5A_790/2019 - 2020-01-20 - Schuldbetreibungs- und Konkursrecht - Estimation d'un immeuble saisi, avance de frais

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

5A 790/2019

Arrêt du 20 janvier 2020

IIe Cour de droit civil

Composition
MM. et Mme les Juges fédéraux Herrmann, Président,
Escher et Bovey.
Greffière : Mme Hildbrand.

Participants à la procédure
A.________,
représentée par Me Jérôme Magnin, avocat,
recourante,

contre

Office des poursuites de la Gruyère,
intimé.

Objet
estimation d'un immeuble saisi, avance de frais,

recours contre l'arrêt de la Chambre des poursuites et faillites du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg
du 17 septembre 2019
(105 2019 111).

Faits :

A.

A.a. Le 29 janvier 2019, la Commune de U.________ a requis, dans la poursuite en réalisation de gage immobilier n° xxxxxx de l'Office des poursuites de la Gruyère (ci-après: l'Office des poursuites), la vente de l'immeuble art. yyy du registre foncier de la Commune de U.________, propriété de A.________. L'Office des poursuites a fait établir une expertise immobilière afin de déterminer la valeur vénale de l'immeuble. Le rapport d'expertise établi le 6 juin 2019 retient une valeur résiduelle de 810'000 fr.

A.b. Le 21 juin 2019, l'Office des poursuites a établi le procès-verbal d'estimation du gage, retenant une valeur estimative du gage de 810'000 fr.

A.c. Par courrier du 2 juillet 2019, A.________ a contesté l'expertise et sollicité une nouvelle estimation de l'immeuble.

A.d. Par acte judiciaire du 29 juillet 2019, réexpédié sous pli recommandé le 31 juillet 2019, la direction de la procédure a invité la requérante à effectuer une avance de frais de 4'000 fr. dans un délai de 20 jours, à défaut de quoi la requête serait déclarée irrecevable.

A.e. Par courrier posté le 13 septembre 2019, A.________ a informé la direction de la procédure qu'elle n'avait pas réceptionné le courrier l'enjoignant à payer une avance de frais. Elle a expliqué que son courrier était habituellement systématiquement dévié à V.________ et qu'elle ne s'expliquait pas pourquoi la lettre du 29 juillet 2019 ne lui était pas parvenue.

A.f. Par arrêt du 17 septembre 2019, la Chambre des poursuites et faillites du Tribunal cantonal fribourgeois a déclaré la requête du 2 juillet 2019 irrecevable pour défaut de versement de l'avance de frais dans le délai imparti.

B.
Par acte posté le 4 octobre 2019, A._______ exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre l'arrêt du 17 septembre 2019. Elle conclut à sa réforme en ce sens que sa requête du 2 juillet 2019 est déclarée recevable, que la demande d'avance du 29 juillet 2019 est déclarée nulle et non avenue, et qu'un nouveau délai de 20 jours lui est imparti pour effectuer l'avance de frais de 4'000 fr. Subsidiairement, elle sollicite le renvoi de la cause à l'autorité cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Pour le surplus, elle requiert d'être mise au bénéfice de l'assistance judiciaire pour la procédure fédérale.
La cour cantonale a renoncé à se déterminer. L'Office des poursuites n'a pas répondu.

C.
Par ordonnance présidentielle du 4 novembre 2019, la demande d'effet suspensif assortissant le recours a été admise.

Considérant en droit :

1.

1.1. Le recours est dirigé contre un arrêt d'irrecevabilité concernant sur le fond une demande de nouvelle expertise au sens des art. 99 al. 2 et 9 al. 2 ORFI, de sorte que la voie du recours en matière civile est ouverte (art. 72 al. 2 let. a LTF). Le recours a été déposé dans le délai légal (art. 100 al. 2 let. a LTF) à l'encontre d'une décision finale (art. 90 LTF) prise par une autorité de surveillance statuant en dernière (unique) instance cantonale (art. 75 al. 1 et 2 LTF). Il est recevable indépendamment de la valeur litigieuse (art. 74 al. 2 let. c LTF); la recourante a qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF).

1.2. L'autorité précédente ayant rendu un arrêt d'irrecevabilité, seul le chef de conclusions tendant à l'annulation de cette décision et au renvoi de la cause en instance cantonale est en principe recevable (ATF 138 III 46 consid. 1.2 et la jurisprudence citée).

2.

2.1. Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF), sans être lié ni par les motifs de la juridiction précédente, ni par les moyens des parties; en conséquence, il peut admettre le recours en se fondant sur d'autres arguments que ceux qu'a invoqués la partie recourante, comme il peut le rejeter en opérant une substitution de motifs (ATF 144 III 462 consid. 3.2.3 et les arrêts cités). Cela étant, eu égard à l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, il n'examine en principe que les griefs soulevés; il n'est pas tenu de traiter, à l'instar d'une autorité de première instance, toutes les questions juridiques pouvant se poser, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 140 III 86 consid. 2; 135 III 397 consid. 1.4; 134 III 102 consid. 1.1). Le recourant doit discuter les motifs de la décision entreprise et indiquer précisément en quoi il estime que l'autorité précédente a méconnu le droit (art. 42 al. 2 LTF; ATF 140 III 86 consid. 2). En outre, le Tribunal fédéral ne connaît de la violation de droits fondamentaux que si un tel grief a été expressément invoqué et
motivé de manière claire et détaillée (" principe d'allégation "; art. 106 al. 2 LTF; ATF 143 II 283 consid. 1.2.2; 142 II 369 consid. 2.1).

2.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si ces faits ont été constatés de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et si la correction du vice est susceptible d'influencer le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Le recourant qui soutient que les faits ont été établis d'une manière manifestement inexacte, c'est-à-dire arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 143 I 310 consid. 2.2 et la référence), doit satisfaire au principe d'allégation (art. 106 al. 2 LTF; cf. supra consid. 2.1). Il ne peut en particulier pas se borner à contredire les constatations litigieuses par ses propres allégations ou par l'exposé de sa propre appréciation des preuves; il doit indiquer de façon précise en quoi ces constatations sont arbitraires au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 133 II 249 consid. 1.4.3). Une critique des faits qui ne satisfait pas à cette exigence est irrecevable (ATF 141 IV 249 consid. 1.3.1 et la référence).

2.3. Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF). Cette exception, dont il appartient au recourant de démontrer que les conditions sont remplies, vise les faits qui sont rendus pertinents pour la première fois par la décision attaquée, par exemple concernant le déroulement de la procédure devant l'instance précédente afin d'en contester la régularité, ou encore des faits postérieurs à l'arrêt attaqué permettant d'établir la recevabilité du recours (ATF 143 V 19 consid. 1.2 et la référence; arrêt 5A 804/2018 du 18 janvier 2019 consid. 2.3; 5A 493/2018 du 5 novembre 2018 consid. 2.4; 5A 904/2015 du 29 septembre 2016 consid. 2.3, non publié in ATF 142 III 617). En dehors de ces cas, les nova ne sont pas admissibles, qu'il s'agisse de faits ou moyens de preuve survenus postérieurement à la décision attaquée (ATF 144 V 35 consid. 5.2.4; 143 V 19 consid. 1.2 et les références) ou d'éléments que les parties ont négligé de présenter aux autorités cantonales (ATF 143 V 19 consid. 1.2; 136 III 123 consid. 4.4.3).
A l'appui de son recours, la recourante produit des pièces nouvelles, soit notamment les ordres de réacheminement de son courrier en poste restante à l'office postal de V.________. Comme la recourante l'admet elle-même, ces pièces nouvelles ne satisfont pas aux conditions susrappelées et sont partant irrecevables.

3.

3.1. La recourante remet en cause la régularité de la notification de la décision d'avance de frais et se plaint à cet égard d'arbitraire dans la constatation des faits. La cour cantonale n'avait ainsi pas indiqué que la réexpédition de la décision du 29 juillet 2019 n'avait pas été faite à l'adresse de son domicile sis rue... à W.________ mais à l'adresse suivante: " Poste restante, xxxx W.________ ". L'arrêt ne retenait pas non plus qu'elle n'avait jamais conclu avec l'office de poste de W.________ un accord de garde du courrier en poste restante, qu'elle-même ou la poste n'avaient jamais invité l'autorité cantonale à lui faire parvenir les communications en poste restante à W.________, que l'office postal ne l'avait jamais avisée que le courrier de l'autorité cantonale notifié en poste restante à W.________ pouvait être retiré au guichet, et que le courrier envoyé en poste restante à W.________ n'avait pas été réacheminé vers la poste restante de V.________. En comprenant qu'elle disposait d'une adresse en poste restante à W.________, l'autorité cantonale avait arbitrairement apprécié la portée de la mention manuscrite figurant sur le pli du 29 juillet 2019 qui lui avait été retourné (" Ne peut être réexpédié,en poste restante
"). Cette mention signifiait à l'évidence qu'elle disposait d'une adresse en poste restante ailleurs qu'à W.________ et qu'un acte judiciaire ne pouvait y être réexpédié.
La recourante soutient en outre que la décision d'avance de frais aurait dû être notifiée non pas par recommandé en poste restante, mais conformément aux principes dégagés par les art. 64 ss LP, ce qui n'avait pas été le cas en l'espèce. La question pouvait toutefois rester ouverte, dès lors que le recours à la fiction de notification était de toute façon contraire au droit fédéral. En effet, il n'y avait pas eu d'avis de retrait de l'envoi litigieux, ce que le suivi " Track&Trace " figurant au dossier confirmait. Elle n'avait donc jamais été avisée de la réception d'un recommandé en poste restante à W.________. Il ne pouvait donc être considéré que dite lettre était arrivée dans sa sphère de puissance. Il appartenait à l'autorité cantonale - qui supportait le fardeau de la preuve de la notification - de démontrer qu'elle avait opté pour une poste restante à W.________ et/ou qu'elle avait reçu à son domicile de W.________ un avis de retrait. Ayant informé l'autorité cantonale que son courrier était dévié pour raisons médicales avant l'envoi de la décision d'avance de frais, elle ne pouvait être responsable de la faute de dite autorité, qui avait inventé, manifestement par erreur, une adresse de notification en poste restante à
W.________. Dans ces circonstances, la notification de la décision d'avance de frais, irrégulière, était nulle.

3.2.

3.2.1. L'argumentation de la recourante ne convainc pas.
Selon la jurisprudence, correctement résumée par l'autorité cantonale, la partie qui, pendant une procédure, s'absente un certain temps du lieu dont elle a communiqué l'adresse aux autorités, en omettant de prendre les dispositions nécessaires pour que les envois postaux parvenant à cette adresse lui soient transmis, ou de renseigner l'autorité sur l'endroit où elle peut être atteinte, ou encore de désigner un représentant habilité à agir en son nom, ne peut se prévaloir de son absence lors de la tentative de notification d'une communication officielle à son adresse habituelle, si elle devait s'attendre avec quelque vraisemblance à recevoir une telle communication (ATF 141 II 429 consid. 3.1; 139 IV 228 consid. 1.1 et les références; 119 V 89 consid. 4b/aa; 117 V 131 consid. 4a). Le devoir procédural d'avoir à s'attendre avec une certaine vraisemblance à recevoir la notification d'un acte officiel naît avec l'ouverture d'un procès et vaut pendant toute la durée de la procédure (ATF 130 III 396 consid. 1.2.3). Il découle de cette jurisprudence que le destinataire d'actes judiciaires non seulement peut, mais également doit, lorsqu'il estime qu'une notification ne pourra aboutir au lieu connu des autorités, désigner une adresse où il
pourra être atteint (arrêt 6B 32/2014 du 6 février 2014 consid. 3). L'ordre donné à l'office postal de conserver les envois n'est à cet égard pas une mesure adéquate (ATF 141 II 429 consid. 3.1; arrêts 6B 754/2017 du 10 octobre 2017 consid. 2; 6B 463/2014 du 18 septembre 2014 consid. 1.3). En effet, le devoir de faire en sorte que les décisions relatives à la procédure puissent être notifiées à la personne concernée n'a pas simplement pour but que cette personne en prenne un jour connaissance, mais sa finalité est que cette personne puisse agir, si cela est requis, en temps utile (arrêt 2C 1015/2011 du 12 octobre 2012 consid. 3.3.2), étant au surplus précisé qu'un acte judiciaire, plus précisément un envoi par " acte judiciaire ", ne peut être notifié en poste restante (arrêts 7B.164/2005 du 28 septembre 2005, publié in RSPC 2006 p. 156; 1P.369/2000 du 24 juillet 2000 consid. 1b; YVES DONZALLAZ, Commentaire de la loi sur le Tribunal fédéral, 2008, n° 1119 ad art. 44 LTF p. 481 et les références; URS PETER CAVELTI, in VwVG - Bundesgesetz über das Verwaltungsverfahren Kommentar, 2ème éd. 2019, n° 17 ad art. 20 PA).

3.2.2. En l'espèce, il résulte du dossier cantonal que la demande de nouvelle expertise du 2 juillet 2019 mentionne uniquement l'adresse de rue... à W.________, dont la recourante admet qu'il s'agit de celle de son domicile. Cette adresse est également indiquée dans le courrier de la recourante du 16 juillet 2019 par lequel elle a transmis, sur requête de l'autorité cantonale, le procès-verbal d'estimation du gage qu'elle conteste. L'autorité cantonale a sollicité le versement d'une avance de frais par décision du 29 juillet 2019 envoyée par " acte judiciaire " le même jour à l'adresse à W.________ indiquée dans la demande de nouvelle expertise du 2 juillet 2019 et rappelée dans le courrier de la recourante du 16 juillet 2019. Le pli a été retourné le 30 juillet 2019 à son expéditeur avec la mention manuscrite " Ne peut être réexpédié, en poste restante ". La décision d'avance de frais du 29 juillet 2019 a été renvoyée le 31 juillet 2019 par pli recommandé à l'adresse suivante: " Poste restante, xxxx W.________ ". Ledit pli a été retourné à l'autorité cantonale en date du 4 septembre 2019 avec la mention " Non réclamé ".
Dès lors qu'elle avait elle-même requis la nouvelle estimation de son immeuble, la recourante devait s'attendre à recevoir des communications de l'autorité cantonale et faire en sorte que celles-ci puissent lui être notifiées en désignant un représentant, en faisant suivre son courrier ou en indiquant une adresse de notification utile. Or, ainsi que cela ressort de la mention manuscrite apposée sur le pli du 29 juillet 2019 figurant au dossier, la recourante s'est contentée d'ordonner à La Poste de réexpédier son courrier en poste restante. Un tel procédé, quel que soit en définitive l'office de poste visé par l'ordre de réacheminement du courrier, ne constitue toutefois pas une mesure suffisante, conforme à la jurisprudence précitée, pour que les communications de l'autorité qu'elle a elle-même saisie lui parviennent. Le fait d'avoir informé en passant l'autorité cantonale, par courrier du 16 juillet 2019, que son courrier était " dévié pour raison médicale " n'est dès lors pas décisif ni même suffisant, étant au demeurant précisé que l'accord particulier conclu entre la recourante et La Poste s'agissant de la distribution de son courrier pour la période concernée ne saurait en l'occurrence être opposable à l'autorité cantonale.
N'ayant pas pris les mesures qui s'imposaient pour éviter toute erreur de distribution du courrier la concernant, la recourante ne saurait se plaindre du fait que l'autorité cantonale aurait arbitrairement interprété la mention manuscrite figurant sur le pli du 29 juillet 2019 qui lui a été retourné par La Poste. Il ne peut en conséquence être reproché à l'autorité cantonale d'avoir réexpédié le 31 juillet 2019 la décision d'avance de frais par pli recommandé à l'adresse " Poste restante, xxxx W.________ ". Les arguments développés à cet égard par la recourante sont inopérants.
Par ailleurs, la recourante ne peut rien tirer des art. 64 ss LP qu'elle invoque. Sous réserve des règles de la LP relatives aux féries et aux suspensions (art. 56 ss LP; cf. ATF 84 III 9 consid. 2), la décision d'avance de frais au sens de l'art. 9 al. 2 ORFI est en effet régie par la loi de procédure applicable selon le droit cantonal (arrêts 5A 472/2012 du 17 octobre 2012 consid. 3.2.3; 7B.13/2003 du 3 avril 2003 consid. 3.1; 7B.180/2002 du 7 novembre 2002 consid. 3.1, in Pra 2003 p. 498 n° 91; 7B.111/2002 du 23 août 2002 consid. 3.1, in Pra 2002 p. 1036 n° 197), soit, à Fribourg, par le Code de procédure et de juridiction administrative du 23 mai 1991 (CPJA; RSF 150.1) auquel renvoie l'art. 9 al. 2 de la loi d'application de la législation fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite du 12 février 2015 (LALP; RSF 28.1). La recourante ne peut pas davantage se fonder sur l'arrêt 1P.369/2000 pour se plaindre du fait qu'elle n'a pas reçu d'avis de retrait du pli recommandé du 31 juillet 2019. L'ordre de réexpédition du courrier en poste restante doit en effet être traité de la même manière que le mandat de garder le courrier (CAVELTI, op. cit., n° 43 ad art. 20 PA). Or le Tribunal fédéral a récemment jugé que celui qui
demande à La Poste de garder son courrier ne peut se prévaloir de l'absence de dépôt, dans sa boîte aux lettres, d'une invitation à retirer l'acte judiciaire pour faire échec à la présomption de notification (ATF 141 II 429 consid. 3.3.3).
La question de savoir si, par analogie avec la jurisprudence applicable aux communications faites dans les boîtes aux lettres et les cases postales, l'envoi adressé poste restante doit être réputé notifié le dernier jour d'un délai de garde de sept jours - et non de celui d'un mois fixé par l'ancienne législation postale (ATF 111 V 99 consid. 2c) et repris par les prescriptions de La Poste ( https://www.post.ch/fr/reception/lieux-de-reception/envoi-adresse-poste-restante) - dès réception au bureau de poste de destination a été laissée ouverte dans un arrêt publié (ATF 127 III 173 consid. 1; cf. ég. arrêt 5P.425/2005 du 20 janvier 2006 consid. 3.2, publié in RSPC 2006 p. 154; en faveur d'un délai de garde de sept jours lorsque l'envoi est adressé en poste restante, voir notamment: arrêts 5D 38/2018 du 21 février 2018 consid. 4; 1B 64/2013 du 21 février 2013 consid. 3.3; 5A 129/2010 du 30 avril 2010; 9C 1055/2008 du 2 février 2009; 1P.369/2000 précité consid. 1b citant l'ATF 113 Ib 87 consid. 2b; LUKAS HUBER, in ZPO Schweizerische Zivilprozessordnung, 2ème éd. 2016, n° 62 ad art. 138 CPC; NINA J. FREI, Berner Kommentar, ZPO, Bd. I, 2012, n° 21 ad art. 138 CPC; FRANÇOIS BOHNET, in Commentaire romand, CPC, 2ème éd. 2019, n° 22 ad art.
138 CPC; FELIX UHLMANN/ALEXANDRA SCHILLING-SCHWANK, in VwVG - Praxiskommentar Verwaltungsverfahrensgesetz, 2ème éd. 2016, n° 18 ad art. 34 PA; PATRICIA EGLI, in VwVG - Praxiskommentar Verwaltungsverfahrensgesetz, 2ème éd. 2016, n° 57 ad art. 20 PA; KATHRIN AMSTUTZ/PETER ARNOLD, in Basler Kommentar, BGG, 3ème éd. 2018, n° 36 ad art. 44 LTF; JEAN-MAURICE FRÉSARD, in Commentaire de la LTF, 2ème éd. 2014, n° 17 ad art. 44 LTF). Pour des motifs évidents relevant de l'égalité de traitement et de la sécurité du droit (DONZALLAZ, op. cit., n° 1125 p. 483; CAVELTI, op. cit., note infrapaginale n° 146 ad art. 20 PA), il convient de suivre la jurisprudence qui admet que lorsque le destinataire ordonne à La Poste de réexpédier son courrier à une adresse en poste restante, l'envoi est censé avoir été notifié au plus tard le septième jour après l'arrivée du courrier à l'office postal de destination, solution au demeurant préconisée par la doctrine majoritaire. C'est donc à bon droit que l'autorité cantonale a considéré que la décision d'avance de frais était en l'occurrence réputée notifiée le 9 août 2019, notification faisant partir le délai de 20 jours fixé pour le paiement de l'avance de frais. Il sera toutefois précisé que, conformément à
la jurisprudence susrappelée, ce délai n'était pas suspendu jusqu'au 15 août 2019, l'art. 30 al. 2 CPJA étant inapplicable, et arrivait donc à échéance le 29 août 2019 et non le 4 septembre 2019 comme retenu par l'autorité cantonale.

4.
En définitive, le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable. Faute de chances de succès du recours, la demande d'assistance judiciaire ne saurait être agréée (art. 64 al. 1 LTF). Les frais judiciaires, arrêtés à 1'500 fr., sont mis à la charge de la recourante qui succombe (art. 66 al. 1 LTF). Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
La demande d'assistance judiciaire est rejetée.

3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 1'500 fr., sont mis à la charge de la recourante.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre des poursuites et faillites du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg.

Lausanne, le 20 janvier 2020

Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Herrmann

La Greffière : Hildbrand

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 99 - 1 Nach der Mitteilung des Verwertungsbegehrens an den Schuldner und gegebenenfalls den Dritteigentümer des Grundpfandes (Art. 155 Abs. 2 SchKG) fordert das Betreibungsamt einen Auszug aus dem Grundbuch über das zu versteigernde Grundstück ein (Art. 28 und 73 hiervor) und ordnet die Schätzung an (Art. 9 Abs. 1 und 23 hiervor).
¹	Nach der Mitteilung des Verwertungsbegehrens an den Schuldner und gegebenenfalls den Dritteigentümer des Grundpfandes (Art. 155 Abs. 2 SchKG) fordert das Betreibungsamt einen Auszug aus dem Grundbuch über das zu versteigernde Grundstück ein (Art. 28 und 73 hiervor) und ordnet die Schätzung an (Art. 9 Abs. 1 und 23 hiervor).
²	Das Ergebnis der Schätzung ist, wenn es nicht in die Steigerungspublikation nach Artikel 29 hiervor aufgenommen wird, dem Gläubiger, der die Verwertung verlangt, sowie dem Schuldner und einem allfälligen Dritteigentümer mit der Anzeige mitzuteilen, dass sie innerhalb der Beschwerdefrist bei der Aufsichtsbehörde eine neue Schätzung durch Sachverständige im Sinne des Artikels 9 Absatz 2 hiervor verlangen können.

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 9 - 1 Die Schätzung soll den mutmasslichen Verkaufswert des Grundstückes und seiner Zugehör, unabhängig von einer allfälligen Kataster- oder Brandassekuranzschätzung, bestimmen. Die aus dem Grundbuch ersichtlichen Pfandforderungen sind summarisch anzugeben, jedoch ist zu ihrer Feststellung ein Widerspruchsverfahren nicht einzuleiten.
¹	Die Schätzung soll den mutmasslichen Verkaufswert des Grundstückes und seiner Zugehör, unabhängig von einer allfälligen Kataster- oder Brandassekuranzschätzung, bestimmen. Die aus dem Grundbuch ersichtlichen Pfandforderungen sind summarisch anzugeben, jedoch ist zu ihrer Feststellung ein Widerspruchsverfahren nicht einzuleiten.
²	Jeder Beteiligte ist berechtigt, innerhalb der Frist zur Beschwerde gegen die Pfändung (Art. 17 Abs. 2 SchKG) bei der Aufsichtsbehörde gegen Vorschuss der Kosten eine neue Schätzung durch Sachverständige zu verlangen. Hat ein Gläubiger die Schätzung beantragt, so kann er Ersatz der Kosten vom Schuldner nur dann beanspruchen, wenn die frühere Schätzung des Betreibungsamtes wesentlich abgeändert wurde. Streitigkeiten über die Höhe der Schätzung werden endgültig durch die kantonale Aufsichtsbehörde beurteilt.17

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 96 Ausländisches Recht - Mit der Beschwerde kann gerügt werden:
^a	ausländisches Recht sei nicht angewendet worden, wie es das schweizerische internationale Privatrecht vorschreibt;
^b	das nach dem schweizerischen internationalen Privatrecht massgebende ausländische Recht sei nicht richtig angewendet worden, sofern der Entscheid keine vermögensrechtliche Sache betrifft.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 64 - 1 Die Betreibungsurkunden werden dem Schuldner in seiner Wohnung oder an dem Orte, wo er seinen Beruf auszuüben pflegt, zugestellt. Wird er daselbst nicht angetroffen, so kann die Zustellung an eine zu seiner Haushaltung gehörende erwachsene Person oder an einen Angestellten geschehen.
¹	Die Betreibungsurkunden werden dem Schuldner in seiner Wohnung oder an dem Orte, wo er seinen Beruf auszuüben pflegt, zugestellt. Wird er daselbst nicht angetroffen, so kann die Zustellung an eine zu seiner Haushaltung gehörende erwachsene Person oder an einen Angestellten geschehen.
²	Wird keine der erwähnten Personen angetroffen, so ist die Betreibungsurkunde zuhanden des Schuldners einem Gemeinde- oder Polizeibeamten zu übergeben.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 56 - Ausser im Arrestverfahren oder wenn es sich um unaufschiebbare Massnahmen zur Erhaltung von Vermögensgegenständen handelt, dürfen Betreibungshandlungen nicht vorgenommen werden:
¹	in den geschlossenen Zeiten, nämlich zwischen 20 Uhr und 7 Uhr sowie an Sonntagen und staatlich anerkannten Feiertagen;
²	während der Betreibungsferien, nämlich sieben Tage vor und sieben Tage nach Ostern und Weihnachten sowie vom 15. Juli bis zum 31. Juli; in der Wechselbetreibung gibt es keine Betreibungsferien;
³	gegen einen Schuldner, dem der Rechtsstillstand (Art. 57-62) gewährt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 44 Beginn - 1 Fristen, die durch eine Mitteilung oder den Eintritt eines Ereignisses ausgelöst werden, beginnen am folgenden Tag zu laufen.
¹	Fristen, die durch eine Mitteilung oder den Eintritt eines Ereignisses ausgelöst werden, beginnen am folgenden Tag zu laufen.
²	Eine Mitteilung, die nur gegen Unterschrift des Adressaten oder der Adressatin oder einer anderen berechtigten Person überbracht wird, gilt spätestens am siebenten Tag nach dem ersten erfolglosen Zustellungsversuch als erfolgt.

SR 172.021 Bundesgesetz vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG) - Verwaltungsverfahrensgesetz VwVG Art. 20
¹	Berechnet sich eine Frist nach Tagen und bedarf sie der Mitteilung an die Parteien, so beginnt sie an dem auf ihre Mitteilung folgenden Tage zu laufen.
²	Bedarf sie nicht der Mitteilung an die Parteien, so beginnt sie an dem auf ihre Auslösung folgenden Tage zu laufen.
^2bis	Eine Mitteilung, die nur gegen Unterschrift des Adressaten oder einer anderen berechtigten Person überbracht wird, gilt spätestens am siebenten Tag nach dem ersten erfolglosen Zustellungsversuch als erfolgt.51
³	Ist der letzte Tag der Frist ein Samstag, ein Sonntag oder ein vom Bundesrecht oder vom kantonalen Recht anerkannter Feiertag, so endet sie am nächstfolgenden Werktag. Massgebend ist das Recht des Kantons, in dem die Partei oder ihr Vertreter Wohnsitz oder Sitz hat.52

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 138 Form - 1 Die Zustellung von Vorladungen, Verfügungen und Entscheiden erfolgt durch eingeschriebene Postsendung oder auf andere Weise gegen Empfangsbestätigung.
¹	Die Zustellung von Vorladungen, Verfügungen und Entscheiden erfolgt durch eingeschriebene Postsendung oder auf andere Weise gegen Empfangsbestätigung.
²	Sie ist erfolgt, wenn die Sendung von der Adressatin oder vom Adressaten oder von einer angestellten oder im gleichen Haushalt lebenden, mindestens 16 Jahre alten Person entgegengenommen wurde. Vorbehalten bleiben Anweisungen des Gerichts, eine Urkunde dem Adressaten oder der Adressatin persönlich zuzustellen.
³	Sie gilt zudem als erfolgt:
^a	bei einer eingeschriebenen Postsendung, die nicht abgeholt worden ist: am siebten Tag nach dem erfolglosen Zustellungsversuch, sofern die Person mit einer Zustellung rechnen musste;
^b	bei persönlicher Zustellung, wenn die Adressatin oder der Adressat die Annahme verweigert und dies von der überbringenden Person festgehalten wird: am Tag der Weigerung.
⁴	Andere Sendungen kann das Gericht durch gewöhnliche Post zustellen.

SR 172.021 Bundesgesetz vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG) - Verwaltungsverfahrensgesetz VwVG Art. 34
¹	Die Behörde eröffnet Verfügungen den Parteien schriftlich.
^1bis	Mit dem Einverständnis der Partei können Verfügungen elektronisch eröffnet werden. Sie sind mit einer elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201671 über die elektronische Signatur zu versehen. Der Bundesrat regelt:
^a	die zu verwendende Signatur;
^b	das Format der Verfügung und ihrer Beilagen;
^c	die Art und Weise der Übermittlung;
^d	den Zeitpunkt, zu dem die Verfügung als eröffnet gilt.72
²	Zwischenverfügungen kann die Behörde anwesenden Parteien mündlich eröffnen, muss sie aber schriftlich bestätigen, wenn eine Partei dies auf der Stelle verlangt; eine Rechtsmittelfrist beginnt in diesem Fall erst von der schriftlichen Bestätigung an zu laufen.73

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 64 Unentgeltliche Rechtspflege - 1 Das Bundesgericht befreit eine Partei, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, auf Antrag von der Bezahlung der Gerichtskosten und von der Sicherstellung der Parteientschädigung, sofern ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint.
¹	Das Bundesgericht befreit eine Partei, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, auf Antrag von der Bezahlung der Gerichtskosten und von der Sicherstellung der Parteientschädigung, sofern ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint.
²	Wenn es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, bestellt das Bundesgericht der Partei einen Anwalt oder eine Anwältin. Der Anwalt oder die Anwältin hat Anspruch auf eine angemessene Entschädigung aus der Gerichtskasse, soweit der Aufwand für die Vertretung nicht aus einer zugesprochenen Parteientschädigung gedeckt werden kann.
³	Über das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege entscheidet die Abteilung in der Besetzung mit drei Richtern oder Richterinnen. Vorbehalten bleiben Fälle, die im vereinfachten Verfahren nach Artikel 108 behandelt werden. Der Instruktionsrichter oder die Instruktionsrichterin kann die unentgeltliche Rechtspflege selbst gewähren, wenn keine Zweifel bestehen, dass die Voraussetzungen erfüllt sind.
⁴	Die Partei hat der Gerichtskasse Ersatz zu leisten, wenn sie später dazu in der Lage ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.