4A_551/2010 - 2010-12-02 - Diritto contrattuale - vente immobilière; vice du consentement

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_551/2010

Arrêt du 2 décembre 2010
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges Klett, Présidente,
Corboz et Kiss.
Greffier: Piaget.

Participants à la procédure
X.________, représenté par Me Isabelle Jaques,
recourant,

contre

Y.________,
représentée par Me Olivier Ribordy,
intimée.

Objet
vente immobilière; vice du consentement,

recours contre le jugement du Tribunal cantonal du canton du Valais, Cour civile II, du 27 août 2010.

Faits:

A.
X.________, qui exploite une entreprise d'ébénisterie, d'agencement et de menuiserie, a acquis, en 1994, un chalet, construit à la fin des années 1960, sur la commune de ... (Valais), situé à l'extérieur de la station de .... Désirant vendre son chalet, il a chargé l'agence A.________ de trouver un acheteur.

Y.________, qui exerce la profession d'infirmière, a souhaité acheter un petit chalet en Valais grâce à un héritage de 90'000 fr. qu'elle a reçu à fin 2005; son intention était de s'y installer à sa retraite, mais de le louer dans l'intervalle, afin de financer partiellement cette acquisition.

Intéressée au chalet offert à la vente par X.________, elle l'a visité à deux reprises, les 3 et 10 décembre 2005. Lors de la première visite, le père de S.B.________, la responsable de l'agence immobilière, s'est présenté comme constructeur de chalets et a déclaré à Y.________ qu'il s'agissait d'une bonne construction et qu'elle ferait une très bonne affaire. Lors de la seconde visite, X.________ a affirmé que le chalet était parfaitement en ordre et en bon état, précisant qu'il s'occupait de son entretien; il a indiqué en outre que le terrain bénéficiait d'une source privée, si bien que l'acheteuse ne manquerait pas d'eau et n'aurait pas besoin de raccorder le chalet au système communal.

Le 7 février 2006, X.________ a vendu à Y.________ la parcelle no ..., folio 25, comprenant, outre le chalet, un garage et une annexe construite sommairement. Le prix de vente a été fixé à 380'000 fr., sur lesquels, en raison de la reprise d'un prêt hypothécaire, l'acheteuse devait verser 210'000 fr. L'acte de vente contenait la disposition suivante :

"L'habitation et le garage sont vendus dans leur état actuel. L'acquéreuse déclare les avoir visités et les accepter comme tels, sous réserve du chiffre 5."

Sous ch. 5, le vendeur s'était engagé à effectuer à ses frais différents travaux.

Au mois de juillet 2006, l'entrepreneur P.B.________, chargé de repeindre l'intérieur du garage, n'a pas pu procéder à ce travail en raison d'infiltrations d'eau dans le mur.
Un nouveau locataire, C.________, est entré dans le chalet le 1er juillet 2006. Peu après son emménagement, des problèmes d'alimentation en eau sont survenus. S.B.________ a fait apporter de l'eau, puis changer la pompe. Le problème n'a pas été réglé et le locataire a résilié le bail et rendu les clés le 29 juillet 2006 en déclarant que son congé était uniquement lié au fait qu'il ne pouvait pas disposer d'eau. Y.________ lui a restitué le loyer de juillet 2006 et lui a remboursé les frais d'hébergement encourus à l'Hôtel S.________.

Le 29 juillet 2006, Y.________ s'est rendue au chalet et a constaté la présence d'humidité. Elle a immédiatement téléphoné à X.________ pour lui en faire part, ainsi que l'aviser du départ du locataire. Elle a confirmé ses réclamations par lettre du 8 août 2006. Par courrier du 26 août 2006, elle a communiqué à X.________ et à S.B.________ qu'elle n'acceptait pas le chalet et dressé une liste des défauts, mentionnant notamment le manque d'eau potable dû probablement à une insuffisance de la source.

A la fin du mois d'août 2006, Y.________ a chargé l'architecte D.________, de dresser un état du chalet. Celui-ci a estimé la valeur du bien-fonds à quelque 190'000 fr. Selon lui, le chalet, insalubre et privé d'alimentation en eau potable, était inhabitable.

Y.________ a continué de veiller à l'entretien du chalet, faisant procéder à une vidange en novembre 2006.

B.
Le 22 janvier 2007, Y.________ a cité X.________ en conciliation, en indiquant qu'elle invalidait le contrat de vente pour cause de dol et d'erreur essentielle.

Le 2 février 2007, elle a ouvert action devant le Juge du district de Monthey contre X.________.

Elle a conclu en dernier lieu à l'annulation de la vente et à la restitution du prix de vente avec intérêts. Subsidiairement, elle a demandé que le prix de vente soit réduit de 190'000 fr. Par ailleurs, elle a sollicité, avec intérêts, des dommages-intérêts, soit, en capital, 8'129 fr. 65, 1'775 fr., 3'636 fr. 90 et 3'112 fr. 20.

Le défendeur s'est opposé à la demande en totalité.

Une expertise judiciaire a été confiée à l'architecte E.________. Pour la question de l'alimentation en eau, celui-ci s'est adjoint les services d'un spécialiste, F.________, du Bureau V.________ SA. Ce dernier a conclu que l'eau était potable selon la législation en vigueur, mais qu'elle n'était pas pure du point de vue bactériologique; sur les bases de la déclaration d'un tiers, il a supposé que l'alimentation en eau n'était pas permanente, du moins certaines années. L'expert judiciaire en a déduit que l'alimentation en eau potable était défectueuse et n'était pas garantie. Un assainissement de l'installation, à supposer que la source soit suffisante, coûterait 50'000 fr. et un raccordement au réseau d'eau publique 90'000 fr. L'expert a également fait appel à l'organisation W.________, pour étudier d'autres problèmes d'humidité. Il a été conclu que des travaux d'assainissement étaient indispensables pour garantir la pérennité de l'édifice. Pour ces autres défauts, l'expert a estimé que certains ne pouvaient pas être détectés par l'acheteuse, tandis que le vendeur, en raison de sa profession et de sa durée de possession, ne pouvait vraisemblablement pas les ignorer. L'expert a estimé la valeur du bien-fonds à 203'000 fr.

Le locataire qui a précédé C.________ n'a pas pu être entendu. Cependant, C.________ a affirmé qu'il lui avait dit avoir rencontré des problèmes d'alimentation en eau durant l'hiver, ce qu'un autre témoin (G.________) a confirmé. Les locataires antérieurs qui ont été entendus ne se sont pas plaints d'une insuffisance de la source ou d'une insalubrité de l'eau.

Le prêteur hypothécaire, T.________ SA, a réalisé, en juin 2007, une étude visant à déterminer la valeur de marché du chalet litigieux, qui a été estimé à 135'000 fr.

Par jugement du 27 août 2010, la Cour civile II du Tribunal cantonal valaisan a invalidé la vente, condamné X.________ à restituer à Y.________, avec intérêts, le prix qu'elle a payé, soit 210'000 fr., ainsi qu'à la libérer de la dette hypothécaire qu'elle a reprise, soit 170'000 fr.; moyennant quoi, il a été ordonné au registre foncier d'inscrire X.________ comme propriétaire du bien-fonds. Par ailleurs, X.________ a été condamné à verser à Y.________, avec intérêts, différentes sommes, soit 5'740 fr., 2'070 fr. 10, 319 fr. 55 et 375 fr.; de son côté, cette dernière a été condamnée à verser à X.________ 4'200 fr. avec intérêts. Le Tribunal cantonal a également statué sur les frais et dépens.

C.
X.________ exerce un recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral contre le jugement cantonal du 27 août 2010. Invoquant l'interdiction de l'arbitraire et la violation de nombreuses dispositions de droit fédéral, le recourant a conclu à l'annulation de la décision attaquée et au rejet des conclusions de sa partie adverse, sous suite de frais et dépens; subsidiairement, il a demandé le renvoi de la cause à l'autorité cantonale. Il a sollicité par ailleurs l'effet suspensif, qui lui a été accordé par ordonnance présidentielle du 26 octobre 2010.

L'intimée a conclu au rejet du recours avec suite de frais et dépens, et à l'octroi de l'assistance judiciaire.

Considérant en droit:

1.
1.1 Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions libératoires (art. 76 al. 1 LTF) et dirigé contre un jugement final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 LTF) dans une affaire pécuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 48 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

On peut certes observer que la cour cantonale n'a pas statué sur recours, comme le prévoit l'art. 75 al. 2 LTF, mais cette situation reste sans conséquence, puisque les cantons disposent encore d'un délai d'adaptation (art. 130 al. 2 LTF).

1.2 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. En conséquence, il peut aussi être formé pour violation d'un droit constitutionnel (ATF 135 III 670 consid. 1.4 p. 674; 134 III 379 consid. 1.2 p. 382).

Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limité ni par les arguments soulevés dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont été invoqués et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389).

Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF).

1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire (ATF 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5 p. 401; 135 II 145 consid. 8.1 p. 153) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).

La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (ATF 136 I 184 consid. 1.2 p. 187; 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Une rectification de l'état de fait ne peut être demandée que si elle est de nature à influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau, ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).

En l'espèce, le recourant présente son propre état de fait, sans se prévaloir de l'une des circonstances qui pourrait permettre au Tribunal fédéral de s'écarter des constatations cantonales (art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF). En conséquence, il n'est pas possible d'en tenir compte et le raisonnement doit être mené exclusivement sur la base des constatations cantonales.

1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).

2.
2.1 La cour cantonale a examiné successivement les conditions d'une invalidation du contrat pour erreur essentielle, celles d'une invalidation pour dol, celles d'une action rédhibitoire dans le cadre de la garantie des défauts et celles d'une action minutoire dans le même contexte; quant à la clause d'exclusion de la garantie, la cour cantonale s'est demandée si elle devait être écartée parce qu'elle constituerait une simple clause de style, parce que les défauts sortiraient du cadre de la prévision des parties, parce que la clause contredirait une qualité promise ou encore parce que la clause serait entachée de dol. Il en résulte un foisonnement de notions juridiques, qui se répercute sur l'acte de recours, parce que le recourant n'a pas voulu laisser un argument inattaqué. Dans une telle situation, il faut rappeler que le Tribunal fédéral applique le droit d'office - hormis le droit constitutionnel et le droit cantonal - et qu'il n'est lié ni par l'argumentation des parties, ni par la construction juridique retenue par la cour cantonale (cf. supra consid. 1.2). Pour ne pas s'égarer dans des considérations juridiques inutiles, il faut ici reprendre ab ovo l'analyse juridique des faits établis.

2.2 Il ressort des constatations cantonales - qui lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF) - que les parties ont conclu un contrat de vente au sens de l'art. 184 al. 1 CO. Par son objet, le contrat se caractérise comme une vente immobilière (art. 216 ss CO). En l'absence de règles spéciales, l'art. 221 CO prévoit que les normes concernant la vente mobilière s'appliquent par analogie aux ventes d'immeubles. Ce renvoi concerne en particulier les règles sur la garantie des défauts (ATF 131 III 145 consid. 3 p. 147).

2.3 Lorsqu'il allègue que la chose vendue est défectueuse, l'acheteur peut, si les conditions de ces deux voies de droit sont remplies, choisir d'invalider le contrat pour vice du consentement ou d'exercer l'action rédhibitoire (respectivement l'action minutoire) résultant de la garantie des défauts (ATF 114 II 131 consid. 1 p. 134 ss; 109 II 319 consid. 2 p. 322; 108 II 102 consid. 2.1 p. 104; 107 II 419 consid. 1 p. 421 s.). Il n'est fait exception à cette règle que dans le domaine du commerce de bétail (ATF 111 II 67 consid. 3 p. 70). Les deux voies sont alternatives (mais non cumulatives) et laissées au libre choix de l'acheteur. Rien n'empêche l'acheteur de choisir, à titre principal, d'invalider le contrat et de se réserver, pour le cas où les conditions d'une invalidation ne seraient pas réalisées, de faire valoir subsidiairement l'action en garantie des défauts (SILVIO VENTURI, Commentaire romand, Code des obligations I, no 12 ad Introduction aux articles 197 -210 CO).

En l'espèce, la cour cantonale a constaté que la demanderesse a déclaré, dans sa citation en conciliation, qu'elle invalidait le contrat pour vice du consentement. Par la suite, elle a constamment conclu principalement à l'annulation du contrat et n'a demandé une réduction du prix qu'à titre subsidiaire. La cour cantonale en a déduit que l'intention réelle de la demanderesse était de demander, à titre principal, l'invalidation du contrat pour cause d'erreur essentielle. Il n'est pas invoqué que ces constatations sur les faits procéduraux seraient arbitraires et on ne voit pas en quoi elles le seraient.

En conséquence, le Tribunal fédéral est lié (art. 105 al. 1 et 2 LTF). Dès lors que la partie demanderesse a fait le choix qui lui appartenait, il convient d'examiner si les conditions d'une invalidation du contrat pour cause d'erreur essentielle sont ou non réunies; si elles le sont, il n'y a pas à examiner si la demanderesse aurait aussi pu invalider le contrat pour cause de dol ou exercer les actions découlant de la garantie des défauts.

2.4 Selon l'art. 23 CO, le contrat n'oblige pas celle des parties qui, au moment de conclure, était dans une erreur essentielle. Il ressort de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO que l'erreur est essentielle notamment lorsqu'elle porte sur des faits que la loyauté commerciale permettait à celui qui se prévaut de son erreur, de considérer comme des éléments nécessaires du contrat. Pour que ce cas d'erreur essentielle soit réalisé, il faut tout d'abord que le cocontractant puisse se rendre compte, de bonne foi, que l'erreur de l'autre partie porte sur un fait qui était objectivement de nature à déterminer la partie à conclure le contrat ou à le conclure aux conditions convenues; il faut encore, en se plaçant du point de vue de la partie qui était dans l'erreur, que l'on puisse admettre subjectivement que son erreur l'a effectivement déterminée à conclure le contrat ou à le conclure aux conditions convenues (ATF 135 III 537 consid. 2.2 p. 541 s.; 132 III 733 consid. 1.3 p. 741; 129 III 363 consid. 5.3 p. 365). Ce que les parties avaient à l'esprit au moment de conclure ressortit au fait; savoir si l'erreur doit être qualifiée d'essentielle au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO est en revanche une question de droit (ATF 135 III 537 consid. 2.2 p.
542; 113 II 25 consid. 1a p. 27).

En l'espèce, il ressort des constatations cantonales - dont l'arbitraire n'est pas invoqué - que la vente portait sur un chalet dans lequel l'acheteuse souhaitait vivre après sa retraite et qu'elle entendait louer dans l'immédiat. Il ne s'agit donc pas d'une cabane qui serait seulement destinée à fournir un abri pendant quelques heures, voire une nuit, à la suite d'une course de montagne. Dans un chalet destiné à être occupé à demeure, il est essentiel - compte tenu des exigences de confort moderne - de disposer constamment d'une alimentation en eau courante saine. L'importance de cette question ne saurait être sérieusement déniée. Il est d'ailleurs symptomatique d'observer que la question de l'alimentation en eau a été évoquée lors des visites qui ont précédé la vente. Il s'agit donc objectivement, selon la loyauté commerciale, d'un élément essentiel au moment d'acquérir une habitation. La question doit aussi être considérée comme subjectivement essentielle pour l'acheteuse, puisqu'elle souhaitait vivre dans ce chalet et, dans un premier temps, le louer et que la première location s'est déjà révélée impossible en raison du défaut d'alimentation en eau. On ne peut imaginer que cette question n'ait pas été essentielle pour
l'acheteuse au moment de conclure.

Or, la cour cantonale a retenu que l'alimentation en eau durant toute l'année n'était pas assurée (au moins certaines années) et que l'installation était insatisfaisante, ce qui affectait la qualité de l'eau et, donc, sa salubrité.

Il n'est pas contesté que l'acheteuse ne pouvait connaître cette caractéristique du chalet au moment de la conclusion du contrat. Elle l'a donc conclu dans l'erreur, sur un point essentiel, se fiant aux assurances qui lui avaient été données.

Il a été constaté - sans que l'arbitraire ne soit invoqué - qu'elle n'a pu se rendre compte de la situation que durant l'été 2006, lorsque le locataire s'est plaint de l'absence d'eau; elle a manifesté sa volonté d'invalider le contrat dans la citation en conciliation du 22 janvier 2007, de sorte que le délai annuel découlant de l'art. 31 al. 1 et 2 CO a été respecté.

Ainsi, sur la base des constatations cantonales, le contrat a été valablement invalidé pour cause d'erreur essentielle.

2.5 Invoquant l'arbitraire et l'art. 8 CC, le recourant conteste les constatations cantonales concernant l'alimentation en eau et la qualité de celle-ci. Savoir si l'eau est constamment suffisante en toute saison et chaque année, et si elle est de bonne qualité, sont des questions de fait. Le Tribunal fédéral ne peut les revoir que sous l'angle restreint de l'arbitraire.

Selon la jurisprudence, l'arbitraire, prohibé par l'art. 9 Cst., ne résulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en considération ou même qu'elle serait préférable; le Tribunal fédéral n'annulera la décision attaquée que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscuté, ou encore lorsqu'elle heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité. Pour qu'une décision soit annulée pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que la motivation formulée soit insoutenable, il faut encore que la décision apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 135 V 2 consid. 1.3 p. 4; 134 I 263 consid. 3.1 p. 265 s.).

S'agissant plus précisément de l'appréciation des preuves, la décision n'est arbitraire que si le juge n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison sérieuse, de tenir compte d'un moyen important propre à modifier la décision attaquée ou encore si, sur la base des éléments recueillis, il a fait des déductions insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1 p. 9).

Sauf si des imperfections manifestes sont établies, il n'est pas arbitraire de suivre l'opinion émise par un expert choisi en toute indépendance par l'autorité, dans le seul but de renseigner la justice (ATF 124 I 170 consid. 4 p. 175).

En l'espèce, l'expert judiciaire a constaté, en s'entourant de l'avis d'un technicien spécialisé, que l'installation était insatisfaisante et qu'il en résultait des conséquences sur la qualité de l'eau. On ne voit pas en quoi il serait arbitraire de croire ces constatations. Le recourant se borne à observer que l'eau n'est pas dangereuse au point qu'elle doive être interdite à la consommation, mais on ne voit pas pourquoi l'acheteuse devrait se contenter d'une eau impure d'un point de vue bactériologique et présentant des traces d'iode. En concluant que la qualité de l'eau n'était pas conforme à ce que l'acheteuse pouvait raisonnablement attendre, la cour cantonale n'a pas apprécié les preuves de manière arbitraire.

Quant à la carence d'eau - qui constitue certainement le point le plus important -, elle a été décrite de manière précise et convaincante par le dernier locataire. Un témoin a d'ailleurs confirmé avoir dû apporter de l'eau au chalet. Deux témoignages permettent de retenir sans arbitraire que le locataire précédent a connu le même problème, de sorte qu'il faut en déduire que le dernier locataire n'a pas été confronté à une situation exceptionnelle. Qu'un témoin ait fait des déclarations contradictoires sur la fréquence du problème justifie d'écarter sa déposition sur ce point précis. Certes, des locataires antérieurs ont été entendus et ont affirmé n'avoir pas eu de problèmes avec l'alimentation en eau. Il est cependant possible que les capacités de la source aient baissé pour des raisons inconnues. En tout cas, il n'est pas déraisonnable de préférer des constatations récentes à des observations plus anciennes. Ainsi, la cour cantonale n'a pas apprécié les preuves de manière arbitraire en retenant que la carence d'eau était un problème récurrent.

Dès lors que la cour cantonale est parvenue à une conviction, il n'y a plus de place pour une application de l'art. 8 CC qui concerne le fardeau de la preuve dans les cas où la situation de fait reste douteuse.

2.6 Une erreur essentielle, au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO, ne peut pas être invoquée pour des faits qui sont couverts par une clause d'exclusion de la garantie des défauts, valablement conclue (ATF 126 III 59 consid. 3 p. 66).

En l'espèce, il a été constaté en fait - d'une manière qui lie le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF) - qu'une clause d'exclusion de la garantie des défauts est contenue dans le contrat conclu.

La jurisprudence admet cependant qu'une clause d'exclusion ne s'attache pas à des défauts totalement étrangers aux éventualités qu'un acheteur doit raisonnablement prendre en considération (ATF 130 III 686 consid. 4.3.1 p. 689 ss; 126 III 59 consid. 4a et 5a p. 67; 107 II 161 consid. 6c p. 164). La jurisprudence la plus récente relève que la clause d'exclusion doit être interprétée comme toute manifestation de volonté et qu'il faut déterminer sa portée en procédant à une interprétation selon le principe de la confiance lorsque - comme c'est le cas en l'espèce - une volonté concordante des parties n'est pas établie; pour dire si le défaut se situe en dehors des prévisions des parties, il faut prendre en considération le but économique de la convention; l'acheteur d'une construction ancienne qui accepte une clause d'exclusion de la garantie doit s'attendre à des dépenses inattendues de l'ordre de 10 % du prix d'achat (ATF 130 III 686 consid. 4.3.1 p. 689 ss).
En l'espèce, la clause d'exclusion indique seulement que l'habitation et le garage sont vendus dans leur état actuel et que l'acquéreuse déclare les avoir visités et les accepter. S'agissant d'une construction ancienne, il s'agit manifestement, si on l'interprète selon le principe de la confiance, d'une clause qui devait protéger le vendeur contre des réclamations liées à l'usure et à la vétusté de la chose vendue. Qu'il n'y ait pas d'eau en période d'étiage en raison d'une insuffisance de la source n'est pas une question d'usure et de vétusté. Il apparaît donc d'emblée, par voie d'interprétation, que l'on se situe en dehors de ce que visait la clause d'exclusion. Si l'on utilise les paramètres préconisés par la jurisprudence, la solution n'est pas différente. En considérant tout d'abord le but économique du contrat, il faut rappeler que l'acheteuse voulait d'abord louer le chalet, avant d'y habiter à demeure; or, la première location s'est révélée impossible en raison des défauts de l'alimentation en eau. Si l'on considère l'importance économique du défaut, sa suppression - selon l'hypothèse la plus favorable de l'expert judiciaire - dépasserait notablement le 10 % du prix de vente. Que le vendeur ait déclaré qu'il n'y aurait pas
de problème pour l'alimentation en eau confirme d'ailleurs que le problème qui a surgi était exclu de la prévision des parties (sur la compatibilité entre une qualité promise et une clause d'exonération : cf. ATF 109 II 24 consid. 4 p. 25).

En concluant que la clause d'exclusion de la garantie n'était pas opposable à l'invalidation du contrat par l'acheteuse, la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral.

2.7 La cour cantonale, en suivant le rapport d'expertise, a admis qu'il y avait encore d'autres défauts que l'acheteuse ne pouvait pas détecter et qui étaient nécessairement connus du vendeur. Elle en a déduit qu'ils ont été dissimulés frauduleusement au sens de l'art. 199 CO, de sorte que la clause d'exclusion de la garantie ne s'applique pas et qu'ils peuvent être invoqués par l'acheteuse. Ce raisonnement, en soi, ne viole pas le droit fédéral. On ne voit pas non plus que la cour cantonale, en suivant l'opinion de l'expert judiciaire, ait déterminé les faits de manière arbitraire. La question est toutefois sans pertinence, puisque seule l'invalidation est contestée devant le Tribunal fédéral et que celle-ci est déjà justifiée pour les motifs évoqués ci-dessus.

Le recourant ne conteste pas les conséquences que la cour cantonale a tiré de l'invalidation. Il n'y a pas lieu d'y revenir, s'agissant d'une question qui n'est plus discutée devant le Tribunal fédéral (cf. consid. 1.2 ci-dessus).

3.
Le recours doit dès lors être rejeté.

Les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge de la partie qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).

Il y a lieu d'accorder l'assistance judiciaire à l'intimée, qui en remplit les conditions (art. 64 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
L'assistance judiciaire est accordée à l'intimée et Me Olivier Ribordy est désigné comme avocat d'office.

2.
Le recours est rejeté.

3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 7'000 fr., sont mis à la charge du recourant.

4.
Le recourant versera à l'intimée une indemnité de 8'000 fr. à titre de dépens.

5.
Si les dépens ne peuvent être recouvrés, cette somme sera versée à Me Olivier Ribordy par la Caisse du Tribunal fédéral.

6.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal du canton du Valais, Cour civile II.

Lausanne, le 2 décembre 2010

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Le Greffier:

Klett Piaget

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 48 Osservanza - 1 Gli atti scritti devono essere consegnati al Tribunale federale oppure, all'indirizzo di questo, alla posta svizzera o a una rappresentanza diplomatica o consolare svizzera al più tardi l'ultimo giorno del termine.
¹	Gli atti scritti devono essere consegnati al Tribunale federale oppure, all'indirizzo di questo, alla posta svizzera o a una rappresentanza diplomatica o consolare svizzera al più tardi l'ultimo giorno del termine.
²	In caso di trasmissione per via elettronica, per il rispetto di un termine è determinante il momento in cui è rilasciata la ricevuta attestante che la parte ha eseguito tutte le operazioni necessarie per la trasmissione.19
³	Il termine è reputato osservato anche se l'atto scritto perviene in tempo utile all'autorità inferiore o a un'autorità federale o cantonale incompetente. In tal caso, l'atto deve essere trasmesso senza indugio al Tribunale federale.
⁴	Il termine per il versamento di anticipi o la prestazione di garanzie è osservato se, prima della sua scadenza, l'importo dovuto è versato alla posta svizzera, o addebitato a un conto postale o bancario in Svizzera, in favore del Tribunale federale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 130 Disposizioni cantonali di esecuzione - 1 Con effetto dall'entrata in vigore del diritto processuale penale svizzero unificato, i Cantoni emanano le disposizioni di esecuzione concernenti la competenza, l'organizzazione e la procedura delle giurisdizioni inferiori in materia penale ai sensi degli articoli 80 capoverso 2 e 111 capoverso 3, incluse le disposizioni necessarie alla garanzia della via giudiziaria di cui all'articolo 29a della Costituzione federale. Se il diritto processuale penale unificato non è ancora vigente sei anni dopo l'entrata in vigore della presente legge, il Consiglio federale, previa consultazione dei Cantoni, stabilisce il termine per l'emanazione delle disposizioni di esecuzione.
¹	Con effetto dall'entrata in vigore del diritto processuale penale svizzero unificato, i Cantoni emanano le disposizioni di esecuzione concernenti la competenza, l'organizzazione e la procedura delle giurisdizioni inferiori in materia penale ai sensi degli articoli 80 capoverso 2 e 111 capoverso 3, incluse le disposizioni necessarie alla garanzia della via giudiziaria di cui all'articolo 29a della Costituzione federale. Se il diritto processuale penale unificato non è ancora vigente sei anni dopo l'entrata in vigore della presente legge, il Consiglio federale, previa consultazione dei Cantoni, stabilisce il termine per l'emanazione delle disposizioni di esecuzione.
²	Con effetto dall'entrata in vigore del diritto processuale civile svizzero unificato, i Cantoni emanano le disposizioni di esecuzione concernenti la competenza, l'organizzazione e la procedura delle autorità inferiori in materia civile ai sensi degli articoli 75 capoverso 2 e 111 capoverso 3, incluse le disposizioni necessarie alla garanzia della via giudiziaria di cui all'articolo 29a della Costituzione federale. Se il diritto processuale civile unificato non è ancora vigente sei anni dopo l'entrata in vigore della presente legge, il Consiglio federale, previa consultazione dei Cantoni, stabilisce il termine per l'emanazione delle disposizioni di esecuzione.
³	Entro due anni dall'entrata in vigore della presente legge, i Cantoni emanano le disposizioni di esecuzione concernenti la competenza, l'organizzazione e la procedura delle giurisdizioni inferiori nelle cause di diritto pubblico ai sensi degli articoli 86 capoversi 2 e 3 e 88 capoverso 2, incluse le disposizioni necessarie alla garanzia della via giudiziaria di cui all'articolo 29a della Costituzione federale.
⁴	Sino all'emanazione della legislazione esecutiva, i Cantoni possono emanare disposizioni di esecuzione in forma di atti normativi non sottostanti a referendum, sempre che sia necessario per il rispetto dei termini di cui ai capoversi 1-3.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 96 Diritto estero - Il ricorrente può far valere che:
^a	non è stato applicato il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero;
^b	il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero non è stato applicato correttamente, sempreché la decisione non concerna una causa di natura pecuniaria.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 108 Giudice unico - 1 Il presidente della corte decide in procedura semplificata circa:
¹	Il presidente della corte decide in procedura semplificata circa:
^a	la non entrata nel merito su ricorsi manifestamente inammissibili;
^b	la non entrata nel merito su ricorsi manifestamente non motivati in modo sufficiente (art. 42 cpv. 2);
^c	la non entrata nel merito su ricorsi querulomani o abusivi.
²	Può delegare questo compito a un altro giudice.
³	La motivazione della decisione si limita a una breve indicazione del motivo d'inammissibilità.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 184 - 1 La compera e vendita è un contratto per cui il venditore si obbliga consegnare l'oggetto venduto al compratore ed a procurargliene la proprietà e il compratore a pagare al venditore il prezzo.
¹	La compera e vendita è un contratto per cui il venditore si obbliga consegnare l'oggetto venduto al compratore ed a procurargliene la proprietà e il compratore a pagare al venditore il prezzo.
²	Salvo patto od uso contrario, il venditore e il compratore sono tenuti ad effettuare contemporaneamente le loro prestazioni.
³	Il prezzo è sufficientemente determinato quando possa esserlo a norma delle circostanze.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 216 - 1 I contratti di vendita che hanno per oggetto un fondo, richiedono per la loro validità un atto pubblico.
¹	I contratti di vendita che hanno per oggetto un fondo, richiedono per la loro validità un atto pubblico.
²	I contratti preliminari, nonché i patti di prelazione, le promesse di vendita e quelle di ricupera richiedono per la loro validità l'atto pubblico.78
³	I patti di prelazione che non fissano il prezzo sono validi nella forma scritta.79

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 197 - 1 Il venditore risponde verso il compratore tanto delle qualità promesse quanto dei difetti che, materialmente o giuridicamente, tolgono o diminuiscono notevolmente il valore della cosa o l'attitudine all'uso cui è destinata.
¹	Il venditore risponde verso il compratore tanto delle qualità promesse quanto dei difetti che, materialmente o giuridicamente, tolgono o diminuiscono notevolmente il valore della cosa o l'attitudine all'uso cui è destinata.
²	Egli risponde anche se tali difetti non gli erano noti.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 210 - 1 Le azioni di garanzia per i difetti della cosa si prescrivono in due anni dalla consegna della cosa al compratore, quand'anche questi ne abbia scoperto i difetti soltanto più tardi, salvo che il venditore abbia promesso la garanzia per un tempo più lungo.
¹	Le azioni di garanzia per i difetti della cosa si prescrivono in due anni dalla consegna della cosa al compratore, quand'anche questi ne abbia scoperto i difetti soltanto più tardi, salvo che il venditore abbia promesso la garanzia per un tempo più lungo.
²	Il termine è di cinque anni se i difetti di una cosa integrata in un'opera immobiliare conformemente all'uso cui è normalmente destinata hanno causato i difetti dell'opera.
³	Per i beni culturali ai sensi dell'articolo 2 capoverso 1 della legge del 20 giugno 200377 sul trasferimento dei beni culturali l'azione si prescrive in un anno dopo che il compratore ha scoperto il vizio, ma in ogni caso in 30 anni dopo la conclusione del contratto.
⁴	Qualunque patto che riduca il termine di prescrizione è nullo se:
^a	prevede un termine inferiore a due anni o, nel caso di cose usate, inferiore a un anno;
^b	la cosa è destinata all'uso personale o familiare del compratore; e
^c	il venditore agisce nell'ambito della sua attività professionale o commerciale.
⁵	Le eccezioni del compratore per i difetti della cosa continuano a sussistere se la notificazione prevista dalla legge è stata fatta al venditore entro il termine di prescrizione.
⁶	Il venditore non può invocare la prescrizione ove sia provato che ha intenzionalmente ingannato il compratore. La presente disposizione non si applica al termine di 30 anni di cui al capoverso 3.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 107 Sentenza - 1 Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti.
¹	Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti.
²	Se accoglie il ricorso, giudica esso stesso nel merito o rinvia la causa all'autorità inferiore affinché pronunci una nuova decisione. Può anche rinviare la causa all'autorità che ha deciso in prima istanza.
³	Se ritiene inammissibile un ricorso interposto nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale o dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale, il Tribunale federale prende la decisione di non entrare nel merito entro 15 giorni dalla chiusura di un eventuale scambio di scritti. Nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale non è tenuto a rispettare tale termine se la procedura d'estradizione concerne una persona sulla cui domanda d'asilo non è ancora stata pronunciata una decisione finale passata in giudicato.97
⁴	Sui ricorsi interposti contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195419 sui brevetti, il Tribunale federale decide entro un mese dalla presentazione del ricorso.98

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 24 - 1 L'errore è essenziale specialmente nei seguenti casi:
¹	L'errore è essenziale specialmente nei seguenti casi:
¹	quando la parte in errore abbia avuto di mira un contratto diverso da quello al quale ha dichiarato di consentire;
²	quando la volontà della parte in errore fosse diretta ad un'altra cosa, o, trattandosi di contratto conchiuso in considerazione di una determinata persona, fosse diretta ad una persona diversa da quella da essa dichiarata;
³	quando la parte in errore abbia promesso o siasi fatta promettere una prestazione di un'estensione notevolmente maggiore o minore di quella cui era diretta la sua volontà;
⁴	quando l'errore concerne una determinata condizione di fatto, che la parte in errore considerava come un necessario elemento del contratto secondo la buona fede nei rapporti d'affari.
²	Non è invece essenziale l'errore che concerne solo i motivi del contratto.
³	Semplici errori di calcolo non infirmano la validità del contratto, ma devono essere rettificati.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 31 - 1 Il contratto viziato da errore, dolo o timore si considera ratificato, se, nel termine di un anno, la parte per la quale non è obbligatorio non abbia notificato all'altra, che essa non intende mantenerlo o non abbia chiesto la restituzione della fatta prestazione.
¹	Il contratto viziato da errore, dolo o timore si considera ratificato, se, nel termine di un anno, la parte per la quale non è obbligatorio non abbia notificato all'altra, che essa non intende mantenerlo o non abbia chiesto la restituzione della fatta prestazione.
²	Il termine decorre nel caso di errore o di dolo dal momento in cui furono scoperti, e, nel caso di timore, dal momento in cui è cessato.
³	La ratifica di un contratto viziato da dolo o timore non esclude per sé stessa l'azione pel risarcimento del danno.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 2 Indipendenza - 1 Nella sua attività giurisdizionale il Tribunale federale è indipendente e sottostà al solo diritto.
¹	Nella sua attività giurisdizionale il Tribunale federale è indipendente e sottostà al solo diritto.
²	Le sue sentenze possono essere annullate o modificate soltanto da esso medesimo e conformemente alle disposizioni della legge.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 64 Gratuito patrocinio - 1 Se una parte non dispone dei mezzi necessari e le sue conclusioni non sembrano prive di probabilità di successo, il Tribunale federale la dispensa, su domanda, dal pagamento delle spese giudiziarie e dalla prestazione di garanzie per le spese ripetibili.
¹	Se una parte non dispone dei mezzi necessari e le sue conclusioni non sembrano prive di probabilità di successo, il Tribunale federale la dispensa, su domanda, dal pagamento delle spese giudiziarie e dalla prestazione di garanzie per le spese ripetibili.
²	Se è necessario per tutelare i diritti di tale parte, il Tribunale federale le designa un avvocato. Questi ha diritto a un'indennità adeguata, versata dalla cassa del Tribunale, in quanto le spese di patrocinio non possano essere coperte dalle spese ripetibili.
³	La corte decide sulla domanda di gratuito patrocinio nella composizione di tre giudici. Rimangono salvi i casi trattati in procedura semplificata secondo l'articolo 108. Il gratuito patrocinio può essere concesso dal giudice dell'istruzione se è indubbio che le relative condizioni sono adempiute.
⁴	Se in seguito è in grado di farlo, la parte è tenuta a risarcire la cassa del Tribunale.