4A_227/2010 - 2010-07-01 - Vertragsrecht - contrat de bail à loyer; résiliation

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 227/2010

Arrêt du 1er juillet 2010
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges Klett, Présidente,
Corboz et Rottenberg Liatowitsch.
Greffière: Mme Crittin.

Participants à la procédure
X.________, représenté par Me Jean-Charles Sommer,
recourant,

contre

Y.________, représenté par Me Olivier Wehrli,
intimé.

Objet
contrat de bail à loyer; résiliation,

recours en matière civile contre l'arrêt rendu le 15 mars 2010 par la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.

Faits:

A.
Le 16 mai 1995, A.________, B.________, C.________, D.________ et E.________, alors copropriétaires de l'immeuble, ont conclu un nouveau contrat de bail avec X.________, cédant à ce dernier l'usage de bureaux représentant une surface de 138 m2 au 1er étage d'un bâtiment, à Genève, moyennant un loyer annuel fixé à 27'864 fr. pour la première année et à 29'200 fr. pour les deux années suivantes, le loyer étant ensuite indexé. Le bail était conclu pour une durée de cinq ans, renouvelable ensuite d'année en année, sauf congé donné six mois avant l'échéance. Par la suite, le contrat a été modifié en ce sens qu'il se renouvelle, à compter du 1er octobre 2000, de six mois en six mois. X.________ exerce l'activité de notaire dans les locaux loués depuis l'année 1958.

Par avis officiel daté du 22 mai 2006 et établi par le gérant de l'immeuble, les bailleurs d'alors, soit les copropriétaires F.________, G.________, H.________, Y.________ et I.________, ont résilié le bail pour l'échéance du 31 mars 2007. A la demande du locataire, la régie a expliqué que la résiliation était motivée par la décision des propriétaires d'effectuer des travaux de transformation et de rénovation dans l'immeuble, en particulier la création d'un ascenseur qui doit être réalisée en partie dans les locaux loués.

Par inscription au registre foncier du 12 février 2007, Y.________ est devenu propriétaire de la totalité de l'immeuble à la suite de l'exercice de son droit de préemption. Il est donc devenu le bailleur dès cette date.

B.
Par requête du 16 juin 2006, X.________ a contesté la résiliation de son bail auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers et il a conclu à l'annulation du congé et subsidiairement à une prolongation du bail jusqu'au 31 mars 2013.

Par décision du 9 novembre 2007, la Commission de conciliation en matière de baux et loyers a mis hors de cause les anciens copropriétaires de l'immeuble, déclaré valable le congé querellé et accordé au locataire une unique prolongation de son bail jusqu'au 31 mars 2009.

Saisi par le locataire, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, par jugement du 17 février 2009, a déclaré valable le congé daté du 22 mai 2006 et a accordé au locataire une unique prolongation de son bail jusqu'au 31 mars 2009.

Par arrêt du 15 mars 2010, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève a rejeté l'appel formé contre ce jugement par X.________, avec suite de frais. La cour cantonale a retenu que Y.________, à l'époque de la résiliation, ne disposait que d'1/12ème de copropriété et qu'il s'était opposé à la résiliation parce qu'il n'était pas d'accord sur l'emplacement de l'ascenseur et surtout qu'il pensait qu'il était inopportun de se lancer dans ces travaux alors qu'il existait des divergences entre les copropriétaires; la majorité requise par l'art. 647b al. 1 CC a été atteinte. Devenu seul propriétaire, Y.________ a mandaté un architecte pour réaliser les travaux; le 22 avril 2008, le Département des constructions lui a délivré l'autorisation de construire l'ascenseur projeté. Par décision du 28 août 2008, la Commission cantonale de recours a rejeté le recours formé contre cette décision par X.________; rien ne permet de mettre en doute la volonté de Y.________ de réaliser les travaux, étant précisé que l'absence de locataires (d'autres locataires ont aussi reçu le congé) est de nature à faciliter la réalisation des travaux. La cour cantonale a déduit de ces circonstances que le congé était valablement donné
puisqu'il n'avait pas un caractère abusif. Elle a admis que le congé avait des conséquences pénibles pour le locataire, qui est établi dans l'immeuble depuis 1958, étant précisé qu'une étude de notaires existe dans ce bâtiment depuis une centaine d'années. Le locataire devra cependant tôt ou tard quitter les lieux et, compte tenu du fait que le marché des locaux commerciaux n'est pas en proie à la pénurie qui sévit dans le domaine du logement, la cour cantonale a estimé que l'unique prolongation accordée était adéquate.

C.
Ayant reçu cet arrêt le 18 mars 2010, X.________ a déposé dans un bureau de poste suisse, le 23 avril 2010, un recours en matière civile et un recours constitutionnel subsidiaire au Tribunal fédéral. Soutenant que le congé ne répond à aucun intérêt, qu'il n'a pas de cause, qu'il a été donné de mauvaise foi et qu'il y a eu violation de l'art. 29 Cst., le recourant conclut à l'annulation de la décision attaquée et à ce que le congé soit déclaré nul, subsidiairement à ce que la cause soit renvoyée à la cour cantonale, avec suite de dépens. Sa requête d'effet suspensif a été rejetée par ordonnance présidentielle du 25 mai 2010.
L'intimé a conclu, sous suite de frais et dépens, à l'irrecevabilité du recours constitutionnel subsidiaire (subsidiairement à son rejet) et au rejet du recours en matière civile.

Considérant en droit:

1.
1.1 Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions en annulation du congé (art. 76 al. 1 LTF) et dirigé contre un jugement final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 LTF) dans une affaire pécuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. requis en matière de droit du bail (art. 74 al. 1 let. a LTF; ATF 119 II 147 consid. 1 p. 149; 111 II 384 consid. 1 p. 386; art. 271a al. 1 let. e CO), le recours est en principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 46 al. 1 let. a , 48 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 al. 1 et 2 LTF) prévus par la loi.

1.2 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. Il peut donc être formé notamment pour violation d'un droit constitutionnel (ATF 135 III 670 consid. 1.4 p. 674; 134 III 379 consid. 1.2 p. 382). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limité ni par les arguments soulevés dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont été invoqués et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389). Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, il ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit
constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF).

1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire : ATF 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5 p. 401; 135 II 145 consid. 8.1 p. 153 - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).

La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (ATF 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Une rectification de l'état de fait ne peut être demandée que si elle est de nature à influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peuvent être présentés, à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).

1.4 Le tribunal ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).

1.5 Dès lors que le recours en matière civile est ainsi recevable, il en découle nécessairement que le recours constitutionnel, qui est subsidiaire, est irrecevable (art. 113 LTF). L'erreur du recourant reste sans conséquence, puisque son grief constitutionnel peut être examiné dans le cadre du recours en matière civile (cf. ATF 133 II 396 consid. 3.1 p. 399).

2.
2.1 Le recourant invoque une violation du droit d'être entendu, garanti par l'art. 29 al. 2 Cst., sous l'angle du droit à la preuve.

Il est exact que l'on a déduit du droit d'être entendu, notamment, le droit pour le justiciable de fournir des preuves quant aux faits de nature à influer sur le sort de la décision (ATF 135 I 187 consid. 2.2 p. 190; 135 II 286 consid. 5.1 p. 293; 129 II 497 consid. 2.2 p. 504 s.). Cependant, comme le recourant invoque une prétention de droit privé fédéral, le droit à la preuve est régi de manière spéciale par l'art. 8 CC, ce qui exclut l'application de l'art. 29 al. 2 Cst. (arrêt 5A 141/2007 du 21 décembre 2007 consid. 2.2). De surcroît, s'agissant d'un litige en matière de bail à loyer, l'établissement des faits est régi par une disposition spécifique, à savoir l'art. 274d al. 3 CO. C'est donc à tort que le recourant se réfère à l'art. 29 al. 2 Cst.

Quoi qu'il en soit, le droit à la preuve ne peut être violé que si l'offre de preuve a été présentée en temps utile et dans les formes requises par la loi de procédure applicable et qu'il s'agisse de prouver un fait pertinent, non encore établi, par une mesure probatoire adéquate, propre à apporter la preuve (ATF 129 III 18 consid. 2.6 p. 24; 117 Ia 262 consid. 4b p. 268 s.). Le droit à la preuve n'exclut pas que le juge puisse refuser une mesure probatoire à la suite d'une appréciation anticipée des preuves, étant parvenu à la conclusion que l'administration de la preuve sollicitée ne pourrait plus modifier sa conviction (ATF 129 III 18 consid. 2.6 p. 25; 115 Ia 97 consid. 5b p. 101).

Le recourant aurait voulu que l'autorité cantonale entende des témoins en vue d'élucider de quelle manière a été prise la décision des copropriétaires de résilier son bail. Dès lors qu'il ne conteste pas que les copropriétaires ont réuni la majorité requise par l'art. 647b al. 1 CC, la question de savoir quels ont été, individuellement, la motivation et le vote de chacun ne regarde pas le recourant; il s'agit d'une question sans pertinence pour l'issue du litige, ce qui justifie le refus de la mesure probatoire.

Le recourant aurait voulu que l'autorité cantonale entende des témoins pour déterminer si les travaux projetés correspondaient à une intention réelle. La cour cantonale a retenu - sans que le recourant n'invoque l'arbitraire à ce sujet - que l'intimé avait mandaté un architecte pour réaliser les travaux, qu'il avait obtenu l'autorisation administrative nécessaire et qu'aucun indice ne permettait de douter de son intention. La cour cantonale est ainsi parvenue à une conviction sur la base d'une appréciation anticipée des preuves, ce qui justifie - sans violer le droit à la preuve - le refus d'administrer d'autres mesures probatoires sur un fait qu'elle tenait déjà, sans arbitraire, pour établi.

Le recourant aurait voulu que l'on entende des témoins en vue de démontrer l'importance, pour un notaire, du lieu de situation de son étude, étant précisé qu'il existe un cabinet de notaires dans cet immeuble depuis un siècle. La cour cantonale a cependant clairement relevé que le recourant alléguait qu'il y avait une étude de notaires dans cet immeuble depuis une centaine d'années et que lui-même y était établi depuis 1958. Il n'y avait pas à ordonner d'autres mesures probatoires sur des faits que la cour cantonale tenait pour déjà établis dans la mesure où ils sont pertinents. L'importance de l'emplacement n'a pas été mise en doute. Ainsi, sur la base de l'argumentation présentée (art. 106 al. 2 LTF), il n'y a pas trace d'une violation des art. 29 Cst. ou 6 CEDH. En examinant la question d'office (art. 106 al. 1 LTF), on ne discerne pas non plus une violation de l'art. 274d al. 3 CO, qui était en réalité la disposition applicable.

2.2 Avec une argumentation juridique extrêmement confuse, le recourant semble reprocher à l'intimé d'avoir adopté une attitude contradictoire, ce qui pourrait donner lieu à un abus de droit (art. 2 al. 2 CC; ATF 133 III 61 consid. 4.1 p. 76).

Pour qu'un abus de droit puisse être envisagé, il faudrait tout d'abord que l'intimé ait manifesté à l'endroit du recourant son opposition à la résiliation et que celui-ci ait pu en déduire quelques assurances (ATF 133 III 61 consid. 4.1 p. 76). Or, il n'est pas établi, ni même allégué, que l'intimé aurait fait part de son opposition au recourant. Cela suffit déjà à clore la discussion. De surcroît, l'argumentation présentée repose sur une déformation manifeste des faits retenus par la cour cantonale, qui lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF). Il a été retenu, sur la base des déclarations de l'intimé, que celui-ci s'était opposé à la résiliation à l'époque parce qu'il considérait qu'il n'était pas opportun de se lancer dans ces travaux alors qu'il existait des divergences entre les copropriétaires et qu'il n'était pas entièrement d'accord sur l'emplacement de l'ascenseur. Devenu seul propriétaire, il s'est trouvé évidemment dans une situation différente où il n'existait plus de divergences entre les copropriétaires et où il pouvait décider seul des travaux à entreprendre. On peut dès lors comprendre qu'il ait changé d'opinion, sans que cela ne constitue une attitude contradictoire qui serait contraire à la bonne foi.

Quoi qu'il en soit, la situation juridique n'est pas du tout la même que celle présentée par le recourant.

Au moment de la résiliation, l'immeuble appartenait à plusieurs copropriétaires, qui étaient les bailleurs à l'égard du recourant. Selon l'art. 647b al. 1 CO, une décision prise à la majorité de tous les copropriétaires représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose, est nécessaire pour la résiliation d'un bail à loyer. Il a été constaté et il n'est pas contesté que cette majorité a été réunie. La décision de résilier le bail a donc été valablement prise.
Elle a été ensuite communiquée aux locataires sur la formule officielle requise, à peine de nullité (art. 266o CO), par l'art. 266l CO. Que la formule ait été remplie par le gérant de l'immeuble, en tant que représentant, n'affecte pas sa validité (DAVID LACHAT, in Commentaire romand, Code des obligations I, 2003, n° 3 ad art. 266a CO).

La résiliation du bail est un acte formateur (ATF 123 III 124 consid. 3d p. 129; 118 II 119 consid. 3a p. 120). En tant qu'il s'agit de l'exercice d'un droit formateur, la résiliation revêt un caractère univoque, inconditionnel et irrévocable (ATF 135 III 441 consid. 3.3 p. 444). Après sa réception (cf. art. 9 CO), la résiliation ne peut plus être révoquée, mais les parties pourraient conclure un nouveau contrat (PETER HIGI, Commentaire zurichois, nos 44 à 46 ad Vorbemerkungen zu Art. 266 - 266o CO; DAVID LACHAT, op. cit., n° 6 ad art. 266a CO; ROGER WEBER, in Commentaire bâlois, 4e éd., 2007, n° 1 ad art. 266a CO).

Lorsque l'intimé est devenu seul propriétaire de l'immeuble, il est devenu par là même le bailleur. En effet, selon l'art. 261 CO, le bail passe au nouveau propriétaire, et cela quelle que soit la cause du transfert (PETER HIGI, Commentaire zurichois, n° 11 ad art. 261 - 261a CO; LACHAT, op. cit., nos 1 et 2 ad art. 261 CO). Le bail, lui, a été transféré tel qu'il était, c'est-à-dire en tant que bail résilié (HIGI, op. cit., n° 23 ad art. 261 - 261a CO).

Ainsi, contrairement à ce que pense le recourant, l'intimé, devenu seul propriétaire et bailleur, ne pouvait pas révoquer le congé qui avait été donné. Les parties auraient pu convenir d'un nouveau bail, mais cette hypothèse ne s'est pas réalisée.

Il a été constaté - d'une manière qui lie le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF) - que le bailleur a l'intention d'entreprendre d'importants travaux dans l'immeuble, notamment d'y installer un ascenseur, et que ces travaux pourront se dérouler plus facilement sans la présence du locataire. Dans de telles circonstances, on ne saurait dire, comme le soutient de manière peu compréhensible le recourant, qu'il n'y aurait pas d'intérêt à agir ou que la résiliation serait dépourvue de cause.

2.3 Il faut ensuite se demander si le congé devrait être annulé pour le motif qu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Selon la jurisprudence, un congé contrevient aux règles de la bonne foi s'il ne repose sur aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119).
En l'espèce, il a été retenu que le bailleur voulait rénover l'immeuble, en particulier y installer un ascenseur qui empiète sur les locaux loués, de sorte que le contrat, tel qu'il a été conclu, ne peut de toute manière pas être maintenu; que le locataire libère les lieux est de nature à éviter les complications et à favoriser une exécution rapide des travaux. Ces constatations de fait lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF). Lorsque le recourant fait valoir que les travaux n'ont pas encore commencé - ce qui s'explique sans difficulté par sa seule présence -, il faut relever qu'il invoque un fait nouveau, ce qui n'est pas admissible (art. 99 al. 1 LTF).

La jurisprudence a déjà eu l'occasion d'admettre qu'un congé n'est pas abusif lorsqu'il est donné en vue d'exécuter des travaux importants et que le maintien du locataire sur place est susceptible d'entraîner des retards ou des complications dans leur déroulement (ATF 135 III 112 consid. 4.2 p. 120 s.; arrêt 4A 414/2009 du 9 décembre 2009 consid. 3.1 et 3.2).

Ces conditions sont remplies en l'espèce. On ne peut pas considérer comme contraire à la bonne foi qu'un propriétaire veuille adapter son immeuble aux exigences du confort moderne et, par là même, le valoriser; il est par ailleurs indéniable que la création d'un ascenseur, impliquant une modification des surfaces, se réalise plus facilement si le locataire a quitté les lieux. La cour cantonale n'a donc pas violé l'art. 271 CO en considérant en l'espèce que le congé n'était pas abusif et qu'il ne devait donc pas être annulé.

2.4 Il reste la question de la prolongation du bail (art. 272 ss CO). Tenant compte des conséquences pénibles de la résiliation pour le locataire, la cour cantonale lui a accordé une prolongation du bail, ce qui n'est pas litigieux.

La durée de la prolongation (art. 272b al. 1 CO) est une question d'appréciation. La cour cantonale, après avoir relevé que le recourant devait de toute manière quitter les lieux, a observé qu'il n'y avait pas de pénurie pour les locaux commerciaux dans le canton de Genève, ce qui relève des constatations de faits (art. 105 al. 1 LTF). Tenant compte de ces paramètres, elle a estimé que la prolongation accordée était adéquate et on ne voit pas qu'elle ait ainsi abusé de son pouvoir d'appréciation. Le recourant ne tente d'ailleurs pas de le démontrer.

Le recourant insiste sur le fait qu'il y ait une étude de notaires dans ce bâtiment depuis un siècle et que lui-même y est installé depuis 1958. Il fait valoir que l'emplacement d'une étude, lorsqu'il est connu, est un élément très important pour la clientèle. Cet argument ne permet cependant pas au recourant de s'opposer à l'obligation de quitter les lieux à fin de bail. Dans un arrêt récent destiné à la publication (arrêt 4A 557/2009 du 23 mars 2010 consid. 3 et 5), le Tribunal fédéral a examiné le cas d'un restaurant établi depuis une centaine d'années au même endroit; il a rappelé que l'ancienneté d'une activité ne permettait pas au locataire actuel d'exiger de se maintenir indéfiniment dans les locaux. Les droits du locataire s'éteignent à l'expiration du bail et il appartient au propriétaire de décider, au-delà de cette échéance, de la destination de son bien.

En l'absence de toute violation du droit fédéral, le recours doit être rejeté.

3.
Les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge de la partie qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours constitutionnel subsidiaire est irrecevable.

2.
Le recours en matière civile est rejeté.

3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 fr., sont mis à la charge du recourant.

4.
Le recourant versera à l'intimé une indemnité de 5'000 fr. à titre de dépens.

5.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.

Lausanne, le 1er juillet 2010

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: La Greffière:

Klett Crittin

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 647^b - 1 Mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt, können wichtigere Verwaltungshandlungen durchgeführt werden, insbesondere die Änderung der Kulturart oder Benutzungsweise, der Abschluss und die Auflösung von Miet- und Pachtverträgen, die Beteiligung an Bodenverbesserungen und die Bestellung eines Verwalters, dessen Zuständigkeit nicht auf gewöhnliche Verwaltungshandlungen beschränkt ist.
¹	Mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt, können wichtigere Verwaltungshandlungen durchgeführt werden, insbesondere die Änderung der Kulturart oder Benutzungsweise, der Abschluss und die Auflösung von Miet- und Pachtverträgen, die Beteiligung an Bodenverbesserungen und die Bestellung eines Verwalters, dessen Zuständigkeit nicht auf gewöhnliche Verwaltungshandlungen beschränkt ist.
²	Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die notwendigen baulichen Massnahmen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.41

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.37
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.37
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271^a - 1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
¹	Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
^a	weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
^b	weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
^c	allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
^d	während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
^e	vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:
^e1	zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
^e2	seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
^e3	auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
^e4	mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
^f	wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
²	Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
³	Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:
^a	wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
^b	wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
^c	wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
^d	infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
^e	aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
^f	wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 46 Stillstand - 1 Gesetzlich oder richterlich nach Tagen bestimmte Fristen stehen still:
¹	Gesetzlich oder richterlich nach Tagen bestimmte Fristen stehen still:
^a	vom siebenten Tag vor Ostern bis und mit dem siebenten Tag nach Ostern;
^b	vom 15. Juli bis und mit dem 15. August;
^c	vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar.
²	Absatz 1 gilt nicht in Verfahren betreffend:
^a	die aufschiebende Wirkung und andere vorsorgliche Massnahmen;
^b	die Wechselbetreibung;
^c	Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c);
^d	die internationale Rechtshilfe in Strafsachen und die internationale Amtshilfe in Steuersachen;
^e	die öffentlichen Beschaffungen.19

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 48 Einhaltung - 1 Eingaben müssen spätestens am letzten Tag der Frist beim Bundesgericht eingereicht oder zu dessen Handen der Schweizerischen Post oder einer schweizerischen diplomatischen oder konsularischen Vertretung übergeben werden.
¹	Eingaben müssen spätestens am letzten Tag der Frist beim Bundesgericht eingereicht oder zu dessen Handen der Schweizerischen Post oder einer schweizerischen diplomatischen oder konsularischen Vertretung übergeben werden.
²	Im Falle der elektronischen Einreichung ist für die Wahrung einer Frist der Zeitpunkt massgebend, in dem die Quittung ausgestellt wird, die bestätigt, dass alle Schritte abgeschlossen sind, die auf der Seite der Partei für die Übermittlung notwendig sind.20
³	Die Frist gilt auch als gewahrt, wenn die Eingabe rechtzeitig bei der Vorinstanz oder bei einer unzuständigen eidgenössischen oder kantonalen Behörde eingereicht worden ist. Die Eingabe ist unverzüglich dem Bundesgericht zu übermitteln.
⁴	Die Frist für die Zahlung eines Vorschusses oder für eine Sicherstellung ist gewahrt, wenn der Betrag rechtzeitig zu Gunsten des Bundesgerichts der Schweizerischen Post übergeben oder einem Post- oder Bankkonto in der Schweiz belastet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198090 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198091 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195493.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...94
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
^1bis	Wurde in einer Zivilsache das Verfahren vor der Vorinstanz in englischer Sprache geführt, so können Rechtsschriften in dieser Sprache abgefasst werden.14
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 15 16
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201617 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.18
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 96 Ausländisches Recht - Mit der Beschwerde kann gerügt werden:
^a	ausländisches Recht sei nicht angewendet worden, wie es das schweizerische internationale Privatrecht vorschreibt;
^b	das nach dem schweizerischen internationalen Privatrecht massgebende ausländische Recht sei nicht richtig angewendet worden, sofern der Entscheid keine vermögensrechtliche Sache betrifft.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 108 Einzelrichter oder Einzelrichterin - 1 Der Präsident oder die Präsidentin der Abteilung entscheidet im vereinfachten Verfahren über:
¹	Der Präsident oder die Präsidentin der Abteilung entscheidet im vereinfachten Verfahren über:
^a	Nichteintreten auf offensichtlich unzulässige Beschwerden;
^b	Nichteintreten auf Beschwerden, die offensichtlich keine hinreichende Begründung (Art. 42 Abs. 2) enthalten;
^c	Nichteintreten auf querulatorische oder rechtsmissbräuchliche Beschwerden.
²	Er oder sie kann einen anderen Richter oder eine andere Richterin damit betrauen.
³	Die Begründung des Entscheids beschränkt sich auf eine kurze Angabe des Unzulässigkeitsgrundes.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.96

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.87

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 107 Entscheid - 1 Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
¹	Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
²	Heisst das Bundesgericht die Beschwerde gut, so entscheidet es in der Sache selbst oder weist diese zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurück. Es kann die Sache auch an die Behörde zurückweisen, die als erste Instanz entschieden hat.
³	Erachtet das Bundesgericht eine Beschwerde auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen oder der internationalen Amtshilfe in Steuersachen als unzulässig, so fällt es den Nichteintretensentscheid innert 15 Tagen seit Abschluss eines allfälligen Schriftenwechsels. Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen ist es nicht an diese Frist gebunden, wenn das Auslieferungsverfahren eine Person betrifft, gegen deren Asylgesuch noch kein rechtskräftiger Endentscheid vorliegt.97
⁴	Über Beschwerden gegen Entscheide des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195498 entscheidet das Bundesgericht innerhalb eines Monats nach Anhebung der Beschwerde.99

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 2 - 1 Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
¹	Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
²	Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 266^l - 1 Vermieter und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen müssen schriftlich kündigen.
¹	Vermieter und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen müssen schriftlich kündigen.
²	Der Vermieter muss mit einem Formular kündigen, das vom Kanton genehmigt ist und das angibt, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 266^a - 1 Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
¹	Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
²	Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 9 - 1 Trifft der Widerruf bei dem anderen Teile vor oder mit dem Antrage ein, oder wird er bei späterem Eintreffen dem andern zur Kenntnis gebracht, bevor dieser vom Antrag Kenntnis genommen hat, so ist der Antrag als nicht geschehen zu betrachten.
¹	Trifft der Widerruf bei dem anderen Teile vor oder mit dem Antrage ein, oder wird er bei späterem Eintreffen dem andern zur Kenntnis gebracht, bevor dieser vom Antrag Kenntnis genommen hat, so ist der Antrag als nicht geschehen zu betrachten.
²	Dasselbe gilt für den Widerruf der Annahme.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 266 - 1 Haben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart, so endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer.
¹	Haben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart, so endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer.
²	Setzen die Parteien das Mietverhältnis stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes Mietverhältnis.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 261 - 1 Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
¹	Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
²	Der neue Eigentümer kann jedoch:
^a	bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht;
^b	bei einer anderen Sache das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht.
³	Kündigt der neue Eigentümer früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter gestattet hätte, so haftet dieser dem Mieter für allen daraus entstehenden Schaden.
⁴	Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die Enteignung.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
¹	Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
²	Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
¹	Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
²	Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
^a	die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags;
^b	die Dauer des Mietverhältnisses;
^c	die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
^d	einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs;
^e	die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
³	Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272^b - 1 Das Mietverhältnis kann für Wohnräume um höchstens vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden. Im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden.
¹	Das Mietverhältnis kann für Wohnräume um höchstens vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden. Im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden.
²	Vereinbaren die Parteien eine Erstreckung des Mietverhältnisses, so sind sie an keine Höchstdauer gebunden, und der Mieter kann auf eine zweite Erstreckung verzichten.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 2 Unabhängigkeit - 1 Das Bundesgericht ist in seiner Recht sprechenden Tätigkeit unabhängig und nur dem Recht verpflichtet.
¹	Das Bundesgericht ist in seiner Recht sprechenden Tätigkeit unabhängig und nur dem Recht verpflichtet.
²	Seine Entscheide können nur von ihm selbst nach Massgabe der gesetzlichen Bestimmungen aufgehoben oder geändert werden.