Urteilskopf

131 III 145

19. Estratto della sentenza della I Corte civile nella causa A.A. e B.A. contro C.D. e E.D. (ricorso per riforma) 4C.324/2004 dell'11 gennaio 2005

Regeste (de):

Art. 200, 201 und 203 OR; Grundstückkaufvertrag; Gewährleistung des Verkäufers für die Mängel eines Hauses. Übersicht über die Voraussetzungen, unter denen ein Verkäufer haftbar wird (E. 3). Mängel, die dem Käufer beim Kauf mitgeteilt worden sind (E. 6). Prüfungs- und Rügepflicht, falls der Erwerber das Haus vor der Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch in Besitz nimmt (E. 7). Absichtliche Täuschung durch den Verkäufer (E. 8).

Regeste (fr):

Art. 200
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
, 201
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
et 203
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 203 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 5. Absichtliche Täuschung - 5. Absichtliche Täuschung Bei absichtlicher Täuschung des Käufers durch den Verkäufer findet eine Beschränkung der Gewährleistung wegen versäumter Anzeige nicht statt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 203 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 5. Absichtliche Täuschung - 5. Absichtliche Täuschung Bei absichtlicher Täuschung des Käufers durch den Verkäufer findet eine Beschränkung der Gewährleistung wegen versäumter Anzeige nicht statt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 203 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 5. Absichtliche Täuschung - 5. Absichtliche Täuschung Bei absichtlicher Täuschung des Käufers durch den Verkäufer findet eine Beschränkung der Gewährleistung wegen versäumter Anzeige nicht statt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 203 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 5. Absichtliche Täuschung - 5. Absichtliche Täuschung Bei absichtlicher Täuschung des Käufers durch den Verkäufer findet eine Beschränkung der Gewährleistung wegen versäumter Anzeige nicht statt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 203 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 5. Absichtliche Täuschung - 5. Absichtliche Täuschung Bei absichtlicher Täuschung des Käufers durch den Verkäufer findet eine Beschränkung der Gewährleistung wegen versäumter Anzeige nicht statt.
CO; contrat de vente d'immeuble; garantie du vendeur en raison des défauts d'une maison. Aperçu des conditions dans lesquelles le vendeur peut être recherché (consid. 3). Défauts connus de l'acheteur au moment de la vente (consid. 6). Devoir de vérification et d'avis au vendeur lorsque l'acquéreur prend possession de la maison avant l'inscription du transfert de propriété au registre foncier (consid. 7). Dol du vendeur (consid. 8).

Regesto (it):

Art. 200
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
, 201
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
e 203
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 203 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 5. Absichtliche Täuschung - 5. Absichtliche Täuschung Bei absichtlicher Täuschung des Käufers durch den Verkäufer findet eine Beschränkung der Gewährleistung wegen versäumter Anzeige nicht statt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 203 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 5. Absichtliche Täuschung - 5. Absichtliche Täuschung Bei absichtlicher Täuschung des Käufers durch den Verkäufer findet eine Beschränkung der Gewährleistung wegen versäumter Anzeige nicht statt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 203 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 5. Absichtliche Täuschung - 5. Absichtliche Täuschung Bei absichtlicher Täuschung des Käufers durch den Verkäufer findet eine Beschränkung der Gewährleistung wegen versäumter Anzeige nicht statt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 203 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 5. Absichtliche Täuschung - 5. Absichtliche Täuschung Bei absichtlicher Täuschung des Käufers durch den Verkäufer findet eine Beschränkung der Gewährleistung wegen versäumter Anzeige nicht statt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 203 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 5. Absichtliche Täuschung - 5. Absichtliche Täuschung Bei absichtlicher Täuschung des Käufers durch den Verkäufer findet eine Beschränkung der Gewährleistung wegen versäumter Anzeige nicht statt.
CO; contratto di compravendita immobiliare; garanzia del venditore per i difetti di una casa. Riepilogo delle condizioni alle quali il venditore può essere tenuto responsabile (consid. 3). Difetti noti al compratore al momento della vendita (consid. 6). Onere di verifica e di avviso qualora l'acquirente prenda possesso della casa prima dell'iscrizione del trapasso di proprietà a registro fondiario (consid. 7). Dolo del venditore (consid. 8).

Sachverhalt ab Seite 146

BGE 131 III 145 S. 146

A. Con atto pubblico dell'8 giugno 2001 A.A. e B.A. hanno venduto a C.D. e E.D. la particella n. x RFD (nonché alcune quote coattive su altre particelle) sulla quale sorge una casa di abitazione edificata nel 1989, per un prezzo complessivo di fr. 450'000.-. I coniugi D. hanno preso possesso del fondo nel mese di luglio, mentre il trapasso di proprietà è stato iscritto a registro fondiario il 25 settembre 2001.
B. Nel maggio 2002 si sono verificate delle infiltrazioni d'acqua riconducibili all'insufficiente tenuta del tetto dell'edificio, che è stato pertanto rifatto. Postulando il risarcimento del minor valore dell'oggetto venduto, quantificato in fr. 10'000.-, il 28 agosto 2002 C.D. e E.D. hanno adito la Pretura del Distretto di Bellinzona. Avversata la petizione, in via riconvenzionale A.A. e B.A. hanno chiesto il pagamento di fr. 677.90, pari all'importo trattenuto dal notaio sul prezzo di vendita. Il 19 maggio 2003 l'azione principale è stata accolta, mentre quella riconvenzionale è stata respinta. Il Pretore ha infatti ammesso l'esistenza di un difetto ai sensi dell'art. 197 cpv. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 197 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 1. Gegenstand der Gewährleistung / a. Im Allgemeinen - III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache 1. Gegenstand der Gewährleistung
1    Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern.
2    Er haftet auch dann, wenn er die Mängel nicht gekannt hat.
CO, suscettibile di ingenerare la responsabilità dei convenuti ex art. 205
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 205 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 7. Inhalt der Klage des Käufers / a. Wandelung oder Minderung - 7. Inhalt der Klage des Käufers a. Wandelung oder Minderung
1    Liegt ein Fall der Gewährleistung wegen Mängel der Sache vor, so hat der Käufer die Wahl, mit der Wandelungsklage den Kauf rückgängig zu machen oder mit der Minderungsklage Ersatz des Minderwertes der Sache zu fordern.
2    Auch wenn die Wandelungsklage angestellt worden ist, steht es dem Richter frei, bloss Ersatz des Minderwertes zuzusprechen, sofern die Umstände es nicht rechtfertigen, den Kauf rückgängig zu machen.
3    Erreicht der geforderte Minderwert den Betrag des Kaufpreises, so kann der Käufer nur die Wandelung verlangen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 205 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 7. Inhalt der Klage des Käufers / a. Wandelung oder Minderung - 7. Inhalt der Klage des Käufers a. Wandelung oder Minderung
1    Liegt ein Fall der Gewährleistung wegen Mängel der Sache vor, so hat der Käufer die Wahl, mit der Wandelungsklage den Kauf rückgängig zu machen oder mit der Minderungsklage Ersatz des Minderwertes der Sache zu fordern.
2    Auch wenn die Wandelungsklage angestellt worden ist, steht es dem Richter frei, bloss Ersatz des Minderwertes zuzusprechen, sofern die Umstände es nicht rechtfertigen, den Kauf rückgängig zu machen.
3    Erreicht der geforderte Minderwert den Betrag des Kaufpreises, so kann der Käufer nur die Wandelung verlangen.
CO, non potendosi rimproverare agli attori di aver avuto conoscenza del difetto al momento della stipulazione del contratto (art. 200
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
CO) né tantomeno di aver tardato nel notificarlo (art. 201 cpv. 3
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
CO). Posto che il minor valore della casa corrispondeva alle spese di rifacimento del tetto - che l'istruttoria ha permesso di quantificare in fr. 12'500.- - il giudice ha in definitiva concluso per l'integrale accoglimento della pretesa attorea.
C. Adita dai soccombenti, il 5 agosto 2004 la II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino ha riformato la pronunzia di primo grado, accogliendo la domanda riconvenzionale. Il giudizio sull'azione principale è stato per contro condiviso.
BGE 131 III 145 S. 147

D. Contro questa decisione A.A. e B.A. sono insorti dinanzi al Tribunale federale, il 14 settembre 2004, sia con ricorso di diritto pubblico che con ricorso per riforma. Con il secondo rimedio, fondato sulla violazione dell'art. 8
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 8 E. Beweisregeln / I. Beweislast - E. Beweisregeln I. Beweislast
CC e delle norme che regolano la garanzia del venditore per i difetti della cosa (art. 197
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 197 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 1. Gegenstand der Gewährleistung / a. Im Allgemeinen - III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache 1. Gegenstand der Gewährleistung
1    Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern.
2    Er haftet auch dann, wenn er die Mängel nicht gekannt hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 197 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 1. Gegenstand der Gewährleistung / a. Im Allgemeinen - III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache 1. Gegenstand der Gewährleistung
1    Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern.
2    Er haftet auch dann, wenn er die Mängel nicht gekannt hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 197 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 1. Gegenstand der Gewährleistung / a. Im Allgemeinen - III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache 1. Gegenstand der Gewährleistung
1    Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern.
2    Er haftet auch dann, wenn er die Mängel nicht gekannt hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 197 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 1. Gegenstand der Gewährleistung / a. Im Allgemeinen - III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache 1. Gegenstand der Gewährleistung
1    Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern.
2    Er haftet auch dann, wenn er die Mängel nicht gekannt hat.
segg. CO), essi hanno chiesto la modifica della sentenza cantonale nel senso di un integrale accoglimento del loro appello. Nella risposta del 27 ottobre 2004 C.D. e E.D. hanno proposto la reiezione del gravame. Con sentenza dell'11 gennaio 2005 il Tribunale federale ha accolto il ricorso e riviato la causa al Tribunale d'appello del Cantone Ticino per nuovo giudizio.
Erwägungen

Dai considerandi:

3. Fatte queste premesse si può passare all'esame del rimedio, che verte su di una controversia relativa ad una compravendita immobiliare. Orbene, le regole sulla garanzia per i difetti della cosa venduta (art. 197
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 197 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 1. Gegenstand der Gewährleistung / a. Im Allgemeinen - III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache 1. Gegenstand der Gewährleistung
1    Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern.
2    Er haftet auch dann, wenn er die Mängel nicht gekannt hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 197 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 1. Gegenstand der Gewährleistung / a. Im Allgemeinen - III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache 1. Gegenstand der Gewährleistung
1    Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern.
2    Er haftet auch dann, wenn er die Mängel nicht gekannt hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 197 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 1. Gegenstand der Gewährleistung / a. Im Allgemeinen - III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache 1. Gegenstand der Gewährleistung
1    Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern.
2    Er haftet auch dann, wenn er die Mängel nicht gekannt hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 197 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 1. Gegenstand der Gewährleistung / a. Im Allgemeinen - III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache 1. Gegenstand der Gewährleistung
1    Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern.
2    Er haftet auch dann, wenn er die Mängel nicht gekannt hat.
segg. CO) sono applicabili anche nell'ambito della compravendita immobiliare in virtù del rinvio di cui all'art. 221
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 221 F. Verweisung auf den Fahrniskauf - F. Verweisung auf den Fahrniskauf Im Übrigen finden auf den Grundstückkauf die Bestimmungen über den Fahrniskauf entsprechende Anwendung.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 221 F. Verweisung auf den Fahrniskauf - F. Verweisung auf den Fahrniskauf Im Übrigen finden auf den Grundstückkauf die Bestimmungen über den Fahrniskauf entsprechende Anwendung.
CO. La responsabilità del venditore presuppone innanzitutto l'esistenza di un difetto ai sensi dell'art. 197
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 197 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 1. Gegenstand der Gewährleistung / a. Im Allgemeinen - III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache 1. Gegenstand der Gewährleistung
1    Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern.
2    Er haftet auch dann, wenn er die Mängel nicht gekannt hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 197 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 1. Gegenstand der Gewährleistung / a. Im Allgemeinen - III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache 1. Gegenstand der Gewährleistung
1    Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern.
2    Er haftet auch dann, wenn er die Mängel nicht gekannt hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 197 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 1. Gegenstand der Gewährleistung / a. Im Allgemeinen - III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache 1. Gegenstand der Gewährleistung
1    Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern.
2    Er haftet auch dann, wenn er die Mängel nicht gekannt hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 197 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 1. Gegenstand der Gewährleistung / a. Im Allgemeinen - III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache 1. Gegenstand der Gewährleistung
1    Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern.
2    Er haftet auch dann, wenn er die Mängel nicht gekannt hat.
CO (assenza di una qualità promessa o difetto che, materialmente o giuridicamente, diminuisce il valore della cosa o l'attitudine all'uso cui è destinata), sorto prima del trasferimento dei rischi e ignorato dal compratore al momento della vendita (art. 200
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
CO). In tal caso, quest'ultimo può prevalersi dei diritti fondati sulla garanzia per i difetti della cosa venduta (art. 205
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 205 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 7. Inhalt der Klage des Käufers / a. Wandelung oder Minderung - 7. Inhalt der Klage des Käufers a. Wandelung oder Minderung
1    Liegt ein Fall der Gewährleistung wegen Mängel der Sache vor, so hat der Käufer die Wahl, mit der Wandelungsklage den Kauf rückgängig zu machen oder mit der Minderungsklage Ersatz des Minderwertes der Sache zu fordern.
2    Auch wenn die Wandelungsklage angestellt worden ist, steht es dem Richter frei, bloss Ersatz des Minderwertes zuzusprechen, sofern die Umstände es nicht rechtfertigen, den Kauf rückgängig zu machen.
3    Erreicht der geforderte Minderwert den Betrag des Kaufpreises, so kann der Käufer nur die Wandelung verlangen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 205 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 7. Inhalt der Klage des Käufers / a. Wandelung oder Minderung - 7. Inhalt der Klage des Käufers a. Wandelung oder Minderung
1    Liegt ein Fall der Gewährleistung wegen Mängel der Sache vor, so hat der Käufer die Wahl, mit der Wandelungsklage den Kauf rückgängig zu machen oder mit der Minderungsklage Ersatz des Minderwertes der Sache zu fordern.
2    Auch wenn die Wandelungsklage angestellt worden ist, steht es dem Richter frei, bloss Ersatz des Minderwertes zuzusprechen, sofern die Umstände es nicht rechtfertigen, den Kauf rückgängig zu machen.
3    Erreicht der geforderte Minderwert den Betrag des Kaufpreises, so kann der Käufer nur die Wandelung verlangen.
CO), a patto che abbia notificato tempestivamente il difetto (art. 201
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
CO) ed introduca l'azione di garanzia entro i termini di cui all'art. 210
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OR Art. 210 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 9. Verjährung - 9. Verjährung
1    Die Klagen auf Gewährleistung wegen Mängel der Sache verjähren mit Ablauf von zwei Jahren nach deren Ablieferung an den Käufer, selbst wenn dieser die Mängel erst später entdeckt, es sei denn, dass der Verkäufer eine Haftung auf längere Zeit übernommen hat.
2    Die Frist beträgt fünf Jahre, soweit Mängel einer Sache, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert worden ist, die Mangelhaftigkeit des Werkes verursacht haben.
3    Für Kulturgüter im Sinne von Artikel 2 Absatz 1 des Kulturgütertransfergesetzes vom 20. Juni 2003 2 verjährt die Klage ein Jahr, nachdem der Käufer den Mangel entdeckt hat, in jedem Fall jedoch 30 Jahre nach dem Vertragsabschluss.
4    Eine Vereinbarung über die Verkürzung der Verjährungsfrist ist ungültig, wenn:
a  sie die Verjährungsfrist auf weniger als zwei Jahre, bei gebrauchten Sachen auf weniger als ein Jahr verkürzt;
b  die Sache für den persönlichen oder familiären Gebrauch des Käufers bestimmt ist; und
c  der Verkäufer im Rahmen seiner beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit handelt.
5    Die Einreden des Käufers wegen vorhandener Mängel bleiben bestehen, wenn innerhalb der Verjährungsfrist die vorgeschriebene Anzeige an den Verkäufer gemacht worden ist.
6    Der Verkäufer kann die Verjährung nicht geltend machen, wenn ihm eine absichtliche Täuschung des Käufers nachgewiesen wird. Dies gilt nicht für die 30-jährige Frist gemäss Absatz 3.
CO (cfr. HUGUENIN, Obligationenrecht - Besonderer Teil, 2a ed., Zurigo 2004, n. 266 segg. pag. 40 segg.).
4. Dinanzi al Tribunale federale i convenuti non contestano la nozione di difetto ai sensi dell'art. 197
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 197 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 1. Gegenstand der Gewährleistung / a. Im Allgemeinen - III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache 1. Gegenstand der Gewährleistung
1    Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern.
2    Er haftet auch dann, wenn er die Mängel nicht gekannt hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 197 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 1. Gegenstand der Gewährleistung / a. Im Allgemeinen - III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache 1. Gegenstand der Gewährleistung
1    Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern.
2    Er haftet auch dann, wenn er die Mängel nicht gekannt hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 197 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 1. Gegenstand der Gewährleistung / a. Im Allgemeinen - III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache 1. Gegenstand der Gewährleistung
1    Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern.
2    Er haftet auch dann, wenn er die Mängel nicht gekannt hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 197 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 1. Gegenstand der Gewährleistung / a. Im Allgemeinen - III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache 1. Gegenstand der Gewährleistung
1    Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern.
2    Er haftet auch dann, wenn er die Mängel nicht gekannt hat.
CO ritenuta in concreto dalla Corte ticinese, la quale ha ravveduto nell'insufficiente tenuta del tetto piano l'assenza di una qualità che gli acquirenti, secondo le regole della buona fede, potevano legittimamente attendersi. Essi ribadiscono piuttosto, da un canto, la tesi secondo cui le infiltrazioni d'acqua non costituirebbero un difetto perché da ricondurre alla normale usura del tetto e, dall'altro, quella per cui le parti
BGE 131 III 145 S. 148

avrebbero tenuto conto della situazione del tetto al momento della fissazione del prezzo di compravendita. Sennonché si tratta di questioni concernenti l'apprezzamento delle prove e l'accertamento dei fatti, insindacabili nel quadro del presente rimedio, sicché su questo punto il ricorso per riforma, che non concerne l'applicazione del diritto federale, va dichiarato inammissibile.
5. Ai fini della corretta valutazione giuridica della fattispecie, merita di essere considerato un altro accertamento contenuto nella sentenza impugnata. Si tratta di quello concernente il momento in cui si sono verificate le prime infiltrazioni d'acqua riconducibili all'insufficiente tenuta del tetto piano dell'edificio. Nella sentenza impugnata, al consid. 2 si legge infatti:
"Verso la metà di luglio 2001 si sono verificate alcune infiltrazioni d'acqua dal tetto piano dell'edificio. Prontamente avvertiti dagli acquirenti, i venditori hanno interpellato il tecnico della ditta Y. SA F., il quale, recatosi sul posto, dopo aver constatato danneggiamenti nella cupola del tetto e sul camino dove il manto impermeabile era strappato, ha provveduto, gratuitamente, alla relativa riparazione, avvertendo contestualmente i presenti che il manto si sarebbe potuto strappare altrove".
6. Richiamandosi a questa circostanza, i convenuti hanno ritenuto di poter escludere la loro responsabilità in applicazione dell'art. 200
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OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
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OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
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OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
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OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
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1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
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OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
CO, giusta il quale il venditore non risponde dei difetti noti al compratore al momento della vendita (cpv. 1), rispettivamente dei difetti ch'egli avrebbe dovuto conoscere usando l'ordinaria diligenza (cpv. 2). A torto.
6.1 Innanzitutto, come rettamente stabilito dai giudici cantonali, il momento determinante per l'applicazione del citato disposto di legge è quello della conclusione del contratto (DTF 117 II 259 consid. 1 pag. 262; GIGER: in Berner Kommentar, n. 6 ad art. 200
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OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
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OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
CO) e non quello del trapasso della proprietà, come sembrano voler continuare a sostenere i convenuti.
6.2 Che all'epoca della sottoscrizione dell'atto di compravendita gli attori ignorassero i problemi al tetto è pacifico, né i convenuti hanno dimostrato il contrario. Contrariamente a quanto paiono voler asserire nel gravame, toccava a loro provare che il difetto esisteva già al momento della stipulazione dell'accordo e che gli attori ne erano a conoscenza (SCHUMACHER/RÜEGG, Die Haftung des Grundstückverkäufers, in: Der Grundstückkauf, 2a ed., Berna 2001,
BGE 131 III 145 S. 149

pag. 175-292, in particolare n. 235 pag. 252; GIGER, op. cit., n. 29 ad art. 200
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OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
CO).
6.3 Anche la tesi per cui gli attori avrebbero potuto venire a conoscenza dei noti difetti usando l'ordinaria diligenza risulta infondata. I giudici ticinesi hanno evidenziato come, localizzato in un punto inaccessibile dall'interno (il tetto), il difetto fosse chiaramente di carattere occulto (prova ne sia anche il fatto che per accertarlo si è dovuto asportare parte del rivestimento in ghiaia) per cui non sarebbe stato verosimilmente scoperto nemmeno se essi, non esperti del ramo, avessero effettuato un sopralluogo.
Va detto che i convenuti non contestano, di per sé, queste considerazioni. Essi sembrano piuttosto voler sostenere che gli attori avrebbero dovuto far ispezionare la casa da uno specialista prima della firma dell'accordo, pena l'accettazione degli eventuali difetti. Sennonché non esiste un obbligo legale a procedere in tal senso (cfr. HONSELL in: Basler Kommentar, n. 3 ad art. 200
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
CO) né i convenuti hanno dimostrato che l'intervento di un esperto prima della stipulazione del contratto costituisce la regola in Svizzera. Nulla muta il fatto che lo sia in Germania, come esposto da GIGER (op. cit., n. 6 ad art. 200
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OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 200 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 3. Vom Käufer gekannte Mängel - 3. Vom Käufer gekannte Mängel
1    Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat.
2    Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
CO) richiamato nell'impugnativa. Per quanto concerne infine l'asserita ammissione, da parte degli attori (in sede di replica) del carattere manifesto del difetto, si può rinviare a quanto esposto nel quadro dell'esame del parallelo ricorso di diritto pubblico, trattandosi di una questione concernente i fatti.
7. L'accertamento secondo cui le prime infiltrazioni d'acqua si sono verificate nel luglio 2001, ovverosia dopo che gli attori hanno preso possesso della casa, appare per contro rilevante sotto il profilo dell'art. 201
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
CO. Chi - come gli attori - intende prevalersi di una garanzia per i difetti deve infatti avvisarne subito il venditore, altrimenti la cosa venduta si ritiene accettata (art. 201 cpv. 1 e
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
2 CO). In caso di difetti apparsi più tardi, dev'esserne data notizia al venditore subito dopo la scoperta, altrimenti la cosa si ritiene accettata anche rispetto ad essi (art. 201 cpv. 3
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
CO).
7.1 L'onere di verifica e di avviso ai sensi dell'art. 201
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
CO scatta con la consegna della cosa, ovverosia con l'entrata in possesso (SCHUMACHER/RÜEGG, op.cit., n. 76 pag. 207; HONSELL, op. cit., n. 3 ad art. 221
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 221 F. Verweisung auf den Fahrniskauf - F. Verweisung auf den Fahrniskauf Im Übrigen finden auf den Grundstückkauf die Bestimmungen über den Fahrniskauf entsprechende Anwendung.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 221 F. Verweisung auf den Fahrniskauf - F. Verweisung auf den Fahrniskauf Im Übrigen finden auf den Grundstückkauf die Bestimmungen über den Fahrniskauf entsprechende Anwendung.
CO).
BGE 131 III 145 S. 150

7.2 Dato che al committente nel quadro del contratto d'appalto incombe un onere di notifica analogo a quello del compratore (art. 370 cpv. 3
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 370 B. Wirkungen / I. Pflichten des Unternehmers / 4. Haftung für Mängel / d. Genehmigung des Werkes - d. Genehmigung des Werkes
1    Wird das abgelieferte Werk vom Besteller ausdrücklich oder stillschweigend genehmigt, so ist der Unternehmer von seiner Haftpflicht befreit, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der Abnahme und ordnungsmässigen Prüfung nicht erkennbar waren oder vom Unternehmer absichtlich verschwiegen wurden.
2    Stillschweigende Genehmigung wird angenommen, wenn der Besteller die gesetzlich vorgesehene Prüfung und Anzeige unterlässt.
3    Treten die Mängel erst später zu Tage, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls das Werk auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
CO), per definire le esigenze poste all'obbligo di notificare i difetti "subito dopo la scoperta", ci si può fondare anche sulla giurisprudenza in materia di appalto. Determinanti sono sempre le circostanze specifiche del caso concreto e in particolare il tipo di difetto riscontrato. I difetti occulti di una cosa si ritengono scoperti al momento in cui il compratore acquista la certezza della loro esistenza. I difetti che appaiono progressivamente, nel senso che la loro estensione e la loro intensità aumentano poco a poco, non si reputano dunque scoperti già quando si manifestano i primi indizi, bensì solo quando il compratore sia in grado di rilevarne l'importanza e la portata (sentenza 4C.205/2004 del 17 novembre 2003, consid. 3.2; DTF 118 II 142 consid. 3b pag. 148 seg.). In altre parole, il compratore è tenuto a segnalare il difetto solo quando gli sia noto (o debba essergli noto, secondo la buona fede) ch'esso costituisce un inadempimento del contratto (DTF 117 II 425 consid. 2 pag. 427; cfr. anche SCHUMACHER/RÜEGG, op. cit., n. 286 segg. pag. 271).
7.3 Nel caso in esame è stato accertato che gli attori sono entrati in possesso del fondo nel mese di luglio 2001. Ciò significa che quando si sono verificate le prime infiltrazioni essi occupavano già la casa; sono stati loro, infatti, ad avvertire i convenuti, i quali a loro volta hanno interpellato il tecnico della ditta Y. SA, F. In tale occasione, come già spiegato, il tecnico non solo ha "constatato danneggiamenti nella cupola del tetto e sul camino dove il manto impermeabile era strappato" ma ha anche avvertito i presenti, fra cui gli attori, "che il manto si sarebbe potuto strappare altrove". In simili circostanze gli attori erano in grado - o perlomeno avrebbero dovuto esserlo, secondo la buona fede - di comprendere l'importanza e la portata del difetto al tetto sin dal luglio 2001. Di conseguenza, la decisione di segnalare la presenza di un difetto suscettibile di dar luogo alla garanzia del venditore solamente nel maggio 2002, quando si sono verificate nuove infiltrazioni, non può essere tutelata. La notifica del difetto va considerata tardiva. Poco importa che i convenuti, in relazione ai succitati fatti, non abbiano accennato esplicitamente al tema giuridico della tempestività della notifica ai sensi dell'art. 201
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
CO; avendo essi allegato i fatti rilevanti, il giudice deve applicare d'ufficio il diritto federale
BGE 131 III 145 S. 151

(POUDRET, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. II, n. 1.3.2.9 ad art. 43
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
OG, pag. 121).
7.4 Da tutto quanto esposto discende che la sentenza impugnata viola il diritto federale, segnatamente l'art. 201
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 201 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 4. Mängelrüge / a. Im Allgemeinen - 4. Mängelrüge a. Im Allgemeinen
1    Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
2    Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
3    Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.
CO, laddove nega la tardività della notifica dei difetti da parte degli attori.
8. Ciò non comporta tuttavia ancora la sua modifica nel senso auspicato dai convenuti. Giusta l'art. 203
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 203 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 5. Absichtliche Täuschung - 5. Absichtliche Täuschung Bei absichtlicher Täuschung des Käufers durch den Verkäufer findet eine Beschränkung der Gewährleistung wegen versäumter Anzeige nicht statt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 203 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 5. Absichtliche Täuschung - 5. Absichtliche Täuschung Bei absichtlicher Täuschung des Käufers durch den Verkäufer findet eine Beschränkung der Gewährleistung wegen versäumter Anzeige nicht statt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 203 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 5. Absichtliche Täuschung - 5. Absichtliche Täuschung Bei absichtlicher Täuschung des Käufers durch den Verkäufer findet eine Beschränkung der Gewährleistung wegen versäumter Anzeige nicht statt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 203 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 5. Absichtliche Täuschung - 5. Absichtliche Täuschung Bei absichtlicher Täuschung des Käufers durch den Verkäufer findet eine Beschränkung der Gewährleistung wegen versäumter Anzeige nicht statt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 203 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 5. Absichtliche Täuschung - 5. Absichtliche Täuschung Bei absichtlicher Täuschung des Käufers durch den Verkäufer findet eine Beschränkung der Gewährleistung wegen versäumter Anzeige nicht statt.
CO il venditore che abbia intenzionalmente ingannato il compratore, dissimulando con astuzia dei difetti o assicurando determinate qualità, non può infatti invocare la limitazione dell'obbligo della garanzia per omessa o tardiva notifica.
8.1 Avendo ammesso la tempestività della notifica dei difetti, la Corte cantonale non ha esaminato la fattispecie sotto il profilo dell'art. 203
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 203 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 5. Absichtliche Täuschung - 5. Absichtliche Täuschung Bei absichtlicher Täuschung des Käufers durch den Verkäufer findet eine Beschränkung der Gewährleistung wegen versäumter Anzeige nicht statt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 203 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 5. Absichtliche Täuschung - 5. Absichtliche Täuschung Bei absichtlicher Täuschung des Käufers durch den Verkäufer findet eine Beschränkung der Gewährleistung wegen versäumter Anzeige nicht statt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 203 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 5. Absichtliche Täuschung - 5. Absichtliche Täuschung Bei absichtlicher Täuschung des Käufers durch den Verkäufer findet eine Beschränkung der Gewährleistung wegen versäumter Anzeige nicht statt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 203 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 5. Absichtliche Täuschung - 5. Absichtliche Täuschung Bei absichtlicher Täuschung des Käufers durch den Verkäufer findet eine Beschränkung der Gewährleistung wegen versäumter Anzeige nicht statt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 203 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 5. Absichtliche Täuschung - 5. Absichtliche Täuschung Bei absichtlicher Täuschung des Käufers durch den Verkäufer findet eine Beschränkung der Gewährleistung wegen versäumter Anzeige nicht statt.
CO, fatto salvo un accertamento circa l'assenza di prove a sostegno della tesi, addotta dagli attori in occasione dell'interrogatorio formale, secondo cui i venditori avrebbero assicurato il perfetto stato del tetto. Sennonché il venditore non agisce dolosamente solamente quando fornisce indicazioni false sulla qualità della cosa bensì anche quando tace delle circostanze che la buona fede negli affari gli imponeva di segnalare al compratore in occasione delle trattative precedenti alla stipulazione dell'accordo (cfr., benché riferiti all'art. 28
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 28 F. Mängel des Vertragsabschlusses / II. Absichtliche Täuschung - II. Absichtliche Täuschung
1    Ist ein Vertragschliessender durch absichtliche Täuschung seitens des andern zu dem Vertragsabschlusse verleitet worden, so ist der Vertrag für ihn auch dann nicht verbindlich, wenn der erregte Irrtum kein wesentlicher war.
2    Die von einem Dritten verübte absichtliche Täuschung hindert die Verbindlichkeit für den Getäuschten nur, wenn der andere zur Zeit des Vertragsabschlusses die Täuschung gekannt hat oder hätte kennen sollen.
CO, DTF 117 II 218 consid. 6a pag. 228; DTF 116 II 431 consid. 3a pag. 434). In altre parole, il dolo viene ammesso qualora il venditore abbia consapevolmente omesso di comunicare l'esistenza di un difetto al compratore - il quale lo ignorava e non avrebbe potuto scoprirlo a causa della sua natura occulta - pur sapendo che per lui si trattava di un elemento importante (DTF 66 II 132 consid. 6 pag. 139; SCHUMACHER/RÜEGG, op. cit., n. 168 pag. 233). Incombe al compratore l'onere di dimostrare il dolo (HONSELL, op. cit., nota 3 ad art. 203
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 203 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 5. Absichtliche Täuschung - 5. Absichtliche Täuschung Bei absichtlicher Täuschung des Käufers durch den Verkäufer findet eine Beschränkung der Gewährleistung wegen versäumter Anzeige nicht statt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 203 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 5. Absichtliche Täuschung - 5. Absichtliche Täuschung Bei absichtlicher Täuschung des Käufers durch den Verkäufer findet eine Beschränkung der Gewährleistung wegen versäumter Anzeige nicht statt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 203 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 5. Absichtliche Täuschung - 5. Absichtliche Täuschung Bei absichtlicher Täuschung des Käufers durch den Verkäufer findet eine Beschränkung der Gewährleistung wegen versäumter Anzeige nicht statt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 203 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 5. Absichtliche Täuschung - 5. Absichtliche Täuschung Bei absichtlicher Täuschung des Käufers durch den Verkäufer findet eine Beschränkung der Gewährleistung wegen versäumter Anzeige nicht statt.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 203 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 5. Absichtliche Täuschung - 5. Absichtliche Täuschung Bei absichtlicher Täuschung des Käufers durch den Verkäufer findet eine Beschränkung der Gewährleistung wegen versäumter Anzeige nicht statt.
CO).
8.2 In concreto i giudici del Tribunale d'appello hanno stabilito che l'informazione circa l'insufficiente tenuta del tetto avrebbe sicuramente influito se non già per la decisione di stipulare il contratto quanto meno per la fissazione del prezzo di vendita. I convenuti ne sono consapevoli, visto che hanno sempre addotto che il prezzo pattuito era modesto proprio a causa della situazione del tetto. Sennonché non sono riusciti a dimostrare la veridicità di questa affermazione.
BGE 131 III 145 S. 152

Dal canto loro gli attori sin dall'inizio della causa hanno dichiarato di essere stati ingannati dai venditori, i quali seppur al corrente dell'esistenza del difetto, hanno sottaciuto tale inconveniente, affrettandosi a vendere la casa (petizione, pto 5 pag. 3). Gli attori hanno rincalzato tale tesi sia in sede di osservazioni all'appello che in sede di risposta al ricorso per riforma, richiamandosi alla deposizione del tecnico della Y. SA, F., il quale avrebbe dichiarato di essere intervenuto per rimediare ad analoghe infiltrazioni d'acqua del tetto già nel maggio 2001, poco prima della firma dell'atto di compravendita.
Per le ragioni già spiegate al consid. 8.1 la Corte cantonale non si è soffermata su questo aspetto. Alla luce di quanto sopra esposto si tratta di una circostanza suscettibile di influire sull'esito della controversia. Qualora fosse vero che i convenuti erano all'oscuro del difetto, la petizione dovrebbe venire respinta a causa della tardività della sua notifica. Se invece si dovesse concludere ch'essi ne erano a conoscenza e lo hanno consapevolmente taciuto agli attori, la finzione legale dell'accettazione della cosa nonostante il difetto verrebbe a cadere e la garanzia per i difetti della cosa venduta ammessa, con conseguente conferma della decisione del Pretore.
8.3 Sono dunque riunite le condizioni per poter applicare l'art. 64 cpv. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 203 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 5. Absichtliche Täuschung - 5. Absichtliche Täuschung Bei absichtlicher Täuschung des Käufers durch den Verkäufer findet eine Beschränkung der Gewährleistung wegen versäumter Anzeige nicht statt.
OG (DTF 130 III 136 consid. 1.4 pag. 140) che prevede la possibilità di rinviare la causa all'autorità cantonale per completare la fattispecie mediante fatti allegati da una parte in sede cantonale in modo conforme alle norme sulla procedura, ma ritenuti a torto dall'autorità cantonale come irrilevanti o da essa negletti a causa dell'errata comprensione del diritto federale. Non trattandosi di questioni accessorie (cfr. art. 64 cpv. 2
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 203 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 5. Absichtliche Täuschung - 5. Absichtliche Täuschung Bei absichtlicher Täuschung des Käufers durch den Verkäufer findet eine Beschränkung der Gewährleistung wegen versäumter Anzeige nicht statt.
OG; POUDRET, op. cit., n. 3.1 ad art. 64
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 203 B. Verpflichtungen des Verkäufers / III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache / 5. Absichtliche Täuschung - 5. Absichtliche Täuschung Bei absichtlicher Täuschung des Käufers durch den Verkäufer findet eine Beschränkung der Gewährleistung wegen versäumter Anzeige nicht statt.
OG, pag. 583), il Tribunale federale non può pronunciarsi su questo punto. La causa va pertanto rinviata all'autorità cantonale affinché proceda ad un completamento degli accertamenti di fatto e ad un nuovo apprezzamento delle prove, per poi emanare un nuovo giudizio.
Informazioni decisione   •   DEFRITEN
Decisione : 131 III 145
Data : 11. Januar 2005
Pubblicato : 31. Dezember 2005
Corte : Bundesgericht
Stato : 131 III 145
Ramo giuridico : BGE - Zivilrecht
Regesto : Art. 200, 201 und 203 OR; Grundstückkaufvertrag; Gewährleistung des Verkäufers für die Mängel eines...


Registro di legislazione
CC: 8
SR 210 Codice civile svizzero
CC Art. 8 E. Prove / I. Onere della prova - E. Prove I. Onere della prova
CO: 28 
SR 220 Legge federale di complemento del Codice civile svizzero - Libro quinto: Diritto delle obbligazioni
CO Art. 28 F. Vizi del contratto / II. Dolo - II. Dolo
1    La parte, che fu indotta al contratto per dolo dell'altra, non è obbligata, quand'anche l'errore non fosse essenziale.
2    Se la parte fu indotta al contratto per dolo d'una terza persona, il contratto è obbligatorio, a meno che l'altra parte al momento del contratto abbia conosciuto o dovuto conoscere il dolo.
197 
SR 220 Legge federale di complemento del Codice civile svizzero - Libro quinto: Diritto delle obbligazioni
CO Art. 197 B. Obblighi del venditore / III. Garanzia pei difetti della cosa / 1. Oggetto della garanzia / a. In genere - III. Garanzia pei difetti della cosa 1. Oggetto della garanzia
1    Il venditore risponde verso il compratore tanto delle qualità promesse quanto dei difetti che, materialmente o giuridicamente, tolgono o diminuiscono notevolmente il valore della cosa o l'attitudine all'uso cui è destinata.
2    Egli risponde anche se tali difetti non gli erano noti.
200 
SR 220 Legge federale di complemento del Codice civile svizzero - Libro quinto: Diritto delle obbligazioni
CO Art. 200 B. Obblighi del venditore / III. Garanzia pei difetti della cosa / 3. Difetti noti al compratore - 3. Difetti noti al compratore
1    Il venditore non risponde dei difetti noti al compratore al momento della vendita.
2    Dei difetti che il compratore avrebbe dovuto conoscere usando l'ordinaria diligenza, il venditore risponde solo quando abbia dichiarato che non sussistevano.
201 
SR 220 Legge federale di complemento del Codice civile svizzero - Libro quinto: Diritto delle obbligazioni
CO Art. 201 B. Obblighi del venditore / III. Garanzia pei difetti della cosa / 4. Verifica della cosa e avviso al venditore / a. In genere - 4. Verifica della cosa e avviso al venditore a. In genere
1    Il compratore deve esaminare lo stato della cosa ricevuta, tosto che l'ordinario andamento degli affari lo consenta, e, se vi scopre difetti di cui il venditore sia responsabile, dargliene subito notizia.
2    Diversamente la cosa venduta si ritiene accettata, purché non si tratti di difetti non riconoscibili mediante l'ordinario esame.
3    Ove tali difetti si scoprano più tardi, dev'esserne data notizia subito dopo la scoperta, altrimenti la cosa si ritiene accettata anche rispetto ai medesimi.
203 
SR 220 Legge federale di complemento del Codice civile svizzero - Libro quinto: Diritto delle obbligazioni
CO Art. 203 B. Obblighi del venditore / III. Garanzia pei difetti della cosa / 5. Dolo del venditore - 5. Dolo del venditore Il venditore che abbia intenzionalmente ingannato il compratore non può invocare la limitazione dell'obbligo della garanzia per omessa o tardiva notificazione.
205 
SR 220 Legge federale di complemento del Codice civile svizzero - Libro quinto: Diritto delle obbligazioni
CO Art. 205 B. Obblighi del venditore / III. Garanzia pei difetti della cosa / 7. Oggetto dell'azione di garanzia / a. Azione redibitoria od estimatoria - 7. Oggetto dell'azione di garanzia a. Azione redibitoria od estimatoria
1    Quando sia dovuta la garanzia pei difetti della cosa, il compratore ha la scelta di chiedere coll'azione redibitoria la risoluzione della vendita o coll'azione estimatoria il risarcimento pel minor valore della cosa.
2    Quando sia chiesta la risoluzione e il giudice non la trovi giustificata dalle circostanze, sarà in sua facoltà di aggiudicare soltanto l'indennità pel minor valore della cosa.
3    Quando l'indennità per la diminuzione di valore uguagli l'ammontare del prezzo della vendita, il compratore può chiedere soltanto la risoluzione.
210 
SR 220 Legge federale di complemento del Codice civile svizzero - Libro quinto: Diritto delle obbligazioni
CO Art. 210 B. Obblighi del venditore / III. Garanzia pei difetti della cosa / 9. Prescrizione - 9. Prescrizione
1    Le azioni di garanzia per i difetti della cosa si prescrivono in due anni dalla consegna della cosa al compratore, quand'anche questi ne abbia scoperto i difetti soltanto più tardi, salvo che il venditore abbia promesso la garanzia per un tempo più lungo.
2    Il termine è di cinque anni se i difetti di una cosa integrata in un'opera immobiliare conformemente all'uso cui è normalmente destinata hanno causato i difetti dell'opera.
3    Per i beni culturali ai sensi dell'articolo 2 capoverso 1 della legge del 20 giugno 2003 2 sul trasferimento dei beni culturali l'azione si prescrive in un anno dopo che il compratore ha scoperto il vizio, ma in ogni caso in 30 anni dopo la conclusione del contratto.
4    Qualunque patto che riduca il termine di prescrizione è nullo se:
a  prevede un termine inferiore a due anni o, nel caso di cose usate, inferiore a un anno;
b  la cosa è destinata all'uso personale o familiare del compratore; e
c  il venditore agisce nell'ambito della sua attività professionale o commerciale.
5    Le eccezioni del compratore per i difetti della cosa continuano a sussistere se la notificazione prevista dalla legge è stata fatta al venditore entro il termine di prescrizione.
6    Il venditore non può invocare la prescrizione ove sia provato che ha intenzionalmente ingannato il compratore. La presente disposizione non si applica al termine di 30 anni di cui al capoverso 3.
221 
SR 220 Legge federale di complemento del Codice civile svizzero - Libro quinto: Diritto delle obbligazioni
CO Art. 221 F. Rinvio alla vendita di cose mobili - F. Rinvio alla vendita di cose mobili Nel rimanente, alla vendita dei fondi si applicano per analogia le disposizioni sulla vendita delle cose mobili.
370
SR 220 Legge federale di complemento del Codice civile svizzero - Libro quinto: Diritto delle obbligazioni
CO Art. 370 B. Effetti / I. Obblighi dell'appaltatore / 4. Garanzia pei difetti / d. Approvazione dell'opera - d. Approvazione dell'opera
1    L'approvazione espressa o tacita dell'opera consegnata, da parte del committente, libera l'appaltatore della sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti irriconoscibili coll'ordinaria verificazione all'atto del ricevimento o che l'appaltatore li abbia scientemente dissimulati.
2    Vi ha tacita approvazione, se il committente omette la verificazione e l'avviso previsti dalla legge.
3    Ove i difetti si manifestassero soltanto più tardi, dovrà esserne dato avviso tosto che siano scoperti; altrimenti l'opera si ritiene approvata nonostante i difetti stessi.
OG: 43  64
Registro DTF
116-II-431 • 117-II-218 • 117-II-259 • 117-II-425 • 118-II-142 • 130-III-136 • 131-III-145 • 66-II-132
Weitere Urteile ab 2000
4C.205/2004 • 4C.324/2004
Parole chiave
Elenca secondo la frequenza o in ordine alfabetico
convenuto • compratore • questio • difetto della cosa • avvertimento • tribunale federale • decisione • autorità cantonale • diritto federale • inganno • compera e vendita • ricorso di diritto pubblico • calcolo • qualità promessa • mese • registro fondiario • camino • analogia • circo • cio
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