4A_132/2011 - 2011-06-01 - Diritto contrattuale - bail à loyer; contestation du loyer initial

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 132/2011

Arrêt du 1er juin 2011
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges Klett, Présidente, Corboz et Rottenberg Liatowitsch.
Greffier: M. Piaget.

Participants à la procédure
1. A.________,
2. B.________,
tous les 2 représentés par Me Sarah Braunschmidt, avocate,
recourants,

contre

X.________ AG, représentée par Me Jean-Marc Siegrist, avocat,
intimée.

Objet
bail à loyer; contestation du loyer initial,

recours contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du 17 janvier 2011.

Faits:

A.
Par contrat du 20 mars 2006, X.________ AG, a cédé à B.________ et à A.________, moyennant un loyer annuel de 42'144 fr., l'usage d'un appartement de six pièces au 4ème étage de l'immeuble sis ** rue de D.________ à Genève, dont la construction s'est achevée au début 2006.

Le gérant de l'immeuble a dressé un avis officiel de fixation du loyer initial, mentionnant la date du 10 avril 2006 et la précédente adresse des locataires. Sous la rubrique "dernier loyer annuel", il a indiqué le montant du loyer convenu entre les parties et, sous la rubrique "depuis le", la date du 1er mai 2006, soit la date à partir de laquelle le loyer était dû. La rubrique destinée à la mention du loyer initial est restée vierge. Comme motif de fixation du loyer, il a été fait référence à l'art. 269a let. c CO, avec cette précision que la lettre "a" a été écrite en majuscule, et non pas en minuscule comme dans le texte de la loi. Il était par ailleurs indiqué qu'il s'agissait d'une "première location". Les locataires savaient qu'ils étaient les premiers occupants de l'appartement, la construction du bâtiment s'étant terminée au début 2006.
La date de réception de cet avis officiel est litigieuse. Entendue en cours de procédure, la locataire a déclaré: "Nous avons pris possession du logement le 1er mai 2006. Le bail a été signé le 21 mars 2006. Je ne me souviens pas à quelle date j'ai reçu l'avis de fixation du loyer initial, lequel est daté du 10 avril 2006. En tout cas je ne l'ai pas reçu avec le bail, mais bien plus tard. Je pense même que j'étais déjà dans l'appartement. Je suis certaine que c'était au mois de mai 2006, et non pas plus tard". Sur la base de cette déclaration, il a été retenu que les locataires avaient pris possession du logement le 1er mai 2006 et que l'avis officiel leur avait été remis dans les trente jours, soit durant le mois de mai 2006.

Les locataires ont reçu un avis officiel de majoration du loyer, daté du 14 janvier 2009, augmentant le loyer annuel de l'appartement à 45'216 fr. dès le 1er mai 2009.

B.
Les locataires ont présenté, le 16 février 2009, une requête à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers comportant trois objets: ils ont demandé la fixation judiciaire du loyer initial, ils se sont opposés à la hausse de loyer et ils ont requis une baisse dudit loyer.

La cause n'ayant pas été conciliée lors de l'audience du 16 septembre 2009, les locataires ont saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève par demande déposée le 18 septembre 2009.

En cours de procédure, ils ont retiré leurs conclusions tendant à la baisse du loyer. Par ailleurs, ils n'ont pas persisté à conclure à l'annulation de la hausse de loyer notifiée par avis du 14 janvier 2009. Ainsi, seule restait litigieuse la contestation du loyer initial.

Par jugement du 22 avril 2010, le Tribunal des baux et loyers a déclaré irrecevable la contestation du loyer initial, estimant qu'elle avait été formulée tardivement.

Saisie par les locataires, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers de la Cour de justice de Genève, par arrêt du 17 janvier 2011, a rejeté l'appel avec suite de frais.

C.
Les locataires exercent un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre l'arrêt cantonal du 17 janvier 2011. Invoquant l'arbitraire (art. 9 Cst.) dans l'établissement des faits, la violation du droit d'être entendu sous la forme du droit à une décision motivée (art. 29 al. 2 Cst.), ainsi qu'une violation des art. 270 CO, 19 OBLF, 8 CC, 274d al. 3 CO, 435 de l'ancienne loi de procédure civile genevoise du 10 avril 1987 (aLPC/GE) et 112 LTF, ils ont conclu, sous suite de dépens, à l'annulation de l'arrêt attaqué et à ce que le loyer annuel soit fixé à 32'700 fr. dès le 1er mai 2006, le trop-perçu devant être restitué avec intérêts à 5% dès la date moyenne du 15 octobre 2008; subsidiairement, ils ont demandé le renvoi de la cause à l'autorité précédente.

L'intimée a conclu, avec suite de dépens, au rejet du recours dans la mesure où il est recevable.

Considérant en droit:

1.
1.1 Lorsque, comme c'est le cas en l'espèce, le litige porte sur le montant du loyer en présence d'un contrat de bail congéable, il faut, pour déterminer la valeur litigieuse, prendre en compte la part contestée du loyer annuel et la multiplier par vingt (art. 51 al. 4 LTF; ATF 121 III 397 consid. 1 p. 399; 118 II 422 consid. 1 p. 424). Il n'est donc pas douteux que la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. requise en matière de droit du bail par l'art. 74 al. 1 let. a LTF est ici atteinte.

Interjeté par les parties qui ont succombé dans leurs conclusions tendant à ce que leur loyer annuel soit fixé à 32'700 fr. au lieu de 42'144 fr. et qui ont donc qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance statuant sur recours (art. 75 LTF), le recours en matière civile est en principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 48 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

1.2 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. En conséquence, il peut également être formé pour violation d'un droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 304 consid. 2.4 p. 313).
Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limité ni par les arguments soulevés dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont été invoqués et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400).

Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, le Tribunal fédéral ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF).

1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire: ATF 136 II 304 consid. 2.4 p. 314; 135 II 145 consid. 8.1 p. 153; 135 III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5 p. 401 - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (ATF 136 I 184 consid. 1.2 p. 187; 133 IV 286 consid. 1.4 et 6.2). En particulier, si le recourant invoque l'arbitraire dans les constatations de fait, il doit indiquer de manière précise, en se référant si possible à des pièces du dossier, en quoi l'état de fait dressé par la cour cantonale heurterait de manière choquante le résultat univoque de l'administration des preuves (cf. ATF 134 II 244 consid. 2.2 p. 246). Une rectification de l'état de fait ne peut être demandée que si elle est de nature à influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau, ni preuve nouvelle ne peut être présenté, à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).

1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).

2.
2.1 Les recourants invoquent l'arbitraire dans les constatations de fait. Ils soutiennent que la cour cantonale aurait arbitrairement retenu que l'avis de fixation du loyer initial leur avait été envoyé à leur ancienne adresse, alors que rien n'établit cet envoi.
2.1.1 Selon la jurisprudence, l'arbitraire, prohibé par l'art. 9 Cst., ne résulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en considération ou même qu'elle serait préférable; le Tribunal fédéral n'annulera la décision attaquée que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscuté, ou encore lorsqu'elle heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité. Pour qu'une décision soit annulée pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que la motivation formulée soit insoutenable, il faut encore que la décision apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 137 I 1 consid. 2.4 p. 5; 136 I 316 consid. 2.2.2 p. 318 s.; 136 III 552 consid. 4.2 p. 560).
S'agissant plus précisément de l'appréciation des preuves, la décision n'est arbitraire que si le juge n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison sérieuse, de tenir compte d'un moyen important propre à modifier la décision attaquée ou encore si, sur la base des éléments recueillis, il a fait une déduction insoutenable (ATF 129 I 8 consid. 2.1 p. 9).
2.1.2 La bailleresse avait évidemment soutenu qu'elle avait envoyé l'avis de fixation du loyer initial daté du 10 avril 2006 à l'ancienne adresse des locataires, où ils habitaient à cette époque. Elle alléguait donc qu'ils avaient reçu cet avis dans les jours qui ont suivi cette date. N'ignorant pas qu'il incombait à la bailleresse de prouver la réception de ce document, la cour cantonale a constaté qu'elle n'était pas en mesure d'apporter cette preuve et elle n'a pas exclu que les locataires n'aient reçu le document - comme la locataire l'a elle-même déclaré - que durant le mois de mai 2006. Dès lors que les locataires admettaient avoir reçu ce document en mai 2006 et que la cour cantonale s'est fondée sur cette affirmation, il n'y a plus aucun intérêt à déterminer où et par quelle voie ils l'ont reçu. La question de la date d'envoi ou de l'adresse des locataires est donc sans pertinence. Le point soulevé étant impropre à influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF), il n'y a pas lieu de procéder à une rectification de l'état de fait.
2.1.3 Les recourants soutiennent ensuite que la cour cantonale a arbitrairement retenu qu'ils étaient entrés en possession de leur nouvel appartement le 1er mai 2006, alors que, disent-ils, la remise des clés a eu lieu le 28 avril 2006.

Il faut tout d'abord relever que l'arrêt cantonal ne parle pas d'une remise des clés le 28 avril 2006. Les recourants ajoutent ainsi un fait qui n'est pas contenu dans l'arrêt attaqué. Ils devaient donc établir que ce fait résultait indiscutablement de l'administration des preuves et qu'il avait été omis de manière insoutenable.

Les recourants se réfèrent à une pièce n° 5 qu'ils ont produite dans la procédure cantonale. Il s'agit d'une lettre du gérant de l'immeuble datée du 20 mars 2006 qui indique que les locataires devront fournir une garantie bancaire de 10'536 fr. lors de la date de prise de possession des locaux fixée au 28 avril 2006 à 11h00 sur place. Ce document n'a pas été ignoré par la cour cantonale, puisqu'il est mentionné à la page 2 de l'arrêt attaqué. Il est toutefois évident qu'un rendez-vous, surtout fixé longtemps à l'avance, peut être reporté. La lettre produite établit certes qu'un rendez-vous a été fixé, mais elle ne permet pas de prouver que ce rendez-vous a eu lieu effectivement et encore moins que les clés ont été remises en cette occasion.

Les recourants soutiennent que leur partie adverse aurait admis que la remise des clés a eu lieu le 28 avril 2006. Ils ne citent cependant pas de manière précise un passage de leurs écritures où l'on pourrait constater qu'ils ont allégué - conformément à la procédure cantonale encore applicable (art. 404 al. 1 CPC) - que la remise des clés a eu lieu le 28 avril 2006. Ils ne citent pas davantage un passage des écritures de leur partie adverse d'où l'on pourrait déduire que celle-ci a admis ou non contesté l'allégué. La motivation présentée ne répond donc pas aux exigences de précision découlant, en matière d'arbitraire, de l'art. 106 al. 2 LTF. On ne saurait donc dire que la cour cantonale a omis un fait qui résultait de manière indiscutable du dossier.

Pour déterminer la date d'entrée en possession, la cour cantonale ne pouvait se fonder exclusivement sur la pièce produite par les recourants, mais elle devait apprécier l'ensemble des preuves apportées. Or, la locataire elle-même a déclaré, en audience, que les locataires avaient pris possession du logement le 1er mai 2006. On ne voit pas ce qu'il y a d'arbitraire à la croire. On observera qu'elle parle d'une prise de possession, et non pas d'un déménagement. Il faut encore remarquer que cette date du 1er mai 2006 correspond à celle figurant sur l'avis de fixation du loyer initial, date à partir de laquelle le loyer était dû. Sur la base de l'ensemble de ces éléments, en particulier la déclaration de la locataire, on ne peut pas dire que la cour cantonale soit tombée dans l'arbitraire - au sens de la définition rappelée ci-dessus - en retenant que l'entrée en possession avait eu lieu le 1er mai 2006.

Le grief soulevé est donc infondé.

2.2 Selon l'art. 270 al. 1 CO, le locataire qui estime abusif le montant du loyer initial peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la réception de la chose.

Les délais fixés par la loi pour contester un loyer sont des délais de péremption, dont le non-respect entraîne la perte du droit d'agir et doit être examiné d'office par le juge (ATF 131 III 566 consid. 3.2 p. 570).

Selon les constatations cantonales - qui lient le Tribunal fédéral dès lors que l'arbitraire n'a pas été établi (art. 105 al. 1 LTF) -, les locataires sont entrés en possession de leur nouveau logement le 1er mai 2006, de sorte que leur contestation devant l'autorité de conciliation déposée le 16 février 2009 est manifestement tardive.

Il est vrai que le canton de Genève, faisant usage de la faculté offerte par l'art. 270 al. 2 CO, a rendu obligatoire l'usage de la formule officielle (art. 24 de l'ancienne loi genevoise d'application du code civil et du code des obligations du 7 mai 1981 ; cf. également l'art. 24 de la loi d'application du code civil suisse et autres lois fédérales en matière civile du 28 novembre 2010, entrée en vigueur le 1er janvier 2011).

La bailleresse devait donc adresser aux locataires une formule, dont le contenu correspond par analogie aux exigences posées en cas de hausse de loyer par les art. 269d CO et 19 OBLF (cf. art. 19 al. 3 OBLF). Lorsqu'un appartement fait l'objet d'une première location, il convient d'indiquer sur la formule officielle qu'il n'y a pas de précédent locataire et qu'il s'agit d'une première location; si la formule n'est pas notifiée ou si elle n'est pas remplie d'une manière conforme aux exigences, le contrat est nul en tant qu'il détermine le loyer (arrêt 4A 185/2008 du 24 septembre 2008 consid. 2.1).

La formule doit être notifiée au plus tard le jour de la remise de la chose louée au locataire (ATF 121 III 56 consid. 2b p. 58).

La cour cantonale a retenu, sur la base des déclarations de la locataire, qu'il était possible qu'elle soit entrée en possession de la formule officielle durant le mois de mai 2006, mais en tout cas pas plus tard. Ce point n'est pas discuté par les recourants. Il faut donc constater que la notification est intervenue après l'entrée en possession (fixée sans arbitraire par la cour cantonale au 1er mai 2006), de sorte qu'elle était tardive.

Confrontée à une telle situation, la jurisprudence a considéré que la tardiveté de la notification n'entraînait pas la nullité du loyer convenu, mais qu'il fallait admettre, le locataire n'ayant pas été correctement informé de son droit de saisir l'autorité de conciliation, que le délai de trente jours prévu par l'art. 270 al. 1 CO ne commençait à courir qu'à compter de la réception de la formule officielle (ATF 121 III 56 consid. 2c p. 58 et 59). Certains auteurs ont critiqué cette jurisprudence, en considérant que les cantons ne pouvaient pas, en exigeant l'emploi d'une formule officielle, déroger au point de départ du délai fixé par l'art. 270 al. 1 CO (PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 1994, n°s 116 et 117 ad art. 270 CO; SVIT- Kommentar Mietrecht, 3e éd. 2008, n° 40 ad art. 270 CO).

Si l'on considère que la notification est intervenue au plus tard le 31 mai 2006, il faut admettre, en application de cette jurisprudence, que l'autorité de conciliation devait être saisie dans les trente jours qui suivent. La requête déposée le 16 février 2009 est donc dans tous les cas tardive.

Pour essayer d'échapper à cette conclusion, les recourants soutiennent d'une part que la formule officielle n'a pas été correctement remplie et, d'autre part, qu'elle a été notifiée trop tardivement.
2.2.1 Les recourants semblent se plaindre que la formule officielle n'ait pas été accompagnée d'une lettre de la bailleresse. L'art. 19 al. 1bis OBLF envisage l'éventualité d'une lettre d'accompagnement, mais aucune disposition du droit fédéral n'en fait une obligation. D'ailleurs la formule officielle est suffisamment explicite - ce que les recourants ne contestent pas - pour qu'ils puissent comprendre aisément qu'ils disposent d'un délai de trente jours pour contester le loyer auprès de l'autorité de conciliation. Ce premier grief est donc dépourvu de tout fondement.

Il a été constaté - sans que les recourants n'invoquent à ce sujet l'arbitraire - qu'ils savaient qu'ils entraient dans un logement neuf et qu'il n'y avait pas de précédent locataire. La formule officielle portait, sans équivoque, la mention "première location". Les locataires connaissaient déjà, par la conclusion du contrat de bail, le montant de leur loyer et la date à partir de laquelle il était dû. Ils savaient qu'il n'y avait aucun précédent locataire.

Il est vrai que le gérant n'a pas rempli la formule intelligemment en faisant apparaître la date du début du contrat d'espèce (le 1er mai 2006) et le montant du loyer convenu entre les parties (42'144 fr.) comme s'il s'agissait du précédent contrat de bail. Toutefois, les locataires, par leur connaissance de la situation, pouvaient facilement comprendre que l'on visait ainsi leur propre contrat et on ne voit pas qu'ils aient pu être induits en erreur d'une manière qui soit de nature à les dissuader d'agir en temps utile.

Le fondement du loyer fixé, à savoir l'art. 269a let. c CO, était suffisant, s'agissant d'un critère absolu pour la fixation du loyer qui est précisément conçu pour les loyers initiaux (DAVID LACHAT, Le bail à loyer, nouvelle éd. 2008, n. 6.2 p. 488). Que la lettre "a" ait été écrite en majuscule plutôt qu'en minuscule est une erreur de plume qui ne peut tromper personne.

Surtout, l'avis officiel indiquait clairement - ce qui n'est pas contesté - que les locataires, s'ils entendaient s'opposer au loyer convenu, devaient agir dans les trente jours devant l'autorité de conciliation. Ils ne pouvaient donc pas leur échapper qu'ils avaient une voie pour saisir l'autorité, mais qu'ils devaient agir rapidement.

Rien ne pouvait donner à penser que la possibilité de saisir l'autorité de conciliation n'existait pas pour le motif qu'il s'agissait d'un logement neuf. Si les locataires n'ont pas lu ou ont mal lu la formule officielle, ils ne peuvent s'en prendre qu'à eux-mêmes.

La formule officielle était donc suffisante pour renseigner correctement les locataires sur leurs droits et elle a fait courir, dès réception de ce document au plus tard le 31 mai 2006, le délai de trente jours, conformément à la jurisprudence citée (ATF 121 III 56 consid. 2c p. 59).
2.2.2 Pour prévenir des abus de la part des bailleurs, la jurisprudence déjà citée n'a pas voulu que ces derniers puissent notifier la formule officielle n'importe quand; elle a donc précisé qu'une notification qui interviendrait plus de trente jours après l'entrée en possession devrait être assimilée à une absence de notification (ATF 121 III 56 consid. 2c p. 59 in fine). Ce délai a été régulièrement répété dans les arrêts ultérieurs (cf. par exemple: arrêt 4A 185/2008 déjà cité consid. 2.1; arrêt 4A 214/2007 du 12 novembre 2007 consid. 3).

Selon les constatations cantonales - qui lient le Tribunal fédéral et au sujet desquelles l'arbitraire n'a pas été démontré (cf. art. 105 LTF) -, l'entrée en possession a eu lieu le 1er mai 2006 et la formule officielle a été notifiée au plus tard le 31 mai 2006. Le délai posé par la jurisprudence a donc été respecté, ce qui coupe court à la discussion.

Une remarque supplémentaire s'impose cependant. La jurisprudence a fixé un délai de trente jours parce qu'elle n'a pas voulu que les bailleurs puissent notifier n'importe quand la formule officielle et adopter ainsi un comportement qui pourrait être qualifié d'abusif. Le principe de la bonne foi (art. 2 CC) s'impose cependant aux deux parties. Si le délai de trente jours fixé au bailleur par la jurisprudence n'a pas été respecté, cela ne signifie pas, sous l'angle du principe de la bonne foi, que le locataire, après avoir reçu la formule lui indiquant qu'il dispose d'un délai de trente jours pour agir, puisse déposer sa demande n'importe quand. Les recourants sont mal venus pour reprocher à la bailleresse, selon leur état de fait, un retard de trois jours, alors qu'eux-mêmes ont réagi avec un retard de plus de deux ans et demi.

2.3 Les recourants se plaignent également d'une violation de l'art. 8 CC.

En l'absence d'une disposition spéciale instituant une présomption, l'art. 8 CC répartit le fardeau de la preuve pour toutes les prétentions fondées sur le droit fédéral et détermine, sur cette base, laquelle des parties doit assumer les conséquences de l'échec de la preuve (ATF 129 III 18 consid. 2.6 p. 24; 127 III 519 consid. 2a p. 522). Il résulte de l'art. 8 CC que la partie demanderesse doit prouver les faits qui fondent sa prétention, tandis que sa partie adverse doit prouver les faits qui entraînent l'extinction ou la perte du droit (ATF 130 III 321 consid. 3.1 p. 323). L'art. 8 CC ne prescrit cependant pas comment les preuves doivent être appréciées et sur quelles bases le juge peut forger sa conviction (ATF 128 III 22 consid. 2d; 127 III 248 consid. 3a p. 253). Dès lors que la cour cantonale parvient à la conclusion que la preuve requise a été apportée, il ne s'agit plus d'un cas d'échec de la preuve et la règle sur le fardeau de la preuve ne peut plus jouer aucun rôle (ATF 132 III 626 consid. 3.4 p. 634; 131 III 646 consid. 2.1 p. 649).

En l'espèce, il appartenait bien aux recourants, en tant que parties demanderesses, de prouver qu'ils avaient agi en temps utile. Cependant, dès lors que le droit cantonal avait mis à la charge de la bailleresse le devoir de procéder à une notification sur formule officielle, il incombait à l'intimée de prouver qu'elle avait rempli son obligation.

La cour cantonale n'a cependant pas renversé le fardeau de la preuve. Elle a admis que la bailleresse n'avait pas prouvé que l'avis daté du 10 avril 2006 avait été envoyé et reçu dans les jours qui ont suivi. Elle a retenu dans son raisonnement, au bénéfice du doute, la date la plus favorable aux locataires, soit la date limite admise par la locataire elle-même, le 31 mai 2006. Il n'y a donc pas trace d'une violation de l'art. 8 CC.

Les recourants invoquent aussi une violation de la maxime inquisitoire sociale prévue par l'art. 274d al. 3 CO. Ils n'indiquent cependant pas quelle précision la cour cantonale aurait dû demander, ni quelle preuve elle aurait dû administrer. Ce grief, faute de motivation, est dépourvu de toute consistance (cf. art. 42 al. 2 LTF).

Les recourants invoquent également une violation de l'art. 435 aLPC/GE. S'agissant d'une disposition de droit cantonal, ils devaient motiver leur grief de manière précise (art. 106 al. 2 LTF), ce qu'ils n'ont manifestement pas fait, ce qui entraîne l'irrecevabilité du grief.

Les recourants se plaignent enfin d'une violation de leur droit à une décision motivée découlant de l'art. 29 al. 2 Cst. Ils invoquent encore le contenu des décisions cantonales exigé par l'art. 112 al. 1 LTF, sans que l'on puisse discerner clairement quelle exigence supplémentaire ils en tirent pour le cas d'espèce.

La jurisprudence a notamment déduit du droit d'être entendu l'obligation, pour l'autorité, de motiver sa décision, afin que son destinataire puisse la comprendre et l'attaquer utilement s'il y a lieu (ATF 133 I 270 consid. 3.1 p. 277; 133 III 439 consid. 3.3 p. 445). Le juge n'a cependant pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties; il suffit qu'il mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause (ATF 134 I 83 consid. 4.1 p. 88; 133 III 439 consid. 3.3 p. 445).

En l'espèce, la motivation contenue dans l'arrêt attaqué permet de comprendre le raisonnement suivi par la cour cantonale et n'a en rien empêché les recourants de faire valoir leurs griefs. L'argumentation permet également de comprendre quels sont les faits essentiels qui ont été retenus. Que l'état de fait n'ait pas été entièrement réexaminé s'explique aisément par la remarque faite en préambule par la cour cantonale selon laquelle elle ne pouvait réexaminer les faits que sous l'angle de l'arbitraire en vertu du droit de procédure applicable au litige (art. 404 al. 1 CPC). Peu importe, sous l'angle du droit à une décision motivée, que la cour cantonale ait adopté le raisonnement des juges de première instance.

Ce grief n'a donc aucune consistance.

3.
Les frais judiciaires et les dépens sont mis solidairement à la charge des recourants qui succombent (art. 66 al. 1 et 5 , art. 68 al. 1 , 2 et 4 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis solidairement à la charge des recourants.

3.
Les recourants, débiteurs solidaires, verseront à l'intimée une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.

Lausanne, le 1er juin 2011

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Le Greffier:

Klett Piaget

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269^a - Di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che:
^a	sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere;
^b	sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore;
^c	ove trattasi di costruzioni recenti, sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi;
^d	servono esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente nell'ambito di una ridistribuzione dei costi usuali di finanziamento e sono fissate in un piano di pagamento previamente comunicato al conduttore;
^e	garantiscono unicamente il potere d'acquisto del capitale, sopportante i rischi;
^f	non eccedono i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 270 - 1 Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla consegna della cosa, la liceità della pigione iniziale a' sensi degli articoli 269 e 269a e domandarne la riduzione se:
¹	Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla consegna della cosa, la liceità della pigione iniziale a' sensi degli articoli 269 e 269a e domandarne la riduzione se:
^a	è stato costretto a concludere il contratto per necessità personale o familiare oppure a causa della situazione del mercato locale di abitazioni e di locali commerciali; o
^b	il locatore ha aumentato in modo rilevante la pigione iniziale rispetto a quella precedente per la stessa cosa.
²	In caso di penuria di abitazioni, i Cantoni possono dichiarare obbligatorio, in tutto o parte del loro territorio, l'uso del modulo ufficiale di cui all'articolo 269d per la conclusione di un nuovo contratto di locazione.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 51 Calcolo - 1 Il valore litigioso à determinato:
¹	Il valore litigioso à determinato:
^a	in caso di ricorso contro una decisione finale, dalle conclusioni rimaste controverse dinanzi all'autorità inferiore;
^b	in caso di ricorso contro una decisione parziale, dall'insieme delle conclusioni che erano controverse dinanzi all'autorità che ha pronunciato la decisione;
^c	in caso di ricorso contro decisioni pregiudiziali e incidentali, dalle conclusioni che sono controverse dinanzi all'autorità competente nel merito;
^d	in caso di azione, dalle conclusioni dell'attore.
²	Se nelle conclusioni non è chiesto il pagamento di una somma di denaro determinata, il Tribunale federale stabilisce il valore litigioso secondo il suo apprezzamento.
³	Gli interessi, i frutti, le spese giudiziarie e ripetibili fatti valere come pretese accessorie, i diritti riservati e le spese di pubblicazione della sentenza non entrano in linea di conto nella determinazione del valore litigioso.
⁴	Le rendite e prestazioni periodiche hanno il valore del capitale che rappresentano. Se la loro durata è incerta o illimitata, è considerato valore del capitale l'importo annuo della rendita o della prestazione moltiplicato per venti o, se si tratta di rendite vitalizie, il valore attuale del capitale corrispondente alla rendita.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 48 Osservanza - 1 Gli atti scritti devono essere consegnati al Tribunale federale oppure, all'indirizzo di questo, alla posta svizzera o a una rappresentanza diplomatica o consolare svizzera al più tardi l'ultimo giorno del termine.
¹	Gli atti scritti devono essere consegnati al Tribunale federale oppure, all'indirizzo di questo, alla posta svizzera o a una rappresentanza diplomatica o consolare svizzera al più tardi l'ultimo giorno del termine.
²	In caso di trasmissione per via elettronica, per il rispetto di un termine è determinante il momento in cui è rilasciata la ricevuta attestante che la parte ha eseguito tutte le operazioni necessarie per la trasmissione.19
³	Il termine è reputato osservato anche se l'atto scritto perviene in tempo utile all'autorità inferiore o a un'autorità federale o cantonale incompetente. In tal caso, l'atto deve essere trasmesso senza indugio al Tribunale federale.
⁴	Il termine per il versamento di anticipi o la prestazione di garanzie è osservato se, prima della sua scadenza, l'importo dovuto è versato alla posta svizzera, o addebitato a un conto postale o bancario in Svizzera, in favore del Tribunale federale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 96 Diritto estero - Il ricorrente può far valere che:
^a	non è stato applicato il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero;
^b	il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero non è stato applicato correttamente, sempreché la decisione non concerna una causa di natura pecuniaria.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 108 Giudice unico - 1 Il presidente della corte decide in procedura semplificata circa:
¹	Il presidente della corte decide in procedura semplificata circa:
^a	la non entrata nel merito su ricorsi manifestamente inammissibili;
^b	la non entrata nel merito su ricorsi manifestamente non motivati in modo sufficiente (art. 42 cpv. 2);
^c	la non entrata nel merito su ricorsi querulomani o abusivi.
²	Può delegare questo compito a un altro giudice.
³	La motivazione della decisione si limita a una breve indicazione del motivo d'inammissibilità.

SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 19 Modulo per la notificazione di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali - (art. 269d CO)
¹	Il modulo previsto dall'articolo 269d CO per la notificazione al conduttore di aumenti di pigione e di altre modificazioni unilaterali di contratto deve contenere:
^a	Per gli aumenti di pigione:
^a1	l'ammontare attuale della pigione e l'onere attuale del conduttore per le spese accessorie;
^a2	l'ammontare della nuova pigione e il nuovo onere del conduttore per le spese accessorie;
^a3	la data dell'entrata in vigore dell'aumento;
^a4	i motivi precisi dell'aumento. Se invoca più motivi di aumento, il locatore è tenuto a dimostrare separatamente gli importi relativi a ciascuno di essi;
^a5	in caso di prestazioni suppletive, l'indicazione secondo cui il locatore riceve contributi per migliorie di valorizzazione.
^b	Per le altre modificazioni unilaterali di contratto:
^b1	la designazione di tale pretesa;
^b2	il momento in cui la modificazione entra in vigore;
^b3	i motivi precisi della pretesa.
^c	In ambedue i casi:
^c1	l'indicazione delle condizioni legali per contestare la pretesa;
^c2	l'elenco delle autorità di conciliazione e la loro competenza territoriale.
^1bis	Se i motivi sono esposti in uno scritto accompagatorio, il locatore lo indica espressamente sul modulo.20
²	Inoltre, i capoversi 1 e 1bis si applicano per analogia se il locatore adegua la pigione a un indice pattuito o l'aumenta in base a una scala pattuita. Per le pigioni indicizzate, la notificazione può essere fatta solo dopo la pubblicazione del nuovo valore dell'indice. Per le pigioni scalari, la notificazione può essere fatta al più presto quattro mesi prima dell'inizio dell'aumento di pigione. In questo caso i Cantoni possono dichiarare modulo legalmente sufficiente ai sensi del presente articolo la copia delle pattuizioni di pigione.21
³	I capoversi 1 e 1bis si applica per analogia qualora i Cantoni dichiarino obbligatorio ai sensi dell'articolo 270 capoverso 2 CO l'uso del modulo ufficiale per la conclusione di un nuovo contratto di locazione.22
⁴	I Cantoni provvedono affinché nei Comuni vi siano a disposizione moduli in numero sufficiente. A tal fine, possono depositare presso le cancellerie comunali i propri moduli.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 107 Sentenza - 1 Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti.
¹	Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti.
²	Se accoglie il ricorso, giudica esso stesso nel merito o rinvia la causa all'autorità inferiore affinché pronunci una nuova decisione. Può anche rinviare la causa all'autorità che ha deciso in prima istanza.
³	Se ritiene inammissibile un ricorso interposto nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale o dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale, il Tribunale federale prende la decisione di non entrare nel merito entro 15 giorni dalla chiusura di un eventuale scambio di scritti. Nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale non è tenuto a rispettare tale termine se la procedura d'estradizione concerne una persona sulla cui domanda d'asilo non è ancora stata pronunciata una decisione finale passata in giudicato.97
⁴	Sui ricorsi interposti contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195419 sui brevetti, il Tribunale federale decide entro un mese dalla presentazione del ricorso.98

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 404 Applicabilità del diritto previgente - 1 Fino alla loro conclusione davanti alla giurisdizione adita, ai procedimenti già pendenti al momento dell'entrata in vigore del presente Codice si applica il diritto procedurale previgente.
¹	Fino alla loro conclusione davanti alla giurisdizione adita, ai procedimenti già pendenti al momento dell'entrata in vigore del presente Codice si applica il diritto procedurale previgente.
²	La competenza per territorio si determina secondo il nuovo diritto. Nondimeno, una competenza esistente in base al diritto previgente permane.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269^d - 1 Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
¹	Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
²	L'aumento è nullo se il locatore:
^a	non lo comunica mediante il modulo prescritto;
^b	non lo motiva;
^c	lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta.
³	I capoversi 1 e 2 si applicano anche se il locatore intende in altro modo modificare unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
¹	Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
²	Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 112 Notificazione delle decisioni - 1 Le decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale sono notificate per scritto alle parti. Contengono:
¹	Le decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale sono notificate per scritto alle parti. Contengono:
^a	le conclusioni, i motivi, le allegazioni probatorie e le dichiarazioni processuali delle parti, in quanto non risultino dagli atti;
^b	i motivi determinanti di fatto e di diritto, segnatamente l'indicazione delle disposizioni legali applicate;
^c	il dispositivo;
^d	l'indicazione dei rimedi giuridici, con menzione del valore litigioso nei casi in cui la presente legge prevede un valore litigioso minimo.
²	Se il diritto cantonale lo prevede, l'autorità può notificare la sua decisione senza motivarla. In tal caso le parti possono chiedere, entro 30 giorni, il testo integrale della decisione. La decisione non può essere eseguita finché tale termine non scade infruttuoso o il testo integrale della stessa non è notificato.
³	Se una decisione non soddisfa le esigenze di cui al capoverso 1, il Tribunale federale può rinviarla all'autorità cantonale affinché la completi o annullarla.
⁴	Nei campi in cui autorità federali hanno diritto di ricorrere al Tribunale federale, il Consiglio federale determina quali decisioni devono essere loro notificate dalle autorità cantonali.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.