Urteilskopf

137 III 208

34. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour de droit civil dans la cause H.X. et F.X. contre Y. SA (recours en matière civile) 4A_656/2010 du 14 février 2011

Regeste (de):

Art. 266n OR; Kündigung der Miete der Familienwohnung. Geschäftsräume, die auch der Unterkunft von Ehegatten dienen, von denen mindestens einer Mieter ist, geniessen den Schutz der Art. 266m bis 266n OR. Den Mieter eines Geschäftsraums, der während laufender Mietdauer mit seiner Familie in das Mietobjekt einzieht, trifft die Nebenpflicht, diese Situation dem Vermieter anzuzeigen (E. 2). Art. 77 OR; Empfangstheorie. Für die Zustellung der Kündigung gilt im Mietrecht die uneingeschränkte Empfangstheorie (Bestätigung der Rechtsprechung; E. 3).

Regeste (fr):

Art. 266n
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
CO; résiliation du bail du logement de la famille. Les locaux commerciaux qui servent également à l'hébergement d'époux dont l'un d'eux au moins est titulaire du bail commercial bénéficient de la protection conférée par les art. 266m
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
à 266n
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
CO. Lorsque le locataire d'un local commercial s'y installe avec sa famille en cours de bail, il a l'obligation accessoire de faire part de cette situation au bailleur (consid. 2). Art. 77
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 77 C. Zeit der Erfüllung / II. Befristete Verbindlichkeit / 2. Andere Fristbestimmung - 2. Andere Fristbestimmung
1    Soll die Erfüllung einer Verbindlichkeit oder eine andere Rechtshandlung mit dem Ablaufe einer bestimmten Frist nach Abschluss des Vertrages erfolgen, so fällt ihr Zeitpunkt:
1  wenn die Frist nach Tagen bestimmt ist, auf den letzten Tag der Frist, wobei der Tag, an dem der Vertrag geschlossen wurde, nicht mitgerechnet und, wenn die Frist auf acht oder 15 Tage lautet, nicht die Zeit von einer oder zwei Wochen verstanden wird, sondern volle acht oder 15 Tage;
2  wenn die Frist nach Wochen bestimmt ist, auf denjenigen Tag der letzten Woche, der durch seinen Namen dem Tage des Vertragsabschlusses entspricht;
3  wenn die Frist nach Monaten oder einem mehrere Monate umfassenden Zeitraume (Jahr, halbes Jahr, Vierteljahr) bestimmt ist, auf denjenigen Tag des letzten Monates, der durch seine Zahl dem Tage des Vertragsabschlusses entspricht, und, wenn dieser Tag in dem letzten Monate fehlt, auf den letzten Tag dieses Monates.
2    In gleicher Weise wird die Frist auch dann berechnet, wenn sie nicht von dem Tage des Vertragsabschlusses, sondern von einem andern Zeitpunkte an zu laufen hat.
3    Soll die Erfüllung innerhalb einer bestimmten Frist geschehen, so muss sie vor deren Ablauf erfolgen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 77 C. Zeit der Erfüllung / II. Befristete Verbindlichkeit / 2. Andere Fristbestimmung - 2. Andere Fristbestimmung
1    Soll die Erfüllung einer Verbindlichkeit oder eine andere Rechtshandlung mit dem Ablaufe einer bestimmten Frist nach Abschluss des Vertrages erfolgen, so fällt ihr Zeitpunkt:
1  wenn die Frist nach Tagen bestimmt ist, auf den letzten Tag der Frist, wobei der Tag, an dem der Vertrag geschlossen wurde, nicht mitgerechnet und, wenn die Frist auf acht oder 15 Tage lautet, nicht die Zeit von einer oder zwei Wochen verstanden wird, sondern volle acht oder 15 Tage;
2  wenn die Frist nach Wochen bestimmt ist, auf denjenigen Tag der letzten Woche, der durch seinen Namen dem Tage des Vertragsabschlusses entspricht;
3  wenn die Frist nach Monaten oder einem mehrere Monate umfassenden Zeitraume (Jahr, halbes Jahr, Vierteljahr) bestimmt ist, auf denjenigen Tag des letzten Monates, der durch seine Zahl dem Tage des Vertragsabschlusses entspricht, und, wenn dieser Tag in dem letzten Monate fehlt, auf den letzten Tag dieses Monates.
2    In gleicher Weise wird die Frist auch dann berechnet, wenn sie nicht von dem Tage des Vertragsabschlusses, sondern von einem andern Zeitpunkte an zu laufen hat.
3    Soll die Erfüllung innerhalb einer bestimmten Frist geschehen, so muss sie vor deren Ablauf erfolgen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 77 C. Zeit der Erfüllung / II. Befristete Verbindlichkeit / 2. Andere Fristbestimmung - 2. Andere Fristbestimmung
1    Soll die Erfüllung einer Verbindlichkeit oder eine andere Rechtshandlung mit dem Ablaufe einer bestimmten Frist nach Abschluss des Vertrages erfolgen, so fällt ihr Zeitpunkt:
1  wenn die Frist nach Tagen bestimmt ist, auf den letzten Tag der Frist, wobei der Tag, an dem der Vertrag geschlossen wurde, nicht mitgerechnet und, wenn die Frist auf acht oder 15 Tage lautet, nicht die Zeit von einer oder zwei Wochen verstanden wird, sondern volle acht oder 15 Tage;
2  wenn die Frist nach Wochen bestimmt ist, auf denjenigen Tag der letzten Woche, der durch seinen Namen dem Tage des Vertragsabschlusses entspricht;
3  wenn die Frist nach Monaten oder einem mehrere Monate umfassenden Zeitraume (Jahr, halbes Jahr, Vierteljahr) bestimmt ist, auf denjenigen Tag des letzten Monates, der durch seine Zahl dem Tage des Vertragsabschlusses entspricht, und, wenn dieser Tag in dem letzten Monate fehlt, auf den letzten Tag dieses Monates.
2    In gleicher Weise wird die Frist auch dann berechnet, wenn sie nicht von dem Tage des Vertragsabschlusses, sondern von einem andern Zeitpunkte an zu laufen hat.
3    Soll die Erfüllung innerhalb einer bestimmten Frist geschehen, so muss sie vor deren Ablauf erfolgen.
CO; théorie de la réception. La communication du congé obéit en droit du bail au système de la réception absolue (confirmation de la jurisprudence; consid. 3).

Regesto (it):

Art. 266n
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
CO; disdetta della locazione dell'abitazione familiare. Beneficiano della protezione conferita dagli art. 266m
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
a 266n
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
CO i locali commerciali che servono anche da abitazione ai coniugi, quando almeno uno di questi è titolare della locazione commerciale. Il conduttore di un locale commerciale che vi si installa con la sua famiglia durante la locazione ha l'obbligo accessorio di comunicare tale situazione al locatore (consid. 2). Art. 77
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 77 C. Zeit der Erfüllung / II. Befristete Verbindlichkeit / 2. Andere Fristbestimmung - 2. Andere Fristbestimmung
1    Soll die Erfüllung einer Verbindlichkeit oder eine andere Rechtshandlung mit dem Ablaufe einer bestimmten Frist nach Abschluss des Vertrages erfolgen, so fällt ihr Zeitpunkt:
1  wenn die Frist nach Tagen bestimmt ist, auf den letzten Tag der Frist, wobei der Tag, an dem der Vertrag geschlossen wurde, nicht mitgerechnet und, wenn die Frist auf acht oder 15 Tage lautet, nicht die Zeit von einer oder zwei Wochen verstanden wird, sondern volle acht oder 15 Tage;
2  wenn die Frist nach Wochen bestimmt ist, auf denjenigen Tag der letzten Woche, der durch seinen Namen dem Tage des Vertragsabschlusses entspricht;
3  wenn die Frist nach Monaten oder einem mehrere Monate umfassenden Zeitraume (Jahr, halbes Jahr, Vierteljahr) bestimmt ist, auf denjenigen Tag des letzten Monates, der durch seine Zahl dem Tage des Vertragsabschlusses entspricht, und, wenn dieser Tag in dem letzten Monate fehlt, auf den letzten Tag dieses Monates.
2    In gleicher Weise wird die Frist auch dann berechnet, wenn sie nicht von dem Tage des Vertragsabschlusses, sondern von einem andern Zeitpunkte an zu laufen hat.
3    Soll die Erfüllung innerhalb einer bestimmten Frist geschehen, so muss sie vor deren Ablauf erfolgen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 77 C. Zeit der Erfüllung / II. Befristete Verbindlichkeit / 2. Andere Fristbestimmung - 2. Andere Fristbestimmung
1    Soll die Erfüllung einer Verbindlichkeit oder eine andere Rechtshandlung mit dem Ablaufe einer bestimmten Frist nach Abschluss des Vertrages erfolgen, so fällt ihr Zeitpunkt:
1  wenn die Frist nach Tagen bestimmt ist, auf den letzten Tag der Frist, wobei der Tag, an dem der Vertrag geschlossen wurde, nicht mitgerechnet und, wenn die Frist auf acht oder 15 Tage lautet, nicht die Zeit von einer oder zwei Wochen verstanden wird, sondern volle acht oder 15 Tage;
2  wenn die Frist nach Wochen bestimmt ist, auf denjenigen Tag der letzten Woche, der durch seinen Namen dem Tage des Vertragsabschlusses entspricht;
3  wenn die Frist nach Monaten oder einem mehrere Monate umfassenden Zeitraume (Jahr, halbes Jahr, Vierteljahr) bestimmt ist, auf denjenigen Tag des letzten Monates, der durch seine Zahl dem Tage des Vertragsabschlusses entspricht, und, wenn dieser Tag in dem letzten Monate fehlt, auf den letzten Tag dieses Monates.
2    In gleicher Weise wird die Frist auch dann berechnet, wenn sie nicht von dem Tage des Vertragsabschlusses, sondern von einem andern Zeitpunkte an zu laufen hat.
3    Soll die Erfüllung innerhalb einer bestimmten Frist geschehen, so muss sie vor deren Ablauf erfolgen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 77 C. Zeit der Erfüllung / II. Befristete Verbindlichkeit / 2. Andere Fristbestimmung - 2. Andere Fristbestimmung
1    Soll die Erfüllung einer Verbindlichkeit oder eine andere Rechtshandlung mit dem Ablaufe einer bestimmten Frist nach Abschluss des Vertrages erfolgen, so fällt ihr Zeitpunkt:
1  wenn die Frist nach Tagen bestimmt ist, auf den letzten Tag der Frist, wobei der Tag, an dem der Vertrag geschlossen wurde, nicht mitgerechnet und, wenn die Frist auf acht oder 15 Tage lautet, nicht die Zeit von einer oder zwei Wochen verstanden wird, sondern volle acht oder 15 Tage;
2  wenn die Frist nach Wochen bestimmt ist, auf denjenigen Tag der letzten Woche, der durch seinen Namen dem Tage des Vertragsabschlusses entspricht;
3  wenn die Frist nach Monaten oder einem mehrere Monate umfassenden Zeitraume (Jahr, halbes Jahr, Vierteljahr) bestimmt ist, auf denjenigen Tag des letzten Monates, der durch seine Zahl dem Tage des Vertragsabschlusses entspricht, und, wenn dieser Tag in dem letzten Monate fehlt, auf den letzten Tag dieses Monates.
2    In gleicher Weise wird die Frist auch dann berechnet, wenn sie nicht von dem Tage des Vertragsabschlusses, sondern von einem andern Zeitpunkte an zu laufen hat.
3    Soll die Erfüllung innerhalb einer bestimmten Frist geschehen, so muss sie vor deren Ablauf erfolgen.
CO; teoria dell'atto recettizio. Nel diritto della locazione la disdetta è un atto recettizio (conferma della giurisprudenza; consid. 3).

Erwägungen ab Seite 209

BGE 137 III 208 S. 209

Extrait des considérants:

2. Invoquant une violation de l'art. 266n
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
CO, les recourants, dans un premier moyen, prétendent que le congé du 20 mars 2008 est nul, à défaut d'avoir été notifié à l'épouse de H.X. Ils font valoir que l'objet du bail litigieux a essentiellement un caractère familial, en ce sens que les familles qui exploitent l'établissement sont installées dans deux des appartements qui s'y trouvent. De toute manière, poursuivent-ils, si le bail a trait à la fois à des objets commerciaux et à des logements de famille, la protection conférée par les art. 266m
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
à 266o
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
CO doit entrer en jeu. Les recourants soutiennent avoir informé les anciennes propriétaires de l'hôtel-restaurant de cette situation et en infèrent qu'ils n'avaient à effectuer aucunes démarches envers l'adjudicataire. Ils ajoutent, pour parer à un reproche de la Chambre des recours, que ce n'est qu'à titre subsidiaire qu'ils se sont prévalus des règles relatives au bail commercial, de sorte qu'il serait incongru de tirer profit de cette tactique judiciaire pour dénier à l'objet loué son caractère de logement familial. Les recourants font enfin grief à la cour cantonale d'être tombée dans l'arbitraire et d'avoir attenté à leur droit d'être entendus en écartant l'audition du témoin E., qui avait occupé lui-même avec sa famille avant 2005 un des appartements de l'établissement public.
2.1 Il est constant que C. et D. ont cédé l'usage de locaux à usage d'hôtel-restaurant aux recourants par convention du 26 juillet 2001, laquelle se définit comme un contrat de bail à loyer (art. 253
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 253 A. Begriff und Geltungsbereich / I. Begriff - A. Begriff und Geltungsbereich I. Begriff
CO). Un peu plus de trois semaines auparavant, les anciens exploitants (qui n'étaient pas les propriétaires) avaient remis aux recourants les installations et équipements de l'établissement par un contrat du 3 juillet 2001; cet accord doit se qualifier de contrat de remise de commerce, lequel constitue un contrat sui generis (ATF 129 III 18 consid. 2.1). Ces éléments montrent clairement que les locaux loués étaient destinés de manière prépondérante à l'exploitation d'un commerce, de sorte que le contrat du 26 juillet 2001 doit être assimilé à un bail commercial.
BGE 137 III 208 S. 210

2.2 Il a été constaté (art. 105 al. 1
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt
1    Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
2    Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
3    Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden. 1
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt
1    Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
2    Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
3    Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden. 1
LTF) que les locaux pris à bail comprenaient en particulier 24 chambres, un restaurant, et trois appartements de trois pièces. L'autorité cantonale a retenu qu'après la conclusion du bail commercial, le locataire H.X. a occupé, avec sa femme et ses enfants, deux des trois appartements en cause. Etant parvenue à une conviction à ce propos sur la base des preuves administrées, la Chambre des recours pouvait renoncer à entendre le témoin E., dont la déposition ne pouvait l'amener à modifier son opinion (ATF 130 II 425 consid. 2.1). En effet, le précité avait apparemment occupé, antérieurement à 2005, un des trois appartements en tant que locaux de fonction; or la notion de local de fonction n'a rien à voir avec celle du logement de famille valant en droit du bail (cf. DAVID LACHAT, Le bail à loyer [ci-après: Bail], 2008, p. 121). Le grief de violation du droit d'être entendu, fondé sur le refus d'audition dudit témoin, n'a aucune consistance. Et les recourants ne désignent pas la norme du droit de la procédure cantonale qui aurait été appliquée arbitrairement dans ce cadre par les magistrats vaudois, ce qui rend ce pan de la critique irrecevable (art. 106 al. 2
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 106 Rechtsanwendung
1    Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
2    Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.
LTF).
2.3 On ne sait à quelle date H.X. et sa famille se sont installés dans les deux appartements de l'établissement. Mais, dès l'instant où le précité, dans les requêtes en réduction de loyer et en demande de travaux qu'il a envoyées au Tribunal des baux vaudois les 8 juin 2005 et 11 août 2006, s'est dit lui-même encore domicilié à Lonay (Vaud), il y a de forts indices qu'il n'est venu habiter dans l'immeuble abritant l'hôtel-restaurant qu'après août 2006. Il n'en demeure pas moins qu'à partir de septembre 2006 au plus tôt, la destination de l'immeuble loué était mixte, en ce sens qu'il comprenait tout à la fois des locaux commerciaux et un logement familial (i.e. celui du locataire H.X.). Or, selon la doctrine, les locaux commerciaux, qui servent également à l'hébergement d'époux dont l'un d'eux au moins est titulaire du bail (ce qui est le cas en l'espèce), doivent bénéficier de la protection accordée par les art. 266m
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
à 266n
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
CO (BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, 2010, n° 4 ad art. 266m
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
CO p. 717; LACHAT ET AL., Das Mietrecht für die Praxis [ci-après: Mietrecht], 8e éd. 2009, ch. 4/4.2.9 p. 60; PETER HIGI, Commentaire zurichois, 4e éd. 1994, n° 42 ad art. 253a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 253a A. Begriff und Geltungsbereich / II. Geltungsbereich / 1. Wohn- und Geschäftsräume - II. Geltungsbereich 1. Wohn- und Geschäftsräume
1    Die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen gelten auch für Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen dem Mieter zum Gebrauch überlässt.
2    Sie gelten nicht für Ferienwohnungen, die für höchstens drei Monate gemietet werden.
3    Der Bundesrat erlässt die Ausführungsvorschriften.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 253a A. Begriff und Geltungsbereich / II. Geltungsbereich / 1. Wohn- und Geschäftsräume - II. Geltungsbereich 1. Wohn- und Geschäftsräume
1    Die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen gelten auch für Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen dem Mieter zum Gebrauch überlässt.
2    Sie gelten nicht für Ferienwohnungen, die für höchstens drei Monate gemietet werden.
3    Der Bundesrat erlässt die Ausführungsvorschriften.
-253b
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 253b A. Begriff und Geltungsbereich / II. Geltungsbereich / 2. Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen - 2. Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen
1    Die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen (Art. 269 ff.) gelten sinngemäss für nichtlandwirtschaftliche Pacht- und andere Verträge, die im Wesentlichen die Überlassung von Wohn- oder Geschäftsräumen gegen Entgelt regeln.
2    Sie gelten nicht für die Miete von luxuriösen Wohnungen und Einfamilienhäusern mit sechs oder mehr Wohnräumen (ohne Anrechnung der Küche).
3    Die Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse gelten nicht für Wohnräume, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 253b A. Begriff und Geltungsbereich / II. Geltungsbereich / 2. Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen - 2. Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen
1    Die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen (Art. 269 ff.) gelten sinngemäss für nichtlandwirtschaftliche Pacht- und andere Verträge, die im Wesentlichen die Überlassung von Wohn- oder Geschäftsräumen gegen Entgelt regeln.
2    Sie gelten nicht für die Miete von luxuriösen Wohnungen und Einfamilienhäusern mit sechs oder mehr Wohnräumen (ohne Anrechnung der Küche).
3    Die Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse gelten nicht für Wohnräume, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden.
CO; ROGER WEBER, in Commentaire bâlois, Obligationenrecht, vol. I, 4e éd. 2007, n° 14 ad art. 253a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 253a A. Begriff und Geltungsbereich / II. Geltungsbereich / 1. Wohn- und Geschäftsräume - II. Geltungsbereich 1. Wohn- und Geschäftsräume
1    Die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen gelten auch für Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen dem Mieter zum Gebrauch überlässt.
2    Sie gelten nicht für Ferienwohnungen, die für höchstens drei Monate gemietet werden.
3    Der Bundesrat erlässt die Ausführungsvorschriften.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 253a A. Begriff und Geltungsbereich / II. Geltungsbereich / 1. Wohn- und Geschäftsräume - II. Geltungsbereich 1. Wohn- und Geschäftsräume
1    Die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen gelten auch für Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen dem Mieter zum Gebrauch überlässt.
2    Sie gelten nicht für Ferienwohnungen, die für höchstens drei Monate gemietet werden.
3    Der Bundesrat erlässt die Ausführungsvorschriften.
/253b
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 253b A. Begriff und Geltungsbereich / II. Geltungsbereich / 2. Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen - 2. Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen
1    Die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen (Art. 269 ff.) gelten sinngemäss für nichtlandwirtschaftliche Pacht- und andere Verträge, die im Wesentlichen die Überlassung von Wohn- oder Geschäftsräumen gegen Entgelt regeln.
2    Sie gelten nicht für die Miete von luxuriösen Wohnungen und Einfamilienhäusern mit sechs oder mehr Wohnräumen (ohne Anrechnung der Küche).
3    Die Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse gelten nicht für Wohnräume, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 253b A. Begriff und Geltungsbereich / II. Geltungsbereich / 2. Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen - 2. Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen
1    Die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen (Art. 269 ff.) gelten sinngemäss für nichtlandwirtschaftliche Pacht- und andere Verträge, die im Wesentlichen die Überlassung von Wohn- oder Geschäftsräumen gegen Entgelt regeln.
2    Sie gelten nicht für die Miete von luxuriösen Wohnungen und Einfamilienhäusern mit sechs oder mehr Wohnräumen (ohne Anrechnung der Küche).
3    Die Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse gelten nicht für Wohnräume, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden.
CO; LACHAT, Bail, op. cit., p. 121). Ces opinions sont convaincantes, car une famille
BGE 137 III 208 S. 211

ne saurait être privée de la possibilité d'invoquer les normes protectrices susmentionnées sous le seul prétexte qu'elle habite, peut-être par nécessités économiques, dans les locaux qu'elle a pris à bail afin de mener une activité économique.
2.4 D'après l'art. 266n
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
CO, le congé donné par le bailleur doit être communiqué séparément au locataire et à son conjoint ou à son partenaire enregistré. Le congé qui ne satisfait pas notamment à la condition prévue à l'art. 266n
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
CO est nul (art. 266o
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
CO). Il n'est pas contesté que l'intimée n'a pas envoyé le congé à l'épouse du locataire H.X. A considérer les circonstances particulières de l'espèce, la nullité du congé ne doit toutefois pas être admise.
2.5 L'intimée est entrée dans le rapport de bail, en vertu de l'art. 261 al. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 261 J. Wechsel des Eigentümers / I. Veräusserung der Sache - J. Wechsel des Eigentümers I. Veräusserung der Sache
1    Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
2    Der neue Eigentümer kann jedoch:
a  bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht;
b  bei einer anderen Sache das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht.
3    Kündigt der neue Eigentümer früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter gestattet hätte, so haftet dieser dem Mieter für allen daraus entstehenden Schaden.
4    Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die Enteignung.
CO, après que la parcelle n° 304 lui a été adjugée au cours d'une vente aux enchères le 15 février 2008. Elle a acquis cet immeuble lors d'une seconde mise à prix, sans les baux qui le grevaient (cf. art. 812
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 812 C. Wirkung / V. Weitere Belastung - V. Weitere Belastung
1    Ein Verzicht des Eigentümers auf das Recht, weitere Lasten auf das verpfändete Grundstück zu legen, ist unverbindlich.
2    Wird nach der Errichtung des Grundpfandrechtes eine Dienstbarkeit oder Grundlast auf das Grundstück gelegt, ohne dass der Pfandgläubiger zugestimmt hat, so geht das Grundpfandrecht der späteren Belastung vor, und diese wird gelöscht, sobald bei der Pfandverwertung ihr Bestand den vorgehenden Pfandgläubiger schädigt.
3    Der aus der Dienstbarkeit oder Grundlast Berechtigte hat jedoch gegenüber nachfolgenden Eingetragenen für den Wert der Belastung Anspruch auf vorgängige Befriedigung aus dem Erlöse.
CC et 142 LP). Elle a ensuite fait usage de son droit de résilier de manière anticipée le contrat litigieux (non annoté au registre foncier) pour le prochain terme légal en application de l'art. 261 al. 2 let. a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 261 J. Wechsel des Eigentümers / I. Veräusserung der Sache - J. Wechsel des Eigentümers I. Veräusserung der Sache
1    Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
2    Der neue Eigentümer kann jedoch:
a  bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht;
b  bei einer anderen Sache das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht.
3    Kündigt der neue Eigentümer früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter gestattet hätte, so haftet dieser dem Mieter für allen daraus entstehenden Schaden.
4    Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die Enteignung.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 261 J. Wechsel des Eigentümers / I. Veräusserung der Sache - J. Wechsel des Eigentümers I. Veräusserung der Sache
1    Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
2    Der neue Eigentümer kann jedoch:
a  bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht;
b  bei einer anderen Sache das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht.
3    Kündigt der neue Eigentümer früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter gestattet hätte, so haftet dieser dem Mieter für allen daraus entstehenden Schaden.
4    Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die Enteignung.
CO (cf. ATF 128 III 82 consid. 2d/dd), prérogative qui n'exige pas de l'acquéreur la preuve d'un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés (ATF 125 III 123 consid. 1e). Il est admis que si, en cours de bail, le locataire déplace le logement de la famille, il est tenu d'en faire part au bailleur; il s'agit là d'une obligation accessoire du locataire (PETER HIGI, Commentaire zurichois, 1995, nos 26-27 ad art. 266m
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
-266n
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
CO; LACHAT, Bail, op. cit., ch. 4.7 p. 634; WEBER, op. cit., n° 2 in fine ad art. 266m
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266m O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / a. Kündigung durch den Mieter - 2. Wohnung der Familie a. Kündigung durch den Mieter
1    Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen.
2    Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er den Richter anrufen.
3    Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss. 1
/266n
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266n O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 2. Wohnung der Familie / b. Kündigung durch den Vermieter - b. Kündigung durch den Vermieter Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257 d) sind dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen.
CO). Le principe de la bonne foi, ancré à l'art. 2 al. 1
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 2 B. Inhalt der Rechtsverhältnisse / I. Handeln nach Treu und Glauben - B. Inhalt der Rechtsverhältnisse I. Handeln nach Treu und Glauben
1    Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
2    Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.
CC, s'applique à l'ensemble des domaines du droit. L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi (art. 2 al. 2
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 2 B. Inhalt der Rechtsverhältnisse / I. Handeln nach Treu und Glauben - B. Inhalt der Rechtsverhältnisse I. Handeln nach Treu und Glauben
1    Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
2    Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.
CC). Il peut y avoir abus de droit lorsqu'une personne adopte un comportement contradictoire ("venire contra factum proprium": cf. ATF 125 III 257 consid. 2a; ATF 123 III 70 consid. 3c p. 75, ATF 123 III 220 consid. 4d p. 228). Dans le cas présent, les recourants n'ont pas prétendu avoir informé l'adjudicataire de la parcelle n° 304 que H.X. et sa famille s'étaient installés dans deux des appartements de l'hôtel-restaurant qui y est bâti. Du moment que l'intimée a acquis l'immeuble dans une vente forcée lors de la seconde mise à prix, en particulier sans le bail conclu par les recourants avec les anciennes propriétaires, et que le
BGE 137 III 208 S. 212

bien-fonds contenait essentiellement des locaux commerciaux à usage d'hôtel-restaurant, il incombait aux demandeurs de faire part à l'adjudicataire qu'une partie des locaux pris à bail servait également de logement de famille. Les recourants étaient parfaitement à même d'atteindre la bailleresse, puisque trois jours seulement après la vente forcée, soit le 18 février 2008, leur conseil d'alors a écrit à l'intimée que les locataires étaient titulaires d'un bail portant sur une partie de l'immeuble acquis aux enchères par celle-ci et que la bailleresse était mise en demeure d'opérer dans les cinq jours divers travaux dans le bâtiment. Les recourants n'ont cependant pas averti l'intimée, dans ce courrier du 18 février 2008, de la constitution en cours de bail (i.e. plusieurs années après sa passation avec les anciennes propriétaires de l'immeuble) d'un logement familial dans les locaux à usage d'hôtel-restaurant. En se prévalant, dans ce contexte particulier, de la nullité du congé sur la base de l'art. 266o
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
CO, au motif que cet acte n'aurait pas été notifié à l'épouse de l'un d'eux, laquelle n'est pas titulaire du bail, les recourants commettent une entorse au principe de la bonne foi, qui ne mérite pas d'être protégée judiciairement. La critique doit être rejetée.

3. A l'appui de leur deuxième moyen, les recourants prétendent que la résiliation est tardive. Ils font grief à la cour cantonale d'avoir admis que le pli recommandé contenant le congé leur est parvenu le 26 mars 2008, voire au plus tard le lendemain, et non à la date où ils en ont pris connaissance effectivement en le retirant à la poste, soit le 1er avril 2008. Ils allèguent que, selon la jurisprudence et la doctrine, la date du retrait effectif à la poste doit prévaloir. Ils sont d'avis que la résiliation communiquée le 1er avril 2008, à défaut d'avoir respecté le préavis de congé légal de six mois valant pour le bail de locaux commerciaux, était tardive et qu'elle ne pouvait ainsi déployer d'effet pour l'échéance invoquée du 1er octobre 2008.
3.1

3.1.1 La résiliation de bail est une déclaration unilatérale de volonté de l'une des parties au contrat soumise à réception (cf. parmi les auteurs récents: LACHAT, Bail, op. cit., p. 638 ch. 7.1; BOHNET/MONTINI, op. cit., nos 3 et 4 ad art. 266a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266a O. Beendigung des Mietverhältnisses / II. Kündigungsfristen und -termine / 1. Im Allgemeinen - II. Kündigungsfristen und -termine 1. Im Allgemeinen
1    Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
2    Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266a O. Beendigung des Mietverhältnisses / II. Kündigungsfristen und -termine / 1. Im Allgemeinen - II. Kündigungsfristen und -termine 1. Im Allgemeinen
1    Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
2    Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266a O. Beendigung des Mietverhältnisses / II. Kündigungsfristen und -termine / 1. Im Allgemeinen - II. Kündigungsfristen und -termine 1. Im Allgemeinen
1    Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
2    Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266a O. Beendigung des Mietverhältnisses / II. Kündigungsfristen und -termine / 1. Im Allgemeinen - II. Kündigungsfristen und -termine 1. Im Allgemeinen
1    Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
2    Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.
CO). D'après l'art. 261 al. 2 let. a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 261 J. Wechsel des Eigentümers / I. Veräusserung der Sache - J. Wechsel des Eigentümers I. Veräusserung der Sache
1    Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
2    Der neue Eigentümer kann jedoch:
a  bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht;
b  bei einer anderen Sache das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht.
3    Kündigt der neue Eigentümer früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter gestattet hätte, so haftet dieser dem Mieter für allen daraus entstehenden Schaden.
4    Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die Enteignung.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 261 J. Wechsel des Eigentümers / I. Veräusserung der Sache - J. Wechsel des Eigentümers I. Veräusserung der Sache
1    Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
2    Der neue Eigentümer kann jedoch:
a  bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht;
b  bei einer anderen Sache das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht.
3    Kündigt der neue Eigentümer früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter gestattet hätte, so haftet dieser dem Mieter für allen daraus entstehenden Schaden.
4    Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die Enteignung.
CO, l'acquéreur qui a obtenu la propriété d'habitations ou de locaux commerciaux, après la conclusion du bail, dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite peut résilier le contrat de manière anticipée pour le prochain terme légal en observant le délai de congé légal, pour autant qu'il fasse valoir un
BGE 137 III 208 S. 213

besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés. Il est dejurisprudence que l'adjudicataire, qui devient propriétaire d'un bien-fonds dans une vente forcée à la suite d'une double mise à prix, a la faculté de résilier un bail de longue durée pour le prochain terme légal, même s'il ne se prévaut pas d'un besoin urgent (ATF 128 III 82 consid. 2; ATF 125 III 123 consid. 1e). Ce droit de donner le congé, sans avoir à respecter l'échéance et le préavis prévus contractuellement, est un privilège de l'adjudicataire (cf. WEBER, op. cit., n° 6 ad art. 261
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 261 J. Wechsel des Eigentümers / I. Veräusserung der Sache - J. Wechsel des Eigentümers I. Veräusserung der Sache
1    Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
2    Der neue Eigentümer kann jedoch:
a  bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht;
b  bei einer anderen Sache das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht.
3    Kündigt der neue Eigentümer früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter gestattet hätte, so haftet dieser dem Mieter für allen daraus entstehenden Schaden.
4    Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die Enteignung.
CO; LACHAT, Bail, op. cit., p. 690 ch. 4.2.3). L'art. 266d
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266d O. Beendigung des Mietverhältnisses / II. Kündigungsfristen und -termine / 4. Geschäftsräume - 4. Geschäftsräume Bei der Miete von Geschäftsräumen können die Parteien mit einer Frist von sechs Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266d O. Beendigung des Mietverhältnisses / II. Kündigungsfristen und -termine / 4. Geschäftsräume - 4. Geschäftsräume Bei der Miete von Geschäftsräumen können die Parteien mit einer Frist von sechs Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266d O. Beendigung des Mietverhältnisses / II. Kündigungsfristen und -termine / 4. Geschäftsräume - 4. Geschäftsräume Bei der Miete von Geschäftsräumen können die Parteien mit einer Frist von sechs Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen.
CO dispose que, pour les locaux commerciaux, le délai de congé est de six mois pour le terme fixé par l'usage local; dans le canton de Vaud, les termes usuels sont le 1er avril, le 1er juillet et le 1er octobre à midi (art. 36 des Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud, constituant le Contrat-cadre vaudois déclaré de force obligatoire au 1er décembre 2001; LACHAT, Bail, op. cit., p. 650 en haut et p. 104 ch. 4.3).
3.1.2 Il résulte du principe de l'unité de l'ordre juridique que la computation d'un délai doit se faire selon le droit qui fixe ce délai, ce principe valant pour le droit fédéral (ATF 123 III 67 consid. 2a et les références). Le Code des obligations, comme on l'a vu, fixe à six mois le délai légal de congé des baux de locaux commerciaux. Il s'agit donc d'un délai du droit matériel fédéral. Lorsque la communication d'une manifestation de volonté constitue le moment à partir duquel court un délai de droit matériel fédéral, il faut appliquer la théorie de la réception dite absolue (ATF 118 II 42 consid. 3; ATF 107 II 189 consid. 2; ERNST A. KRAMER, Commentaire bernois, 1986, n° 88 ad art. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 1 A. Abschluss des Vertrages / I. Übereinstimmende Willensäusserung / 1. Im Allgemeinen - A. Abschluss des Vertrages I. Übereinstimmende Willensäusserung
1    Zum Abschlusse eines Vertrages ist die übereinstimmende gegenseitige Willensäusserung der Parteien erforderlich.
2    Sie kann eine ausdrückliche oder stillschweigende sein.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 1 A. Abschluss des Vertrages / I. Übereinstimmende Willensäusserung / 1. Im Allgemeinen - A. Abschluss des Vertrages I. Übereinstimmende Willensäusserung
1    Zum Abschlusse eines Vertrages ist die übereinstimmende gegenseitige Willensäusserung der Parteien erforderlich.
2    Sie kann eine ausdrückliche oder stillschweigende sein.
CO; PETER GAUCH ET AL., Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, vol. I, 9e éd. 2008, ch. 196/196a p. 37; FABIENNE HOHL, in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2003, n° 5 ad art. 77
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 77 C. Zeit der Erfüllung / II. Befristete Verbindlichkeit / 2. Andere Fristbestimmung - 2. Andere Fristbestimmung
1    Soll die Erfüllung einer Verbindlichkeit oder eine andere Rechtshandlung mit dem Ablaufe einer bestimmten Frist nach Abschluss des Vertrages erfolgen, so fällt ihr Zeitpunkt:
1  wenn die Frist nach Tagen bestimmt ist, auf den letzten Tag der Frist, wobei der Tag, an dem der Vertrag geschlossen wurde, nicht mitgerechnet und, wenn die Frist auf acht oder 15 Tage lautet, nicht die Zeit von einer oder zwei Wochen verstanden wird, sondern volle acht oder 15 Tage;
2  wenn die Frist nach Wochen bestimmt ist, auf denjenigen Tag der letzten Woche, der durch seinen Namen dem Tage des Vertragsabschlusses entspricht;
3  wenn die Frist nach Monaten oder einem mehrere Monate umfassenden Zeitraume (Jahr, halbes Jahr, Vierteljahr) bestimmt ist, auf denjenigen Tag des letzten Monates, der durch seine Zahl dem Tage des Vertragsabschlusses entspricht, und, wenn dieser Tag in dem letzten Monate fehlt, auf den letzten Tag dieses Monates.
2    In gleicher Weise wird die Frist auch dann berechnet, wenn sie nicht von dem Tage des Vertragsabschlusses, sondern von einem andern Zeitpunkte an zu laufen hat.
3    Soll die Erfüllung innerhalb einer bestimmten Frist geschehen, so muss sie vor deren Ablauf erfolgen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 77 C. Zeit der Erfüllung / II. Befristete Verbindlichkeit / 2. Andere Fristbestimmung - 2. Andere Fristbestimmung
1    Soll die Erfüllung einer Verbindlichkeit oder eine andere Rechtshandlung mit dem Ablaufe einer bestimmten Frist nach Abschluss des Vertrages erfolgen, so fällt ihr Zeitpunkt:
1  wenn die Frist nach Tagen bestimmt ist, auf den letzten Tag der Frist, wobei der Tag, an dem der Vertrag geschlossen wurde, nicht mitgerechnet und, wenn die Frist auf acht oder 15 Tage lautet, nicht die Zeit von einer oder zwei Wochen verstanden wird, sondern volle acht oder 15 Tage;
2  wenn die Frist nach Wochen bestimmt ist, auf denjenigen Tag der letzten Woche, der durch seinen Namen dem Tage des Vertragsabschlusses entspricht;
3  wenn die Frist nach Monaten oder einem mehrere Monate umfassenden Zeitraume (Jahr, halbes Jahr, Vierteljahr) bestimmt ist, auf denjenigen Tag des letzten Monates, der durch seine Zahl dem Tage des Vertragsabschlusses entspricht, und, wenn dieser Tag in dem letzten Monate fehlt, auf den letzten Tag dieses Monates.
2    In gleicher Weise wird die Frist auch dann berechnet, wenn sie nicht von dem Tage des Vertragsabschlusses, sondern von einem andern Zeitpunkte an zu laufen hat.
3    Soll die Erfüllung innerhalb einer bestimmten Frist geschehen, so muss sie vor deren Ablauf erfolgen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 77 C. Zeit der Erfüllung / II. Befristete Verbindlichkeit / 2. Andere Fristbestimmung - 2. Andere Fristbestimmung
1    Soll die Erfüllung einer Verbindlichkeit oder eine andere Rechtshandlung mit dem Ablaufe einer bestimmten Frist nach Abschluss des Vertrages erfolgen, so fällt ihr Zeitpunkt:
1  wenn die Frist nach Tagen bestimmt ist, auf den letzten Tag der Frist, wobei der Tag, an dem der Vertrag geschlossen wurde, nicht mitgerechnet und, wenn die Frist auf acht oder 15 Tage lautet, nicht die Zeit von einer oder zwei Wochen verstanden wird, sondern volle acht oder 15 Tage;
2  wenn die Frist nach Wochen bestimmt ist, auf denjenigen Tag der letzten Woche, der durch seinen Namen dem Tage des Vertragsabschlusses entspricht;
3  wenn die Frist nach Monaten oder einem mehrere Monate umfassenden Zeitraume (Jahr, halbes Jahr, Vierteljahr) bestimmt ist, auf denjenigen Tag des letzten Monates, der durch seine Zahl dem Tage des Vertragsabschlusses entspricht, und, wenn dieser Tag in dem letzten Monate fehlt, auf den letzten Tag dieses Monates.
2    In gleicher Weise wird die Frist auch dann berechnet, wenn sie nicht von dem Tage des Vertragsabschlusses, sondern von einem andern Zeitpunkte an zu laufen hat.
3    Soll die Erfüllung innerhalb einer bestimmten Frist geschehen, so muss sie vor deren Ablauf erfolgen.
CO; la même, Procédure civile [ci-après: Procédure], vol. II, 2e éd. 2010, ch. 916 ss p. 171/172). Le point de départ du délai correspond alors au moment où la manifestation de volonté est parvenue dans la sphère d'influence (Machtbereich) du destinataire ou de son représentant, de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires celui-ci soit à même d'en prendre connaissance.
S'agissant d'un pli ordinaire communiqué par la poste, la manifestation de volonté est reçue lorsqu'elle est déposée dans la boîte aux
BGE 137 III 208 S. 214

lettres ou la case postale du destinataire si l'on peut escompter qu'il lève le courrier à ce moment-là; savoir si le destinataire prend effectivement connaissance de l'envoi n'est pas déterminant (ATF 118 II 42 consid. 3b p. 44 et les références doctrinales). Un tel envoi simple ne fait cependant pas preuve de sa réception (ATF 105 III 43 consid. 2a p. 45). En ce qui concerne une lettre recommandée, si l'agent postal n'a pas pu la remettre effectivement au destinataire ou à un tiers autorisé à prendre livraison de l'envoi et qu'il laisse un avis de retrait dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait; il s'agit soit du jour même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon en règle générale le lendemain de ce jour (ATF 107 II 189 consid. 2 p. 192; cf. KRAMER, op. cit., n° 88 ad art. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 1 A. Abschluss des Vertrages / I. Übereinstimmende Willensäusserung / 1. Im Allgemeinen - A. Abschluss des Vertrages I. Übereinstimmende Willensäusserung
1    Zum Abschlusse eines Vertrages ist die übereinstimmende gegenseitige Willensäusserung der Parteien erforderlich.
2    Sie kann eine ausdrückliche oder stillschweigende sein.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 1 A. Abschluss des Vertrages / I. Übereinstimmende Willensäusserung / 1. Im Allgemeinen - A. Abschluss des Vertrages I. Übereinstimmende Willensäusserung
1    Zum Abschlusse eines Vertrages ist die übereinstimmende gegenseitige Willensäusserung der Parteien erforderlich.
2    Sie kann eine ausdrückliche oder stillschweigende sein.
CO; FABIENNE HOHL, Procédure, op. cit., ch. 920-924 p. 171/172; BOHNET/MONTINI, op. cit., n° 4 ad art. 266a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266a O. Beendigung des Mietverhältnisses / II. Kündigungsfristen und -termine / 1. Im Allgemeinen - II. Kündigungsfristen und -termine 1. Im Allgemeinen
1    Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
2    Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266a O. Beendigung des Mietverhältnisses / II. Kündigungsfristen und -termine / 1. Im Allgemeinen - II. Kündigungsfristen und -termine 1. Im Allgemeinen
1    Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
2    Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266a O. Beendigung des Mietverhältnisses / II. Kündigungsfristen und -termine / 1. Im Allgemeinen - II. Kündigungsfristen und -termine 1. Im Allgemeinen
1    Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
2    Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266a O. Beendigung des Mietverhältnisses / II. Kündigungsfristen und -termine / 1. Im Allgemeinen - II. Kündigungsfristen und -termine 1. Im Allgemeinen
1    Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
2    Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.
CO). Cette conception est approuvée par la doctrine majoritaire s'agissant de la notification d'une résiliation de bail à loyer (RAYMOND BISANG ET AL., Das Schweizerische Mietrecht, Kommentar, 3e éd. 2008, n° 5a ad Vorbemerkungen Art. 266
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266 O. Beendigung des Mietverhältnisses / I. Ablauf der vereinbarten Dauer - O. Beendigung des Mietverhältnisses I. Ablauf der vereinbarten Dauer
1    Haben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart, so endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer.
2    Setzen die Parteien das Mietverhältnis stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes Mietverhältnis.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266 O. Beendigung des Mietverhältnisses / I. Ablauf der vereinbarten Dauer - O. Beendigung des Mietverhältnisses I. Ablauf der vereinbarten Dauer
1    Haben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart, so endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer.
2    Setzen die Parteien das Mietverhältnis stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes Mietverhältnis.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266 O. Beendigung des Mietverhältnisses / I. Ablauf der vereinbarten Dauer - O. Beendigung des Mietverhältnisses I. Ablauf der vereinbarten Dauer
1    Haben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart, so endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer.
2    Setzen die Parteien das Mietverhältnis stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes Mietverhältnis.
-266o
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
CO et n° 28 in fine ad art. 257d
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 257d E. Pflichten des Mieters / I. Zahlung des Mietzinses und der Nebenkosten / 4. Zahlungsrückstand des Mieters - 4. Zahlungsrückstand des Mieters
1    Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
2    Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 257d E. Pflichten des Mieters / I. Zahlung des Mietzinses und der Nebenkosten / 4. Zahlungsrückstand des Mieters - 4. Zahlungsrückstand des Mieters
1    Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
2    Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 257d E. Pflichten des Mieters / I. Zahlung des Mietzinses und der Nebenkosten / 4. Zahlungsrückstand des Mieters - 4. Zahlungsrückstand des Mieters
1    Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
2    Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
CO; WEBER, op. cit., n° 3a ad art. 273
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 273 C. Fristen und Verfahren - C. Fristen und Verfahren 1
1    Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen.
2    Will der Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, so muss er das Begehren der Schlichtungsbehörde einreichen:
a  bei einem unbefristeten Mietverhältnis innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung;
b  bei einem befristeten Mietverhältnis spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer.
3    Das Begehren um eine zweite Erstreckung muss der Mieter der Schlichtungsbehörde spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten einreichen.
4    Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde richtet sich nach der ZPO 2 . 3
5    Weist die zuständige Behörde ein Begehren des Mieters betreffend Anfechtung der Kündigung ab, so prüft sie von Amtes wegen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann. 4
CO et n° 1a ad art. 266a
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OR Art. 266a O. Beendigung des Mietverhältnisses / II. Kündigungsfristen und -termine / 1. Im Allgemeinen - II. Kündigungsfristen und -termine 1. Im Allgemeinen
1    Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
2    Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266a O. Beendigung des Mietverhältnisses / II. Kündigungsfristen und -termine / 1. Im Allgemeinen - II. Kündigungsfristen und -termine 1. Im Allgemeinen
1    Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
2    Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266a O. Beendigung des Mietverhältnisses / II. Kündigungsfristen und -termine / 1. Im Allgemeinen - II. Kündigungsfristen und -termine 1. Im Allgemeinen
1    Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
2    Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266a O. Beendigung des Mietverhältnisses / II. Kündigungsfristen und -termine / 1. Im Allgemeinen - II. Kündigungsfristen und -termine 1. Im Allgemeinen
1    Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
2    Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.
CO; HIGI, Commentaire zurichois, 4e éd. 1995, nos 38 et 41 ad Vorbemerkungen zu Art. 266
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266 O. Beendigung des Mietverhältnisses / I. Ablauf der vereinbarten Dauer - O. Beendigung des Mietverhältnisses I. Ablauf der vereinbarten Dauer
1    Haben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart, so endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer.
2    Setzen die Parteien das Mietverhältnis stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes Mietverhältnis.
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OR Art. 266 O. Beendigung des Mietverhältnisses / I. Ablauf der vereinbarten Dauer - O. Beendigung des Mietverhältnisses I. Ablauf der vereinbarten Dauer
1    Haben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart, so endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer.
2    Setzen die Parteien das Mietverhältnis stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes Mietverhältnis.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266 O. Beendigung des Mietverhältnisses / I. Ablauf der vereinbarten Dauer - O. Beendigung des Mietverhältnisses I. Ablauf der vereinbarten Dauer
1    Haben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart, so endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer.
2    Setzen die Parteien das Mietverhältnis stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes Mietverhältnis.
-266o
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OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
CO; LACHAT ET AL., Mietrecht, op. cit., ch. 25/6.3 p. 519; ZIHLMANN/JAKOB, Mietrecht, 3e éd. 1999, p. 185 in fine; FRANÇOIS BOHNET, Les termes et les délais du bail à loyer, in 13e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2004, p. 26 in fine; MARIO MONTINI, Droit du bail 19/2007, p. 38; JEAN-PIERRE MENGE, Kündigung und Kündigungsschutz bei dei Miete von Wohn- und Geschäftsräumlichkeiten, 1993, p. 21; CLAUDE RAMONI, Demeure du débiteur et contrats de droit suisse, 2002, p. 148 ch. 317; TOBIAS BARTELS, Die Fristwahrung im Mietrecht-insbesondere bei empfangsbedürftigen Willenserklärungen, MietRecht aktuell 1/2002, p. 4-8).
3.1.3 Dans deux cas en matière de bail, la jurisprudence du Tribunal fédéral a dérogé à la théorie de la réception absolue. Il s'agit de la communication, par pli recommandé, de l'avis de majoration de loyer au sens de l'art. 269d
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269d D. Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269d D. Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
CO (ATF 107 II 189 consid. 2) et de celle de la sommation de payer instituée par l'art. 257d al. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 257d E. Pflichten des Mieters / I. Zahlung des Mietzinses und der Nebenkosten / 4. Zahlungsrückstand des Mieters - 4. Zahlungsrückstand des Mieters
1    Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
2    Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
CO (ATF 119 II 147 consid. 2). Pour ces deux éventualités, à l'instar de ce qui prévaut pour les délais de procédure (cf. art. 138 al. 3 du Code

BGE 137 III 208 S. 215

de procédure civile du 19 décembre 2008 [RS 272]; ATF 130 III 396 consid. 1.2.3; ATF 111 V 99 consid. 2b p. 101), si le courrier recommandé ne peut pas être remis directement au destinataire (ou à une personne autorisée par celui-ci) et qu'un avis de retrait mentionnant le délai de garde postal a été mis dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, l'acte est reçu au moment où le destinataire le retire effectivement au guichet de la poste ou, à supposer qu'il ne soit pas retiré dans le délai de garde de sept jours, le septième et dernier jour de ce délai. Cette théorie de la réception est dite relative. Prenant appui sur cette jurisprudence, certains auteurs préconisent, lorsque la notification de la manifestation de volonté est effectuée au destinataire sous pli recommandé avec dépôt d'un avis de retrait postal, une application de la théorie relative de la réception à d'autres actes du droit du bail que l'avis de majoration de loyer (art. 269d
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269d D. Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269d D. Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
CO) et l'avis comminatoire (art. 257d
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 257d E. Pflichten des Mieters / I. Zahlung des Mietzinses und der Nebenkosten / 4. Zahlungsrückstand des Mieters - 4. Zahlungsrückstand des Mieters
1    Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
2    Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 257d E. Pflichten des Mieters / I. Zahlung des Mietzinses und der Nebenkosten / 4. Zahlungsrückstand des Mieters - 4. Zahlungsrückstand des Mieters
1    Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
2    Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 257d E. Pflichten des Mieters / I. Zahlung des Mietzinses und der Nebenkosten / 4. Zahlungsrückstand des Mieters - 4. Zahlungsrückstand des Mieters
1    Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
2    Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
CO), en particulier à la notification du congé, voire prônent même une application uniforme de cette théorie de la réception pour tous les actes de droit civil (BOHNET/MONTINI, op. cit., n° 21 ad art. 257d
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 257d E. Pflichten des Mieters / I. Zahlung des Mietzinses und der Nebenkosten / 4. Zahlungsrückstand des Mieters - 4. Zahlungsrückstand des Mieters
1    Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
2    Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 257d E. Pflichten des Mieters / I. Zahlung des Mietzinses und der Nebenkosten / 4. Zahlungsrückstand des Mieters - 4. Zahlungsrückstand des Mieters
1    Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
2    Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 257d E. Pflichten des Mieters / I. Zahlung des Mietzinses und der Nebenkosten / 4. Zahlungsrückstand des Mieters - 4. Zahlungsrückstand des Mieters
1    Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
2    Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
CO; LACHAT, Bail, op. cit., p. 639/640; le même, in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2003, n° 5 ad art. 266a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266a O. Beendigung des Mietverhältnisses / II. Kündigungsfristen und -termine / 1. Im Allgemeinen - II. Kündigungsfristen und -termine 1. Im Allgemeinen
1    Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
2    Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266a O. Beendigung des Mietverhältnisses / II. Kündigungsfristen und -termine / 1. Im Allgemeinen - II. Kündigungsfristen und -termine 1. Im Allgemeinen
1    Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
2    Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266a O. Beendigung des Mietverhältnisses / II. Kündigungsfristen und -termine / 1. Im Allgemeinen - II. Kündigungsfristen und -termine 1. Im Allgemeinen
1    Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
2    Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266a O. Beendigung des Mietverhältnisses / II. Kündigungsfristen und -termine / 1. Im Allgemeinen - II. Kündigungsfristen und -termine 1. Im Allgemeinen
1    Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
2    Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.
CO; CARMINE BASELICE, MietRecht aktuell 2/1995 p. 103 in fine). Ils invoquent les horaires d'ouverture des guichets postaux, la clarté et la cohérence du droit ainsi que la protection de la partie faible. Cette opinion minoritaire ne convainc pas. Le Tribunal fédéral a appliqué la théorie relative de la réception lorsque le locataire reçoit un avis de hausse de loyer afin qu'il bénéficie effectivement du délai de réflexion de dix jours de l'art. 269d al. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269d D. Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter
1    Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
2    Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
a  sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
b  sie nicht begründet;
c  mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
3    Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.
CO et de la possibilité de résilier le contrat s'il n'entend pas accepter la hausse ou la contester. La juridiction fédérale en a fait de même pour la communication de l'avis comminatoire dans l'intention que le locataire de baux d'habitations ou de locaux commerciaux jouisse de l'entier du délai de 30 jours pour réunir les fonds lui permettant de régler son loyer échu. Ces considérations particulières ne sauraient valoir pour d'autres actes, comme la notification du congé. En outre, le système de la réception absolue tient compte de manière équitable des intérêts antagonistes des deux parties, à savoir ceux de l'émetteur et du destinataire. L'expéditeur supporte le risque de transmission du pli jusqu'au moment où il parvient dans la sphère d'influence du destinataire, alors que celui-ci supporte le risque, à l'intérieur de sa sphère d'influence, de prendre connaissance tardivement,
BGE 137 III 208 S. 216

respectivement de ne pas prendre connaissance du support de communication. Cet équilibre serait rompu si la théorie relative de la réception devait s'appliquer sans limite. Il faut donc admettre qu'il n'y a aucun motif objectif sérieux de changer la jurisprudence, approuvée par de très nombreux auteurs. Autrement dit, la réception du congé obéit toujours en droit du bail au système de la réception absolue.
3.2 Ces considérations conduisent le Tribunal fédéral à retenir que l'intimée a en l'occurrence respecté le délai légal de congé de six mois de l'art. 266d
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266d O. Beendigung des Mietverhältnisses / II. Kündigungsfristen und -termine / 4. Geschäftsräume - 4. Geschäftsräume Bei der Miete von Geschäftsräumen können die Parteien mit einer Frist von sechs Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266d O. Beendigung des Mietverhältnisses / II. Kündigungsfristen und -termine / 4. Geschäftsräume - 4. Geschäftsräume Bei der Miete von Geschäftsräumen können die Parteien mit einer Frist von sechs Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266d O. Beendigung des Mietverhältnisses / II. Kündigungsfristen und -termine / 4. Geschäftsräume - 4. Geschäftsräume Bei der Miete von Geschäftsräumen können die Parteien mit einer Frist von sechs Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen.
CO pour le terme usuel du 1er octobre 2008. En effet, il a été constaté (art. 105 al. 1
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt
1    Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
2    Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
3    Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden. 1
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt
1    Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
2    Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
3    Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden. 1
LTF) que la bailleresse a envoyé aux recourants le congé du 20 mars 2008 par pli simple et par pli recommandé. Concernant le courrier simple, l'intimée n'a pas apporté la preuve, qui lui incombait (art. 8
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 8 E. Beweisregeln / I. Beweislast - E. Beweisregeln I. Beweislast
CC; LACHAT, Bail, op. cit., p. 641 ch. 7.7; HIGI, Commentaire zurichois, 4e éd. 1995, n° 42 ad Vorbemerkungen zu Art. 266
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266 O. Beendigung des Mietverhältnisses / I. Ablauf der vereinbarten Dauer - O. Beendigung des Mietverhältnisses I. Ablauf der vereinbarten Dauer
1    Haben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart, so endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer.
2    Setzen die Parteien das Mietverhältnis stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes Mietverhältnis.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266 O. Beendigung des Mietverhältnisses / I. Ablauf der vereinbarten Dauer - O. Beendigung des Mietverhältnisses I. Ablauf der vereinbarten Dauer
1    Haben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart, so endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer.
2    Setzen die Parteien das Mietverhältnis stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes Mietverhältnis.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266 O. Beendigung des Mietverhältnisses / I. Ablauf der vereinbarten Dauer - O. Beendigung des Mietverhältnisses I. Ablauf der vereinbarten Dauer
1    Haben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart, so endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer.
2    Setzen die Parteien das Mietverhältnis stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes Mietverhältnis.
-266o
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266o O. Beendigung des Mietverhältnisses / IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen / 3. Nichtigkeit der Kündigung - 3. Nichtigkeit der Kündigung Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266 l-266 nnicht entspricht.
CO), de la réception par les locataires du pli renfermant le congé. En revanche, il ressort des constatations cantonales, non taxées d'arbitraire, que le congé adressé aux recourants par pli recommandé pouvait être retiré dès le mercredi 26 mars 2008 au guichet de la poste. Les locataires n'ont jamais prétendu qu'un avis de retrait n'a pas été déposé dans leur boîte aux lettres. Les recourants étaient donc à même de prendre connaissance du pli recommandé le jeudi 27 mars 2008. Le congé a donc été notifié, pour le terme usuel vaudois du 1er octobre 2008, dans le respect du préavis légal de six mois instauré par l'art. 266d
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266d O. Beendigung des Mietverhältnisses / II. Kündigungsfristen und -termine / 4. Geschäftsräume - 4. Geschäftsräume Bei der Miete von Geschäftsräumen können die Parteien mit einer Frist von sechs Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266d O. Beendigung des Mietverhältnisses / II. Kündigungsfristen und -termine / 4. Geschäftsräume - 4. Geschäftsräume Bei der Miete von Geschäftsräumen können die Parteien mit einer Frist von sechs Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 266d O. Beendigung des Mietverhältnisses / II. Kündigungsfristen und -termine / 4. Geschäftsräume - 4. Geschäftsräume Bei der Miete von Geschäftsräumen können die Parteien mit einer Frist von sechs Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen.
CO pour les locaux commerciaux. Le grief doit être rejeté.
Information de décision   •   DEFRITEN
Décision : 137 III 208
Date : 14. Februar 2011
Publié : 03. September 2011
Tribunal : Bundesgericht
Statut : 137 III 208
Domaine : BGE - Zivilrecht
Regeste : Art. 266n OR; Kündigung der Miete der Familienwohnung. Geschäftsräume, die auch der Unterkunft von...


Répertoire des lois
CC: 2 
SR 210 Code civil suisse
CC Art. 2 B. étendue des droits civils / I. Devoirs généraux - B. étendue des droits civils I. Devoirs généraux
1    Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
2    L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi.
8 
SR 210 Code civil suisse
CC Art. 8 E. De la preuve / I. Fardeau de la preuve - E. De la preuve I. Fardeau de la preuve
812
SR 210 Code civil suisse
CC Art. 812 C. Effets / V. Constitution ultérieure de droits réels - V. Constitution ultérieure de droits réels
1    Le propriétaire de l'immeuble constitué en gage ne peut renoncer valablement à la faculté de le grever d'autres droits réels.
2    Le gage immobilier prime toutes servitudes ou charges foncières dont l'immeuble pourrait être grevé postérieurement sans que le créancier en eût permis la constitution; elles sont radiées, si, lors de la réalisation du gage, leur existence lèse le créancier antérieur.
3    À l'égard toutefois des créanciers postérieurement inscrits, l'ayant droit peut, en cas de réalisation, exiger que la valeur de la servitude ou de la charge foncière lui soit payée par préférence.
CO: 1 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
CO Art. 1 A. Conclusion du contrat / I. Accord des parties / 1. Conditions générales - A. Conclusion du contrat I. Accord des parties
1    Le contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et d'une manière concordante, manifesté leur volonté.
2    Cette manifestation peut être expresse ou tacite.
77 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
CO Art. 77 C. Époque de l'exécution / II. Obligations à terme / 2. Autres termes - 2. Autres termes
1    Lorsqu'une obligation doit être exécutée ou quelque autre acte juridique accompli à l'expiration d'un certain délai depuis la conclusion du contrat, l'échéance est réglée comme suit:
1  si le délai est fixé par jours, la dette est échue le dernier jour du délai, celui de la conclusion du contrat n'étant pas compté; s'il est de huit ou de quinze jours, il signifie non pas une ou deux semaines, mais huit ou quinze jours pleins;
2  si le délai est fixé par semaines, la dette est échue le jour qui, dans la dernière semaine, correspond par son nom au jour de la conclusion du contrat;
3  si le délai est fixé par mois ou par un laps de temps comprenant plusieurs mois (année, semestre, trimestre), la dette est échue le jour qui, dans le dernier mois, correspond par son quantième au jour de la conclusion du contrat; s'il n'y a pas, dans le dernier mois, de jour correspondant l'obligation s'exécute le dernier jour dudit mois.
2    Ces règles sont également applicables si le délai court à partir d'une époque autre que celle de la conclusion du contrat.
3    Lorsqu'une obligation doit être exécutée au cours d'un certain laps de temps, le débiteur est tenu de s'acquitter avant l'expiration du délai fixé.
253 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
CO Art. 253 A. Définition et champ d'application / I. Définition - A. Définition et champ d'application I. Définition
253a 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
CO Art. 253a A. Définition et champ d'application / II. Champ d'application / 1. Dispositions concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux - II. Champ d'application 1. Dispositions concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux
1    Les dispositions concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux s'appliquent aussi aux choses dont l'usage est cédé avec ces habitations ou locaux commerciaux.
2    Elles ne sont pas applicables aux appartements de vacances loués pour trois mois ou moins.
3    Le Conseil fédéral édicte les dispositions d'exécution.
253b 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
CO Art. 253b A. Définition et champ d'application / II. Champ d'application / 2. Dispositions concernant la protection contre les loyers abusifs - 2. Dispositions concernant la protection contre les loyers abusifs
1    Les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269 et s.) s'appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles et aux autres contrats qui visent principalement la cession à titre onéreux de l'usage d'habitations ou de locaux commerciaux.
2    Elles ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise).
3    Les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité.
257d 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
CO Art. 257d E. Obligations du locataire / I. Paiement du loyer et des frais accessoires / 4. Demeure du locataire - 4. Demeure du locataire
1    Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.
2    Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.
261 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
CO Art. 261 J. Changement de propriétaire / I. Aliénation de la chose - J. Changement de propriétaire I. Aliénation de la chose
1    Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.
2    Le nouveau propriétaire peut cependant:
a  pour les habitations ou les locaux commerciaux, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés;
b  pour une autre chose, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal, à moins que le contrat ne permette d'y mettre fin plus tôt.
3    Si le nouveau propriétaire résilie le contrat plus tôt que ne le permettrait le bail, le bailleur précédent répond de tous les dommages ainsi causés au locataire.
4    Les dispositions relatives à l'expropriation sont réservées.
266 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
CO Art. 266 O. Fin du bail / I. Expiration de la durée convenue - O. Fin du bail I. Expiration de la durée convenue
1    Lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue.
2    Si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée indéterminée.
266a 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
CO Art. 266a O. Fin du bail / II. Délais et termes de congés / 1. En général - II. Délais et termes de congés 1. En général
1    Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus.
2    Lorsque le délai ou le terme de congé n'est pas respecté, la résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent.
266d 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
CO Art. 266d O. Fin du bail / II. Délais et termes de congés / 4. Locaux commerciaux - 4. Locaux commerciaux Une partie peut résilier le bail d'un local commercial en observant un délai de congé de six mois pour le terme fixé par l'usage local ou, à défaut d'un tel usage, pour la fin d'un trimestre de bail.
266m 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
CO Art. 266m O. Fin du bail / IV. Forme du congé pour les habitations et les locaux commerciaux / 2. Logement de la famille / a. Congé donné par le locataire - 2. Logement de la famille a. Congé donné par le locataire
1    Lorsque la chose louée sert de logement à la famille, un époux ne peut résilier le bail sans le consentement exprès de son conjoint.
2    S'il n'est pas possible de recueillir ce consentement ou si le conjoint le refuse sans motif légitime, le locataire peut en appeler au juge.
3    Le présent article s'applique par analogie aux partenaires enregistrés. 1
266n 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
CO Art. 266n O. Fin du bail / IV. Forme du congé pour les habitations et les locaux commerciaux / 2. Logement de la famille / b. Congé donné par le bailleur - b. Congé donné par le bailleur Le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation (art. 257 d) doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint ou à son partenaire enregistré.
266o 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
CO Art. 266o O. Fin du bail / IV. Forme du congé pour les habitations et les locaux commerciaux / 3. Nullité du congé - 3. Nullité du congé Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266 là 266 nest nul.
269d 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
CO Art. 269d D. Augmentations de loyer et autres modifications unilatérales du contrat par le bailleur
1    Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
2    Les majorations de loyer sont nulles lorsque:
a  elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle;
b  les motifs ne sont pas indiqués;
c  elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation.
3    Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.
273
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
CO Art. 273 C. Délais et procédure - C. Délais et procédure 1
1    La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé.
2    Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir l'autorité de conciliation:
a  lorsqu'il s'agit d'un bail de durée indéterminée, dans les 30 jours qui suivent la réception du congé;
b  lorsqu'il s'agit d'un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat.
3    Le locataire qui demande une deuxième prolongation doit saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l'expiration de la première.
4    La procédure devant l'autorité de conciliation est régie par le CPC 2 . 3
5    Lorsque l'autorité compétente rejette une requête en annulabilité du congé introduite par le locataire, elle examine d'office si le bail peut être prolongé. 4
LTF: 105 
SR 173.110 0
LTF Art. 105 Faits déterminants
1    Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
2    Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
3    Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente. 1
106
SR 173.110 0
LTF Art. 106 Application du droit
1    Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
2    Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.
Répertoire ATF
105-III-43 • 107-II-189 • 111-V-99 • 118-II-42 • 119-II-147 • 123-III-220 • 123-III-67 • 123-III-70 • 125-III-123 • 125-III-257 • 128-III-82 • 129-III-18 • 130-II-425 • 130-III-396 • 137-III-208
Weitere Urteile ab 2000
4A_656/2010
Répertoire de mots-clés
Trié par fréquence ou alphabet
bail à loyer • la poste • avis de retrait • mois • manifestation de volonté • 1995 • boîte aux lettres • code des obligations • logement de la famille • vaud • doctrine • case postale • tribunal fédéral • guichet • avis • communication • obligation accessoire • droit civil • droit matériel • délai de garde
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