4A_629/2010 - 2011-02-02 - Diritto contrattuale

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_629/2010

Arrêt du 2 février 2011
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges Klett, Présidente, Corboz et Rottenberg Liatowitsch.
Greffier: M. Piaget.

Participants à la procédure
H.X.________, représenté par Mes Malek Adjadj et Bénédict Fontanet,
recourant,

contre

Y.________, représenté par Me Nils de Dardel,
intimé.

Objet
bail à loyer; résiliation,

recours contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du 11 octobre 2010.

Faits:

A.
Par contrat du 24 août 1989, la SI a cédé à Y.________, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage d'un appartement de 4 pièces situé au 2ème étage de l'immeuble sis 5 rue ... à Genève. Prévu initialement pour la période du 1er octobre 1989 au 31 décembre 1991, le contrat s'est ensuite renouvelé tacitement.

En dernier lieu, le loyer a été fixé à 14'484 fr. par an, charges comprises.

Dans le courant de l'année 1996, H.X.________ a acquis l'immeuble sis 5 rue ... à Genève et il a succédé à la société immobilière dans le rapport contractuel avec Y.________.

Par avis de résiliation du 27 novembre 2007, H.X.________ a résilié le contrat qui le liait à Y.________ pour le 30 juin 2008.

Habitant lui-même dans l'immeuble, H.X.________ a expliqué que les parents de son épouse, H.A.________ et F.A.________, ont reçu le congé pour la maison qu'ils occupent en Allemagne et que cette résiliation fait l'objet d'une procédure devant les juridictions allemandes; étant âgés, ils souhaiteraient venir vivre à Genève auprès de leur fille, étant observé que les époux X.________ sont l'un et l'autre médecins.

Il a été établi que H.A.________, alors âgé de 80 ans, souffrait d'une paralysie qui l'obligeait à se déplacer dans une chaise roulante. Or, le bâtiment à l'adresse 5 rue ... à Genève n'est pas pourvu d'un ascenseur. Entendu comme témoin, un architecte a affirmé qu'il n'était pas possible d'y installer un monte-escalier ou un ascenseur; seuls les appartements situés au rez-de-chaussée et éventuellement ceux du rez inférieur accessibles par l'extérieur peuvent convenir à une personne se déplaçant en chaise roulante.

B.
En temps utile, Y.________ a contesté la validité du congé devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, laquelle, par décision du 2 juillet 2008, a annulé le congé notifié le 27 novembre 2007.
Saisi par H.X.________, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, par jugement du 12 janvier 2009, a annulé le congé notifié le 27 novembre 2007, sans procéder à l'audition de témoins.

Saisie d'un appel émanant de H.X.________, la Cour de justice, par arrêt du 7 septembre 2009, a renvoyé la cause au Tribunal des baux et loyers pour qu'il procède à l'audition de témoins et qu'il entende F.A.________ à titre de renseignement.

Le Tribunal des baux et loyers a entendu comme témoin notamment un architecte qui a expliqué pourquoi l'appartement occupé par Y.________, au 2ème étage d'un immeuble sans ascenseur, était inapproprié pour une personne qui ne peut se déplacer qu'en chaise roulante. F.A.________, régulièrement convoquée, ne s'est pas présentée, elle a expliqué qu'elle ne pouvait pas se déplacer à Genève parce qu'elle devait rester auprès de son mari, ce qu'un certificat médical ultérieur a confirmé. H.X.________ a sollicité son audition par voie de commission rogatoire, ce que le tribunal a refusé pour le motif que la procédure cantonale ne permet pas l'envoi d'une commission rogatoire pour l'audition d'une personne qui, en raison de ses rapports de parenté ou d'alliance avec une des parties, ne peut être entendue qu'à titre de renseignement. Par ordonnance du 16 décembre 2009, le tribunal a clos l'administration des preuves. Par courrier du 22 janvier 2010, F.A.________ a informé le tribunal que, son mari étant décédé au début du mois, elle était dès lors disponible pour être entendue. Sans procéder à une nouvelle audition, le Tribunal des baux et loyers a rendu son jugement le 22 mars 2010, annulant derechef le congé notifié le 27 novembre 2007.

Saisie d'un appel formé par H.X.________, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers, par arrêt du 11 octobre 2010, a confirmé le jugement attaqué avec suite de frais. En substance, la cour cantonale a retenu que le motif de résiliation avancé par H.X.________ n'était qu'un faux prétexte, l'appartement occupé par Y.________ étant inadapté à une personne qui ne se déplace qu'en chaise roulante. Elle a observé que si l'appelant avait réellement voulu héberger ses beaux-parents, il aurait eu la possibilité de le faire dans des conditions correctes depuis le mois de mars 2008, puisqu'il dispose dès cette date de deux studios situés au rez inférieur de l'immeuble qui sont tous deux vacants. Il est probable que le congé a été donné en vue de relouer le logement pour un prix supérieur (le loyer payé par Y.________ étant le plus bas de l'immeuble) ou pour réaliser un ascenseur dans le bâtiment (projet que H.X.________ avait caressé auparavant et pour lequel il a, semble-t-il, fait murer des WC).

C.
H.X.________ exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre l'arrêt du 11 octobre 2010. Invoquant une violation de son droit à la preuve et une violation de l'art. 271 al. 1 CO, il conclut, sous suite de frais et dépens, à l'annulation de l'arrêt attaqué, au rejet de la demande en annulation du congé, subsidiairement en prolongation du bail, et à l'évacuation du locataire; subsidiairement, il demande le renvoi de la cause à l'autorité précédente en vue d'entendre F.A.________.

L'intimé n'a pas présenté d'observations dans le délai imparti.

Considérant en droit:

1.
1.1 Lorsqu'il y a contestation portant sur la validité d'un congé donné à un locataire, la valeur litigieuse correspond au moins à trois ans de loyer en raison de la période de protection prévue, en cas de succès du locataire, par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 136 III 196 consid. 1.1 p. 197; 111 II 384 consid. 1 p. 386). Il n'est donc pas douteux en l'espèce que la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. prescrite en matière de droit du bail par l'art. 74 al. 1 let. a LTF est atteinte.

Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions en validation du congé et en évacuation du locataire (doté ainsi de la qualité pour recourir: art. 76 al. 1 LTF), dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 45 al. 1 , 48 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

1.2 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF.

Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limité ni par les arguments soulevés dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont été invoqués et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400; 134 III 102 consid. 1.1 p. 104). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400).

Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF).

1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire (ATF 136 II 304 consid. 2.4 p. 314; 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5 p. 401) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).

La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (ATF 136 I 184 consid. 1.2 p. 187; 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). En particulier, le recourant qui se plaint d'arbitraire doit expliquer, en partant de la décision attaquée et en se référant si possible à des pièces du dossier, en quoi la décision cantonale est insoutenable (ATF 134 II 244 consid. 2.2 p. 246). De surcroît, une rectification de l'état de fait ne peut être demandée que si elle est de nature à influer sur le sort de la décision (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau, ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).
En l'espèce, le recourant, dans la partie "en fait" de son écriture, ne présente aucune critique précise à l'encontre des éléments de fait retenus par la cour cantonale, mais se borne à amorcer sa critique de l'administration des preuves et des conclusions de la cour cantonale qu'il développe dans sa partie "en droit". Il n'y a donc pas lieu de tenir compte de cet état de fait et le raisonnement doit être conduit exclusivement sur la base des éléments contenus dans la décision attaquée.

1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).

2.
2.1 Le recourant se plaint tout d'abord d'une violation de son droit à la preuve déduit de l'art. 8 CC.

2.2 Pour toutes les prétentions fondées sur le droit fédéral, l'art. 8 CC répartit, sauf règle spéciale, le fardeau de la preuve et détermine, sur cette base, laquelle des parties doit assumer les conséquences de l'échec de la preuve (ATF 129 III 18 consid. 2.6 p. 24; 127 III 519 consid. 2a p. 522). L'art. 274d al. 3 CO n'y change rien. Il a été également déduit de l'art. 8 CC un droit à la preuve (ATF 130 III 591 consid. 5.4 p. 601) et à la contre-preuve (ATF 133 III 81 consid. 4.2.2 p. 89), pour autant que la mesure probatoire ait été sollicitée en respectant les règles de la loi de procédure applicable (ATF 133 III 189 consid. 5.2.2 p. 195; 133 III 295 consid. 7.1 p. 299), que le moyen de preuve proposé soit apte à apporter la preuve (ATF 129 III 18 consid. 2.6 p. 24 s.), que la preuve porte sur un fait pertinent (ATF 133 III 189 consid. 5.2.2 p. 195, 295 consid. 7.1 p. 299), contesté, qui n'est pas déjà établi ou écarté à la suite d'une appréciation anticipée des preuves (ATF 129 III 18 consid. 2.6 p. 24 s.). L'art. 8 CC ne prescrit pas comment le juge doit apprécier les preuves (ATF 128 III 22 consid. 2d p. 25; 127 III 248 consid. 3a p. 253, 519 consid. 2a p. 522), ni quelles sont les mesures probatoires qui doivent être
ordonnées (ATF 127 III 519 consid. 2a p. 522).

Lorsque la prétention relève du droit fédéral, le droit à la preuve est régi en principe par l'art. 8 CC, et non par l'art. 29 al. 2 Cst. (arrêt 5A_726/2009 du 30 avril 2010 consid. 3.1 et l'arrêt cité). Il résulte des principes qui viennent d'être rappelés que l'art. 8 CC peut conférer le droit à ce que des preuves soient administrées, mais qu'il ne régit pas l'administration des preuves elle-même, laquelle relève de la loi de procédure applicable. L'art. 8 CC ne permet pas d'apporter n'importe quel élément de preuve à n'importe quel moment et de n'importe quelle manière; la loi de procédure détermine si, à quel moment et de quelle manière un élément de preuve peut être apporté.

A l'époque de la procédure devant les autorités précédentes, le Code suisse de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC; RS 272) n'était pas encore en vigueur. La procédure était donc régie exclusivement par le droit cantonal.

Or, il résulte des art. 95 et 96 LTF que le recours en matière civile ne peut pas être formé pour violation du droit cantonal (ATF 136 I 241 consid. 2.4 p. 249), hormis les hypothèses de l'art. 95 let. c à e LTF qui n'entrent pas en considération ici. Seul l'arbitraire dans l'application du droit cantonal pourrait être invoqué (ATF 134 III 379 consid. 1.2 p. 382 s.; 133 I 201 consid. 1 p. 203; 133 III 462 consid. 2.3 p. 466). Il faut cependant que ce moyen constitutionnel soit invoqué et que le recourant précise en quoi consiste l'arbitraire (cf. supra consid. 1.2).

2.3 En l'espèce, l'autorité cantonale a ordonné l'audition, à titre de renseignement, de F.A.________, comme le souhaitait le recourant. Il est cependant apparu qu'elle ne pouvait ou ne voulait se déplacer à Genève en raison de l'état de santé de son époux. La mesure sollicitée était donc durablement impossible à exécuter pour des raisons indépendantes de la volonté du tribunal. Le recourant ne le conteste d'ailleurs pas.
Il a cependant sollicité l'audition de sa belle-mère par voie de commission rogatoire. Savoir si cette mesure probatoire était ou non admissible est une pure question de procédure, qui relève du droit cantonal. La cour cantonale a montré que F.A.________, en raison de son rapport d'alliance avec le recourant, ne pouvait être entendue qu'à titre de renseignement selon les règles de la procédure genevoise; or, cette procédure, probablement en raison de la valeur probante moindre d'une telle audition, ne permet pas de commission rogatoire (compte tenu du temps et des frais que cette mesure implique) pour des personnes qui ne peuvent être entendues qu'à titre de renseignement. Pour conclure dans ce sens, la cour cantonale s'est fondée sur des dispositions topiques du droit cantonal ainsi que sur la doctrine genevoise. Le recourant n'invoque pas l'arbitraire (art. 9 Cst.) et ne tente pas de démontrer que l'argumentation juridique de la cour cantonale serait insoutenable. Il n'y a donc pas lieu de réexaminer cette question, faute d'argumentation suffisante (art. 106 al. 2 LTF). Le recourant ne saurait se plaindre de ce que la cour cantonale n'a pas ordonné une mesure probatoire prohibée par la loi de procédure applicable.

On peut certes se demander si, après le décès du beau-père, le juge n'aurait pas pu réouvrir l'administration des preuves. Savoir si et à quelles conditions l'instruction peut être reprise après sa clôture est une pure question de procédure cantonale. Faute d'un grief d'arbitraire correctement formulé (art. 106 al. 2 LTF), il n'y a pas lieu d'examiner la question. On pourrait aussi se demander si la Chambre d'appel n'aurait pas pu elle-même procéder à cette audition. Savoir si et dans quelles conditions une autorité de recours peut ordonner des mesures probatoires qui n'ont pas été exécutées en première instance est également une pure question de procédure cantonale. Sur ce point également, faute d'un grief correctement formulé (art. 106 al. 2 LTF), il n'y a pas lieu d'examiner la question.

De toute manière, l'art. 8 CC n'exclut pas de refuser une mesure probatoire - comme on l'a vu - à la suite d'une appréciation anticipée des preuves qui ne peut être considérée comme arbitraire. Or, le tribunal a procédé à l'audition d'un architecte qui a clairement expliqué pourquoi l'appartement en cause est inapproprié pour une personne qui se déplace en chaise roulante, de sorte que le juge pouvait en déduire - sans arbitraire - que le projet n'était pas sérieux et ne constituait pas la vraie cause du congé, quand bien même F.A.________ viendrait exprimer son désir de vivre auprès de sa fille.

Il n'y a donc pas trace d'une violation de l'art. 8 CC.

3.
3.1 Invoquant une violation de l'art. 271 al. 1 CO, le recourant reproche à la cour cantonale d'avoir annulé le congé en considérant qu'il contrevenait aux règles de la bonne foi.

3.2 Pour déterminer si un congé doit être annulé parce qu'il contrevient aux règles de la bonne foi, il faut tout d'abord établir les raisons réelles pour lesquelles le congé a été donné.

Savoir quels sont les motifs réels d'une résiliation est une question de fait (ATF 131 III 535 consid. 4.3 p. 540; 130 III 699 consid. 4.1 p. 702). Il appartient en principe au locataire qui demande l'annulation du congé de prouver les circonstances de fait qui permettent de constater son caractère abusif (art. 8 CC), mais la partie qui résilie a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif qu'elle invoque (arrêt 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.3.1 publié in SJ 2006 I p. 34; ATF 120 II 105 consid. 3c in fine p. 111).

S'agissant d'une question de fait, le Tribunal fédéral est en principe lié par les conclusions de la cour cantonale concernant les motifs réels du congé (art. 105 al. 1 LTF); il ne pourrait s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte, c'est-à-dire de manière arbitraire, ce qu'il incombe à la partie recourante de démontrer (cf. supra consid. 1.3).

Selon la jurisprudence, il faut considérer comme contraire aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO le congé qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, celui qui est purement chicanier ou encore celui qui repose sur un motif ne constituant manifestement qu'un prétexte (ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119; 120 II 31 consid. 4a p. 32 s.).

La doctrine et la jurisprudence admettent que si le bailleur fournit un faux motif à l'appui de sa résiliation alors qu'il n'est pas possible d'établir son motif réel, il faut en déduire que le congé ne repose sur aucun motif sérieux ou en tout cas aucun motif légitime et avouable, ce qui justifie son annulation (ATF 125 III 231 consid. 4b p. 240; arrêt 4A_241/2010 du 10 août 2010 consid. 2.3; arrêt 4A_64/2010 du 29 avril 2010 consid. 2.3; Peter Higi, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1996, n° 115 ad art. 271 CO; Roger Weber, Basler Kommentar, OR I, 4e éd. 2007, n° 33 ad art. 271 /271a CO; David Lachat, Commentaire romand, CO I, 2003, n° 11 ad art. 271 CO; David Lachat, Le bail à loyer, Nouvelle éd. 2008, p. 732; Bernard Corboz, Les congés affectés d'un vice, 9e Séminaire sur le bail à loyer, 1996 p. 22; Giacomo Roncoroni, Le nouveau droit du bail à loyer, 6e Séminaire sur le droit du bail, 1990, p. 9 s.).

Il faut encore préciser que le motif de congé invoqué doit exister au moment de la résiliation (arrêt 4C.333/1997 du 8 mai 1998 consid. 3b; Higi, op. cit., n° 119 ad art. 271 CO; Lachat, Commentaire romand, CO I, 2003, n° 12 ad art. 271 CO).

3.3 Contrairement à ce que soutient le recourant, la cour cantonale ne s'est pas fondée sur l'idée que le congé avait été donné pour construire un ascenseur, même s'il s'agit manifestement de l'hypothèse à laquelle elle donnait la préférence. Elle est parvenue à la conviction que le motif de résiliation invoqué par le bailleur - à savoir le désir de loger ses beaux-parents dans l'appartement loué à l'intimé - n'était qu'un faux prétexte compte tenu de l'état de son beau-père. Recherchant les motifs réels du congé, elle a envisagé - mais sans vraiment trancher -, deux hypothèses: la volonté de relouer pour un loyer plus élevé ou la volonté de transformer l'immeuble pour y installer un ascenseur. Etant parvenue à la conclusion que le motif invoqué n'était qu'un faux prétexte et que le motif réel ne pouvait pas être établi avec certitude, elle a annulé le congé en se conformant ainsi strictement à la jurisprudence et à la doctrine qui viennent d'être rappelées.

La seule question qui peut être examinée ici est de savoir si la cour cantonale a apprécié arbitrairement les preuves en concluant que le motif invoqué n'était qu'un faux prétexte.

Il est établi et non contesté que le beau-père du recourant ne pouvait se déplacer qu'en chaise roulante, que le logement de l'intimé est situé au 2ème étage d'un bâtiment sans ascenseur, et qu'il est impossible, sans toucher à l'appartement litigieux, d'installer un monte-escalier ou un ascenseur dans l'immeuble. L'appartement en cause était donc clairement inadapté pour y loger les beaux-parents du recourant et on ne peut pas imaginer que le recourant a envisagé sérieusement de le faire.

Il faut d'autre part rappeler que le juge peut prendre en considération des faits postérieurs à la résiliation en vue de reconstituer ce que devait être la volonté réelle du bailleur au moment déterminant (arrêt 4A_518/2010 du 16 décembre 2010 consid. 2.4.1; arrêt 4A_241/2010 du 10 août 2010 consid. 2.1.6). Or, il a été établi et non contesté que le recourant a disposé peu après de deux studios au rez inférieur qui auraient pu convenir pour une personne qui ne peut se déplacer qu'en chaise roulante, mais qu'il n'a pas affecté ces locaux à ses beaux-parents, ce qui tend à confirmer qu'il n'avait pas la volonté sérieuse de loger ses beaux-parents dans le bâtiment.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, la cour cantonale n'a pas apprécié les preuves de manière arbitraire en concluant que le congé n'avait pas été donné pour que le recourant loge ses beaux-parents dans l'appartement loué à l'intimé. Dès lors que le motif avancé n'était qu'un faux prétexte et que le motif réel n'a pas été établi, la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral en annulant le congé litigieux en application de l'art. 271 al. 1 CO.

Le recourant fait valoir que son beau-père est décédé en cours de procédure. Il s'agit là d'un fait sans pertinence pour l'issue de la procédure puisque - comme on l'a vu - il faut se placer au moment où la résiliation est donnée pour déterminer quels en sont les motifs. Une situation nouvelle ultérieure aurait peut-être pu justifier un nouveau congé, mais ne joue aucun rôle pour dire quelles sont les raisons qui ont amené le recourant à donner congé le 27 novembre 2007.

Le recourant fait valoir que son beau-père n'avait pas l'intention de quitter l'appartement, sauf accompagné d'ambulanciers. Il se réfère sur ce point au certificat médical qui a été établi, après l'échange des écritures, pour justifier la non-comparution de F.A.________. Il ne ressort cependant pas des constatations cantonales qu'il était déjà entendu, à l'époque de la résiliation, que le beau-père ne sortirait jamais de son appartement, sauf accompagné d'ambulanciers. Par rapport aux constatations cantonales, il s'agit d'un état de fait nouveau qui est à ce titre irrecevable (art. 99 al. 1 LTF). Si le recourant avait voulu soutenir que l'état de fait cantonal était arbitrairement incomplet (cf. art. 97 al. 1 LTF), il devait montrer qu'il avait allégué et offert en preuve cet état de fait en temps utile selon les règles de la procédure cantonale (arrêt 4A_470/2009 du 18 février 2010 consid. 1.2). Comme il ne l'a pas fait, il n'est pas possible de tenir compte d'une nouvelle présentation de la situation. Confronté, dès l'instance de conciliation, à l'annulation du congé, le recourant se devait de fournir en temps utile toutes les explications de fait propres à rendre crédible le motif de congé invoqué.

Comme le recourant n'a jamais substitué un autre motif à celui qu'il avait indiqué initialement, le motif réel du congé n'a pas pu être établi. Il n'y a donc pas lieu de raisonner avec des hypothèses.

On peut certes imaginer que le congé a été donné pour obtenir d'un autre locataire un loyer plus élevé, mais cela ne conduit pas pour autant à le valider, puisque le recourant, par sa manière de procéder, n'a pas contribué à la manifestation de la vérité et n'a apporté aucun indice permettant de penser qu'il pourrait augmenter le loyer sans tomber dans l'abus (arrêt 4A_64/2010 du 29 avril 2010 consid. 2.3; sur le congé donné pour des raisons économiques: cf. ATF 120 II 105 consid. 3b/bb p. 110 et consid. 3c p. 111 s.).
Il est aussi possible que le recourant ait voulu procéder à une transformation de l'immeuble pour y installer un ascenseur (sur le congé donné pour des travaux de transformation: cf. ATF 135 III 112 consid. 4.2 p. 119). Pour les mêmes raisons, il n'y a pas lieu d'examiner cette hypothèse, puisque le recourant, par sa manière de procéder, n'a pas apporté le moindre indice sur le sérieux de ce projet et la faculté de le mener à bien compte tenu des normes du droit administratif.

4.
Le recours doit donc être rejeté.

Les frais judiciaires seront mis à la charge du recourant qui succombe (art. 66 al. 1 LTF). Il n'y a pas lieu d'allouer des dépens à l'intimé qui n'est pas intervenu en temps utile dans la procédure devant le Tribunal fédéral.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge du recourant.

3.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.

Lausanne, le 2 février 2011
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Le Greffier:

Klett Piaget

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
¹	La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
²	La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271^a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
¹	La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
^a	poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione;
^b	allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione;
^c	esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata;
^d	durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva;
^e	nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore:
^e1	è risultato ampiamente soccombente;
^e2	ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni;
^e3	ha rinunciato ad adire il giudice;
^e4	ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui.
^f	per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore.
²	Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione.
³	Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta:
^a	perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini;
^b	per mora del conduttore (art. 257d);
^c	per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4);
^d	in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2);
^e	per motivi gravi (art. 266g);
^f	per fallimento del conduttore (art. 266h).

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 45 Scadenza - 1 Se l'ultimo giorno del termine è un sabato, una domenica o un giorno riconosciuto festivo dal diritto federale o cantonale, il termine scade il primo giorno feriale seguente.
¹	Se l'ultimo giorno del termine è un sabato, una domenica o un giorno riconosciuto festivo dal diritto federale o cantonale, il termine scade il primo giorno feriale seguente.
²	È determinante il diritto del Cantone ove ha domicilio o sede la parte o il suo patrocinatore.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 48 Osservanza - 1 Gli atti scritti devono essere consegnati al Tribunale federale oppure, all'indirizzo di questo, alla posta svizzera o a una rappresentanza diplomatica o consolare svizzera al più tardi l'ultimo giorno del termine.
¹	Gli atti scritti devono essere consegnati al Tribunale federale oppure, all'indirizzo di questo, alla posta svizzera o a una rappresentanza diplomatica o consolare svizzera al più tardi l'ultimo giorno del termine.
²	In caso di trasmissione per via elettronica, per il rispetto di un termine è determinante il momento in cui è rilasciata la ricevuta attestante che la parte ha eseguito tutte le operazioni necessarie per la trasmissione.19
³	Il termine è reputato osservato anche se l'atto scritto perviene in tempo utile all'autorità inferiore o a un'autorità federale o cantonale incompetente. In tal caso, l'atto deve essere trasmesso senza indugio al Tribunale federale.
⁴	Il termine per il versamento di anticipi o la prestazione di garanzie è osservato se, prima della sua scadenza, l'importo dovuto è versato alla posta svizzera, o addebitato a un conto postale o bancario in Svizzera, in favore del Tribunale federale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 96 Diritto estero - Il ricorrente può far valere che:
^a	non è stato applicato il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero;
^b	il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero non è stato applicato correttamente, sempreché la decisione non concerna una causa di natura pecuniaria.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 108 Giudice unico - 1 Il presidente della corte decide in procedura semplificata circa:
¹	Il presidente della corte decide in procedura semplificata circa:
^a	la non entrata nel merito su ricorsi manifestamente inammissibili;
^b	la non entrata nel merito su ricorsi manifestamente non motivati in modo sufficiente (art. 42 cpv. 2);
^c	la non entrata nel merito su ricorsi querulomani o abusivi.
²	Può delegare questo compito a un altro giudice.
³	La motivazione della decisione si limita a una breve indicazione del motivo d'inammissibilità.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 107 Sentenza - 1 Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti.
¹	Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti.
²	Se accoglie il ricorso, giudica esso stesso nel merito o rinvia la causa all'autorità inferiore affinché pronunci una nuova decisione. Può anche rinviare la causa all'autorità che ha deciso in prima istanza.
³	Se ritiene inammissibile un ricorso interposto nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale o dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale, il Tribunale federale prende la decisione di non entrare nel merito entro 15 giorni dalla chiusura di un eventuale scambio di scritti. Nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale non è tenuto a rispettare tale termine se la procedura d'estradizione concerne una persona sulla cui domanda d'asilo non è ancora stata pronunciata una decisione finale passata in giudicato.97
⁴	Sui ricorsi interposti contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195419 sui brevetti, il Tribunale federale decide entro un mese dalla presentazione del ricorso.98

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.