4A_451/2011 - 2011-11-29 - Diritto contrattuale

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_451/2011

Urteil vom 29. November 2011
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,
nebenamtlicher Bundesrichter Al. Brunner,
Gerichtsschreiberin Schreier.

Verfahrensbeteiligte
A. und B. X.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Willy Bolliger,
Beschwerdeführer,

gegen

C.________,
vertreten durch Rechtsanwältin Renate Senn,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Mietausweisung,

Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Aargau, Zivilgericht, 4. Kammer,
vom 21. Juni 2011.

Sachverhalt:

A.
A.a A. und B. X.________ (Beschwerdeführer) als Mieter und C.________ (Beschwerdegegnerin) als Vermieterin schlossen am 2./6. November 2002 einen unbefristeten Mietvertrag über ein 4-Zimmer-Einfamilienhaus in Y.________. Die Parteien vereinbarten einen monatlichen Mietzins von Fr. 2'225.--.
A.b Mit Schreiben vom 21. Juni 2010 setzte die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführern eine Frist von 30 Tagen zur Bezahlung eines ausstehenden Mietzinsbetrags für den Monat Juni 2010 in der Höhe von Fr. 1'430.-- und drohte ihnen an, bei unbenutztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gemäss Art. 257d OR zu kündigen.
A.c Mit zwei separaten Einschreiben an die beiden Beschwerdeführer kündigte die Beschwerdegegnerin den Mietvertrag am 30. Juli 2010 mit amtlichem Formular per 30. September 2010.

B.
B.a Am 5. Oktober 2010 ersuchte die Beschwerdegegnerin das Bezirksgericht Baden um Ausweisung der Beschwerdeführer.
Mit Urteil vom 19. Januar 2011 stellte das Bezirksgericht Baden fest, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien per Ende September 2010 rechtmässig aufgelöst worden und die Ausweisung zulässig sei und verpflichtete die Beschwerdeführer, das Mietobjekt spätestens innert 10 Tagen seit Rechtskraft des Entscheides zu räumen und in ordnungsgemässem Zustand zu verlassen.
B.b Gegen dieses Urteil erhoben die Beschwerdeführer Berufung beim Obergericht des Kantons Aargau mit dem Begehren, das Urteil des Bezirksgerichts Baden sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass das Mietverhältnis von der Beschwerdegegnerin nicht rechtmässig gekündigt worden und eine Ausweisung unzulässig sei.
Mit Urteil vom 21. Juni 2011 wies das Obergericht des Kantons Aargau die Berufung ab.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 2. August 2011 beantragen die Beschwerdeführer dem Bundesgericht, es sei das Urteil des Obergerichts des Kantons Aargau aufzuheben und es sei festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien von der Beschwerdegegnerin nicht rechtmässig gekündigt worden und eine Ausweisung unzulässig sei. Die Beschwerdeführer ersuchen zudem um Gewährung der aufschiebenden Wirkung.
Die Beschwerdegegnerin beantragt die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist. Die Vorinstanz beantragt die Abweisung der Beschwerde.

D.
Mit Präsidialverfügung vom 6. September 2011 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (BGE 136 II 101 E. 1 S. 103, 470 E. 1 S. 472; 135 III 212 E. 1).

1.1 Die Beschwerde richtet sich gegen einen verfahrensabschliessenden Entscheid (Art. 90 BGG) einer oberen kantonalen Instanz, die auf ein Rechtsmittel hin kantonal letztinstanzlich in einer Zivilsache entschieden hat (Art. 75 i.V.m. Art. 72 BGG). Die Rechtsbegehren der Beschwerdeführer sind im kantonalen Verfahren nicht geschützt worden (Art. 76 Abs. 1 BGG), der massgebende Streitwert beträgt mehr als Fr. 15'000.-- (Art. 51 i.V.m. Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) und die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde ist daher unter Vorbehalt einer rechtsgenüglichen Begründung (Art. 42 Abs. 2 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG) einzutreten.
1.2
1.2.1 Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen gemäss Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten. In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Eine qualifizierte Rügepflicht gilt hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht. Das Bundesgericht prüft solche Rügen nur insofern, als sie in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden sind (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2. S. 254; 133 III 393 E. 6, 439 E. 3.2).
Unerlässlich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 BGG, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (vgl. BGE 134 II 244 E. 2.1 S. 245 f.; 121 III 397 E. 2a S. 400; 116 II 745 E. 3 S. 749).
1.2.2 Diese Grundsätze verkennen die Beschwerdeführer in mehrfacher Hinsicht. So werfen sie der Vorinstanz eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor, da diese ihnen die Beilagen zur Berufungsantwort der Beschwerdegegnerin nicht zugestellt habe, ohne indessen aufzuzeigen, inwiefern sie dadurch daran gehindert worden wären, Einsicht in diese Beilagen zu nehmen. Den Begründungsanforderungen genügt auch nicht, in einem Nebensatz lapidar eine Verletzung von Grundrechten zu behaupten. Unzureichend begründet sind schliesslich auch Rügen, welche sich im Wesentlichen in der Aufzählung von angeblich verletzten Normen oder Gesetzen erschöpfen oder sich darauf beschränken, die vorinstanzliche Auffassung als unverständlich zu bezeichnen. Auf solche Rügen ist nicht einzutreten.
1.3
1.3.1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Zu dem von der Vorinstanz grundsätzlich verbindlich festgestellten Sachverhalt gehören nicht nur die Feststellungen über den Lebenssachverhalt, der dem Streitgegenstand zugrunde liegt, sondern auch jene über den Ablauf des vorinstanzlichen und des diesem vorangegangenen Verfahrens, wie namentlich die Parteivorbringen, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (Urteile 4A_210/2009 vom 7. April 2010 E. 2; 4A_439/2010 vom 20. Oktober 2011 E. 2.1). Das Bundesgericht kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 133 II 249 E. 1.2.2). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG). Die beschwerdeführende Partei, welche die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern die gerügten Feststellungen bzw. die Unterlassung von Feststellungen offensichtlich unrichtig sind
oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.3; 133 III 350 E. 1.3, 393 E. 7.1, 462 E. 2.4). Auf eine Kritik an den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht genügt, ist nicht einzutreten (BGE 133 II 249 E. 1.4.3), ebenso wenig auf Vorbringen, die in den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz keine Stütze finden, ohne dass dazu eine taugliche Sachverhaltsrüge im vorstehenden Sinne substanziiert wird, oder auf Rügen, die auf solchen Vorbringen aufbauen.
1.3.2 Auch diese Grundsätze verkennen die Beschwerdeführer, wenn sie vorbringen, die Beschwerdegegnerin habe das Mahnschreiben mit Kündigungsandrohung vom 21. Juni 2010 entgegen den vorinstanzlichen Feststellungen nicht unterzeichnet, was gegen Art. 257d i.V.m. Art. 12 ff . OR verstosse. Dass die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz geradezu willkürlich sei, legen die Beschwerdeführer nicht dar. Unter diesen Umständen ist auf die Kritik an der Feststellung des Sachverhalts und auf die darauf aufbauenden Rügen nicht einzutreten.
Dasselbe gilt für das Vorbringen der Beschwerdeführer, wonach die Beschwerdegegnerin ihnen das Mahnschreiben mit Kündigungsandrohung vom 21. Juni 2010 und die Kündigung vom 30. Juli 2010 gar nie gesandt habe. Die Beschwerdeführer weisen auf verschiedene angebliche Ungereimtheiten hin, ohne indessen auf die Erwägungen der Vorinstanz einzugehen und aufzuzeigen, inwiefern diese willkürlich wären. Auch darauf ist folglich nicht einzutreten.

1.4 Die Beschwerdeführer reichen dem Bundesgericht neu ein von ihnen verfasstes Schreiben vom 25. Juli 2011 an ihren Rechtsvertreter ein. Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nach Art. 99 Abs. 1 BGG nur soweit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt, was in der Beschwerde näher darzulegen ist (BGE 133 III 393 E. 3 S. 395 mit Hinweis).
Die Beschwerdeführer bringen keine solche Begründung vor. Es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern der Entscheid der Vorinstanz Anlass geben sollte, das Schreiben neu einzureichen, zumal dieses lediglich eine Darstellung des Sachverhalts aus eigener Sicht beinhaltet. Das neue Beweismittel hat im vorliegenden Verfahren folglich unbeachtet zu bleiben.

2.
Die Beschwerdeführer rügen, die Vorinstanz habe Art. 247 ZPO verletzt, indem diese im vorinstanzlichen Verfahren die Untersuchungsmaxime angewendet und damit insbesondere nachträglich eingereichte Beweismittel der Beschwerdegegnerin gestützt auf Art. 229 Abs. 3 ZPO noch zugelassen habe, welche unter der Verhandlungsmaxime als verspätet hätten gelten müssen. Die Vorinstanz habe verkannt, dass der Sachverhalt nach Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO lediglich bis zu einem Streitwert von Fr. 30'000.-- von Amtes wegen festgestellt werde.
Nach Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO stellt das Gericht in den "übrigen Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen" den Sachverhalt bis zu einem Streitwert von Fr. 30'000.-- von Amtes wegen fest. Die Beschwerdeführer verkennen, dass vorliegend nicht diese Bestimmung anwendbar ist, sondern Art. 247 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO, wie die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat. Danach stellt das Gericht den Sachverhalt bei Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen u.a. dann unabhängig vom Streitwert stets von Amtes wegen fest, wenn wie vorliegend der Kündigungsschutz betroffen ist. Die Rüge erweist sich damit als unbegründet.

3.
Die Beschwerdeführer rügen weiter, die Zustellfiktion dürfe im vorliegenden Fall bezüglich des Mahnschreibens mit Kündigungsandrohung vom 21. Juni 2010 nicht greifen und deren Anwendung durch die Vorinstanz müsse als Bundesrechtsverletzung qualifiziert werden. Die Beschwerdeführer seien oft längere Zeit ortsabwesend. Sie hätten auch nicht mit einer Zustellung rechnen müssen.

3.1 Bei der schriftlichen Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung nach Art. 257d Abs. 1 OR im Falle von Zahlungsrückständen des Mieters kommt die Empfangstheorie nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nur in eingeschränkter Form zur Anwendung (BGE 137 III 208 E. 3.1.3 S. 214; 119 II 147 E. 2). Für die Zustellung massgebend ist der Tag, an dem der Mieter die Zahlungsaufforderung tatsächlich in Empfang genommen hat. Kann ein eingeschriebener Brief dem Empfänger nicht sofort übergeben werden, so ist deshalb auf den Zeitpunkt abzustellen, in dem er ihn auf dem Postbüro abholt. Wird die Mitteilung innerhalb der von der Post gesetzten siebentägigen Frist nicht abgeholt, so wird fingiert, sie sei am letzten Tag dieser Frist in Empfang genommen worden (BGE 137 III 208 E. 3.1.3 S. 215; 119 II 147 E. 2).

3.2 Die Vorinstanz hat ausgeführt, die Beschwerdegegnerin habe das Mahnschreiben mit Kündigungsandrohung vom 21. Juni 2010 am 22. Juni 2010 als Einschreiben versendet. Die Sendung sei den Beschwerdeführern am 23. Juni 2010 von der Schweizerischen Post zur Abholung angezeigt worden. Da sie von diesen innert der siebentägigen Frist nicht abgeholt worden sei, gelte sie als am 30. Juni 2010 zugestellt.

3.3 Die Ausführungen der Vorinstanz stehen im Einklang mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Die Beschwerdeführer können sich einer Zustellung nicht mit der Begründung entziehen, dass sie oft längere Zeit ortsabwesend seien. Dass die Beschwerdeführer mit der Zustellung des Mahnschreibens hätten rechnen müssen, bildet nach den vorstehenden Ausführungen (E. 3.1) zudem keine Voraussetzung dafür, dass das Schreiben als zugestellt gilt. Die Rüge erweist sich damit als unbegründet.

4.
Die Beschwerdeführer rügen weiter eine Verletzung von Art. 257d Abs. 1 OR. Das Mahnschreiben mit Kündigungsandrohung gelte nach den vorinstanzlichen Feststellungen als am 30. Juni 2010 zugestellt. Den Mietern müsse nach Art. 257d Abs. 1 OR eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen gewährt werden. Die Beschwerdegegnerin habe aber bereits am 30. Juli 2010 gekündigt und damit die Frist von 30 Tagen nicht abgewartet. Dies ziehe die Nichtigkeit der Kündigung nach sich. Die Vorinstanz habe dies verkannt und damit Art. 257d Abs. 1 OR verletzt.

4.1 Die Vorinstanz hat ausgeführt, die am 30. Juli 2010 von der Beschwerdegegnerin aufgegebenen Kündigungsschreiben würden als am 2. August 2010 zugestellt gelten. Dass die Kündigung am letzten Tag der Zahlungsfrist und somit verfrüht erfolgt sei, sei unerheblich, da die Beschwerdeführer aufgrund der Zustellung nach Fristablauf nicht irregeführt oder von fristgerechten Zahlungen abgehalten worden seien.

4.2 Diese Ausführungen sind nicht zu beanstanden. Der Schutzzweck des von Art. 257d OR verlangten zweistufigen Vorgehens des Vermieters wurde gewahrt (vgl. Urteil 4A_585/2010 vom 2. Februar 2011 E. 3.5). Die Berufung auf eine verfrüht ausgesprochene Kündigung erfolgt ohne schützenswertes Interesse und ist deshalb als rechtsmissbräuchlich zu qualifizieren (vgl. Art. 2 Abs. 2 ZGB; BGE 132 III 115 E. 2.4 S. 118; 129 III 493 E. 5.1 S. 497, je mit Hinweis; Urteil 4A_585/2010 vom 2. Februar 2011 E. 3.5). Demnach hat die Vorinstanz kein Bundesrecht verletzt, wenn sie die Kündigung als gültig befand.

5.
Die Beschwerdeführer rügen weiter, die Vorinstanz habe zu Unrecht eine Verletzung von Art. 266n i.V.m. Art. 257d OR dadurch verneint, dass das Mahnschreiben mit Kündigungsandrohung nur an den Beschwerdeführer, nicht aber an die Beschwerdeführerin adressiert war.

5.1 Nach Art. 266n OR ist u.a. eine Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung nach Art. 257d OR dem Mieter und seinem Ehegatten separat zuzustellen.

5.2 Die Vorinstanz hat dazu auf die Ausführungen im erstinstanzlichen Urteil verwiesen, welche nicht zu beanstanden seien. Das erstinstanzliche Gericht hatte ausgeführt, im Mahnschreiben selbst sei zwar nur der Beschwerdeführer als Adressat angeschrieben gewesen. Die Beschwerdegegnerin habe aber je ein Mahnschreiben in zwei separaten Briefumschlägen an die Beschwerdeführer gesandt, wobei einer an den Beschwerdeführer und einer an die Beschwerdeführerin adressiert gewesen sei. Damit seien die Voraussetzungen von Art. 266n OR erfüllt. Die Beschwerdeführerin habe zweifelsfrei erkennen können, dass ein Schreiben an sie als Solidarmieterin gerichtet worden sei.

5.3 Diese Ausführungen sind nicht zu beanstanden. Indem die Beschwerdegegnerin zwei separate Schreiben an die Beschwerdeführer gesandt hat, welche zudem in zwei Briefumschlägen separat adressiert waren, hat sie die Voraussetzungen von Art. 266n OR erfüllt. Die Rüge ist unbegründet.

6.
Die Beschwerdeführer rügen schliesslich, die Vorinstanz habe die Dispositionsmaxime (Art. 58 Abs. 1 ZPO) sowie Art. 120 ff . und 257d Abs. 2 OR verletzt, indem sie die vom erstinstanzlichen Gericht zugestandene Verrechnungsforderung in der Höhe von Fr. 1'585.-- nicht berücksichtigt habe, obwohl die Beschwerdegegnerin das erstinstanzliche Urteil nicht in Frage gestellt und diese Verrechnungsforderung damit akzeptiert habe. Zudem verneine die Vorinstanz zu Unrecht, dass die Beschwerdeführer mit Schreiben vom 5. und 19. Juli 2010 die Verrechnung mit Gegenforderungen erklärt hätten. Die Beschwerdeführer hätten der Beschwerdegegnerin als Laien die Gegenforderungen in Rechnung gestellt, womit die Verrechnung gemeint gewesen sei. Damit sei die Forderung der Beschwerdegegnerin in der Höhe von Fr. 1'430.-- innert der gesetzten Frist von 30 Tagen beglichen worden.

6.1 Die Vorinstanz hat diverse Gegenforderungen der Beschwerdeführer geprüft und dabei ausgeführt, die Beschwerdegegnerin habe eine Entschädigungsforderung der Beschwerdeführer im Umfang von Fr. 300.-- anerkannt. Die Verrechnung mit einem Herabsetzungsanspruch der Beschwerdeführer verneinte die Vorinstanz mit der Begründung, deren Schreiben vom 5. und 19. Juli 2010 sei keine Verrechnungserklärung zu entnehmen. Solches scheine auch nicht beabsichtigt gewesen sein, da die Beschwerdeführer gegen die Beschwerdegegnerin eine Betreibung über den gesamten ihrer Ansicht nach geschuldeten Herabsetzungsbetrag eingeleitet hätten. Insgesamt hätten die Beschwerdeführer damit die Verrechnung mit einer Gegenforderung von Fr. 530.-- erklärt, was die Forderung der Beschwerdegegnerin nicht abdecke. Die Beschwerdeführer hätten sich damit nach wie vor im Zahlungsverzug befunden, womit sich die form- und fristgerechte Kündigung der Beschwerdegegnerin als rechtmässig erweise.

6.2 Die Behauptung der Beschwerdeführer, die Beschwerdegegnerin habe eine Verrechnungsforderung in der Höhe von Fr. 1'585.-- anerkannt, findet in den vorinstanzlichen Feststellungen keine Stütze. Solches kann auch nicht aus der Tatsache geschlossen werden, dass die Beschwerdegegnerin das erstinstanzliche Urteil nicht angefochten hat. Da ihrem Begehren um Ausweisung vollumfänglich stattgegeben worden war, hatte sie dazu weder Anlass noch Legitimation. Es ist damit nicht ersichtlich, inwiefern die Vorinstanz in dieser Hinsicht Bundesrecht verletzt hätte.
Auch die vorinstanzlichen Ausführungen zur Herabsetzungsforderung der Beschwerdeführer sind nicht zu beanstanden. Die Beschwerdeführer bestreiten nicht, dass die Schreiben vom 5. und 19. Juli 2010 keine expliziten Verrechnungserklärungen enthielten. Sie bringen auch nichts vor gegen die Ausführungen der Vorinstanz, wonach gegen einen Verrechnungswillen auch spreche, dass die Beschwerdeführer den gesamten Herabsetzungsbetrag in Betreibung gesetzt hätten. Die Vorinstanz hat damit kein Bundesrecht verletzt, wenn sie eine Verrechnung verneinte. Die Rüge erweist sich als unbegründet.

7.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang werden die Beschwerdeführer unter solidarischer Haftbarkeit kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 5 sowie Art. 68 Abs. 2 und 4 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'500.-- werden den Beschwerdeführern (unter solidarischer Haftbarkeit und intern zu gleichen Teilen) auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren (unter solidarischer Haftbarkeit und intern zu gleichen Teilen) mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Aargau, Zivilgericht, 4. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 29. November 2011

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Klett

Die Gerichtsschreiberin: Schreier

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257^d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno.
¹	Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno.
²	Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 51 Calcolo - 1 Il valore litigioso à determinato:
¹	Il valore litigioso à determinato:
^a	in caso di ricorso contro una decisione finale, dalle conclusioni rimaste controverse dinanzi all'autorità inferiore;
^b	in caso di ricorso contro una decisione parziale, dall'insieme delle conclusioni che erano controverse dinanzi all'autorità che ha pronunciato la decisione;
^c	in caso di ricorso contro decisioni pregiudiziali e incidentali, dalle conclusioni che sono controverse dinanzi all'autorità competente nel merito;
^d	in caso di azione, dalle conclusioni dell'attore.
²	Se nelle conclusioni non è chiesto il pagamento di una somma di denaro determinata, il Tribunale federale stabilisce il valore litigioso secondo il suo apprezzamento.
³	Gli interessi, i frutti, le spese giudiziarie e ripetibili fatti valere come pretese accessorie, i diritti riservati e le spese di pubblicazione della sentenza non entrano in linea di conto nella determinazione del valore litigioso.
⁴	Le rendite e prestazioni periodiche hanno il valore del capitale che rappresentano. Se la loro durata è incerta o illimitata, è considerato valore del capitale l'importo annuo della rendita o della prestazione moltiplicato per venti o, se si tratta di rendite vitalizie, il valore attuale del capitale corrispondente alla rendita.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 96 Diritto estero - Il ricorrente può far valere che:
^a	non è stato applicato il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero;
^b	il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero non è stato applicato correttamente, sempreché la decisione non concerna una causa di natura pecuniaria.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 247 Accertamento dei fatti - 1 Con pertinenti domande il giudice fa in modo che le parti completino le allegazioni fattuali insufficienti e indichino i mezzi di prova.
¹	Con pertinenti domande il giudice fa in modo che le parti completino le allegazioni fattuali insufficienti e indichino i mezzi di prova.
²	Il giudice accerta d'ufficio i fatti:
^a	nelle controversie di cui all'articolo 243 capoverso 2;
^b	fino a un valore litigioso di 30 000 franchi:
^b1	nelle altre controversie in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo,
^b2	nella altre controversie in materia di diritto del lavoro.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
¹	Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
²	Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 229 Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova - 1 Nel dibattimento nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se vengono immediatamente addotti e:
¹	Nel dibattimento nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se vengono immediatamente addotti e:
^a	sono sorti soltanto dopo la chiusura dello scambio di scritti o dopo l'ultima udienza di istruzione della causa; oppure
^b	sussistevano già prima della chiusura dello scambio di scritti o prima dell'ultima udienza di istruzione della causa, ma non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze.
²	Se non vi sono stati né un secondo scambio di scritti né un'udienza di istruzione della causa, nuovi fatti e nuovi mezzi di prova possono essere addotti all'inizio del dibattimento, senza alcuna limitazione.
³	Quando deve chiarire d'ufficio i fatti, il giudice considera i nuovi fatti e i nuovi mezzi di prova fino alla deliberazione della sentenza.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 243 Campo d'applicazione - 1 La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi.
¹	La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi.
²	Senza riguardo al valore litigioso, la procedura semplificata si applica nelle controversie:
^a	secondo la legge federale del 24 marzo 199590 sulla parità dei sessi;
^b	per violenze, minacce o insidie secondo l'articolo 28b CC92 o riguardanti una sorveglianza elettronica secondo l'articolo 28c CC;
^c	in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo, se vertenti sul deposito di pigioni o fitti, sulla protezione da pigioni o fitti abusivi, sulla protezione dalla disdetta o sulla protrazione del rapporto di locazione o d'affitto;
^d	intese a dare esecuzione al diritto d'accesso secondo l'articolo 25 LPD94;
^e	secondo la legge del 17 dicembre 199395 sulla partecipazione;
^f	derivanti da assicurazioni complementari all'assicurazione sociale contro le malattie secondo la legge federale del 18 marzo 199496 sull'assicurazione malattie.
³	La procedura semplificata non si applica nelle controversie giudicate in istanza cantonale unica secondo gli articoli 5 e 8 o deferite al tribunale commerciale secondo l'articolo 6.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 58 Corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato e riserva della non vincolatività delle conclusioni delle parti - 1 Il giudice non può aggiudicare a una parte né più di quanto essa abbia domandato, né altra cosa, né meno di quanto sia stato riconosciuto dalla controparte.
¹	Il giudice non può aggiudicare a una parte né più di quanto essa abbia domandato, né altra cosa, né meno di quanto sia stato riconosciuto dalla controparte.
²	Sono fatte salve le disposizioni di legge secondo le quali il giudice non è vincolato dalle conclusioni delle parti.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 120 - 1 Quando due persone sono debitrici l'una verso l'altra di somme di denaro o di altre prestazioni della stessa specie, ciascuna di esse, purché i due crediti siano scaduti, può compensare il proprio debito col proprio credito.
¹	Quando due persone sono debitrici l'una verso l'altra di somme di denaro o di altre prestazioni della stessa specie, ciascuna di esse, purché i due crediti siano scaduti, può compensare il proprio debito col proprio credito.
²	Il debitore può opporre la compensazione sebbene il suo credito sia contestato.
³	Un credito prescritto può essere opposto in compensazione, se non era ancora prescritto al momento in cui poteva essere compensato coll'altro credito.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.