebrauch machen kann, wenn sie das verlangte Gutachten beibringt und somit Klarheit über die vom Beschwerdeführer behauptete Gefährdung besteht. Die Vorinstanz erachtet es in ihrem Entscheid vom 28. Januar 2010 als sinnvoll und sachgerecht, dass im Baubewilligungsverfahren zunächst abgeklärt wird, ob eine Überbauung im Sinne der Vorstellungen der Bauherrschaft überhaupt möglich ist, bevor ein aufwendiges geologisches Gutachten eingeholt wird. Zudem könne der Beschwerdeführer zum Gutachten wiederum Stellung nehmen und gegen einen daraufhin erlassenen anfechtbaren Entscheid ein Rechtsmittel ergreifen.

4.3 Die Bauparzelle Nr. 474 ist bereits heute mit einem Mehrfamilienhaus überbaut, welches durch eines der beiden neuen Mehrfamilienhäuser ersetzt werden soll. Zudem befinden sich angrenzend an das Baugrundstück andere in der Bauzone gelegene Gebäude in vergleichbarer Hanglage. Vor diesem Hintergrund erscheint es vertretbar, dass die detaillierte Beschaffenheit des Baugrunds aufgrund eines im Nachgang zur Baubewilligung einzureichenden Gutachtens geprüft wird. Die auf Art. 79 Abs. 2 KRG abgestützte Argumentation des Verwaltungsgerichts verstösst nicht gegen das Willkürverbot, da es der bereits bestehenden Überbauung des Gotschnahangs Rechnung trägt und mit der im kantonalen Recht vorgesehenen Bedingung in der Bewilligung die vom Beschwerdeführer befürchteten Nachteile in sachlich haltbarer Weise berücksichtigt werden können. Nichts anderes ergibt sich aus den Empfehlungen der kantonalen Gebäudeversicherungsanstalt, die eine genaue Abklärung der Baugrundverhältnisse nahelegte, damit vor allem die Untergeschosse entsprechend dimensioniert werden könnten. Aus diesen Empfehlungen lässt sich lediglich schliessen, dass das Bauvorhaben nicht ohne bessere Kenntnis des Baugrunds realisiert werden sollte. Über den Zeitpunkt der Vornahme der
Abklärungen ist damit nichts gesagt. Mit der Bedingung in der Baubewilligung wird indessen verhindert, dass eine Art. 79 Abs. 2 KRG widersprechende Beeinträchtigung erfolgt. Die Beschwerde ist somit auch in diesem Punkt nicht stichhaltig.

5.
Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, die Vorinstanz habe die im August 2010 vom Gemeindevorstand im Hinblick auf die Revision der Ortsplanung erlassene Planungszone unzutreffend gewürdigt. Das Bauvorhaben sei beim Erlass der Planungszone noch nicht rechtskräftig bewilligt gewesen. Somit hätte die Baubewilligung nicht erteilt werden dürfen.

5.1 Das Verwaltungsgericht gelangt in seinem Entscheid vom 13. Dezember 2011 zum Schluss, dass das Bauvorhaben der im August 2010 erlassenen Planungszone nur in dem Umfang unterstehe, wie das Projekt nachträglich abgeändert und von der Gemeinde neu beurteilt worden sei. Diese Projektänderungen habe die Gemeinde als mit dem neuen Recht vereinbar bezeichnet, was vor Verwaltungsgericht nicht ernsthaft bestritten gewesen sei. Somit wurde diese Frage im angefochtenen Entscheid auch nicht näher geprüft. In Bezug auf die auflageweise verfügte Änderung des Projekts betreffend die Einhaltung des Grenzabstands beim Haus A (Punkt 10) verneinte das Verwaltungsgericht eine Unterstellung unter die Planungszone, weil es sich um eine Korrektur handle, die die Gemeinde in Erfüllung der Anordnung im Urteil des Verwaltungsgerichts vom 28. Januar 2010 habe vornehmen müssen und die sich auf die damalige Rechtslage bezogen habe. Selbst wenn dies anders wäre, handle es sich um eine derart untergeordnete Änderung, dass diese dem neu vorgesehenen Recht gar nicht widersprechen könne. Sie sei deshalb zu Recht verfügt worden, was nicht ernsthaft bestritten sei.

5.2 Wird der Erlass oder die Änderung der Grundordnung oder eines Quartierplans in die Wege geleitet, kann der Gemeindevorstand nach Art. 21 Abs. 1 KRG eine Planungszone festsetzen. In der Planungszone darf nichts unternommen werden, was die neue Planung erschweren oder dieser entgegenstehen könnte (Art. 21 Abs. 2 KRG; vgl. auch Art. 27 Abs. 1 Satz 2 RPG; SR 700). Insbesondere dürfen Bauvorhaben nur bewilligt werden, wenn sie weder den rechtskräftigen noch den vorgesehenen neuen Planungen und Vorschriften widersprechen (Art. 21 Abs. 2 Satz 2 KRG). Die Vorinstanz legt im angefochtenen Entscheid dar, dass Art. 21 Abs. 1 und 2 KRG nach ihrer Praxis so verstanden werde, dass bereits erteilte, aber noch nicht rechtskräftige Baubewilligungen nicht der Wirkung der Planungszone unterstünden. Anders zu beurteilen seien die Projektänderungen, die nach dem Erlass der Planungszone beantragt würden. Diese Praxis stimme entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers auch mit dem Urteil des Verwaltungsgerichts R 08 109 vom 1. September 2009 E. 5a überein.

5.3 Das Bundesgericht hat im Urteil 1C 91/2011 vom 26. Oktober 2011 eine Bestimmung im Baugesetz des Kantons Bern als bundesrechtskonform bezeichnet, nach welcher Bauvorhaben, für die mehr als drei Monate vor Erlass der Planungszone ein Gesuch oder ein Vorprojekt eingereicht wurde, nicht von der planerischen Vorwirkung erfasst werden, sondern nach geltendem Recht zu beurteilen sind. Die Praxis des Verwaltungsgerichts zu Art. 21 KRG entspricht im Grundsatz der genannten bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Art. 21 KRG enthält keine Hinweise, dass die Planungszone auf alle im Zeitpunkt ihres Erlasses noch nicht rechtskräftig bewilligten Bauvorhaben anwendbar sein soll. Die Auslegung des Verwaltungsgerichts erscheint als haltbar und ist auch mit der Praxis des Bundesgerichts vereinbar. Der Argumentation des Beschwerdeführers kann somit auch in diesem Punkt nicht gefolgt werden.

6.
6.1 Mit einem "Exkurs" zu Art. 75b BV legt der Beschwerdeführer dar, dass mit dem umstrittenen Bauprojekt 184.13 m2 Erstwohnfläche und 1'914.3 m2 Zweitwohnfläche errichtet werden sollen. Nach der Annahme von Art. 75b BV durch Volk und Stände am 11. März 2012 seien nur noch Baubewilligungen gültig, die vor diesem Datum rechtskräftig erteilt worden seien. Der Gemeindevorstand von Klosters-Serneus werde gestützt auf die neue Verfassungsbestimmung nicht umhin kommen, die Realisierung des Vorhabens zu verweigern und die Baubewilligung zu widerrufen. Angesichts der noch bestehenden Unsicherheiten bezüglich der geologischen Beschaffenheit des Baugrunds sei die Realisierung des Bauvorhabens keineswegs gesichert. Unter diesen Umständen dränge sich eine klare Handlungsanweisung des Bundesgerichts an die Vorinstanzen auf. Andernfalls sei zu befürchten, dass die private Bauherrschaft in den Genuss einer Vorzugsbehandlung komme.

6.2 Das umstrittene Bauvorhaben wurde von der kommunalen Bewilligungsbehörde erstmals im März 2009 und ein zweites Mal nach Rückweisung durch das Verwaltungsgericht und Vornahme von Projektänderungen durch die Bauherrschaft im Juli 2011 nach dem damals geltenden Recht beurteilt. In den nachfolgenden Rechtsmittelverfahren wurde die Rechtmässigkeit der behördlichen Rechtsanwendung zunächst vom Verwaltungsgericht und im vorliegenden Verfahren vom Bundesgericht geprüft.
Nach der bundesgerichtlichen Praxis ist (mangels einer ausdrücklichen übergangsrechtlichen Regelung) bei der Prüfung eines Bauvorhabens regelmässig vom Rechtszustand auszugehen, der im Zeitpunkt der Baubewilligung galt. Eine Ausnahme ist dann zu machen, wenn zwingende Gründe dafür bestehen, das neue Recht sogleich anzuwenden (BGE 135 II 384 E. 2.3 S. 390; 125 II 591 E. 5e/aa S. 598; 123 II 359 E. 3 S. 362 f.; je mit Hinweisen; Urteile 1C 36/2011 vom 8. Februar 2012 E. 5.2; 1C 505/2011 vom 1. Februar 2012 E. 3.1 mit Hinweisen; ULRICH MEYER/PETER ARNOLD, Intertemporales Recht, ZSR 2005 I 115, 134). Solche zwingenden Gründe für die sofortige und erstmalige Anwendung der neuen Verfassungsbestimmung im vorliegenden bundesgerichtlichen Verfahren liegen hier jedenfalls nicht vor. Das Bauvorhaben des Beschwerdegegners wurde längere Zeit vor der Einführung von Art. 75b BV aufgelegt und erweist sich mit dem im Zeitpunkt seiner Beurteilung durch die Vorinstanzen geltenden Recht vereinbar. Der Entscheid der letzten kantonalen Instanz erging am 13. Dezember 2011 und damit vor der Annahme von Art. 75b BV durch Volk und Stände. Es erscheint unter den gegebenen Umständen nicht gerechtfertigt, Art. 75b BV als neues, im Zeitpunkt der kantonalen
Beurteilung noch nicht geltendes Recht im vorliegenden Rechtsmittelverfahren erstmals anzuwenden. Der Beschwerdeführer dringt demnach auch mit seiner auf Art. 75b BV abgestützten Argumentation nicht durch.

7.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist, soweit darauf eingetreten werden kann.
Bei diesem Ausgang sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Dieser hat den privaten Beschwerdegegner angemessen zu entschädigen (Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Der Beschwerdeführer hat dem privaten Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.-- zu bezahlen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde Klosters-Serneus und dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 5. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 14. Dezember 2012
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Der Gerichtsschreiber: Haag

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 93 Autres décisions préjudicielles et incidentes - 1 Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
¹	Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
^a	si elles peuvent causer un préjudice irréparable, ou
^b	si l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse.
²	En matière d'entraide pénale internationale et en matière d'asile, les décisions préjudicielles et incidentes ne peuvent pas faire l'objet d'un recours.88 Le recours contre les décisions relatives à la détention extraditionnelle ou à la saisie d'objets et de valeurs est réservé si les conditions de l'al. 1 sont remplies.
³	Si le recours n'est pas recevable en vertu des al. 1 et 2 ou qu'il n'a pas été utilisé, les décisions préjudicielles et incidentes peuvent être attaquées par un recours contre la décision finale dans la mesure où elles influent sur le contenu de celle-ci.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 75^b * - 1 Les résidences secondaires constituent au maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune.
¹	Les résidences secondaires constituent au maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune.
²	La loi oblige les communes à publier chaque année leur plan de quotas de résidences principales et l'état détaillé de son exécution.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 75^b * - 1 Les résidences secondaires constituent au maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune.
¹	Les résidences secondaires constituent au maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune.
²	La loi oblige les communes à publier chaque année leur plan de quotas de résidences principales et l'état détaillé de son exécution.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 197 Dispositions transitoires après acceptation de la Constitution du 18 avril 1999 - 1. Adhésion de la Suisse à l'ONU
¹	Les bénéficiaires d'une rente de vieillesse ont droit à un supplément annuel s'élevant à un douzième de leur rente annuelle.
^a	sur la définition des soins infirmiers pris en charge par les assurances sociales:
^a1	que les infirmiers fournissent sous leur propre responsabilité,
^a2	que les infirmiers fournissent sur prescription médicale;
^b	sur la rémunération appropriée des soins infirmiers;
^c	sur des conditions de travail adaptées aux exigences auxquelles doivent répondre les personnes exerçant dans le domaine des soins infirmiers;
^d	sur les possibilités de développement professionnel des personnes exerçant dans le domaine des soins infirmiers.
²	Le droit au supplément annuel prend naissance au plus tard au début de la deuxième année civile suivant l'acceptation de la présente disposition par le peuple et les cantons.
^a	les dispositions s'appliquent aux entités constitutives d'un groupe d'entreprises multinational qui atteint un chiffre d'affaires annuel consolidé de 750 millions d'euros;
^b	si le total des impôts déterminants des entités constitutives situées en Suisse ou dans une autre juridiction fiscale est inférieur à l'impôt minimal au taux de 15 % des bénéfices déterminants, la Confédération perçoit un impôt complémentaire afin de combler l'écart entre le taux d'imposition effectif et le taux d'imposition minimal;
^c	les impôts déterminants comprennent notamment les impôts directs comptabilisés dans le compte de résultat des entités constitutives;
^d	le bénéfice déterminant d'une entité constitutive correspond au bénéfice ou à la perte déterminé pour les comptes annuels consolidés du groupe, établis selon une norme comptable reconnue, avant l'élimination des transactions entre les entités constitutives et après la prise en compte d'autres corrections; les bénéfices et les pertes des activités de transport maritime international ne sont pas pris en compte;
^e	le taux d'imposition effectif pour une juridiction fiscale se calcule en divisant la somme des impôts déterminants de toutes les entités constitutives situées dans cette juridiction fiscale par la somme des bénéfices déterminants de ces mêmes entités constitutives;
^f	l'impôt complémentaire pour une juridiction fiscale se calcule en multipliant le bénéfice excédentaire par le taux de l'impôt complémentaire;
^g	le bénéfice excédentaire dans une juridiction fiscale correspond à la somme des bénéfices déterminants de toutes les entités constitutives situées dans cette juridiction fiscale, après déduction admise pour les actifs corporels et les charges salariales;
^h	le taux de l'impôt complémentaire pour une juridiction fiscale correspond à la différence positive entre 15 % et le taux d'imposition effectif;
ⁱ	en cas de sous-imposition en Suisse, l'impôt complémentaire est imputé aux entités constitutives situées en Suisse au prorata de leur responsabilité respective dans cette sous-imposition;
^j	en cas de sous-imposition dans une autre juridiction fiscale, l'impôt complémentaire est imputé en priorité à l'entité constitutive la plus élevée du groupe située en Suisse et, en second lieu, à toutes les entités constitutives situées en Suisse.
³	La loi garantit que le supplément annuel n'entraîne ni la réduction des prestations complémentaires ni la perte du droit à ces prestations.
^a	la prise en compte des situations d'entreprises particulières;
^b	la déductibilité de l'impôt complémentaire à titre de charge pour les impôts sur le bénéfice de la Confédération et des cantons;
^c	la procédure et les voies de droit;
^d	les dispositions pénales, conformément aux autres dispositions du droit pénal fiscal;
^e	les réglementations transitoires.
⁴	Le Conseil fédéral peut déroger aux principes énoncés à l'al. 2 s'il estime que cela est nécessaire pour permettre la mise en oeuvre de l'imposition minimale. Il peut déclarer applicables les règles types internationales et les réglementations connexes. Il peut aussi déléguer ces compétences au Département fédéral des finances.
⁵	Les cantons exécutent les dispositions régissant l'impôt complémentaire sous la surveillance de l'Administration fédérale des contributions. Le Conseil fédéral peut octroyer des indemnités pour les charges administratives liées à l'exécution de ces dispositions.
⁶	Le produit brut de l'impôt complémentaire revient à raison de 75 % aux cantons auxquels les entités constitutives sont rattachées fiscalement. Les cantons tiennent compte des communes de manière appropriée. Le produit brut de l'impôt complémentaire sur les activités exonérées de l'impôt sur le bénéfice des entités constitutives de la Confédération, des cantons et des communes revient à la collectivité publique concernée.
⁷	La part cantonale au produit brut de l'impôt complémentaire est assimilée à des recettes fiscales supplémentaires dans le cadre de la péréquation financière et de la compensation des charges.
⁸	Si le Conseil fédéral fait usage de la compétence que lui confère l'al. 1, il soumet au Parlement les dispositions légales relatives à l'imposition minimale des grands groupes d'entreprises multinationaux dans un délai de six ans à compter de l'entrée en vigueur de l'ordonnance.
⁹	Après déduction des dépenses supplémentaires induites au titre de la péréquation financière et de la compensation des charges, la Confédération affecte sa part du produit brut de l'impôt complémentaire au renforcement de la promotion de l'attrait économique de la Suisse.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 818.33 Loi fédérale du 18 mars 2016 sur l'enregistrement des maladies oncologiques (LEMO) LEMO Art. 21 - 1 Le registre du cancer de l'enfant enregistre et évalue les données des patients qui ont contracté un cancer dans leur jeune âge. Il assume les tâches suivantes:
¹	Le registre du cancer de l'enfant enregistre et évalue les données des patients qui ont contracté un cancer dans leur jeune âge. Il assume les tâches suivantes:
^a	la vérification des compétences au sens de l'art. 8;
^b	la complémentation et l'actualisation des données conformément à l'art. 9, al. 1 et 3;
^c	l'enregistrement des données conformément à l'art. 10;
^d	les contrôles relatifs aux cas de maladies oncologiques non déclarés conformément à l'art. 11;
^e	la préparation des données conformément à l'art. 14, al. 2;
^f	l'élaboration des rapports sanitaires et la publication des résultats conformément à l'art. 16;
^g	la mise en oeuvre des mesures de soutien conformément à l'art. 17;
^h	la collaboration internationale conformément à l'art. 20.
²	Le Conseil fédéral détermine l'âge limite des patients pour lesquels le registre du cancer de l'enfant est désigné compétent pour l'enregistrement des données. Le registre du cancer de l'enfant demeure compétent jusqu'au décès des patients pour lesquels il avait été désigné compétent.
³	Le registre du cancer de l'enfant transmet régulièrement les données de base enregistrées et les numéros de cas au registre cantonal des tumeurs compétent.
⁴	Les obligations des hôpitaux et de l'OFS visées à l'art. 11, al. 2, s'appliquent au registre du cancer de l'enfant pour les patients qui ont contracté un cancer dans leur jeune âge.

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 27 Zones réservées - 1 S'il n'existe pas de plan d'affectation ou que l'adaptation d'un tel plan s'impose, l'autorité compétente peut prévoir des zones réservées dans des territoires exactement délimités. À l'intérieur de ces zones, rien ne doit être entrepris qui puisse entraver l'établissement du plan d'affectation.
¹	S'il n'existe pas de plan d'affectation ou que l'adaptation d'un tel plan s'impose, l'autorité compétente peut prévoir des zones réservées dans des territoires exactement délimités. À l'intérieur de ces zones, rien ne doit être entrepris qui puisse entraver l'établissement du plan d'affectation.
²	Une zone réservée ne peut être prévue que pour cinq ans au plus; le droit cantonal peut prolonger ce délai.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.