5A_663/2020 - 2021-02-02 - Sachenrecht - action négatoire, empiétement

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

5A 663/2020, 5A 664/2020

Arrêt du 2 février 2021

IIe Cour de droit civil

Composition
MM. les Juges fédéraux Herrmann, Président,
Marazzi et von Werdt.
Greffière : Mme de Poret Bortolaso.

Participants à la procédure
5A 663/2020
1. Banque B.________ SA,
2. A.________,
tous les deux représentés par Me Mark Muller, avocat,
recourants,

contre

C.________ SA,
représentée par Me Delphine Zarb, avocate,
intimée,

et

5A 664/2020
C.________ SA,
représentée par Me Delphine Zarb, avocate,
recourante,

contre

1. Banque B.________ SA,
2. A.________,
tous les deux représentés par Me Mark Muller, avocat,
intimés.

Objet
action négatoire, empiètement,

recours contre l'arrêt de la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève du 28 mai 2020 (C/14868/2018, ACJC/739/2020).

Faits :

A.

A.a. Banque B.________ SA (ci-après: Banque B.________) et A.________ sont inscrits au registre foncier comme propriétaires de la parcelle no 6824 de la commune de U.________, située (...), sur laquelle est érigé un immeuble commercial.
C.________ SA (anciennement D.________ SA et ci-après: C.________) est propriétaire depuis le 13 novembre 2009 de la parcelle no 5601, sise (...).
Dite parcelle est attenante à celle dont Banque B.________ et A.________ sont propriétaires.

A.b. Le bâtiment de C.________ a été construit en 1953; celui de A.________ et de Banque B.________ a été érigé en 1963. Aucun des deux immeubles n'a été transformé depuis sa construction.
Les deux bâtiments s'emboîtent depuis la construction du second. L'immeuble de C.________ empiète ainsi de 4,1 m² au total sur l'immeuble de A.________ et Banque B.________, à savoir une surface de 2,5 m² au 5ème étage et de 1,6 m² au 6ème étage.
Il n'existe aucune servitude d'empiètement au registre foncier en faveur de la parcelle no 5601 et aucun autre droit réel ne justifie cet empiètement sur la parcelle no 6824.

A.c. Le 16 avril 2013, C.________ a déposé une demande d'autorisation de construire définitive portant sur la transformation et la surélévation de son immeuble ainsi que sur la pose de panneaux photovoltaïques et de verre double peau en façade.
Ce projet consiste principalement dans la démolition du 6ème étage actuel, comprenant la toiture et les combles, la reconstruction dudit étage ainsi que la création de deux étages supplémentaires. L'empiètement actuel est augmenté d'environ 5 m² au total, à savoir 1 m² au 6ème étage, 2 m² au 7ème étage et 2 m² au 8ème étage.
L'autorisation de construire (DD...) a été publiée dans la Feuille d'avis officielle du 12 août 2014; elle est entrée en force (arrêt du Tribunal fédéral 1C 297/2017 du 6 décembre 2017).

B.
Le 26 février 2018, A.________ et Banque B.________ ont introduit devant le Tribunal de première instance du canton de Genève (ci-après: le Tribunal) une requête de mesures provisionnelles à l'encontre de C.________ afin qu'il lui soit notamment fait interdiction d'exécuter les travaux de transformation et de surélévation mentionnés dans l'autorisation de construire (DD...).
Par ordonnance du 17 mai 2018, le Tribunal a notamment fait interdiction à C.________ d'exécuter les travaux de transformation et de surélévation objets de l'autorisation de construire (DD...). La Chambre civile de la Cour de justice (ci-après: la Cour de justice ou la cour cantonale) a annulé dite ordonnance le 27 août 2018 et fait interdiction à l'intéressée d'exécuter les travaux en tant qu'ils impliquaient, pour la parcelle no 6824, une augmentation de l'empiètement s'agissant du 6ème étage et un empiètement s'agissant des 7ème et 8ème étages. Le recours formé contre cette décision par A.________ et Banque B.________ a été déclaré irrecevable par le Tribunal fédéral (arrêt 5A 857/2018 du 5 février 2019).

C.

C.a. Le 22 juin 2018, A.________ et Banque B.________ ont notamment requis devant le Tribunal qu'il soit fait interdiction à C.________ d'exécuter les travaux de transformation et surélévation objets de l'autorisation de construire (DD...).
C.________ a conclu au rejet de l'action négatoire; elle a par ailleurs sollicité reconventionnellement, contre paiement d'une indemnité équitable à ses parties adverses, l'attribution en sa faveur d'un empiètement à titre de droit réel sur les étages 7 et 8 selon l'autorisation de construire précitée.
A.________ et Banque B.________ ont conclu au rejet de la demande reconventionnelle.
Le Tribunal s'est rendu sur place en présence des parties ainsi que d'un architecte et d'un géomètre.
Par jugement du 13 août 2019, le Tribunal a fait interdiction à C.________ d'exécuter les travaux de transformation et de surélévation autorisés (ch. 1); l'a débouté des fins de sa demande reconventionnelle (ch. 2); a arrêté et réparti les frais judiciaires et les dépens (ch. 2 à 4) et débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5).

C.b. C.________ a fait appel de ce jugement. Outre les conclusions formulées devant le premier juge, elle a conclu très subsidiairement à l'autorisation d'exécuter les travaux prévus dans l'autorisation de construire (DD...) pour autant qu'ils n'impliquent aucune augmentation de l'empiétement actuel.
Par arrêt du 28 mai 2020, la Cour de Justice a annulé le jugement et, statuant à nouveau, a fait interdiction à C.________ d'exécuter les travaux de transformation et de surélévation objets de l'autorisation de construire (DD...) à moins qu'ils n'impliquent aucune augmentation de l'empiètement actuel, réglé le sort des frais et dépens des deux instances cantonales et débouté les parties de toutes autres conclusions.

D.
Agissant le 18 août 2020 par la voie du recours en matière civile au Tribunal fédéral (procédure 5A 663/2020), A.________ et Banque B.________ (ci-après: les recourants) concluent principalement à l'annulation de l'arrêt cantonal et à sa réforme en ce sens qu'il est fait interdiction à C.________ (ci-après: l'intimée) d'exécuter les travaux de transformation et de surélévation objets de l'autorisation de construire (DD...); subsidiairement, ils sollicitent le renvoi de la cause à la cour cantonale pour nouvelle décision au sens des considérants.
A la même date, C.________ (ci-après: la recourante) forme également un recours en matière civile au Tribunal fédéral (procédure 5A 664/2020), concluant à l'annulation de l'arrêt cantonal, au rejet de l'action négatoire déposée par A.________ et Banque B.________ (ci-après: les intimés) et, en conséquence, à ce qu'elle soit autorisée à exécuter les travaux objets de l'autorisation de construire (DD...). Subsidiairement, la recourante réclame, contre paiement d'une indemnité équitable aux intimés, l'attribution d'un empiètement en sa faveur sur les étages 7 et 8 selon l'autorisation précitée; cela fait, elle sollicite le rejet de l'action négatoire formée par ses parties adverses.

E.
La requête d'effet suspensif formée par A.________ et Banque B.________ a été admise par ordonnance présidentielle du 11 septembre 2020.

Considérant en droit :

1.

1.1. Les deux recours 5A 663/2020 et 664/2020, déposés chacun le 18 août 2020, sont dirigés à l'encontre du même arrêt, rendu sur appel le 28 mai 2020 dans le contexte principal d'une action négatoire; ils reposent sur les mêmes faits et opposent les mêmes parties, dont les droits dérivent de la même cause juridique; dans ces conditions, il y a lieu de les joindre et de statuer à leur sujet par un seul arrêt (art. 24 PCF, applicable par analogie par renvoi de l'art. 71 LTF).

1.2. Les deux recours sont recevables (art. 90 , 72 al. 1 , 74 al. 1 let. b, 75, 76 al. 1 , 100 al. 1 et 46 al. 1 let. b LTF).

2.

2.1. Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF), sans être lié ni par les motifs de l'autorité précédente, ni par les moyens des parties substitution de motifs (ATF 143 V 19 consid. 2.3; 140 III 86 consid. 2). Cela étant, eu égard à l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, il n'examine en principe que les griefs soulevés; il n'est pas tenu de traiter, à l'instar d'une autorité de première instance, toutes les questions juridiques pouvant se poser, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 140 III 86 consid. 2; 137 III 580 consid. 1.3; 135 III 397 consid. 1.4). Le Tribunal fédéral ne connaît en outre de la violation de droits fondamentaux que si un tel grief a été invoqué et motivé par le recourant (" principe d'allégation ", art. 106 al. 2 LTF; ATF 139 I 229 consid. 2.2; 137 II 305 consid. 3.3; 135 III 232 consid. 1.2, 397 consid. 1.4 in fine), c'est-à-dire s'il a été expressément soulevé et exposé de façon claire et détaillée (ATF 141 I 36 consid. 1.3; 135 III 232 précité; 133 II 249 consid. 1.4.2).

2.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si ces faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 140 III 115 consid. 2; 137 I 58 consid. 4.1.2; 137 II 353 consid. 5.1) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). La critique de l'état de fait retenu est soumise au principe strict de l'allégation énoncé par l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 140 III 264 consid. 2.3 et les références citées).

Sur le recours de C.________ (5A 664/2020)

3.
La recourante reproche à la cour cantonale d'avoir admis le bien-fondé de l'action négatoire formée par ses parties adverses; elle invoque la violation des art. 641 et 674 CC ainsi que l'établissement arbitraire des faits.

3.1. La cour cantonale a relevé que l'autorisation de construire dont disposait la recourante impliquait une augmentation de l'empiètement actuel sur plus du double de sa surface: il existait dès lors un risque que le droit de propriété des intimés fût directement et immédiatement atteint par le comportement de la recourante, sans que celle-ci pût exciper du simple prolongement de la construction pour dénier l'atteinte à la propriété dont se prévalait ses parties adverses. Dite atteinte était de surcroît illicite en tant qu'elle n'était autorisée ni par la loi, ni par les intimés: le fait que ceux-ci n'eussent pas invoqué l'empiètement dans le contexte de la procédure administrative n'était pas décisif en tant que cette problématique relevait du droit civil et n'engendrait d'atteinte imminente qu'une fois les moyens de droit administratifs épuisés et l'autorisation de construire entrée en force. Les juges cantonaux ont enfin souligné que la recourante ne démontrait pas que les 37 emplois qu'elle souhaitait créer dépendaient essentiellement du prolongement de l'empiètement actuel: il n'existait ainsi aucune disproportion crasse entre les inconvénients subis par les intimés - empiètement supplémentaire de 5 m² et déplacement d'un
caisson de ventilation - et les avantages que l'intéressée prétendait retirer de la construction, ce d'autant plus que les travaux litigieux n'avaient pas encore commencé.

3.2. La recourante reproche d'abord à la cour cantonale d'avoir arbitrairement retenu que les intimés se seraient opposés à l'augmentation de l'empiètement par la voie administrative alors que tel n'était nullement le cas; cet élément factuel devait être corrigé en tant qu'il influençait l'évaluation de la bonne foi des intimés.

La cour cantonale a certes indiqué que les intimés s'étaient opposés à l'augmentation de l'empiètement par la voie administrative, pour néanmoins immédiatement préciser que celui-ci n'avait pas été invoqué dans ce contexte. Il faut déduire de cette contradiction apparente que les intimés se sont opposés au projet prévu par l'autorisation (DD...), lequel prévoyait l'empiètement actuellement litigieux, sans que cette dernière problématique ait néanmoins été abordée d'un point de vue juridique. Cette circonstance n'a cependant pas d'impact sur la bonne foi des intéressés (97 al. 1 LTF; supra consid. 2.2 et infra consid. 3.5.2.1).

3.3. La recourante soutient ensuite que l'empiètement ne serait pas nouveau, mais constituerait simplement le prolongement de celui existant: aucun trouble ne serait ainsi susceptible de se produire, en sorte que l'action négatoire des intimés était infondée. Subsidiairement, la recourante affirme que le comportement de ses parties adverses serait abusif et ferait ainsi obstacle au bien-fondé de leur action négatoire.

3.4. L'action négatoire prévue par l'art. 641 al. 2 CC permet au propriétaire de repousser toute atteinte directe et illicite à sa propriété, qu'elle soit actuelle ou imminente (cf. STEINAUER, Les droits réels, tome I, 6e éd. 2019, n. 1417 ss; FOËX, in Commentaire romand, Code civil II, 2016, n. 39 ss ad art. 641; BOHNET, Actions civiles, volume I, 2ème éd. 2019, n. 26 ss ad §41). Le trouble de la propriété est illicite lorsque ni le droit privé, ni le droit public n'imposent au propriétaire de le tolérer (arrêt 5A 639/2010 du 7 mars 2011 consid. 2.1). Il convient par ailleurs de souligner que la cessation du trouble peut être ordonnée même si l'inconvénient subi par le propriétaire en raison de l'atteinte paraît mineur par rapport aux frais qui devront être engagés par le défendeur pour y mettre fin (ATF 68 II 369 consid. 4); une telle pesée d'intérêts n'a en effet pas lieu d'être en relation avec l'art. 641 al. 2 CC, sauf en cas d'abus de droit (arrêts 5A 655/2010 du consid. 2.2.1; 5A 11/2015 du 13 mai 2015 consid. 4.3.2.1). Celui-ci ne doit cependant être admis qu'avec la plus grande retenue et, dans le doute, le droit formel doit être protégé (arrêts 5A 655/2010 précité ibid. et les auteurs cités; 5A 11/2015 précité ibid.);
plus le droit formel revêt un caractère absolu, plus l'abus de droit doit ainsi être admis restrictivement. Cela vaut en particulier pour un droit absolu tel que celui de la propriété; le rétablissement exact des limites, même pour une petite surface, représente ainsi un intérêt légitime, une disproportion grossière des intérêts en présence restant évidemment réservée (arrêt 5A 655/2010 précité ibid. et les exemples concrets cités).

3.5.

3.5.1. L'empiètement d'une construction sur le fonds d'autrui constitue un trouble de la propriété; il s'agit néanmoins de relever que l'empiètement dans sa configuration actuelle n'est pas l'objet de la présente procédure.
Avec la cour cantonale, l'on ne saisit pas l'argument de la recourante selon lequel l'extension de l'empiètement actuel par le prolongement de la construction existante ne constituerait pas une atteinte à la maîtrise du droit de propriété des intimés, à laquelle ceux-ci ne pourraient s'opposer. Le fait que le bâtiment des intimés ait été érigé ultérieurement à celui de la recourante et qu'il aurait été " emboîté " dans le sien, l'empiètement actuel étant ainsi consenti, ne signifie pas que les intimés en acceptent son prolongement, lequel, quoi qu'en dise l'intéressée, constitue manifestement une extension de la surface d'empiètement existante et ainsi une atteinte directe à la propriété de ses parties adverses.

3.5.2. Les autres conditions de l'action négatoire ne sont pas remises en cause par la recourante - notamment l'illicéité du trouble -, celle-ci se référant, à titre subsidiaire, au comportement prétendument abusif des intimés.

3.5.2.1. La recourante sous-entend d'abord que ceux-ci auraient " soigneusement évité de parler de l'empiètement durant la procédure administrative, afin de retarder encore davantage la construction projetée ".
Cette critique n'opère pas. Cette intention n'est d'abord pas établie en fait. Il est ensuite souligné que la question de l'empiètement et de l'éventuelle servitude qui le garantit relève du juge civil, lequel dispose d'une certaine marge de manoeuvre malgré l'entrée en force de l'autorisation de construire (infra consid. 5.2.4). Enfin, l'imminence ou l'actualité de l'atteinte, qui constitue l'une des conditions fondant l'action négatoire, n'était à l'évidence pas donnée dans le cadre de la procédure administrative.

3.5.2.2. La disproportion entre l'inexécution de l'autorisation de construire litigieuse et l'avantage retiré par les intimés n'est quant à elle pas manifeste au regard des exigences particulièrement strictes établies en la matière (consid. 3.4 supra). Il est à cet égard précisé que, au contraire de ce que paraît soutenir la recourante, le préjudice subi par les intimés ne se limite pas au simple déplacement d'un, voire deux caissons de ventilation; les travaux envisagés impliquent également l'empiètement supplémentaire litigieux sur une surface de près de 5 m², laquelle ne saurait être considérée comme minime. Une nouvelle autorisation de construire faisant abstraction de l'empiétement litigieux apparaît au demeurant envisageable, ce que la recourante admet puisqu'elle indique avoir déposé une demande en ce sens; la seule prolongation des délais et ses conséquences - notamment: mise en suspens de nouveaux postes de travail - qu'engendre une nouvelle procédure d'autorisation de construire ne permet pas de retenir le caractère abusif des prétentions des intimés, liées, on le rappelle, à la garantie d'un droit absolu.

4.
La recourante invoque la violation de l'art. 674 al. 3 CC, estimant qu'un empiètement devait être inscrit au registre foncier en sa faveur. La cour cantonale a considéré que les conditions posées par cette disposition pour prétendre à une servitude d'empiètement n'étaient pas réalisées.

4.1. Selon l'art. 674 al. 1 CC, les constructions et autres ouvrages qui empiètement sur le fonds voisin restent partie intégrante de l'autre fonds, lorsque le propriétaire de celui-ci est au bénéfice d'un droit réel (al. 1). Ces empiètements peuvent être inscrits comme servitudes au registre foncier (al. 2). Les conditions d'octroi d'une servitude d'empiètement ressortent de l'art. 674 al. 3 CC; elles sont cumulatives (arrêt 5A 349/2011 du 25 janvier 2012 consid. 5.3 non publié aux ATF 138 III 49) : lorsque le propriétaire lésé, après avoir eu connaissance de l'empiètement, ne s'y est pas opposé en temps utile (1ère condition), l'auteur des constructions et autres ouvrages peut demander, s'il est de bonne foi (2ème condition) et si les circonstances le permettent (3ème condition), que l'empiètement lui soit attribué à titre de droit réel contre paiement d'une indemnité équitable. Il n'y a pas lieu de préciser plus avant ces conditions - largement analysées par la cour cantonale - dans la mesure où l'argumentation développée par la recourante tombe manifestement à faux.

4.2. Il convient d'abord de souligner que, selon les conclusions formulées par la recourante, celle-ci se limite à solliciter l'octroi d'une servitude d'empiétement sur les étages 7 et 8 du bâtiment projeté. A ce dernier égard, il s'agit de retenir, avec la cour cantonale et sans contestation aucune de la recourante, que cet empiètement est actuellement inexistant; cette circonstance exclut la bonne foi de la recourante dans la mesure où elle implique que celle-ci souhaite concrétiser l'empiètement projeté en toute connaissance de cause. Les deux autres conditions nécessaires à l'attribution d'une servitude d'empiètement - à savoir à l'absence d'opposition en temps utile des intimés et l'appréciation des circonstances - n'ont ainsi pas même à être examinées.

Sur le recours de A.________ et Banque B.________ (5A 663/2020)

5.
La cour cantonale a admis la recevabilité de la conclusion très subsidiaire formulée devant elle par l'intimée, à savoir l'autorisation d'exécuter les travaux prévus par l'autorisation (DD...) pour autant qu'ils n'impliquent aucune augmentation de l'empiètement actuel (let. C.b supra). C'est néanmoins sous l'angle de l'art. 58 CPC que l'autorité cantonale a réformé le jugement rendu par le premier juge, estimant en effet que le Tribunal avait violé le principe de disposition en interdisant totalement l'exécution des travaux prévus dans l'autorisation de construire (DD...). Il fallait en effet considérer, même en l'absence de conclusion subsidiaire de l'intimée, que celle-ci ne s'opposait que partiellement à l'interdiction requise: les travaux prévus s'étendaient en effet en quasi totalité sur sa propre parcelle et les recourants, qui ne contestaient pas l'empiètement actuel, ne s'opposaient pas aux travaux tels que prévus si ceux-ci n'augmentaient pas ledit empiètement. En tant que le juge pouvait admettre moins que ce que requéraient les recourants ou que ce à quoi concluait l'intimée, il se justifiait ainsi d'interdire l'exécution des travaux objets de l'autorisation de construire précitée à moins qu'ils n'impliquent aucune
augmentation de l'empiètement existant.

5.1. Les recourants invoquent d'abord un établissement manifestement inexact des faits, reprochant à l'autorité cantonale d'avoir retenu qu'ils ne s'opposaient pas aux travaux prévus si ceux-ci n'augmentaient pas l'empiètement actuel. Ils appuient leur critique sur le fait qu'ils auraient toujours contesté le projet de construction " dans son ensemble ".
Cette critique est vaine. Il ressort en effet de l'arrêt entrepris que les recourants se sont opposés aux travaux de transformation et de surélévation t els que prévus par l'autorisation (DD...) (arrêt entrepris, let. C.k et C.m), en précisant que leur action négatoire ne visait que l'accroissement de l'empiètementexistant (arrêt entrepris, let. C.m).

5.2. Les recourants reprochent d'une part à la cour cantonale d'avoir admis la recevabilité de la conclusion formulée très subsidiairement devant elle par l'intimée, à savoir l'autorisation de procéder à l'exécution des travaux pour autant qu'ils n'impliquent aucune augmentation de l'empiétement actuel: nouvelle, cette conclusion, ne satisferait pas à leur sens aux conditions de recevabilité posées par les art. 317 al. 2 et 227 al. 1 CPC. Les recourants invoquent d'autre part la violation de l'art. 58 CPC: soutenant que l'intimée aurait renoncé à solliciter en première instance l'autorisation de construire dans les limites de sa propriété, les recourants reprochent à la cour cantonale d'avoir corrigé sa négligence procédurale en décidant l'interdiction limitée des travaux. Cette seconde critique doit être traitée prioritairement: ce n'est en effet que si l'on admet la violation de l'art. 58 CPC que se pose la question de la recevabilité de la conclusion que l'intimée a formulée très subsidiairement devant la cour cantonale.

5.2.1. Aux termes de l'art. 58 al. 1 CPC, le tribunal ne peut accorder à une partie ni plus ni autre chose que ce qui est demandé, ni moins que ce qui est reconnu par la partie adverse. Cette disposition consacre le principe " ne eat iudex ultra petita partium ", qui signifie que le demandeur détermine librement l'étendue de la prestation qu'il déduit en justice, alors que le défendeur décide de la mesure dans laquelle il veut se soumettre à l'action (arrêt 4A 627/2015 du 9 juin 2016 consid. 5.2 et la référence), le tribunal étant ainsi lié par les conclusions des parties. Il est néanmoins admis que, si le tribunal ne peut accorder autre chose ( extra petita), il peut en revanche accorder moins, tout en restant dans le cadre des conclusions formulées (cf. ATF 115 II 6 consid. 7; 111 II 156 consid. 4; arrêt 5A 449/2014 du 2 octobre 2014 consid. 6.2.1 et 6.2.2; HURNI, in Berner Kommentar, 2012, n. 20 ss ad art. 58 CPC, qui cite différents exemples concrets tirés de la jurisprudence et de la doctrine; CHABLOZ, in PC CPC, 2020, n. 6 ad art. 58 CPC).

5.2.2. L'interdiction des travaux telle que décidée par la cour cantonale doit s'interpréter au regard des conclusions formulées par la recourante dans son action négatoire - à savoir: interdiction totale des travaux - et par l'intimée dans sa réponse à dite action - à savoir: pas d'interdiction des travaux. En tant qu'il a été admis que les recourants s'opposaient aux travaux dans la seule mesure où ceux-ci empiétaient sur leur propriété (consid. 5.1 supra), il apparaît que la décision cantonale se situe dans le cadre des conclusions des parties, sans que l'on puisse lui reprocher de statuer extra petita. La prétendue négligence procédurale de l'intimée n'est à cet égard pas décisive.

5.2.3. Étant admis que la décision entreprise ne procède pas d'une violation de l'art. 58 CPC, il n'y pas lieu d'examiner le grief des recourants lié au défaut de recevabilité de la conclusion que l'intimée a formulée à titre très subsidiaire devant la cour cantonale.

5.2.4. Au surplus, l'on précisera enfin que, contrairement à ce que semblent soutenir les recourants, la décision entreprise ne saurait anticiper, voire substituer la décision administrative relative au projet de construction modifié, dont ils indiquent que la procédure est actuellement litigieuse. La décision querellée implique certes une modification de la construction telle qu'autorisée par l'autorisation de construire (DD...); cela apparaît admissible dès lors que l'étendue verticale de la propriété des recourants n'est pas garantie sous l'angle du droit civil (cf. ATF 138 III 49 consid. 4.4, plus spécifiquement consid. 4.4.4).

6.
En définitive, ils convient de joindre les causes 5A 663/2020 et 5A 664/2020 et de rejeter les deux recours. Les frais judiciaires sont à la charge de leurs auteurs respectifs (art. 66 al. 1 et 5 LTF); il n'y a pas lieu d'allouer de dépens, les parties n'ayant pas été invitées à se déterminer au fond et C.________ ayant conclu sans succès au rejet de la requête d'effet suspensif formée par ses parties adverses.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Les causes 5A 663/2020 et 5A 664/2020 sont jointes.

2.
Le recours 5A 663/2020 est rejeté.

3.
Le recours 5A 664/2020 est rejeté.

4.
Les frais judiciaires, arrêtés à 10'000 fr., sont mis pour moitié à la charge de C.________ et pour moitié à celle de Banque B.________ et de A.________, solidairement entre eux.

5.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève.

Lausanne, le 2 février 2021

Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Herrmann

La Greffière : de Poret Bortolaso

SR 273 Bundesgesetz vom 4. Dezember 1947 über den Bundeszivilprozess BZP Art. 24 - 1 Mehrere Ansprüche des Klägers gegen denselben Beklagten können in der gleichen Klage geltend gemacht werden, wenn das Bundesgericht für jeden einzelnen Anspruch zuständig ist. Dieses Erfordernis gilt nicht für Nebenansprüche.
¹	Mehrere Ansprüche des Klägers gegen denselben Beklagten können in der gleichen Klage geltend gemacht werden, wenn das Bundesgericht für jeden einzelnen Anspruch zuständig ist. Dieses Erfordernis gilt nicht für Nebenansprüche.
²	Mehrere Personen können in der gleichen Klage als Kläger auftreten oder als Beklagte belangt werden:
^a	wenn sie mit Rücksicht auf den Streitgegenstand in Rechtsgemeinschaft stehen oder aus dem gleichen tatsächlichen und rechtlichen Grunde berechtigt oder verpflichtet sind. Der Richter kann einen Dritten, der in der Rechtsgemeinschaft steht, zum Streite beiladen. Der Beigeladene wird Partei.
^b	wenn gleichartige, auf einem im Wesentlichen gleichartigen tatsächlichen und rechtlichen Grunde beruhende Ansprüche den Streitgegenstand bilden und die Zuständigkeit des Bundesgerichts für jeden einzelnen Anspruch begründet ist.
³	Der Richter kann jederzeit verbundene Klagen trennen, wenn er es für zweckmässig hält.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.41

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198090 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198091 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195493.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...94
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 46 Stillstand - 1 Gesetzlich oder richterlich nach Tagen bestimmte Fristen stehen still:
¹	Gesetzlich oder richterlich nach Tagen bestimmte Fristen stehen still:
^a	vom siebenten Tag vor Ostern bis und mit dem siebenten Tag nach Ostern;
^b	vom 15. Juli bis und mit dem 15. August;
^c	vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar.
²	Absatz 1 gilt nicht in Verfahren betreffend:
^a	die aufschiebende Wirkung und andere vorsorgliche Massnahmen;
^b	die Wechselbetreibung;
^c	Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c);
^d	die internationale Rechtshilfe in Strafsachen und die internationale Amtshilfe in Steuersachen;
^e	die öffentlichen Beschaffungen.19

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 96 Ausländisches Recht - Mit der Beschwerde kann gerügt werden:
^a	ausländisches Recht sei nicht angewendet worden, wie es das schweizerische internationale Privatrecht vorschreibt;
^b	das nach dem schweizerischen internationalen Privatrecht massgebende ausländische Recht sei nicht richtig angewendet worden, sofern der Entscheid keine vermögensrechtliche Sache betrifft.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
^1bis	Wurde in einer Zivilsache das Verfahren vor der Vorinstanz in englischer Sprache geführt, so können Rechtsschriften in dieser Sprache abgefasst werden.14
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 15 16
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201617 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.18
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.96

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.87

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 641 - 1 Wer Eigentümer einer Sache ist, kann in den Schranken der Rechtsordnung über sie nach seinem Belieben verfügen.
¹	Wer Eigentümer einer Sache ist, kann in den Schranken der Rechtsordnung über sie nach seinem Belieben verfügen.
²	Er hat das Recht, sie von jedem, der sie ihm vorenthält, herauszuverlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuwehren.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 674 - 1 Bauten und andere Vorrichtungen, die von einem Grundstücke auf ein anderes überragen, verbleiben Bestandteil des Grundstückes, von dem sie ausgehen, wenn dessen Eigentümer auf ihren Bestand ein dingliches Recht hat.
¹	Bauten und andere Vorrichtungen, die von einem Grundstücke auf ein anderes überragen, verbleiben Bestandteil des Grundstückes, von dem sie ausgehen, wenn dessen Eigentümer auf ihren Bestand ein dingliches Recht hat.
²	Das Recht auf den Überbau kann als Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen werden.
³	Ist ein Überbau unberechtigt, und erhebt der Verletzte, trotzdem dies für ihn erkennbar geworden ist, nicht rechtzeitig Einspruch, so kann, wenn es die Umstände rechtfertigen, dem Überbauenden, der sich in gutem Glauben befindet, gegen angemessene Entschädigung das dingliche Recht auf den Überbau oder das Eigentum am Boden zugewiesen werden.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 58 Dispositions- und Offizialgrundsatz - 1 Das Gericht darf einer Partei nicht mehr und nichts anderes zusprechen, als sie verlangt, und nicht weniger, als die Gegenpartei anerkannt hat.
¹	Das Gericht darf einer Partei nicht mehr und nichts anderes zusprechen, als sie verlangt, und nicht weniger, als die Gegenpartei anerkannt hat.
²	Vorbehalten bleiben gesetzliche Bestimmungen, nach denen das Gericht nicht an die Parteianträge gebunden ist.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 317 Neue Tatsachen, neue Beweismittel und Klageänderung - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie:
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie:
^a	ohne Verzug vorgebracht werden; und
^b	trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten.
^1bis	Hat die Rechtsmittelinstanz den Sachverhalt von Amtes wegen zu erforschen, so berücksichtigt sie neue Tatsachen und Beweismittel bis zur Urteilsberatung.252
²	Eine Klageänderung ist nur noch zulässig, wenn:
^a	die Voraussetzungen nach Artikel 227 Absatz 1 gegeben sind; und
^b	sie auf neuen Tatsachen oder Beweismitteln beruht.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 227 Klageänderung - 1 Eine Klageänderung ist zulässig, wenn der geänderte oder neue Anspruch nach der gleichen Verfahrensart zu beurteilen ist und:
¹	Eine Klageänderung ist zulässig, wenn der geänderte oder neue Anspruch nach der gleichen Verfahrensart zu beurteilen ist und:
^a	mit dem bisherigen Anspruch in einem sachlichen Zusammenhang steht; oder
^b	die Gegenpartei zustimmt.
²	Übersteigt der Streitwert der geänderten Klage die sachliche Zuständigkeit des Gerichts, so hat dieses den Prozess an das Gericht mit der höheren sachlichen Zuständigkeit zu überweisen.
³	Eine Beschränkung der Klage ist jederzeit zulässig; das angerufene Gericht bleibt zuständig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.