2C_180/2012 - 2012-09-10 - Finances publiques et droit fiscal

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
2C 180/2012

Sentenza del 10 settembre 2012
II Corte di diritto pubblico

Composizione
Giudici federali Zünd, Presidente,
Seiler, Aubry Girardin, Donzallaz, Kneubühler,
Cancelliere Savoldelli.

Partecipanti al procedimento
A.________ SA,
patrocinata dall'avv. Nicola Bernardoni, Bär & Karrer SA,
ricorrente,

contro

Repubblica e Cantone Ticino,
per il tramite del Dipartimento del territorio,
Sezione amministrativa immobiliare, 6500 Bellinzona.

Oggetto
Tasse di concessione, pagamento di arretrati,

ricorso in materia di diritto pubblico contro la sentenza emanata il 13 gennaio 2012 dal Tribunale amministrativo del Cantone Ticino.

Fatti:

A.
Con atto del 15 ottobre 1986, lo Stato del Cantone Ticino ha concesso alla A.________ SA la costruzione e l'esercizio delle stazioni di servizio autostradali di X.________ - comprendenti ciascuna una stazione di servizio carburanti con i servizi accessori ed un complesso ristorante - per una durata di 30 anni (1° gennaio 1987-31 dicembre 2016).
A.a In aggiunta al pagamento della tassa annua, tale atto prevedeva, da parte della società concessionaria, il pagamento di abbuoni variabili sulla vendita (cumulata) di carburante (clausola 8.21); provvigioni sulla cifra d'affari annua lorda lubrificanti shop, chiosco alla stazione carburanti (clausola 8.22); provvigioni sulla cifra d'affari annua netta (cumulata), ristoranti, bar, chioschi (shop) e motels del complesso ristorante (clausola 8.23).
A.b Con atto del 27 gennaio 1993, la concessione è stata modificata, adeguando gli abbuoni variabili sulla vendita di carburante (clausola 8.21); nel contempo, le provvigioni sulla cifra d'affari lorda per lubrificanti shop, chiosco alla stazione carburanti (clausola 8.22) sono state raggruppate con quelle relative alla cifra d'affari del ristorante, bar, chioschi e motels (clausola 8.23) e quindi anch'esse adeguate. Il relativo accordo puntualizzava che si trattava della cifra d'affari lorda e cumulata in sostituzione delle clausole 8.22 e 8.23 dell'atto di concessione originario.
A.c Le provvigioni sulla cifra d'affari della stazione di servizio, del ristorante, di chioschi e motel relative agli anni 1993 e 1994, stabilite dalla convenzione, sono state pagate senza discussione alcuna.

B.
B.a Alla fine del 1996, il nuovo mandatario della concessionaria ha contestato l'inclusione dell'imposta sul valore aggiunto (IVA), che a partire dal 1995 ha sostituito l'imposta sulla cifra d'affari (ICA), nella base del calcolo della provvigione dovuta sulla cifra d'affari annua lorda per ristorante, bar, chioschi (shop), motel, lubrificanti, shop e chiosco alla stazione carburanti. In proposito, ha sostenuto che la clausola 8.23 dell'atto di concessione originario prevedeva che le provvigioni andavano calcolate sulla cifra d'affari netta (cumulata) e che la base di calcolo non poteva di conseguenza includere imposte e tasse sul consumo.
B.b Durante un incontro tenutosi nel febbraio 1997, le autorità cantonali hanno ricordato ai rappresentanti della A.________ SA che la modifica delle condizioni previste dalla concessione era stata concordata nel 1993, inglobando le provvigioni dovute per il ristorante ed annessi (calcolate sulla cifra d'affari netta) nelle provvigioni della stazione carburante (calcolate invece sulla cifra d'affari lorda). I servizi cantonali hanno in seguito continuato a calcolare le provvigioni dovute sulla base della cifra d'affari lorda comprensiva dell'IVA. La A.________ SA ha versato da parte sua sostanziosi acconti annuali rifacendosi a conteggi allestiti, deducendo l'IVA dall'incasso realizzato.
B.c Il 10 gennaio 2000, lo Stato ha notificato alla A.________ SA il conteggio relativo al periodo 1995/1998, domandando il pagamento di un importo a saldo pari a fr. xxx. In tale conteggio, il saldo a favore della A.________ SA (fr. xxx) per il 1995 veniva compensato coi saldi a favore dello Stato (fr. xxx; xxx; xxx) per gli anni 1996-1998. In risposta, la concessionaria si limitava a chiedere una rettifica di fr. xxx, rilevando di aver versato per il 1998 maggiori acconti in quella misura.
Il conteggio relativo agli anni 1999-2000 è stato notificato in data 10 dicembre 2001, deducendo il saldo a favore della concessionaria (fr. xxx) dallo scoperto (fr. xxx), che risultava dal conteggio precedente.
La notifica dell'ultimo conteggio, relativo al periodo 2001-2005, risale infine al 30 maggio 2007. Esso comportava un saldo di fr. xxx a favore dello Stato. La concessionaria ne ha contestato i contenuti, riproponendo l'eccezione sollevata nel 1997, con riferimento all'inclusione dell'IVA nella cifra d'affari considerata per calcolare le provvigioni.

C.
Con petizione del 14 febbraio 2008, lo Stato del Cantone Ticino ha convenuto in giudizio la A.________ SA davanti al Tribunale cantonale amministrativo, domandandone la condanna al pagamento di arretrati sino al 31 dicembre 2005 pari ad un importo di fr. xxx oltre a interessi del 5 % a far tempo dal 19 luglio 2007.
C.a In petizione, la parte attrice osservava che la modifica della convenzione conclusa nel 1993 stabiliva che le provvigioni andavano calcolate sulla cifra d'affari lorda (cumulata), ristorante, bar, chioschi (shop), motel, lubrificanti, shop, chiosco alla stazione carburanti (cifra di affari lorda e cumulata in sostituzione delle clausole 8.22 e 8.23 dell'atto di concessione sin lì vigente). Essa rilevava che così era stato fatto dal 1986 al 1994 (in regime di ICA) e poi riconosciuto dalla A.________ SA anche in regime di IVA, accettando le compensazioni a favore dello Stato che le erano state notificate nel 2000 e nel 2001.
C.b Con la risposta, la A.________ SA contestava integralmente le tesi della parte attrice domandando che la petizione venisse respinta. A sostegno della sua domanda, la convenuta rilevava innanzitutto che la distinzione tra cifra d'affari lorda (clausola 8.22) e la cifra d'affari netta (clausola 8.23) non si riferiva all'IVA, ma a bonus, sconti, mance, vitto e simili, che non comparivano nei conteggi che allestiva per il calcolo delle provvigioni e che, con la modifica del 1993, si era voluto includere anche queste posizioni nell'importo determinante per il calcolo delle provvigioni. Considerava inoltre che la divergenza riguardava esclusivamente l'inclusione dell'IVA, che non poteva essere considerata parte integrante della cifra d'affari lorda. Sottolineava infine che i dati annui sulla cifra d'affari notificati allo Stato per calcolare la provvigione non comprendevano l'IVA, soggiungendo che la pretesa dello Stato era sempre stata contestata, e non era quindi mai stata riconosciuta né direttamente né indirettamente.
C.c Sentita l'Amministrazione federale delle contribuzioni, proceduto all'assunzione delle prove e preso atto delle conclusioni delle parti, la petizione dello Stato del Cantone del Ticino è stata accolta dal Tribunale cantonale amministrativo con sentenza del 13 gennaio 2012.

D.
Con ricorso in materia di diritto pubblico del 22 febbraio successivo, la A.________ SA (nel seguito: ricorrente) chiede l'annullamento del giudizio del Tribunale cantonale amministrativo, ritenendo che lo stesso sia il risultato di un accertamento manifestamente inesatto dei fatti, di una violazione del divieto d'arbitrio e della garanzia della proprietà. Fa inoltre valere il mancato esame dell'eventuale prescrizione del credito da parte della Corte cantonale.
Invitata a pronunciarsi, l'istanza precedente si è riconfermata nelle motivazioni e nelle conclusioni del proprio giudizio. Il rigetto del ricorso è stato chiesto anche dallo Stato del Cantone Ticino. Al 10 maggio 2012 risalgono infine le ultime osservazioni depositate dalla ricorrente. Delle specifiche argomentazioni sviluppate nei rispettivi scritti verrà detto, per quanto necessario, più oltre.

Diritto:

1.
Diretto contro una decisione finale (art. 90 LTF) di un'autorità cantonale di ultima istanza con carattere di tribunale superiore (art. 86 LTF), il ricorso riguarda la controprestazione per la concessione a privati da parte dello Stato della gestione di aree di servizio lungo la rete autostradale, quindi una causa di diritto pubblico che non ricade sotto alcuna delle eccezioni previste dall'art. 83 LTF e che non è nemmeno impugnabile davanti al Tribunale amministrativo federale. Nella fattispecie, la specifica materia è infatti retta dal solo diritto cantonale (art. 7 cpv. 3 della legge federale dell'8 marzo 1960 sulle strade nazionali [LSN; RS 725.11]; Messaggio concernente la legislazione esecutiva della nuova impostazione della perequazione finanziaria e della ripartizione dei compiti tra Confederazione e Cantoni [NPC] del 7 settembre 2005, Foglio federale [FF] 2005, pag. 5349 segg., cifra. 2.7.2.3.1).
Presentata in tempo utile (art. 100 cpv. 1 LTF) dalla destinataria della pronuncia contestata, con interesse al suo annullamento (art. 89 cpv. 1 LTF) l'impugnativa è pertanto di principio ammissibile quale ricorso in materia di diritto pubblico.

2.
2.1 Con il ricorso in materia di diritto pubblico può essere fatta valere la violazione del diritto federale (art. 95 lett. a LTF), che include anche i diritti costituzionali dei cittadini (DTF 133 III 446 consid. 3.1 pag. 447). Salvo che per i casi citati dall'art. 95 LTF, non può invece essere censurata la violazione del diritto cantonale. È però possibile fare valere che l'errata applicazione del diritto cantonale da parte dell'autorità precedente comporti una violazione del diritto federale, segnatamente del divieto d'arbitrio (art. 9 Cost.; DTF 133 III 462 consid. 2.3 pag. 466).

2.2 Il Tribunale federale è tenuto ad applicare d'ufficio il diritto federale (art. 106 cpv. 1 LTF); non è vincolato né dagli argomenti sollevati nel ricorso, né dai motivi addotti dall'autorità inferiore (DTF 134 II 235 consid. 4.3.4 pag. 241).
Esigenze più severe si applicano in relazione alla violazione di diritti fondamentali. Il Tribunale federale esamina infatti simili censure soltanto se l'insorgente le ha sollevate e motivate in modo preciso (art. 106 cpv. 2 LTF; DTF 134 II 244 consid. 2.2 pag. 246; 133 II 249 consid. 1.4.2 pag. 254).
Anche in caso di asserita violazione del divieto d'arbitrio, è necessario che egli esponga le sue critiche in maniera chiara e circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva (DTF 134 II 244 consid. 2.2 pag. 246; 133 III 393 consid. 6 pag. 397). Secondo costante giurisprudenza, l'arbitrio non si realizza infatti già qualora la soluzione proposta con il ricorso possa apparire plausibile o addirittura migliore rispetto a quella contestata. il Tribunale federale annulla la sentenza impugnata per violazione dell'art. 9 Cost. unicamente se l'istanza precedente ha emanato un giudizio che appare - sia a livello di motivazione che di risultato - manifestamente insostenibile, in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesivo di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 138 I 49 consid. 7.1 pag. 51 e 132 III 209 consid. 2.1 pag. 211 con rinvii).

2.3 Per quanto riguarda i fatti, il Tribunale federale fonda il suo ragionamento sull'accertamento svolto dall'autorità inferiore (art. 105 cpv. 1 LTF). Esso può scostarsene solo se è stato eseguito in violazione del diritto ai sensi dell'art. 95 LTF o in modo manifestamente inesatto. Dato che la definizione di "manifestamente inesatto" corrisponde a quella di arbitrario (DTF 133 Il 249 consid. 1.2.2 pag. 252) e configura a sua volta la violazione di un diritto fondamentale (art. 9 Cost.; DTF 134 IV 36 consid. 1.4.1 pag. 39), valgono anche in questo contesto le esigenze di motivazione poste dall'art. 106 cpv. 2 LTF.

2.4 Nella fattispecie, l'impugnativa rispetta solo in parte i requisiti esposti. Nella misura in cui sono manifestamente disattesi, il gravame dev'essere pertanto considerato a priori inammissibile.
2.4.1 Ciò vale per il richiamo alla garanzia della proprietà contenuto nel ricorso, la cui violazione viene sostenuta in modo generico, con un semplice rinvio alla giurisprudenza e nessuna specifica sussunzione in merito all'effettiva applicabilità della giurisprudenza richiamata.
2.4.2 Stessa conclusione vale però anche per la censura con cui la ricorrente critica il mancato esame da parte della Corte cantonale dell'eventuale prescrizione dei crediti fatti valere con la petizione: segnatamente, a causa della decorrenza dei termini previsti dall'art. 22a cpv.1 della legge ticinese del 18 marzo 1986 sul demanio pubblico (RL/TI 9.4.1.1).
La mancata applicazione di detta norma da parte del Tribunale cantonale amministrativo può in effetti essere fatta valere solo se comporta una violazione del diritto federale, segnatamente del divieto d'arbitrio (precedente consid. 2.1). Una simile violazione non può però essere semplicemente affermata, senza alcun puntuale riferimento ai singoli crediti in discussione e per giunta in maniera solo eventuale; pena la sua inammissibilità, essa dev'essere sostanziata con una motivazione precisa e circostanziata che, come correttamente rilevato dalle autorità cantonali nella loro risposta, fa manifestamente difetto nel ricorso presentato (precedente consid. 2.2).

2.5 Sull'ammissibilità delle ulteriori censure formulate dalla ricorrente, per criticare l'accertamento dei fatti, la motivazione e l'esito arbitrario del giudizio impugnato, verrà per contro detto più oltre.

3.
3.1 Come esposto nei fatti, richiamandosi entrambe all'atto di concessione e alla convenzione sottoscritti, le parti non concordano in merito all'inclusione o meno dell'IVA nella cifra d'affari determinante per il calcolo delle provvigioni dovute sulle vendite di merci e per la fornitura di servizi. Dopo l'introduzione dell'IVA, la ricorrente ha in effetti sostenuto che la provvigione sulle vendite di merci presso la stazione di distribuzione del carburante, nei negozi annessi e per la fornitura di servizi di ristorazione andasse calcolata sulla cifra d'affari realizzata esclusa l'IVA, avviso che l'autorità cantonale non ha condiviso e che ha portato all'inoltro della petizione da cui trae origine la procedura.

3.2 Nel giudizio impugnato, constatata la divergenza di vedute delle parti e richiamato espressamente il principio della buona fede contrattuale rispettivamente dell'affidamento, il Tribunale amministrativo ha ritenuto infondata la versione sostenuta dalla qui ricorrente.
3.2.1 A suo avviso, l'istruttoria ha chiarito che la distinzione tra cifra d'affari lorda (clausola 8.22) e cifra d'affari netta (clausola 8.23), considerate dall'atto di concessione del 1986, vada ricondotta solo all'inclusione o meno nella cifra d'affari di bonus, sconti, mance, vitto e simili e che da essa non possa venire dedotto nulla di concreto: né a favore della tesi della ricorrente, né di quella dell'autorità cantonale.
3.2.2 Sempre sulla base degli atti, esso ha ciò nondimeno concluso che con il termine di "cifra d'affari" usato nell'atto di concessione occorra riferirsi al fatturato annuo, ovvero all'incasso globale annuo conseguito - senza distinzione tra le differenti componenti dei prezzi pagati e senza scorporo di eventuali imposte - e che stessa conclusione debba valere anche per il periodo successivo alla modifica dell'atto di concessione, così come sostenuto dal Cantone, poiché detta modifica non ha portato alcun sostanziale cambiamento al riguardo.
3.2.3 Proprio perché la tesi sostenuta era contraria alle modalità di calcolo previste dall'atto di concessione del 1986 e sostanzialmente confermate nel 1993, la Corte cantonale ha quindi accolto la petizione del Cantone Ticino dopo aver giudicato privi di rilievo una serie di ulteriori aspetti, e segnatamente:
la questione di sapere se, fino alla fine del 1994, parte del prezzo delle merci vendute al dettaglio fosse costituita dall'ICA: dovuta per le precedenti transazioni o considerata come fattore di costo per fissare il prezzo, che la convenuta avrebbe in seguito dovuto versare sulla base del ricavo;
il fatto che, a partire dal 1995, sia stata conteggiata nel pezzo, in modo esplicito, la parte pagata dal consumatore finale a titolo di IVA, poiché, determinante restava comunque il prezzo pagato dal cliente, ovvero l'incasso globale lordo, comprensivo dell'IVA, ricavato mediante la vendita di merci e la prestazione di servizi;
la diversa concezione dell'IVA rispetto all'ICA, poiché la cifra d'affari, determinante per calcolare la provvigione, faceva e fa tuttora astrazione dalla componente fiscale del prezzo pagato dal cliente.

4.
4.1 La concessione è un atto di carattere misto, composto di clausole unilaterali e di clausole di natura contrattuale, di diritto pubblico, come quelle che regolano la controprestazione qui concretamente in discussione (DTF 130 II 18 consid. 3.1 pag. 21; 126 II 171 consid. 4 c.bb pag. 182; 121 II 81 consid.4a pag. 85; BERNHARD WALDMANN, Die Konzession - Eine Einführung, in: Die Konzession, 2011, pag. 1 segg. e pag. 17 segg., 19).
4.1.1 Anche quando è confrontato con l'interpretazione di contratti di diritto pubblico, il giudice deve in primo luogo sforzarsi di determinare la vera e concorde volontà dei contraenti (art. 18 cpv. 1 CO; DTF 125 III 435 consid. 2a/aa pag. 436 seg.); nel caso egli vi giunga, quanto determinato costituisce una constatazione di fatto (art. 105 LTF).
Se la reale volontà delle parti non può essere stabilita o se le loro volontà divergono, il giudice deve invece interpretare le dichiarazioni rese e i comportamenti tenuti in base al principio dell'affidamento; deve pertanto ricercare come una dichiarazione o un comportamento potevano essere compresi in buona fede in funzione dell'insieme delle circostanze (sentenza 1C 450/2009 del 25 gennaio 2010 consid. 2.4.2); tale principio permette d'imputare a una parte il senso obiettivo della sua dichiarazione o del suo comportamento anche quando non corrisponda alla sua volontà (DTF 135 III 410 consid. 3.2. pag. 412 seg. con ulteriori rinvii; sentenza 1C 95/2011 del 6 aprile 2011 consid. 3.2).
4.1.2 L'applicazione del principio dell'affidamento è una questione di diritto, che il Tribunale federale esamina di norma liberamente (art. 106 cpv. 1 LTF; DTF 135 III 410 consid. 3.2. pag. 412 seg. con ulteriori rinvii); nel caso il contratto da interpretare si basi sul diritto cantonale, come nella fattispecie, l'esame svolto dal Tribunale federale è tuttavia ristretto all'arbitrio (DTF 122 I 328 consid. 1a/bb pag. 331 seg. e consid. 3a pag. 333 seg. con rinvii; sentenze 1C 450/2009 del 25 gennaio 2010 consid. 2.4.2 e 1C 207/2008 del 20 febbraio 2009 consid. 4.2).
Occorre nel contempo precisare che, per procedere all'applicazione del principio dell'affidamento, il Tribunale federale deve fondarsi sul contenuto della manifestazione di volontà e sulle circostanze specifiche al caso concreto, la cui constatazione è anch'essa una questione di fatto e che può quindi essere rimessa in discussione solo alle condizioni previste dall'art. 97 cpv. 1 LTF, segnatamente quando è inficiata d'arbitrio (precedente consid. 2.3; DTF 135 III 410 consid. 3.2. pag. 412 seg. con ulteriori rinvii; sentenza 1C 95/2011 del 6 aprile 2011 consid. 3.2).

4.2 Oltre che per far valere le censure inammissibili di cui si è detto (precedente consid. 2.4), la ricorrente insorge davanti al Tribunale federale denunciando una violazione del divieto d'arbitrio: in relazione all'accertamento dei fatti e, inoltre, con riferimento al merito.
4.2.1 Per quanto davvero tesa a mettere in discussione gli accertamenti di fatto che emergono dal giudizio impugnato, la censura, che si esaurisce nell'esposizione di una propria versione dei fatti rispettivamente in una loro personale lettura, ha carattere appellatorio. Di conseguenza, detti accertamenti vincolano il Tribunale federale anche nel caso concreto (art. 105 cpv. 1 LTF; DTF 134 II 244 consid. 2.2 pag. 246; 133 Il 249 consid. 1.2.2 pag. 252).
4.2.2 Nella misura in cui, come rilevato dalla ricorrente medesima, sfoci nella critica dell'interpretazione oggettiva del contratto cui sono giunti i Giudici cantonali in base al principio dell'affidamento, la censura riguardante l'accertamento dei fatti si confonde invece con le critiche d'arbitrio mosse riguardo alla motivazione e all'esito del giudizio, che occorre esaminare nel seguito (successivo consid. 4.3).

4.3 Pure in relazione alla censura d'arbitrio sollevata riguardo al merito, il rispetto delle condizioni in materia di motivazione previste dall'art. 106 cpv. 2 LTF è per lo meno dubbio (precedente consid. 2.2). La questione può comunque essere lasciata aperta. Quand'anche ammissibile, la critica dev'essere infatti respinta.
4.3.1 L'affermazione contenuta nel ricorso secondo cui la motivazione fornita dalla Corte cantonale sarebbe "priva di qualsiasi fondamento e riscontro oggettivo", accompagnata in sostanza da una semplice ripetizione delle tesi sostenute in procedura dalle due parti non permette in effetti di dimostrare l'arbitrio, segnatamente un eventuale aperto contrasto tra il giudizio reso e la situazione reale (precedente consid. 2.2).
Per quanto poi, oltre a contestare l'accertamento dei fatti (precedenti consid. 4.2.1 seg.), affermando che il Tribunale cantonale amministrativo si sia "ben guardato dall'indicare quali siano, in concreto, le presunte «circostanze che emergono dagli atti e che l'istruttoria non ha smentito»", la ricorrente intenda lamentarsi di una carente motivazione del giudizio impugnato, essa presenta una critica che avrebbe semmai dovuto far valere quale violazione del diritto di essere sentito giusta l'art. 29 Cost. (DTF 134 I 83 consid. 4.1 pag. 88; 129 I 232 consid. 3.2 pag. 236 seg.; 126 I 97 consid. 2b pag. 102 seg.).
4.3.2 Adatte a sostanziare l'arbitrio non sono inoltre né l'asserzione secondo cui i giudici cantonali si sarebbero scostati, senza averne motivo, dal tenore letterale delle clausole controverse, che fanno riferimento al termine di "cifra d'affari", né l'affermazione con cui la ricorrente sostiene che, in base al principio dell'affidamento, entrambe le parti potevano e dovevano ragionevolmente attenersi al tenore letterale della disposizione contrattuale in questione, attribuendo al termine "cifra d'affari" il suo significato oggettivo.
Così formulata, la prima censura mossa si limita infatti a criticare il risultato cui sono giunti i Giudici cantonali, omettendo di confrontarsi con le motivazioni addotte nel giudizio impugnato (precedente consid. 3.2).
Contrariamente a quanto sostenuto dalla ricorrente, quand'anche il termine di "cifra d'affari" dovesse essere normalmente inteso nel senso da lei suggerito, con riferimento all'art. 4 dell'ordinanza federale del 17 giugno 1996 concernente il controllo delle concentrazioni di imprese (RS 251.4), ciò non costituirebbe inoltre comunque ancora un motivo per considerare arbitrarie le conclusioni cui è giunta la Corte cantonale. Proprio secondo la giurisprudenza menzionata nell'impugnativa (DTF 129 III 702 consid. 2.4.1 pag. 707 seg.; 125 III 305 consid. 2b pag. 308 seg.), il principio dell'affidamento non accorda in effetti necessariamente un'importanza decisiva al fatto che le parti abbiano usato espressioni che possono anche avere connotazioni giuridiche specifiche.
4.3.3 Le argomentazioni addotte nel ricorso non dimostrano in conclusione nemmeno che la Corte cantonale sia giunta ad un esito urtante, inconciliabile con il sentimento di giustizia.
Diversamente da quanto affermato dalla ricorrente, l'IVA continua a colpire i consumatori, che sono tenuti a pagarla.
Non avendo nessun effetto concreto sul prelievo dell'IVA, ma solo sul calcolo delle provvigioni dovute dalla ricorrente allo Stato, sulla base del rapporto specifico che li lega, le conclusioni tratte dalla Corte cantonale non possono nel contempo influire sulla neutralità dell'imposta stessa, che ha tutta un'altra portata (sentenze 2C 612/2007 del 7 aprile 2008 consid. 9; 2A.159/2004 dell'11 marzo 2005 consid. 4 e 2A.156/2003 del 1° settembre 2003 consid. 2; RIVIER/ROCHAT PAUCHARD, Droit fiscal suisse, La taxe sur la valeur ajoutée, 2000, pag. 18 segg.).
Nonostante sia vero che, con la soluzione di includere l'IVA nella cifra d'affari, un eventuale aumento dell'IVA stessa comporta anche un aumento della tassa di concessione e benché, segnatamente a causa di tali effetti indiretti, possa essere anche preferibile tenere conto delle differenti componenti del prezzo per procedere al calcolo delle provvigioni dovute e scorporare l'IVA dal prezzo, nemmeno tale discutibile aspetto è quindi sufficiente a rendere arbitraria la decisione impugnata.
Come ricordato (precedente consid. 2.2), il fatto che la soluzione proposta con un ricorso possa apparire plausibile o addirittura migliore rispetto a quella contestata, non basta a sostanziare l'arbitrarietà di quest'ultima.

5.
Per quanto precede, nella misura in cui risulta ammissibile, il ricorso dev'essere respinto. Le spese giudiziarie seguono la soccombenza e vengono quindi poste a carico della ricorrente (art. 66 cpv. 1 LTF). Non si assegnano ripetibili (art. 68 cpv. 3 LTF).

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:

1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.

2.
Le spese giudiziarie di fr. 8'000.-- sono poste a carico della ricorrente.

3.
Comunicazione al patrocinatore della ricorrente, alla Repubblica e Cantone Ticino, per il tramite del Dipartimento del territorio, Sezione amministrativa immobiliare, e al Tribunale cantonale amministrativo.

Losanna, 10 settembre 2012

In nome della II Corte di diritto pubblico
del Tribunale federale svizzero

Il Presidente: Zünd

Il Cancelliere: Savoldelli

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 83 Exceptions - Le recours est irrecevable contre:
^a	les décisions concernant la sûreté intérieure ou extérieure du pays, la neutralité, la protection diplomatique et les autres affaires relevant des relations extérieures, à moins que le droit international ne confère un droit à ce que la cause soit59 jugée par un tribunal;
^b	les décisions relatives à la naturalisation ordinaire;
^c	les décisions en matière de droit des étrangers qui concernent:
^c1	l'entrée en Suisse,
^c2	une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit,
^c3	l'admission provisoire,
^c4	l'expulsion fondée sur l'art. 121, al. 2, de la Constitution ou le renvoi,
^c5	les dérogations aux conditions d'admission,
^c6	la prolongation d'une autorisation frontalière, le déplacement de la résidence dans un autre canton, le changement d'emploi du titulaire d'une autorisation frontalière et la délivrance de documents de voyage aux étrangers sans pièces de légitimation;
^d	les décisions en matière d'asile qui ont été rendues:
^d1	par le Tribunal administratif fédéral, sauf celles qui concernent des personnes visées par une demande d'extradition déposée par l'État dont ces personnes cherchent à se protéger,
^d2	par une autorité cantonale précédente et dont l'objet porte sur une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit;
^e	les décisions relatives au refus d'autoriser la poursuite pénale de membres d'autorités ou du personnel de la Confédération;
^f	les décisions en matière de marchés publics:
^fbis	les décisions du Tribunal administratif fédéral concernant les décisions visées à l'art. 32i de la loi fédérale du 20 mars 2009 sur le transport de voyageurs66;
^f1	si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe; sont réservés les recours concernant des marchés du Tribunal administratif fédéral, du Tribunal pénal fédéral, du Tribunal fédéral des brevets, du Ministère public de la Confédération et des autorités judiciaires supérieures des cantons, ou
^f2	si la valeur estimée du marché à adjuger est inférieure à la valeur seuil déterminante visée à l'art. 52, al. 1, et fixée à l'annexe 4, ch. 2, de la loi fédérale du 21 juin 2019 sur les marchés publics64;
^g	les décisions en matière de rapports de travail de droit public qui concernent une contestation non pécuniaire, sauf si elles touchent à la question de l'égalité des sexes;
^h	les décisions en matière d'entraide administrative internationale, à l'exception de l'assistance administrative en matière fiscale;
ⁱ	les décisions en matière de service militaire, de service civil ou de service de protection civile;
^j	les décisions en matière d'approvisionnement économique du pays qui sont prises en cas de pénurie grave;
^k	les décisions en matière de subventions auxquelles la législation ne donne pas droit;
^l	les décisions en matière de perception de droits de douane fondée sur le classement tarifaire ou le poids des marchandises;
^m	les décisions sur l'octroi d'un sursis de paiement ou sur la remise de contributions; en dérogation à ce principe, le recours contre les décisions sur la remise de l'impôt fédéral direct ou de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice est recevable, lorsqu'une question juridique de principe se pose ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
ⁿ	les décisions en matière d'énergie nucléaire qui concernent:
ⁿ¹	l'exigence d'un permis d'exécution ou la modification d'une autorisation ou d'une décision,
ⁿ²	l'approbation d'un plan de provision pour les coûts d'évacuation encourus avant la désaffection d'une installation nucléaire,
ⁿ³	les permis d'exécution;
^o	les décisions en matière de circulation routière qui concernent la réception par type de véhicules;
^p	les décisions du Tribunal administratif fédéral en matière de télécommunications, de radio et de télévision et en matière postale qui concernent:71
^p1	une concession ayant fait l'objet d'un appel d'offres public,
^p2	un litige découlant de l'art. 11a de la loi du 30 avril 1997 sur les télécommunications72;
^p3	un litige au sens de l'art. 8 de la loi du 17 décembre 2010 sur la poste74;
^q	les décisions en matière de médecine de transplantation qui concernent:
^q1	l'inscription sur la liste d'attente,
^q2	l'attribution d'organes;
^r	les décisions en matière d'assurance-maladie qui ont été rendues par le Tribunal administratif fédéral sur la base de l'art. 3475 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral (LTAF)76;
^s	les décisions en matière d'agriculture qui concernent:
^s1	...
^s2	la délimitation de zones dans le cadre du cadastre de production;
^t	les décisions sur le résultat d'examens ou d'autres évaluations des capacités, notamment en matière de scolarité obligatoire, de formation ultérieure ou d'exercice d'une profession;
^u	les décisions relatives aux offres publiques d'acquisition (art. 125 à 141 de la loi du 19 juin 2015 sur l'infrastructure des marchés financiers80);
^v	les décisions du Tribunal administratif fédéral en cas de divergences d'opinion entre des autorités en matière d'entraide judiciaire ou d'assistance administrative au niveau national;
^w	les décisions en matière de droit de l'électricité qui concernent l'approbation des plans des installations électriques à courant fort et à courant faible et l'expropriation de droits nécessaires à la construction ou à l'exploitation de telles installations, si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe.
^x	les décisions en matière d'octroi de contributions de solidarité au sens de la loi fédérale du 30 septembre 2016 sur les mesures de coercition à des fins d'assistance et les placements extrafamiliaux antérieurs à 198184, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
^y	les décisions prises par le Tribunal administratif fédéral dans des procédures amiables visant à éviter une imposition non conforme à une convention internationale applicable dans le domaine fiscal;
^z	les décisions citées à l'art. 71c, al. 1, let. b, de la loi du 30 septembre 2016 sur l'énergie87 concernant les autorisations de construire et les autorisations relevant de la compétence des cantons destinées aux installations éoliennes d'intérêt national qui y sont nécessairement liées, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe.

SR 725.11 Loi fédérale du 8 mars 1960 sur les routes nationales (LRN) LRN Art. 7 - 1 Partout où l'accès latéral des routes nationales est interdit, des installations pourront être aménagées le long de la route, selon le besoin, pour servir à la vente des carburants, des lubrifiants et de l'électricité, et permettre aux usagers de la route de se ravitailler, de se restaurer et de se loger.12
¹	Partout où l'accès latéral des routes nationales est interdit, des installations pourront être aménagées le long de la route, selon le besoin, pour servir à la vente des carburants, des lubrifiants et de l'électricité, et permettre aux usagers de la route de se ravitailler, de se restaurer et de se loger.12
²	Le Conseil fédéral édicte les règles fondamentales régissant les installations annexes.
³	Sous réserve de la législation fédérale et de l'approbation des projets par les autorités fédérales, il appartient aux cantons d'accorder le droit de construire, d'agrandir et d'exploiter des installations annexes.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants93 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants94.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets96.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...97
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.100

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 18 - 1 Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
¹	Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
²	Le débiteur ne peut opposer l'exception de simulation au tiers qui est devenu créancier sur la foi d'une reconnaissance écrite de la dette.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.90

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.