142 III 568
70. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour de droit civil dans la cause X. contre Z. (recours en matière civile) 4A_559/2015 du 22 août 2016
Regeste (de):
- Begehren um Herabsetzung des Mietzinses während der Mietdauer (Art. 270a OR); absolute Berechnungsmethode (Art. 269 OR).
- Herabsetzungsbegehren im Fall, dass die staatliche (kantonale) Kontrolle über die Mietzinsen der Liegenschaft endet. Frage offengelassen, ob diese Umstellung es erlaubt, sich auf die absolute Berechnungsmethode zu berufen und eine Ertragsberechnung zu verlangen (E. 1). Regeste b
Regeste (fr):
- Demande de diminution du loyer en cours de bail (art. 270a CO); méthode absolue (art. 269 CO).
- Demande de baisser le loyer alors que le contrôle étatique (cantonal) exercé sur les loyers de l'immeuble prend fin. Question laissée indécise de savoir si ce changement de régime permet d'invoquer la méthode absolue et de demander un calcul de rendement (consid. 1). Regeste b
Regesto (it):
- Domanda di riduzione della pigione durante la locazione (art. 270a CO); metodo assoluto (art. 269 CO).
- Domanda di diminuzione della pigione quando il controllo statale (cantonale) esercitato sulle pigioni dell'immobile termina. È lasciata indecisa la questione di sapere se questo cambiamento di regime permette d'invocare il metodo assoluto e di domandare un calcolo del reddito (consid. 1). Regesto b
Sachverhalt ab Seite 569
BGE 142 III 568 S. 569
A.
A.a Le 25 juillet 2005, Z. a conclu en qualité de locataire un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de cinq pièces d'une surface de 83 mètres carrés. Construit au début des années 1990 dans une commune genevoise, l'immeuble abritant ces locaux était classé en catégorie HLM (habitation à loyers modérés) au sens de la loi générale genevoise du 4 décembre 1977 sur le logement et la protection des locataires (LGL; rs/GE I 4 05); il bénéficiait d'une aide étatique. Par arrêté du 9 février 1994, le Conseil d'Etat genevois avait approuvé l'état locatif et alloué une subvention annuelle dégressive d'une durée de vingt ans dès le 1er juillet 1992. Le 29 août 2012, X. est devenu propriétaire de l'immeuble ensuite d'une donation; il a repris le bail à son nom. L'immeuble est sorti du régime HLM le 31 décembre 2012.
A.b Le loyer mensuel net pour l'appartement était à l'origine de 1'381 fr. Il a passé à 1'491 fr. dès le 1er juillet 2006 sans opposition de la locataire. Par décision du 19 octobre 2012, l'Office cantonal du logement a approuvé les nouvelles hausses de loyer demandées par le bailleur, dont un loyer de 1'508 fr. 40 pour l'appartement de la locataire. Le même jour, la gérance en charge de l'immeuble a notifié à la locataire un avis selon lequel son loyer serait augmenté au montant précité. Sur réclamation de la locataire, l'Office cantonal du logement a constaté la nullité de cet avis pour un motif formel, le bailleur ayant omis d'y annexer la décision précitée du 19 octobre 2012.
B.
B.a Parallèlement, la locataire, représentée par l'ASLOCA, a sollicité dans un courrier du 9 novembre 2012 une baisse de loyer pour
BGE 142 III 568 S. 570
le 1er mars 2013 ou toute autre échéance contractuelle; elle demandait à ce qu'il soit procédé à un calcul de rendement et à ce que les pièces nécessaires à ce calcul lui soient remises. Elle motivait sa requête par la fin du contrôle étatique des loyers.
B.b Après avoir déposé une requête de conciliation le 13 décembre 2012, la locataire a saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève d'une demande concluant à ce que le loyer de 1'491 fr. soit baissé de 30 %. Invité à présenter les pièces nécessaires au calcul de rendement, le bailleur, non assisté d'un avocat, a allégué ne pas être en mesure de le faire. Par jugement du 10 novembre 2014, le Tribunal a débouté la locataire. Considérant que la non-remise des pièces nécessaires au calcul de rendement ne suffisait pas à conclure d'office à un loyer abusif, il a pris en compte diverses statistiques sur les loyers genevois pour un appartement de cinq pièces, dont il a tiré une moyenne de 1'780 fr. Il a conclu que le loyer de 1'491 fr. pour l'appartement de la locataire n'était pas abusif.
B.c La locataire a déféré cette décision à la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice genevoise, laquelle a partiellement admis son appel en ce sens qu'elle a réduit le loyer à 1'124 fr. par mois dès le 1er mars 2013. Selon l'analyse de la Chambre, le bailleur n'avait pas justifié de manière convaincante qu'il était dans l'impossibilité objective de produire les documents requis pour le calcul de rendement; on pouvait dès lors en déduire qu'il tentait de cacher un rendement abusif. Pour fixer le loyer approprié, la Chambre devait s'en remettre à son expérience et aux éléments du dossier. Les statistiques cantonales devaient être écartées pour le double motif que l'immeuble sortait d'un contrôle étatique des loyers et que le bailleur avait refusé la production des pièces pertinentes, permettant ainsi de conclure à un rendement abusif. Une telle approche "d[eva]it d'autant plus être privilégiée lorsque la référence aux données statistiques impliquerait, comme en l'espèce, un statu quo sur le montant du loyer, malgré son caractère vraisemblablement abusif". La Chambre a procédé à une estimation du loyer admissible en se fondant sur les données fournies par l'arrêté du 9 février 1994, l'évolution vraisemblable de certains paramètres et la variation du taux hypothécaire de référence et de l'indice suisse des prix à la
BGE 142 III 568 S. 571
consommation entre 1994 et 2012. Elle est arrivée à la conclusion qu'une réduction de l'ordre de 25 % se justifiait.
C. Le bailleur (ci-après: le recourant) a interjeté un recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral. Le recours a été admis et la demande en réduction de loyer rejetée. (résumé)
Erwägungen
Extrait des considérants:
1. Le recourant se plaint d'une violation de l'interdiction constitutionnelle de l'arbitraire, au motif que l'autorité précédente n'aurait pas tenu compte de la décision rendue le 19 octobre 2012 par l'Office cantonal du logement. En réalité, il ne reproche pas à l'autorité précédente d'avoir ignoré cette décision, qui est évoquée dans l'arrêt attaqué, mais de ne pas en avoir tiré certaines conclusions. Il s'agit là d'une question de droit, singulièrement de l'application des art. 270 ss CO sur la contestation du loyer. La Cour de céans l'examine librement, sans être liée par l'argumentation du recourant (art. 106 al. 1 LTF).
1.1 L'immeuble abritant l'appartement occupé par l'intimée était soumis jusqu'au 31 décembre 2012 à la LGL, dont le but est d'encourager la construction de logements d'utilité publique, notamment par des prestations d'ordre financier (art. 1 LGL). Cette loi prévoit que l'Etat instaure un contrôle des loyers sur tous les logements construits par ou avec l'aide de l'Etat de Genève; les logements ou locaux situés dans des immeubles construits avec l'aide de l'Etat sont soumis à ce contrôle aussi longtemps qu'ils bénéficient de l'aide (art. 1 al. 3 LGL). Pendant toute la durée du contrôle des loyers, l'état locatif agréé de l'immeuble ne peut être modifié qu'en raison de la diminution légale des prestations de l'Etat et de l'évolution des conditions d'exploitation des immeubles, notamment des variations du taux des intérêts des dettes hypothécaires et du coût des travaux d'entretien et de réparation (art. 42 al. 1 LGL). Aussi longtemps que les logements sont au bénéfice de cette loi, le propriétaire ne peut les louer à un loyer supérieur au loyer autorisé (art. 42 al. 2 LGL). La modification de l'état locatif agréé relève du service étatique compétent, qui agit soit d'office, soit sur demande du propriétaire ou d'un locataire (art. 42 al. 6 LGL). Le locataire, qui peut consulter les pièces sur la base desquelles le loyer a été fixé (art. 42 al. 8 LGL), dispose d'un droit de réclamation contre les décisions en modification de
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l'état locatif (art. 44 al. 1 LGL), puis d'un recours auprès de la juridiction administrative (cf. art. 132 de la loi genevoise du 26 septembre 2010 sur l'organisation judiciaire [LOJ; rs/GE E 2 05]; art. 56Ade l'ancienne LOJ du 22 novembre 1941; sur la nécessité d'une telle possibilité, cf. mutatis mutandis FELIX SCHÖBI, Verfahrensrechtliche Fragen rund um den Schutz des Mieters bei subventionierten Wohnungen, mp 1997 p. 83). De par le droit fédéral, l'autorité administrative ne peut pas autoriser des loyers procurant au bailleur un rendement excessif des fonds propres investis dans l'immeuble ou provenant d'un prix d'achat manifestement exagéré. En effet, l'art. 269 CO définissant le loyer abusif vaut aussi pour les appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité, à tout le moins pour ceux qui le sont en vertu du droit cantonal (art. 2 al. 2
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 2 Ausnahmen - (Art. 253, Abs. 2, 253b Abs. 2 und 3 OR) |
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1 | Für luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohnräumen (ohne Anrechnung der Küche) gilt der 2. Abschnitt des Achten Titels des OR (Art. 269-270e) nicht. |
2 | Für Wohnungen, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden, gelten nur die Artikel 253-268b, 269, 269d Absatz 3, 270e und 271-273c OR sowie die Artikel 3-10 und 20-23 dieser Verordnung.2 |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 2 Ausnahmen - (Art. 253, Abs. 2, 253b Abs. 2 und 3 OR) |
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1 | Für luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohnräumen (ohne Anrechnung der Küche) gilt der 2. Abschnitt des Achten Titels des OR (Art. 269-270e) nicht. |
2 | Für Wohnungen, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden, gelten nur die Artikel 253-268b, 269, 269d Absatz 3, 270e und 271-273c OR sowie die Artikel 3-10 und 20-23 dieser Verordnung.2 |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 2 Ausnahmen - (Art. 253, Abs. 2, 253b Abs. 2 und 3 OR) |
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1 | Für luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohnräumen (ohne Anrechnung der Küche) gilt der 2. Abschnitt des Achten Titels des OR (Art. 269-270e) nicht. |
2 | Für Wohnungen, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden, gelten nur die Artikel 253-268b, 269, 269d Absatz 3, 270e und 271-273c OR sowie die Artikel 3-10 und 20-23 dieser Verordnung.2 |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 2 Ausnahmen - (Art. 253, Abs. 2, 253b Abs. 2 und 3 OR) |
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1 | Für luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohnräumen (ohne Anrechnung der Küche) gilt der 2. Abschnitt des Achten Titels des OR (Art. 269-270e) nicht. |
2 | Für Wohnungen, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden, gelten nur die Artikel 253-268b, 269, 269d Absatz 3, 270e und 271-273c OR sowie die Artikel 3-10 und 20-23 dieser Verordnung.2 |
1.2 Le recourant n'a pas augmenté le loyer après le 1er janvier 2013, si bien qu'il ne saurait être question d'une contestation de l'augmentation du loyer (art. 270b
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 2 Ausnahmen - (Art. 253, Abs. 2, 253b Abs. 2 und 3 OR) |
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2 | Für Wohnungen, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden, gelten nur die Artikel 253-268b, 269, 269d Absatz 3, 270e und 271-273c OR sowie die Artikel 3-10 und 20-23 dieser Verordnung.2 |
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2 | Für Wohnungen, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden, gelten nur die Artikel 253-268b, 269, 269d Absatz 3, 270e und 271-273c OR sowie die Artikel 3-10 und 20-23 dieser Verordnung.2 |
BGE 142 III 568 S. 573
Deux méthodes de calcul sont applicables pour déterminer si le loyer est admissible. Une première méthode, dite absolue, vise à examiner, sur la base des prix du marché et des coûts supportés par le bailleur, mais sans égard aux stipulations antérieures des parties, si le loyer est en soi abusif, respectivement s'il procure un rendement excessif. La deuxième méthode, dite relative, consiste à contrôler si une adaptation du loyer en cours de bail est admissible en fonction des rapports contractuels entre les parties et de la confiance éveillée auprès de la partie adverse; pour ce faire, le juge examine en particulier l'évolution des critères de fixation du loyer entre le moment de la fixation du précédent loyer et celui de la fixation du loyer contesté (ATF 120 II 240 consid. 2). Le principe de la confiance implique que la partie qui ne conteste pas une adaptation de loyer ne peut pas ensuite se prévaloir du fait qu'elle était abusive ou insuffisante (ATF 124 III 67 consid. 3 p. 68); une modification de loyer n'est donc en principe admissible que si les circonstances ont changé depuis la dernière adaptation. Aux termes de l'art. 270a al. 1
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 2 Ausnahmen - (Art. 253, Abs. 2, 253b Abs. 2 und 3 OR) |
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2 | Für Wohnungen, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden, gelten nur die Artikel 253-268b, 269, 269d Absatz 3, 270e und 271-273c OR sowie die Artikel 3-10 und 20-23 dieser Verordnung.2 |
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1 | Für luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohnräumen (ohne Anrechnung der Küche) gilt der 2. Abschnitt des Achten Titels des OR (Art. 269-270e) nicht. |
2 | Für Wohnungen, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden, gelten nur die Artikel 253-268b, 269, 269d Absatz 3, 270e und 271-273c OR sowie die Artikel 3-10 und 20-23 dieser Verordnung.2 |
Le bailleur peut toutefois exciper de la méthode absolue pour contrer une demande de baisse de loyer fondée sur la méthode relative (ATF 141 III 569 consid. 2.1.2 et les arrêts cités).
1.3 La jurisprudence a admis qu'exceptionnellement la partie qui demande une modification de loyer puisse invoquer la méthode absolue. Tel est notamment le cas lorsque le précédent loyer résulte d'un bail à loyers échelonnés ou indexés. Dans ce type de contrat, le loyer ne peut varier qu'en fonction d'un seul facteur, soit le renchérissement ou l'échelonnement; l'on ne saurait donc de bonne foi inférer que la modification de loyer fondée sur la clause d'échelonnement ou d'indexation épuise tous les facteurs de modification (ATF 123 III 76 consid. 4c; ATF 121 III 397 consid. 2b/bb).
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La sortie d'un immeuble du contrôle cantonal des loyers constitue une autre exception, que la jurisprudence a justifiée d'une part par le fait que les dispositions relatives à la contestation du loyer abusif ne s'appliquent pas à l'immeuble tant que les loyers sont soumis au contrôle de l'autorité (art. 253b al. 3
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 2 Ausnahmen - (Art. 253, Abs. 2, 253b Abs. 2 und 3 OR) |
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1 | Für luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohnräumen (ohne Anrechnung der Küche) gilt der 2. Abschnitt des Achten Titels des OR (Art. 269-270e) nicht. |
2 | Für Wohnungen, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden, gelten nur die Artikel 253-268b, 269, 269d Absatz 3, 270e und 271-273c OR sowie die Artikel 3-10 und 20-23 dieser Verordnung.2 |
1.4 Il résulte de ce qui précède que les dispositions de droit privé sur le loyer abusif s'appliquent aux baux d'habitations bénéficiant de mesures d'encouragement prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité; en outre, les loyers fixés
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par l'autorité administrative sont susceptibles de recours auprès d'une autorité judiciaire par les deux parties au contrat de bail. Ce régime ne se distingue pas notablement de celui des art. 270 ss CO. On peut donc se demander si la méthode absolue s'impose réellement après le passage d'un régime à l'autre ou si l'habituelle méthode relative n'est pas suffisamment appropriée, puisqu'elle permet au juge civil de tenir compte de toutes les évolutions intervenues depuis la dernière fixation du loyer par l'autorité administrative, y compris l'éventuelle perte de certaines prestations publiques par le bailleur. La question de la méthode applicable peut toutefois rester indécise en l'espèce.
2. Le recourant se plaint d'une violation de l'art. 269a let. a
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1 | Für luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohnräumen (ohne Anrechnung der Küche) gilt der 2. Abschnitt des Achten Titels des OR (Art. 269-270e) nicht. |
2 | Für Wohnungen, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden, gelten nur die Artikel 253-268b, 269, 269d Absatz 3, 270e und 271-273c OR sowie die Artikel 3-10 und 20-23 dieser Verordnung.2 |
2.1 En vertu de l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée. Est ici visé le rendement net des fonds propres investis. Ce rendement correspond au rapport entre les revenus nets que procure la chose louée au bailleur, après déduction de toutes les charges, et les fonds propres investis. Le loyer doit d'une part offrir un rendement raisonnable par rapport aux fonds propres investis et d'autre part couvrir les charges immobilières. Le calcul du rendement net relève de la méthode absolue, où le loyer est contrôlé sur la base de la situation financière de l'immeuble à un moment donné, sans égard aux accords antérieurs. Globalement, il implique de déterminer les coûts d'investissement financés par les fonds propres (principalement le prix d'acquisition de l'immeuble) et d'appliquer à ces investissements un taux de rendement admissible, qui se définit par le taux d'intérêt hypothécaire de référence augmenté de 0,5 %. Il convient d'y ajouter les charges immobilières annuelles, soit les charges financières (en particulier les intérêts hypothécaires dus sur les emprunts), les charges courantes (impôt, prime d'assurance, etc.) et les charges d'entretien (ATF 141 III 245 consid. 6.3). Il n'est pas possible de substituer aux coûts d'investissement d'autres valeurs, plus ou moins abstraites, telles que la valeur vénale de l'immeuble, sa valeur fiscale ou sa valeur d'assurance-incendie, celles-ci se référant à des valeurs
BGE 142 III 568 S. 576
objectives liées au marché et non aux coûts concrets liés à l'acquisition de l'immeuble (ATF 122 III 257 consid. 3b/bb).
Il appartient au locataire de prouver que le loyer convenu procure au bailleur un rendement excessif. Toutefois, selon les principes généraux tirés des règles de la bonne foi, la partie qui n'a pas la charge de la preuve, à savoir le bailleur, doit collaborer loyalement à l'administration des preuves et fournir les éléments qu'elle est seule à détenir (arrêt 4A_250/2012 du 28 août 2012 consid. 2.3, in SJ 2013 I p. 49). Une violation de cette obligation ne doit pas être admise à la légère; elle suppose que le locataire se trouve dans l'impossibilité d'apporter lui-même la preuve et que la bonne foi impose au bailleur de collaborer (HANS PETER WALTER, in Berner Kommentar, Schweizerisches Zivilgesetzbuch [...], vol. I/1, 2012, nos 318 s. ad art. 8
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 2 Ausnahmen - (Art. 253, Abs. 2, 253b Abs. 2 und 3 OR) |
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1 | Für luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohnräumen (ohne Anrechnung der Küche) gilt der 2. Abschnitt des Achten Titels des OR (Art. 269-270e) nicht. |
2 | Für Wohnungen, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden, gelten nur die Artikel 253-268b, 269, 269d Absatz 3, 270e und 271-273c OR sowie die Artikel 3-10 und 20-23 dieser Verordnung.2 |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 11 Orts- und quartierübliche Mietzinse - (Art. 269a Bst. a OR) |
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1 | Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269a Buchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind. |
2 | Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269a Buchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen. |
3 | Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen. |
4 | Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen. |
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En revanche, si le bailleur justifie le défaut de production, ce défaut est dénué de toute portée. Dans le cadre de l'appréciation des preuves, il s'agit alors de tenir compte des statistiques qui, faute de mieux, permettront d'établir le loyer admissible, le cas échéant en pondérant les chiffres en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du loyer payé par le précédent locataire ou de l'expérience du juge. Ces principes, retenus dans un arrêt récent concernant une contestation du loyer initial (arrêt 4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 3.2 et 3.3), s'appliquent dans la présente cause portant sur la diminution, en cours de bail, d'un loyer précédemment soumis au contrôle de l'autorité administrative, qui l'avait récemment accepté.
2.2 En l'espèce, le recourant a acquis l'immeuble par donation en août 2012. Dans le cadre de la présente procédure, il a toujours allégué ne pas être en possession des pièces permettant d'établir le calcul de rendement, qui doit être effectué en se plaçant à la fin du mois de novembre 2012 (cf. ATF 141 III 245 consid. 3; ATF 122 III 20 consid. 4b). L'autorité précédente lui a reproché de ne pas avoir justifié de manière objective et convaincante son impossibilité de les produire. Selon elle, rien n'indiquait que le précédent propriétaire fût incapable de fournir les documents nécessaires au calcul de rendement (s'agissant des charges d'exploitation), de même que les précédentes régies, l'immeuble ayant toujours été géré par des professionnels de l'immobilier; de surcroît, on pouvait attendre du bailleur qu'il conserve les documents justificatifs pendant toute la période de contrôle des loyers; le cas échéant, il appartenait au recourant de consulter le dossier auprès de l'Office du logement afin de reconstituer les pièces en lien avec la situation financière de l'immeuble.
Cette analyse ne peut être suivie. Le bailleur est tenu de produire les pièces qu'il est seul à détenir. En l'espèce, le recourant a soutenu ne jamais avoir été en possession des pièces requises au motif qu'il a acquis l'immeuble à titre gratuit. Ces pièces n'ont certainement pas joué de rôle lors de la conclusion et de l'exécution du contrat de donation; il est dès lors parfaitement concevable que le donateur ne les ait pas remises au recourant et que celui-ci ne les ait pas demandées. Rien ne permet de contredire la déclaration du recourant. L'autorité précédente elle-même ne le fait pas clairement et semble au contraire admettre l'idée que le recourant pourrait ne pas être ni avoir été en possession de ces pièces.
BGE 142 III 568 S. 578
Le bailleur doit remettre les pièces pertinentes qu'il est le seul à posséder, car son refus pourrait empêcher le locataire d'apporter la preuve du caractère abusif du loyer. Cette obligation de collaborer loyalement ne va pas au-delà de la production des pièces que lui seul détient. Le bailleur n'est aucunement tenu de se procurer des pièces auprès de tiers afin de les verser à la procédure. Il appartient le cas échéant au locataire de requérir en procédure que le juge ordonne à ces tiers de produire les pièces dont il a besoin afin d'être en mesure de prouver les faits pour lesquels il supporte le fardeau de la preuve. En l'espèce, en faisant reproche au recourant d'avoir violé son devoir de collaboration pour ne pas s'être procuré les pièces nécessaires à l'établissement du rendement admissible, l'autorité précédente a violé le droit fédéral; cette exigence revient de fait à renverser le fardeau de la preuve au détriment du recourant. Qui plus est, les conséquences que l'autorité précédente a tirées de la prétendue violation du devoir de collaboration ne sont pas non plus compatibles avec le droit fédéral. Il n'est pas admissible de déduire de cette seule violation, sans tenir compte des autres éléments figurant au dossier, qu'un loyer précédemment contrôlé par l'autorité administrative est abusif, puis ensuite d'écarter sans autre discussion les données statistiques établies par la première instance au seul motif qu'elles démontrent que le loyer n'est précisément pas abusif.
2.3 Le rendement admissible de l'immeuble, pour lequel le locataire supporte le fardeau de la preuve, n'a pas pu être déterminé en l'espèce. L'autorité de première instance s'est dès lors fondée sur diverses données statistiques dont la justesse n'est pas contestée; elle l'a fait à bon escient, faute de statistiques genevoises satisfaisant aux exigences de l'art. 11 al. 4
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 11 Orts- und quartierübliche Mietzinse - (Art. 269a Bst. a OR) |
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1 | Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269a Buchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind. |
2 | Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269a Buchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen. |
3 | Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen. |
4 | Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen. |