4C.177/2005 - 2005-08-31 - Vertragsrecht - Mietvertrag; Nebenkosten

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4C.177/2005 /ruo

Urteil vom 31. August 2005
I. Zivilabteilung

Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Nyffeler, Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Huguenin.

Parteien
A.________,
B.________,
Kläger und Berufungskläger, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter T. Isler,

gegen

C.________,
Beklagte und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Raymond Bisang.

Gegenstand
Mietvertrag; Nebenkosten,

Berufung gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 23. März 2005.

Sachverhalt:

A.
A.a Die Eheleute A.________ und B.________ (Kläger) mieteten am 11. August 1997 von D.________ eine 5-Zimmer Wohnung an der Strasse X.________ in Y.________ auf den 1. Oktober 1997 zu einem Nettomietzins von Fr. 2'950.-- pro Monat. Für die Nebenkosten (Heizung, Warmwasser, Treppenhausreinigung, Antennen- und Kabelfernsehgebühren, Hauswartung, Liftservice, Wasser, Abwasser, allgemeiner Strom sowie Grundgebühr Kehricht) wurden monatliche Akontozahlungen von Fr. 150.-- vereinbart. Auf den 1. Oktober 2001 wurde der Nettomietzins auf Fr. 3'150.-- erhöht, die monatlichen Akontozahlungen aber bei Fr. 150.-- belassen. Der Mietvertrag endete am 31. März 2003.
A.b Durch die vom Vermieter beauftragte Liegenschaftenverwaltung erhielten die Kläger während des ganzen Mietverhältnisses jährlich die Abrechnungen über die Nebenkosten. Die erste Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 1. April 1997 bis zum 31. März 1998 blieb unangefochten. Über die folgende Abrechnung schlossen die Parteien nach Anfechtung durch die Mieter vor der zuständigen Schlichtungsbehörde einen Vergleich. Darin erklärte sich der Vermieter bereit, "die Heiz- und Nebenkostenabrechnung 1998/1999... neu zu erstellen", und er verpflichtete sich, "einen neuen Verteilschlüssel berechnen zu lassen, der insbesondere auch die Problematik des Wasserverbrauchs der Dachterasse sowie der 2-Zimmerwohnung im UG angemessen berücksichtigt". Dieser neue Verteilschlüssel sollte gemäss dem Vergleich auch auf die Abrechnung 2000/2001 angewendet werden.
A.c Die effektiven Nebenkosten beliefen sich jeweils auf mehr als das Doppelte (rund 210-260 %) der geleisteten Akontozahlungen. Die Kläger bezahlten zwar die betreffenden Rechnungen, verlangten hernach aber die Rückzahlung des 20 % ihrer Akontozahlungen übersteigenden Betrages für die Abrechnungsperioden 1998/1999 bis 2002/2003, den sie auf Fr. 10'143.-- bezifferten. Dafür belangten sie C.________ als Rechtsnachfolgerin des mittlerweile verstorbenen Vermieters zunächst vor der Schlichtungsbehörde und mit Klage vom 4. Juni 2004 vor dem Mietgericht des Bezirks Zürich. Der Mietgerichtspräsident als Einzelrichter wies die Klage am 18. Januar 2005 ab. Er hielt die Forderung für materiell unbegründet und zudem mit Ausnahme der auf die letzte Mietperiode (April 2002 bis März 2003) entfallenden Rückforderung im Betrag von Fr. 2'064.--für verjährt.
A.d Die von den Klägern erhobene Berufung wies das Obergericht des Kantons Zürich am 23. März 2005 unter Bestätigung des erstinstanzlichen Entscheides ab.

B.
Die Kläger beantragen dem Bundesgericht mit eidgenössischer Berufung, den Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich vom 23. März 2005 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihnen Fr. 10'143.25 zu bezahlen.
Die Beklagte schliesst auf Abweisung der Berufung und der Klage.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1.
1.1 Nach Art. 55 Abs. 1 lit. c

OG ist in der Berufungsschrift kurz darzulegen, welche Bundesrechtssätze der angefochtene Entscheid verletzt und inwiefern er gegen sie verstösst. Unzulässig sind dagegen Rügen, die sich gegen die tatsächlichen Feststellungen und gegen die Beweiswürdigung der Vorinstanz richten, es sei denn, es werde zugleich ein offensichtliches Versehen, eine Verletzung bundesrechtlicher Beweisvorschriften (Art. 63 Abs. 2

OG) oder eine unvollständige Ermittlung des Sachverhaltes vorgeworfen (Art. 64

OG). Wer sich auf solche Ausnahmen von der Bindung des Bundesgerichts an die tatsächlichen Feststellungen der letzten kantonalen Instanz beruft und den Sachverhalt gestützt darauf berichtigt oder ergänzt wissen will, hat darüber genaue Angaben mit Aktenhinweisen zu machen (Art. 55 Abs. 1 lit. d

OG; BGE 115 II 484 E. 2a S. 485 f.).

1.2 Die Vorinstanz pflichtete der Rechtsauffassung des erstinstanzlichen Gerichts praktisch in allen Teilen zu. Sie erwog unter Hinweis auf das Urteil des Bundesgerichts 4C.24/2002 vom 29. April 2002, die nachträgliche Korrektur eines anerkannten Saldos erfolge nicht aufgrund der ursprünglichen Vertragsbeziehung, sondern auf der Grundlage der Regeln über die ungerechtfertigte Bereicherung (Art. 62 ff . OR). Da die Kläger lediglich hinsichtlich der Abrechnung für die letzte Periode (2002/2003) Vorbehalte angebracht, die früheren Nebenkostenabrechnungen jedoch vorbehaltlos beglichen hätten, seien bezüglich der Nebenkostenabrechnungen der Jahre 1997-2002 Saldovereinbarungen konkludent zustande gekommen. Das Obergericht verneinte das Vorliegen eines Irrtums der Kläger über ihre Zahlungspflicht (Art. 63 Abs. 1 OR). Einen solchen hatten die Kläger unter Hinweis auf ein Urteil der Einzelrichterin des Zivilgerichts Basel-Stadt vom 11. April 2003 (mp 3/03 S. 111) geltend gemacht, nach welchem der Mieter darauf vertrauen darf, dass die vereinbarten Akontozahlungen ungefähr den tatsächlichen Kosten entsprechen. In Übereinstimmung mit dem erstinstanzlichen Gericht und unter Hinweis auf dessen Begründung hielt das Obergericht die Ansprüche der
Kläger ausser für die letzte Abrechnungsperiode für verjährt (Art. 67 Abs. 1 OR).

1.3 Die Kläger lassen die rechtlichen Ausführungen der Vorinstanz zur Verjährungsfrage in der Berufung unangefochten. Sie bringen einzig vor, sie hätten nicht nur die Nebenkostenrechnung für die letzte, sondern auch jene für die früheren Abrechnungsperioden unter Vorbehalt bezahlt. Damit weichen sie von der verbindlichen Feststellung der Vorinstanz ab, ohne sich auf Ausnahmen im Sinne von Art. 63 Abs. 2

OG oder Art. 64

OG zu berufen. Insoweit ist auf die Berufung nicht einzutreten.

1.4 Aus den dargelegten Gründen ist davon auszugehen, dass die Rückforderungsklage mit Bezug auf die Perioden vom April 1998 bis März 2002 verjährt ist. Die folgenden Ausführungen zur Berechtigung der Rückforderung beziehen sich daher lediglich auf die für April 2002 bis März 2003 beanspruchte Rückzahlung von Fr. 2'064.--. Im Mehrbetrag kann der Berufung von vornherein kein Erfolg beschieden sein.

2.
Die Kläger haben die einzelnen Nebenkostenabrechnungen als solche nicht kritisiert. Dagegen vertreten sie den Standpunkt, sie hätten sich nach Treu und Glauben darauf verlassen dürfen, dass die vertragsgemäss geleisteten Akontozahlungen den tatsächlich anfallenden Nebenkosten ungefähr entsprechen würden. Diese hätten dann aber den ausgeschiedenen Akontobetrag massgeblich überstiegen und seien nicht geschuldet, soweit sie eine auf 15-20 % anzusetzende Toleranzgrenze überschritten, analog der Regelung im Fall der Überschreitung des werkvertragsrechtlichen Kostenvoranschlages. Die kantonalen Gerichte haben diese Rechtsauffassung verworfen. Wie es sich damit verhält, ist im Folgenden zu prüfen.

3.
3.1 Nach Art. 257a Abs. 2 OR dürfen Nebenkosten dem Mieter nur dann gesondert belastet werden und sind nicht im Nettomietzins inbegriffen, wenn die Parteien dies ausdrücklich so vereinbart haben. Eine entsprechende Vereinbarung kann vorsehen, dass die ausdrücklich bezeichneten Nebenkosten mit einer Pauschale abgegolten werden oder dass sie mindestens einmal jährlich abgerechnet werden, wobei der Mieter in der Regel Akontozahlungen leistet (BGE 121 III 460 E. 2a/aa S. 462; vgl. Higi, Zürcher Kommentar, N. 19 f. zu Art. 257a -257b OR). Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen (Art. 4 Abs. 1 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 [VMWG]; SR 221.213.11). Erhebt er sie pauschal, muss er auf die Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen (Art. 4 Abs. 2 VMWG).

3.2 Leistet der Mieter entsprechend der ordnungsgemäss erstellten jährlichen Abrechnung Nachzahlung, erfüllt er damit seine ursprüngliche vertragliche Pflicht zur Übernahme der Nebenkosten. Eine Vertragsänderung ist damit nicht verbunden. Die Berufung der Kläger auf BGE 121 III 460 E. 3b und auf Art. 18 VMWG hilft ihnen daher nicht weiter. Der erwähnte Entscheid hatte eine einseitige Mietvertragsanpassung zum Gegenstand. Das Bundesgericht hatte sich über die formellen und materiellen Voraussetzungen (Art. 269d OR) einer dem Mieter als Mietzinserhöhung angekündigten Änderung des vereinbarten Zahlungssystems von einer Pauschalmiete in eine Nettomiete mit Akontozahlungen auszusprechen. Art. 18 VMWG schreibt dem Vermieter vor, bei nicht vollständiger Ausschöpfung der zulässigen Mietzinsanpassung den Vorbehalt in Franken oder in Prozenten des Mietzinses festzulegen. Der Umstand, dass einseitige Vertragsänderungen im laufenden Mietverhältnis in Abweichung vom Grundsatz pacta sunt servanda zulässig sind, ruft nach besonderen Schutzvorschriften zugunsten des Mieters. Mit dieser Konstellation hat die von allem Anfang an getroffene Vereinbarung über die Modalitäten der Zahlung der Nebenkosten nichts gemein. Fehlt es an einer Analogie der
Interessenlage, lässt sich die von den Klägern angestrebte analoge Rechtsanwendung nicht rechtfertigen.

3.3 Die Kläger ziehen sodann zur Untermauerung ihres Rechtsstandpunkts auch vor Bundesgericht Art. 4 Abs. 2 VMWG heran. Die Vorschrift, dass pauschal erhobene Nebenkosten nach dem Durchschnittswert dreier Jahre festzusetzen sind, soll verhindern, dass sich die Pauschale allzu weit von den tatsächlichen Kosten entfernt (Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht für die Praxis, 4. Auflage, S. 220). Sie stellt einen gewissen Ausgleich dafür dar, dass mit der Zulassung der Pauschalierung der Nebenkosten vom Grundsatz abgewichen wird, dass der Vermieter dem Mieter nur solche Kosten weiter belasten darf, die er tatsächlich aufgewendet hat (Higi, a.a.O., N. 19 zu Art. 257a -257b OR). Für die Antwort auf die Frage, ob der Mieter ungeachtet der konkreten Umstände zur Annahme berechtigt ist, die Akontozahlungen würden die Nebenkosten mehr oder weniger decken, lässt sich daraus nichts gewinnen. Im Übrigen wird insoweit auf die zutreffende Erwägung im angefochtenen Urteil verwiesen (E. 3.2.2., letzter Absatz, S. 11).

4.
In welchem Verhältnis die vereinbarten Akontozahlungen zu den tatsächlich anfallenden Nebenkosten stehen müssen, ist weder in einer zwingenden noch in einer dispositiven Vorschrift des Mietrechts geregelt, wie sich aus den bisherigen Darlegungen ergibt. Damit gilt in dieser Hinsicht im Rahmen der allgemeinen Regeln des Obligationenrechts die Vertragsfreiheit.
Vertragliche Vereinbarungen sind, wenn ein übereinstimmender wirklicher Parteiwille nicht ermittelt werden kann (Art. 18 Abs. 1 OR), aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen, die ihnen vorausgegangen und unter denen sie abgegeben worden sind, verstanden werden durften und mussten (BGE 130 III 417 E. 3.2 S. 424 f.; 122 III 420 E. 3a S. 424, je mit Hinweisen). Zu berücksichtigen ist insbesondere der vom Erklärenden verfolgte Regelungszweck, wie ihn der Erklärungsempfänger in guten Treuen verstehen durfte und musste (Jäggi/Gauch, Zürcher Kommentar, N. 370 ff., insbesondere N. 384 zu Art. 18 OR). Es handelt sich um eine Rechtsfrage, die das Bundesgericht im Berufungsverfahren frei prüft. Gebunden ist es dagegen an die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz darüber, was die Parteien dachten, wussten oder wollten (BGE 130 III 417 E. 3.2 S. 424 f. mit Hinweisen).

5.
5.1 Der Begriff "Akontozahlung" deutet darauf hin, dass es sich bei den unter diesem Titel erbrachten monatlichen Leistungen bloss um vorläufige Zahlungen handelt, die gemäss korrekt zu erfolgender Abrechnung an die jährlich aufgelaufenen und vom Mieter vertragsgemäss geschuldeten Nebenkosten anzurechnen sind. Die Vereinbarung der Akontozahlung unter Abrechnungspflicht muss deshalb nach Treu und Glauben dahingehend ausgelegt werden, dass die Differenz zwischen den geleisteten Akontozahlungen und dem durch die Abrechnung festgestellten effektiven vertraglichen Anspruch auszugleichen ist, sei es durch einen Nachschuss des Schuldners oder eine Rückleistung des Gläubigers.
5.1.1 Abreden über Akontozahlungen der Nebenkosten dienen vornehmlich dazu, hohe Zahlungen des Mieters zu verhindern und dadurch das Inkassorisiko des Vermieters zu verringern (Peter Fertig, Offene Fragen bei den Nebenkosten, mp 2/99 S. 73). Sie sind im Mietvertrag dadurch gekennzeichnet, dass der Gesamtbetrag im Zeitpunkt des Vertragsschlusses unbekannt ist und von einer Abrechnungsperiode zur anderen variiert, was nur zum einen Teil auf die Instabilität der Kosten der betroffenen Drittleistungen zurückzuführen ist. Zum anderen Teil spielt das unterschiedliche Verbraucherverhalten sowohl der Mieter untereinander als auch eines und desselben Mieters im Laufe der Zeit eine Rolle (z.B. Warmwasserverbrauch, Heizung). Über diese Faktoren hat der Vermieter bei der Festsetzung des Akontobetrages keinen Überblick, was auch der Mieter ohne Weiteres erkennen kann. Obschon mancher Mieter bei Abschluss eines Mietvertrages vermuten mag, dass die Akontozahlungen zur Tilgung der aus den Nebenkosten zu erwartenden Schuld ausreichen werden, ist diese Erwartung im Hinblick auf die erkennbaren Unsicherheiten ohne besondere Zusicherung seitens des Vermieters nicht berechtigt und kann nicht bewirken, dass er den übersteigenden Betrag nicht oder nicht
in vollem Umfang zu tragen hätte. Falls die Beschränkung der Nebenkosten auf einen bestimmten Betrag für einen Mietinteressenten eine notwendige Bedingung für den Abschluss des Mietvertrages darstellt, ist ihm zuzumuten, sich diesbezüglich zu vergewissern. Andernfalls ist der Vermieter umso weniger zu entsprechender Aufklärung von sich aus verpflichtet, je höher der Nettomietzins und je geringer sich im Verhältnis dazu die zu erwartende Nachzahlung ausnimmt. Da im Mietrecht die Parteien frei sind, für die vom Mieter zu übernehmenden Nebenkosten Akontozahlungen zu vereinbaren oder nicht, muss auch zulässig sein, vom Mieter nur eine tief bemessene Akontozahlung zu verlangen, wie die Vorinstanz zutreffend erkannte. Die für diesen Fall von den Klägern angestrebte Verwirkung des Restanspruchs liefe darauf hinaus, zu verhindern, dass sich der Vermieter mit geringen Akontozahlungen begnügt und die Nebenkosten auf diese Weise zugunsten des Mieters vorfinanziert. Eine derartige Lösung würde einen Eingriff in die Vertragsfreiheit bedeuten, die sich letztlich zum Nachteil des Mieters auswirkt. Sie entbehrt jeglicher Rechtsgrundlage. Die von den Klägern postulierte Typisierung der Akontovereinbarungen über die Mietnebenkosten lässt sich aus
den dargelegten Gründen nicht mit dem Schutz des Vertrauens des Mieters bezüglich der Höhe der effektiv zu zahlenden Nebenkostenforderung begründen. Vielmehr hat die normative Auslegung der betreffenden Abreden ausschliesslich aufgrund der konkreten Verhältnisse zu erfolgen.
5.1.2 Die im Werkvertragsrecht geregelten Rechtsfolgen der Überschreitung eines "ungefähren Kostenansatzes" gemäss Art. 375 Abs. 1 OR treten nur ein, wenn der Unternehmer dem Besteller eine Kostenschätzung im Sinne eines Richtpreises gegeben hat und dieser Kostenvoranschlag bei Vertragsschluss als Geschäftsgrundlage diente (Zindel/Pulver, Basler Kommentar, 3. Auflage, N. 1-4 zu Art. 375 OR). Kein ungefährer Kostenansatz im Sinne dieser Bestimmung ist dagegen verabredet, wenn die Parteien lediglich vereinbart haben, der Preis sei nach Aufwand des Unternehmers zu berechnen (Zindel/Pulver, a.a.O., N. 8 zu Art. 374 OR). Da die Höhe der Akontozahlungen aber nicht generell die Zusicherung eines ungefähren Kostenansatzes darstellt (vgl. E. 5.1.1 hiervor), fehlt es an diesen Voraussetzungen für die analoge Anwendung werkvertraglicher Regeln, wie sie im bereits erwähnten Urteil der Einzelrichterin des Zivilgerichts Basel-Stadt befürwortet wird (ebenso Fertig, a.a.O., S. 76). Sieht der Mietvertrag vor, dass der Mieter die Nebenkosten zu tragen und daran monatliche Anzahlungen zu leisten hat, über die der Vermieter jährlich abrechnen muss, ist für den Mieter klar ersichtlich, dass er für die Nebenkosten grundsätzlich zahlungspflichtig ist,
und zwar nach Massgabe des Verbrauchs (a.A. Weber, Basler Kommentar, 3. Auflage, N. 2 zu Art. 257b OR). Im Übrigen beurteilt sich die Frage, ob ein Kostenvoranschlag vorliegt, auch im Werkvertragsrecht nach den konkreten Umständen. Dass Art. 373 Abs. 1 OR als analog anwendbare werkvertragliche Regel von vornherein ausser Betracht fällt, bedarf keiner weiteren Erörterung, kann doch im Hinblick auf die getroffene Abrechnungsabrede keine Rede davon sein, die Parteien hätten die Vergütung "zum voraus genau bestimmt" (Art. 373 Abs. 1 OR).

5.2 Nach dem Gesagten besteht kein Anlass für eine Vermutung, wonach die Akontozahlungen den jährlich für die Nebenkosten geschuldeten Betrag ungefähr decken. Besondere Umstände, welche die Kläger hätten zur Annahme berechtigen können, sie seien nur verpflichtet, für Nebenkosten etwa den jährlichen Gesamtbetrag ihrer Akontozahlungen zu leisten, machen die Kläger nicht geltend und sind nicht ersichtlich.

6.
6.1 Auch die weiteren Einwände der Kläger verfangen nicht.
6.1.1 Um einen vorbehaltenen Nebenpunkt, über den das Gericht nach der Natur des Geschäfts zu entscheiden hat (Art. 2 Abs. 2 OR), kann es sich hinsichtlich der Zahlung der Nebenkosten schon darum nicht handeln, weil aus dem angefochtenen Urteil in tatsächlicher Hinsicht nicht hervorgeht, dass die Parteien diesen Punkt besprochen, darüber aber keinen Konsens gefunden hätten (vgl. zum Begriff des Vorbehalts Bucher, Basler Kommentar, 3. Auflage, N. 4 zu Art. 2 OR). Zudem hat der erstinstanzliche Richter in diesem Zusammenhang zutreffend festgehalten, dass auch über diesen Punkt eine Einigung zustande gekommen sei. Die Parteien hätten vorgesehen, dass an die Nebenkosten monatlich Fr. 150.-- akonto bezahlt und jährlich über diese exakt abgerechnet werde (E. 5.2 S. 11). Soweit sich die Kläger auf einen versteckten Dissens berufen, gehen sie sinngemäss selbst davon aus, dass dieser nicht zu einer Vertragsauflösung führen würde. Damit greift wiederum die normative Vertragsauslegung, die aufgrund der konkreten Umstände erfolgen muss (E. 5.1.2 und 5.2 hiervor).
6.1.2 Die Kläger werfen der Vermieterschaft wie bereits im kantonalen Verfahren culpa in contrahendo vor. Die daraus abgeleitete Haftung beruht auf der Überlegung, dass die Parteien sich während der Vertragsverhandlungen nach Treu und Glauben zu verhalten haben. Mit dem Eintreten in Verhandlungen ergeben sich zwangsläufig gegenseitige Verpflichtungen (BGE 121 III 350 E. 6c S. 354 mit Hinweisen). Dazu gehört insbesondere, dass die Parteien einander in gewissem Masse über Tatsachen unterrichten, die den Entscheid der Gegenpartei über den Vertragsschluss oder dessen Bedingungen beeinflussen können (BGE 105 II 75 E. 2a S. 80).
Die Kläger lasten dem Rechtsvorgänger der Beklagen als haftungsbegründendes Verschulden an, dass er sie in den Vertragsverhandlungen nicht von sich aus darauf hingewiesen habe, dass er nur für einen Teil der mutmasslich anfallenden jährlichen Nebenkosten monatliche Anzahlungen verlangen werde. Indem sie zur Begründung anführen, sie hätten die Wohnung nicht erhalten, wenn sie sich ihrerseits nach der effektiven Höhe erkundigt hätten, geben sie zu erkennen, dass sie diesbezüglich Zweifel hegten, was sich wiederum nicht mit ihrem Argument verträgt, sie hätten mit Nebenkosten im Umfang der Akontozahlungen gerechnet. Ins Gewicht fällt indes, dass die Kläger nach den für das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz die Nebenkostenabrechnungen, die stets mehr als das Doppelte ihrer Vorauszahlungen ausmachten, jahrelang anstandslos bezahlten. Daraus durfte die Vermieterschaft auf Genehmigung schliessen, wie auch immer sich die Vertragsverhandlungen gestaltet haben mögen. Wenn die Kläger nach Jahr und Tag darauf zurückkommen wollen, handeln sie ihrerseits treuwidrig. Im Übrigen wurde bereits erörtert, dass es für den Mieter einen finanziellen Vorteil bedeutet, geringe Anzahlungen leisten zu müssen. Davon durfte auch der
Vermieter ausgehen. Ein entsprechender Aufklärungsbedarf war für ihn nicht erkennbar, weshalb er insoweit keine Informationspflicht verletzt hat.
6.1.3 Nach dem erstinstanzlichen Urteil, das die Vorinstanz durch Verweisung zu seinem Eigenen gemacht hat, liegt in der Abmachung, eines monatlichen Akontobetrages von Fr. 150.-- für die Nebenkosten keine Angabe über einen Preis, da bei der Akontozahlung definitionsgemäss erst nach Vorliegen der Abrechnung feststeht, wie viel für die vom Vermieter erbrachte und vom Verbraucherverhalten der Mieter abhängige Leistung entrichtet werden muss. Demgegenüber steht ein Preis von vornherein fest und muss nicht mittels einer Abrechnung ermittelt werden. Die kantonalen Gerichte lehnten es daher ab, auf eine Irreführung über den Preis der Wohnung im Sinne von Art. 3 lit. b UWG zu schliessen.

Die Kläger wenden dagegen in der Berufung ein, die Vermieterschaft habe das Mietobjekt zu einem Bruttomietzins (Nettomietzins inkl. Nebenkosten) von Fr. 3'100.-- ausgeschrieben, obwohl der Vermieter gewusst habe, dass dem Mieter monatlich effektiv Kosten von Fr. 3'300.-- anfallen würden. Wie die Wohnung ausgeschrieben war, geht indessen aus dem angefochtenen Urteil nicht hervor, und die Kläger erheben keine ausreichend substanziierten Sachverhaltsrügen gemäss Art. 63 oder Art. 64

OG, weshalb auf diese Behauptung nicht weiter einzugehen ist. Im Übrigen zeigen die Kläger nicht auf und ist auch nicht ersichtlich, inwiefern die Erwägungen der kantonalen Gerichte gestützt auf den festgestellten Sachverhalt gegen Bundesrecht verstossen sollen.

7.
Nach dem Gesagten ist die Berufung abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang werden die Beklagten solidarisch kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und Art. 159 Abs. 2 OG)

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.-- wird den Klägern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.

3.
Die Kläger haben die Beklagte für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 31. August 2005
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 62
¹	Wer in ungerechtfertigter Weise aus dem Vermögen eines andern bereichert worden ist, hat die Bereicherung zurückzuerstatten.
²	Insbesondere tritt diese Verbindlichkeit dann ein, wenn jemand ohne jeden gültigen Grund oder aus einem nicht verwirklichten oder nachträglich weggefallenen Grund eine Zuwendung erhalten hat.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 63
¹	Wer eine Nichtschuld freiwillig bezahlt, kann das Geleistete nur dann zurückfordern, wenn er nachzuweisen vermag, dass er sich über die Schuldpflicht im Irrtum befunden hat.
²	Ausgeschlossen ist die Rückforderung, wenn die Zahlung für eine verjährte Schuld oder in Erfüllung einer sittlichen Pflicht geleistet wurde.
³	Vorbehalten bleibt die Rückforderung einer bezahlten Nichtschuld nach Schuldbetreibungs- und Konkursrecht.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 67
¹	Der Bereicherungsanspruch verjährt mit Ablauf von drei Jahren, nachdem der Verletzte von seinem Anspruch Kenntnis erhalten hat, in jedem Fall aber mit Ablauf von zehn Jahren seit der Entstehung des Anspruchs.39
²	Besteht die Bereicherung in einer Forderung an den Verletzten, so kann dieser die Erfüllung auch dann verweigern, wenn der Bereicherungsanspruch verjährt ist.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257^a
¹	Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen.
²	Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257^a
¹	Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen.
²	Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257^b
¹	Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind die Nebenkosten die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben.
²	Der Vermieter muss dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren.

SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 4 Nebenkosten im Allgemeinen - (Art. 257a OR)
¹	Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen.
²	Erhebt er sie pauschal, muss er auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen.
³	Die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.3

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 269^d
¹	Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
²	Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
^a	sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
^b	sie nicht begründet;
^c	mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
³	Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 18
¹	Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
²	Dem Dritten, der die Forderung im Vertrauen auf ein schriftliches Schuldbekenntnis erworben hat, kann der Schuldner die Einrede der Simulation nicht entgegensetzen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 375
¹	Wird ein mit dem Unternehmer verabredeter ungefährer Ansatz ohne Zutun des Bestellers unverhältnismässig überschritten, so hat dieser sowohl während als nach der Ausführung des Werkes das Recht, vom Vertrag zurückzutreten.
²	Bei Bauten, die auf Grund und Boden des Bestellers errichtet werden, kann dieser eine angemessene Herabsetzung des Lohnes verlangen oder, wenn die Baute noch nicht vollendet ist, gegen billigen Ersatz der bereits ausgeführten Arbeiten dem Unternehmer die Fortführung entziehen und vom Vertrage zurücktreten.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 373
¹	Wurde die Vergütung zum voraus genau bestimmt, so ist der Unternehmer verpflichtet, das Werk um diese Summe fertigzustellen, und darf keine Erhöhung fordern, selbst wenn er mehr Arbeit oder grössere Auslagen gehabt hat, als vorgesehen war.
²	Falls jedoch ausserordentliche Umstände, die nicht vorausgesehen werden konnten oder die nach den von beiden Beteiligten angenommenen Voraussetzungen ausgeschlossen waren, die Fertigstellung hindern oder übermässig erschweren, so kann der Richter nach seinem Ermessen eine Erhöhung des Preises oder die Auflösung des Vertrages bewilligen.
³	Der Besteller hat auch dann den vollen Preis zu bezahlen, wenn die Fertigstellung des Werkes weniger Arbeit verursacht, als vorgesehen war.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 2
¹	Haben sich die Parteien über alle wesentlichen Punkte geeinigt, so wird vermutet, dass der Vorbehalt von Nebenpunkten die Verbindlichkeit des Vertrages nicht hindern solle.
²	Kommt über die vorbehaltenen Nebenpunkte eine Vereinbarung nicht zustande, so hat der Richter über diese nach der Natur des Geschäftes zu entscheiden.
³	Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die Form der Verträge.

SR 241 Bundesgesetz vom 19. Dezember 1986 gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) UWG Art. 3 Unlautere Werbe- und Verkaufsmethoden und anderes widerrechtliches Verhalten
¹	Unlauter handelt insbesondere, wer:
^a	andere, ihre Waren, Werke, Leistungen, deren Preise oder ihre Geschäftsverhältnisse durch unrichtige, irreführende oder unnötig verletzende Äusserungen herabsetzt;
^b	über sich, seine Firma, seine Geschäftsbezeichnung, seine Waren, Werke oder Leistungen, deren Preise, die vorrätige Menge, die Art der Verkaufsveranstaltung oder über seine Geschäftsverhältnisse unrichtige oder irreführende Angaben macht oder in entsprechender Weise Dritte im Wettbewerb begünstigt;
^c	unzutreffende Titel oder Berufsbezeichnungen verwendet, die geeignet sind, den Anschein besonderer Auszeichnungen oder Fähigkeiten zu erwecken;
^d	Massnahmen trifft, die geeignet sind, Verwechslungen mit den Waren, Werken, Leistungen oder dem Geschäftsbetrieb eines anderen herbeizuführen;
^e	sich, seine Waren, Werke, Leistungen oder deren Preise in unrichtiger, irreführender, unnötig herabsetzender oder anlehnender Weise mit anderen, ihren Waren, Werken, Leistungen oder deren Preisen vergleicht oder in entsprechender Weise Dritte im Wettbewerb begünstigt;
^f	ausgewählte Waren, Werke oder Leistungen wiederholt unter Einstandspreisen anbietet, diese Angebote in der Werbung besonders hervorhebt und damit den Kunden über die eigene oder die Leistungsfähigkeit von Mitbewerbern täuscht; Täuschung wird vermutet, wenn der Verkaufspreis unter dem Einstandspreis vergleichbarer Bezüge gleichartiger Waren, Werke oder Leistungen liegt; weist der Beklagte den tatsächlichen Einstandspreis nach, so ist dieser für die Beurteilung massgebend;
^g	den Kunden durch Zugaben über den tatsächlichen Wert des Angebots täuscht;
^h	den Kunden durch besonders aggressive Verkaufsmethoden in seiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigt;
ⁱ	die Beschaffenheit, die Menge, den Verwendungszweck, den Nutzen oder die Gefährlichkeit von Waren, Werken oder Leistungen verschleiert und dadurch den Kunden täuscht;
^k	es bei öffentlichen Auskündigungen über einen Konsumkredit unterlässt, seine Firma eindeutig zu bezeichnen oder den Nettobetrag des Kredits, die Gesamtkosten des Kredits und den effektiven Jahreszins deutlich anzugeben;
^l	es bei öffentlichen Auskündigungen über einen Konsumkredit zur Finanzierung von Waren oder Dienstleistungen unterlässt, seine Firma eindeutig zu bezeichnen oder den Barzahlungspreis, den Preis, der im Rahmen des Kreditvertrags zu bezahlen ist, und den effektiven Jahreszins deutlich anzugeben;
^m	im Rahmen einer geschäftlichen Tätigkeit einen Konsumkreditvertrag anbietet oder abschliesst und dabei Vertragsformulare verwendet, die unvollständige oder unrichtige Angaben über den Gegenstand des Vertrags, den Preis, die Zahlungsbedingungen, die Vertragsdauer, das Widerrufs- oder Kündigungsrecht des Kunden oder über sein Recht zu vorzeitiger Bezahlung der Restschuld enthalten;
ⁿ	es bei öffentlichen Auskündigungen über einen Konsumkredit (Bst. k) oder über einen Konsumkredit zur Finanzierung von Waren oder Dienstleistungen (Bst. l) unterlässt, darauf hinzuweisen, dass die Kreditvergabe verboten ist, falls sie zur Überschuldung der Konsumentin oder des Konsumenten führt;
^o	Massenwerbung ohne direkten Zusammenhang mit einem angeforderten Inhalt fernmeldetechnisch sendet oder solche Sendungen veranlasst und es dabei unterlässt, vorher die Einwilligung der Kunden einzuholen, den korrekten Absender anzugeben oder auf eine problemlose und kostenlose Ablehnungsmöglichkeit hinzuweisen; wer beim Verkauf von Waren, Werken oder Leistungen Kontaktinformationen von Kunden erhält und dabei auf die Ablehnungsmöglichkeit hinweist, handelt nicht unlauter, wenn er diesen Kunden ohne deren Einwilligung Massenwerbung für eigene ähnliche Waren, Werke oder Leistungen sendet;
^p	mittels Offertformularen, Korrekturangeboten oder Ähnlichem für Eintragungen in Verzeichnisse jeglicher Art oder für Anzeigenaufträge wirbt oder solche Eintragungen oder Anzeigenaufträge unmittelbar anbietet, ohne in grosser Schrift, an gut sichtbarer Stelle und in verständlicher Sprache auf Folgendes hinzuweisen:
^p1	die Entgeltlichkeit und den privaten Charakter des Angebots,
^p2	die Laufzeit des Vertrags,
^p3	den Gesamtpreis entsprechend der Laufzeit, und
^p4	die geografische Verbreitung, die Form, die Mindestauflage und den spätesten Zeitpunkt der Publikation;
^q	für Eintragungen in Verzeichnisse jeglicher Art oder für Anzeigenaufträge Rechnungen verschickt, ohne vorgängig einen entsprechenden Auftrag erhalten zu haben;
^r	jemandem die Lieferung von Waren, die Ausrichtung von Prämien oder andere Leistungen zu Bedingungen in Aussicht stellt, die für diesen hauptsächlich durch die Anwerbung weiterer Personen einen Vorteil bedeuten und weniger durch den Verkauf oder Verbrauch von Waren oder Leistungen (Schneeball-, Lawinen- oder Pyramidensystem);
^s	Waren, Werke oder Leistungen im elektronischen Geschäftsverkehr anbietet und es dabei unterlässt:
^s1	klare und vollständige Angaben über seine Identität und seine Kontaktadresse einschliesslich derjenigen der elektronischen Post zu machen,
^s2	auf die einzelnen technischen Schritte, die zu einem Vertragsabschluss führen, hinzuweisen,
^s3	angemessene technische Mittel zur Verfügung zu stellen, mit denen Eingabefehler vor Abgabe der Bestellung erkannt und korrigiert werden können,
^s4	die Bestellung des Kunden unverzüglich auf elektronischem Wege zu bestätigen;
^t	im Rahmen eines Wettbewerbs oder einer Verlosung einen Gewinn verspricht, dessen Einlösung an die Inanspruchnahme einer kostenpflichtigen Mehrwertdienstnummer, die Leistung einer Aufwandsentschädigung, den Kauf einer Ware oder Dienstleistung oder an die Teilnahme an einer Verkaufsveranstaltung, Werbefahrt oder einer weiteren Verlosung gebunden ist;
^u	den Vermerk im Telefonverzeichnis nicht beachtet, dass ein Kunde keine Werbemitteilungen von Personen erhalten möchte, mit denen er in keiner Geschäftsbeziehung steht, und dass seine Daten zu Zwecken der Direktwerbung nicht weitergegeben werden dürfen; Kunden ohne Verzeichniseintrag sind den Kunden mit Verzeichniseintrag und Vermerk gleichgestellt;
^v	Werbeanrufe tätigt, ohne dass eine Rufnummer angezeigt wird, die im Telefonverzeichnis eingetragen ist und zu deren Nutzung er berechtigt ist;
^w	sich auf Informationen stützt, von denen sie oder er aufgrund eines Verstosses gegen die Buchstaben u oder v Kenntnis erhalten hat.
²	Absatz 1 Buchstabe s findet keine Anwendung auf die Sprachtelefonie und auf Verträge, die ausschliesslich durch den Austausch von elektronischer Post oder durch vergleichbare individuelle Kommunikation geschlossen werden.18