1C_471/2016 - 2017-03-08 - Aménagement public et droit public des constructions

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

1C_471/2016, 1C_472/2016

Urteil vom 8. März 2017

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Merkli, Präsident,
Bundesrichter Chaix, Kneubühler,
Gerichtsschreiberin Gerber.

Verfahrensbeteiligte
1C_471/2016
A.________,
Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Fernando Willisch,

und

1C_472/2016
Gemeinde Riederalp, 3986 Ried-Mörel,
Beschwerdeführerin,

gegen

B. und C. D.________,
Beschwerdegegner, beide vertreten durch Rechtsanwalt Marc Truffer,

Staatsrat des Kantons Wallis,
Regierungsgebäude, Postfach 478, 1951 Sitten,

Gegenstand
Bauwesen,

Beschwerden gegen das Urteil vom 1. September 2016 des Kantonsgerichts Wallis, Öffentlichrechtliche Abteilung.

Sachverhalt:

A.
Am 15. Dezember 2011 erteilte die Gemeinde Riederalp A.________ die baurechtliche Bewilligung zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses auf Parzelle Nr. 201. Auf Gesuch vom 3. September 2013 verlängerte die Gemeinde die Baubewilligung mit Verfügung vom 10. September 2013 um zwei Jahre bis zum 15. Dezember 2016.
Am 16. August 2014 stellte A.________ ein Abänderungsgesuch für Fassade und Umgebungsgestaltung. Dagegen reichten B. und C. D.________ Einsprache ein. Nachdem A.________ das Abänderungsgesuch zurückgezogen hatte, schrieb die Gemeinde das Einspracheverfahren am 18. Dezember 2014 als gegenstandslos ab.

B.
Daraufhin gelangten B. und C. D.________ am 12. Januar 2015 mit Beschwerde an den Staatsrat des Kantons Wallis; darin vertraten sie die Auffassung, die Baubewilligung vom 15. Dezember 2011 hätte nicht verlängert werden dürfen, weil sich die rechtlichen Verhältnisse aufgrund der neuen Verfassungsbestimmung zum Zweitwohnungsbau massgebend verändert hätten. Der Staatsrat nahm die Beschwerde als Anzeige entgegen und erklärte am 2. Dezember 2015 die Verlängerungsverfügung der Gemeinde vom 10. September 2013 für nichtig.

C.
Dagegen reichten sowohl A.________ als auch die Gemeinde Riederalp Verwaltungsgerichtsbeschwerde ein. Am 1. September 2016 vereinigte das Kantonsgericht Wallis die Beschwerden und wies sie ab.

D.
Gegen den kantonsgerichtlichen Entscheid haben sowohl A.________ (1C_471/2016) als auch die Gemeinde Riederalp (1C_472/2016) am 4. Oktober 2016 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Verlängerung der Baubewilligung vom 16. September 2013 sei zu bestätigen.

E.
B. und C. D.________ beantragen, die Beschwerden seien abzuweisen. Auch das Kantonsgericht schliesst auf Abweisung der Beschwerden. Der Staatsrat hat auf eine Vernehmlassung verzichtet. Die Gemeinde Riederalp unterstützt die Beschwerde von A.________ und umgekehrt.
Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) teilt die Rechtsauffassung des Staatsrats und beantragt die Abweisung der Beschwerden, soweit darauf einzutreten sei.

F.
Die Beschwerdeführer haben keine Replik eingereicht.

G.
Mit Verfügung vom 25. November 2016 wurde das Gesuch von A.________ um Gewährung der aufschiebenden Wirkung abgewiesen.

Erwägungen:

1.
Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid des Kantonsgerichts steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht offen (Art. 82 lit. a , 86 Abs. 1 lit. d und 90 BGG).

1.1. Der private Beschwerdeführer ist als Bauherr legitimiert, Beschwerde gegen die Nichtigerklärung der Verlängerung seiner Baubewilligung zu führen (Art. 89 Abs. 1 BGG).

1.2. Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften sind nach Art. 89 Abs. 2 lit. c BGG zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten berechtigt, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt. Art. 50 Abs. 1 BV und Art. 69 der Verfassung des Kantons Wallis vom 8. März 1907 (KV/VS; SR 131.232) gewährleisten die Gemeindeautonomie. Die beschwerdeführende Gemeinde ist durch den angefochtenen Entscheid in ihrer Eigenschaft als Baubewilligungsbehörde und damit als Trägerin hoheitlicher Gewalt berührt und kann somit eine Verletzung ihrer Autonomie geltend machen. Ob eine solche tatsächlich besteht oder im konkreten Fall verletzt wurde, bildet eine Frage der inhaltlichen Beurteilung (BGE 135 I 43 E. 1.2 S. 45 f.; 129 I 410 E. 1.1 S. 412; je mit Hinweisen).

1.3. Auf die rechtzeitig erhobenen Beschwerden (Art. 100 Abs. 1 BGG) ist daher grundsätzlich einzutreten. Da sich beide Beschwerden gegen denselben Entscheid richten und im Wesentlichen die gleichen Fragen aufwerfen, sind die Verfahren zu vereinigen.

2.
Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht - einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens - gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet das Bundesrecht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Verletzung von Grundrechten (einschliesslich die willkürliche Anwendung von kantonalem Recht) prüft es dagegen nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und genügend begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; Rügeprinzip); hierfür gelten qualifizierte Begründungsanforderungen (BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen). Gleiches gilt, wenn eine Verletzung der Gemeindeautonomie geltend gemacht wird (Urteil 1C_373/2016 vom 7. November 2016 E. 6). Ob die erhobenen Rügen diesen Begründungsanforderungen genügen, ist im jeweiligen Zusammenhang zu prüfen.
Begründung und Beweismittel sind in der Beschwerdeschrift vorzubringen (Art. 42 Abs. 1 BGG); Vorbringen in späteren Rechtsschriften sind unbeachtlich, wenn sie bereits vor Ablauf der Beschwerdefrist hätten vorgebracht werden können und nicht erst die Vernehmlassung eines anderen Verfahrensbeteiligten zu ihnen Anlass gegeben hat (BGE 135 I 19 E. 2.2 S. 21 mit Hinweisen; LAURENT MERZ, Basler Kommentar - Bundesgerichtsgesetz, 2. Aufl., 2011, N. 42 zu Art. 42 BGG S. 481).

3.
Nach der Rechtsprechung sind Gemeinden in einem Sachbereich autonom, wenn das kantonale Recht diesen nicht abschliessend ordnet, sondern ihn ganz oder teilweise der Gemeinde zur Regelung überlässt und ihr dabei eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einräumt. Der geschützte Autonomiebereich kann sich auf die Befugnis zum Erlass oder Vollzug eigener kommunaler Vorschriften beziehen oder einen entsprechenden Spielraum bei der Anwendung kantonalen oder eidgenössischen Rechts betreffen. Im Einzelnen ergibt sich der Umfang der kommunalen Autonomie aus dem für den entsprechenden Bereich anwendbaren kantonalen Verfassungs- und Gesetzesrecht (BGE 136 I 395 E. 3.2.1 S. 397 f. mit Hinweisen).

3.1. Art. 53 der Walliser Bauverordnung vom 2. Oktober 1996 (BauV/VS; SGS/VS Nr. 705.100) sieht vor, dass Baubewilligungen erlöschen, wenn nicht innerhalb von drei Jahren seit ihrer rechtskräftigen Erteilung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen wird (Abs. 1). Die zuständige Baubewilligungsbehörde kann die Geltungsdauer einer Bewilligung aus berechtigten Gründen um höchstens zwei Jahre verlängern (Abs. 4 Satz 1). Die Verlängerung ist ausgeschlossen, wenn sich die massgebenden rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse seit dem Bauentscheid verändert haben (Abs. 4 Satz 2).

3.2. Die Gemeinde hat als Bewilligungsbehörde aufgrund dieser Regelung einen nicht unerheblichen Spielraum bei der Beurteilung, ob berechtigte Gründe eine Verlängerung rechtfertigen und für welche Dauer (innerhalb der Höchstgrenze von 2 Jahren) die Verlängerung erteilt wird. Haben sich die rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse aber so verändert, dass die Baubewilligung klarerweise nicht mehr erteilt werden dürfte, ist auch eine Verlängerung ausgeschlossen; in diesem Fall besteht auch kein Spielraum mehr für die Gemeinde, eine Verlängerung zu erteilen. Auch bei der Frage, ob eine rechtswidrig erteilte Verlängerung nur anfechtbar oder geradezu nichtig ist, steht der Gemeinde kein Entscheidungsspielraum zu.

3.3. Vorliegend wurden wenige Monate nach Erteilung der Baubewilligung Art. 75b BV und Art. 197 Ziff. 9 BV in der Volksabstimmung vom 11. März 2011 angenommen. Danach durften in Gemeinden wie Riederalp, mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %, keine Baubewilligungen mehr für Zweitwohnungen (bzw. ohne eine entsprechende Nutzungsbeschränkung) erteilt werden; ab dem 1. Januar 2013 waren solche Baubewilligungen sogar nichtig (BGE 139 II 243 E. 11.6 S. 262 f.). Damit hatte sich die Rechtslage wesentlich geändert. Dies wird von den Beschwerdeführern auch nicht bestritten; diese machen lediglich geltend, die Verlängerungsverfügung sei nicht nichtig.
Unter diesen Umständen ist die Verletzung der Gemeindeautonomie allenfalls noch im Zusammenhang mit der Publikations- bzw. Mitteilungspflicht zu prüfen (unten E. 6).

4.
Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung der Begründungspflicht und des rechtlichen Gehörs, wie auch eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung und Willkür, weil das Kantonsgericht seine Erwägungen praktisch wörtlich einem Entscheid des Verwaltungsgerichts Graubünden entnommen habe (Urteil R 13 186 vom 4. Februar 2014), obwohl diesem ein anderer Sachverhalt zugrunde gelegen habe: Im Bündner Fall sei die Baubewilligung nach der Annahme der Zweitwohnungsinitiative erteilt worden und die Baubewilligungsbehörde habe das Verlängerungsgesuch vom Juli 2013 abgewiesen.

4.1. Das Kantonsgericht hat sowohl im Sachverhalt des angefochtenen Entscheids als auch in seinen Erwägungen (insbes. E. 6.2 und E. 7.3) festgestellt, dass die Baubewilligung am 15. September 2011 erteilt wurde, vor Annahme von Art. 75b BV in der Volksabstimmung vom 11. März 2012, und in Rechtskraft erwachsen ist. Insofern legte es denselben Sachverhalt zugrunde, von dem auch die Beschwerdeführer ausgehen.

4.2. Den Beschwerdeführern ist einzuräumen, dass der Bündner Fall anders gelagert war als der vorliegend streitige Fall. Das Walliser Kantonsgericht zitierte (in E. 7.1) aber lediglich die Erwägung des Verwaltungsgerichts Graubünden, wonach es sachlich vertretbar sei, nach dem 1. Januar 2013 bewilligte Verlängerungen von Baubewilligungen für Zweitwohnungen gleich wie nach dem 1. Januar 2013 bewilligte Baugesuche für Zweitwohnungen zu behandeln. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass sowohl nach Art. 54 Abs. 4 BauV/VS als auch nach der Praxis des Bündner Verwaltungsgerichts (a.a.O. E. 2a) eine Verlängerung ausgeschlossen ist, wenn sich die massgebenden rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse geändert haben, d.h. die Verlängerung darf nur erteilt werden, wenn auch die Baubewilligung zu diesem Zeitpunkt noch (ohne wesentliche Änderung) hätte erteilt werden dürfen. Vor diesem Hintergrund konnte das Kantonsgericht willkürfrei den Entscheid des Bündner Verwaltungsgerichts zum Verhältnis von Baubewilligung und Verlängerungsverfügung heranziehen.

4.3. Das Kantonsgericht erwog, dass sich die rechtlichen Verhältnisse seit dem Bauentscheid aufgrund der Annahme der Zweitwohnungsinitiative wesentlich verändert hätten (E. 6.1), weshalb die Verlängerung nach Art. 53 Abs. 4 BauV/VS ausgeschlossen gewesen sei (E. 7.1). Es fasste die allgemeinen Grundsätze zur (ausnahmsweisen) Nichtigkeit von Verfügungen zusammen (E. 7.2) und hielt die Entscheidung des Staatsrats, die Verlängerung der Baubewilligung für nichtig zu erklären, für rechtens (E. 7.3). Zur Begründung verwies es auf die Nichtigkeitsfolge nach Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2: Sei eine nach dem 1. Januar 2013 erteilte Baubewilligung nicht nur anfechtbar, sondern nichtig, sei es sachlich vertretbar und verstosse nicht gegen allgemeine Rechts- und Verfassungsgrundsätze, auch die Verlängerung einer Baubewilligung für Zweitwohnungen nach diesem Datum als nichtig zu betrachten. Damit hat das Kantonsgericht seiner Begründungspflicht Genüge getan. Ob die Begründung zutrifft, ist eine andere Frage, die im Folgenden zu prüfen ist.

5.
Die Beschwerdeführer rügen, es lägen keine Nichtigkeitsgründe vor: Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV sei nicht anwendbar und nach allgemeinen Grundsätzen sei die Verlängerung nur anfechtbar und nicht nichtig.

5.1. Baubewilligungen für Zweitwohnungen, die zwischen dem 1. Januar des auf die Annahme von Artikel 75b BV folgenden Jahres und dem Inkrafttreten der Ausführungsbestimmungen erteilt werden, sind nichtig (Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV).
Nach seinem Wortlaut betrifft diese Bestimmung nur Baubewilligungen, die zwischen dem 1. Januar 2013 und dem 1. Januar 2016 (Datum des Inkrafttretens des Zweitwohnungsgesetzes vom 20. März 2015 [ZWG; SR 702]) erteilt worden sind. Im Urteil 1C_322/2014 vom 22. April 2015 E. 3 erwog das Bundesgericht, dass die in Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV vorgesehene Nichtigkeit eine sehr einschneidende und ungewöhnliche Rechtsfolge sei und es der Rechtssicherheit widersprechen würde, sie auf ähnlich gelagerte Fälle auszudehnen, die vom Wortlaut der Bestimmung nicht erfasst seien. Es rechtfertige sich daher, die Norm ihrem Wortlaut gemäss auf Bewilligungen zu beschränken, die nach dem 1. Januar 2013 erteilt worden seien. Im konkreten Fall hielt es daher eine nach dem 11. März 2012, aber vor dem 1. Januar 2013 für das Kontingent 2013 erteilte Baubewilligung nicht für nichtig, obwohl sie erst nach dem 1. Januar 2013 ausgenutzt werden konnte.
Die nach diesen Erwägungen gebotene restriktive Auslegung von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV spricht gegen dessen Anwendung auf den vorliegenden, nicht ausdrücklich geregelten Fall der Verlängerung einer Zweitwohnungsbewilligung nach dem 1. Januar 2013. Davon ging das Bundesgericht auch im Urteil 1C_111/2016 vom 8. Dezember 2016 aus, in dem es eine nach dem 1. Januar 2013 nach Waadtländer Recht erteilte Verlängerung einer Baubewilligung für Zweitwohnungen nicht als nichtig erachtete (E. 5), aber deren Widerruf durch die Gemeinde schützte (E. 6).

5.2. Ist die Verlängerung somit nicht schon nach Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV nichtig, ist die Nichtigkeit nach allgemeinen Rechtsgrundsätzen zu prüfen. Danach ist eine Verfügung nichtig, wenn sie an einem besonders schweren Mangel leidet, der offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar ist und wenn zudem die Rechtssicherheit durch die Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet wird. Als Nichtigkeitsgründe fallen vorab die funktionelle und sachliche Unzuständigkeit der entscheidenden Behörde sowie krasse Verfahrensfehler in Betracht; inhaltliche Mängel einer Entscheidung führen nur ausnahmsweise zur Nichtigkeit (BGE 138 II 501 E. 3.1 S. 503 mit Hinweisen).
Von dieser Umschreibung der Nichtigkeitsgründe ging auch das Kantonsgericht (in E. 7.2 des angefochtenen Entscheids) aus und bejahte deren Vorliegen: Es erwog, nach dem klaren Wortlaut von Art. 53 Abs. 4 BauV/VS sei eine Verlängerung der Baubewilligung unter anderem dann ausgeschlossen, wenn sich die rechtlichen Verhältnisse seit dem Bauentscheid verändert hätten. Dies treffe klarerweise zu. Nach dem 1. Januar 2013 hätten nicht nur keine Baubewilligungen ohne Nutzungsbeschränkung mehr erteilt werden können, sondern derartige Baubewilligungen seien sogar nichtig gewesen, weshalb offensichtlich auch keine Verlängerung der Baubewilligung mehr hätte erteilt werden dürfen. Es ging deshalb von einem schwerwiegenden Mangel aus, weswegen die Nichtigerklärung der Verlängerungsverfügung durch den Staatsrat sachlich vertretbar sei und auch keine allgemeinen Rechts- und Verfassungsgrundsätze verletze.
Die Beschwerdeführer bestreiten zwar pauschal das Vorliegen von Nichtigkeitsgründen, setzen sich aber mit der Begründung des Kantonsgerichts nicht rechtsgenüglich auseinander (vgl. Art. 106 Abs. 2 BGG). Weder legen sie dar, weshalb der Mangel der Verlängerungsverfügung nicht offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar gewesen sei, noch begründen sie, wieso der Fehler nicht schwerwiegend genug sein solle, um die Nichtigkeitsfolge zu begründen. Die Beschwerdeführer äussern sich in diesem Zusammenhang auch nicht zum Problem der - von der Vorinstanz zusätzlich festgestellten - mangelhaften Publikation der Verlängerung der Baubewilligung und sie bringen auch keine Gründe des Vertrauensschutzes und der Rechtssicherheit vor, die eine Nichtigerklärung (Art. 5 Abs. 3 und 9 BV) ausschliessen würden. Unter diesen Umständen ist die Nichtigkeitsfolge nicht zu beanstanden, soweit auf die diesbezügliche Rüge überhaupt einzutreten ist (oben E. 2).

5.3. Wie im Folgenden darzulegen sein wird, hätte der Staatsrat die Verlängerungsverfügung im Übrigen auch im Beschwerdeverfahren aufheben können, wenn die Nichtigkeit zu verneinen gewesen wäre.

6. Die Beschwerdeführer rügen schliesslich eine Verletzung des Legalitätsprinzips und der Gemeindeautonomie, weil das Kantonsgericht der Gemeinde ohne Rechtsgrundlage eine Publikations- bzw. Mitteilungspflicht für Verlängerungsgesuche auferlegt habe. Art. 36 Abs. 1 des Walliser Baugesetzes vom 8. Februar 1996 (BauG/VS; SGS/VS Nr. 705.1) betreffe nur die Publikationspflicht im Baubewilligungsverfahren und nicht die Verlängerung rechtskräftig erteilter Baubewilligungen. Auch Art. 57 BauV/VS betreffend Projektänderungen sei nicht einschlägig, weil das Bauprojekt unverändert geblieben sei. Dies habe zur Folge, dass die Verlängerung der Baubewilligung am 16. September 2013 rechtskräftig geworden sei. Die Eingabe der Beschwerdegegner sei daher vom Staatsrat zu Unrecht entgegengenommen und behandelt worden.

6.1. Das Kantonsgericht hielt fest, dass nach Art. 36 BauG/VS und Art. 57 BauV/VS eine grundsätzliche Publikationspflicht für Bauvorhaben gelte; ausgenommen seien nur kleine, unerhebliche Änderungen, die nicht noch einmal publiziert werden müssten, wobei in jedem Fall die Interessen der direkten Beteiligten zu wahren seien. Entsprechend der Publikationspflicht bei der Projektänderung sei auch ein Verlängerungsgesuch zu publizieren, wenn die Verlängerung wesentliche öffentliche Interessen berühren könnte. Auf jeden Fall sei es den Nachbarn und den von der Verlängerung Betroffenen schriftlich mitzuteilen, um deren Anfechtungsmöglichkeit zu wahren. Da dies nicht geschehen sei, sei die Eingabe der Nachbarn vom 12. Januar 2015 nicht als verspätet anzusehen und der Staatsrat sei zu Recht darauf eingetreten.

6.2. Diese Ausführungen sind weder unter dem Blickwinkel des Legalitätsprinzips (das vom Bundesgericht grundsätzlich nur unter Willkürgesichtspunkten überprüft wird) noch der Gemeindeautonomie zu beanstanden; vielmehr war die Publikation oder zumindest die Eröffnung des Verlängerungsgesuchs an die Beschwerdegegner nach Art. 111 BGG (Einheit des Verfahrens) und Art. 29 Abs. 2 BV (rechtliches Gehör) geboten:

6.2.1. Wer zur Beschwerde ans Bundesgericht berechtigt ist, muss sich am Verfahren vor allen kantonalen Vorinstanzen als Partei beteiligen können. Vorliegend waren die Beschwerdegegner als direkte Nachbarn von der Verlängerung der Baubewilligung auf der Nachbarparzelle besonders betroffen und hatten ein schutzwürdiges Interesse an der Prüfung, ob "berechtigte Interessen" die Verlängerung rechtfertigten und kein Ausschlussgrund vorlag. Sie wären daher nach Art. 89 Abs. 1 BGG berechtigt gewesen, die Verlängerung der Baubewilligung vor Bundesgericht anzufechten (vgl. Urteil 1C_111/2016 vom 8. Dezember 2016 E. 1 und Urteil 1C_362/2008 vom 27. April 2009 E. 4.2), weshalb ihnen die Möglichkeit gegeben werden musste, sich am vorinstanzlichen Verfahren zu beteiligen. Sieht das kantonale Recht ein Einspracheverfahren vor, muss den Betroffenen Gelegenheit gegeben werden, schon das Gesuch einzusehen, um rechtzeitig Einsprache erheben zu können. Dies setzt die Publikation oder die Mitteilung des Verlängerungsgesuchs voraus.

6.2.2. Dies folgt auch aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) : Die Beschwerdegegner hatten sich bereits als Einsprecher am Baubewilligungsverfahren beteiligt. Als Parteien dieses Verfahrens hatten sie das Recht, Gesuche um Änderung und Verlängerung der Baubewilligung einzusehen und dazu Stellung zu nehmen (Akteneinsichts- und Replikrecht). Dies setzte voraus, dass sie über den Eingang solcher Gesuche informiert wurden oder zumindest die Möglichkeit hatten, davon Kenntnis zu nehmen.

6.3. Aufgrund dieser Verletzung des rechtlichen Gehörs durch die Gemeinde ging das Kantonsgericht davon aus, dass die Eingabe der heutigen Beschwerdegegner an den Staatsrat vom 12. Januar 2015 rechtzeitig erfolgt sei. Die Beschwerdeführer haben dies erstmals in ihren Vernehmlassungen substanziiert bestritten, indem sie geltend machten, die Beschwerdegegner hätten schon im Oktober 2014 sichere Kenntnis von der Verlängerung der Baubewilligung erhalten und hätten deshalb nach Treu und Glauben schon zu diesem Zeitpunkt Beschwerde beim Staatsrat führen müssen. Diese Rüge hätte schon in der Beschwerdeschrift vorgebracht werden können und müssen; sie ist nach dem oben (E. 2) Gesagten verspätet.

6.4. Ist danach von einer rechtzeitigen Beschwerdeerhebung auszugehen, hätten der Staatsrat bzw. das Kantonsgericht die Frage der Nichtigkeit offenlassen und die Verlängerungsverfügung wegen Verletzung von Art. 53 Abs. 4 Satz 2 BauV aufheben können und müssen. Die Beschwerdeführer haben keine entsprechende Korrektur (Aufhebung statt Nichtigerklärung) des vorinstanzlichen Dispositivs beantragt; es ist auch nicht ersichtlich, welches Interesse sie daran haben könnten.

7. Die Beschwerden sind daher abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der private Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 BGG). Der in ihrem amtlichen Wirkungskreis prozessierenden Gemeinde sind keine Kosten aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 4 BGG). Sie ist aber ebenfalls verpflichtet, die Beschwerdegegner für die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens zu entschädigen (Art. 68 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Verfahren 1C_471/2016 und 1C_472/2016 werden vereinigt.

2.
Die Beschwerden werden abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden A.________ auferlegt.

4.
A.________ und die Gemeinde Riederalp haben die Beschwerdegegner mit je Fr. 1'500.-- (insgesamt Fr. 3'000.--) für das bundesgerichtliche Verfahren zu entschädigen.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Staatsrat und dem Kantonsgericht Wallis, Öffentlichrechtliche Abteilung, und dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 8. März 2017

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Merkli

Die Gerichtsschreiberin: Gerber

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 50 - 1 L'autonomie communale est garantie dans les limites fixées par le droit cantonal.
¹	L'autonomie communale est garantie dans les limites fixées par le droit cantonal.
²	La Confédération tient compte des conséquences éventuelles de son activité pour les communes.
³	Ce faisant, elle prend en considération la situation particulière des villes, des agglomérations urbaines et des régions de montagne.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 75^b * - 1 Les résidences secondaires constituent au maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune.
¹	Les résidences secondaires constituent au maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune.
²	La loi oblige les communes à publier chaque année leur plan de quotas de résidences principales et l'état détaillé de son exécution.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 197 Dispositions transitoires après acceptation de la Constitution du 18 avril 1999 - 1. Adhésion de la Suisse à l'ONU
¹	Les bénéficiaires d'une rente de vieillesse ont droit à un supplément annuel s'élevant à un douzième de leur rente annuelle.
^a	sur la définition des soins infirmiers pris en charge par les assurances sociales:
^a1	que les infirmiers fournissent sous leur propre responsabilité,
^a2	que les infirmiers fournissent sur prescription médicale;
^b	sur la rémunération appropriée des soins infirmiers;
^c	sur des conditions de travail adaptées aux exigences auxquelles doivent répondre les personnes exerçant dans le domaine des soins infirmiers;
^d	sur les possibilités de développement professionnel des personnes exerçant dans le domaine des soins infirmiers.
²	Le droit au supplément annuel prend naissance au plus tard au début de la deuxième année civile suivant l'acceptation de la présente disposition par le peuple et les cantons.
^a	les dispositions s'appliquent aux entités constitutives d'un groupe d'entreprises multinational qui atteint un chiffre d'affaires annuel consolidé de 750 millions d'euros;
^b	si le total des impôts déterminants des entités constitutives situées en Suisse ou dans une autre juridiction fiscale est inférieur à l'impôt minimal au taux de 15 % des bénéfices déterminants, la Confédération perçoit un impôt complémentaire afin de combler l'écart entre le taux d'imposition effectif et le taux d'imposition minimal;
^c	les impôts déterminants comprennent notamment les impôts directs comptabilisés dans le compte de résultat des entités constitutives;
^d	le bénéfice déterminant d'une entité constitutive correspond au bénéfice ou à la perte déterminé pour les comptes annuels consolidés du groupe, établis selon une norme comptable reconnue, avant l'élimination des transactions entre les entités constitutives et après la prise en compte d'autres corrections; les bénéfices et les pertes des activités de transport maritime international ne sont pas pris en compte;
^e	le taux d'imposition effectif pour une juridiction fiscale se calcule en divisant la somme des impôts déterminants de toutes les entités constitutives situées dans cette juridiction fiscale par la somme des bénéfices déterminants de ces mêmes entités constitutives;
^f	l'impôt complémentaire pour une juridiction fiscale se calcule en multipliant le bénéfice excédentaire par le taux de l'impôt complémentaire;
^g	le bénéfice excédentaire dans une juridiction fiscale correspond à la somme des bénéfices déterminants de toutes les entités constitutives situées dans cette juridiction fiscale, après déduction admise pour les actifs corporels et les charges salariales;
^h	le taux de l'impôt complémentaire pour une juridiction fiscale correspond à la différence positive entre 15 % et le taux d'imposition effectif;
ⁱ	en cas de sous-imposition en Suisse, l'impôt complémentaire est imputé aux entités constitutives situées en Suisse au prorata de leur responsabilité respective dans cette sous-imposition;
^j	en cas de sous-imposition dans une autre juridiction fiscale, l'impôt complémentaire est imputé en priorité à l'entité constitutive la plus élevée du groupe située en Suisse et, en second lieu, à toutes les entités constitutives situées en Suisse.
³	La loi garantit que le supplément annuel n'entraîne ni la réduction des prestations complémentaires ni la perte du droit à ces prestations.
^a	la prise en compte des situations d'entreprises particulières;
^b	la déductibilité de l'impôt complémentaire à titre de charge pour les impôts sur le bénéfice de la Confédération et des cantons;
^c	la procédure et les voies de droit;
^d	les dispositions pénales, conformément aux autres dispositions du droit pénal fiscal;
^e	les réglementations transitoires.
⁴	Le Conseil fédéral peut déroger aux principes énoncés à l'al. 2 s'il estime que cela est nécessaire pour permettre la mise en oeuvre de l'imposition minimale. Il peut déclarer applicables les règles types internationales et les réglementations connexes. Il peut aussi déléguer ces compétences au Département fédéral des finances.
⁵	Les cantons exécutent les dispositions régissant l'impôt complémentaire sous la surveillance de l'Administration fédérale des contributions. Le Conseil fédéral peut octroyer des indemnités pour les charges administratives liées à l'exécution de ces dispositions.
⁶	Le produit brut de l'impôt complémentaire revient à raison de 75 % aux cantons auxquels les entités constitutives sont rattachées fiscalement. Les cantons tiennent compte des communes de manière appropriée. Le produit brut de l'impôt complémentaire sur les activités exonérées de l'impôt sur le bénéfice des entités constitutives de la Confédération, des cantons et des communes revient à la collectivité publique concernée.
⁷	La part cantonale au produit brut de l'impôt complémentaire est assimilée à des recettes fiscales supplémentaires dans le cadre de la péréquation financière et de la compensation des charges.
⁸	Si le Conseil fédéral fait usage de la compétence que lui confère l'al. 1, il soumet au Parlement les dispositions légales relatives à l'imposition minimale des grands groupes d'entreprises multinationaux dans un délai de six ans à compter de l'entrée en vigueur de l'ordonnance.
⁹	Après déduction des dépenses supplémentaires induites au titre de la péréquation financière et de la compensation des charges, la Confédération affecte sa part du produit brut de l'impôt complémentaire au renforcement de la promotion de l'attrait économique de la Suisse.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 5 Principes de l'activité de l'État régi par le droit - 1 Le droit est la base et la limite de l'activité de l'État.
¹	Le droit est la base et la limite de l'activité de l'État.
²	L'activité de l'État doit répondre à un intérêt public et être proportionnée au but visé.
³	Les organes de l'État et les particuliers doivent agir de manière conforme aux règles de la bonne foi.
⁴	La Confédération et les cantons respectent le droit international.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 111 Unité de la procédure - 1 La qualité de partie à la procédure devant toute autorité cantonale précédente doit être reconnue à quiconque a qualité pour recourir devant le Tribunal fédéral.
¹	La qualité de partie à la procédure devant toute autorité cantonale précédente doit être reconnue à quiconque a qualité pour recourir devant le Tribunal fédéral.
²	Si une autorité fédérale a qualité pour recourir devant le Tribunal fédéral, elle peut recourir devant les autorités cantonales précédentes ou, pour autant qu'elle le demande, participer à la procédure devant celles-ci.
³	L'autorité qui précède immédiatement le Tribunal fédéral doit pouvoir examiner au moins les griefs visés aux art. 95 à 98. ...103

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.