4D_18/2020 - 2020-05-12 - Droit des contrats - Mietvertrag; Gerichtskosten

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4D 18/2020

Urteil vom 12. Mai 2020

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterin Niquille,
Bundesrichter Rüedi,
Gerichtsschreiber Brugger.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführer,

gegen

B.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Jürg P. Müller,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Mietvertrag, Gerichtskosten,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 10. Februar 2020 (PD190017-O/U).

Sachverhalt:

A.
A.________ (Kläger, Beschwerdeführer) mietete von der B.________ AG (Beklagte, Beschwerdegegnerin) eine Wohnung in U.________. Unter Verwendung des amtlich genehmigten Formulars kündigte die Beklagte das Mietverhältnis am 4. Februar 2019 per 30. September 2019. Die Beklagte begründete die Kündigung mit Eigenbedarf.

B.
Der Kläger war mit der Kündigung nicht einverstanden und focht diese bei der Schlichtungsbehörde und hernach mit Klage vom 12. Juli 2019 am Mietgericht Zürich an. Er beantragte die Aufhebung der Kündigung, eventualiter die Erstreckung des Mietverhältnisses um 18, subeventualiter um neun Monate.
Mit Eingabe vom 4. September 2019 reichte die Beklagte dem Mietgericht eine zwischen den Parteien abgeschlossene Vereinbarung vom 30./31. August 2019 ein und ersuchte um Abschreibung des Verfahrens. Das Mietgericht schrieb daraufhin das Verfahren mit Beschluss vom 12. September 2019 als durch Vergleich erledigt ab, verpflichtete den Kläger, das Mietobjekt bis zum 31. März 2020 zu räumen und traf eine Vollstreckungsanordnung. Die Gerichtsgebühr wurde auf Fr. 3'250.-- festgesetzt (Dispositivziffer 4) und den Parteien je zur Hälfte auferlegt. Vom gegenseitigen Verzicht der Parteien auf Parteientschädigung wurde Vormerk genommen.
Mit Eingabe vom 11. Oktober 2019 erhob der Kläger gegen den Beschluss des Mietgerichts Beschwerde an das Obergericht. Er beanstandete die Höhe der Gerichtskosten. Das Obergericht hiess mit Urteil vom 10. Februar 2020 die Beschwerde teilweise gut, hob die Dispositivziffer 4 des Beschlusses des Mietgerichts vom 12. September 2019 auf und setzte die Gerichtsgebühr auf Fr. 2'400.-- fest. Im Übrigen wies das Obergericht die Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat.

C.
Dagegen erhob der Beschwerdeführer Beschwerde an das Bundesgericht. Er beantragte, die Gerichtsgebühr von Fr. 2'400.-- sei aufzuheben und auf Fr. 933.-- festzusetzen, eventualiter auf Fr. 1'400.--.
Auf das Einholen von Vernehmlassungen wurde verzichtet.

Erwägungen:

1.

1.1. Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 141 III 395 E. 2.1 mit Hinweisen).

1.2. Da der angefochtene Entscheid ein Endentscheid (Art. 90 BGG) ist, bestimmt sich der Streitwert nach den Begehren, die vor der Vorinstanz streitig geblieben waren (Art. 51 Abs. 1 lit. a BGG). In Fällen, in denen eine Beschwerde an das Bundesgericht einzig die Kosten des kantonalen Verfahrens zum Gegenstand hat und es schon im vorinstanzlichen Verfahren allein um die Kosten ging, bestimmt sich der Streitwert nach dem Betrag, in dem diese vor der Vorinstanz strittig waren (BGE 143 III 46 E. 1 S. 47; 137 III 47 E. 1.2.2; Urteile 4D 65/2019 vom 19. Dezember 2019 E. 2.1; 4A 345/2018 vom 5. November 2018 E. 1.2.1).
Vorliegend war vor der Vorinstanz die Hauptsache nicht mehr umstritten. Der Beschwerdeführer machte vor der Vorinstanz bloss geltend, die Erstinstanz habe den Streitwert falsch bemessen und in der Folge die Gerichtskosten zu hoch festgesetzt. Vor der Vorinstanz war somit einzig über den hälftigen Anteil der Gerichtskosten von Fr. 3'250.- zu entscheiden, der dem Beschwerdeführer durch die Erstinstanz auferlegt wurde. Der Streitwert erreicht damit den in mietrechtlichen Fällen geltenden Mindestbetrag von Fr. 15'000.-- gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG nicht.

1.3. Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag wie in casu nicht, ist die Beschwerde in Zivilsachen dennoch zulässig, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt (Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG), was die beschwerdeführende Partei aufzuzeigen hat (Art. 42 Abs. 2 Satz 2 BGG; BGE 136 II 489 E. 2.6; 133 III 439 E. 2.2.2.1, 645 E. 2.4).
Der Beschwerdeführer behauptet nicht, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt und es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern sich eine solche stellen könnte. Unter diesen Umständen ist die Beschwerde in Zivilsachen nicht zulässig, sondern es steht nur die subsidiäre Verfassungsbeschwerde im Sinne der Art. 113 -119 BGG offen.

2.

2.1. Mit der subsidiären Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 116 BGG). Diesbezüglich gilt eine qualifizierte Rügepflicht. Das Bundesgericht prüft die Verletzung von Grundrechten nicht von Amtes wegen, sondern nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 117 in Verbindung mit Art. 106 Abs. 2 BGG). Dies bedeutet, dass klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids darzulegen ist, inwiefern verfassungsmässige Rechte verletzt worden sein sollen (BGE 135 III 232 E. 1.2; 134 I 83 E. 3.2; je mit weiteren Hinweisen).
Macht die beschwerdeführende Partei eine Verletzung des Willkürverbots von Art. 9 BV geltend, genügt es nicht, wenn sie einfach behauptet, der angefochtene Entscheid sei willkürlich. Sie hat vielmehr im Einzelnen aufzuzeigen, inwiefern dieser offensichtlich unhaltbar ist (BGE 137 V 57 E. 1.3 S. 60; 134 II 349 E. 3 S. 352). Dass die vom Sachgericht gezogenen Schlüsse nicht mit der eigenen Darstellung der beschwerdeführenden Partei übereinstimmen, belegt keine Willkür (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Erforderlich ist zudem, dass der Entscheid nicht nur in der Begründung, sondern auch im Ergebnis willkürlich ist (BGE 140 III 16 E. 2.1 S. 19 mit Hinweisen).

2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 118 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie unter Verletzung eines verfassungsmässigen Rechts zustande kam (Art. 118 Abs. 2 und Art. 116 BGG), was die beschwerdeführende Partei mit einer genügenden Begründung geltend zu machen hat (BGE 136 I 332 E. 2.2; 133 III 439 E. 3.2 S. 445 mit Hinweis).
Soweit die beschwerdeführende Partei den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18).

3.

3.1. Der Beschwerdeführer schildert die bisherigen Gerichtsverfahren aus seiner Sicht und stützt sich dabei auf den Inhalt der verschiedenen gerichtlichen Entscheide sowie seine jeweiligen Eingaben. Er beruft sich sodann auf den Inhalt des Kündigungsschreibens der Beschwerdegegnerin. Er geht dabei über die Feststellungen der Vorinstanz hinaus, ohne eine rechtsgenügliche Sachverhaltsrüge nach den genannten Grundsätzen zu erheben (Erwägung 2.2). Damit ist er im Folgenden nicht zu hören.

3.2. Der Beschwerdeführer rügt die Verletzung von Art. 98 ZPO, Art. 271a OR und der kantonalen Gebührenverordnung. Darauf ist nicht einzutreten, da es sich dabei nicht um verfassungsmässige Rechte handelt.

3.3. Der Beschwerdeführer beanstandet die vorinstanzliche Festsetzung des für die Bemessung der erstinstanzlichen Gerichtskosten massgebenden Streitwertes, als "nicht sachlich begründet". Er zeigt damit nicht rechtsgenüglich auf, inwiefern durch den Entscheid der Vorinstanz ein verfassungsmässiges Recht verletzt worden wäre, insbesondere macht er nicht hinreichend geltend, dass die Feststellung des Streitwertes willkürlich, also offensichtlich unrichtig wäre (Erwägung 2.1).
Gleiches gilt, wenn der Beschwerdeführer ausführt, dass in der vorliegenden Situation in Anlehnung an die Regelung im aufgehobenen zürcherischen Gerichtsverfassungsgesetz von einem "unschätzbaren Streitwert" auszugehen sei. Auch dabei legt er nicht rechtsgenüglich dar, inwiefern die Vorinstanz bei der Bestimmung des erstinstanzlichen Streitwertes ein verfassungsmässiges Recht verletzt hätte.

3.4. Der Beschwerdeführer wendet sich gegen den Beschluss des Mietgerichts vom 18. Juli 2019, mit dem ihm Frist zur Leistung eines Gerichtskostenvorschusses angesetzt wurde. Darauf ist ebenfalls nicht einzutreten, da dieser Beschluss nicht Gegenstand des angefochtenen Entscheids ist.
Aus dem gleichen Grund gehen auch die Rügen des Beschwerdeführers gegen den Beschluss des Obergerichts vom 7. Oktober 2019 fehl, mit dem das Obergericht das Beschwerdeverfahren gegen den Beschluss des Mietgerichts vom 18. Juli 2019 abschrieb.

3.5. Der Beschwerdeführer moniert, die "verfassungsrechtlichen Verfahrensgarantien (gleiche und gerechte Behandlung, Anspruch auf rechtliches Gehör, Rechtsweggarantie, etc.) " seien "umgangen" worden. Soweit er sich diesbezüglich erneut auf den vom Mietgericht verlangten Kostenvorschuss bezieht, kann auf das gerade Gesagte verwiesen werden (Erwägung 3.4). Im Übrigen zeigt er mit seinen pauschalen Behauptungen nicht rechtsgenüglich auf, inwiefern die genannten verfassungsmässigen Rechte verletzt wären (Erwägung 2.1). Auch darauf ist nicht einzutreten.

3.6. Der Beschwerdeführer beanstandet den erstinstanzlichen Entscheid des Mietgerichts Zürich vom 12. September 2019. Darauf ist ebenfalls nicht einzutreten, da es sich nicht um einen letztinstanzlichen Entscheid handelt (Art. 75 Abs. 1 , Art. 114 BGG).

3.7. Der Beschwerdeführer trägt schliesslich vor, er habe vor der Vorinstanz vorgebracht, bei der Bemessung des erstinstanzlichen Streitwertes sei zu beachten, dass die Beschwerdegegnerin den Mietvertrag wegen dringendem Eigenbedarf erneut kündigen könne. Damit habe sich die Vorinstanz "nicht ausreichend auseinandergesetzt". Die Vorinstanz hätte zumindest mit einigen "nachvollziehbaren Argumenten positiv begründen sollen", warum die Streitwertbemessung im vorliegenden speziellen Fall gleich wie alle übrigen anfechtbaren Kündigungen vorgenommen werden könne. Die Vorinstanz habe seinen Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt, als sie die konkreten Umstände "gar nicht oder wenig beachtet" habe.
Soweit der Beschwerdeführer der Vorinstanz vorwirft, die Begründungspflicht als Ausfluss seines Anspruchs auf rechtliches Gehör sei verletzt, sind seine Vorwürfe unbegründet. Um den Vorgaben von Art. 29 Abs. 2 BV zu genügen, muss die Begründung so abgefasst sein, dass sich die betroffene Person über die Tragweite des angefochtenen Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann (BGE 145 III 324 E. 6.1 S. 326 mit Hinweisen). Das ist hier entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers zweifellos der Fall, denn die Vorinstanz legt in Erwägung 3.4.1 Seite 9 des angefochtenen Entscheids klar dar, warum eine spätere, erneute Kündigung zufolge Eigenbedarf für die Berechnung des Streitwertes ausser Acht zu lassen sei. Diese Begründung erlaubt es dem Beschwerdeführer ohne Weiteres, den Entscheid der Vorinstanz an das Bundesgericht weiterzuziehen. Art. 29 Abs. 2 BV ist nicht verletzt.

3.8. Dass die Vorinstanz bei der Bestimmung des Streitwertes andere verfassungsmässige Rechte verletzt hätte, zeigt der Beschwerdeführer nicht rechtsgenüglich auf (Erwägung 2.1), und ist im Übrigen auch nicht ersichtlich. Die Beschwerde ist daher abzuweisen, soweit auf sie überhaupt eingetreten werden kann.

4.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Die Beschwerdegegnerin hat keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung, da ihr aus dem bundesgerichtlichen Verfahren kein Aufwand erwachsen ist (Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 12. Mai 2020

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Brugger

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 29 Examen - 1 Le Tribunal fédéral examine d'office sa compétence.
¹	Le Tribunal fédéral examine d'office sa compétence.
²	En cas de doute quant à sa propre compétence, il procède à un échange de vues avec l'autorité dont la compétence lui paraît entrer en ligne de compte.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 51 Calcul - 1 La valeur litigieuse est déterminée:
¹	La valeur litigieuse est déterminée:
^a	en cas de recours contre une décision finale, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité précédente;
^b	en cas de recours contre une décision partielle, par l'ensemble des conclusions qui étaient litigieuses devant l'autorité qui a rendu cette décision;
^c	en cas de recours contre une décision préjudicielle ou incidente, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité compétente sur le fond;
^d	en cas d'action, par les conclusions de la demande.
²	Si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation.
³	Les intérêts, les fruits, les frais judiciaires et les dépens qui sont réclamés comme droits accessoires, les droits réservés et les frais de publication du jugement n'entrent pas en ligne de compte dans la détermination de la valeur litigieuse.
⁴	Les revenus et les prestations périodiques ont la valeur du capital qu'ils représentent. Si leur durée est indéterminée ou illimitée, le capital est formé par le montant annuel du revenu ou de la prestation, multiplié par vingt, ou, s'il s'agit de rentes viagères, par la valeur actuelle du capital correspondant à la rente.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 119 Recours ordinaire simultané - 1 Si une partie forme contre une décision un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire.
¹	Si une partie forme contre une décision un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire.
²	Le Tribunal fédéral statue sur les deux recours dans la même procédure.
³	Il examine les griefs invoqués selon les dispositions applicables au type de recours concerné.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 118 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis en violation du droit au sens de l'art. 116.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271^a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
¹	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
^a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
^b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
^c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
^d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
^e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
^e1	a succombé dans une large mesure;
^e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
^e3	a renoncé à saisir le juge;
^e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
^f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
²	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
³	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
^a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
^b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
^c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
^d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
^e	pour de justes motifs (art. 266g);
^f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.