4A_17/2016 - 2016-06-29 - Vertragsrecht - bail à loyer; annulabilité du congé

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 17/2016

Arrêt du 29 juin 2016

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges fédéraux Kiss, présidente,
Klett et Kolly.
Greffière: Mme Monti.

Participants à la procédure
1. B1.________,
2. B2.________,
3. B3.________,
4. B4.________,
5. B5.________,
6. B6. ________,
7. B7.________,
8. B8.________,
tous représentés par Me Nathalie Dal Busco,
recourants,

contre

L.________,
intimée.

Objet
bail à loyer; annulabilité du congé,

recours en matière civile contre l'arrêt rendu le
23 novembre 2015 par la Chambre des baux et
loyers de la Cour de justice du canton de Genève.

Faits :

A.

A.a. L.________ occupe depuis 1974 une arcade de 23 mètres carrés au rez-de-chaussée d'un immeuble situé en ville de Genève. Dans le contrat de bail que cette locataire a signé le 28 août 1985, les bailleurs sont désignés comme les "consorts X.________", représentés par "MM. R.________ SA". Depuis 1991, le bail est renouvelable tacitement d'année en année, sauf préavis de résiliation signifié six mois à l'avance pour l'échéance du 31 janvier. Le loyer a été fixé en dernier lieu à 5'160 fr. par an, charges comprises.
De façon récurrente depuis 2005 en tout cas, la locataire a accusé du retard dans le paiement de son loyer. Entre 2005 et 2011, une vingtaine de rappels ou de mises en demeure lui ont été adressés.

A.b. Par avis officiel du 7 décembre 2011, le bail a été résilié pour défaut de paiement.
La locataire a contesté le congé extraordinaire dans le délai légal de 30 jours.
Par courrier du 13 février 2012, la régie chargée de gérer l'immeuble, soit R.________ SA, a informé la locataire que son loyer était désormais à jour au 31 mai 2012 mais que son bail demeurait résilié. Elle a déclaré suspendre "la procédure d'évacuation" moyennant paiement régulier des indemnités pour occupation illicite.
A l'audience de conciliation qui s'est tenue le 5 juillet 2012, la cause a été déclarée non conciliée et une autorisation de procéder a été remise à la locataire.
Le même jour, celle-ci a interpellé la régie par courrier électronique en l'invitant à revoir sa position.
La régie a répondu à la locataire en ces termes par courrier du 30 août 2012:

"Nous avons pris en considération votre requête et nous vous informons que nous avons décidé par gain de paix de remettre en vigueur votre bail et ses avenants, préexistants avant la résiliation pour l'échéance du 31 janvier 2012.
Il va sans dire que nous comptons ne plus avoir à vous adresser une quelconque lettre de rappel et que vous respecterez dorénavant les conditions générales applicables à votre bail qui prévoient le paiement du loyer par mois d'avance. Pour notre part, nous tolérons ce paiement au 10 du mois en cours dernier délai.
Vos versements seront désormais comptabilisés à titre de loyers et charges. Votre compte est actuellement à jour au 31.12.2012.
Cette lettre valant avenant à votre bail, nous vous la faisons parvenir par lettre recommandée et par pli simple."
La locataire n'a pas porté l'action devant le juge du fond.

A.c. Par avis du 29 novembre 2013, les "consorts X.________", représentés par la régie immobilière précitée, ont résilié le bail de la locataire pour le 31 janvier 2015, sans indiquer de motif. En annexe figurait la liste des nouveaux propriétaires, soit B1.________, B2.________, B3.________, B4.________, B5.________, B6.________, B7.________ et B8.________, le nom de X.________ étant mentionné en tant qu'usufruitier.

B.

B.a. Le 29 décembre 2013, la locataire a déposé une requête en contestation du congé devant la commission de conciliation, au moyen du formulaire préimprimé fourni par cette autorité. Sous rubrique "cité", la locataire a indiqué "R.________ SA".
B8.________ et un représentant de la régie immobilière ont comparu à l'audience de conciliation du 3 mars 2014. La locataire a obtenu une autorisation de procéder désignant comme défendeurs les "Consorts X.________ c/o R.________ SA".
La locataire a alors déposé une demande le 2 avril 2014 devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Elle concluait à l'annulation du congé "notifié par la régie R.________ SA, représentant les consorts X.________".
Dans leur réponse, les "consorts X.________, subsidiairement B1.________, B2.________ et B3.________, B4.________, B5.________, B6.________, B7.________ et B8.________" ont conclu à l'irrecevabilité de la demande, respectivement à son rejet sur le fond. De leur point de vue, la demande était irrecevable à double titre: d'une part, parce qu'elle désignait à tort la régie immobilière qui n'avait pas la qualité pour défendre; d'autre part, parce qu'elle omettait de mentionner séparément les copropriétaires de l'immeuble. Le congé était dû au fait que la locataire ne respectait pas l'affectation prévue par le bail et que les bailleurs souhaitaient un commerce ouvert au public avec une vitrine plutôt qu'un bureau.

B.b. Par jugement du 14 novembre 2014, le Tribunal des baux a rejeté l'incident d'irrecevabilité et "modifi[é] les qualités de la partie bailleresse, en ce sens que B1.________, B2.________ et B3.________, B4.________, B5.________, B6.________, B7.________ et B8.________ sont défendeurs à la présente procédure". Sur le fond, le Tribunal a déclaré le congé valable et octroyé à la locataire une unique prolongation de deux ans, soit jusqu'au 31 janvier 2017.

B.c. La locataire a déféré cette décision à la Cour de justice du canton de Genève (Chambre des baux et loyers), suite à quoi les bailleurs ont déposé un appel joint. Par arrêt du 23 novembre 2015, cette autorité a "modifi[é] la qualité de la partie intimée, en ce sens que X.________ est également intimé".
Quant au fond, la Cour a annulé le congé notifié pour le 31 janvier 2015. Elle a jugé que le congé avait été donné pendant la période de protection conférée par l'art. 271a al. 1 let. e CO, de sorte qu'il était annulable pour ce motif déjà. Par surabondance, il était aussi annulable en vertu de la clause générale de l'art. 271 al. 1 CO. Les bailleurs justifiaient le congé par le souhait d'avoir un commerce ouvert sur l'extérieur plutôt qu'une arcade vide avec une vitrine borgne. Ils admettaient cependant n'avoir jamais adressé de reproches en ce sens à la locataire avant la notification du congé. Pour le surplus, le dossier ne montrait pas qu'il y aurait eu de nouveaux retards dans le paiement du loyer depuis la remise en vigueur du bail en 2012. Dans ces circonstances, le congé était contraire aux règles de la bonne foi.

C.
B1.________, B2.________, B3.________, B4.________, B5.________, B6.________, B7.________ et B8.________ ont interjeté un recours en matière civile. A titre principal, ils invitent le Tribunal fédéral à constater l'invalidité de l'autorisation de procéder délivrée le 3 mars 2014 et à déclarer irrecevable l'action intentée par la locataire. Subsidiairement, ils requièrent le rejet de l'action après constatation de ce qu'ils n'ont pas la légitimation passive et qu'il n'y a pas de litispendance à leur égard. Plus subsidiairement, les recourants demandent que toute prolongation de bail soit refusée, ou plus subsidiairement encore, qu'une prolongation unique soit octroyée jusqu'au 31 janvier 2017.
Les recourants précisent que X.________ est décédé le 29 novembre 2015 en laissant pour unique héritière B7.________, d'ores et déjà partie à la procédure.
La chancellerie de la cour de céans a imparti à la locataire un délai de réponse au 15 février 2016. Celle-ci a déposé une écriture le 7 mars 2016. Les recourants ont demandé d'écarter cet acte tardif de la procédure.
L'autorité précédente s'est référée à son arrêt.

Considérant en droit:

1.

1.1. Les conditions de recevabilité du recours en matière civile sont réalisées sur le principe, notamment celles afférentes au délai (art. 100 al. 1 LTF en lien avec l'art. 46 al. 1 let. c LTF) et à la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF; ATF 137 III 389 consid. 1.1).

1.2. La locataire intimée a déposé une réponse hors délai, et ce retard lui paraît imputable. Point n'est besoin de discuter cette question plus avant, car l'intimée a agi sans avocat et s'est contentée de se référer à l'arrêt attaqué. Le résultat est donc le même que l'on maintienne ou non l'écriture au dossier (cf. consid. 4 infra).

2.

2.1. Les recourants dénoncent tout d'abord une violation des art. 83 et 221 CPC. Sous couvert de rectifier une désignation inexacte des parties, les juges genevois auraient en réalité procédé à une substitution illicite des parties. Les recourants font observer que la requête de conciliation est nommément dirigée contre "R.________ SA", désigné comme "le bailleur". La rubrique "mandataire" a été laissée vide. En décrivant l'objet du litige, la locataire a précisé qu'une collaboratrice de la régie semblait faire une fixation contre elle. L'on ne pourrait rien déduire de la comparution d'un des bailleurs à l'audience de conciliation, puisque la convocation était adressée aux consorts X.________. En bref, la demande serait mal dirigée puisqu'elle viserait clairement la régie immobilière, soit une personne morale existante, qui n'est cependant pas partie au rapport de bail. Dans ces circonstances, un changement de parties n'était possible qu'avec le consentement de la locataire (art. 83 al. 4 CPC), qui ne l'a pas donné en l'occurrence.

2.2. La requête de conciliation et la demande doivent désigner précisément la partie adverse (cf. art. 202 al. 2 , art. 221 al. 1 let. a et, pour la demande simplifiée, art. 244 al. 1 let. a CPC). Si la personne désignée comme défendeur n'est pas le sujet passif du droit invoqué par le demandeur et n'a donc pas la qualité pour défendre (i.e. la légitimation passive), l'action devra être rejetée (cf. par ex. ATF 128 III 50 consid. 2b/bb p. 55; 114 II 345 consid. 3a). Le demandeur pourra intenter une nouvelle action contre celui qui dispose effectivement de la qualité pour défendre, sous réserve des cas de prescription ou de péremption (arrêt 4A 560/2015 du 20 mai 2016 consid. 4.1.4).
Cela étant, le juge peut rectifier d'office ou sur requête une désignation de partie qui est entachée d'une inexactitude purement formelle, d'une simple erreur rédactionnelle (LAURENT KILLIAS, in Berner Kommentar, 2012, n° 7 ad art. 221 CPC). L'erreur commise doit être aisément décelable et rectifiable tant pour la partie adverse que pour le juge; il ne doit donc exister aucun risque de confusion quant à l'identité de la personne visée, identité qui peut notamment résulter de l'objet du litige. Si un tel risque peut être exclu, peu importe alors que la désignation inexacte se rapporte à une tierce personne existante (arrêt 4A 560/2015 précité consid. 4.2; ATF 131 I 57 consid. 2.2 p. 63). Pour le surplus, un changement des parties au procès ("substitution de partie") ne peut avoir lieu qu'avec le consentement de la partie adverse (art. 83 al. 4 1 re phrase CPC), sous réserve du cas de l'aliénation de l'objet du litige (art. 83 al. 1 CPC) et des dispositions spéciales prévoyant une succession légale (art. 83 al. 4 2 e phrase CPC) (arrêt précité 4A 560/2015 consid. 4.2 i.f.).

2.3. En l'occurrence, le bail remontant à 1985 indique comme bailleurs les "consorts X.________" représentés par "MM. R.________ SA". L'avis de résiliation établi le 29 novembre 2013 sur formule officielle indique que les bailleurs "consorts X.________" sont représentés par R.________ SA, soit la régie chargée de gérer l'immeuble. Concernant les bailleurs, l'avis officiel renvoie à une annexe fournissant la liste détaillée des nouveaux propriétaires de l'immeuble.
La locataire a déposé devant la commission de conciliation une requête en contestation du congé établie sur le formulaire préimprimé de cette autorité. Sous la rubrique "cité", elle a indiqué "R.________ SA".
Après avoir obtenu une autorisation de procéder désignant comme partie défenderesse les "Consorts X.________ c/o R.________ SA", la locataire a requis par demande du 2 avril 2014 l'annulation du congé "notifié par la régie R.________ SA, représentant les consorts X.________".
Les juges genevois n'ont pas enfreint le droit fédéral en considérant être en présence d'une désignation inexacte de partie susceptible d'être rectifiée. L'objet du litige était clair, soit la contestation de la résiliation de bail signifiée à la locataire le 29 novembre 2013; les personnes visées par une telle action étaient manifestement les bailleurs. Aucun risque de confusion n'était possible, même si la locataire, par mégarde, a désigné dans sa requête une personne morale existante, soit la régie immobilière représentant les bailleurs, avec qui la locataire traitait de longue date puisque le bail de 1985 était déjà signé par cette même régie.
Les bailleurs, qui se sont présentés sous une expression vague (les "consorts X.________"), ne sauraient de bonne foi nier l'existence d'une erreur manifeste de la locataire, qui a procédé sans l'assistance d'un mandataire professionnel - ce que tend à favoriser la procédure simplifiée applicable en l'espèce (art. 243 al. 2 let. c CPC); les décisions cantonales n'indiquent pas non plus qu'elle aurait des connaissances juridiques particulières. Même en tenant compte des précisions de fait apportées par les recourants (consid. 2.1 supra), qui ne ressortent pas des constatations retenues par les juges genevois, le résultat est le même, vu l'exclusion de tout risque de confusion.
La qualité de bailleurs des huit recourants n'est pas contestée. Pour le surplus, il convient de prendre acte du décès de X.________.

3.

3.1. Conformément à la jurisprudence (ATF 138 I 97 consid. 4.1.4), les bailleurs critiquent les deux motivations alternatives justifiant, selon la Cour de justice, l'annulation du congé. Dénonçant tout d'abord une violation de l'art. 271a al. 1 let. e CO, ils plaident que la locataire ne bénéficiait pas de la période de protection contre les congés car elle avait finalement reconnu le bien-fondé de la précédente résiliation du 7 décembre 2011, après l'avoir contestée. Cette reconnaissance résulterait du fait même que la locataire avait renoncé à porter l'action devant le tribunal après avoir obtenu une autorisation de procéder. Peu importe que les bailleurs aient ensuite remis en vigueur le bail par gain de paix; leur lettre du 30 août 2012 constituait un ultime avertissement. La locataire aurait au demeurant reconnu dans son courriel du 5 juillet 2012 que les bailleurs avaient le droit d'obtenir son évacuation.

3.2. Selon l'art. 271a al. 1 let. e CO, le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail, et si le bailleur a, respectivement, succombé dans une large mesure (ch. 1), abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions (ch. 2), renoncé à saisir le juge (ch. 3), conclu une transaction, ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire (ch. 4).
Le locataire bénéficie en principe de la protection triennale sans égard aux concessions plus ou moins importantes que le bailleur a faites dans la transaction (ATF 130 III 563 consid. 2.1; cf. Message du 27 mars 1985 concernant l'initiative populaire "pour la protection des locataires" [...], FF 1985 I 1441 ad ch. 421.21). Certains auteurs précisent que le délai de protection ne s'applique pas lorsque le locataire a entièrement reconnu les prétentions du bailleur et que la transaction porte sur des points accessoires comme les dépens (PHILIPPE CONOD, in Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2010, n° 45 ad art. 271a CO) ou même les intérêts moratoires (PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1996, n° 295 ad art. 271a CO).
Il convient de réserver le cas où le locataire adopte lui-même un comportement abusif excluant l'application de l'art. 271a al. 1 let. e CO. La doctrine cite l'exemple, inspiré de la pratique, où le bailleur accepte de donner une dernière chance au locataire et de retirer, moyennant des promesses, un congé manifestement fondé que le locataire a contesté à tort. Si le bailleur notifie ultérieurement un nouveau congé parce que le locataire n'a pas tenu ses engagements, celui-ci ne peut pas exciper du délai de protection (DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 753 n. 5.6.7, qui se réfère à une décision d'autorité de conciliation publiée in MRA 1997 p. 6; cf. aussi ROGER WEBER, in Basler Kommentar, 6e éd. 2015, n° 27 ad art. 271 /271a CO). Selon un auteur, la transaction doit faire comprendre de façon suffisamment précise et explicite que la résiliation notifiée par le bailleur était pleinement valable sur le fond, mais qu'elle a été retirée par gain de paix, l'accord valant avertissement (CONOD, op. cit., n° 49 ad art. 271a CO).

3.3. En l'occurrence, il n'est pas contesté que le congé a été donné dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure portant sur le bail. Se pose la question de savoir si la locataire, lors de la précédente procédure, avait entièrement reconnu les prétentions du bailleur, respectivement si elle commet un abus de droit en se prévalant de la protection conférée par l'art. 271a al. 1 let. e CO. Contrairement à ce que soutiennent les recourants, c'est au bailleur d'établir un éventuel comportement abusif du locataire, tout comme il doit prouver l'existence d'un motif de résiliation (art. 271a al. 3 CO) permettant de renverser la présomption selon laquelle le congé donné pendant le délai de protection est abusif (arrêt 4A 332/2011 du 21 novembre 2011 consid. 3.1).

3.4. La locataire a renoncé à saisir le Tribunal des baux après avoir initié devant l'autorité de conciliation une procédure en contestation du congé donné le 7 décembre 2011, et après avoir obtenu le 5 juillet 2012 une autorisation de procéder. Le délai de 30 jours pour déposer une demande devant le tribunal a commencé à courir le lendemain puis a été suspendu pendant les féries; il a ainsi expiré le mercredi 5 septembre 2012 (art. 145 al. 1 let. b CPC en lien avec l'art. 209 al. 4 CPC et ATF 138 III 615 consid. 2.4). Il apparaît toutefois que les bailleurs ont répondu à la locataire par courrier du 30 août 2012 qu'ils acceptaient de "remettre en vigueur" le bail. Tout porte à croire que ce courrier a été reçu avant l'expiration du délai de trente jours. A tout le moins faut-il admettre que dans un tel contexte, le fait que la locataire ait renoncé à poursuivre la procédure ne peut pas s'interpréter comme une reconnaissance totale des prétentions du bailleur.
La Cour de justice a constaté que l'accord du 30 août 2012 ne précisait pas que la locataire admettait la validité du congé, et les pièces au dossier ne permettaient pas de s'assurer que ce congé était effectivement bien fondé. On ignorait notamment quel (s) motif (s) la locataire avait fait valoir à l'appui de sa contestation de congé, déclarée non conciliée le 5 juillet 2012. La Cour a conclu que la locataire pouvait se prévaloir du délai de protection.
Sur la base des constatations de l'arrêt attaqué, force est d'admettre, avec la Cour de justice, que les faits ne sont pas suffisamment caractérisés pour retenir un abus manifeste du droit de la locataire à se prévaloir de la protection contre les congés conférée par l'art. 271a al. 1 let. e CO. Il est certes question de mises en demeure récurrentes pour défaut de paiement depuis 2005, mais l'on ignore si le congé du 7 décembre 2011 respectait les exigences de l'art. 257d CO, qui requiert notamment une sommation mentionnant les conséquences du défaut de paiement dans le délai imparti. Il n'apparaît pas non plus que la locataire aurait clairement reconnu le bien-fondé du congé et obtenu une "grâce" des bailleurs, qui leur permettrait de résilier le contrat nonobstant le délai de protection à la prochaine incartade de la locataire. Il n'est du reste pas établi qu'elle aurait à nouveau eu du retard dans le paiement de son loyer.
Les recourants se réfèrent à la phrase suivante de la locataire, extraite de son courriel du 5 juillet 2012: "Vous pouvez obtenir mon évacuation. Mais à quel prix?". Cette phrase ne figure pas dans l'état de fait des décisions cantonales (cf. art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF; ATF 140 III 264 consid. 2.3 p. 266; 133 II 249 consid. 1.4.3). Quand bien même l'on voudrait en tenir compte, il faudrait constater que sans éléments plus précis, elle ne suffit pas à retenir un cas d'abus de droit, qui doit être manifeste (art. 2 al. 2 CC).

3.5. En bref, l'autorité précédente n'a pas enfreint le droit fédéral en faisant application de l'art. 271a al. 1 let. e CO et en considérant que le congé donné pendant la période de protection était annulable.
Cette conclusion prive d'objet le grief tiré d'une violation de l'art. 271 al. 1 CO.

4.
En définitive, le recours doit être rejeté. En conséquence, les bailleurs recourants supporteront solidairement les frais de la présente procédure (art. 66 al. 1 et 5 LTF).
La locataire intimée a déposé une réponse qui paraît tardive. Elle a de toute façon agi sans l'assistance d'un avocat, et partant sans encourir de frais particuliers, ce qui exclut déjà l'octroi de dépens (ATF 133 III 439 consid. 4).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.

3.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève.

Lausanne, le 29 juin 2016

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente: Kiss

La Greffière: Monti

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271^a - 1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
¹	Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
^a	weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
^b	weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
^c	allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
^d	während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
^e	vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:
^e1	zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
^e2	seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
^e3	auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
^e4	mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
^f	wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
²	Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
³	Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:
^a	wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
^b	wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
^c	wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
^d	infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
^e	aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
^f	wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
¹	Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
²	Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 46 Stillstand - 1 Gesetzlich oder richterlich nach Tagen bestimmte Fristen stehen still:
¹	Gesetzlich oder richterlich nach Tagen bestimmte Fristen stehen still:
^a	vom siebenten Tag vor Ostern bis und mit dem siebenten Tag nach Ostern;
^b	vom 15. Juli bis und mit dem 15. August;
^c	vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar.
²	Absatz 1 gilt nicht in Verfahren betreffend:
^a	die aufschiebende Wirkung und andere vorsorgliche Massnahmen;
^b	die Wechselbetreibung;
^c	Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c);
^d	die internationale Rechtshilfe in Strafsachen und die internationale Amtshilfe in Steuersachen;
^e	die öffentlichen Beschaffungen.18

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 83 - 1 Wird das Streitobjekt während des Prozesses veräussert, so kann die Erwerberin oder der Erwerber an Stelle der veräussernden Partei in den Prozess eintreten.
¹	Wird das Streitobjekt während des Prozesses veräussert, so kann die Erwerberin oder der Erwerber an Stelle der veräussernden Partei in den Prozess eintreten.
²	Die eintretende Partei haftet für die gesamten Prozesskosten. Für die bis zum Parteiwechsel aufgelaufenen Prozesskosten haftet die ausscheidende Partei solidarisch mit.
³	In begründeten Fällen hat die eintretende Partei auf Verlangen der Gegenpartei für die Vollstreckung des Entscheides Sicherheit zu leisten.
⁴	Ohne Veräusserung des Streitobjekts ist ein Parteiwechsel nur mit Zustimmung der Gegenpartei zulässig; besondere gesetzliche Bestimmungen über die Rechtsnachfolge bleiben vorbehalten.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 221 Klage - 1 Die Klage enthält:
¹	Die Klage enthält:
^a	die Bezeichnung der Parteien und allfälliger Vertreterinnen und Vertreter;
^b	das Rechtsbegehren;
^c	die Angabe des Streitwerts;
^d	die Tatsachenbehauptungen;
^e	die Bezeichnung der einzelnen Beweismittel zu den behaupteten Tatsachen;
^f	das Datum und die Unterschrift.
²	Mit der Klage sind folgende Beilagen einzureichen:
^a	eine Vollmacht bei Vertretung;
^b	gegebenenfalls die Klagebewilligung oder die Erklärung, dass auf das Schlichtungsverfahren verzichtet werde;
^c	die verfügbaren Urkunden, welche als Beweismittel dienen sollen;
^d	ein Verzeichnis der Beweismittel.
³	Die Klage kann eine rechtliche Begründung enthalten.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 202 Einleitung - 1 Das Verfahren wird durch das Schlichtungsgesuch eingeleitet. Dieses kann in den Formen nach Artikel 130 eingereicht oder mündlich bei der Schlichtungsbehörde zu Protokoll gegeben werden.
¹	Das Verfahren wird durch das Schlichtungsgesuch eingeleitet. Dieses kann in den Formen nach Artikel 130 eingereicht oder mündlich bei der Schlichtungsbehörde zu Protokoll gegeben werden.
²	Im Schlichtungsgesuch sind die Gegenpartei, das Rechtsbegehren und der Streitgegenstand zu bezeichnen.
³	Die Schlichtungsbehörde stellt der Gegenpartei das Schlichtungsgesuch unverzüglich zu und lädt gleichzeitig die Parteien zur Vermittlung vor.
⁴	In den Angelegenheiten nach Artikel 200 kann sie, soweit ein Urteilsvorschlag nach Artikel 210 oder ein Entscheid nach Artikel 212 in Frage kommt, ausnahmsweise einen Schriftenwechsel durchführen.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 244 Vereinfachte Klage - 1 Die Klage kann in den Formen nach Artikel 130 eingereicht oder mündlich bei Gericht zu Protokoll gegeben werden. Sie enthält:
¹	Die Klage kann in den Formen nach Artikel 130 eingereicht oder mündlich bei Gericht zu Protokoll gegeben werden. Sie enthält:
^a	die Bezeichnung der Parteien;
^b	das Rechtsbegehren;
^c	die Bezeichnung des Streitgegenstandes;
^d	wenn nötig die Angabe des Streitwertes;
^e	das Datum und die Unterschrift.
²	Eine Begründung der Klage ist nicht erforderlich.
³	Als Beilagen sind einzureichen:
^a	eine Vollmacht bei Vertretung;
^b	die Klagebewilligung oder die Erklärung, dass auf das Schlichtungsverfahren verzichtet werde;
^c	die verfügbaren Urkunden, welche als Beweismittel dienen sollen.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 243 Geltungsbereich - 1 Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
¹	Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
²	Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
^a	nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
^b	wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Artikel 28c ZGB;
^c	aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
^d	zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
^e	nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
^f	aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bundesgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
³	Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 145 Stillstand der Fristen - 1 Gesetzliche und gerichtliche Fristen stehen still:
¹	Gesetzliche und gerichtliche Fristen stehen still:
^a	vom siebten Tag vor Ostern bis und mit dem siebten Tag nach Ostern;
^b	vom 15. Juli bis und mit dem 15. August;
^c	vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar.
²	Dieser Fristenstillstand gilt nicht für:
^a	das Schlichtungsverfahren;
^b	das summarische Verfahren.
³	Die Parteien sind auf die Ausnahmen nach Absatz 2 hinzuweisen.
⁴	Vorbehalten bleiben die Bestimmungen des SchKG62 über die Betreibungsferien und den Rechtsstillstand.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 209 Klagebewilligung - 1 Kommt es zu keiner Einigung, so hält die Schlichtungsbehörde dies im Protokoll fest und erteilt die Klagebewilligung:
¹	Kommt es zu keiner Einigung, so hält die Schlichtungsbehörde dies im Protokoll fest und erteilt die Klagebewilligung:
^a	bei der Anfechtung von Miet- und Pachtzinserhöhungen: dem Vermieter oder Verpächter;
^b	in den übrigen Fällen: der klagenden Partei.
²	Die Klagebewilligung enthält:
^a	die Namen und Adressen der Parteien und allfälliger Vertretungen;
^b	das Rechtsbegehren der klagenden Partei mit Streitgegenstand und eine allfällige Widerklage;
^c	das Datum der Einleitung des Schlichtungsverfahrens;
^d	die Verfügung über die Kosten des Schlichtungsverfahrens;
^e	das Datum der Klagebewilligung;
^f	die Unterschrift der Schlichtungsbehörde.
³	Nach Eröffnung berechtigt die Klagebewilligung während dreier Monate zur Einreichung der Klage beim Gericht.
⁴	In Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht beträgt die Klagefrist 30 Tage. Vorbehalten bleiben weitere besondere gesetzliche und gerichtliche Klagefristen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257^d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
¹	Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
²	Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 2 - 1 Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
¹	Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
²	Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.