Urteilskopf

101 II 86

18. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 4. Juni 1975 i.S. Michael gegen Brandenberger.
Regeste (de):

• Art. 267a Abs. 3

  SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 267a - 1 Al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia.
  1	Al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia.
  2	Diversamente, il conduttore è liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l'ordinaria verifica.
  3	Se il locatore scopre più tardi difetti di questo tipo, deve darne subito notizia al conduttore.

  OR; Erstreckung des Mietverhältnisses.


• 1. Der Richter kann die Klagefristen dieser Bestimmung grundsätzlich weder verlängern noch wiederherstellen, wenn sie versäumt worden sind (Erw. 2).


• 2. Die Frist für das zweite Erstreckungsbegehren ist auch dann zu beachten, wenn über das erste noch nicht entschieden worden ist (Erw. 3).

Regeste (fr):

• Art. 267a al. 3 CO; prolongation de bail.


• 1. En principe, le juge ne peut ni prolonger ni restituer, quand ils sont expirés, les délais indiqués à l'art. 267a al. 3 CO (consid. 2).


• 2. Le délai pour présenter la deuxième requête de prolongation de bail doit être observé également lorsqu'une décision n'est pas encore intervenue sur la première requête (consid. 3).

Regesto (it):

• Art. 267a cpv. 3 CO; protrazione del contratto di locazione.


• 1. Per principio il giudice non può né prolungare né restituire, se spirati, i termini dell'art. 267a cpv. 3 CO (consid. 2).


• 2. Il termine per depositare la seconda richiesta di protrazione deve essere osservato anche se la decisione sulla prima richiesta non è ancora stata emanata.

Sachverhalt ab Seite 86

BGE 101 II 86 S. 86

A.- Frau Michael hat von Brandenberger an der Kalchbühlstrasse 79 in Zürich eine Dreizimmerwohnung gemietet, für die sie monatlich Fr. 450.-- Zins bezahlt. Als Brandenberger
BGE 101 II 86 S. 87

die Wohnung mit Schreiben vom 28. September 1972 auf den 31. März 1973 kündigte, stellte sie beim Mietgericht des Bezirkes Zürich am 23. Oktober 1972 das Begehren, das Mietverhältnis um ein Jahr, d.h. bis Ende März 1974 zu erstrecken. Mit Urteil vom 30. Januar 1974, das am 1. März 1974 zugestellt wurde, entsprach das Mietgericht diesem Begehren und setzte der Klägerin für den Fall, dass sie ein zweites Erstreckungsbegehren einreichen wollte, zehn Tage Frist ab schriftlicher Mitteilung des Entscheides. Ein Rekurs Brandenbergers gegen dieses Urteil wurde vom Obergericht des Kantons Zürich am 10. April 1974 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war. Es hielt die Fristansetzung durch das Mietgericht rechtlich für unbeachtlich.
B.- Mit Eingabe vom 1. März 1974 beantragte Frau Michael dem Mietgericht, das Mietverhältnis um zwei weitere Jahre zu erstrecken. Durch Beschluss vom 5. Juni 1974 stellte das Mietgericht ihr die Klagefrist, die gemäss Art. 267a Abs. 3

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 267a - 1 Al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia.
1	Al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia.
2	Diversamente, il conduttore è liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l'ordinaria verifica.
3	Se il locatore scopre più tardi difetti di questo tipo, deve darne subito notizia al conduttore.

OR am 31. Januar 1974 abgelaufen war, wieder her. Am 10. Oktober 1974 wies es sodann das zweite Erstreckungsbegehren ab, weil die Klägerin sich nicht genügend um eine andere Wohnung bemüht habe. Die Klägerin erhob Rekurs, den das Obergericht mit Beschluss vom 27. Februar 1975 abwies. Es hielt die Klage gemäss Art. 267a Abs. 3

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 267a - 1 Al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia.
1	Al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia.
2	Diversamente, il conduttore è liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l'ordinaria verifica.
3	Se il locatore scopre più tardi difetti di questo tipo, deve darne subito notizia al conduttore.

OR für verspätet und eine Wiederherstellung der Frist wegen Verschuldens des klägerischen Vertreters für unzulässig.
C.- Die Klägerin hat gegen diesen Beschluss Berufung eingelegt. Sie beantragt, ihn aufzuheben und die Sache zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Das Bundesgericht weist die Berufung ab und bestätigt den angefochtenen Beschluss.
Erwägungen

Aus den Erwägungen:

2. Sind die Voraussetzungen gemäss Art. 267a Abs. 1

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 267a - 1 Al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia.
1	Al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia.
2	Diversamente, il conduttore è liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l'ordinaria verifica.
3	Se il locatore scopre più tardi difetti di questo tipo, deve darne subito notizia al conduttore.

und 2

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 267a - 1 Al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia.
1	Al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia.
2	Diversamente, il conduttore è liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l'ordinaria verifica.
3	Se il locatore scopre più tardi difetti di questo tipo, deve darne subito notizia al conduttore.

OR gegeben, so kann der Richter das Mietverhältnis über eine Wohnung auf Begehren des Mieters das erste Mal um höchstens ein Jahr und das zweite Mal um höchstens zwei weitere Jahre erstrecken. Das erste Begehren ist innert dreissig Tagen seit Empfang der Kündigung, das zweite spätestens sechzig Tage vor Ablauf der Dauer zu stellen, um die das
BGE 101 II 86 S. 88

Mietverhältnis auf das erste Begehren hin verlängert worden ist. Es handelt sich dabei, was von keiner Seite bestritten wird, um Verwirkungsfristen. Die Vorschriften über den Stillstand und die Unterbrechung der Verjährung (Art. 134

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 134 - 1 La prescrizione non comincia, o, se cominciata, resta sospesa:
1	La prescrizione non comincia, o, se cominciata, resta sospesa:
1	per i crediti dei figli contro i genitori, fino al raggiungimento della maggiore età dei figli;
2	per i crediti della persona incapace di discernimento contro il mandatario designato con mandato precauzionale, finché lo stesso è efficace;
3	per i crediti dei coniugi fra loro durante il matrimonio;
3bis	per i crediti fra i partner durante l'unione domestica registrata;
4	per i crediti contro il datore di lavoro dei lavoratori che vivono nella sua economia domestica, durante il tempo del rapporto di lavoro;
5	finché il debitore abbia l'usufrutto del credito;
6	finché sia impossibile, per motivi oggettivi, far valere il credito davanti a un tribunale;
7	per i crediti dell'ereditando o contro lo stesso, durante la procedura d'inventario;
8	durante trattative transattive, una procedura di mediazione o altre procedure di composizione stragiudiziale delle controversie, purché le parti lo convengano per scritto.
2	Allo spirare del giorno in cui cessano siffatti rapporti, la prescrizione comincia il suo corso, o, se era già cominciata, lo prosegue.
3	Sono riservate le disposizioni speciali delle leggi sull'esecuzione e sul fallimento.

und 135

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 135 - La prescrizione è interrotta:
1	mediante riconoscimento del debito per parte del debitore, in ispecie mediante il pagamento di interessi o di acconti e la dazione di pegni o fideiussioni;
2	mediante atti di esecuzione, istanza di conciliazione, azione o eccezione davanti a un tribunale statale o arbitrale, nonché mediante insinuazione nel fallimento.

OR) sind auf solche Fristen nicht anwendbar, und der Richter kann sie grundsätzlich weder verlängern noch wiederherstellen, wenn sie versäumt worden sind (BGE 95 II 269, BGE 98 II 181, BGE 99 II 168). Vereinzelt sieht das Bundesrecht freilich selbst eine Wiederherstellung vor, wenn die Säumnis unverschuldet ist. Das ist z.B. nach Art. 257

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 257 - 1 Se il figlio è nato nei trecento giorni successivi allo scioglimento del matrimonio per causa di morte e la madre è nel frattempo passata a nuove nozze, il presunto padre è il secondo marito.268
1	Se il figlio è nato nei trecento giorni successivi allo scioglimento del matrimonio per causa di morte e la madre è nel frattempo passata a nuove nozze, il presunto padre è il secondo marito.268
2	Se questa presunzione è infirmata, si ha per padre il primo marito.

ZGB, Art. 45 Abs. 3

SR 221.229.1 Legge federale del 2 aprile 1908 sul contratto d'assicurazione (Legge sul contratto d'assicurazione, LCA) - Legge sul contratto d'assicurazione LCA Art. 45 - 1 Se è stata convenuta una sanzione per il caso in cui lo stipulante o l'avente diritto violi un obbligo, egli non incorre nella sanzione quando:
1	Se è stata convenuta una sanzione per il caso in cui lo stipulante o l'avente diritto violi un obbligo, egli non incorre nella sanzione quando:
a	risulti dalle circostanze che la violazione non è imputabile a colpa; o
b	lo stipulante dimostri che la violazione non ha esercitato alcuna influenza sul verificarsi del sinistro e sull'estensione delle prestazioni dovute dall'assicuratore.80
2	L'insolvibilità del debitore non scusa il ritardo nel pagamento del premio.
3	Quando il contratto o la presente legge vincoli l'esistenza di un diritto derivante dall'assicurazione all'osservanza di un termine lo stipulante o l'avente diritto può compiere l'atto omesso senza colpa non appena l'impedimento sia tolto.

VVG und nach Art. 47

SR 232.14 Legge federale del 25 giugno 1954 sui brevetti d'invenzione (Legge sui brevetti, LBI) - Legge sui brevetti LBI Art. 47 - 1 Il richiedente o il titolare del brevetto che rende verosimile di essere stato impedito senza sua colpa di osservare un termine previsto dalla legge o dall'ordinanza d'esecuzione oppure prescritto dall'IPI è reintegrato, se ne fa domanda, nello stato anteriore.
1	Il richiedente o il titolare del brevetto che rende verosimile di essere stato impedito senza sua colpa di osservare un termine previsto dalla legge o dall'ordinanza d'esecuzione oppure prescritto dall'IPI è reintegrato, se ne fa domanda, nello stato anteriore.
2	La domanda deve essere presentata entro due mesi dopo che è cessato l'impedimento, ma al più tardi entro il termine di un anno a contare dallo spirare del termine non osservato, all'autorità presso la quale l'atto omesso avrebbe dovuto essere compiuto; in pari tempo, l'atto omesso deve essere eseguito.
3	La reintegrazione non è ammessa nel caso previsto nel capoverso 2 (termine per domandare la reintegrazione).
4	Se la domanda viene accolta, la situazione è ristabilita come se l'atto omesso fosse stato compiuto in tempo utile; è riservato l'articolo 48.

PatG der Fall. Solche Ausnahmebestimmungen dürfen jedoch nicht analog auf andere Verhältnisse angewendet werden; sie gelten nur für Fälle, für die sie ausdrücklich vorgesehen sind (BGE 45 II 238; HEGNAUER, N. 21 ff. zu Art. 308

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 308 - 1 Se le circostanze lo richiedono, l'autorità di protezione dei minori nomina al figlio un curatore, perché consigli ed aiuti i genitori nella cura del figlio.
1	Se le circostanze lo richiedono, l'autorità di protezione dei minori nomina al figlio un curatore, perché consigli ed aiuti i genitori nella cura del figlio.
2	L'autorità di protezione dei minori può conferire al curatore speciali poteri, segnatamente la rappresentanza del figlio per l'accertamento della paternità, per salvaguardarne il diritto al mantenimento o diritti d'altra natura e la vigilanza delle relazioni personali.408
3	L'autorità parentale può essere corrispondentemente limitata.

ZGB; BÜHLER, Einl. zu Art. 137 ff

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 308 - 1 Se le circostanze lo richiedono, l'autorità di protezione dei minori nomina al figlio un curatore, perché consigli ed aiuti i genitori nella cura del figlio.
1	Se le circostanze lo richiedono, l'autorità di protezione dei minori nomina al figlio un curatore, perché consigli ed aiuti i genitori nella cura del figlio.
2	L'autorità di protezione dei minori può conferire al curatore speciali poteri, segnatamente la rappresentanza del figlio per l'accertamento della paternità, per salvaguardarne il diritto al mantenimento o diritti d'altra natura e la vigilanza delle relazioni personali.408
3	L'autorità parentale può essere corrispondentemente limitata.

. ZGB N. 62 ff.). Als Ausnahmebestimmung ist ferner die dem Verjährungsrecht angehörende Regel über eine Nachfrist bei Rückweisung der Klage zu betrachten (Art. 139

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 139 - Quando più debitori siano responsabili solidalmente, il diritto di regresso del debitore che ha soddisfatto il creditore si prescrive in tre anni dal giorno in cui il debitore ha soddisfatto il creditore e gli è noto il condebitore.

OR). Gewiss ist diese Regel aus Gründen der Billigkeit von der Rechtsprechung sinngemäss auch auf Klagefristen des Bundesrechts angewendet worden (BGE 89 II 307, 93 II 369, BGE 96 III 95, BGE 98 II 183). Sie setzt jedoch voraus, dass innert der Frist geklagt worden ist, wenn auch beim unzuständigen Richter oder in mangelhafter Form. Das trifft hier nicht zu. Nach der Rechtsprechung gilt sodann die Einrede eines Beklagten, die Klagefrist sei versäumt worden, als missbräuchlich im Sinne von Art. 2 Abs. 2

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
1	Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
2	Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.

ZGB, wenn er die Säumnis arglistig herbeigeführt oder dem Kläger durch sein Verhalten sonst Anlass gegeben hat, von einer rechtzeitigen Klage abzusehen (BGE 83 II 98; MERZ, N. 407 ff. zu Art. 2

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
1	Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
2	Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.

ZGB). Ein solcher Fall liegt hier ebenfalls nicht vor. Das Obergericht hält bei Verwirkungsfristen eine Wiederherstellung nach Prozesessrecht für möglich, hat diese im vorliegenden Fall aber abgelehnt, weil die strengen Voraussetzungen von Art. 35

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
1	Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
2	Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.

OG und § 221 des zürch. Gerichtsverfassungsgesetzes nicht erfüllt seien. Art. 35

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
1	Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
2	Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.

OG gilt indes nur für prozessuale, nicht auch für Fristen des materiellen Rechts (BIRCHMEIER, Bundesrechtspflege, S. 38; vgl. BGE 79 IV 44, BGE 81 III 83). Ebensowenig kann für den Fall, dass eine vom Bundesrecht vorgesehene Klagefrist versäumt wird, etwas darauf ankommen, ob und unter welchen Voraussetzungen das kantonale
BGE 101 II 86 S. 89

Prozessrecht eine Wiederherstellung zulässt. Das Bundesrecht kennt diese, ausser in den hiervor erwähnten Sonderfällen, selbst dann nicht, wenn eine Klagefrist unverschuldet versäumt worden ist. Das ist auch bei Erstreckungsbegehren gemäss Art. 267a

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 267a - 1 Al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia.
1	Al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia.
2	Diversamente, il conduttore è liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l'ordinaria verifica.
3	Se il locatore scopre più tardi difetti di questo tipo, deve darne subito notizia al conduttore.

OR zu beachten. Bei dieser allgemeinen Rechtslage kann offen bleiben, ob der Vertreter der Klägerin die Klagefrist schuldhaft versäumt habe, was vom Obergericht bejaht, vom Anwalt aber bestritten wird. Zu bemerken ist immerhin, dass diesem bei pflichtgemässer Aufmerksamkeit weder die gesetzliche Klagefrist für das zweite Erstreckungsbegehren noch deren Vorrang gegenüber einer richterlichen Nachfrist entgehen konnte (vgl. BGE 92 I 217).
3. Das Gesetz legt den äussersten Termin für beide Erstreckungsbegehren in Art. 267a Abs. 3

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 267a - 1 Al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia.
1	Al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia.
2	Diversamente, il conduttore è liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l'ordinaria verifica.
3	Se il locatore scopre più tardi difetti di questo tipo, deve darne subito notizia al conduttore.

OR selber fest; er ist im ersten Fall selbst bei vorzeitiger Kündigung durch den Vermieter (vgl. BGE 99 II 169 /70), im zweiten auch dann einzuhalten, wenn der Entscheid über das erste Begehren noch aussteht. Fällt dieser Entscheid negativ aus, so wird eine schon vorher erhobene zweite Klage auf Erstreckung des Mietverhältnisses allerdings gegenstandslos. Das kann dem Gesetzgeber aber nicht entgangen sein, zumal es nicht aussergewöhnlich ist, dass eine Partei z.B. vorsorglich Klage einreicht, Betreibung einleitet, ein Rechtsmittel ergreift oder ein Vertragsverhältnis kündigt und die damit verbundenen Kosten in Kauf nimmt, um ihre Rechte jedenfalls wahren zu können. Dass die Frist für das zweite Begehren bereits vor dem Entscheid über das erste ablaufen kann, wenn dieser Entscheid wegen Verzögerung des Verfahrens erst gegen Ende der beantragten Verlängerung gefällt wird, ist eine Folge der starren gesetzlichen Regelung, die aber nicht bloss vom Mieter, sondern auch vom Richter zu beachten ist. Unklarheiten können sich freilich ergeben, wenn der Richter das Mietverhältnis auf das erste Begehren hin um weniger als die beantragte Höchstdauer von einem Jahr verlängert, weil sich diesfalls der letzte Tag der Frist für das zweite Begehren nicht zum vorneherein ermitteln lässt. Die Klägerin wendet denn auch ein, sie habe Ende Januar 1974 noch nicht wissen können, in welchem Ausmass ihrem ersten Gesuch entsprochen werde. Eine solche Unklarheit bestand hier jedoch nicht. Von der einjährigen Verlängerung, welche die Klägerin
BGE 101 II 86 S. 90

mit dem ersten Begehren verlangte, waren damals bereits zehn Monate abgelaufen. Sie konnte deshalb den 31. Januar 1974 als den äussersten Termin erkennen und musste ihn beachten, wenn sie das Klagerecht nicht verwirken wollte. Ebensowenig hilft der Klägerin, dass das Mietgericht ihr im Urteil vom 30. Januar 1974 eine Nachfrist von zehn Tagen angesetzt hat. Sie hat das Urteil erst am 1. März 1974 erhalten, die gesetzliche Klagefrist folglich nicht im Vertrauen auf eine unrichtige Rechtsbelehrung verstreichen lassen. Nach dem klaren Wortlaut des Art. 267a

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 267a - 1 Al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia.
1	Al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia.
2	Diversamente, il conduttore è liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l'ordinaria verifica.
3	Se il locatore scopre più tardi difetti di questo tipo, deve darne subito notizia al conduttore.

OR konnte das Mietverhältnis erstmals höchstens bis 31. März 1974 verlängert (Abs. 1) und musste das zweite Begehren spätestens sechzig Tage vorher, also bis 31. Januar 1974 gestellt werden (Abs. 3). Diese Lösung ist auch sachlich gerechtfertigt, da sie klare Verhältnisse schafft und im Interesse der Rechtssicherheit liegt. Stellt der Mieter in Fällen wie hier sechzig Tage vor Ablauf der beantragten Verlängerung kein zweites Gesuch, so soll der Vermieter selbst dann nicht mit einem zweiten Gesuch rechnen müssen, wenn der Entscheid über das erste noch aussteht. Andernfalls würde der Vermieter durch die gesetzliche Regelung, die für Wohnungen nur zwei Erstreckungsmöglichkeiten von insgesamt drei Jahren vorsieht, irregeführt, was zu neuen Auseinandersetzungen führen müsste. Diese Gefahr bestände namentlich dann, wenn der Mieter die gesetzliche Frist für das zweite Erstreckungsbegehren unbenützt verstreichen lässt, der Vermieter aber die Wohnung deswegen bereits an einen Dritten vermietet. Solche Auswirkungen lassen sich nur vermeiden, wenn auch in Fällen wie dem vorliegenden auf den Wortlaut des Art. 267a Abs. 3

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 267a - 1 Al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia.
1	Al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia.
2	Diversamente, il conduttore è liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l'ordinaria verifica.
3	Se il locatore scopre più tardi difetti di questo tipo, deve darne subito notizia al conduttore.

OR abgestellt wird (vgl. BGE 99 II 170).