2C_1039/2020 - 2021-10-06 - Finanze pubbliche e diritto tributario - Staats- und Gemeindesteuern des Kantons Thurgau, Steuerperiode 2015

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

2C 1039/2020

Urteil vom 6. Oktober 2021

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Seiler, Präsident,
Bundesrichterin Aubry Girardin,
Bundesrichter Donzallaz,
Bundesrichterin Hänni,
Bundesrichter Beusch,
Gerichtsschreiber Seiler.

Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
Beschwerdeführerin,

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Thurgau, Schlossmühlestrasse 9, 8510 Frauenfeld Kant. Verwaltung,

Steuerverwaltung des Kantons Bern, Brünnenstrasse 66, 3018 Bern.

Gegenstand
Staats- und Gemeindesteuern des Kantons Thurgau, Steuerperiode 2015,

Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau
vom 14. Oktober 2020 (VG.2020.105/E).

Sachverhalt:

A.
Die A.________ AG ist eine reine Immobiliengesellschaft mit Sitz in U.________/BE. Sie verfügt über Kapitalanlageliegenschaften in verschiedenen Kantonen. Für das Steuerjahr 2015 deklarierte die A.________ AG in der Steuererklärung einen satzbestimmenden Reingewinn von Fr. 17'755'763.--. Für den Sitzkanton Bern deklarierte die A.________ AG einen Gewinn von Fr. 7'327'220.72 und für den Kanton Thurgau einen solchen von Fr. 1'129'550.53. In allen übrigen Kantonen, in denen die A.________ AG Liegenschaften besitzt, deklarierte sie ebenfalls Gewinne, mit Ausnahme des Kantons Aargau, wo die A.________ AG einen Verlust von Fr. 534'473.12 auswies. Diesen Verlust wies die A.________ AG anteilsmässig den übrigen Kantonen zu, in denen sie Liegenschaften besitzt. Für den Kanton Thurgau betrug dieser Verlustanteil Fr. 33'007.63, woraus sich ein im Kanton Thurgau steuerbarer Gewinn von Fr. 1'096'542.90 ergab.

B.
In der Veranlagung vom 31. Juli 2017 liess die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau den Verlustanteil von Fr. 33'007.63 für das Steuerjahr 2015 mit dem Hinweis "Verluste aus Spezialsteuerdomizilen sind durch den Sitzkanton zu übernehmen" nicht zu und veranlagte für die Staats- und Gemeindesteuern 2015 einen steuerbaren Reingewinn von Fr. 1'129'549.--. Die dagegen erhobenen kantonalen Rechtsmittel blieben erfolglos. Zuletzt wies das Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau die Beschwerde der A.________ AG mit Urteil vom 14. Oktober 2020 ab.

C.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 8. Dezember 2020 beantragt die A.________ AG, das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau vom 14. Oktober 2020 sei aufzuheben und die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau sei anzuweisen, die A.________ AG für die Steuerperiode mit einem im Kanton Thurgau steuerbaren Gewinn von Fr. 1'096'542.90 zu veranlagen. Eventualiter beantragt die A.________ AG, die Steuerverwaltung des Kantons Bern sei anzuweisen, dem sistierten Revisionsgesuch stattzugeben, die Veranlagung vom 20. Februar 2017 aufzuheben und für die Steuerperiode 2015 den im Kanton Bern steuerpflichtigen Gewinn auf Fr. 6'792'747.61 zu veranlagen. Ferner seien die Steuerämter der Kantone Bern und Thurgau anzuweisen, die jeweilige Differenz zwischen den bereits bezahlten Staats- und Gemeindesteuern der Steuerperiode 2015 zurückzuerstatten, soweit diese die effektiv geschuldeten Beträge gemäss den gegebenenfalls zu korrigierenden Veranlagungen übersteigen, zuzüglich Vergütungszins (soweit anwendbar).
Das Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau sowie die Steuerver-waltungen der Kantone Thurgau und Bern haben sich vernehmen lassen. Das Verwaltungsgericht und die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau beantragen die Abweisung der Beschwerde, die Steuerverwaltung des Kantons Bern beantragt die Abweisung des Eventualantrags.

Erwägungen:

1.

1.1. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten wurde unter Einhaltung der gesetzlichen Frist (Art. 100 Abs. 1 BGG) und Form (Art. 42 BGG) eingereicht und richtet sich gegen einen Endentscheid einer letzten, oberen kantonalen Instanz (Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 BGG). Die Beschwerdeführerin ist als Steuerpflichtige gemäss Art. 73 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden 1990 (StHG; SR 642.14) sowie nach Art. 89 Abs. 1 BGG zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau ist einzutreten.

1.2.

1.2.1. Auf dem Gebiet des Verbots der interkantonalen Doppelbe-steuerung (Art. 127 Abs. 3 BV) kann nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung grundsätzlich auch eine allenfalls bereits rechtskräftige Veranlagung eines anderen Kantons für dieselbe Steuerperiode mitangefochten werden (Art. 100 Abs. 5 BGG), obwohl es sich dabei in der Regel nicht um ein Urteil im Sinne von Art. 86 BGG handelt (BGE 139 II 373 E. 1.4; 133 I 308 E. 2.4; 133 I 300 E. 2.4; Urteil 2C 592/2018 vom 1. Oktober 2019 E. 1.2). Für die Ausnahme von Art. 86 BGG ist aber immerhin vorauszusetzen, dass die Veranlagung im anderen Kanton nicht mehr mit einem ordentlichen Rechtsmittel angefochten werden kann (vgl. Urteil 2C 403/2015 vom 1. April 2016 E. 5, in: StE 2016 A 24.21 Nr. 36). Das Bundesgericht prüft nicht von Amtes wegen, ob eine nicht angefochtene konkurrierende Veranla-gung das Verbot der Doppelbesteuerung verletzt (BGE 111 la 44 E. 1b; Urteile 2C 1165/2014 vom 3. April 2017 E. 1.3, nicht publ. in BGE 143 II 296, aber in: RDAF 2017 II S. 473, StE 2017 B 27.2 Nr. 46; 2C 403/2015 vom 1. April 2016 E. 5, in: StE 2016 A 24.21 Nr. 36; 2C 518/2011 vom 1. Februar 2012 E. 1.2). Allerdings geht das Bundesgericht davon aus, dass derjenige, der eine
Doppelbesteuerungsbeschwerde erhebt, nicht in zwei Kantonen Steuern bezahlen will. Es stellt an die Mitanfechtung der konkurrierenden Veranlagung deshalb praxisgemäss keine hohen Anforderungen. Sofern eine Veranlagung tatsächlich ergangen ist und das Bundesgericht davon sichere Kenntnis hat, genügt ein wenigstens implizit geäusserter Anfechtungswille (Urteile 2C 806/2019 vom 8. Juni 2020 E. 1.3; 2C 1165/2014 vom 3. April 2017 E. 1.3, nicht publ. in BGE 143 II 296, aber in: RDAF 2017 II S. 473, StE 2017 B 27.2 Nr. 46; 2C 403/2015 vom 1. April 2016 E. 5, in: StE 2016 A 24.21 Nr. 36; MARTIN KOCHER, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Interkantonales Steuerrecht, 2. Aufl. 2021, § 44 N. 136 ff.).

1.2.2. Im vorliegenden Fall richtet sich die Beschwerde primär gegen ein Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau. Daneben richtet sie sich aber eventualiter auch gegen den Kanton Bern. Die Beschwerdeführerin hat ihren Eventualantrag zwar nicht vorab auf Aufhebung und Korrektur der Veranlagung vom 20. Februar 2017 der Steuerverwaltung des Kantons Bern formuliert, sondern verlangt vom Bundesgericht, die Steuerverwaltung des Kantons Bern anzuweisen, dem sistierten Revisionsgesuch stattzugeben. Der Sache nach läuft dieser Antrag aber auf dasselbe hinaus. Die Veranlagung der Steuerverwaltung des Kantons Bern hat deshalb als mitangefochten zu gelten.

1.2.3. Aus dem Doppelbesteuerungsverbot folgt nicht auch die Verpflichtung zur Leistung eines Vergütungszinses. Ein entsprechender Anspruch müsste sich aus dem massgebenden kantonalen Recht ergeben. Diesbezüglich greift die Ausnahme von der Ausschöpfung des kantonalen Instanzenzugs nach Art. 100 Abs. 5 BGG nicht. Insoweit ist die Beschwerde gegen den Kanton Bern also unzulässig und darauf nicht einzutreten (vgl. Urteile 2C 655/2016 vom 17. Juli 2017 E. 1.2; 2C 204/2016 vom 9. Dezember 2016 E. 1.2, in: StE 2017 B 26.13 Nr. 35, StR 72/2017 S. 232; 2C 809/2008 vom 6. August 2009 E. 4.2; zur analogen Rechtslage nach dem früheren OG Urteile 2P.65/2006 vom 31. August 2006 E. 1.2; 2P.2/2003 vom 7. Januar 2004 E. 1.3, in: ASA 73/420, StE 2004 24.24.3 Nr. 2). Falls die Beschwerde gegen den Kanton Bern im Übrigen aber begründet und das Verfahren deshalb zur Neuveranlagung an den Kanton Bern zurückzuweisen sein sollte, hätte dieser in der neuen Veranlagung das kantonale Recht auch in Bezug auf einen allfälligen Vergütungszins anzuwenden.

2.
Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann unter anderem eine Rechtsverletzung nach Art. 95 f . BGG gerügt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist daher weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann die Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen oder sie mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen (Motivsubstitution; BGE 141 V 234 E. 1; 139 II 404 E. 3). Soweit das kantonale Recht durch das Bundesrecht harmonisiert ist, prüft das Bundesgericht seine Anwendung gleich wie Bundesrecht; die Anwendung des nicht-harmonisierten, autonomen kantonalen Rechts prüft es hingegen bloss auf Verletzung des Willkürverbots und anderer verfassungsmässiger Rechte (BGE 143 II 459 E. 2.1; 134 II 207 E. 2). In Bezug auf die Verletzung verfassungsmässiger Rechte gilt nach Art. 106 Abs. 2 BGG eine gesteigerte Rüge- und Substanziierungspflicht (BGE 143 II 283 E. 1.2.2; 139 I 229 E. 2.2; 138 I 274 E. 1.6).

3.
Der Streit dreht sich um die Frage, inwieweit ein Kanton, auf dessen Gebiet eine Immobiliengesellschaft ausschliesslich Kapitalanlageliegenschaften hält, im Rahmen der interkantonalen Gewinnausscheidung Verluste aus anderen Kantonen übernehmen muss.

3.1. Eine gegen Art. 127 Abs. 3 BV verstossende Doppelbesteuerung liegt vor, wenn eine steuerpflichtige Person von zwei oder mehreren Kantonen für das gleiche Steuerobjekt und für die gleiche Zeit zu Steuern herangezogen wird (aktuelle Doppelbesteuerung) oder wenn ein Kanton in Verletzung der geltenden Kollisionsnormen seine Steuerhoheit überschreitet und eine Steuer erhebt, die einem anderen Kanton zusteht (virtuelle Doppelbesteuerung). Ausserdem darf ein Kanton ein Steuersubjekt grundsätzlich nicht deshalb stärker belasten, weil es nicht im vollen Umfang seiner Steuerhoheit untersteht, sondern zufolge seiner territorialen Beziehung auch in einem anderen Kanton steuerpflichtig ist (Schlechterstellungsverbot; vgl. BGE 140 I 114 E. 2.3.1; 137 I 145 E. 2.2; 134 I 303 E. 2.1 S. 306 f.; Urteile 2C 974/2019 vom 17. Dezember 2020 E. 13.1; 2C 350/2018 vom 17. Juni 2019 E. 2, in: StE 2019 A 24.41.2 Nr. 2).

3.2. Eine unzulässige Doppelbesteuerung ist grundsätzlich gegeben, wenn ein Steuerpflichtiger in mehreren Kantonen zusammen mehr als sein gesamtes Reineinkommen zu versteuern hat, also mehr als bei Konzentration der Steuerpflicht in einem Kanton (BGE 131 I 249 E. 6.2; 107 Ia 41 E. 1a; 93 I 236 E. 2; 66 I 43 E. 6). Eine solche Situation liegt etwa vor bei den sogenannten Ausscheidungsverlusten, die resultieren, wenn eine in mehreren Kantonen steuerpflichtige Person in einem Kanton einen steuerlich an sich abziehbaren Verlust oder Aufwandüberschuss erzielt hat, den die übrigen Kantone im Rahmen der interkantonalen Ausscheidung aber nicht oder nicht vollständig zum Abzug zulassen (vgl. dazu BGE 140 I 114 E. 2.3.4; 138 I 297 E. 4.2; 132 I 220 E. 5; 131 I 285 E. 4.1; 131 I 249 E. 6.3). Ausscheidungsverluste laufen nicht nur Art. 127 Abs. 3 BV, sondern auch dem Gebot der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2 BV) zuwider und sind möglichst zu vermeiden (vgl. insb. zur doppelten Anspruchsgrundlage BGE 140 I 114 E. 2.3.2; 138 I 297 E. 4.2; 137 I 145 E. 4.2 und 4.3; 132 I 220 E. 5; 131 I 285 E. 4.1; 131 I 249 E. 6.3).

3.3. Der Kanton Thurgau lehnt es ab, den Anteil am Verlust aus dem Kanton Aargau von Fr. 33'007.63 zu tragen, den ihm der Sitzkanton Bern in seiner Veranlagung zugewiesen und deshalb seinerseits nicht zum Abzug zugelassen hat. Im Umfang von Fr. 33'007.63 erleidet die Beschwerdeführerin einen Ausscheidungsverlust, auf dessen Beseitigung sie einen Anspruch aus Art. 127 Abs. 2 und 3 BV hat. Dieser Anspruch wird denn auch von keiner Seite ernsthaft bestritten. Es bestehen aber unterschiedliche Ansichten darüber, ob der Belegenheitskanton Thurgau oder der Sitzkanton Bern den Verlust zu übernehmen hat.

3.3.1. Die Vorinstanz hielt unter Hinweis auf das Urteil 2C 285/2018 vom 5. November 2019 dafür, dass ein reiner Liegenschaftskanton nur dann verpflichtet sei, Verluste einer Immobiliengesellschaft zu übernehmen, wenn der Sitzkanton der Immobiliengesellschaft dazu nicht in der Lage sei. Vorliegend seien im Sitzkanton Bern ausreichend Erträge vorhanden, mit denen der Verlust aus dem Kanton Aargau verrechnet werden könne.

3.3.2. Die Beschwerdeführerin verweist auf das Urteil 2C 216/2019 vom 28. Januar 2020, welches einen vertraglichen Anlagefonds mit direktem Grundbesitz betraf, und schliesst daraus, dass der Kanton Thurgau einen Anteil des Verlustes aus dem Kanton Aargau hätte übernehmen müssen.

3.3.3. Die Steuerverwaltung des Kantons Bern stellt ihrerseits zur Diskussion, ob der Sitzkanton für die in seinem Gebiet gelegenen Kapitalanlageliegenschaften gleich zu behandeln sei wie die Liegenschaftskantone und nur die Betriebserträge vor den Liegenschaftskantonen zur Verrechnung bringen müsse. Dazu habe sich das Bundesgericht im Urteil 2C 285/2018 vom 5. November 2019 nämlich nicht geäussert.

4.
Näher zu prüfen ist demnach, in welchem Umfang die Kantone Thurgau und Bern den Verlust aus dem Kanton Aargau zu übernehmen haben.

4.1. Die Steuerhoheit des Liegenschaftskantons Thurgau über die Beschwerdeführerin folgt aus der Lage ihres unbeweglichen Vermögens als einer Art wirtschaftlicher Zugehörigkeit (§ 69 i.V.m. § 8 Abs. 1 Ziff. 3 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern des Kantons Thurgau vom 14. September 1992 [StG/TG; RB 640.1]; vgl. auch Art. 21 Abs. 1 lit. c StHG), jene des Sitzkantons Bern aus der persönlichen Zugehörigkeit der Steuerpflichtigen zum Kanton (Art. 76 des Steuergesetzes des Kantons Bern vom 21. Mai 2000 [StG/BE; BSG 661.11]; vgl. auch Art. 20 Abs. 1 StHG). Die Steuerpflicht gegenüber dem Liegenschaftskanton ist auf die im Kantonsgebiet belegenen Grundstücke beschränkt ("beschränkte Steuerpflicht"), während sich die Steuerpflicht gegenüber dem Sitzkanton grundsätzlich auf den gesamten Reingewinn der steuerpflichtigen Gesellschaft erstreckt ("unbeschränkte Steuerpflicht"; vgl. BGE 146 II 111 E. 4.1 mit Hinweisen; BLUMENSTEIN/LOCHER, System des schweizerischen Steuerrechts, 7. Aufl. 2016, S. 71 und 79). Soweit das kantonale Steuerrecht den Steueranspruch des Sitzkantons nicht schon von sich aus abgrenzt (vgl. dazu BGE 146 II 111 E. 4.2), bestimmt sich nach den vom Bundesgericht im Rahmen von Art. 127 Abs. 3 BV entwickelten
Kollisionsregeln, wann und inwieweit der Sitzkanton auf seinen grundsätzlich unbeschränkten Steueranspruch zugunsten eines beschränkten Steueranspruchs eines anderen Kantons verzichten muss. Für den Fall der Kollision der Steueransprüche von Sitz- und Liegenschaftskantonen gilt seit jeher die Regel, dass das Grundeigentum und die Erträge daraus dem Liegenschaftskanton zur ausschliesslichen Besteuerung vorbehalten sind (Spezialsteuerdomizil am Ort der gelegenen Sache; vgl. etwa BGE 140 II 353 E. 7.1; 132 I 220 E. 3.1; 119 Ia 46 E. 3; 116 Ia 127 E. 2b; 111 Ia 120 E. 2a; 93 I 236 E. 2; 83 I 329 E. 2; 45 I 282 E. 2; vgl. zur besonderen Situation der Liegenschaftenhändler und Generalbauunternehmer Urteil 2C 152/2019 vom 20. September 2019 E. 7 und 8.1, in: StE 2020 B 44.13.7 Nr. 31). Der Liegenschaftskanton hat die Auslagen, die unmittelbar mit den Erträgen und Gewinnen aus dem Grundeigentum zusammenhängen (vgl. dazu BGE 104 Ia 256 E. 4a), sowie einen proportionalen Anteil der Schulden und Schuldzinsen zum Abzug zuzulassen (vgl. dazu BGE 133 I 19 E. 3, 6.2 und 6.3; 104 Ia 256 E. 4b). Die übrigen Erträge und Aufwände des Steuerpflichtigen hat er nur für die Satzbestimmung, ansonsten aber weder zum Vor- noch zum Nachteil des
Steuerpflichtigen zu berücksichtigen (BGE 116 Ia 127 E. 2c; 111 Ia 123 E. 2a; 93 I 236 E. 2; 91 I 393 E. 3).

4.2. Dem Grundsatz der alleinigen Besteuerung des Grundeigentums durch den Liegenschaftskanton hat das Bundesgericht früher nicht nur in qualitativer, sondern auch in quantitativer Hinsicht absolute Geltung eingeräumt; die Regel, dass eine gewinnsteuerpflichtige Gesellschaft in mehreren auf dem Boden der Reingewinnbesteuerung stehenden Kantonen zusammen nicht mehr als ihren Gesamtreingewinn versteuern muss, hatte insoweit zurückzutreten. Liegenschaftskantone waren deshalb nicht verpflichtet, Verluste und Aufwandüberschüsse aus anderen Kantonen zu übernehmen (vgl. BGE 116 Ia 127 E. 2b; 111 Ia 120 E. 2a; 93 I 242 E. 2; Urteil 2P.439/1997 vom 27. Oktober 1999 E. 3a, in: StR 55/2000 S. 182). Mit der in BGE 131 I 249 begründeten Rechtsprechung ist das Bundesgericht hiervon abgerückt und dazu übergegangen, der Vermeidung von Ausscheidungsverlusten den Vorrang zu geben (vgl. BGE 140 I 114 E. 2.3.2; 139 II 373 E. 4.4; 132 I 220 E. 5; 131 I 285 E. 4.1; 131 I 249 E. 6.3). Nach dieser jüngeren Rechtsprechung müssen Liegenschaftskantone Verluste und Aufwandüberschüsse aus anderen Kantonen im Rahmen der Reinge-winnbesteuerung übernehmen. Der Liegenschaftskanton hat Verluste und Aufwandüberschüsse aus anderen Kantonen zudem auch dann mit den
Wertzuwachsgewinnen der steuerpflichtigen Gesellschaft zu verrechnen, wenn er diese mit der Grundstückgewinnsteuer als Objektsteuer erfasst (sog. monistisches System; Art. 12 Abs. 4 StHG), selbst wenn er insoweit auch innerkantonale Verluste und Aufwandüberschüsse nicht zum Abzug zulässt (vgl. BGE 145 II 206 E. 3.3.1 und 3.3.2; 139 II 373 E. 4.3). In diesem Fall lässt sich dem Liegenschaftskanton zwar nicht vorwerfen, dass er Steuerpflichtige aufgrund ihrer territorialen Beziehung zu einem anderen Kanton diskriminiere und so gegen das Schlechterstellungsverbot verstosse. Jedoch steht die Wahl des Systems der Grundstückgewinnbesteuerung (monistisch oder dualistisch) - wie jeder kantonale Gestaltungsspielraum im Bereich der direkten Steuern (vgl. bereits BGE 48 I 349 E. 2) - unter dem doppelbesteuerungsrechtlichen Vorbehalt, dass sie sich nicht zuungunsten der übrigen Kantone und der steuerpflichtigen Person auswirkt, die in mehreren Kantonen steuerpflichtig ist (BGE 140 I 114 E. 2.1; 139 II 373 E. 4.2; 131 I 249 E. 6.3; 92 I 198 E. 3b).

4.3. Infolge dieser jüngeren Rechtsprechung zu den Ausscheidungsverlusten wird der Liegenschaftskanton zwar in quantitativer Hinsicht, d.h. in der Bemessung der Steuerfaktoren eingeschränkt. Die qualitative Regel des ausschliesslichen Steueranspruchs des Liegenschaftskantons über das Grundeigentum auf seinem Gebiet bleibt davon jedoch unberührt (BGE 138 I 297 E. 4.1 und 4.2). Ausserdem braucht der reine Liegenschaftskanton einen ausserkantonalen Verlust nur insoweit zu übernehmen, als das Hauptsteuerdomizil der reduzierten wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit nicht Rechnung tragen kann, weil dort mangels Einkommen bzw. Gewinn keine (weiteren) Verluste verrechnet werden können (BGE 139 II 373 E. 4.4 mit Hinweisen).

4.4. Nichts anderes gilt für sogenannte Immobiliengesellschaften. Ob eine Kapitalgesellschaft eine Immobiliengesellschaft ist, bestimmt sich in erster Linie danach, ob ihr Zweck zur Hauptsache im Erwerb, in der Verwaltung und im Wiederverkauf von Grundstücken besteht, ferner nach der Zusammensetzung ihrer Aktiven und ihrer Erträge (BGE 111 Ia 220 E. 2c; 104 Ia 251 E. 3a; Urteile 2C 643/2017 vom 15. Januar 2019 E. 2.4, in: StR 74/2019 S. 209; 2C 641/2009 vom 21. Januar 2010 E. 5.1, in: StR 65/2010 S. 576). Für die Ausscheidung des steuerbaren Gewinns einer Kapitalgesellschaft spielt es praxisgemäss aber keine Rolle, ob sie als Immobiliengesellschaft einzustufen ist (vgl. BGE 111 Ia 220 E. 2c und 2d mit Hinweisen; vgl. auch BGE 132 I 220 E. 5) : Auch Immobiliengesellschaften haben ihr Hauptsteuerdomizil im Kanton ihres Sitzes bzw. ihrer tatsächlichen Verwaltung (vgl. für den Fall, dass Sitz und tatsächliche Verwaltung auseinanderfallen BGE 146 II 111 E. 2.3.6; Urteil 2C 627/2017 vom 1. Februar 2019 E. 2.3.6, in: StE 2019 B 71.31 Nr. 4, StR 74/2019 S. 286) und sind dort unbeschränkt gewinnsteuerpflichtig, wobei ihre Kapitalanlageliegenschaften ausserhalb des Hauptsteuerdomizilkantons ausschliesslich durch die Liegenschaftskantone als
Spezialsteuerdomizile besteuert werden.

4.5. Vor diesem Hintergrund hat das Bundesgericht im Urteil 2C 285/2018 vom 5. November 2019 entschieden, dass auch bei Immobiliengesellschaften Ausscheidungsverluste in erster Linie durch den Kanton, in dessen Gebiet der Verlust resultierte, und in zweiter Linie durch das Hauptsteuerdomizil zu vermeiden sind. Erst und nur wenn am Hauptsteuerdomizil kein Gewinn (mehr) verrechnet werden kann, müssen in letzter Linie die anderen Liegenschaftskantone den Verlust verrechnen (Urteil 2C 285/2018 vom 5. November 2019 E. 4.4, in: StE 2020 A 24.41.2 Nr. 3). In seinem Urteil nahm das Bundesgericht unter anderem Bezug auf das Kreisschreiben Nr. 27 der Schweizerischen Steuerkonferenz SSK vom 15. März 2007, welches die Situation der Immobiliengesellschaften allerdings nicht speziell thematisiert und von den Kantonen unterschiedlich interpretiert wird (vgl. Urteil 2C 285/2018 vom 5. November 2019 E. 4.1 und 4.2, in: StE 2020 A 24.41.2 Nr. 3; vgl. auch RAPHAËL GANI, Analyse de la jurisprudence du Tribunal fédéral en matière de double imposition intercantonale dans le deuxième semestre 2019, ASA 88 S. 885 f.; HANSPETER KUNZ, Interkantonale Verlustübernahme bei Immobiliengesellschaften und -fonds, EF 2020 S. 133; Zweifel/Hunziker/Margraf/
Oesterhelt, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, 2021, § 16 N. 35).

5.
Was die Beschwerdeführerin für eine weitergehende Verlustübernahme durch den Liegenschaftskanton vorbringt, rechtfertigt keine abweichende Beurteilung.

5.1. Die Beschwerdeführerin beruft sich auf das Urteil 2C 216/2019 vom 28. Januar 2020. Dieses Urteil betraf einen Immobilienfonds in der Form eines vertraglichen Anlagefonds (vgl. Art. 25 ff . und 58 ff. des Bundesgesetzes vom 23. Juni 2006 über die kollektiven Kapitalanlagen [KAG; SR 951.31]), in den ausschliesslich steuerbefreite Vorsorgeeinrichtungen investierten und der deshalb von der Gewinnsteuer befreit war (vgl. Art. 23 Abs. 1 lit. i StHG). Das Bundesgericht führte aus, dass die Situation eines solchen Fonds vergleichbar ist mit jener einer Immobiliengesellschaft, die in verschiedenen Kantonen Kapitalanlageliegenschaften hält, mit diesen Veräusserungsgewinne und -verluste, aber keine Erträge erzielt und am Hauptsitz keinen steuerbaren Gewinn erwirtschaftet (Urteil 2C 216/2019 vom 28. Januar 2020 E. 7.4). Das Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung (Art. 127 Abs. 3 BV) und das Gebot der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2 BV) verlangen deshalb auch in dieser Konstellation, dass die Liegenschaftskantone die Verluste aus anderen Kantonen mit ihren steuerbaren Gewinnen verrechnen (Urteil 2C 216/2019 vom 28. Januar 2020 E. 7.4 und 9.3).

5.2. Das Bundesgericht hat sich in diesem Urteil nicht dazu geäussert, in welcher Reihenfolge der Sitzkanton als Hauptsteuerdomizil und die übrigen Liegenschaftskantone als Neben- bzw. Spezialsteuerdomizile Verluste aus einem Liegenschaftskanton übernehmen müssen. Dazu bestand gar keine Veranlassung. Der "künstliche Sitz" des vertraglichen Anlagefonds am Sitz der Fondsleitungsgesellschaft, den das Bundesgericht im Urteil 2C 216/2019 angenommen hat, ist nämlich rein formeller Natur und ausscheidungsrechtlich ohne Bedeutung. Ein Hauptsteuerdomizil im Sinne des interkantonalen Steuerrechts besitzt der vertragliche Anlagefonds mit direktem Grundbesitz nicht. Soweit er überhaupt selbständig steuerpflichtig ist (Art. 20 Abs. 1 und Art. 26 Abs. 3 StHG), entfallen seine Steuerfaktoren vollständig auf die Liegenschaftskantone als Spezialsteuerdomizile (vgl. Urteil 2C 216/2019 vom 28. Januar 2020 E. 7.1; GANI, a.a.o., S. 886). Demgegenüber hat die Immobiliengesellschaft ihre Erträge an ihrem Hauptsteuerdomizil zu versteuern, soweit ihre Besteuerung nicht einem Spezialsteuerdomizil vorbehalten ist (vgl. oben E. 4.4). Dabei kann dem Hauptsteuerdomizil nach der objektmässigen Ausscheidung der Liegenschaftserträge an die Liegenschaftskantone
unter Umständen - zusätzlich zu den Liegenschaftserträgen am Hauptsteuerdomizil - ein substanzieller Gewinn zur Besteuerung verbleiben (vgl. Urteil 2C 641/2009 vom 21. Januar 2010 E. 5.1, in: StR 65/2010 S. 576, wonach Immobiliengesellschaften nicht-liegenschaftliche Erträge von bis zu einem Drittel ihrer Gesamterträge erzielen können). Diese steuerrechtlichen Unterschiede zwischen Immobilienfonds und -gesellschaften würden selbst dann nicht ausser Kraft gesetzt, wenn die wirtschaftliche Zielsetzung und Funktion von Immobilienfonds und -gesellschaften identisch wären, wie dies die Beschwerdeführerin behauptet. Das Bundesgericht hat den konkret betroffenen Immobilienfonds im zitierten Urteil denn auch aus gutem Grund spezifisch mit einer Immobiliengesellschaft ohne verrechenbaren Gewinn am Hauptsteuerdomizil verglichen und nicht etwa den Immobiliengesellschaften generell gleichgesetzt (vgl. Urteil 2C 216/2019 vom 28. Januar 2020 E. 7.4).

6.
Die Steuerverwaltung des Kantons Bern macht geltend, dass auch die Erträge und Gewinne aus Kapitalanlageliegenschaften im Sitzkanton sachgerechterweise exklusiv dem Sitzkanton vorzubehalten seien und der Sitzkanton nur mit dem übrigen Gewinn ausserkantonale Verluste vor den Liegenschaftskantonen übernehmen müsse.

6.1. Im Unterschied zum Liegenschaftskanton gibt es beim Sitzkanton keine Kollisionsregel, die gegen eine Übernahme der Verluste und Aufwandüberschüsse aus anderen Kantonen streiten könnte. Den Sitzkanton hält das Bundesgericht denn auch schon seit langem dazu an, Verluste und Aufwandüberschüsse aus anderen Kantonen zu verrechnen (vgl. BGE 131 I 285 E. 3.1; 107 Ia 41 E. 2; 98 Ia 574 E. 3a; 66 I 43 E. 5; Urteile 2P.395/1989 vom 30. März 1990 E. 3b, in: ASA 60 S. 269; P.1291/1981 vom 14. September 1984 E. 3b, in: ASA 55 S. 652). Dies ist nur schon deshalb geboten, weil die Steuerpflicht am Sitz unbeschränkt ist und sich demgemäss grundsätzlich auf das Gesamtergebnis einschliesslich Verluste und Aufwandüberschüsse aus anderen Kantonen erstreckt (vgl. oben E. 4.1). Wenn der Sitzkanton aus diesem Gesamtergebnis die in anderen Kantonen angefallenen Verluste und Aufwandüberschüsse unilateral ausscheidet und sie nicht verrechnet, verletzt er das Prinzip der Reingewinnbesteuerung und Art. 127 Abs. 3 BV (vgl. BGE 107 Ia 41 E. 2; 98 Ia 574 E. 3a).

6.2. Die Situation des Sitzkantons lässt sich also mit jener der Liegenschaftskantone nicht vergleichen: Während der Steueranspruch der Liegenschaftskantone stets auf die in ihrem Gebiet erzielten Liegenschaftserträge und -gewinne beschränkt ist, kann der Sitzkanton dank seines unbeschränkten Steueranspruchs auch nichtliegenschaftliche Erträge in der Regel zumindest quotenmässig besteuern, selbst wenn sie nicht in seinem Gebiet anfallen. Entgegen der Steuerverwaltung des Kantons Bern drängt es sich deshalb auch nicht auf, den Sitzkanton zumindest für die Erträge und Gewinne aus Kapitalanlageliegenschaften gleich zu behandeln wie die Liegenschaftskantone. Profitiert der Sitzkanton bei gutem Geschäftsgang von seinem unbeschränkten Steueranspruch, hat er auch vor den Liegenschaftskantonen das Risiko zu tragen, Verluste und Aufwandüberschüsse aus anderen Kantonen mit den Erträgen und Gewinnen aus den Kapitalanlageliegenschaften auf seinem Gebiet verrechnen zu müssen, wenn die Gesellschaft daneben keine Gewinne erzielt. Er kann sich dieser Verlustübernahme auch dann nicht entziehen, wenn er die Grundstückgewinne der Gesellschaft der Grundstückgewinnsteuer als Objektsteuer unterwirft. Denn die Wahl des monistischen Systems nach Art. 12
Abs. 4 StHG steht unter dem doppelbesteuerungsrechtlichen Vorbehalt, dass sie sich nicht zuungunsten der übrigen Kantone und der steuerpflichtigen Person auswirkt, die in mehreren Kantonen steuerpflichtig ist (vgl. oben E. 4.2).

6.3. An diesem Resultat ändert auch der Hinweis der Steuerverwaltung des Kantons Bern auf eine Meinung in der Literatur nichts. Die zitierten Autoren äussern sich nämlich gar nicht im Sinne der Steuerverwaltung, sondern stören sich daran, dass die Betriebsstättenkantone nach der geltenden Ausscheidungspraxis an den Erträgen und Gewinnen aus Kapitalanlageliegenschaften im Sitzkanton partizipieren. Deshalb regen sie an, diese Faktoren nicht in das Betriebsergebnis einzubeziehen, an dem die Betriebsstättenkantone quotenmässig teilhaben (OERTLI/ZIGERLIG, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Interkantonales Steuerrecht, 2011, § 33 N. 51 f.). Das Verhältnis zwischen Sitzkanton und Betriebsstättenkantonen ist hier nicht streitbetroffen, sodass sich das Bundesgericht zu dieser Frage an dieser Stelle nicht zu äussern hat. Selbst wenn den genannten Autoren aber gefolgt werden wollte, folgte daraus nicht, dass der Sitzkanton und die Liegenschaftskantone in Bezug auf die Verrechnung von Verlusten und Aufwandüberschüssen mit den Erträgen und Gewinnen aus Kapitalanlageliegenschaften gleich behandelt werden müssten. Die Neuauflage desselben Werkes scheint nun im Gegenteil sogar die vorrangige Verlustübernahme durch den Sitzkanton zu
befürworten, wie sie das Bundesgericht im Urteil 2C 285/2019 vom 5. November 2019 festgelegt hat und mit dem vorliegenden Urteil bestätigt (vgl. OERTLI, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Interkantonales Steuerrecht, 2. Aufl. 2021, § 33 N. 44).

7.

7.1. Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau als unbegründet. Sie ist abzuweisen. Gutzuheissen ist demgegenüber die Beschwerde gegen die Veranlagung durch den Kanton Bern, soweit darauf einzutreten ist. Die Veranlagungsverfügung des Kantons Bern ist aufzuheben und das Verfahren ist an die Steuerverwaltung des Kantons Bern zurückzuweisen. Sie wird die Beschwerdeführerin neu unter Berücksichtigung des Verlusts zu veranlagen haben, den sie an den Kanton Thurgau ausgeschieden hatte. Sollte sich dabei herausstellen, dass die Steuerschuld der Beschwerdeführerin tiefer ausfällt als ursprünglich veranlagt und in Rechnung gestellt, wird die Steuerverwaltung des Kantons Bern die zu viel bezahlten Steuern zurückzuerstatten haben.

7.2. Da die Beschwerdeführerin gegenüber dem Kanton Thurgau unterliegt, jedoch gegenüber dem Kanton Bern obsiegt, rechtfertigt es sich, ihr die Hälfte der Gerichtskosten aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG; vgl. Urteil 2C 153/2021 vom 25. August 2021 E. 6.2). Die andere Hälfte trägt der Kanton Bern, da er Vermögensinteressen verfolgt (Art. 66 Abs. 4 BGG). Dem Kanton Thurgau als obsiegender Partei steht keine Parteientschädigung zu (Art. 68 Abs. 3 BGG). Die Beschwerdeführerin obsiegt zwar im Verfahren gegen den Kanton Bern. Sie ist aber nicht anwaltlich vertreten und hat keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 68 Abs. 1 BGG i.V.m. Art. 11 Reglement vom 31. März 2006 über die Parteientschädigung und die Entschädigung für die amtliche Vertretung im Verfahren vor dem Bundesgericht [SR 173.110.210.3]).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde gegen den Kanton Thurgau wird abgewiesen.

2.
Die Beschwerde gegen den Kanton Bern wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird. Die Veranlagung der Steuerverwaltung des Kantons Bern vom 31. Juli 2017 wird aufgehoben. Das Verfahren wird zur Neuveranlagung im Sinne der Erwägungen an die Steuerverwaltung des Kantons Bern zurückgewiesen.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden zu Fr. 1'000.-- der Beschwerdeführerin und zu Fr. 1'000.-- dem Kanton Bern auferlegt.

4.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 6. Oktober 2021

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Seiler

Der Gerichtsschreiber: Seiler

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198091 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198092 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195494 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...95
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
^1bis	Se un procedimento in materia civile si è svolto in inglese dinanzi all'autorità inferiore, gli atti scritti possono essere redatti in tale lingua.14
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.15 16
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201617 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.18
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 73 Ricorsi - 1 Le decisioni cantonali di ultima istanza concernenti una materia disciplinata nei titoli da secondo a quinto e sesto, capitolo 1, o concernenti il condono dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile, possono essere impugnate con ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale secondo la legge del 17 giugno 2005264 sul Tribunale federale.265
¹	Le decisioni cantonali di ultima istanza concernenti una materia disciplinata nei titoli da secondo a quinto e sesto, capitolo 1, o concernenti il condono dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile, possono essere impugnate con ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale secondo la legge del 17 giugno 2005264 sul Tribunale federale.265
²	Legittimati a ricorrere sono il contribuente, l'autorità competente secondo il diritto cantonale e l'Amministrazione federale delle contribuzioni.
³	...266

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 127 Principi dell'imposizione fiscale - 1 Il regime fiscale, in particolare la cerchia dei contribuenti, l'imponibile e il suo calcolo, è, nelle linee essenziali, disciplinato dalla legge medesima.
¹	Il regime fiscale, in particolare la cerchia dei contribuenti, l'imponibile e il suo calcolo, è, nelle linee essenziali, disciplinato dalla legge medesima.
²	Per quanto compatibile con il tipo di imposta, in tale ambito vanno osservati in particolare i principi della generalità e dell'uniformità dell'imposizione, come pure il principio dell'imposizione secondo la capacità economica.
³	La doppia imposizione intercantonale è vietata. La Confederazione prende i provvedimenti necessari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 21 Assoggettamento in virtù dell'appartenenza economica - 1 Le persone giuridiche con sede o amministrazione effettiva fuori Cantone101 sono assoggettate all'imposta se:
¹	Le persone giuridiche con sede o amministrazione effettiva fuori Cantone101 sono assoggettate all'imposta se:
^a	sono associate a un'impresa commerciale nel Cantone;
^b	gestiscono uno stabilimento d'impresa nel Cantone;
^c	sono proprietarie di fondi situati nel Cantone o sono titolari su di essi di diritti di godimento reali o di diritti di godimento personali a questi economicamente assimilabili;
^d	commerciano immobili siti nel Cantone.
²	Le persone giuridiche con sede e amministrazione effettiva all'estero sono inoltre assoggettate all'imposta se:
^a	sono titolari o usufruttuari di crediti garantiti da pegni immobiliari o manuali su fondi situati nel Cantone;
^b	fungono da intermediari nel commercio di immobili siti nel Cantone.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 20 Assoggettamento in virtù dell'appartenenza personale - 1 Le società di capitali, le società cooperative, le associazioni, le fondazioni e le altre persone giuridiche sono assoggettate all'imposta se hanno la loro sede o la loro amministrazione effettiva nel Cantone. Sono assimilati alle altre persone giuridiche gli investimenti collettivi di capitale con possesso fondiario diretto ai sensi dell'articolo 58 o 118a LICol98.99 Le società di investimento a capitale fisso ai sensi dell'articolo 110 LICol sono tassate come le società di capitali.100
¹	Le società di capitali, le società cooperative, le associazioni, le fondazioni e le altre persone giuridiche sono assoggettate all'imposta se hanno la loro sede o la loro amministrazione effettiva nel Cantone. Sono assimilati alle altre persone giuridiche gli investimenti collettivi di capitale con possesso fondiario diretto ai sensi dell'articolo 58 o 118a LICol98.99 Le società di investimento a capitale fisso ai sensi dell'articolo 110 LICol sono tassate come le società di capitali.100
²	Le persone giuridiche, le società commerciali estere e altre comunità estere di persone senza personalità giuridica sono assimilate alle persone giuridiche svizzere con le quali esse, per la loro natura giuridica o la loro forma effettiva, hanno maggior affinità.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 12 - 1 Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
¹	Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
²	L'assoggettamento è dato per ogni alienazione di fondo. Sono assimilati a un'alienazione:
^a	i negozi giuridici che producono i medesimi effetti economici dell'alienazione sul potere di disporre di un fondo;
^b	il trasferimento di un fondo o di una parte di esso dalla sostanza privata alla sostanza commerciale;
^c	la costituzione su di un fondo di servitù di diritto privato o di restrizioni di diritto pubblico alla proprietà fondiaria, se limitano lo sfruttamento incondizionato o diminuiscono il valore venale di un fondo in modo duraturo e importante e si fanno contro versamento di un'indennità;
^d	il trasferimento di partecipazioni a società immobiliari facenti parte della sostanza privata, sempreché il diritto cantonale preveda l'assoggettamento in questo caso;
^e	i plusvalori derivanti dalla pianificazione ai sensi della legge federale del 22 giugno 197986 sulla pianificazione del territorio, senza che vi sia alienazione, sempreché il diritto cantonale assoggetti questa fattispecie all'imposta sugli utili da sostanza immobiliare.
³	L'imposizione è differita in caso di:
^a	trapasso di proprietà in seguito a successione (devoluzione, divisione, legato), a anticipo ereditario o a donazione;
^b	trapasso della proprietà tra coniugi in connessione con il regime matrimoniale, nonché d'indennità dovuta per i contributi straordinari di un coniuge al mantenimento della famiglia (art. 165 CC88) e per le pretese fondate sul diritto del divorzio, nella misura in cui i coniugi sono d'accordo;
^c	ricomposizione particellare ai fini di un raggruppamento di terreni, di un piano di quartiere, di rettificazione dei limiti di proprietà, di un arrotondamento dei poderi agricoli, nonché in caso di ricomposizione particellare nell'ambito di una procedura d'espropriazione o di un'espropriazione imminente;
^d	alienazione totale o parziale di un fondo agricolo o silvicolo, purché il prodotto dell'alienazione venga utilizzato entro un congruo termine per l'acquisto di un fondo sostitutivo sfruttato dal contribuente stesso o per il miglioramento di fondi agricoli o silvicoli appartenenti al contribuente e sfruttati dallo stesso;
^e	alienazione di un'abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente e esclusivamente all'uso personale del contribuente, a condizione che il ricavo sia destinato entro un congruo termine all'acquisto o alla costruzione in Svizzera di un'abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.
⁴	I Cantoni possono riscuotere l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare anche sugli utili conseguiti in seguito all'alienazione di fondi facenti parte della sostanza commerciale, sempreché esentino questi utili dall'imposta sul reddito e dall'imposta sull'utile oppure computino l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare nell'imposta sul reddito o nell'imposta sull'utile. In ambedue i casi:
^a	le fattispecie di cui agli articoli 8 capoversi 3 e 4 e 24 capoversi 3 e 3quater sono assimilate alle alienazioni la cui imposizione è differita ai fini dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare;
^b	il trasferimento di tutto o di una parte di fondo dalla sostanza privata alla sostanza commerciale non può essere assimilato a un'alienazione.
⁵	I Cantoni provvedono affinché gli utili realizzati a corto termine siano imposti più gravemente.

SR 951.31 Legge federale del 23 giugno 2006 sugli investimenti collettivi di capitale (Legge sugli investimenti collettivi, LICol) - Legge sugli investimenti collettivi LICol Art. 25 - 1 Il fondo contrattuale di investimento (fondo di investimento) è basato su un contratto collettivo di investimento (contratto del fondo) in virtù del quale la direzione del fondo si impegna a:
¹	Il fondo contrattuale di investimento (fondo di investimento) è basato su un contratto collettivo di investimento (contratto del fondo) in virtù del quale la direzione del fondo si impegna a:
^a	fare partecipare l'investitore al fondo di investimento proporzionalmente alle quote da lui acquisite;
^b	gestire il patrimonio del fondo in modo autonomo e in suo nome proprio secondo le disposizioni del contratto del fondo.
²	La banca depositaria è parte nel contratto del fondo nella misura dei compiti che le sono assegnati dalla legge e dal contratto del fondo.
³	Il fondo di investimento dispone di un patrimonio minimo. Il Consiglio federale ne stabilisce l'entità e il termine entro il quale esso deve essere accumulato.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 23 Esenzione - 1 Sono esenti dall'imposta unicamente:
¹	Sono esenti dall'imposta unicamente:
^a	la Confederazione e i suoi stabilimenti, giusta il diritto federale;
^b	il Cantone e i suoi stabilimenti, giusta il diritto cantonale;
^c	i Comuni, le parrocchie e le altre collettività territoriali del Cantone e i loro stabilimenti, giusta il diritto cantonale;
^d	le istituzioni di previdenza professionale di imprese con domicilio, sede o stabilimento d'impresa in Svizzera o di imprese loro vicine, a condizione che le risorse di tali istituzioni siano durevolmente ed esclusivamente devolute alla previdenza del personale;
^e	le casse svizzere d'assicurazioni sociali e di compensazione, segnatamente le casse d'assicurazione contro la disoccupazione, le casse malattia, quelle di vecchiaia, invalidità e superstiti, eccettuate le società d'assicurazione concessionarie;
^f	le persone giuridiche, che perseguono uno scopo pubblico o di utilità pubblica, per quanto concerne l'utile e il capitale esclusivamente e irrevocabilmente destinati a tali fini. Scopi imprenditoriali non sono di norma considerati d'interesse pubblico. L'acquisizione e l'amministrazione di partecipazioni in capitale importanti a imprese sono di utilità pubblica quando l'interesse al mantenimento dell'impresa occupa una posizione subalterna rispetto allo scopo di utilità pubblica e quando non sono esercitate attività dirigenziali;
^g	le persone giuridiche che perseguono, sul piano cantonale o nazionale, fini di culto, per quanto riguarda l'utile e il capitale esclusivamente e irrevocabilmente destinati a tali fini;
^h	gli Stati esteri per quanto concerne i loro immobili situati in Svizzera e destinati esclusivamente all'uso diretto da parte delle loro rappresentanze diplomatiche e consolari, nonché i beneficiari istituzionali di esenzioni fiscali di cui all'articolo 2 capoverso 1 della legge del 22 giugno 2007107 sullo Stato ospite per gli immobili di cui sono proprietari e che sono occupati dai loro servizi;
ⁱ	gli investimenti collettivi di capitale con possesso fondiario diretto sempreché i loro investitori siano esclusivamente istituzioni di previdenza professionale esentate dall'imposta conformemente alla lettera d o casse svizzere d'assicurazioni sociali e di compensazione esentate dall'imposta conformemente alla lettera e;
^j	le imprese di trasporto e d'infrastruttura, titolari di una concessione federale, che ricevono un'indennità per la loro attività o, in base alla concessione, devono mantenere un'impresa annuale di importanza nazionale; sono altresì esenti gli utili liberamente disponibili provenienti dall'attività concessionaria; sono tuttavia eccettuati dall'esenzione dall'imposta le aziende accessorie e gli immobili che non hanno una relazione necessaria con l'attività concessionaria.
²	...110
³	I Cantoni possono prevedere, per via legislativa, sgravi di imposte a favore delle imprese neocostituite che servono gli interessi economici del Cantone, per l'anno di fondazione dell'impresa e per i nove anni seguenti. Un cambiamento essenziale dell'attività aziendale può essere equiparato a neocostituzione.
⁴	Le persone giuridiche menzionate nel capoverso 1 lettere d-g ed i sottostanno nondimeno in tutti i casi all'imposta sui guadagni immobiliari. Le disposizioni relative ai beni sostitutivi (art. 8 cpv. 4), agli ammortamenti (art. 10 cpv. 1 lett. a), agli accantonamenti (art. 10 cpv. 1 lett. b) e alla deduzione delle perdite (art. 10 cpv. 1 lett. c) si applicano per analogia.111

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 26 - 1 I contributi alle associazioni versati dai membri e gli apporti al patrimonio delle fondazioni non costituiscono utile imponibile.
¹	I contributi alle associazioni versati dai membri e gli apporti al patrimonio delle fondazioni non costituiscono utile imponibile.
²	Dai proventi imponibili delle associazioni possono essere dedotte integralmente le spese necessarie per conseguirli; le altre spese possono essere dedotte solo nella misura in cui superano i contributi dei membri.
³	Gli investimenti collettivi di capitale soggiacciono all'imposta sull'utile per il reddito da possesso fondiario diretto.145

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.