4A_315/2019 - 2019-09-09 - Droit des contrats - Kündigung eines Mietvertags

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 315/2019

Urteil vom 9. September 2019

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Hohl, Niquille,
Gerichtsschreiber Leemann.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführerin,

gegen

B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Raymond Bisang,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Kündigung eines Mietvertrags,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 20. Mai 2019 (NG180014-O/U).

Sachverhalt:

A.
C.________, die Rechtsvorgängerin von B.________, U.________, (Vermieter, Beklagter, Beschwerdegegner) vermietete mit Mietvertrag vom 11. April 2012 die 4.5-Zimmer-Wohnung mit Gartenanteil und einem Einstellplatz in der Garage im Erdgeschoss der Liegenschaft V.________ in W.________ per 1. Juni 2012 an A.________, Zürich, (Mieterin, Klägerin, Beschwerdeführerin).
C.________ beschloss einige Jahre später, ihre 4.5-Zimmer-Wohnung an der V.________ in Zürich zu verkaufen. Mit dem Verkauf beauftragte sie die D.________ GmbH. Diese schloss im Auftrag von C.________ am 12. Juni 2017 eine Reservationsvereinbarung mit dem Beklagten für einen Kaufpreis von Fr. 2 Mio. ab. Am 13. Juni 2017 kam eine weitere Reservationsvereinbarung mit E.________ für einen Kaufpreis von Fr. 2.1 Mio. zustande. Nachdem Letzerer aber die Reservationsanzahlung nicht rechtzeitig geleistet hatte, schloss C.________ mit dem Beklagten am 23. Juni 2017 eine modifizierte Reservationsvereinbarung über einen Kaufpreis in der Höhe von Fr. 2 Mio. ab. Darin verpflichteten sich neu beide Vertragspartner, im Falle eines Rücktritts eine Aufwands-/Auslagenentschädigung in der Höhe von 30 % der Reservationszahlung zu leisten.
Am 27. Juni 2017 kündigte C.________ das Mietverhältnis mit A.________ unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfristen und -termine ordentlich auf den 30. September 2017. Als Grund für die Wohnungskündigung gab sie den Verkauf der Liegenschaft an. Die am 27. Juni 2017 ausgesprochene Kündigung focht die Mieterin mit Eingabe vom 27. Juli 2017 fristgemäss bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich an.
Der Beklagte erwarb das Mietobjekt während des noch hängigen Verfahrens vor der Schlichtungsstelle mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 14. August 2017 zu einem Kaufpreis von Fr. 1.9 Mio. Die Eigentumsübertragung erfolgte noch am gleichen Tag.
In der Schlichtungsverhandlung vom 13. Oktober 2017 konnte keine Einigung erzielt werden und es wurde der Klägerin die Klagebewilligung ausgestellt.

B.

B.a. A.________ erhob in der Folge beim Mietgericht Zürich Klage gegen B.________.
Mit Urteil vom 30. Oktober 2018 erklärte das Mietgericht die Kündigung vom 27. Juni 2017 für gültig und wies das Eventualbegehren der Klägerin um Erstreckung des Mietverhältnisses ab.

B.b. Mit Urteil vom 20. Mai 2019 wies das Obergericht des Kantons Zürich eine von der Mieterin gegen den mietgerichtlichen Entscheid vom 27. Juni 2017 erhobene Berufung ab und bestätigte den angefochtenen Entscheid.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Klägerin dem Bundesgericht, es sei das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 20. Mai 2019 aufzuheben und die Kündigung vom 27. Juni 2017 sei für ungültig zu erklären. Gleichzeitig ersuchte sie um Erteilung der aufschiebenden Wirkung.
Mit Eingabe vom 4. Juli 2019 äusserte sich der Beschwerdegegner zum Gesuch um aufschiebende Wirkung und beantragte die Abweisung des Gesuchs.
Auf die Einholung von Beschwerdeantworten wurde verzichtet.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 141 III 395 E. 2.1).

1.1. Die Beschwerde betrifft eine Zivilsache (Art. 72 BGG) und richtet sich gegen den Endentscheid (Art. 90 BGG) eines oberen kantonalen Gerichts, das als Rechtsmittelinstanz entschieden hat (Art. 75 BGG). Die Beschwerdeführerin ist mit ihren Anträgen unterlegen (Art. 76 BGG), der Streitwert ist erreicht (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) und die Beschwerdefrist (Art. 100 Abs. 1 BGG) ist eingehalten.
Auf die Beschwerde ist unter Vorbehalt hinreichender Begründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) einzutreten.

1.2. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist somit weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen oder eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen. Mit Blick auf die Begründungspflicht der beschwerdeführenden Partei (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) behandelt es aber grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind; es ist jedenfalls nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116; 137 III 580 E. 1.3; 135 III 397 E. 1.4). Eine qualifizierte Rügepflicht gilt hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht. Das Bundesgericht prüft eine solche Rüge nur insofern, als sie in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Stützt sich der angefochtene Entscheid auf mehrere selbständige Begründungen, so muss sich die Beschwerde mit
jeder einzelnen auseinandersetzen, sonst wird darauf nicht eingetreten (BGE 142 III 364 E. 2.4 S. 368 mit Verweisen; vgl. auch BGE 143 IV 40 E. 3.4 S. 44).
Unerlässlich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Rechtsverletzung liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im vorinstanzlichen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 86 E. 2 S. 89, 115 E. 2 S. 116). Die Begründung hat ferner in der Beschwerdeschrift selbst zu erfolgen und der blosse Verweis auf Ausführungen in anderen Rechtsschriften oder auf die Akten reicht nicht aus. Für die Beschwerdeantwort gelten dieselben Begründungsanforderungen (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116).

1.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 143 IV 241 E. 2.3.1; 140 III 115 E. 2 S. 117, 264 E. 2.3 S. 266). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90).

1.4. Die Beschwerdeführerin verkennt diese Grundsätze teilweise. Sie stellt ihren rechtlichen Vorbringen zunächst eine Sachverhaltsdarstellung voran, in der sie die Hintergründe des Verkaufs der fraglichen Wohnung und die Beweggründe für die Kündigung unter Hinweis auf eingereichte Beilagen sowie Aktenstücke des kantonalen Verfahrens aus eigener Sicht schildert, ohne substanziiert Ausnahmen von der Sachverhaltsbindung geltend zu machen. Auch in ihrer weiteren Beschwerdebegründung unterbreitet sie dem Bundesgericht verschiedentlich ihre Sicht der Dinge und weicht von den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz ab oder erweitert diese, ohne die gesetzlichen Anforderungen an eine hinreichende Sachverhaltsrüge zu erfüllen. So behauptet sie etwa, C.________ habe ihr mündlich versichert, Käufer ohne Eigennutzungsabsichten zu bevorzugen, damit sie in der Wohnung bleiben könne. Zudem beruft sie sich in unzulässiger Weise auf ein am 10. Juni 2017 per WhatsApp übermitteltes Video, das für ihre Darstellung der angeblichen Beweggründe von C.________ für die Kündigung der Wohnung sprechen soll, und behauptet, die Kündigung sei durch eine persönliche Abneigung motiviert gewesen und habe - zumindest als Nebeneffekt - darauf abgezielt, sie in
eine schwierige Situation zu bringen. Die entsprechenden Vorbringen haben unbeachtet zu bleiben.
Da die Beschwerdeschrift in unzulässiger Weise tatsächliche und rechtliche Vorbringen vermengt, ist über weite Strecken kaum mehr erkennbar, welche Bundesrechtssätze und inwiefern sie durch den angefochtenen Entscheid verletzt sein sollen, wenn die verbindlichen Feststellungen im angefochtenen Entscheid zugrunde gelegt werden (Art. 105 Abs. 1 BGG).
Unbeachtlich ist im Übrigen der blosse Verweis der Beschwerdeführerin auf ihre Ausführungen vor der Vorinstanz zur angeblichen Ungültigkeit der Kündigung.

2.
Die Beschwerdeführerin rügt, die ausgesprochene Kündigung sei treuwidrig erfolgt; die Vorinstanz habe die Kündigung zu Unrecht als gültig erachtet und damit Art. 271 OR wie auch Art. 261 OR verletzt.

2.1. Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages setzt keinen besonderen Kündigungsgrund voraus. Mieter und Vermieter sind nach Art. 266a Abs. 1 OR grundsätzlich frei, ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Die Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 145 III 143 E. 3.1 S. 146; 142 III 91 E. 3.2.1 S. 92; 140 III 496 E. 4.1 S. 497; 138 III 59 E. 2.1 S. 62). Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272 OR relevant (BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 92 f.; 140 III 496 E. 4.1 S. 497; 138 III 59 E. 2.1 S. 62; je mit Hinweisen).
Das Motiv der Kündigung ist eine Tatfrage (BGE 145 III 143 E. 3.1 S. 146; 136 III 190 E. 2 S. 192; 115 II 484 E. 2b). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts obliegt es dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen; er hat die Kündigung auf Verlangen zu begründen (Art. 271 Abs. 2 OR) und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen (BGE 145 III 143 E. 3.1 S. 146; 138 III 59 E. 2.1 S. 62; 135 III 112 E. 4.1 S. 119).
Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wird (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.1 S. 497). Gegenstand der Anfechtung ist damit grundsätzlich der Kündigungsgrund zum Zeitpunkt der Kündigung. Fällt der Grund, aus dem die Kündigung ausgesprochen wurde, in der Folge dahin, wird die Kündigung nicht nachträglich treuwidrig (BGE 145 III 143 E. 3.1 S. 147; 138 III 59 E. 2.1 S. 62).

2.2. Der angefochtene Entscheid hält in tatsächlicher Hinsicht fest, dass C.________ spätestens am 27. Juni 2017 und damit im Zeitpunkt des Aussprechens der Kündigung bekannt war, dass der Beschwerdegegner das Mietobjekt zur Eigennutzung zu erwerben beabsichtigte; dies sei auch der Grund dafür gewesen, dass C.________ gegenüber der Beschwerdeführerin nur gerade vier Tage nach Abschluss der modifizierten Reservationsvereinbarung mit dem Beschwerdegegner die Kündigung per 30. September 2017 ausgesprochen habe. Die Vorinstanz erwog, C.________ habe an der Kündigung vom 27. Juni 2017 ein schützenswertes Interesse gehabt. Es sei ein einleuchtendes und verständliches Motiv, eine Wohnung zu den für einen potentiellen Erwerber vorteilhaften Bedingungen zu verkaufen, weil dies unter anderem den Kaufpreis mitbestimme. Aufgrund der Akten und des unbestrittenen Sachverhalts treffe dies auch im konkreten Fall zu. Der Beschwerdegegner habe eine Wohnung zum Zweck gesucht, diese zusammen mit seiner Verlobten selbst bewohnen zu können. Wenn am 27. Juni 2017 noch etwas nicht konkret bzw. definitiv gewesen sei, so sei dies das Zustandekommen eines gültigen Kaufvertrags über die Liegenschaft V.________ in W.________ für einen Kaufpreis von Fr. 2 Mio.
gewesen, werde dies durch die Reservationsvereinbarung nämlich keineswegs garantiert, weil bis zur öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags der potentielle Käufer vom Kauf (unter Tragung der vereinbarten Folgen des Vertragsrücktritts) jederzeit wieder Abstand nehmen könne. Vorliegend habe der Beschwerdegegner C.________ die Liegenschaft denn schliesslich auch nicht für den in der Reservationsvereinbarung festgehaltenen Kaufpreis von Fr. 2 Mio. abgekauft, sondern für einen um Fr. 100'000.-- reduzierten Kaufpreis von Fr. 1.9 Mio. Weshalb die Liegenschaft letztlich zu einem tieferen Kaufpreis verkauft wurde, könne offenbleiben; da C.________ bei Unterzeichnung der Reservationsvereinbarung am 23. Juni 2017 bekannt gewesen sei, dass der Beschwerdegegner die Wohnung zusammen mit seiner Verlobten selbst zu bewohnen wünschte, das Kaufobjekt somit möglichst bald mietfrei sein sollte, kündigte sie das Mietverhältnis mit der Beschwerdeführerin nur wenige Tage später am 27. Juni 2017. Ein solches Vorgehen sei aus Sicht eines unbefangenen Dritten nachvollziehbar und verletze weder den Anstand noch den Grundsatz von Treu und Glauben, zumal nicht einmal die Beschwerdeführerin geltend mache, C.________ habe ihr zugesichert, nur an einen Käufer
ohne Eigennutzungsabsichten zu verkaufen. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin habe C.________ somit offenkundig nicht einzig im Interesse des Beschwerdegegners und ohne jegliches Eigeninteresse gehandelt. Vielmehr habe ihr die Kündigung gedient, weil damit günstige Voraussetzungen für die Kaufvertragsverhandlungen geschaffen worden seien.
Hinsichtlich des Schutzgedankens von Art. 261 und Art. 271 OR sei ausserdem anzumerken, dass gemäss konstanter Rechtsprechung eine Kündigung als nicht treuwidrig erachtet werde, wenn ein Vermieter im Hinblick auf einen Verkauf des Mietobjekts zur Erzielung eines besseren Kaufpreises für das mietfreie Objekt eine Kündigung ausspreche, und zwar noch bevor er einen Käufer für dieses gefunden habe. Vor diesem Hintergrund müsse es auch zulässig sein, dass ein Vermieter aus Rücksicht auf den Mieter und in der Hoffnung, dass er einen Käufer finde, der den Mieter übernehme, mit der Kündigung zuwarte und diese erst im Hinblick auf den konkreten Abschluss eines Kaufvertrags mit einem Käufer mit Eigenbedarf ausspreche. Ansonsten würde es dazu führen, dass ein Vermieter mit Verkaufsabsichten vorsichtshalber immer schon dann kündigen müsse, wenn noch gar kein konkreter Käufer in Sicht sei; das liege auch nicht im Interesse von Mietern. Der Mieter werde bei einer ordentlichen Kündigung durch den veräussernden Vermieter auch nicht schlechter bzw. bei einer Kündigung durch den erwerbenden Vermieter nicht besser gestellt. Art. 261 OR statuiere den Grundsatz der Weitergeltung des Mietvertrags auch beim Verkauf des Mietobjekts bzw. den Übergang des
Mietverhältnisses auf den neuen Eigentümer. Er garantiere dem Mieter indes keinen Anspruch auf Weiternutzung. Die Bestimmung entziehe dem veräussernden Vermieter zwar die Möglichkeit, das Mietverhältnis wegen der Veräusserung ausserordentlich zu kündigen; eine ordentliche Kündigung sei (im Rahmen von Art. 271 f . OR) aber grundsätzlich zulässig. Und kündige der neue Eigentümer in Anwendung der statuierten Kündigungsmöglichkeiten ausserordentlich und damit früher, als es der Vertrag mit dem veräussernden Vermieter gestattet hätte, so könne der Mieter von diesem nach Art. 261 Abs. 3 OR zwar Schadenersatz verlangen, ein realobligatorischer Anspruch gegenüber dem neuen Eigentümer bestehe indes nicht. Die am 27. Juni 2017 per 30. September 2017 ausgesprochene Kündigung sei aus diesen Gründen gültig.

2.3. Die Beschwerdeführerin vermag die Erwägungen im angefochtenen Entscheid nicht als bundesrechtswidrig auszuweisen. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind auch rein ökonomische Motive des Vermieters für eine Kündigung des Mietverhältnisses nicht grundsätzlich verpönt (BGE 136 III 190 E. 2; 120 II 105 E. 3b/bb). Das Bundesgericht hat in verschiedenen Entscheiden die vom Vermieter ausgesprochene ordentliche Kündigung im Hinblick auf den Verkauf der Immobilie zu den besten Konditionen im konkreten Fall als nicht missbräuchlich erachtet (dazu ausführlich Urteil 4A 475/2015 vom 19. Mai 2016 E. 4.4 mit Hinweis auf Urteile 4A 484/2012 vom 28. Februar 2013 E. 2.3; 4A 322/2007 vom 12. November 2007 E. 5-6; 4C.176/2004 vom 8. September 2004 E. 2; 4C.267/2002 vom 18. November 2002 E. 2.3; vgl. auch Urteil 4C.425/2004 vom 9. März 2005 E. 1.1).
Die Vorinstanz hat zutreffend in Bezug auf den Zeitpunkt der erfolgten Kündigung geprüft, ob diese gegen Treu und Glauben verstösst. Wie im angefochtenen Entscheid - für das Bundesgericht verbindlich (Art. 105 Abs. 1 BGG) - festgestellt, bezweckte die damalige Vermieterin C.________ im Zeitpunkt der ordentlichen Kündigung vom 27. Juni 2017 einzig den Zweck, die Chancen für einen Verkauf zu den besten Bedingungen bzw. zu einem vorteilhaften Kaufpreis zu erhöhen. Inwiefern dies unter den konkreten Umständen missbräuchlich sein soll, vermag die Beschwerdeführerin vor Bundesgericht nicht aufzuzeigen. Vielmehr kritisiert sie in appellatorischer Weise die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen hinsichtlich der Beweggründe für die Kündigung und stellt den von der Vorinstanz festgestellten Zusammenhang mit den Verkaufskonditionen in Frage, ohne jedoch eine hinreichende Sachverhaltsrüge zu erheben. Inwiefern die Vorinstanz Bundesrecht verletzt haben soll, indem sie ein schützenswertes Interesse von C.________ an der ausgesprochenen Kündigung vom 27. Juni 2017 bejahte, ist ebenso wenig ersichtlich wie ein krasses Missverhältnis der Interessen. Entgegen dem, was die Beschwerdeführerin anzunehmen scheint, führt zudem der Umstand, dass
die erfolgte Kündigung - wie sich nachträglich herausstellte - nicht zur Räumung der Wohnung zum Kündigungstermin führte und der Beschwerdegegner mit seiner Verlobten noch nicht in die erworbene Wohnung einziehen konnte, nicht zur Missbräuchlichkeit der Kündigung im damaligen Zeitpunkt (vgl. BGE 145 III 143 E. 3.1 S. 147; 138 III 59 E. 2.1 S. 62).
Eine Verletzung von Art. 271 OR ist ebenso wenig ersichtlich wie eine solche von Art. 261 OR. Die Vorinstanz hat in diesem Zusammenhang zutreffend festgehalten, dass Art. 261 OR dem Mieter keine Weiternutzung garantiert und die Bestimmung auch eine ordentliche Kündigung im Hinblick auf eine Veräusserung nicht grundsätzlich ausschliesst (vgl. etwa auch PETER HIGI/CHRISTOPH WILDISEN, in: Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2019, N. 28 zu Art. 261 /261a OR).

3.
Mit dem blossen Hinweis darauf, dass sie nur für die mündliche Verhandlung vor der ersten Instanz und zur Berufung vor Obergericht eine anwaltliche Vertretung habe beiziehen können, während sie die ursprüngliche Klage und die Beschwerde selber habe verfassen müssen, und dem damit verbundenen - jedoch nicht weiter begründeten - Einwand, diesem Umstand sei trotz Geltung der eingeschränkten Untersuchungsmaxime nach Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO "gefühlt nicht wirklich Rechnung getragen [worden]", zeigt die Beschwerdeführerin nicht auf, inwiefern die Vorinstanz im Ergebnis Bundesrecht verletzt hätte.
Ebenso wenig leuchtet ein, was die Beschwerdeführerin aus dem Umstand, dass die Berufung dem Beschwerdegegner nicht zur schriftlichen Stellungnahme zugestellt wurde (Art. 312 Abs. 1 ZPO), zu ihren Gunsten ableiten will. Inwiefern die Vorinstanz die soziale Untersuchungsmaxime (Art. 247 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c OR) nur einseitig zugunsten der Gegenpartei ausgeübt hätte, vermag die Beschwerdeführerin im Übrigen nicht konkret aufzuzeigen.

4.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Mit dem Entscheid in der Sache wird das Gesuch um aufschiebende Wirkung gegenstandslos.
Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Dem Beschwerdegegner, der sich nur zum Gesuch um aufschiebende Wirkung zu äussern hatte, ist für das bundesgerichtliche Verfahren eine reduzierte Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 1'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 9. September 2019

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Leemann

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 29 Examen - 1 Le Tribunal fédéral examine d'office sa compétence.
¹	Le Tribunal fédéral examine d'office sa compétence.
²	En cas de doute quant à sa propre compétence, il procède à un échange de vues avec l'autorité dont la compétence lui paraît entrer en ligne de compte.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.42

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants93 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants94.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets96.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...97
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
^1bis	Lorsqu'une procédure en matière civile a été menée en anglais devant l'autorité précédente, les mémoires peuvent être rédigés en anglais.15
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.16 17
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique18. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.19
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.100

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.90

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
¹	Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
²	Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 261 - 1 Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.
¹	Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.
²	Le nouveau propriétaire peut cependant:
^a	pour les habitations ou les locaux commerciaux, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés;
^b	pour une autre chose, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal, à moins que le contrat ne permette d'y mettre fin plus tôt.
³	Si le nouveau propriétaire résilie le contrat plus tôt que ne le permettrait le bail, le bailleur précédent répond de tous les dommages ainsi causés au locataire.
⁴	Les dispositions relatives à l'expropriation sont réservées.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266^a - 1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus.
¹	Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus.
²	Lorsque le délai ou le terme de congé n'est pas respecté, la résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272 - 1 Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
¹	Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
²	Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur:
^a	les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat;
^b	la durée du bail;
^c	la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement;
^d	le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin;
^e	la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux.
³	Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 312 Réponse - 1 L'instance d'appel notifie l'appel à la partie adverse pour qu'elle se détermine par écrit, sauf si l'appel est manifestement irrecevable ou infondé.
¹	L'instance d'appel notifie l'appel à la partie adverse pour qu'elle se détermine par écrit, sauf si l'appel est manifestement irrecevable ou infondé.
²	La réponse doit être déposée dans un délai de 30 jours.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 247 Établissement des faits - 1 Le tribunal amène les parties, par des questions appropriées, à compléter les allégations insuffisantes et à désigner les moyens de preuve.
¹	Le tribunal amène les parties, par des questions appropriées, à compléter les allégations insuffisantes et à désigner les moyens de preuve.
²	Le tribunal établit les faits d'office:
^a	dans les affaires visées à l'art. 243, al. 2;
^b	lorsque la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs:
^b1	dans les autres litiges portant sur des baux à loyer et à ferme d'habitations et de locaux commerciaux et sur des baux à ferme agricoles,
^b2	dans les autres litiges portant sur un contrat de travail.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 247 - 1 Le donateur peut stipuler à son profit le retour des objets donnés, pour le cas de prédécès du donataire.
¹	Le donateur peut stipuler à son profit le retour des objets donnés, pour le cas de prédécès du donataire.
²	Ce droit de retour peut être annoté au registre foncier, lorsque la donation comprend des immeubles ou des droits réels immobiliers.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 243 - 1 La promesse de donner n'est valable que si elle est faite par écrit.
¹	La promesse de donner n'est valable que si elle est faite par écrit.
²	La promesse de donner un immeuble ou un droit réel immobilier n'est valable que si elle est faite par acte authentique.
³	Dès que la promesse est exécutée, elle est assimilée à une donation manuelle.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.