BGE-132-III-24 - 2005-08-31 - ATF - Droit civil - Contrat de bail; validité d'une convention relative aux paiements d'acomptes, lesquels sont notablement inférieurs...

RS 221.213.11 OBLF Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF)

Art. 4 Frais accessoires en général - (art. 257a CO)

Si le bailleur perçoit les frais accessoires sur la base d'un décompte, il doit établir celui-ci au moins une fois par an et le présenter au locataire.

S'il les perçoit de manière forfaitaire, il doit se fonder sur la moyenne calculée sur une période de trois ans.

Les frais d'administration découlant de l'établissement du décompte peuvent être calculés en fonction des dépenses effectives ou portés en compte jusqu'à concurrence des taux usuels. [1]

[1] Introduit par le ch. I de l'O du 26 juin 1996, en vigueur depuis le 1er août 1996 (RO 1996 2120).

Urteilskopf

132 III 24

5. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung i.S. A. und B. gegen C. (Berufung) 4C.177/2005 vom 31. August 2005

Regeste (de):

Mietvertrag; Gültigkeit einer Vereinbarung über Akontozahlungen, welche die tatsächlich anfallenden Nebenkosten wesentlich unterschreiten (Art. 18 und 257a Abs. 2 OR).

Für die Vereinbarung von Akontozahlungen betreffend die Nebenkosten gilt im Rahmen der Regeln des Obligationenrechts die Vertragsfreiheit. Ob die Mieterschaft darauf vertrauen darf, dass die Akontozahlungen ungefähr den tatsächlich anfallenden Nebenkosten entsprechen, ist nach den Umständen des Einzelfalles zu entscheiden (E. 2-6).

Regeste (fr):

Contrat de bail; validité d'une convention relative aux paiements d'acomptes, lesquels sont notablement inférieurs aux frais accessoires effectivement échus (art. 18 et 257a al. 2 CO).

En ce qui concerne la convention de paiements d'acomptes afférents aux frais accessoires prévaut dans le cadre des règles du droit des obligations la liberté contractuelle. Savoir si les locataires peuvent compter que les paiements d'acomptes correspondent environ aux frais accessoires effectivement échus doit se décider d'après les circonstances de l'espèce (consid. 2-6).

Regesto (it):

Contratto di locazione; validità di una convenzione relativa al pagamento degli acconti, di molto inferiori alle spese accessorie effettive (art. 18 e 257a cpv. 2 CO).

Anche nell'ambito della stipulazione di una convenzione relativa al pagamento degli acconti vige la libertà contrattuale, nei limiti delle regole del diritto delle obbligazioni. La questione di sapere se la parte conduttrice possa in buona fede ritenere che l'importo degli acconti corrisponde all'incirca alle spese accessorie effettive va decisa sulla base delle circostanze del caso concreto (consid. 2-6).

Sachverhalt ab Seite 24

BGE 132 III 24 S. 24

A.

A.a Die Eheleute A. und B. (Kläger) mieteten am 11. August 1997 von D. eine 5-Zimmer Wohnung an der Strasse X. in Y. auf den 1. Oktober 1997 zu einem Nettomietzins von Fr. 2'950.- pro

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Monat. Für die Nebenkosten (Heizung, Warmwasser, Treppenhausreinigung, Antennen- und Kabelfernsehgebühren, Hauswartung, Liftservice, Wasser, Abwasser, allgemeiner Strom sowie Grundgebühr Kehricht) wurden monatliche Akontozahlungen von Fr. 150.- vereinbart. Auf den 1. Oktober 2001 wurde der Nettomietzins auf Fr. 3'150.- erhöht, die monatlichen Akontozahlungen aber bei Fr. 150.- belassen. Der Mietvertrag endete am 31. März 2003.

A.b Durch die vom Vermieter beauftragte Liegenschaftenverwaltung erhielten die Kläger während des ganzen Mietverhältnisses jährlich die Abrechnungen über die Nebenkosten. Die erste Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 1. April 1997 bis zum 31. März 1998 blieb unangefochten. Über die folgende Abrechnung schlossen die Parteien nach Anfechtung durch die Mieter vor der zuständigen Schlichtungsbehörde einen Vergleich. Darin erklärte sich der Vermieter bereit, "die Heiz- und Nebenkostenabrechnung 1998/1999 (...) neu zu erstellen", und er verpflichtete sich, "einen neuen Verteilschlüssel berechnen zu lassen, der insbesondere auch die Problematik des Wasserverbrauchs der Dachterasse sowie der 2-Zimmerwohnung im UG angemessen berücksichtigt". Dieser neue Verteilschlüssel sollte gemäss dem Vergleich auch auf die Abrechnung 2000/2001 angewendet werden.

A.c Die effektiven Nebenkosten beliefen sich jeweils auf mehr als das Doppelte (rund 210-260 %) der geleisteten Akontozahlungen. Die Kläger bezahlten zwar die betreffenden Rechnungen, verlangten hernach aber die Rückzahlung des 20 % ihrer Akontozahlungen übersteigenden Betrages für die Abrechnungsperioden 1998/ 1999 bis 2002/2003, den sie auf Fr. 10'143.- bezifferten. Dafür belangten sie C. als Rechtsnachfolgerin des mittlerweile verstorbenen Vermieters zunächst vor der Schlichtungsbehörde und mit Klage vom 4. Juni 2004 vor dem Mietgericht des Bezirks Zürich. Der Mietgerichtspräsident als Einzelrichter wies die Klage am 18. Januar 2005 ab. Er hielt die Forderung für materiell unbegründet und zudem mit Ausnahme der auf die letzte Mietperiode (April 2002 bis März 2003) entfallenden Rückforderung im Betrag von Fr. 2'064.- für verjährt.

A.d Die von den Klägern erhobene Berufung wies das Obergericht des Kantons Zürich am 23. März 2005 unter Bestätigung des erstinstanzlichen Entscheides ab.

B. Die Kläger beantragen dem Bundesgericht mit eidgenössischer Berufung, den Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich

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vom 23. März 2005 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihnen Fr. 10'143.25 zu bezahlen. Das Bundesgericht weist die Berufung ab, soweit es auf sie eintritt.

Erwägungen

Aus den Erwägungen:

2. Die Kläger haben die einzelnen Nebenkostenabrechnungen als solche nicht kritisiert. Dagegen vertreten sie den Standpunkt, sie hätten sich nach Treu und Glauben darauf verlassen dürfen, dass die vertragsgemäss geleisteten Akontozahlungen den tatsächlich anfallenden Nebenkosten ungefähr entsprechen würden. Diese hätten dann aber den ausgeschiedenen Akontobetrag massgeblich überstiegen und seien nicht geschuldet, soweit sie eine auf 15-20 % anzusetzende Toleranzgrenze überschritten, analog der Regelung im Fall der Überschreitung des werkvertragsrechtlichen Kostenvoranschlages. Die kantonalen Gerichte haben diese Rechtsauffassung verworfen. Wie es sich damit verhält, ist im Folgenden zu prüfen.

3.

3.1 Nach Art. 257a Abs. 2 OR dürfen Nebenkosten dem Mieter nur dann gesondert belastet werden und sind nicht im Nettomietzins inbegriffen, wenn die Parteien dies ausdrücklich so vereinbart haben. Eine entsprechende Vereinbarung kann vorsehen, dass die ausdrücklich bezeichneten Nebenkosten mit einer Pauschale abgegolten werden oder dass sie mindestens einmal jährlich abgerechnet werden, wobei der Mieter in der Regel Akontozahlungen leistet (BGE 121 III 460 E. 2a/aa S. 462; vgl. HIGI, Zürcher Kommentar, N. 19 f. zu Art. 257a -257b OR). Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen (Art. 4 Abs. 1 der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen [VMWG; SR 221.213.11]). Erhebt er sie pauschal, muss er auf die Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen (Art. 4 Abs. 2 VMWG).

3.2 Leistet der Mieter entsprechend der ordnungsgemäss erstellten jährlichen Abrechnung Nachzahlung, erfüllt er damit seine ursprüngliche vertragliche Pflicht zur Übernahme der Nebenkosten. Eine Vertragsänderung ist damit nicht verbunden. Die Berufung der Kläger auf BGE 121 III 460 E. 3b und auf Art. 18 VMWG hilft ihnen daher nicht weiter. Der erwähnte Entscheid hatte eine einseitige

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Mietvertragsanpassung zum Gegenstand. Das Bundesgericht hatte sich über die formellen und materiellen Voraussetzungen (Art. 269d OR) einer dem Mieter als Mietzinserhöhung angekündigten Änderung des vereinbarten Zahlungssystems von einer Pauschalmiete in eine Nettomiete mit Akontozahlungen auszusprechen. Art. 18 VMWG schreibt dem Vermieter vor, bei nicht vollständiger Ausschöpfung der zulässigen Mietzinsanpassung den Vorbehalt in Franken oder in Prozenten des Mietzinses festzulegen. Der Umstand, dass einseitige Vertragsänderungen im laufenden Mietverhältnis in Abweichung vom Grundsatz pacta sunt servanda zulässig sind, ruft nach besonderen Schutzvorschriften zugunsten des Mieters. Mit dieser Konstellation hat die von allem Anfang an getroffene Vereinbarung über die Modalitäten der Zahlung der Nebenkosten nichts gemein. Fehlt es an einer Analogie der Interessenlage, lässt sich die von den Klägern angestrebte analoge Rechtsanwendung nicht rechtfertigen.

3.3 Die Kläger ziehen sodann zur Untermauerung ihres Rechtsstandpunkts auch vor Bundesgericht Art. 4 Abs. 2 VMWG heran. Die Vorschrift, dass pauschal erhobene Nebenkosten nach dem Durchschnittswert dreier Jahre festzusetzen sind, soll verhindern, dass sich die Pauschale allzu weit von den tatsächlichen Kosten entfernt (LACHAT/STOLL/BRUNNER, Mietrecht für die Praxis, 4. Aufl., S. 220). Sie stellt einen gewissen Ausgleich dafür dar, dass mit der Zulassung der Pauschalierung der Nebenkosten vom Grundsatz abgewichen wird, dass der Vermieter dem Mieter nur solche Kosten weiter belasten darf, die er tatsächlich aufgewendet hat (HIGI, a.a.O., N. 19 zu Art. 257a -257b OR). Für die Antwort auf die Frage, ob der Mieter ungeachtet der konkreten Umstände zur Annahme berechtigt ist, die Akontozahlungen würden die Nebenkosten mehr oder weniger decken, lässt sich daraus nichts gewinnen. Im Übrigen wird insoweit auf die zutreffende Erwägung im angefochtenen Urteil verwiesen.

4. In welchem Verhältnis die vereinbarten Akontozahlungen zu den tatsächlich anfallenden Nebenkosten stehen müssen, ist weder in einer zwingenden noch in einer dispositiven Vorschrift des Mietrechts geregelt, wie sich aus den bisherigen Darlegungen ergibt. Damit gilt in dieser Hinsicht im Rahmen der allgemeinen Regeln des Obligationenrechts die Vertragsfreiheit. Vertragliche Vereinbarungen sind, wenn ein übereinstimmender wirklicher Parteiwille nicht ermittelt werden kann (Art. 18 Abs. 1

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OR), aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen, die ihnen vorausgegangen und unter denen sie abgegeben worden sind, verstanden werden durften und mussten (BGE 130 III 417 E. 3.2 S. 424 f.; BGE 122 III 420 E. 3a S. 424, je mit Hinweisen). Zu berücksichtigen ist insbesondere der vom Erklärenden verfolgte Regelungszweck, wie ihn der Erklärungsempfänger in guten Treuen verstehen durfte und musste (JÄGGI/GAUCH, Zürcher Kommentar, N. 370 ff., insbesondere N. 384 zu Art. 18 OR). Es handelt sich um eine Rechtsfrage, die das Bundesgericht im Berufungsverfahren frei prüft. Gebunden ist es dagegen an die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz darüber, was die Parteien dachten, wussten oder wollten (BGE 130 III 417 E. 3.2 S. 424 f. mit Hinweisen).

5.

5.1 Der Begriff "Akontozahlung" deutet darauf hin, dass es sich bei den unter diesem Titel erbrachten monatlichen Leistungen bloss um vorläufige Zahlungen handelt, die gemäss korrekt zu erfolgender Abrechnung an die jährlich aufgelaufenen und vom Mieter vertragsgemäss geschuldeten Nebenkosten anzurechnen sind. Die Vereinbarung der Akontozahlung unter Abrechnungspflicht muss deshalb nach Treu und Glauben dahingehend ausgelegt werden, dass die Differenz zwischen den geleisteten Akontozahlungen und dem durch die Abrechnung festgestellten effektiven vertraglichen Anspruch auszugleichen ist, sei es durch einen Nachschuss des Schuldners oder eine Rückleistung des Gläubigers.

5.1.1 Abreden über Akontozahlungen der Nebenkosten dienen vornehmlich dazu, hohe Zahlungen des Mieters zu verhindern und dadurch das Inkassorisiko des Vermieters zu verringern (PETER FERTIG, Offene Fragen bei den Nebenkosten, mp 1999 S. 73). Sie sind im Mietvertrag dadurch gekennzeichnet, dass der Gesamtbetrag im Zeitpunkt des Vertragsschlusses unbekannt ist und von einer Abrechnungsperiode zur anderen variiert, was nur zum einen Teil auf die Instabilität der Kosten der betroffenen Drittleistungen zurückzuführen ist. Zum anderen Teil spielt das unterschiedliche Verbraucherverhalten sowohl der Mieter untereinander als auch eines und desselben Mieters im Laufe der Zeit eine Rolle (z.B. Warmwasserverbrauch, Heizung). Über diese Faktoren hat der Vermieter bei der Festsetzung des Akontobetrages keinen Überblick, was auch der Mieter ohne Weiteres erkennen kann. Obschon mancher Mieter bei Abschluss eines Mietvertrages vermuten mag, dass die

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Akontozahlungen zur Tilgung der aus den Nebenkosten zu erwartenden Schuld ausreichen werden, ist diese Erwartung im Hinblick auf die erkennbaren Unsicherheiten ohne besondere Zusicherung seitens des Vermieters nicht berechtigt und kann nicht bewirken, dass er den übersteigenden Betrag nicht oder nicht in vollem Umfang zu tragen hätte. Falls die Beschränkung der Nebenkosten auf einen bestimmten Betrag für einen Mietinteressenten eine notwendige Bedingung für den Abschluss des Mietvertrages darstellt, ist ihm zuzumuten, sich diesbezüglich zu vergewissern. Andernfalls ist der Vermieter umso weniger zu entsprechender Aufklärung von sich aus verpflichtet, je höher der Nettomietzins und je geringer sich im Verhältnis dazu die zu erwartende Nachzahlung ausnimmt. Da im Mietrecht die Parteien frei sind, für die vom Mieter zu übernehmenden Nebenkosten Akontozahlungen zu vereinbaren oder nicht, muss auch zulässig sein, vom Mieter nur eine tief bemessene Akontozahlung zu verlangen, wie die Vorinstanz zutreffend erkannte. Die für diesen Fall von den Klägern angestrebte Verwirkung des Restanspruchs liefe darauf hinaus, zu verhindern, dass sich der Vermieter mit geringen Akontozahlungen begnügt und die Nebenkosten auf diese Weise zugunsten des Mieters vorfinanziert. Eine derartige Lösung würde einen Eingriff in die Vertragsfreiheit bedeuten, die sich letztlich zum Nachteil des Mieters auswirkt. Sie entbehrt jeglicher Rechtsgrundlage. Die von den Klägern postulierte Typisierung der Akontovereinbarungen über die Mietnebenkosten lässt sich aus den dargelegten Gründen nicht mit dem Schutz des Vertrauens des Mieters bezüglich der Höhe der effektiv zu zahlenden Nebenkostenforderung begründen. Vielmehr hat die normative Auslegung der betreffenden Abreden ausschliesslich aufgrund der konkreten Verhältnisse zu erfolgen.

5.1.2 Die im Werkvertragsrecht geregelten Rechtsfolgen der Überschreitung eines "ungefähren Kostenansatzes" gemäss Art. 375 Abs. 1 OR treten nur ein, wenn der Unternehmer dem Besteller eine Kostenschätzung im Sinne eines Richtpreises gegeben hat und dieser Kostenvoranschlag bei Vertragsschluss als Geschäftsgrundlage diente (ZINDEL/PULVER, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 1-4 zu Art. 375 OR). Kein ungefährer Kostenansatz im Sinne dieser Bestimmung ist dagegen verabredet, wenn die Parteien lediglich vereinbart haben, der Preis sei nach Aufwand des Unternehmers zu berechnen (ZINDEL/PULVER, a.a.O., N. 8 zu Art. 374 OR). Da die Höhe der Akontozahlungen aber nicht generell die Zusicherung eines

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ungefähren Kostenansatzes darstellt (vgl. E. 5.1.1 hiervor), fehlt es an diesen Voraussetzungen für die analoge Anwendung werkvertraglicher Regeln, wie sie im bereits erwähnten Urteil der Einzelrichterin des Zivilgerichts Basel-Stadt befürwortet wird (ebenso FERTIG, a.a.O., S. 76). Sieht der Mietvertrag vor, dass der Mieter die Nebenkosten zu tragen und daran monatliche Anzahlungen zu leisten hat, über die der Vermieter jährlich abrechnen muss, ist für den Mieter klar ersichtlich, dass er für die Nebenkosten grundsätzlich zahlungspflichtig ist, und zwar nach Massgabe des Verbrauchs (a.A. WEBER, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 2 zu Art. 257b OR). Im Übrigen beurteilt sich die Frage, ob ein Kostenvoranschlag vorliegt, auch im Werkvertragsrecht nach den konkreten Umständen. Dass Art. 373 Abs. 1 OR als analog anwendbare werkvertragliche Regel von vornherein ausser Betracht fällt, bedarf keiner weiteren Erörterung, kann doch im Hinblick auf die getroffene Abrechnungsabrede keine Rede davon sein, die Parteien hätten die Vergütung "zum voraus genau bestimmt" (Art. 373 Abs. 1 OR).

5.2 Nach dem Gesagten besteht kein Anlass für eine Vermutung, wonach die Akontozahlungen den jährlich für die Nebenkosten geschuldeten Betrag ungefähr decken. Besondere Umstände, welche die Kläger hätten zur Annahme berechtigen können, sie seien nur verpflichtet, für Nebenkosten etwa den jährlichen Gesamtbetrag ihrer Akontozahlungen zu leisten, machen die Kläger nicht geltend und sind nicht ersichtlich.

6.

6.1 Auch die weiteren Einwände der Kläger verfangen nicht.

6.1.1 Um einen vorbehaltenen Nebenpunkt, über den das Gericht nach der Natur des Geschäfts zu entscheiden hat (Art. 2 Abs. 2 OR), kann es sich hinsichtlich der Zahlung der Nebenkosten schon darum nicht handeln, weil aus dem angefochtenen Urteil in tatsächlicher Hinsicht nicht hervorgeht, dass die Parteien diesen Punkt besprochen, darüber aber keinen Konsens gefunden hätten (vgl. zum Begriff des Vorbehalts BUCHER, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 4 zu Art. 2 OR). Zudem hat der erstinstanzliche Richter in diesem Zusammenhang zutreffend festgehalten, dass auch über diesen Punkt eine Einigung zustande gekommen sei. Die Parteien hätten vorgesehen, dass an die Nebenkosten monatlich Fr. 150.- akonto bezahlt und jährlich über diese exakt abgerechnet werde. Soweit sich die Kläger auf einen versteckten Dissens berufen, gehen sie sinngemäss selbst davon aus, dass dieser nicht zu einer

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Vertragsauflösung führen würde. Damit greift wiederum die normative Vertragsauslegung, die aufgrund der konkreten Umstände erfolgen muss (E. 5.1.2 und 5.2 hiervor).

6.1.2 Die Kläger werfen der Vermieterschaft wie bereits im kantonalen Verfahren culpa in contrahendo vor. Die daraus abgeleitete Haftung beruht auf der Überlegung, dass die Parteien sich während der Vertragsverhandlungen nach Treu und Glauben zu verhalten haben. Mit dem Eintreten in Verhandlungen ergeben sich zwangsläufig gegenseitige Verpflichtungen (BGE 121 III 350 E. 6c S. 354 mit Hinweisen). Dazu gehört insbesondere, dass die Parteien einander in gewissem Masse über Tatsachen unterrichten, die den Entscheid der Gegenpartei über den Vertragsschluss oder dessen Bedingungen beeinflussen können (BGE 105 II 75 E. 2a S. 80).
Die Kläger lasten dem Rechtsvorgänger der Beklagen als haftungsbegründendes Verschulden an, dass er sie in den Vertragsverhandlungen nicht von sich aus darauf hingewiesen habe, dass er nur für einen Teil der mutmasslich anfallenden jährlichen Nebenkosten monatliche Anzahlungen verlangen werde. Indem sie zur Begründung anführen, sie hätten die Wohnung nicht erhalten, wenn sie sich ihrerseits nach der effektiven Höhe erkundigt hätten, geben sie zu erkennen, dass sie diesbezüglich Zweifel hegten, was sich wiederum nicht mit ihrem Argument verträgt, sie hätten mit Nebenkosten im Umfang der Akontozahlungen gerechnet. Ins Gewicht fällt indes, dass die Kläger nach den für das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz die Nebenkostenabrechnungen, die stets mehr als das Doppelte ihrer Vorauszahlungen ausmachten, jahrelang anstandslos bezahlten. Daraus durfte die Vermieterschaft auf Genehmigung schliessen, wie auch immer sich die Vertragsverhandlungen gestaltet haben mögen. Wenn die Kläger nach Jahr und Tag darauf zurückkommen wollen, handeln sie ihrerseits treuwidrig. Im Übrigen wurde bereits erörtert, dass es für den Mieter einen finanziellen Vorteil bedeutet, geringe Anzahlungen leisten zu müssen. Davon durfte auch der Vermieter ausgehen. Ein entsprechender Aufklärungsbedarf war für ihn nicht erkennbar, weshalb er insoweit keine Informationspflicht verletzt hat.

6.1.3 Nach dem erstinstanzlichen Urteil, das die Vorinstanz durch Verweisung zu seinem Eigenen gemacht hat, liegt in der Abmachung, eines monatlichen Akontobetrages von Fr. 150.- für die Nebenkosten keine Angabe über einen Preis, da bei der Akontozahlung definitionsgemäss erst nach Vorliegen der Abrechnung

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feststeht, wie viel für die vom Vermieter erbrachte und vom Verbraucherverhalten der Mieter abhängige Leistung entrichtet werden muss. Demgegenüber steht ein Preis von vornherein fest und muss nicht mittels einer Abrechnung ermittelt werden. Die kantonalen Gerichte lehnten es daher ab, auf eine Irreführung über den Preis der Wohnung im Sinne von Art. 3 lit. b UWG zu schliessen. Die Kläger wenden dagegen in der Berufung ein, die Vermieterschaft habe das Mietobjekt zu einem Bruttomietzins (Nettomietzins inkl. Nebenkosten) von Fr. 3'100.- ausgeschrieben, obwohl der Vermieter gewusst habe, dass dem Mieter monatlich effektiv Kosten von Fr. 3'300.- anfallen würden. Wie die Wohnung ausgeschrieben war, geht indessen aus dem angefochtenen Urteil nicht hervor, und die Kläger erheben keine ausreichend substanziierten Sachverhaltsrügen gemäss Art. 63 oder Art. 64 OG, weshalb auf diese Behauptung nicht weiter einzugehen ist. Im Übrigen zeigen die Kläger nicht auf und ist auch nicht ersichtlich, inwiefern die Erwägungen der kantonalen Gerichte gestützt auf den festgestellten Sachverhalt gegen Bundesrecht verstossen sollen.

RS 220 CO Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations) Art. 18
	1.	Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
	2.	Le débiteur ne peut opposer l'exception de simulation au tiers qui est devenu créancier sur la foi d'une reconnaissance écrite de la dette.

RS 220 CO Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations) Art. 257a
	1.	Les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose.
	2.	Ils ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement.

RS 220 CO Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations) Art. 257a
	1.	Les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose.
	2.	Ils ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement.

RS 220 CO Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations) Art. 257a
	1.	Les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose.
	2.	Ils ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement.

RS 220 CO Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations) Art. 257b
	1.	Pour les habitations et les locaux commerciaux, on entend par frais accessoires les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l'usage de la chose, telles que frais de chauffage, d'eau chaude et autres frais d'exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l'utilisation de la chose.
	2.	Le bailleur doit, à la demande du locataire, lui permettre de consulter les pièces justificatives.

RS 221.213.11 OBLF Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) Art. 18 Adaptation partielle
		Lorsque le bailleur n'adapte que partiellement le loyer, il doit indiquer, en francs ou en pour-cent du loyer, le montant de la majoration auquel il renonce.

RS 220 CO Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations) Art. 269d
	1.	Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
	2.	Les majorations de loyer sont nulles lorsque:
		a.	elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle;
		b.	les motifs ne sont pas indiqués;
		c.	elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation.
	3.	Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.
	4.	Pour la notification d'une majoration de loyer et d'autres modifications unilatérales du contrat, une signature reproduite sur la formule officielle par un moyen mécanique suffit. [1]
	5.	Pour la notification des majorations de loyer prévues dans une convention au sens de l'art. 269c, la forme écrite suffit. [2]

[1] Introduit par le ch. I de la LF du 29 sept. 2023 (Droit du bail: règles de forme), en vigueur depuis le 1er oct. 2025 (RO 2025 197; FF 2022 2100, 2624). [2] Introduit par le ch. I de la LF du 29 sept. 2023 (Droit du bail: règles de forme), en vigueur depuis le 1er oct. 2025 (RO 2025 197; FF 2022 2100, 2624).

RS 220 CO Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations) Art. 375
	1.	Lorsque le devis approximatif arrêté avec l'entrepreneur se trouve sans le fait du maître dépassé dans une mesure excessive le maître a le droit, soit pendant, soit après l'exécution, de se départir du contrat.
	2.	S'il s'agit de constructions élevées sur son fonds, le maître peut demander une réduction convenable du prix des travaux ou, si la construction n'est pas achevée, en interdire la continuation à l'entrepreneur et se départir du contrat en payant une indemnité équitable pour les travaux exécutés.

RS 220 CO Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations) Art. 374
		Si le prix n'a pas été fixé d'avance, ou s'il ne l'a été qu'approximativement, il doit être déterminé d'après la valeur du travail et les dépenses de l'entrepreneur.

RS 241 LCD Loi fédérale du 19 décembre 1986 contre la concurrence déloyale (LCD) Art. 3 Méthodes déloyales de publicité et de vente et autres comportements illicites
	1.	Agit de façon déloyale celui qui, notamment:
		a.	dénigre autrui, ses marchandises, ses oeuvres, ses prestations, ses prix ou ses affaires par des allégations inexactes, fallacieuses ou inutilement blessantes;
		b. [1]	donne des indications inexactes ou fallacieuses sur lui-même, son entreprise, sa raison de commerce, ses marchandises, ses oeuvres, ses prestations, ses prix, ses stocks, ses méthodes de vente ou ses affaires ou qui, par de telles allégations, avantage des tiers par rapport à leurs concurrents;
		c.	porte ou utilise des titres ou des dénominations professionnelles inexacts, qui sont de nature à faire croire à des distinctions ou capacités particulières;
		d.	prend des mesures qui sont de nature à faire naître une confusion avec les marchandises, les oeuvres, les prestations ou les affaires d'autrui;
		e.	compare, de façon inexacte, fallacieuse, inutilement blessante ou parasitaire sa personne, ses marchandises, ses oeuvres, ses prestations ou ses prix avec celles ou ceux d'un concurrent ou qui, par de telles comparaisons, avantage des tiers par rapport à leurs concurrents;
		f.	offre, de façon réitérée, au-dessous de leur prix coûtant, un choix de marchandises, d'oeuvres ou de prestations et met cette offre particulièrement en valeur dans sa publicité, trompant ainsi la clientèle sur ses propres capacités ou celles de ses concurrents; la tromperie est présumée lorsque le prix de vente est inférieur au prix coûtant pour des achats comparables de marchandises, d'oeuvres ou de prestations de même nature; si le défendeur peut établir le prix coûtant effectif, celui-ci est déterminant pour le jugement;
		g.	trompe, par des primes, la clientèle sur la valeur effective de son offre;
		h.	entrave la liberté de décision de la clientèle en usant de méthodes de vente particulièrement agressives;
		i.	trompe la clientèle en faisant illusion sur la qualité, la quantité, les possibilités d'utilisation, l'utilité de marchandises, d'oeuvres ou de prestations ou en taisant les dangers qu'elles présentent;
		k. [2]	omet, dans des annonces publiques en matière de crédit à la consommation, de désigner nettement sa raison de commerce, ou de donner des indications claires sur le montant net du crédit, le coût total du crédit et le taux annuel effectif global;
		l. [3]	omet, dans des annonces publiques en matière de crédit à la consommation portant sur des marchandises ou des services, de désigner nettement sa raison de commerce, ou de donner des indications claires sur le prix de vente au comptant, le prix de vente résultant du contrat de crédit et le taux annuel effectif global;
		m. [4]	offre ou conclut, dans le cadre d'une activité professionnelle, un contrat de crédit à la consommation en utilisant des formules de contrat qui contiennent des indications incomplètes ou inexactes sur l'objet du contrat, le prix, les conditions de paiement, la durée du contrat, le droit de révocation ou de dénonciation du client ou le droit qu'a celui-ci de payer le solde par anticipation;
		n. [5]	omet dans des annonces publiques en matière de crédit à la consommation (let. k) ou en matière de crédit à la consommation portant sur des marchandises ou des services (let. l) de signaler que l'octroi d'un crédit est interdit s'il occasionne le surendettement du consommateur;
		o. [6]	envoie ou fait envoyer, par voie de télécommunication, de la publicité de masse n'ayant aucun lien direct avec une information demandée et omet de requérir préalablement le consentement des clients, de mentionner correctement l'émetteur ou de les informer de leur droit à s'y opposer gratuitement et facilement; celui qui a obtenu les coordonnées de ses clients lors de la vente de marchandises, d'oeuvres ou de prestations et leur a indiqué qu'ils pouvaient s'opposer à l'envoi de publicité de masse par voie de télécommunication n'agit pas de façon déloyale s'il leur adresse une telle publicité sans leur consentement, pour autant que cette publicité concerne des marchandises, oeuvres et prestations propres analogues;
		p. [7]	fait de la publicité par le biais de formulaires d'offre, de propositions de correction ou d'autres moyens, pour l'inscription dans des répertoires de toute nature ou pour la publication d'annonces, ou propose directement cette inscription ou cette publication, sans faire mention des éléments suivants en grands caractères, à un endroit bien visible et dans un langage compréhensible:le caractère onéreux et privé de l'offre,la durée du contrat,le prix total pour la durée du contrat,la diffusion géographique, la forme, le tirage minimum et la date limite de la publication du répertoire ou de l'annonce;
			1.	le caractère onéreux et privé de l'offre,
			2.	la durée du contrat,
			3.	le prix total pour la durée du contrat,
			4.	la diffusion géographique, la forme, le tirage minimum et la date limite de la publication du répertoire ou de l'annonce;
		q. [8]	envoie des factures pour une inscription dans des répertoires de toute nature ou la publication d'annonces sans en avoir reçu le mandat;
		r. [9]	subordonne la livraison de marchandises, la distribution de primes ou l'octroi d'autres prestations à des conditions dont l'avantage pour l'acquéreur dépend principalement du recrutement d'autres personnes plutôt que de la vente ou de l'utilisation de marchandises ou de prestations (système de la boule de neige, de l'avalanche ou de la pyramide);
		s. [10]	propose des marchandises, des oeuvres ou des prestations au moyen du commerce électronique sans remplir les conditions suivantes:indiquer de manière claire et complète son identité et son adresse de contact, y compris pour le courrier électronique,indiquer les différentes étapes techniques conduisant à la conclusion d'un contrat,fournir les outils techniques appropriés permettant de détecter et de corriger les erreurs de saisie avant l'envoi d'une commande,confirmer sans délai la commande du client par courrier électronique;
			1.	indiquer de manière claire et complète son identité et son adresse de contact, y compris pour le courrier électronique,
			2.	indiquer les différentes étapes techniques conduisant à la conclusion d'un contrat,
			3.	fournir les outils techniques appropriés permettant de détecter et de corriger les erreurs de saisie avant l'envoi d'une commande,
			4.	confirmer sans délai la commande du client par courrier électronique;
		t. [11]	dans le cadre d'un concours ou d'un tirage au sort, promet un gain dont la validation est liée au recours à un numéro payant de service à valeur ajoutée, au versement d'une indemnité pour frais, à l'achat d'une marchandise ou d'un service, à la participation à une manifestation commerciale ou à un voyage publicitaire ou à la participation à un autre tirage au sort;
		u. [12]	ne respecte pas la mention contenue dans l'annuaire indiquant qu'un client ne souhaite pas recevoir de messages publicitaires de personnes avec lesquelles il n'entretient aucune relation commerciale, et que les données le concernant ne peuvent pas être communiquées à des fins de prospection publicitaire directe; les clients qui ne sont pas inscrits dans l'annuaire doivent être traités de la même manière que ceux qui y figurent avec la mention;
		v. [13]	procède à des appels publicitaires sans que soit affiché un numéro d'appel inscrit dans l'annuaire et pour lequel il possède un droit d'utilisation;
		w. [14]	se fonde sur des informations obtenues par suite d'une infraction relevant des let. u ou v;
		x. [15]	donne des indications sur lui-même, ses marchandises, ses oeuvres ou ses prestations concernant l'impact climatique qui ne peuvent pas être prouvées sur des bases objectives et vérifiables.
	2.	L'al. 1, let. s, ne s'applique pas à la téléphonie vocale et aux contrats conclus uniquement par l'échange de courriers électroniques ou de moyens de communication analogues. [16]

[1] Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 24 mars 1995, en vigueur depuis le 1er nov. 1995 (RO 1995 4086; FF 1994 III 449). [2] Nouvelle teneur selon l'annexe 2 ch. II 2 de la LF du 23 mars 2001 sur le crédit à la consommation, en vigueur depuis le 1er janv. 2003 (RO 2002 3846; FF 1999 III 2879). [3] Nouvelle teneur selon l'annexe 2 ch. II 2 de la LF du 23 mars 2001 sur le crédit à la consommation, en vigueur depuis le 1er janv. 2003 (RO 2002 3846; FF 1999 III 2879). [4] Nouvelle teneur selon le ch. II de la LF du 13 déc. 2013 (Abrogation des dispositions sur la vente avec paiements préalables), en vigueur depuis le 1er juil. 2014 (RO 2014 869; FF 2013 4139 5221). [5] Introduite par l'annexe 2 ch. II 2 de la LF du 23 mars 2001 sur le crédit à la consommation, en vigueur depuis le 1er janv. 2003 (RO 2002 3846; FF 1999 III 2879). [6] Introduite par l'annexe ch. 1 de la loi du 24 mars 2006, en vigueur depuis le 1er avr. 2007 (RO 2007 921; FF 2003 7245). [7] Introduite par le ch. I de la LF du 17 juin 2011, en vigueur depuis le 1er avr. 2012 (RO 2011 4909; FF 2009 5539). [8] Introduite par le ch. I de la LF du 17 juin 2011, en vigueur depuis le 1er avr. 2012 (RO 2011 4909; FF 2009 5539). [9] Introduite par le ch. I de la LF du 17 juin 2011, en vigueur depuis le 1er avr. 2012 (RO 2011 4909; FF 2009 5539). [10] Introduite par le ch. I de la LF du 17 juin 2011, en vigueur depuis le 1er avr. 2012 (RO 2011 4909; FF 2009 5539). [11] Introduite par le ch. I de la LF du 17 juin 2011, en vigueur depuis le 1er avr. 2012 (RO 2011 4909; FF 2009 5539). [12] Introduite par le ch. I de la LF du 17 juin 2011 (RO 2011 4909; FF 2009 5539). Nouvelle teneur selon l'annexe ch. 2 de la L du 22 mars 2019, en vigueur depuis le 1er janv. 2021 (RO 2020 6159; FF 2017 6185). [13] Introduite par l'annexe ch. 2 de la L du 22 mars 2019, en vigueur depuis le 1er janv. 2021 (RO 2020 6159; FF 2017 6185). [14] Introduite par l'annexe ch. 2 de la L du 22 mars 2019, en vigueur depuis le 1er janv. 2021 (RO 2020 6159; FF 2017 6185). [15] Introduite par l'annexe ch. 1 de la LF du 15 mars 2024, en vigueur depuis le 1er janv. 2025 (RO 2024 376; FF 2022 2651). [16] Introduit par le ch. I de la LF du 17 juin 2011, en vigueur depuis le 1er avr. 2012 (RO 2011 4909; FF 2009 5539).