Tribunal federal
{T 0/2}
4C.308/2004 /bie
Urteil vom 10. November 2004
I. Zivilabteilung
Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Nyffeler, Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Huguenin.
Parteien
X.________, Beklagte und Berufungsklägerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Guy Reich,
gegen
Y.________ AG, Klägerin und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Arthur Haefliger,
Gegenstand
Mieterausweisung,
Berufung gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Aargau, 4. Zivilkammer, vom 1. Juli 2004.
Sachverhalt:
A.
Mit Vertrag vom 20. Mai/5. Juni 1999 mietete die Rechtsvorgängerin der X.________ (Beklagte) von der Y.________ AG (Klägerin) einen Fabrikationsraum im Erdgeschoss und Büroräume im 2. Obergeschoss der an der T.________-strasse 90 in Z.________ gelegenen Liegenschaft. Der monatliche Mietzins betrug Fr. 1'550.--. Mit amtlichem Formular vom 27. Januar 2003 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis auf den 30. September 2003.
B.
Am 10. Oktober 2003 stellte die Klägerin beim Bezirksgericht Baden ein Begehren um Ausweisung der Beklagten aus den Mieträumlichkeiten unter der Androhung von Zwangsvollstreckung und Bestrafung nach Art. 292
SR 311.0 Codice penale svizzero del 21 dicembre 1937 CP Art. 292 - Chiunque non ottempera ad una decisione a lui intimata da una autorità competente o da un funzionario competente sotto comminatoria della pena prevista nel presente articolo, è punito con la multa. |
C.
Die Beklagte hat das Urteil des Obergerichts vom 1. Juli 2004 mit Berufung angefochten. Sie stellt den Antrag, das Mietausweisungsbegehren sei abzuweisen. Die Klägerin schliesst auf Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Die Beklagte hat im kantonalen Verfahren bestritten, dass ihr die Kündigung vom 27. Januar 2003 zugegangen ist. Sie führte dazu aus, sie habe zwar eine eingeschriebene Sendung von diesem Tag erhalten. Darin habe sich aber lediglich ein Deckblatt und ein Schreiben ohne Bezug zur Kündigung befunden. Von einer Kündigung habe sie erstmals durch das Schreiben der Klägerin vom 12. September 2003 erfahren, in welchem sie aufgefordert worden sei, die Liegenschaft per 30. September 2003 zu räumen. Die Vorinstanz stellte in Einklang mit dem erstinstanzlichen Gericht fest, die Klägerin habe nicht nachgewiesen, dass die Beklagte mit der eingeschriebenen Sendung vom 27. Januar 2003 das Kündigungsschreiben erhalten habe, zumal sie selbst dargelegt habe, die Kündigung mit normaler Post versandt zu haben. Soweit die Klägerin diese Beweiswürdigung in der Berufungsantwort in Frage stellt, ist sie nicht zu hören (Art. 63 Abs. 2
SR 311.0 Codice penale svizzero del 21 dicembre 1937 CP Art. 292 - Chiunque non ottempera ad una decisione a lui intimata da una autorità competente o da un funzionario competente sotto comminatoria della pena prevista nel presente articolo, è punito con la multa. |
1.2 In rechtlicher Hinsicht gelangte die Vorinstanz im Gegensatz zur Präsidentin des Bezirksgerichts zum Ergebnis, dass die Beklagte nach Treu und Glauben nicht verpflichtet gewesen sei, sich umgehend nach Erhalt des Briefs vom 27. Januar 2003 bei der Klägerin nach dem Sinn dieses Schreibens zu erkundigen, sei doch das der Beklagten mit der eingeschriebenen Sendung vom 27. Januar 2003 zugegangene Schreiben aus sich heraus durchaus verständlich gewesen. Dennoch schützte die Vorinstanz den erstinstanzlichen Entscheid. Sie erwog unter Hinweis auf die Klageantwort, wo die Beklagte ausführt, die Klägerin habe ihrem Schreiben vom 20. September 2003 eine Kopie des Kündigungsformulars vom 27. Januar 2003 beigelegt, die Beklagte habe die Kündigung mit Schreiben vom 20. September 2003 erhalten. Mit dieser Kündigung sei die Kündigungsfrist offensichtlich nicht eingehalten gewesen. Da die Beklagte aber keine Zweifel am Kündigungswillen der Klägerin habe hegen können und die Kündigung die Formvorschriften von Art. 266l
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266l - 1 La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto. |
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1 | La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto. |
2 | Il locatore deve dare la disdetta mediante un modulo approvato dal Cantone, sul quale sia indicata al conduttore la procedura per contestare la disdetta o per domandare una protrazione della locazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266o - La disdetta che non osserva le condizioni previste dagli articoli 266l-266n è nulla. |
271a Abs. 1 lit. e
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
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1 | La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
a | poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione; |
b | allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione; |
c | esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata; |
d | durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva; |
e | nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore: |
e1 | è risultato ampiamente soccombente; |
e2 | ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni; |
e3 | ha rinunciato ad adire il giudice; |
e4 | ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui. |
f | per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore. |
2 | Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione. |
3 | Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta: |
a | perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini; |
b | per mora del conduttore (art. 257d); |
c | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
d | in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2); |
e | per motivi gravi (art. 266g); |
f | per fallimento del conduttore (art. 266h). |
2.
2.1 Die Beklagte wirft der Vorinstanz zunächst eine Verletzung von Art. 266l
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266l - 1 La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto. |
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1 | La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto. |
2 | Il locatore deve dare la disdetta mediante un modulo approvato dal Cantone, sul quale sia indicata al conduttore la procedura per contestare la disdetta o per domandare una protrazione della locazione. |
2.2
2.2.1 Ob die gesetzlichen Formerfordernisse erfüllt sind, ist eine Rechtsfrage, welche das Bundesgericht im Berufungsverfahren frei prüft. Tatfrage ist, wie ein Kündigungsschreiben ausgestaltet, insbesondere ob es handschriftlich unterzeichnet ist und von wem. Diesbezüglich enthält das angefochtene Urteile keinerlei Feststellungen, sondern einzig die rechtliche Beurteilung der Formgültigkeit. Eine Rückweisung zur Sachverhaltsergänzung kann jedoch unterbleiben, weil die Vorinstanz in diesem Zusammenhang auf die Aussage der Beklagten in der Klageantwort verweist, derzufolge diese im September 2003 eine Kopie des Kündigungsformulars erhalten hat. Diese Kopie wurde von der Beklagten als Beilage 7 der Klageantwort ins Recht gelegt. Sie trägt keine Originalunterschrift, was die Klägerin in der Berufungsantwort denn auch anerkennt. Insoweit ist der Sachverhalt zu ergänzen (Art. 64 Abs. 2
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266l - 1 La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto. |
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1 | La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto. |
2 | Il locatore deve dare la disdetta mediante un modulo approvato dal Cantone, sul quale sia indicata al conduttore la procedura per contestare la disdetta o per domandare una protrazione della locazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266l - 1 La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto. |
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1 | La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto. |
2 | Il locatore deve dare la disdetta mediante un modulo approvato dal Cantone, sul quale sia indicata al conduttore la procedura per contestare la disdetta o per domandare una protrazione della locazione. |
beigelegt worden sei, wie die Klägerin in der Berufungsantwort behauptet, geht aus dem angefochtenen Urteil nicht hervor, und die Klägerin macht nicht geltend, sich im kantonalen Verfahren prozesskonform darauf berufen zu haben. Insoweit kommt daher eine Ergänzung des Sachverhalts nicht in Frage.
2.2.2 Während für die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter einfache Schriftlichkeit genügt (Art. 266l Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266l - 1 La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto. |
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1 | La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto. |
2 | Il locatore deve dare la disdetta mediante un modulo approvato dal Cantone, sul quale sia indicata al conduttore la procedura per contestare la disdetta o per domandare una protrazione della locazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266l - 1 La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto. |
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1 | La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto. |
2 | Il locatore deve dare la disdetta mediante un modulo approvato dal Cantone, sul quale sia indicata al conduttore la procedura per contestare la disdetta o per domandare una protrazione della locazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266o - La disdetta che non osserva le condizioni previste dagli articoli 266l-266n è nulla. |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 9 Disdetta - (art. 266l cpv. 2 CO) |
|
1 | Il modulo per la notificazione della disdetta previsto dall'articolo 266l capoverso 2 CO deve contenere: |
a | la designazione dell'oggetto locato al quale la disdetta si riferisce; |
b | la data a partire dalla quale la disdetta sarà effettiva; |
c | l'avvertenza che, su domanda del conduttore, il locatore è tenuto a motivare la disdetta; |
d | l'indicazione delle condizioni legali per contestare la disdetta e per domandare una protrazione della locazione (art. 271-273 CO); |
e | l'elenco delle autorità di conciliazione e la loro competenza territoriale. |
2 | I Cantoni provvedono affinché nei Comuni vi siano a disposizione moduli in numero sufficiente. A tal fine, possono depositare presso le cancellerie comunali i propri moduli. |
abgedruckt in MRA 4/03 S. 109 ff. und mp 3/03 S. 115 ff.) stellt die Unterschrift ein wesentliches Element der Form dar, auch wenn das Formular vor allem der Information des Mieters über seine Rechte dient. Die hier interessierenden Passagen der Begründung lauten wie folgt:
"1. -:-
"2. -:-
"3. -:-
3.1 Mit der gesetzlich vorgeschriebenen Form werden bestimmte rechtspolitische Ziele verfolgt, wie etwa Schutz vor Übereilung, Gewährleistung von Klarheit und Rechtssicherheit, Herstellung einer sicheren Grundlage für die Führung öffentlicher Register, Verfahrenskontrolle oder Information (Schmidlin, Berner Kommentar, N. 13 ff. zu Art. 11
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 11 - 1 Per la validità dei contratti non si richiede alcuna forma speciale, se questa non sia prescritta dalla legge. |
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1 | Per la validità dei contratti non si richiede alcuna forma speciale, se questa non sia prescritta dalla legge. |
2 | Ove non sia diversamente stabilito circa l'importanza e l'efficacia d'una forma legalmente prescritta, dalla osservanza di questa dipende la validità del contratto. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 11 - 1 Per la validità dei contratti non si richiede alcuna forma speciale, se questa non sia prescritta dalla legge. |
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1 | Per la validità dei contratti non si richiede alcuna forma speciale, se questa non sia prescritta dalla legge. |
2 | Ove non sia diversamente stabilito circa l'importanza e l'efficacia d'una forma legalmente prescritta, dalla osservanza di questa dipende la validità del contratto. |
III 248 E. 3c; 122 III 361 E. 4; vgl. auch BGE 123 III 97, je mit Hinweisen; Schmidlin, a.a.O., N. 6 f. zu Art. 11
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 11 - 1 Per la validità dei contratti non si richiede alcuna forma speciale, se questa non sia prescritta dalla legge. |
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1 | Per la validità dei contratti non si richiede alcuna forma speciale, se questa non sia prescritta dalla legge. |
2 | Ove non sia diversamente stabilito circa l'importanza e l'efficacia d'una forma legalmente prescritta, dalla osservanza di questa dipende la validità del contratto. |
3.2 Die Unterschrift bildet in verschiedenen Bereichen der Rechtsordnung Bestandteil der für einen bestimmten Vorgang geforderten Schriftlichkeit (BGE 119 III 4 E. 3; 112 II 326 E. 3a S. 328; 101 III 65 E. 3, je mit Hinweisen). Mit der Unterschrift wird sowohl die Person des Erklärenden identifiziert als auch der auf einem dauerhaften Erklärungsträger festgehaltene Inhalt der Erklärung anerkannt (Merz, a.a.O. S. 198 N. 349; Engel, a.a.O., S. 251; Schwenzer, Basler Kommentar, N. 6 zu Art. 13
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 13 - 1 Il contratto pel quale la legge prescrive la forma scritta deve essere firmato da tutti i contraenti, che mediante il medesimo rimangono obbligati. |
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1 | Il contratto pel quale la legge prescrive la forma scritta deve essere firmato da tutti i contraenti, che mediante il medesimo rimangono obbligati. |
2 | ...2 |
In der Rechtsprechung (BGE 121 III 460 E. 4a/bb; 121 III 214 E. 3b; 120 II 206 E. 3a, je mit Hinweisen) wie in der herrschenden Lehre (Gauch/ Schluep/Schmid/Rey, a.a.O., N. 523; Lachat/Stoll/Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 4. Aufl., Zürich 1999, S. 261; Weber/Zihlmann, Basler Kommentar, N. 2 zu Art. 269d
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269d - 1 Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone. |
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1 | Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone. |
2 | L'aumento è nullo se il locatore: |
a | non lo comunica mediante il modulo prescritto; |
b | non lo motiva; |
c | lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta. |
3 | I capoversi 1 e 2 si applicano anche se il locatore intende in altro modo modificare unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 11 - 1 Per la validità dei contratti non si richiede alcuna forma speciale, se questa non sia prescritta dalla legge. |
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1 | Per la validità dei contratti non si richiede alcuna forma speciale, se questa non sia prescritta dalla legge. |
2 | Ove non sia diversamente stabilito circa l'importanza e l'efficacia d'una forma legalmente prescritta, dalla osservanza di questa dipende la validità del contratto. |
Diese Argumentation kann ohne weiteres auf das für die Kündigung verwendete Formular übertragen werden, zumal die Mietpartei, deren Schutz die Formularpflicht dient, von einer Kündigung in aller Regel noch einschneidender als von einer Mietzinserhöhung betroffen wird. Aus diesen Gründen erweist sich der in der Berufung erhobene Vorwurf, die Vorinstanz sei bundesrechtswidrig von der Formgültigkeit der am 20. September 2003 versandten Kündigung ausgegangen, als begründet. Das führt zur Gutheissung der Berufung und zur Abweisung der Klage.
3.
3.1 Die Beklagte beanstandet sodann, dass die Annahme der Vorinstanz, am Kündigungswillen der Klägerin habe kein Zweifel bestehen können, auf einer unrichtigen Auslegung des Schreibens der Klägerin vom 20. September 2003 nach dem Vertrauensprinzip beruhe. Diese Rüge ist für den Ausgang des Verfahrens nur für den - nach dem Gesagten nicht gegebenen - Fall erheblich, dass nicht auf Formnichtigkeit der am 20. September zugestellten Kündigung zu schliessen wäre. Indes wäre auch diese Rüge begründet.
3.2 Eine Kündigungserklärung muss unmissverständlich, vorbehalt- und bedingungslos sein. Im Zeitpunkt des Empfangs der Erklärung muss der Empfänger nach dem Vertrauensprinzip erkennen können, dass der Erklärende das Mietverhältnis mittels der Erklärung (ex nunc) aufheben will. Die Kündigung muss leicht verständlich sein. Eine unklare Kündigung bleibt von Anfang an wirkungslos. Das Erfordernis der Klarheit erlangt besondere Bedeutung mit Blick auf die Anfechtbarkeit. Der Empfänger der Kündigung muss wissen, ob und wogegen er sich zur Wehr setzen muss (Higi, Zürcher Kommentar, N 35 zu Vormerkungen zu Art. 266
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266 - 1 La locazione conclusa tacitamente o espressamente per un tempo determinato cessa senza disdetta con lo spirare del tempo previsto. |
|
1 | La locazione conclusa tacitamente o espressamente per un tempo determinato cessa senza disdetta con lo spirare del tempo previsto. |
2 | In caso di riconduzione tacita, la locazione è considerata a tempo indeterminato. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266o - La disdetta che non osserva le condizioni previste dagli articoli 266l-266n è nulla. |
Die Klägerin schrieb der Beklagten am 20. September 2003:
"Ihr Schreiben vom 17. September können wir wie folgt beantworten:
- Das Mietverhältnis ist sehr wohl gekündigt (beiliegend Kopie Kündigung vom 27.01.2003 mit Einschreibe-Bestätigung), Herr B.________ ist übrigens im Besitz des entsprechenden Briefumschlages. Ein Kündigungsschutz besteht nicht, da mit uns als Vermieterin kein Vergleich über die Nebenkosten getroffen worden ist.
- Wir möchten Sie deshalb bitten, Herrn B.________ zu veranlassen, uns die entsprechenden Räumlichkeiten fristgerecht zur Verfügung zu stellen.
- Sollten wir bis am 23.09.2003 nicht im Besitz der ausstehenden Forderung sein, werden wir unverzüglich die Betreibung einleiten.
- Der Vergleich über die Nebenkosten 1999/2000 vor der Schlichtungsbehörde wurde mit der S.________ AG (ebenfalls Mieterin) getroffen. Darin waren Kosten, die wir als Vermieterin bis anhin bezahlt haben (z.B. Lift) nicht enthalten.
Wir hoffen, Ihnen mit dieser Stellungnahme zu dienen und verbleiben..."
Diesem Brief konnte die Beklagte nichts anderes entnehmen, als dass die Klägerin nach wie vor an der Wirksamkeit der Kündigung vom Januar 2003 festhielt und davon ausging, die Beklagte werde die Mieträumlichkeiten auf Ende September 2003 verlassen. Da nicht nachgewiesen ist, dass die Beklagte jene Kündigung erhalten hat, schadet ihr die fehlende Anfechtung insoweit nicht. Wollte aber die Klägerin am 20. September 2003 eine neue Kündigung aussprechen, musste sie dies unmissverständlich zum Ausdruck bringen. Dass sie dies getan hätte, hat die Vorinstanz nicht festgestellt und geht auch aus dem Schreiben der Klägerin vom 20. September 2003 nicht hervor. Für die Beklagte stand somit nicht mit hinreichender Klarheit fest, dass eine neue, formgültige Kündigungserklärung der Klägerin vom 20. September 2003 vorlag, die sie fristgerecht anfechten musste, wenn sie deren Wirkungen abwenden wollte. Das hat die Vorinstanz verkannt, indem sie es für genügend erachtete, dass die Beklagte im September 2003 "den Kündigungswillen" der Klägerin kennen musste.
4.
Aus den dargelegten Gründen ist das angefochtene Urteil in Gutheissung der Berufung aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Dem Verfahrensausgang entsprechend ist die Gerichtsgebühr der Klägerin aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266o - La disdetta che non osserva le condizioni previste dagli articoli 266l-266n è nulla. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266o - La disdetta che non osserva le condizioni previste dagli articoli 266l-266n è nulla. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266o - La disdetta che non osserva le condizioni previste dagli articoli 266l-266n è nulla. |
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
In Gutheissung der Berufung wird das Urteil des Obergerichts des Kantons Aargau, 4. Zivilkammer, vom 1. Juli 2004 aufgehoben und die Klage abgewiesen.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.-- wird der Klägerin auferlegt.
3.
Die Klägerin hat die Beklagte für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.
4.
Die Sache wird zu neuem Entscheid über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zurückgewiesen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Aargau, 4. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 10. November 2004
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: