1C_118/2012 - 2012-11-02 - Pianificazione territoriale e diritto pubblico edilizio - Baubewilligung; Wiedererwägung, Abbruchbefehl

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
1C 118/2012

Urteil vom 2. November 2012
I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger,
nebenamtliche Bundesrichterin Stamm Hurter,
Gerichtsschreiber Geisser.

Verfahrensbeteiligte
X.A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Bruno Beeler,

gegen

Gemeinderat A.________,
Amt für Landwirtschaft, Strukturverbesserungen, Postfach 5183, 6431 Schwyz,
Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz.

Gegenstand
Baubewilligung; Wiedererwägung, Abbruchbefehl,

Beschwerde gegen den Entscheid vom 21. Dezember 2011 des Verwaltungsgerichts
des Kantons Schwyz, Kammer III.

Sachverhalt:

A.
A.a X.A.________ ist Eigentümer der in der Landwirtschaftszone der Gemeinde A.________/SZ befindlichen Liegenschaft KTN xxxx. Am 23. Dezember 2002 erteilte ihm der Gemeinderat A.________ die Baubewilligung für den Neubau eines Zweifamilienhauses mit Einliegerwohnung. Die gleichzeitig eröffnete Raumplanungsbewilligung des damaligen Meliorationsamtes des Kantons Schwyz vom 10. Dezember 2002 (heute zuständig: Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz) wurde zum integrierenden Bestandteil der Baubewilligung erklärt; gemäss deren Ziffer 2 ist das alte Wohnhaus bis spätestens ein Jahr nach Bezug des Neubaus vollständig abzubrechen. Die Baubewilligung erwuchs in Rechtskraft. Der Bezug der ersten Wohnung im Neubau erfolgte im Oktober 2004 (Sohn des Beschwerdeführers), der zweiten im April 2005 (Mieter) und der dritten Wohnung im April 2007 (Mieter).
A.b Bei der Schlussabnahme des Neubaus am 30. Oktober 2007 wurde festgestellt, dass das alte Wohnhaus noch nicht abgebrochen worden war. Der Gemeinderat A.________ forderte deshalb X.A.________ am 26. Mai 2008 auf, das alte Wohnhaus auf KTN xxxx bis spätestens zum 31. Dezember 2008 vollständig abzubrechen. Dagegen erhob X.A.________ beim Regierungsrat des Kantons Schwyz Verwaltungsbeschwerde und beantragte unter anderem, der Abbruch des Wohnhauses sei auf 20 Jahre aufzuschieben. Auf Ersuchen des Gemeinderates A.________ und des Amtes für Landwirtschaft wurde das Verfahren sistiert, und es fanden Gespräche zwischen X.A.________ und den involvierten Behörden statt. Mit Eingabe vom 30. Oktober 2009 beantragte X.A.________, vom Abbruch des Wohnhauses Nr. yyy auf KTN xxxx sei abzusehen, eventuell sei davon bis nach dem Tod von Herrn und Frau X.A.________ und X.B.________ abzusehen. Mit Beschluss vom 24. November 2009 trat der Regierungsrat auf die Beschwerde nicht ein und überwies die Sache zuständigkeitshalber an das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde am 20. Januar 2010 ab und verfügte, dass das alte Wohnhaus B.________ Gebäude Nr. yyy auf KTN xxxx innert sechs Monaten seit Rechtskraft
dieses Beschlusses vollständig abzubrechen sei. Dieser Verwaltungsgerichtsentscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
A.c Der Gemeinderat ergänzte am 22. Februar 2010 in Nachachtung des Entscheides des Verwaltungsgerichtes vom 20. Januar 2010 den Abbruchbefehl mit folgenden Vollstreckungsmassnahmen: Es werde festgestellt, dass das Verwaltungsgericht in seinem Entscheid vom 20. Januar 2010 festgelegt habe, das alte Wohnhaus B.________ (Gebäude Nr. yyy auf KTN xxxx) sei innert sechs Monaten seit Rechtskraft des Beschlusses vom 26. Mai 2008 vollständig abzubrechen (Ziffer 1). Komme X.A.________ der Aufforderung gemäss Ziffer 1 nicht oder nicht fristgemäss nach, so werde er gestützt auf Art. 292 des Strafgesetzbuches angezeigt (Ziffer 2.1) und es werde ihm für jeden Tag der Nichterfüllung der Vorgaben eine Ordnungsbusse von Fr. 100.-- angedroht (Ziffer 2.2).

B.
B.a Mit Eingabe vom 28. September 2010 stellte X.A.________ beim Gemeinderat A.________ ein Wiedererwägungsgesuch, mit dem er beantragte, vom Abbruch des Wohnhauses Nr. yyy auf KTN xxxx sei bis nach dem Tod von Herrn und Frau X.A.________ und X.B.________ abzusehen. Der Gemeinderat A.________ leitete das Gesuch am 18. Oktober 2010 an den Regierungsrat des Kantons Schwyz weiter, welcher es an das Amt für Landwirtschaft überwies.
B.b Am 14. Februar 2011 trat das Amt für Landwirtschaft auf das Wiedererwägungsgesuch nicht ein. In Ziffer 2 hielt es den Gemeinderat A.________ an, X.A.________ eine kurze Frist zum vollständigen Abbruch des alten Wohnhauses B.________ (Gebäude Nr. yyy auf KTN xxxx) anzusetzen.
Der Gemeinderat A.________ eröffnete am 28. Februar 2011 X.A.________ die Verfügung des Amtes für Landwirtschaft vom 14. Februar 2011 und stellte fest, dass das Amt für Landwirtschaft mit Verfügung vom 14. Februar 2011 auf das Wiedererwägungsgesuch von X.A.________ nicht eingetreten sei. Die mit GRB Nr. zz-zzzz vom 22. Februar 2011 (richtig: 2010) festgelegte Frist werde neu festgesetzt und betrage vom Zeitpunkt der Rechtskraft dieses Beschlusses und der Verfügung des Amtes für Landwirtschaft vom 14. Februar 2011 an vier Monate.
B.c X.A.________ erhob sowohl gegen die Verfügung des Amtes für Landwirtschaft vom 14. Februar 2011 als auch gegen den Beschluss des Gemeinderates A.________ vom 28. Februar 2011 beim Regierungsrat des Kantons Schwyz Beschwerde. Der Regierungsrat wies mit Beschluss vom 17. August 2011 die Beschwerden ab, soweit er darauf eintrat. Am 21. Dezember 2011 wies das hierauf angerufene Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, die Beschwerde ab.

C.
Dagegen führt X.A.________ beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten. Er beantragt, der Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 21. Dezember 2011, der Beschluss des Regierungsrates vom 17. August 2011, der Gemeinderatsbeschluss der Gemeinde A.________ vom 28. Februar 2011 sowie die Verfügung des Amtes für Landwirtschaft vom 14. Februar 2011 seien vollumfänglich aufzuheben. In Wiedererwägung der Baubewilligung vom 23. Dezember 2002 sei der Abbruch des Wohnhauses Nr. yyy des Beschwerdeführers auf dem Grundstück KTN xxxx A.________ bis zum 30. September 2021, "ev. bis wann", aufzuschieben. Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz zurückzuweisen.

D.
Der Regierungsrat des Kantons Schwyz beantragt die Abweisung der Beschwerde. Das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Das Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz und das Bundesamt für Raumentwicklung haben auf eine Vernehmlassung verzichtet. Der Gemeinderat A.________ liess sich nicht vernehmen. In der Replik hält der Beschwerdeführer an seinem Rechtsbegehren fest.

E.
Mit Verfügung vom 15. Juni 2012 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.

Erwägungen:

1.
1.1 Beim angefochtenen Urteil handelt es sich um einen kantonal letztinstanzlichen Endentscheid (Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG). Ihm liegt ein Beschwerdeverfahren über ein Wiedererwägungsgesuch in Bezug auf einen Abbruchbefehl einer Liegenschaft und damit eine öffentlich-rechtliche Angelegenheit zugrunde (Art. 82 lit. a BGG; BGE 133 II 249 E. 1.2 S. 251, 409 E. 1.1 S. 411). Ein Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG liegt nicht vor. Der Beschwerdeführer hat vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen. Er ist Eigentümer der Liegenschaft, die Gegenstand des allenfalls in Wiedererwägung zu ziehenden Abbruchbefehls ist, und ist damit durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt. Er hat demnach ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des Urteils der Vorinstanz, weshalb er zur Beschwerde beim Bundesgericht berechtigt ist (vgl. Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist unter Vorbehalt von E. 1.2 und 1.3 hiernach einzutreten.

1.2 Nach Art. 42 Abs. 2 BGG ist in der Begründung in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Dies setzt voraus, dass sich der Beschwerdeführer wenigstens kurz mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheids auseinandersetzt. Genügt die Beschwerdeschrift diesen Begründungsanforderungen nicht, so ist darauf nicht einzutreten. Zwar wendet das Bundesgericht das Recht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG); dies setzt aber voraus, dass auf die Beschwerde überhaupt eingetreten werden kann, diese also wenigstens die minimalen Begründungsanforderungen von Art. 42 Abs. 2 BGG erfüllt.
Strengere Anforderungen gelten, wenn die Verletzung von Grund-rechten geltend gemacht wird. Diese prüft das Bundesgericht nicht von Amtes wegen, sondern nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Für derartige Rügen gelten die gleichen Begründungsanforderungen, wie sie gestützt auf Art. 90 Abs. 1 lit. b des Bundesrechtspflegegesetzes (OG; BS 3 531) für die staatsrechtliche Beschwerde gegolten haben (BGE 136 I 49 E. 1.4.1 S. 53; 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254; je mit Hinweisen). Die Beschwerdeschrift muss die wesentlichen Tatsachen und eine kurz gefasste Darlegung darüber enthalten, welche verfassungsmässigen Rechte bzw. welche Rechts-sätze inwiefern durch den angefochtenen Erlass oder Entscheid verletzt worden sind. Das Bundesgericht prüft nur klar und detailliert erhobene und, soweit möglich, belegte Rügen; auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt es nicht ein. Wird eine Verletzung des Willkürverbots geltend gemacht, muss anhand der angefochtenen Subsumtion im Einzelnen dargelegt werden, inwiefern der Entscheid an einem qualifizierten und offensichtlichen Mangel leidet (BGE 130 I 258 E. 1.3 S. 261 f. mit Hinweisen).
Ob die Beschwerdeschrift diesen Begründungsanforderungen im Einzelnen genügt, bleibt im jeweiligen Sachzusammenhang zu prüfen.

1.3 Nicht einzutreten ist auf die Eventualanträge des Beschwerdeführers, auch die Entscheide des Regierungsrates und des Gemeinderates A.________ sowie die Verfügung des Amtes für Landwirtschaft aufzuheben. Unterinstanzliche Entscheide sind mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht selbstständig anfechtbar. Sie werden mit Blick auf den Devolutiveffekt durch den Entscheid der letzten kantonalen Instanz ersetzt und gelten inhaltlich mit der dagegen gerichteten Beschwerde als mitangefochten (vgl. BGE 134 II 142 E. 1.4 S. 144 mit Hinweis).

2.
2.1 Der Beschwerdeführer rügt die Verletzung seines verfassungs-rechtlichen Anspruchs auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV in verschiedener Hinsicht.
2.1.1 Der Beschwerdeführer macht zunächst geltend, die Vorinstanz habe sich geweigert, auf die alte Abbruchfrist überhaupt noch zurückzukommen. Unter Ziffer 5.5, Seite 12, des angefochtenen Entscheides, habe sich das Verwaltungsgericht bloss pro forma (nicht effektiv) zur Verhältnismässigkeit der Abbruchfrist geäussert, und zwar mit einem einzigen Halbsatz. Die Vorinstanz habe sich mit den neuen Sachverhaltselementen bzw. mit der Notlage des Beschwerdeführers nur pro forma auseinandergesetzt. Sie habe die persönliche Situation des Beschwerdeführers auch nicht dem öffentlichen Interesse gegenübergestellt. Durch die fehlende Auseinandersetzung mit allen relevanten Sachvorbringen habe die Vorinstanz gegenüber dem Beschwerdeführer den Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV verletzt.
2.1.2 Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt von der Behörde, dass sie die Vorbringen der Beschwerdeführer tatsächlich hört, ernsthaft prüft und in ihrer Entscheidfindung angemessen berücksichtigt (BGE 136 I 184 E. 2.2.1 S. 188 mit Hinweis). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass der Betroffene den Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Sie muss kurz die wesentlichen Überlegungen nennen, von denen sich das Gericht hat leiten lassen und auf die es seinen Entscheid stützt. Nicht erforderlich ist, dass sich die Begründung mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt (BGE 134 I 83 E. 4.1 S. 88 mit Hinweisen).
2.1.3 Die Vorinstanz hat erwogen, dass die Abbruchpflicht und deren Einhaltung mit Bezug auf die Erhaltung der Zonenkonformität eine conditio sine qua non sei. Daraus sei wiederum zwingend zu folgern, dass der Bewilligungsbehörde bei der Bemessung der Abbruchfrist nur ein geringer Ermessensspielraum zukomme, ansonsten in rechtswidriger Weise längerfristig zonenwidrige Verhältnisse toleriert würden. Mit der Konsumation der Raumplanungsbewilligung sei zwingend die Auflage betreffend Abbruchpflicht umzusetzen. Davon könne höchstens abgesehen werden, wenn sich nachträglich eine zusätzliche Wohnraumerweiterung als rechtmässig erweise. Dies werde indes vor Verwaltungsgericht weder geltend gemacht noch sei ein solcher Sachverhalt erkennbar. Der Beschwerdeführer wende sinngemäss vielmehr ein, die Abbruchfrist sei wegen der angeführten veränderten Verhältnisse nachträglich fehlerhaft geworden. Dies würde dann zutreffen, wenn die veränderten Verhältnisse, wären sie bereits im Bewilligungsverfahren eingetreten, eine längere Abbruchfrist zur Folge gehabt hätten. Solches müsse jedoch klar verneint werden, zumal eine überlange Abbruchfrist wegen des zonenwidrigen Zustandes per se nicht zulässig wäre. Hätte sich im Zeitpunkt der
Bewilligungserteilung die Sachlage so dargestellt, dass die Hofübergabe und Weiterführung des Landwirtschaftsbetriebes wegen der gescheiterten Ehe des Sohnes, der daraus entstehenden Finanzierungsschwierigkeiten, der verschärften Voraussetzungen für Direktzahlungen, der Verpachtung der landwirtschaftlichen Nutzflächen, der ARA-Anschlusspflicht sowie des Alters und der Krankheit des Beschwerdeführers nicht möglich gewesen wäre, hätte sich nicht die Frage einer verlängerten Abbruchfrist, sondern vielmehr der Bewilligungsfähigkeit des Ersatzbaus gestellt. Aus dem Umstand, dass die Bewilligungsfähigkeit aufgrund der nachträglich veränderten Verhältnisse allenfalls fragwürdig erscheine, könne der Beschwerdeführer nach der Konsumation der Baubewilligung, die er im Übrigen in Kenntnis der heiklen Finanzierung vorgenommen habe, nichts zu seinen Gunsten ableiten. Mit der Gewährung einer überlangen Abbruchfrist würde die Frage der Rechtmässigkeit vielmehr zusätzlich verschärft. Der Beschwerdeführer habe im Wissen um die Auflage den Ersatzbau erstellt, worauf er zu behaften sei. Selbst wenn die veränderten Verhältnisse nachträglich wiedererwägungsweise unter dem Titel der Verhältnismässigkeit zu berücksichtigen wären, sei dem mit der bereits
rechtlich und faktisch eingeräumten Verlängerung um mehr als drei Jahre mehr als Genüge getan.
2.1.4 Damit hat sich die Vorinstanz entgegen der Behauptung des Beschwerdeführers mit der Frage, ob veränderte Verhältnisse vorliegen, auseinandergesetzt und auf nachvollziehbare Weise dargelegt, weshalb keine wesentlich veränderten Verhältnisse anzunehmen seien, welche die anbegehrte Verlängerung der Abbruchfrist rechtfertigen würden. Auch hat die Vorinstanz die privaten Interessen des Beschwerdeführers den öffentlichen Interessen gegenübergestellt, indem sie erwogen hat, dass das erhebliche öffentliche Interesse an der Durchsetzung der Zonenkonformität einem weiteren Entgegenkommen zugunsten des Beschwerdeführers widersprechen würde. Zudem hat die Vorinstanz Überlegungen zur Verhältnismässigkeit einbezogen. Obschon die Vorinstanz der Rechtsauffassung des Beschwerdeführers nicht gefolgt ist, hat sie ihm gleichwohl Gehör gewährt. Von einer Verletzung des verfassungsmässigen Anspruchs auf rechtliches Gehör kann in diesem Punkt daher keine Rede sein.
2.2
2.2.1 Der Beschwerdeführer sieht seinen Anspruch auf rechtliches Gehör im Weiteren darin verletzt, dass sich die Vorinstanz geweigert habe, auf die Wiedererwägung überhaupt einzutreten. Die Verhältnisse hätten sich seit dem ersten Entscheid wesentlich geändert, so dass ein bundesrechtlicher Anspruch auf Behandlung des Wiedererwägungsgesuches bestehe. Die neuen Tatsachen seien nicht zur Kenntnis genommen worden.
2.2.2 Die Verwaltungsbehörden können unter bestimmten Voraussetzungen ihre Verfügungen in Wiedererwägung ziehen. Sie sind dazu angehalten, soweit sich eine entsprechende Pflicht aus einer gesetzlichen Regelung oder einer konstanten Verwaltungspraxis ergibt; überdies leitet sich aus Art. 29 BV ein Anspruch auf Wiedererwägung ab, wenn sich die Verhältnisse seit dem ersten Entscheid erheblich geändert haben oder wenn der Gesuchsteller Tatsachen und Beweismittel anführt, die ihm im früheren Verfahren nicht bekannt waren oder die schon damals geltend zu machen, für ihn rechtlich oder tatsächlich unmöglich war oder hierzu keine Veranlassung bestand. Die Wiedererwägung oder Revision darf aber nicht dazu dienen, rechtskräftige Entscheide immer wieder in Frage zu stellen oder gesetzliche Vorschriften über die Rechtsmittelfristen zu umgehen (BGE 136 II 177 E. 2.1 S. 181; 130 IV 72 E. 2.2 S. 74; 127 I 133 E. 6 S. 137 f.; 124 II 1 E. 3a S. 5 f.; 120 Ib 42 E. 2b S. 46 f.; 113 Ia 146 E. 3a S. 152; Urteile 1C 217/2010 vom 3. Februar 2011 E. 3.3; 2C 274/2009 vom 28. Oktober 2009 E. 2.2).
2.2.3 Das Verwaltungsgericht ist in seinem Entscheid zum Schluss gekommen, dass die Vorinstanzen zu Recht keine wesentlichen Veränderungen angenommen hätten, um die angestrebte Verlängerung der Abbruchfrist zu rechtfertigen. Es ging vielmehr davon aus, dass die vom Beschwerdeführer geltend gemachten veränderten Verhältnisse (Unmöglichkeit der Hofübergabe und Weiterführung des Landwirtschaftsbetriebes wegen der gescheiterten Ehe des Sohnes, daraus entstehende Finanzierungsschwierigkeiten, strengere Voraussetzungen für Direktzahlungen, Verpachtung der landwirtschaftlichen Nutzflächen, ARA-Anschlusspflicht, Kosten für neuen Deckbelag der Zufahrtsstrasse und Dachsanierung sowie Alter und Krankheit des Beschwerdeführers), wären sie im Zeitpunkt der Raumplanungsbewilligung bekannt gewesen, die Bewilligungsfähigkeit des Ersatzbaus an sich in Frage gestellt hätten. Insofern hat die Vorinstanz zu Recht erwogen, dass der Beschwerdeführer aus der wegen nachträglich veränderter Verhältnisse allenfalls im Nachhinein fragwürdig erscheinenden Bewilligungsfähigkeit der Ersatzbaute im Hinblick auf die Dauer der Abbruchfrist nichts zu seinen Gunsten ableiten kann. Was der Beschwerdeführer dagegen einwendet, erschöpft sich in appellatorischer Kritik
am angefochtenen Entscheid. Er beschränkt sich darauf, seine Sicht der Dinge nochmals darzulegen, ohne in rechtsgenüglicher Weise eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör darzutun (vgl. oben E. 1.2). Auf die entsprechende Rüge ist folglich nicht einzutreten.

3.
3.1 Der Beschwerdeführer rügt ferner, die Vorinstanz habe den Sachverhalt unrichtig und unvollständig festgestellt, weil sie den vom Beschwerdeführer im Detail geschilderten und belegten Sachverhalt, so die neuen Sachumstände seit der erstmaligen Anordnung der Abbruchfrist, gar nicht erst festgestellt habe. Die fehlende Feststellung dieser neuen Sachumstände verhindere eine Neubeurteilung der Abbruchfrist. Die Behebung dieses Sachverhaltsmangels sei für den Ausgang des Verfahrens entscheidend.

3.2 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt bzw. vom Bundesgericht von Amtes wegen berichtigt oder ergänzt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 97 Abs. 1 bzw. Art. 105 Abs. 2 BGG). Der Einwand, der Sachverhalt sei offensichtlich unrichtig festgestellt worden, ist gleichzusetzen mit der Willkürrüge (BGE 137 I 58 E. 4.1.2 S. 62; 133 II 249 E. 1.2.2 S. 252). Diese Rüge, welche rechtsgenüglich substantiiert vorzubringen ist (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f.), setzt zudem voraus, dass die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG).

3.3 Die Rüge der unrichtigen und unvollständigen Sachverhaltsermittlung erweist sich als unbegründet. Es trifft nicht zu, dass die Vorinstanz die vom Beschwerdeführer seit der erstmaligen Anordnung der Abbruchfrist angeführten veränderten Sachumstände unbeachtet liess. Diese Umstände werden im angefochtenen Entscheid ausdrücklich mehrmals erwähnt und auch gewürdigt (Ziffern 2, 4 und 5 des angefochtenen Entscheides).

4.
Soweit der Beschwerdeführer eine Verletzung des Willkürverbotes nach Art. 9 BV rügt, lässt er es bei einer appellatorischen Kritik am vorinstanzlichen Urteil bewenden und bringt nichts vor, was geeignet wäre, die verwaltungsgerichtlichen Erwägungen verfassungswidrig erscheinen zu lassen. Insbesondere setzt er sich nicht substantiiert mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinander und legt nicht dar, inwiefern diese Bundesrecht verletzen. Auf diesen Einwand ist nicht einzutreten (vgl. oben E. 1.2).

5.
5.1 Demnach ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.

5.2 Dem Verfahrensausgang entsprechend wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 65 BGG). Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.

4.
Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, dem Gemeinderat A.________, dem Amt für Landwirtschaft, dem Regierungsrat des Kantons Schwyz, dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, und dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 2. November 2012
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Der Gerichtsschreiber: Geisser

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 83 Eccezioni - Il ricorso è inammissibile contro:
^a	le decisioni in materia di sicurezza interna o esterna del Paese, neutralità, protezione diplomatica e altri affari esteri, in quanto il diritto internazionale non conferisca un diritto al giudizio da parte di un tribunale;
^b	le decisioni in materia di naturalizzazione ordinaria;
^c	le decisioni in materia di diritto degli stranieri concernenti:
^c1	l'entrata in Svizzera,
^c2	i permessi o autorizzazioni al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto,
^c3	l'ammissione provvisoria,
^c4	l'espulsione fondata sull'articolo 121 capoverso 2 della Costituzione federale e l'allontanamento,
^c5	le deroghe alle condizioni d'ammissione,
^c6	la proroga del permesso per frontalieri, il cambiamento di Cantone, il cambiamento d'impiego del titolare di un permesso per frontalieri, nonché il rilascio di documenti di viaggio a stranieri privi di documenti;
^d	le decisioni in materia d'asilo pronunciate:
^d1	dal Tribunale amministrativo federale, salvo quelle che concernono persone contro le quali è pendente una domanda d'estradizione presentata dallo Stato che hanno abbandonato in cerca di protezione,
^d2	da un'autorità cantonale inferiore e concernenti un permesso o un'autorizzazione al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto;
^e	le decisioni concernenti il rifiuto dell'autorizzazione a procedere penalmente contro membri di autorità o contro agenti della Confederazione;
^f	le decisioni in materia di appalti pubblici se:
^fbis	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti decisioni secondo l'articolo 32i della legge del 20 marzo 200963 sul trasporto di viaggiatori;
^f1	non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale; sono fatti salvi i ricorsi contro gli appalti del Tribunale amministrativo federale, del Tribunale penale federale, del Tribunale federale dei brevetti, del Ministero pubblico della Confederazione e delle autorità giudiziarie cantonali superiori, o
^f2	il valore stimato della commessa non raggiunge il valore soglia determinante secondo l'articolo 52 capoverso 1 in combinato disposto con l'allegato 4 numero 2 della legge federale del 21 giugno 201961 sugli appalti pubblici;
^g	le decisioni in materia di rapporti di lavoro di diritto pubblico, in quanto concernano una controversia non patrimoniale, ma non la parità dei sessi;
^h	le decisioni concernenti l'assistenza amministrativa internazionale, eccettuata l'assistenza amministrativa in materia fiscale;
ⁱ	le decisioni in materia di servizio militare, civile o di protezione civile;
^j	le decisioni in materia di approvvigionamento economico del Paese adottate in situazioni di grave penuria;
^k	le decisioni concernenti i sussidi al cui ottenimento la legislazione non conferisce un diritto;
^l	le decisioni concernenti l'imposizione di dazi operata in base alla classificazione tariffaria o al peso delle merci;
^m	le decisioni concernenti il condono o la dilazione del pagamento di tributi; in deroga alla presente disposizione, il ricorso è ammissibile contro le decisioni concernenti il condono dell'imposta federale diretta o dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se si tratta per altri motivi di un caso particolarmente importante;
ⁿ	le decisioni in materia di energia nucleare concernenti:
ⁿ¹	l'esigenza di un nulla osta o la modifica di un'autorizzazione o di una decisione,
ⁿ²	l'approvazione di un piano d'accantonamenti per le spese di smaltimento antecedenti lo spegnimento di un impianto nucleare,
ⁿ³	i nulla osta;
^o	le decisioni in materia di circolazione stradale concernenti l'omologazione del tipo di veicoli;
^p	le decisioni del Tribunale amministrativo federale in materia di traffico delle telecomunicazioni, radiotelevisione e poste concernenti:68
^p1	concessioni oggetto di una pubblica gara,
^p2	controversie secondo l'articolo 11a della legge del 30 aprile 199769 sulle telecomunicazioni;
^p3	controversie secondo l'articolo 8 della legge del 17 dicembre 201071 sulle poste;
^q	le decisioni in materia di medicina dei trapianti concernenti:
^q1	l'iscrizione nella lista d'attesa,
^q2	l'attribuzione di organi;
^r	le decisioni in materia di assicurazione malattie pronunciate dal Tribunale amministrativo federale in virtù dell'articolo 3472 della legge del 17 giugno 200573 sul Tribunale amministrativo federale (LTAF);
^s	le decisioni in materia di agricoltura concernenti:
^s1	...
^s2	la delimitazione delle zone nell'ambito del catasto della produzione;
^t	le decisioni concernenti l'esito di esami e di altre valutazioni della capacità, segnatamente nei settori della scuola, della formazione continua e dell'esercizio della professione;
^u	le decisioni in materia di offerte pubbliche di acquisto (art. 125-141 della L del 19 giu. 201577 sull'infrastruttura finanziaria);
^v	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti divergenze d'opinione tra autorità in materia di assistenza amministrativa o giudiziaria a livello nazionale;
^w	le decisioni in materia di diritto dell'elettricità concernenti l'approvazione dei piani di impianti elettrici a corrente forte e di impianti elettrici a corrente debole e l'espropriazione dei diritti necessari per la costruzione o l'esercizio di siffatti impianti, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale;
^x	le decisioni concernenti la concessione di contributi di solidarietà ai sensi della legge federale del 30 settembre 201681 sulle misure coercitive a scopo assistenziale e i collocamenti extrafamiliari prima del 1981, tranne se si pone una questione di diritto di importanza fondamentale o si tratta di un caso particolarmente importante per altri motivi;
^y	le decisioni pronunciate dal Tribunale amministrativo federale nelle procedure amichevoli per evitare un'imposizione non conforme alla convenzione internazionale applicabile in ambito fiscale;
^z	le decisioni concernenti le autorizzazioni edilizie di impianti eolici d'interesse nazionale secondo l'articolo 71c capoverso 1 lettera b della legge federale del 30 settembre 201684 sull'energia e le autorizzazioni di competenza cantonale a esse necessariamente connesse, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 65 Spese giudiziarie - 1 Le spese giudiziarie comprendono la tassa di giustizia, l'emolumento per la copia di atti scritti, le spese per le traduzioni in o da una lingua non ufficiale e le indennità versate a periti e testimoni.
¹	Le spese giudiziarie comprendono la tassa di giustizia, l'emolumento per la copia di atti scritti, le spese per le traduzioni in o da una lingua non ufficiale e le indennità versate a periti e testimoni.
²	La tassa di giustizia è stabilita in funzione del valore litigioso, dell'ampiezza e della difficoltà della causa, del modo di condotta processuale e della situazione finanziaria delle parti.
³	Di regola, il suo importo è di:
^a	200 a 5000 franchi nelle controversie senza interesse pecuniario;
^b	200 a 100 000 franchi nelle altre controversie.
⁴	È di 200 a 1000 franchi, a prescindere dal valore litigioso, nelle controversie:
^a	concernenti prestazioni di assicurazioni sociali;
^b	concernenti discriminazioni fondate sul sesso;
^c	risultanti da un rapporto di lavoro, sempreché il valore litigioso non superi 30 000 franchi;
^d	secondo gli articoli 7 e 8 della legge del 13 dicembre 200223 sui disabili.
⁵	Se motivi particolari lo giustificano, il Tribunale federale può aumentare tali importi, ma al massimo fino al doppio nei casi di cui al capoverso 3 e fino a 10 000 franchi nei casi di cui al capoverso 4.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.