1C_159/2012 - 2012-12-14 - Pianificazione territoriale e diritto pubblico edilizio

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
1C_159/2012

Urteil vom 14. Dezember 2012
I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Merkli,
Gerichtsschreiber Haag.

Verfahrensbeteiligte
X.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Lukas Wolfer,

gegen

Y.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt Luzi Bardill,

Gemeinde Klosters-Serneus, Rathaus, 7250 Klosters, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Duri Pally.

Gegenstand
Baueinsprache,

Beschwerde gegen die Urteile vom 28. Januar 2010
und 13. Dezember 2011 des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden, 5. Kammer.

Sachverhalt:

A.
Der Gemeindevorstand Klosters-Serneus erteilte am 31. März 2009 Y.________ unter Auflagen und Bedingungen die Bewilligung für den Abbruch des bestehenden Mehrfamilienhauses auf Parzelle Nr. 474 und den Bau zweier neuer Mehrfamilienhäuser. Gleichzeitig wies er die gegen das Baugesuch eingereichte Einsprache von X.________ ab. Dagegen erhob X.________ am 9. Mai 2009 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Dieses hiess das Rechtsmittel mit Urteil vom 28. Januar 2010 teilweise gut und wies die Sache im Sinne der Erwägungen an die Gemeinde zurück. Im Übrigen wies es die Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat. Zusammenfassend führte es aus, dass die Beschwerde hinsichtlich der teilweisen Verletzung des Grenzabstandes zur Parzelle Nr. 475 des Beschwerdeführers begründet sei. Diesbezüglich sei die Sache an die Gemeinde zurückzuweisen, damit sie darüber befinde, ob dieser Mangel mit einer Auflage in der Baubewilligung behoben werden könne.
Auf eine gegen diesen Zwischenentscheid eingereichte Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten trat das Bundesgericht mit Urteil 1C_141/2010 vom 8. März 2010 nicht ein, weil die Voraussetzungen von Art. 93 BGG nicht erfüllt waren.

B.
Am 12. August 2010 erliess der Gemeindevorstand eine Planungszone im Hinblick auf die Revision der Ortsplanung.
Am 11. März 2011 reichte Y.________ ein Projektänderungsgesuch ein, gegen welches X.________ am 7. April 2011 Einsprache erhob. Der Gemeindevorstand gelangte mit Entscheid vom 19. Juli 2011 zum Schluss, dass die Baubewilligung vom 31. März 2009 vollumfänglich zu bestätigen sei, allerdings ergänzt mit der Auflage, dass die südwestliche Ecke von Haus A (Messpunkt 10) parallel zur Grenze von Parzelle Nr. 475 um 24 cm zurückzuversetzen sei. Weiter legte der Gemeindevorstand dar, der untergeordnete Mangel in der Baubewilligung vom 31. März 2009 bezüglich des Grenzabstands könne nicht dazu führen, dass das damals beurteilte Vorhaben der erst am 12. August 2010 (also rund 1½ Jahre später) erlassenen Planungszone unterstellt werde. Hingegen unterstehe das Vorhaben der Planungszone, soweit nach dem Projektänderungsgesuch einzelne Wohnungsgrundrisse und -grössen geändert werden sollten. Da sich jedoch an der gesamten Bruttowohnfläche der Zweitwohnungen nichts ändere und auch die übrigen nachgesuchten Projektänderungen sowohl dem geltenden kommunalen Baugesetz als auch dem der Planungszone zugrunde liegenden Entwurf für ein neues Baugesetz entsprächen, könnten sie trotz der Planungszone bewilligt werden. Der Gemeindevorstand erteilte somit
am 19. Juli 2011 die Baubewilligung für das geänderte Bauvorhaben und wies die Einsprache von X.________ ab, soweit er darauf eintrat.
Eine von X.________ gegen die Baubewilligung vom 19. Juli 2011 erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit Urteil vom 13. Dezember 2011 ab. Es führt in seinem Urteil im Wesentlichen aus, die von der Gemeinde mittels Auflage verfügte Änderung des Projekts wegen des Grenzabstands bei Haus A (Messpunkt 10) unterstehe nicht der Planungszone, da es sich um eine Korrektur handle, die die Gemeinde auf Anordnung des Verwaltungsgerichts im Rückweisungsentscheid vom 28. Januar 2010 habe vornehmen müssen und die sich auf den damaligen Rechtszustand bezogen habe. Zudem handle es sich um eine derart untergeordnete Änderung, dass diese dem vorgesehenen neuen Recht gar nicht widersprechen könne. Sie sei deshalb zu Recht verfügt worden, was nicht ernsthaft bestritten werde. Die übrigen Projektänderungen habe die Gemeinde zu Recht der Planungszone unterstellt und deren baurechtliche Zulässigkeit nach neuem Recht zutreffend bejaht. Dies habe der Beschwerdeführer auch nicht ernsthaft bestritten.

C.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 19. März 2012 beantragt X.________, die Urteile des Verwaltungsgerichts vom 28. Januar 2010 und 13. Dezember 2011 seien aufzuheben und die Sache sei zur Aufhebung der Baubewilligung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Eventuell sei die Sache zur Ergänzung des Sachverhalts und zur Neuentscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
In Bezug auf Urteil des Verwaltungsgerichts vom 28. Januar 2010 rügt der Beschwerdeführer Rechtsverletzungen bei der Messweise der Gebäudehöhe, hinsichtlich der Anwendung von Bestimmungen über die Sicherheit von Gebäuden und bei der Heilung von Mängeln mittels Nebenbestimmungen in der Baubewilligung. Zum Urteil des Verwaltungsgerichts vom 13. Dezember 2011 macht der Beschwerdeführer geltend, die kommunale Planungszone stehe der Realisierung des Vorhabens entgegen. Zudem könne das Vorhaben auch wegen des von Volk und Ständen am 11. März 2012 angenommenen Art. 75b BV nicht verwirklicht werden.

D.
Das Verwaltungsgericht und die Gemeinde Klosters-Serneus beantragen die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Denselben Antrag stellt der Beschwerdegegner. Der Beschwerdeführer hält in einer weiteren Eingabe an der Beschwerde fest. In weiteren Eingaben nehmen die Gemeinde Klosters-Serneus und der Beschwerdeführer zu einzelnen Punkten Stellung. Mit Eingabe vom 5. November 2012 ersucht die Bauherrschaft im Hinblick auf die Zweitwohnungsinitiative (Art. 75b BV mit Übergangsbestimmung Art. 197 Ziff. 9 BV) um Beurteilung der Beschwerde vor Ende 2012.

Erwägungen:

1.
Angefochten ist ein letztinstanzlicher kantonaler Endentscheid über die Erteilung einer Baubewilligung. Dagegen steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff . BGG an das Bundesgericht offen (vgl. BGE 133 II 249 E. 1.2 S. 251). Der Beschwerdeführer ist als Eigentümer der westlich an die Bauparzelle angrenzenden Grundstücke Nrn. 475 und 641 und direkter Adressat des angefochtenen Entscheids grundsätzlich zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Der Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 28. Januar 2010 ist mit der vorliegenden Beschwerde gegen den Endentscheid anfechtbar, soweit er sich auf dessen Inhalt auswirkt (Art. 93 Abs. 3 BGG).
Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht - einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens - gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Die Anwendung des - vorliegend streitigen - kantonalen und kommunalen Baurechts kann das Bundesgericht nur unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten, namentlich unter dem Blickwinkel des Willkürverbots, überprüfen. Die Verletzung von Grundrechten wird vom Bundesgericht nur insoweit geprüft, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Für derartige Rügen gelten qualifizierte Begründungsanforderungen (BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen).
Das Bundesgericht ist an den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt gebunden, soweit dieser nicht offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 und Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel können nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).

2.
Der Beschwerdeführer ruft das Willkürverbot gemäss Art. 9 BV bei der Anwendung kantonaler und kommunaler baurechtlicher Bestimmungen an. Nach der genannten Verfassungsbestimmung hat jede Person Anspruch darauf, von den staatlichen Organen ohne Willkür behandelt zu werden. Gemäss der ständigen Praxis des Bundesgerichts liegt Willkür in der Rechtsanwendung vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist; dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 137 I 1 E. 2.4 S. 5; 134 II 124 E. 4.1 S. 133; je mit Hinweisen).

3.
Der Beschwerdeführer führt aus, für die Messung der Gebäudehöhe hätten bei Haus A nicht bloss drei Gebäudekörper berücksichtigt werden dürfen. Es sei willkürlich, dass bei "Punkt 9" nicht ein vierter Gebäudekörper berücksichtigt worden sei, denn dort sei ein Rücksprung von rund drei Metern vorhanden. Art. 27 Abs. 1 des kommunalen Baugesetzes (BauG) schreibe zwingend bei jedem Vor- und Rücksprung von mindestens zwei Metern eine separate Gebäudehöhenmessung vor. Sodann spreche Art. 27 Abs. 2 BauG nicht von "Hauptgebäudeecken", weshalb es - anders als in Abs. 1 - auch nicht massgeblich sei, ob eine Hauptgebäudeecke zur Diskussion stehe oder nicht.

3.1 Nach Art. 27 Abs. 1 BauG gilt als Gebäudehöhe das Mittel aller Hauptgebäudeecken, gemessen vom gewachsenen Boden bis Oberkant Wandpfette. Durch Terrainveränderungen dürfen die Vorschriften über die Gebäudehöhe nicht umgangen werden. Bei gegliederten Bauten wird die Gebäude- und Firsthöhe gemäss Art. 27 Abs. 2 BauG für jeden Baukörper ermittelt. Als Gliederung gilt nur ein Vor- und Rücksprung von mindestens 2 m, der vom Terrain bis zum Dach reicht.

3.2 Nach dem angefochtenen Entscheid vom 28. Januar 2010 soll es im Ermessen der Gemeinde liegen, Punkt 9 nicht als Hauptgebäudeecke zu betrachten. Der Gebäudeteil im Viereck der Punkte 7, 8 und 9 sowie einem weiteren gedachten Punkt stelle im Gesamtkontext keinen separaten Gebäudeteil dar. Dies werde auch dadurch unterstrichen, dass das Dach in diesem Bereich nicht zurückspringe. Die Gemeinde und der Beschwerdegegner stellen in Abrede, dass nach dem Wortlaut und der Systematik von Art. 27 BauG bei jedem Vor- oder Rücksprung von mindestens 2 m eine Messung der Gebäudehöhe vorzunehmen sei. Ob ein gegliederter Bau vorliege, hänge bei Vor- oder Rücksprüngen von mindestens 2 m davon ab, ob mehrere separate Gebäudekörper erkennbar seien. Dies habe die Gemeinde im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens in Bezug auf die Südfassade von Haus A verneinen dürfen.

3.3 Die Beurteilung des Verwaltungsgerichts ist haltbar und erscheint keinesfalls als willkürlich. Die Südfassade von Haus A weist zwar mehrere Rücksprünge auf, doch ergeben sich dadurch nach der willkürfreien Beurteilung der Vorinstanz im Gesamtkontext keine separaten Baukörper oder Gebäudeteile, deren Höhe gesondert ermittelt werden müsste. Es ist somit nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz in Anwendung von Art. 27 Abs. 1 BauG bei der Beurteilung der Gebäudehöhe auf die Hauptgebäudeecken abstellte.
Der Beschwerdeführer behauptete vor Verwaltungsgericht, mit einer Abgrabung von 3 m bei Punkt 9 liege eine Umgehung der Höhenbeschränkung vor, was gegen Art. 27 Abs. 1 Satz 2 BauG verstosse. Er rügt eine Missachtung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 1 und 2 BV), weil das Verwaltungsgericht sich zu diesem Einwand nicht geäussert habe. Diese Rüge ist nicht in der nach Art. 106 Abs. 2 BGG erforderlichen Weise substanziiert, weshalb darauf nicht eingetreten werden kann. Ebenso wenig ergibt sich aus der Beschwerde mit der notwendigen Klarheit, inwiefern die konkrete Berechnung der Gebäudehöhe durch die Gemeinde an den verschiedenen Messpunkten fehlerhaft sein soll.

4.
Der Beschwerdeführer weist darauf hin, dass das Baugrundstück an einem rutschgefährdeten Hang in der Gefahrenzone 2 erstellt werden soll. Er macht geltend, die Gemeinde habe sich zu Unrecht damit begnügt, in der Baubewilligung mittels einer Auflage (Dispositiv-Ziff. 4d) zu verlangen, dass vor Inangriffnahme der Bauarbeiten dem Bauamt ein Gutachten vorzulegen sei, das aufzeige, dass der Anschnitt des Gotschnahangs durch den Baugrubenaushub unproblematisch sei. Diese Regelung sei mit den Art. 79 und 90 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden vom 6. Dezember 2004 (KRG; BR 801.100) nicht vereinbar. Es sei angesichts des Ausmasses der notwendigen Abgrabungen fraglich, ob ein Bau der zur Diskussion stehenden Grösse überhaupt realisiert werden könne, ohne die anstossenden und insbesondere die obliegenden Grundstücke in untragbarer Weise zu gefährden. Bevor Klarheit über die Realisierungsmöglichkeit des Vorhabens sowie über allfällige Auflagen herrsche, hätte die Baubewilligung nicht erteilt werden dürfen.

4.1 Nach Art. 79 Abs. 2 KRG müssen Bauten und Anlagen den anerkannten Regeln der Baukunde genügen und dürfen weder bei der Erstellung noch durch ihren Bestand und ihre Nutzung Personen, Tiere und Sachen gefährden. Drängen sich Anordnungen zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands auf, sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen (Art. 90 Abs. 1 KRG). Die vom Beschwerdeführer beanstandete Bedingung in Dispositiv-Ziff. 4d der Baubewilligung verpflichtet die Bauherrschaft, "vor Inangriffnahme der Bauarbeiten dem Bauamt ein Gutachten vorzulegen, welches aufzeigt, dass der Anschnitt des Gotschnahangs durch Baugrubenaushub unproblematisch ist. Bevor diese Voraussetzung nicht erfüllt ist, darf mit dem Bau nicht begonnen werden."

4.2 Mit der Bedingung in Dispositiv-Ziff. 4d der Baubewilligung wird verhindert, dass mit der Bauausführung begonnen wird, bevor das verlangte Gutachten vorliegt. Damit ist sichergestellt, dass die Bauherrschaft von der Baubewilligung nur Gebrauch machen kann, wenn sie das verlangte Gutachten beibringt und somit Klarheit über die vom Beschwerdeführer behauptete Gefährdung besteht. Die Vorinstanz erachtet es in ihrem Entscheid vom 28. Januar 2010 als sinnvoll und sachgerecht, dass im Baubewilligungsverfahren zunächst abgeklärt wird, ob eine Überbauung im Sinne der Vorstellungen der Bauherrschaft überhaupt möglich ist, bevor ein aufwendiges geologisches Gutachten eingeholt wird. Zudem könne der Beschwerdeführer zum Gutachten wiederum Stellung nehmen und gegen einen daraufhin erlassenen anfechtbaren Entscheid ein Rechtsmittel ergreifen.

4.3 Die Bauparzelle Nr. 474 ist bereits heute mit einem Mehrfamilienhaus überbaut, welches durch eines der beiden neuen Mehrfamilienhäuser ersetzt werden soll. Zudem befinden sich angrenzend an das Baugrundstück andere in der Bauzone gelegene Gebäude in vergleichbarer Hanglage. Vor diesem Hintergrund erscheint es vertretbar, dass die detaillierte Beschaffenheit des Baugrunds aufgrund eines im Nachgang zur Baubewilligung einzureichenden Gutachtens geprüft wird. Die auf Art. 79 Abs. 2 KRG abgestützte Argumentation des Verwaltungsgerichts verstösst nicht gegen das Willkürverbot, da es der bereits bestehenden Überbauung des Gotschnahangs Rechnung trägt und mit der im kantonalen Recht vorgesehenen Bedingung in der Bewilligung die vom Beschwerdeführer befürchteten Nachteile in sachlich haltbarer Weise berücksichtigt werden können. Nichts anderes ergibt sich aus den Empfehlungen der kantonalen Gebäudeversicherungsanstalt, die eine genaue Abklärung der Baugrundverhältnisse nahelegte, damit vor allem die Untergeschosse entsprechend dimensioniert werden könnten. Aus diesen Empfehlungen lässt sich lediglich schliessen, dass das Bauvorhaben nicht ohne bessere Kenntnis des Baugrunds realisiert werden sollte. Über den Zeitpunkt der Vornahme der
Abklärungen ist damit nichts gesagt. Mit der Bedingung in der Baubewilligung wird indessen verhindert, dass eine Art. 79 Abs. 2 KRG widersprechende Beeinträchtigung erfolgt. Die Beschwerde ist somit auch in diesem Punkt nicht stichhaltig.

5.
Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, die Vorinstanz habe die im August 2010 vom Gemeindevorstand im Hinblick auf die Revision der Ortsplanung erlassene Planungszone unzutreffend gewürdigt. Das Bauvorhaben sei beim Erlass der Planungszone noch nicht rechtskräftig bewilligt gewesen. Somit hätte die Baubewilligung nicht erteilt werden dürfen.

5.1 Das Verwaltungsgericht gelangt in seinem Entscheid vom 13. Dezember 2011 zum Schluss, dass das Bauvorhaben der im August 2010 erlassenen Planungszone nur in dem Umfang unterstehe, wie das Projekt nachträglich abgeändert und von der Gemeinde neu beurteilt worden sei. Diese Projektänderungen habe die Gemeinde als mit dem neuen Recht vereinbar bezeichnet, was vor Verwaltungsgericht nicht ernsthaft bestritten gewesen sei. Somit wurde diese Frage im angefochtenen Entscheid auch nicht näher geprüft. In Bezug auf die auflageweise verfügte Änderung des Projekts betreffend die Einhaltung des Grenzabstands beim Haus A (Punkt 10) verneinte das Verwaltungsgericht eine Unterstellung unter die Planungszone, weil es sich um eine Korrektur handle, die die Gemeinde in Erfüllung der Anordnung im Urteil des Verwaltungsgerichts vom 28. Januar 2010 habe vornehmen müssen und die sich auf die damalige Rechtslage bezogen habe. Selbst wenn dies anders wäre, handle es sich um eine derart untergeordnete Änderung, dass diese dem neu vorgesehenen Recht gar nicht widersprechen könne. Sie sei deshalb zu Recht verfügt worden, was nicht ernsthaft bestritten sei.

5.2 Wird der Erlass oder die Änderung der Grundordnung oder eines Quartierplans in die Wege geleitet, kann der Gemeindevorstand nach Art. 21 Abs. 1 KRG eine Planungszone festsetzen. In der Planungszone darf nichts unternommen werden, was die neue Planung erschweren oder dieser entgegenstehen könnte (Art. 21 Abs. 2 KRG; vgl. auch Art. 27 Abs. 1 Satz 2 RPG; SR 700). Insbesondere dürfen Bauvorhaben nur bewilligt werden, wenn sie weder den rechtskräftigen noch den vorgesehenen neuen Planungen und Vorschriften widersprechen (Art. 21 Abs. 2 Satz 2 KRG). Die Vorinstanz legt im angefochtenen Entscheid dar, dass Art. 21 Abs. 1 und 2 KRG nach ihrer Praxis so verstanden werde, dass bereits erteilte, aber noch nicht rechtskräftige Baubewilligungen nicht der Wirkung der Planungszone unterstünden. Anders zu beurteilen seien die Projektänderungen, die nach dem Erlass der Planungszone beantragt würden. Diese Praxis stimme entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers auch mit dem Urteil des Verwaltungsgerichts R 08 109 vom 1. September 2009 E. 5a überein.

5.3 Das Bundesgericht hat im Urteil 1C_91/2011 vom 26. Oktober 2011 eine Bestimmung im Baugesetz des Kantons Bern als bundesrechtskonform bezeichnet, nach welcher Bauvorhaben, für die mehr als drei Monate vor Erlass der Planungszone ein Gesuch oder ein Vorprojekt eingereicht wurde, nicht von der planerischen Vorwirkung erfasst werden, sondern nach geltendem Recht zu beurteilen sind. Die Praxis des Verwaltungsgerichts zu Art. 21 KRG entspricht im Grundsatz der genannten bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Art. 21 KRG enthält keine Hinweise, dass die Planungszone auf alle im Zeitpunkt ihres Erlasses noch nicht rechtskräftig bewilligten Bauvorhaben anwendbar sein soll. Die Auslegung des Verwaltungsgerichts erscheint als haltbar und ist auch mit der Praxis des Bundesgerichts vereinbar. Der Argumentation des Beschwerdeführers kann somit auch in diesem Punkt nicht gefolgt werden.

6.
6.1 Mit einem "Exkurs" zu Art. 75b BV legt der Beschwerdeführer dar, dass mit dem umstrittenen Bauprojekt 184.13 m2 Erstwohnfläche und 1'914.3 m2 Zweitwohnfläche errichtet werden sollen. Nach der Annahme von Art. 75b BV durch Volk und Stände am 11. März 2012 seien nur noch Baubewilligungen gültig, die vor diesem Datum rechtskräftig erteilt worden seien. Der Gemeindevorstand von Klosters-Serneus werde gestützt auf die neue Verfassungsbestimmung nicht umhin kommen, die Realisierung des Vorhabens zu verweigern und die Baubewilligung zu widerrufen. Angesichts der noch bestehenden Unsicherheiten bezüglich der geologischen Beschaffenheit des Baugrunds sei die Realisierung des Bauvorhabens keineswegs gesichert. Unter diesen Umständen dränge sich eine klare Handlungsanweisung des Bundesgerichts an die Vorinstanzen auf. Andernfalls sei zu befürchten, dass die private Bauherrschaft in den Genuss einer Vorzugsbehandlung komme.

6.2 Das umstrittene Bauvorhaben wurde von der kommunalen Bewilligungsbehörde erstmals im März 2009 und ein zweites Mal nach Rückweisung durch das Verwaltungsgericht und Vornahme von Projektänderungen durch die Bauherrschaft im Juli 2011 nach dem damals geltenden Recht beurteilt. In den nachfolgenden Rechtsmittelverfahren wurde die Rechtmässigkeit der behördlichen Rechtsanwendung zunächst vom Verwaltungsgericht und im vorliegenden Verfahren vom Bundesgericht geprüft.
Nach der bundesgerichtlichen Praxis ist (mangels einer ausdrücklichen übergangsrechtlichen Regelung) bei der Prüfung eines Bauvorhabens regelmässig vom Rechtszustand auszugehen, der im Zeitpunkt der Baubewilligung galt. Eine Ausnahme ist dann zu machen, wenn zwingende Gründe dafür bestehen, das neue Recht sogleich anzuwenden (BGE 135 II 384 E. 2.3 S. 390; 125 II 591 E. 5e/aa S. 598; 123 II 359 E. 3 S. 362 f.; je mit Hinweisen; Urteile 1C_36/2011 vom 8. Februar 2012 E. 5.2; 1C_505/2011 vom 1. Februar 2012 E. 3.1 mit Hinweisen; ULRICH MEYER/PETER ARNOLD, Intertemporales Recht, ZSR 2005 I 115, 134). Solche zwingenden Gründe für die sofortige und erstmalige Anwendung der neuen Verfassungsbestimmung im vorliegenden bundesgerichtlichen Verfahren liegen hier jedenfalls nicht vor. Das Bauvorhaben des Beschwerdegegners wurde längere Zeit vor der Einführung von Art. 75b BV aufgelegt und erweist sich mit dem im Zeitpunkt seiner Beurteilung durch die Vorinstanzen geltenden Recht vereinbar. Der Entscheid der letzten kantonalen Instanz erging am 13. Dezember 2011 und damit vor der Annahme von Art. 75b BV durch Volk und Stände. Es erscheint unter den gegebenen Umständen nicht gerechtfertigt, Art. 75b BV als neues, im Zeitpunkt der kantonalen
Beurteilung noch nicht geltendes Recht im vorliegenden Rechtsmittelverfahren erstmals anzuwenden. Der Beschwerdeführer dringt demnach auch mit seiner auf Art. 75b BV abgestützten Argumentation nicht durch.

7.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist, soweit darauf eingetreten werden kann.
Bei diesem Ausgang sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Dieser hat den privaten Beschwerdegegner angemessen zu entschädigen (Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Der Beschwerdeführer hat dem privaten Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.-- zu bezahlen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde Klosters-Serneus und dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 5. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 14. Dezember 2012
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Der Gerichtsschreiber: Haag

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 93 Altre decisioni pregiudiziali e incidentali - 1 Il ricorso è ammissibile contro altre decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente se:
¹	Il ricorso è ammissibile contro altre decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente se:
^a	esse possono causare un pregiudizio irreparabile; o
^b	l'accoglimento del ricorso comporterebbe immediatamente una decisione finale consentendo di evitare una procedura probatoria defatigante o dispendiosa.
²	Le decisioni pregiudiziali e incidentali nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e nel campo dell'asilo non sono impugnabili.86 Rimangono salvi i ricorsi contro le decisioni sulla carcerazione in vista d'estradizione come anche sul sequestro di beni e valori, sempreché siano adempiute le condizioni di cui al capoverso 1.
³	Se il ricorso in virtù dei capoversi 1 e 2 non è ammissibile o non è stato interposto, le decisioni pregiudiziali e incidentali possono essere impugnate mediante ricorso contro la decisione finale in quanto influiscano sul contenuto della stessa.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 75^b * - 1 La quota di abitazioni secondarie rispetto al totale delle unità abitative e della superficie lorda per piano utilizzata a scopo abitativo di un Comune non può eccedere il 20 per cento.
¹	La quota di abitazioni secondarie rispetto al totale delle unità abitative e della superficie lorda per piano utilizzata a scopo abitativo di un Comune non può eccedere il 20 per cento.
²	La legge obbliga i Comuni a pubblicare ogni anno il loro piano delle quote di abitazioni principali unitamente allo stato dettagliato della sua esecuzione.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 75^b * - 1 La quota di abitazioni secondarie rispetto al totale delle unità abitative e della superficie lorda per piano utilizzata a scopo abitativo di un Comune non può eccedere il 20 per cento.
¹	La quota di abitazioni secondarie rispetto al totale delle unità abitative e della superficie lorda per piano utilizzata a scopo abitativo di un Comune non può eccedere il 20 per cento.
²	La legge obbliga i Comuni a pubblicare ogni anno il loro piano delle quote di abitazioni principali unitamente allo stato dettagliato della sua esecuzione.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 197 Disposizioni transitorie successive all'accettazione della Costituzione federale del 18 aprile 1999
¹	Fino all'entrata in vigore delle disposizioni di legge, il Consiglio federale può emanare le disposizioni necessarie concernenti l'imposizione minima dei grandi gruppi di imprese.
^a	la definizione delle cure infermieristiche dispensate da infermieri a carico delle assicurazioni sociali:
^a1	sotto la propria responsabilità,
^a2	su prescrizione medica;
^b	l'adeguata remunerazione delle cure infermieristiche;
^c	condizioni di lavoro adeguate alle esigenze che devono soddisfare gli operatori del settore delle cure infermieristiche;
^d	le possibilità di sviluppo professionale degli operatori del settore delle cure infermieristiche.
²	A tal fine osserva i principi seguenti:
^a	le disposizioni sono applicabili alle unità operative di un gruppo di imprese multinazionale che consegue una cifra d'affari annua consolidata di almeno 750 milioni di euro;
^b	se in Svizzera o in un'altra giurisdizione fiscale le imposte determinanti delle unità operative sono complessivamente inferiori all'imposizione minima con aliquota del 15 per cento degli utili determinanti, per compensare la differenza tra l'aliquota d'imposta effettiva e quella minima la Confederazione preleva un'imposta integrativa;
^c	sono determinanti in particolare le imposte dirette contabilizzate nel conto economico delle unità operative;
^d	l'utile determinante di un'unità operativa corrisponde all'utile o alla perdita calcolati per il conto annuale consolidato del gruppo di imprese, secondo uno standard di presentazione dei conti riconosciuto, prima di dedurre le transazioni tra le unità operative e tenuto conto di altre correzioni; gli utili e le perdite correlati al traffico marittimo internazionale non sono presi in considerazione;
^e	l'aliquota d'imposta effettiva per una giurisdizione fiscale è calcolata dividendo la somma delle imposte determinanti di tutte le unità operative in questa giurisdizione fiscale per la somma degli utili determinanti di queste unità operative;
^f	l'imposta integrativa per una giurisdizione fiscale è calcolata moltiplicando l'utile eccedente per l'aliquota dell'imposta integrativa;
^g	l'utile eccedente in una giurisdizione fiscale corrisponde alla somma degli utili determinanti di tutte le unità operative in questa giurisdizione fiscale al netto della deduzione ammessa per i valori patrimoniali materiali e i costi salariali;
^h	l'aliquota dell'imposta integrativa per una giurisdizione fiscale corrisponde alla differenza positiva tra l'aliquota minima del 15 per cento e l'aliquota d'imposta effettiva;
ⁱ	in caso di imposizione ridotta in Svizzera, l'imposta integrativa è imputata alle unità operative svizzere proporzionalmente alla loro corresponsabilità in relazione all'imposizione ridotta;
^j	in caso di imposizione ridotta in un'altra giurisdizione fiscale, l'imposta integrativa è imputata in primo luogo all'unità operativa svizzera di livello più elevato e in secondo luogo a tutte le unità operative svizzere.
³	Il Consiglio federale può emanare disposizioni complementari per l'attuazione dell'imposizione minima, riguardanti in particolare:
^a	la considerazione di particolari situazioni imprenditoriali;
^b	la deducibilità dell'imposta integrativa come spesa in relazione alle imposte sull'utile della Confederazione e dei Cantoni;
^c	la procedura e i rimedi giuridici;
^d	le disposizioni penali, conformemente alle altre disposizioni del diritto penale fiscale;
^e	le regolamentazioni transitorie.
⁴	Se lo ritiene necessario per l'attuazione dell'imposizione minima, il Consiglio federale può derogare ai principi di cui al capoverso 2. Può dichiarare applicabili i modelli di prescrizioni internazionali e le relative regolamentazioni. Può delegare tali competenze al Dipartimento federale delle finanze.
⁵	Le disposizioni sull'imposta integrativa sono eseguite dai Cantoni sotto la vigilanza dell'Amministrazione federale delle contribuzioni. Il Consiglio federale può prevedere un indennizzo per compensare l'onere amministrativo derivante dall'esecuzione di tali disposizioni.
⁶	Il gettito lordo dell'imposta integrativa spetta per il 75 per cento ai Cantoni in cui le unità operative sono assoggettate fiscalmente. I Cantoni tengono adeguatamente conto dei Comuni. Il gettito lordo dell'imposta integrativa su attività delle unità operative di Confederazione, Cantoni e Comuni esentate dall'imposta sull'utile spetta al rispettivo ente pubblico.
⁷	Nell'ambito della perequazione finanziaria e della compensazione degli oneri, la quota del gettito lordo dell'imposta integrativa spettante ai Cantoni è tenuta in considerazione come entrata fiscale supplementare.
⁸	Se si avvale della competenza attribuitagli nel capoverso 1, entro sei anni dall'entrata in vigore della relativa ordinanza il Consiglio federale sottopone al Parlamento le disposizioni legali sull'imposizione minima dei grandi gruppi di imprese multinazionali.
⁹	La Confederazione utilizza la propria quota del gettito lordo dell'imposta integrativa, al netto delle maggiori uscite per la perequazione finanziaria e la compensazione degli oneri generate da tale imposta, per promuovere ulteriormente l'attrattiva della piazza economica svizzera.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 818.33 Legge federale del 18 marzo 2016 sulla registrazione delle malattie tumorali (LRMT) LRMT Art. 21 - 1 Il registro dei tumori pediatrici registra e analizza i dati dei pazienti colpiti da tumore in giovane età. In quest'ambito assolve i compiti seguenti:
¹	Il registro dei tumori pediatrici registra e analizza i dati dei pazienti colpiti da tumore in giovane età. In quest'ambito assolve i compiti seguenti:
^a	l'esame della competenza ai sensi dell'articolo 8;
^b	il completamento e l'aggiornamento dei dati conformemente all'articolo 9 capoversi 1 e 3;
^c	la registrazione dei dati conformemente all'articolo 10;
^d	la verifica relativa alle malattie tumorali non notificate conformemente all'articolo 11;
^e	l'elaborazione dei dati conformemente all'articolo 14 capoverso 2;
^f	la stesura dei rapporti sulla salute e la pubblicazione dei risultati conformemente all'articolo 16;
^g	le misure di sostegno conformemente all'articolo 17;
^h	la collaborazione internazionale conformemente all'articolo 20.
²	Il Consiglio federale stabilisce il limite d'età dei pazienti per i quali la registrazione dei dati compete al registro dei tumori pediatrici. Se designato competente, il registro dei tumori pediatrici lo rimane fino al decesso del paziente.
³	Il registro dei tumori pediatrici trasmette periodicamente i dati di base registrati e il codice numerico del caso al registro cantonale dei tumori competente.
⁴	Nel caso dei pazienti colpiti da tumore in giovane età, gli ospedali e l'UST devono adempiere gli obblighi di cui all'articolo 11 capoverso 2 nei confronti del registro dei tumori pediatrici.

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 27 Zone di pianificazione - 1 Se i piani d'utilizzazione mancano o devono essere modificati, l'autorità competente può stabilire zone di pianificazione per comprensori esattamente delimitati. All'interno delle zone di pianificazione nulla può essere intrapreso che possa rendere più ardua la pianificazione dell'utilizzazione.
¹	Se i piani d'utilizzazione mancano o devono essere modificati, l'autorità competente può stabilire zone di pianificazione per comprensori esattamente delimitati. All'interno delle zone di pianificazione nulla può essere intrapreso che possa rendere più ardua la pianificazione dell'utilizzazione.
²	Le zone di pianificazione possono essere stabilite per cinque anni al massimo; il diritto cantonale può prevedere una proroga.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.