4A_315/2019 - 2019-09-09 - Diritto contrattuale

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 315/2019

Urteil vom 9. September 2019

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Hohl, Niquille,
Gerichtsschreiber Leemann.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführerin,

gegen

B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Raymond Bisang,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Kündigung eines Mietvertrags,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 20. Mai 2019 (NG180014-O/U).

Sachverhalt:

A.
C.________, die Rechtsvorgängerin von B.________, U.________, (Vermieter, Beklagter, Beschwerdegegner) vermietete mit Mietvertrag vom 11. April 2012 die 4.5-Zimmer-Wohnung mit Gartenanteil und einem Einstellplatz in der Garage im Erdgeschoss der Liegenschaft V.________ in W.________ per 1. Juni 2012 an A.________, Zürich, (Mieterin, Klägerin, Beschwerdeführerin).
C.________ beschloss einige Jahre später, ihre 4.5-Zimmer-Wohnung an der V.________ in Zürich zu verkaufen. Mit dem Verkauf beauftragte sie die D.________ GmbH. Diese schloss im Auftrag von C.________ am 12. Juni 2017 eine Reservationsvereinbarung mit dem Beklagten für einen Kaufpreis von Fr. 2 Mio. ab. Am 13. Juni 2017 kam eine weitere Reservationsvereinbarung mit E.________ für einen Kaufpreis von Fr. 2.1 Mio. zustande. Nachdem Letzerer aber die Reservationsanzahlung nicht rechtzeitig geleistet hatte, schloss C.________ mit dem Beklagten am 23. Juni 2017 eine modifizierte Reservationsvereinbarung über einen Kaufpreis in der Höhe von Fr. 2 Mio. ab. Darin verpflichteten sich neu beide Vertragspartner, im Falle eines Rücktritts eine Aufwands-/Auslagenentschädigung in der Höhe von 30 % der Reservationszahlung zu leisten.
Am 27. Juni 2017 kündigte C.________ das Mietverhältnis mit A.________ unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfristen und -termine ordentlich auf den 30. September 2017. Als Grund für die Wohnungskündigung gab sie den Verkauf der Liegenschaft an. Die am 27. Juni 2017 ausgesprochene Kündigung focht die Mieterin mit Eingabe vom 27. Juli 2017 fristgemäss bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich an.
Der Beklagte erwarb das Mietobjekt während des noch hängigen Verfahrens vor der Schlichtungsstelle mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 14. August 2017 zu einem Kaufpreis von Fr. 1.9 Mio. Die Eigentumsübertragung erfolgte noch am gleichen Tag.
In der Schlichtungsverhandlung vom 13. Oktober 2017 konnte keine Einigung erzielt werden und es wurde der Klägerin die Klagebewilligung ausgestellt.

B.

B.a. A.________ erhob in der Folge beim Mietgericht Zürich Klage gegen B.________.
Mit Urteil vom 30. Oktober 2018 erklärte das Mietgericht die Kündigung vom 27. Juni 2017 für gültig und wies das Eventualbegehren der Klägerin um Erstreckung des Mietverhältnisses ab.

B.b. Mit Urteil vom 20. Mai 2019 wies das Obergericht des Kantons Zürich eine von der Mieterin gegen den mietgerichtlichen Entscheid vom 27. Juni 2017 erhobene Berufung ab und bestätigte den angefochtenen Entscheid.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Klägerin dem Bundesgericht, es sei das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 20. Mai 2019 aufzuheben und die Kündigung vom 27. Juni 2017 sei für ungültig zu erklären. Gleichzeitig ersuchte sie um Erteilung der aufschiebenden Wirkung.
Mit Eingabe vom 4. Juli 2019 äusserte sich der Beschwerdegegner zum Gesuch um aufschiebende Wirkung und beantragte die Abweisung des Gesuchs.
Auf die Einholung von Beschwerdeantworten wurde verzichtet.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 141 III 395 E. 2.1).

1.1. Die Beschwerde betrifft eine Zivilsache (Art. 72 BGG) und richtet sich gegen den Endentscheid (Art. 90 BGG) eines oberen kantonalen Gerichts, das als Rechtsmittelinstanz entschieden hat (Art. 75 BGG). Die Beschwerdeführerin ist mit ihren Anträgen unterlegen (Art. 76 BGG), der Streitwert ist erreicht (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) und die Beschwerdefrist (Art. 100 Abs. 1 BGG) ist eingehalten.
Auf die Beschwerde ist unter Vorbehalt hinreichender Begründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) einzutreten.

1.2. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist somit weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen oder eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen. Mit Blick auf die Begründungspflicht der beschwerdeführenden Partei (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) behandelt es aber grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind; es ist jedenfalls nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116; 137 III 580 E. 1.3; 135 III 397 E. 1.4). Eine qualifizierte Rügepflicht gilt hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht. Das Bundesgericht prüft eine solche Rüge nur insofern, als sie in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Stützt sich der angefochtene Entscheid auf mehrere selbständige Begründungen, so muss sich die Beschwerde mit
jeder einzelnen auseinandersetzen, sonst wird darauf nicht eingetreten (BGE 142 III 364 E. 2.4 S. 368 mit Verweisen; vgl. auch BGE 143 IV 40 E. 3.4 S. 44).
Unerlässlich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Rechtsverletzung liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im vorinstanzlichen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 86 E. 2 S. 89, 115 E. 2 S. 116). Die Begründung hat ferner in der Beschwerdeschrift selbst zu erfolgen und der blosse Verweis auf Ausführungen in anderen Rechtsschriften oder auf die Akten reicht nicht aus. Für die Beschwerdeantwort gelten dieselben Begründungsanforderungen (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116).

1.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 143 IV 241 E. 2.3.1; 140 III 115 E. 2 S. 117, 264 E. 2.3 S. 266). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90).

1.4. Die Beschwerdeführerin verkennt diese Grundsätze teilweise. Sie stellt ihren rechtlichen Vorbringen zunächst eine Sachverhaltsdarstellung voran, in der sie die Hintergründe des Verkaufs der fraglichen Wohnung und die Beweggründe für die Kündigung unter Hinweis auf eingereichte Beilagen sowie Aktenstücke des kantonalen Verfahrens aus eigener Sicht schildert, ohne substanziiert Ausnahmen von der Sachverhaltsbindung geltend zu machen. Auch in ihrer weiteren Beschwerdebegründung unterbreitet sie dem Bundesgericht verschiedentlich ihre Sicht der Dinge und weicht von den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz ab oder erweitert diese, ohne die gesetzlichen Anforderungen an eine hinreichende Sachverhaltsrüge zu erfüllen. So behauptet sie etwa, C.________ habe ihr mündlich versichert, Käufer ohne Eigennutzungsabsichten zu bevorzugen, damit sie in der Wohnung bleiben könne. Zudem beruft sie sich in unzulässiger Weise auf ein am 10. Juni 2017 per WhatsApp übermitteltes Video, das für ihre Darstellung der angeblichen Beweggründe von C.________ für die Kündigung der Wohnung sprechen soll, und behauptet, die Kündigung sei durch eine persönliche Abneigung motiviert gewesen und habe - zumindest als Nebeneffekt - darauf abgezielt, sie in
eine schwierige Situation zu bringen. Die entsprechenden Vorbringen haben unbeachtet zu bleiben.
Da die Beschwerdeschrift in unzulässiger Weise tatsächliche und rechtliche Vorbringen vermengt, ist über weite Strecken kaum mehr erkennbar, welche Bundesrechtssätze und inwiefern sie durch den angefochtenen Entscheid verletzt sein sollen, wenn die verbindlichen Feststellungen im angefochtenen Entscheid zugrunde gelegt werden (Art. 105 Abs. 1 BGG).
Unbeachtlich ist im Übrigen der blosse Verweis der Beschwerdeführerin auf ihre Ausführungen vor der Vorinstanz zur angeblichen Ungültigkeit der Kündigung.

2.
Die Beschwerdeführerin rügt, die ausgesprochene Kündigung sei treuwidrig erfolgt; die Vorinstanz habe die Kündigung zu Unrecht als gültig erachtet und damit Art. 271 OR wie auch Art. 261 OR verletzt.

2.1. Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages setzt keinen besonderen Kündigungsgrund voraus. Mieter und Vermieter sind nach Art. 266a Abs. 1 OR grundsätzlich frei, ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Die Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 145 III 143 E. 3.1 S. 146; 142 III 91 E. 3.2.1 S. 92; 140 III 496 E. 4.1 S. 497; 138 III 59 E. 2.1 S. 62). Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272 OR relevant (BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 92 f.; 140 III 496 E. 4.1 S. 497; 138 III 59 E. 2.1 S. 62; je mit Hinweisen).
Das Motiv der Kündigung ist eine Tatfrage (BGE 145 III 143 E. 3.1 S. 146; 136 III 190 E. 2 S. 192; 115 II 484 E. 2b). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts obliegt es dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen; er hat die Kündigung auf Verlangen zu begründen (Art. 271 Abs. 2 OR) und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen (BGE 145 III 143 E. 3.1 S. 146; 138 III 59 E. 2.1 S. 62; 135 III 112 E. 4.1 S. 119).
Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wird (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.1 S. 497). Gegenstand der Anfechtung ist damit grundsätzlich der Kündigungsgrund zum Zeitpunkt der Kündigung. Fällt der Grund, aus dem die Kündigung ausgesprochen wurde, in der Folge dahin, wird die Kündigung nicht nachträglich treuwidrig (BGE 145 III 143 E. 3.1 S. 147; 138 III 59 E. 2.1 S. 62).

2.2. Der angefochtene Entscheid hält in tatsächlicher Hinsicht fest, dass C.________ spätestens am 27. Juni 2017 und damit im Zeitpunkt des Aussprechens der Kündigung bekannt war, dass der Beschwerdegegner das Mietobjekt zur Eigennutzung zu erwerben beabsichtigte; dies sei auch der Grund dafür gewesen, dass C.________ gegenüber der Beschwerdeführerin nur gerade vier Tage nach Abschluss der modifizierten Reservationsvereinbarung mit dem Beschwerdegegner die Kündigung per 30. September 2017 ausgesprochen habe. Die Vorinstanz erwog, C.________ habe an der Kündigung vom 27. Juni 2017 ein schützenswertes Interesse gehabt. Es sei ein einleuchtendes und verständliches Motiv, eine Wohnung zu den für einen potentiellen Erwerber vorteilhaften Bedingungen zu verkaufen, weil dies unter anderem den Kaufpreis mitbestimme. Aufgrund der Akten und des unbestrittenen Sachverhalts treffe dies auch im konkreten Fall zu. Der Beschwerdegegner habe eine Wohnung zum Zweck gesucht, diese zusammen mit seiner Verlobten selbst bewohnen zu können. Wenn am 27. Juni 2017 noch etwas nicht konkret bzw. definitiv gewesen sei, so sei dies das Zustandekommen eines gültigen Kaufvertrags über die Liegenschaft V.________ in W.________ für einen Kaufpreis von Fr. 2 Mio.
gewesen, werde dies durch die Reservationsvereinbarung nämlich keineswegs garantiert, weil bis zur öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags der potentielle Käufer vom Kauf (unter Tragung der vereinbarten Folgen des Vertragsrücktritts) jederzeit wieder Abstand nehmen könne. Vorliegend habe der Beschwerdegegner C.________ die Liegenschaft denn schliesslich auch nicht für den in der Reservationsvereinbarung festgehaltenen Kaufpreis von Fr. 2 Mio. abgekauft, sondern für einen um Fr. 100'000.-- reduzierten Kaufpreis von Fr. 1.9 Mio. Weshalb die Liegenschaft letztlich zu einem tieferen Kaufpreis verkauft wurde, könne offenbleiben; da C.________ bei Unterzeichnung der Reservationsvereinbarung am 23. Juni 2017 bekannt gewesen sei, dass der Beschwerdegegner die Wohnung zusammen mit seiner Verlobten selbst zu bewohnen wünschte, das Kaufobjekt somit möglichst bald mietfrei sein sollte, kündigte sie das Mietverhältnis mit der Beschwerdeführerin nur wenige Tage später am 27. Juni 2017. Ein solches Vorgehen sei aus Sicht eines unbefangenen Dritten nachvollziehbar und verletze weder den Anstand noch den Grundsatz von Treu und Glauben, zumal nicht einmal die Beschwerdeführerin geltend mache, C.________ habe ihr zugesichert, nur an einen Käufer
ohne Eigennutzungsabsichten zu verkaufen. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin habe C.________ somit offenkundig nicht einzig im Interesse des Beschwerdegegners und ohne jegliches Eigeninteresse gehandelt. Vielmehr habe ihr die Kündigung gedient, weil damit günstige Voraussetzungen für die Kaufvertragsverhandlungen geschaffen worden seien.
Hinsichtlich des Schutzgedankens von Art. 261 und Art. 271 OR sei ausserdem anzumerken, dass gemäss konstanter Rechtsprechung eine Kündigung als nicht treuwidrig erachtet werde, wenn ein Vermieter im Hinblick auf einen Verkauf des Mietobjekts zur Erzielung eines besseren Kaufpreises für das mietfreie Objekt eine Kündigung ausspreche, und zwar noch bevor er einen Käufer für dieses gefunden habe. Vor diesem Hintergrund müsse es auch zulässig sein, dass ein Vermieter aus Rücksicht auf den Mieter und in der Hoffnung, dass er einen Käufer finde, der den Mieter übernehme, mit der Kündigung zuwarte und diese erst im Hinblick auf den konkreten Abschluss eines Kaufvertrags mit einem Käufer mit Eigenbedarf ausspreche. Ansonsten würde es dazu führen, dass ein Vermieter mit Verkaufsabsichten vorsichtshalber immer schon dann kündigen müsse, wenn noch gar kein konkreter Käufer in Sicht sei; das liege auch nicht im Interesse von Mietern. Der Mieter werde bei einer ordentlichen Kündigung durch den veräussernden Vermieter auch nicht schlechter bzw. bei einer Kündigung durch den erwerbenden Vermieter nicht besser gestellt. Art. 261 OR statuiere den Grundsatz der Weitergeltung des Mietvertrags auch beim Verkauf des Mietobjekts bzw. den Übergang des
Mietverhältnisses auf den neuen Eigentümer. Er garantiere dem Mieter indes keinen Anspruch auf Weiternutzung. Die Bestimmung entziehe dem veräussernden Vermieter zwar die Möglichkeit, das Mietverhältnis wegen der Veräusserung ausserordentlich zu kündigen; eine ordentliche Kündigung sei (im Rahmen von Art. 271 f . OR) aber grundsätzlich zulässig. Und kündige der neue Eigentümer in Anwendung der statuierten Kündigungsmöglichkeiten ausserordentlich und damit früher, als es der Vertrag mit dem veräussernden Vermieter gestattet hätte, so könne der Mieter von diesem nach Art. 261 Abs. 3 OR zwar Schadenersatz verlangen, ein realobligatorischer Anspruch gegenüber dem neuen Eigentümer bestehe indes nicht. Die am 27. Juni 2017 per 30. September 2017 ausgesprochene Kündigung sei aus diesen Gründen gültig.

2.3. Die Beschwerdeführerin vermag die Erwägungen im angefochtenen Entscheid nicht als bundesrechtswidrig auszuweisen. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind auch rein ökonomische Motive des Vermieters für eine Kündigung des Mietverhältnisses nicht grundsätzlich verpönt (BGE 136 III 190 E. 2; 120 II 105 E. 3b/bb). Das Bundesgericht hat in verschiedenen Entscheiden die vom Vermieter ausgesprochene ordentliche Kündigung im Hinblick auf den Verkauf der Immobilie zu den besten Konditionen im konkreten Fall als nicht missbräuchlich erachtet (dazu ausführlich Urteil 4A 475/2015 vom 19. Mai 2016 E. 4.4 mit Hinweis auf Urteile 4A 484/2012 vom 28. Februar 2013 E. 2.3; 4A 322/2007 vom 12. November 2007 E. 5-6; 4C.176/2004 vom 8. September 2004 E. 2; 4C.267/2002 vom 18. November 2002 E. 2.3; vgl. auch Urteil 4C.425/2004 vom 9. März 2005 E. 1.1).
Die Vorinstanz hat zutreffend in Bezug auf den Zeitpunkt der erfolgten Kündigung geprüft, ob diese gegen Treu und Glauben verstösst. Wie im angefochtenen Entscheid - für das Bundesgericht verbindlich (Art. 105 Abs. 1 BGG) - festgestellt, bezweckte die damalige Vermieterin C.________ im Zeitpunkt der ordentlichen Kündigung vom 27. Juni 2017 einzig den Zweck, die Chancen für einen Verkauf zu den besten Bedingungen bzw. zu einem vorteilhaften Kaufpreis zu erhöhen. Inwiefern dies unter den konkreten Umständen missbräuchlich sein soll, vermag die Beschwerdeführerin vor Bundesgericht nicht aufzuzeigen. Vielmehr kritisiert sie in appellatorischer Weise die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen hinsichtlich der Beweggründe für die Kündigung und stellt den von der Vorinstanz festgestellten Zusammenhang mit den Verkaufskonditionen in Frage, ohne jedoch eine hinreichende Sachverhaltsrüge zu erheben. Inwiefern die Vorinstanz Bundesrecht verletzt haben soll, indem sie ein schützenswertes Interesse von C.________ an der ausgesprochenen Kündigung vom 27. Juni 2017 bejahte, ist ebenso wenig ersichtlich wie ein krasses Missverhältnis der Interessen. Entgegen dem, was die Beschwerdeführerin anzunehmen scheint, führt zudem der Umstand, dass
die erfolgte Kündigung - wie sich nachträglich herausstellte - nicht zur Räumung der Wohnung zum Kündigungstermin führte und der Beschwerdegegner mit seiner Verlobten noch nicht in die erworbene Wohnung einziehen konnte, nicht zur Missbräuchlichkeit der Kündigung im damaligen Zeitpunkt (vgl. BGE 145 III 143 E. 3.1 S. 147; 138 III 59 E. 2.1 S. 62).
Eine Verletzung von Art. 271 OR ist ebenso wenig ersichtlich wie eine solche von Art. 261 OR. Die Vorinstanz hat in diesem Zusammenhang zutreffend festgehalten, dass Art. 261 OR dem Mieter keine Weiternutzung garantiert und die Bestimmung auch eine ordentliche Kündigung im Hinblick auf eine Veräusserung nicht grundsätzlich ausschliesst (vgl. etwa auch PETER HIGI/CHRISTOPH WILDISEN, in: Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2019, N. 28 zu Art. 261 /261a OR).

3.
Mit dem blossen Hinweis darauf, dass sie nur für die mündliche Verhandlung vor der ersten Instanz und zur Berufung vor Obergericht eine anwaltliche Vertretung habe beiziehen können, während sie die ursprüngliche Klage und die Beschwerde selber habe verfassen müssen, und dem damit verbundenen - jedoch nicht weiter begründeten - Einwand, diesem Umstand sei trotz Geltung der eingeschränkten Untersuchungsmaxime nach Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO "gefühlt nicht wirklich Rechnung getragen [worden]", zeigt die Beschwerdeführerin nicht auf, inwiefern die Vorinstanz im Ergebnis Bundesrecht verletzt hätte.
Ebenso wenig leuchtet ein, was die Beschwerdeführerin aus dem Umstand, dass die Berufung dem Beschwerdegegner nicht zur schriftlichen Stellungnahme zugestellt wurde (Art. 312 Abs. 1 ZPO), zu ihren Gunsten ableiten will. Inwiefern die Vorinstanz die soziale Untersuchungsmaxime (Art. 247 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c OR) nur einseitig zugunsten der Gegenpartei ausgeübt hätte, vermag die Beschwerdeführerin im Übrigen nicht konkret aufzuzeigen.

4.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Mit dem Entscheid in der Sache wird das Gesuch um aufschiebende Wirkung gegenstandslos.
Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Dem Beschwerdegegner, der sich nur zum Gesuch um aufschiebende Wirkung zu äussern hatte, ist für das bundesgerichtliche Verfahren eine reduzierte Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 1'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 9. September 2019

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Leemann

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 29 Esame - 1 Il Tribunale federale esamina d'ufficio la sua competenza.
¹	Il Tribunale federale esamina d'ufficio la sua competenza.
²	In caso di dubbio, procede a uno scambio di opinioni con l'autorità che presume competente.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.41

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198091 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198092 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195494 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...95
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
^1bis	Se un procedimento in materia civile si è svolto in inglese dinanzi all'autorità inferiore, gli atti scritti possono essere redatti in tale lingua.14
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.15 16
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201617 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.18
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.97

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.88

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
¹	La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
²	La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
¹	Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
²	Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso:
^a	in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini;
^b	in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento.
³	Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano.
⁴	Sono salve le disposizioni sull'espropriazione.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266^a - 1 Nelle locazioni a tempo indeterminato, ciascuna delle parti può dare la disdetta osservando i termini legali di preavviso e le scadenze di disdetta, sempreché non abbiano pattuito un termine di preavviso più lungo o un'altra scadenza di disdetta.
¹	Nelle locazioni a tempo indeterminato, ciascuna delle parti può dare la disdetta osservando i termini legali di preavviso e le scadenze di disdetta, sempreché non abbiano pattuito un termine di preavviso più lungo o un'altra scadenza di disdetta.
²	Se il termine di preavviso o la scadenza di disdetta non è osservato, la disdetta produce effetto per la scadenza successiva di disdetta.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272 - 1 Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
¹	Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
²	L'autorità competente pondera gli interessi delle parti tenendo segnatamente conto:
^a	delle circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto del contratto;
^b	della durata della locazione;
^c	della situazione personale, familiare ed economica delle parti e del loro comportamento;
^d	dell'eventuale fabbisogno del locatore o dei suoi stretti parenti od affini, come pure dell'urgenza di siffatto fabbisogno;
^e	della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali.
³	Se è chiesta una seconda protrazione, l'autorità competente considera anche se il conduttore ha intrapreso quanto si poteva ragionevolmente pretendere da lui per porre rimedio agli effetti gravosi.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 312 Risposta all'appello - 1 L'autorità giudiziaria superiore notifica l'appello alla controparte invitandola a presentare per scritto le proprie osservazioni, eccetto che l'appello sia manifestamente improponibile o manifestamente infondato.
¹	L'autorità giudiziaria superiore notifica l'appello alla controparte invitandola a presentare per scritto le proprie osservazioni, eccetto che l'appello sia manifestamente improponibile o manifestamente infondato.
²	Il termine di risposta è di 30 giorni.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 247 Accertamento dei fatti - 1 Con pertinenti domande il giudice fa in modo che le parti completino le allegazioni fattuali insufficienti e indichino i mezzi di prova.
¹	Con pertinenti domande il giudice fa in modo che le parti completino le allegazioni fattuali insufficienti e indichino i mezzi di prova.
²	Il giudice accerta d'ufficio i fatti:
^a	nelle controversie di cui all'articolo 243 capoverso 2;
^b	fino a un valore litigioso di 30 000 franchi:
^b1	nelle altre controversie in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo,
^b2	nella altre controversie in materia di diritto del lavoro.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 247 - 1 Il donatore può riservarsi la riversione della cosa donata nel caso che il donatario premuoia.
¹	Il donatore può riservarsi la riversione della cosa donata nel caso che il donatario premuoia.
²	Trattandosi di donazione di fondi o di diritti reali sui medesimi, tale diritto di riversione può essere annotato nel registro fondiario.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 243 - 1 La promessa di donazione esige per la sua validità la forma scritta.
¹	La promessa di donazione esige per la sua validità la forma scritta.
²	Se l'oggetto donato è un fondo od un diritto reale immobiliare, la donazione dev'essere fatta per atto pubblico.
³	Quando la promessa sia eseguita, le si applicano le norme della donazione manuale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.