1C_12/2009 - 2009-09-28 - Pianificazione territoriale e diritto pubblico edilizio

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
1C_12/2009

Urteil vom 28. September 2009
I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Féraud, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Reeb,
Gerichtsschreiber Härri.

Parteien
Ehepaar X.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Rolf Müller,

gegen

Erbengemeinschaft A.Y.________ und B.Y.________,
Beschwerdegegnerin, vertreten durch Hans Briner,
Gemeinde Stäfa, Goethestrasse 16, Postfach 535,
8712 Stäfa.

Gegenstand
Baubewilligung,

Beschwerde gegen den Entscheid vom 29. Oktober 2008 des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich,
1. Abteilung, 1. Kammer.
Sachverhalt:

A.
Die Erbengemeinschaft A.Y.________ und B.Y.________ ist Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 11080 an der Gerenstrasse in Stäfa. Es liegt in der an die Kernzone angrenzenden dichten Wohnzone WD*.

Am 30. Oktober 2007 erteilte der Gemeinderat Stäfa der Erbengemeinschaft die baurechtliche Bewilligung für den Neubau von Alters- und Familienwohnungen auf dem Grundstück.

Dagegen erhoben die Eheleute X.________ einerseits sowie Z.________ und weitere Personen anderseits je Rekurs. Mit Entscheid vom 6. Mai 2008 vereinigte die Baurekurskommission II des Kantons Zürich die beiden Rekursverfahren. Sie hiess die Rekurse teilweise gut und ergänzte die Baubewilligung vom 30. Oktober 2007 dahin, dass auf die Pergola-Konstruktionen vor dem zweiten Obergeschoss des Hausteils A zu verzichten sei. Im Übrigen wies die Baurekurskommission die Rekurse ab, soweit sie darauf eintrat.

Hiergegen reichten die Eheleute X.________ einerseits sowie Z.________ und weitere Personen anderseits je Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich ein. Am 29. Oktober 2008 vereinigte dieses (1. Abteilung, 1. Kammer) die Beschwerdeverfahren und wies die Beschwerden ab.

B.
Die Eheleute X.________ führen Beschwerde beim Bundesgericht mit dem Antrag, der Entscheid des Verwaltungsgerichts, soweit er das Baugesuch schütze, sei aufzuheben und die Baubewilligung nicht zu erteilen.

C.
Das Verwaltungsgericht beantragt unter Hinweis auf seinen Entscheid die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.

Die Erbengemeinschaft und die Gemeinde haben sich vernehmen lassen je mit dem Antrag, die Beschwerde abzuweisen (soweit darauf einzutreten sei).

Die Eheleute X.________ haben innert mehrmals erstreckter Frist zu den Vernehmlassungen Stellung genommen.
Die Erbengemeinschaft hat dazu unaufgefordert Bemerkungen eingereicht. Das Bundesgericht hat diese den Beteiligten zur Kenntnisnahme zugestellt.

D.
Mit Verfügung vom 16. Februar 2009 hat der Präsident der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung das Gesuch um Gewährung der aufschiebenden Wirkung abgewiesen.

Erwägungen:

1.
1.1 Gemäss Art. 82 lit. a BGG beurteilt das Bundesgericht Beschwerden gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts. Dieses Rechtsmittel steht auch auf dem Gebiet des Raumplanungs- und Baurechts zur Verfügung. Art. 83 BGG enthält dazu keinen Ausschlussgrund (BGE 133 II 249 E. 1.2).

Ist hier somit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegeben, scheidet gemäss Art. 113 BGG die subsidiäre Verfassungsbeschwerde - welche die Beschwerdeführer offenbar ebenfalls erheben wollen (Beschwerde S. 3 Ziff. 2 f.) - aus.

1.2 Gegen den angefochtenen Entscheid steht kein kantonales Rechtsmittel zur Verfügung. Die Beschwerde ist nach Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 BGG zulässig.

1.3 Gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG ist zur Beschwerde berechtigt, wer a) vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat (...); b) durch den angefochtenen Entscheid (...) besonders berührt ist; und c) ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.

Die Beschwerdeführer haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen. Sie sind - wie sie zwar nicht selber darlegen, sich aber dem Entscheid der Baurekurskommission (S. 3 E. 2) entnehmen lässt - Eigentümer einer sich in unmittelbarer Nähe des Grundstücks Kat.-Nr. 11080 befindenden Liegenschaft. Zumindest ihre tatsächliche Situation wird durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst. Sie sind deshalb zur Beschwerde befugt (vgl. BGE 133 II 249 E. 1.3 S. 252 ff.).

1.4 Da die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls gegeben sind, kann auf die Beschwerde - unter Vorbehalt der unten darzulegenden Einschränkungen - eingetreten werden.

1.5 Der Vertreter der privaten Beschwerdegegner ist nicht Anwalt. Dies schadet nicht, da in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten auch Nichtanwälte als Parteivertreter zugelassen sind (Art. 40 Abs. 1 BGG e contrario; BGE 134 III 520 E. 1.2 am Schluss).

1.6 Die Beschwerdeführer rügen in verschiedener Hinsicht die Verletzung verfassungsmässiger Rechte.

Gemäss Art. 106 Abs. 2 BGG prüft das Bundesgericht die Verletzung von Grundrechten nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist. Insoweit besteht eine qualifizierte Rügepflicht. Es gelten die gleichen Begründungsanforderungen wie früher bei der staatsrechtlichen Beschwerde nach Art. 90 Abs. 1 lit. b OG (BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254). Die Beschwerdeschrift muss die wesentlichen Tatsachen und eine kurz gefasste Darlegung darüber enthalten, welche verfassungsmässigen Rechte inwiefern durch den angefochtenen Entscheid verletzt worden sein sollen. Das Bundesgericht prüft nur klar und detailliert erhobene und, soweit möglich, belegte Rügen. Auf appellatorische Kritik tritt es nicht ein. Macht der Beschwerdeführer eine Verletzung des Willkürverbots geltend, muss er im Einzelnen darlegen, inwiefern der angefochtene Entscheid an einem qualifizierten und offensichtlichen Mangel leiden soll. Es genügt nicht, wenn er lediglich seine eigene Auffassung jener der Vorinstanz gegenüberstellt (BGE 135 III 232 E. 1.2 S. 234; 134 II 349 E. 3 S. 351 f., 244 E. 2.2 S. 246).

2.
2.1 Die Beschwerdeführer bringen (Beschwerde S. 5 Ziff.1) vor, die Vorinstanz räume ein, dass die vom Regierungsrat des Kantons Zürich erlassenen Normalien vom 9. Dezember 1987 über die Anforderungen an Zugänge (Zugangsnormalien; LS 700.5) bei der Gerenstrasse nicht eingehalten würden. Sie nehme an, die Erhaltung grosser alter Bäume stelle einen vertretbaren Grund dar, um von den Zugangsnormalien abzuweichen. Damit setze sie sich willkürlich über § 203 ff. des Gesetzes vom 7. September 1975 des Kantons Zürich über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht (Planungs- und Baugesetz, PBG; LS 700.1) hinweg, welches derartige Pflanzen als Schutzobjekte behandle.

2.2 Die Rüge genügt den Begründungsanforderungen von Art. 106 Abs. 2 BGG nicht. Die §§ 203-217 PBG regeln den Natur- und Heimatschutz. Die Beschwerdeführer sagen nicht klar und detailliert, über welche dieser Bestimmungen sich die Vorinstanz inwiefern in schlechthin unhaltbarer Weise hinweggesetzt haben soll. Es ist nicht Aufgabe des Bundesgerichts, von Amtes wegen zu prüfen, welche Bestimmung hier allenfalls in Betracht kommen könnte.

3.
3.1 Die Beschwerdeführer machen (Beschwerde S. 6 Ziff. 1) geltend, wenn die Vorinstanz annehme, § 360 Abs. 3 PBG und § 11 der Zugangsnormalien erlaubten eine Verengung der Gerenstrasse und die Verkehrssicherheit sei damit nach wie vor gewährleistet, entbehre dies jeglicher Sachlichkeit.

3.2 Soweit die Beschwerdeführer insoweit Willkür und damit eine Verletzung von Art. 9 BV geltend machen sollten, wäre die Rüge jedenfalls unbegründet.

§ 360 Abs. 3 PBG erlaubt die Abweichung von Normalien aus wichtigen Gründen. Gemäss § 11 der Zugangsnormalien können, wenn es aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse unerlässlich ist, im Einzelfall unter Vorbehalt der Notzufahrt geringere Anforderungen gestellt werden.

Die Vorinstanz kommt (S. 10) zum Schluss, es lägen geradezu klassische Verhältnisse vor, die aufgrund der in der Kernzone liegenden ortsbaulichen Gegebenheiten ein Abweichen von den Anforderungen gemäss Anhang zu den Zugangsnormalien als vertretbar erscheinen liessen. Ein durchgehender Ausbau der Gerenstrasse mit einer Fahrbahnbreite von 4,5 m und 2 m breitem Trottoir würde die Beseitigung der Baumgruppe bei der Einmündung der Gerenstrasse in die Bahnhofstrasse sowie einen - mindestens teilweisen - Abbruch gewisser Gebäude voraussetzen. Es liege aber gerade in der Zielsetzung von § 360 Abs. 3 PBG und § 11 der Zugangsnormalien, in kleinräumigen Verhältnissen von Kernzonen zur Bewahrung des Ortsbildes den gewachsenen Strukturen Rechnung zu tragen und die technischen Anforderungen der Zugangsnormalien nicht rigoros durchzusetzen. Zusammenfassend - so die Vorinstanz (S. 11 E. 4.3.4) weiter - ergebe sich, dass die Gerenstrasse zwar an einigen Stellen keinen normalienkonformen Ausbaugrad aufweise, dies aber gestützt auf § 360 Abs. 3 PBG und § 11 der Zugangsnormalien zulässig sei. Der Gemeinderat und die Baurekurskommission hätten ohne Rechtsverletzung davon ausgehen dürfen, dass das Baugrundstück Kat.-Nr. 11080 strassenmässig
hinreichend erschlossen sei.

Die eingehenden Erwägungen der Vorinstanz dazu (insb. S. 9 ff. E. 4.3.2) - mit denen sich die Beschwerdeführer nicht im Einzelnen auseinander setzen - sind nicht offensichtlich unhaltbar. Willkür ist daher zu verneinen.

4.
4.1 Die Beschwerdeführer wenden (Beschwerde S. 6 Ziff. 1) ein, dass die Verkehrssicherheit an der Gerenstrasse durch weitere Bauten nicht mehr gewährleistet sei, habe die Gemeinde selber in ihrem Protokollauszug vom 22. Mai 1990 festgehalten. In den Erwägungen (gemeint offenbar: des Protokollauszugs) komme die Gemeinde noch selber zum Schluss, dass die verkehrstechnische Erschliessung nicht den Zugangsnormalien entspreche. Heute stelle sich die Gemeinde auf den Standpunkt, die Erschliessung sei gesetzeskonform; dies obwohl das heutige Bauprojekt in der Dimension weit grösser ausgestaltet sei als das seinerzeitige Gesuch von Z.________. Damit verhalte sich die Gemeinde wider Treu und Glauben.

4.2 Auf die Rüge kann schon deshalb nicht eingetreten werden, weil sie die Beschwerdeführer vor Vorinstanz nicht vorgebracht haben und sich diese daher nicht dazu geäussert hat. Letztinstanzlichkeit im Sinne von Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG bedeutet, dass der kantonale Instanzenzug für Rügen, die dem Bundesgericht vorgetragen werden, ausgeschöpft sein muss (vgl. BGE 5A_34/2009 vom 26. Mai 2009 E. 4.3; 134 III 524 E. 1.3 S. 527; Urteile 1B_130/2009 vom 15. Juli 2009 E. 2.3; 6B_32/2008 vom 13. Mai 2008 E. 3.2).

Das Vorbringen wäre im Übrigen unbehelflich. Wie die Vorinstanz (S. 9 E. 4.3.2) darlegt, wurde die Gerenstrasse entsprechend dem vom Regierungsrat des Kantons Zürich im Jahr 1996 genehmigten Quartierplan Geren ausgebaut, um die Bauparzellen an der Gerenstrasse hinreichend zu erschliessen. Die Beschwerdeführer machen nicht substantiiert geltend, diese Feststellung sei offensichtlich unrichtig im Sinne von Art. 97 Abs. 1 BGG. Ihrem Vorbringen ist damit die Grundlage entzogen. Wurde die Gerenstrasse nach der Stellungnahme der Gemeinde aus dem Jahre 1990 ausgebaut, ist es nicht widersprüchlich, wenn diese danach in Bezug auf die Erschliessung eine andere Auffassung vertreten hat.

5.
5.1 Die Beschwerdeführer bringen (Beschwerde S. 6 f. Ziff. 2) vor, die geplante Baute lasse sich nicht im Sinne von Art. 238 PBG befriedigend in die Umgebung einordnen. Wenn die Vorinstanz das Bauvorhaben trotzdem als gut befinde, sei das willkürlich. Der Entscheid der Vorinstanz sei insoweit nicht nachvollziehbar und von keinen vernünftigen Argumenten getragen.

5.2 Gemäss § 238 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben (Abs. 1). Auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist besondere Rücksicht zu nehmen (Abs. 2).

Die Vorinstanz hat sich (S. 14. ff. E. 6) einlässlich mit der Frage der Einordnung der geplanten Baute auseinander gesetzt. Sie kommt (S. 18) zum Schluss, die Baubewilligung sei auch dann rechtmässig, wenn man nicht nur eine befriedigende Gesamtwirkung nach § 238 Abs. 1 PBG, sondern eine gute Gesamtwirkung nach § 238 Abs. 2 PBG verlange. Die Gemeinde habe den ihr bei der ästhetischen Würdigung des Projekts zustehenden Ermessensspielraum nicht verletzt.

Die Vorinstanz verweist insoweit zunächst auf die Erwägungen der Baurekurskommission. Diese führt (S. 12 ff. E. 7.2.2) aus, mit der Ausgliederung der unüberbauten Kernzonengrundstücke aus der Kernzone und deren Zuweisung in die Zone WD* im Jahre 1999 habe der kommunale Gesetzgeber offenbar die Überbauungsmöglichkeiten auf diesen Grundstücken erweitern wollen, unter Inkaufnahme, dass so die strengen Einordnungskriterien der Kernzone entfallen. Dieser Umstand erscheine vorliegend von zentraler Bedeutung. Die Kernzonengrenze sei entlang der bestehenden historischen Bauten gezogen worden. Bei den unüberbauten Grundstücken sei auf das Erfordernis einer kernzonenkonformen Erscheinung bewusst verzichtet worden. Der strenge Massstab von § 238 Abs. 2 PBG verbiete daher Bauten, welche das Kernzonenbild beeinträchtigten, ohne dass indessen vorausgesetzt werde, dass diese Bauten selber als Kernzonenbauten gestaltet würden. Es könne auch nicht verlangt werden, dass nur kleinmassstäbliche Bauten errichtet werden. Mit der im Vergleich zur gewöhnlichen dichten Wohnzone um 3 m reduzierten Gebäudehöhe in der Zone WD* habe der Gesetzgeber offenbar den Schutz des Kernzonenbildes beabsichtigt, während mit der vergleichsweise hohen Baumassenziffer von
2,6 m3/m2 dem raumplanerischen Bedürfnis nach verdichtetem Bauen in den Zentren Rechnung getragen werden sollte. Massige Bauvolumen seien daher gemäss den expliziten Planungsvorschriften auch unmittelbar angrenzend an die Kernzone zulässig bzw. gewollt. Zweifellos werde sich der kubisch und massig in Erscheinung tretende Bau zu den angrenzenden historischen Bauten ästhetisch in einen gewissen Widerspruch setzen, doch entspreche dies nach dem Gesagten dem Willen des Gesetzgebers. Die von der Rekurrierenden eingereichten Fotomontagen belegten, dass die Kernzonensilhouette vom Bauvorhaben gerade nicht übermässig gestört werde. Das geplante Gebäude werde die Kernzonenbauten nur minim überragen. Weiter sei festzuhalten, dass das geplante "moderne" Gebäude in optischer Hinsicht kein völlig neues Element in der näheren baulichen Umgebung darstellen werde, da sich bergwärts in der Zone WG bereits ähnliche kubische Mehrfamilienhäuser befänden. Dass mit dem Bau des strittigen Mehrfamilienhauses "neu" und "alt" aufeinanderprallten, könne nicht negiert werden, doch handle es sich dabei um eine konsequente Fortführung der bereits bestehenden baulichen Gegebenheiten und entspreche dies ausserdem offensichtlich der Absicht des Gesetzgebers.
Besonders obskure oder markante Erscheinungsmerkmale, welche einen auffälligen Störfaktor bilden würden, weise das Bauvorhaben nicht auf. Der Widerspruch zu den historischen Kernzonenbauten ergebe sich lediglich aufgrund der Masse und der vergleichsweise "neuzeitlichen" Geradlinigkeit des Bauvorhabens, welche Merkmale aber vom Gesetzgeber gewollt bzw. zumindest gestattet würden. Der Gemeinde könne daher nicht vorgeworfen werden, sie habe bei der ästhetischen Beurteilung des Projekts ihr Ermessen überschritten. Dies liefe auf eine unstatthafte akzessorische Überprüfung einer rechtskräftigen Planungsvorschrift hinaus.

Die Vorinstanz erwägt ihrerseits (S. 18), besondere Gründe, welche einer Herabsetzung des erst 1999 bei der Entlassung des Baugrundstücks aus der Kernzone definierten Bauvolumens verlangen würden, seien nicht gegeben. Die eingereichten Fotomontagen belegten, wie die Bauerkurskommission richtig festhalte, dass die Kernzonensilhouette von der Seestrasse aus nicht gestört werde, wenn das Bauprojekt zwischen Kernzonenbauten im Hintergrund sichtbar sei. Die Ansicht, der Baukörper vermöge auch für sich den Anforderungen an eine gute Gestaltung zu genügen, sei nicht rechtsverletzend. Die seeseitige Fassade werde durch die Rückversetzung der beiden oberen Geschosse gegenüber der Fassade der beiden unteren Geschosse um 2,5 m in terrassenähnlicher Weise aufgelockert. Auch die Fassadengestaltung und Strukturierung genüge hohen Ansprüchen. Mit ihren pauschalen Qualifizierungen des Neubaus als "Schlitten", "Drachenkopf" oder "Turnhalle" gäben die Beschwerdeführer eine abweichende ästhetische Einschätzung des Projekts wieder, vermöchten aber die überzeugenden Ausführungen der Baurekurskommission nicht zu widerlegen.

5.3 Was die Beschwerdeführer dagegen vorbringen, beschränkt sich im Wesentlichen auf appellatorische Kritik und ist jedenfalls nicht geeignet, die Auffassung der kantonalen Rechtsmittelinstanzen als offensichtlich unhaltbar erscheinen zu lassen. Zu Recht haben diese der Gemeinde bei der ästhetischen Würdigung des Bauvorhabens einen Ermessensspielraum zugestanden (Urteil 1P.678/2004 vom 21. Juni 2005 E. 4.3, in: ZBl 107/2006 S. 430). Sie stützen ihre Ansicht - entgegen dem Einwand der Beschwerdeführer - auf sachliche Argumente. Wenn sie zum Schluss gekommen sind, die ästhetische Würdigung des Bauvorhabens durch die Gemeinde sei vertretbar, verletzt das kein Verfassungsrecht. Die Beschwerdeführer wenden ein, die geplante Baute halte sich nicht an die "Massstäbe der Umgebung". Nach der Rechtsprechung können Bauten, die den geltenden Zonenvorschriften entsprechen, jedoch nicht schon deshalb als mit dem Eingliederungsgebot unvereinbar bezeichnet werden, weil sie grössere Ausmasse und eine grössere Nutzungsdichte aufweisen als die umstehenden Gebäude (BGE 115 Ia 114 E. 3d S. 119; 363 E. 3a S. 366; Urteil 1P.9/1997 vom 21. Mai 1997 E. 3a, in: ZBl 99/1998 S. 170). Angesichts der fortschreitenden Verknappung des Baulands sprechen
öffentliche Interessen dafür, in erst teilweise überbauten Gebieten neu auch grössere Bauvolumen zuzulassen, sofern das - wie hier - die Zonenordnung gestattet (Urteil 1P.678/2004 vom 21. Juni 2005 E. 4.3, in: ZBl 107/2006 S. 430).

Die Beschwerde ist somit auch im vorliegenden Punkt unbehelflich.

6.
6.1 Die Beschwerdeführer bringen (Beschwerde S. 7 f. Ziff. 3) vor, die Gemeinde habe mit der Bewilligung des Bauvorhabens gegen Treu und Glauben verstossen. Die Beschwerdeführer hätten nicht damit rechnen müssen, dass die Gemeinde in der Zone WD* eine der schutzwürdigen Kernzone zuwiderlaufende Baute bewilligen werde.

6.2 Darauf ist nicht einzutreten, weil die Beschwerdeführer vor Vorinstanz keine Verletzung von Treu und Glauben gerügt haben. Es kann auf das oben (E. 4.2) Gesagte verwiesen werden.

Das Vorbringen wäre ohnehin unbegründet. Da die geplante Baute den Anforderungen der Zone WD* und den massgeblichen Gesetzesbestimmungen entspricht, mussten die Beschwerdeführer damit rechnen, dass sie die Gemeinde bewilligen wird.

7.
7.1 Die Beschwerdeführer machen (Beschwerde S. 8) sinngemäss geltend, wenn die kommunale Bauordnung in der Zone WD* eine Baute wie hier zulasse, stehe das in Widerspruch zu § 238 Abs. 2 PBG und damit zum Grundsatz, wonach höherrangiges (kantonales) dem tieferrangigen (kommunalem) Recht vorgehe.

7.2 Es kann offen bleiben, ob die Beschwerde insoweit den Begründungsanforderungen genügt. Das Vorbringen ist jedenfalls unbegründet. Die Vorinstanz hat, wie dargelegt (E. 5.3), die Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit § 238 PBG willkürfrei bejaht. Es besteht demnach kein Widerspruch zwischen der kommunalen Bauordnung, nach welcher das Vorhaben zulässig ist, und dem kantonalen Recht.

8.
8.1 Die Beschwerdeführer bringen (S. 8 ff.) vor, bei Verwirklichung des Bauprojekts verlöre ihre Liegenschaft erheblich an Wert. Der angefochtene Entscheid verletze die Eigentumsgarantie.

8.2 Auch diesen Einwand haben die Beschwerdeführer vor Vorinstanz nicht erhoben, weshalb darauf nicht eingetreten werden kann.

Das Vorbringen wäre im Übrigen unbehelflich. Die Beschwerdeführer legen nicht dar und es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Bewilligung einer zonenkonformen und mit den massgeblichen Gesetzesbestimmungen in Einklang stehenden Baute im Lichte von Art. 36 BV einen widerrechtlichen Eingriff in ihre Eigentumsgarantie darstellen könnte.

9.
Die Beschwerde ist danach abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens tragen die Beschwerdeführer die Kosten (Art. 66 Abs. 1 Satz 1 BGG). Sie haben der privaten Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren eine Entschädigung zu bezahlen (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG sowie Art. 9 des Reglements vom 31. März 2006 über die Parteientschädigung und die Entschädigung für die amtliche Vertretung im Verfahren vor dem Bundesgericht [SR 173.110.210.3]). Der Gemeinde steht keine Parteientschädigung zu (Art. 68 Abs. 3 BGG; BGE 134 II 117).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden den Beschwerdeführern je zur Hälfte auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführer haben unter solidarischer Haftbarkeit der privaten Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren eine Entschädigung von Fr. 2'500.-- zu bezahlen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde Stäfa und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 28. September 2009
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

Féraud Härri

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 83 Eccezioni - Il ricorso è inammissibile contro:
^a	le decisioni in materia di sicurezza interna o esterna del Paese, neutralità, protezione diplomatica e altri affari esteri, in quanto il diritto internazionale non conferisca un diritto al giudizio da parte di un tribunale;
^b	le decisioni in materia di naturalizzazione ordinaria;
^c	le decisioni in materia di diritto degli stranieri concernenti:
^c1	l'entrata in Svizzera,
^c2	i permessi o autorizzazioni al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto,
^c3	l'ammissione provvisoria,
^c4	l'espulsione fondata sull'articolo 121 capoverso 2 della Costituzione federale e l'allontanamento,
^c5	le deroghe alle condizioni d'ammissione,
^c6	la proroga del permesso per frontalieri, il cambiamento di Cantone, il cambiamento d'impiego del titolare di un permesso per frontalieri, nonché il rilascio di documenti di viaggio a stranieri privi di documenti;
^d	le decisioni in materia d'asilo pronunciate:
^d1	dal Tribunale amministrativo federale, salvo quelle che concernono persone contro le quali è pendente una domanda d'estradizione presentata dallo Stato che hanno abbandonato in cerca di protezione,
^d2	da un'autorità cantonale inferiore e concernenti un permesso o un'autorizzazione al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto;
^e	le decisioni concernenti il rifiuto dell'autorizzazione a procedere penalmente contro membri di autorità o contro agenti della Confederazione;
^f	le decisioni in materia di appalti pubblici se:
^fbis	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti decisioni secondo l'articolo 32i della legge del 20 marzo 200963 sul trasporto di viaggiatori;
^f1	non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale; sono fatti salvi i ricorsi contro gli appalti del Tribunale amministrativo federale, del Tribunale penale federale, del Tribunale federale dei brevetti, del Ministero pubblico della Confederazione e delle autorità giudiziarie cantonali superiori, o
^f2	il valore stimato della commessa non raggiunge il valore soglia determinante secondo l'articolo 52 capoverso 1 in combinato disposto con l'allegato 4 numero 2 della legge federale del 21 giugno 201961 sugli appalti pubblici;
^g	le decisioni in materia di rapporti di lavoro di diritto pubblico, in quanto concernano una controversia non patrimoniale, ma non la parità dei sessi;
^h	le decisioni concernenti l'assistenza amministrativa internazionale, eccettuata l'assistenza amministrativa in materia fiscale;
ⁱ	le decisioni in materia di servizio militare, civile o di protezione civile;
^j	le decisioni in materia di approvvigionamento economico del Paese adottate in situazioni di grave penuria;
^k	le decisioni concernenti i sussidi al cui ottenimento la legislazione non conferisce un diritto;
^l	le decisioni concernenti l'imposizione di dazi operata in base alla classificazione tariffaria o al peso delle merci;
^m	le decisioni concernenti il condono o la dilazione del pagamento di tributi; in deroga alla presente disposizione, il ricorso è ammissibile contro le decisioni concernenti il condono dell'imposta federale diretta o dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se si tratta per altri motivi di un caso particolarmente importante;
ⁿ	le decisioni in materia di energia nucleare concernenti:
ⁿ¹	l'esigenza di un nulla osta o la modifica di un'autorizzazione o di una decisione,
ⁿ²	l'approvazione di un piano d'accantonamenti per le spese di smaltimento antecedenti lo spegnimento di un impianto nucleare,
ⁿ³	i nulla osta;
^o	le decisioni in materia di circolazione stradale concernenti l'omologazione del tipo di veicoli;
^p	le decisioni del Tribunale amministrativo federale in materia di traffico delle telecomunicazioni, radiotelevisione e poste concernenti:68
^p1	concessioni oggetto di una pubblica gara,
^p2	controversie secondo l'articolo 11a della legge del 30 aprile 199769 sulle telecomunicazioni;
^p3	controversie secondo l'articolo 8 della legge del 17 dicembre 201071 sulle poste;
^q	le decisioni in materia di medicina dei trapianti concernenti:
^q1	l'iscrizione nella lista d'attesa,
^q2	l'attribuzione di organi;
^r	le decisioni in materia di assicurazione malattie pronunciate dal Tribunale amministrativo federale in virtù dell'articolo 3472 della legge del 17 giugno 200573 sul Tribunale amministrativo federale (LTAF);
^s	le decisioni in materia di agricoltura concernenti:
^s1	...
^s2	la delimitazione delle zone nell'ambito del catasto della produzione;
^t	le decisioni concernenti l'esito di esami e di altre valutazioni della capacità, segnatamente nei settori della scuola, della formazione continua e dell'esercizio della professione;
^u	le decisioni in materia di offerte pubbliche di acquisto (art. 125-141 della L del 19 giu. 201577 sull'infrastruttura finanziaria);
^v	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti divergenze d'opinione tra autorità in materia di assistenza amministrativa o giudiziaria a livello nazionale;
^w	le decisioni in materia di diritto dell'elettricità concernenti l'approvazione dei piani di impianti elettrici a corrente forte e di impianti elettrici a corrente debole e l'espropriazione dei diritti necessari per la costruzione o l'esercizio di siffatti impianti, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale;
^x	le decisioni concernenti la concessione di contributi di solidarietà ai sensi della legge federale del 30 settembre 201681 sulle misure coercitive a scopo assistenziale e i collocamenti extrafamiliari prima del 1981, tranne se si pone una questione di diritto di importanza fondamentale o si tratta di un caso particolarmente importante per altri motivi;
^y	le decisioni pronunciate dal Tribunale amministrativo federale nelle procedure amichevoli per evitare un'imposizione non conforme alla convenzione internazionale applicabile in ambito fiscale;
^z	le decisioni concernenti le autorizzazioni edilizie di impianti eolici d'interesse nazionale secondo l'articolo 71c capoverso 1 lettera b della legge federale del 30 settembre 201684 sull'energia e le autorizzazioni di competenza cantonale a esse necessariamente connesse, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 40 Patrocinatori - 1 Nelle cause civili e penali sono ammessi come patrocinatori dinanzi al Tribunale federale soltanto gli avvocati che la legge del 23 giugno 200013 sugli avvocati o un trattato internazionale autorizza a esercitare la rappresentanza in giudizio in Svizzera.
¹	Nelle cause civili e penali sono ammessi come patrocinatori dinanzi al Tribunale federale soltanto gli avvocati che la legge del 23 giugno 200013 sugli avvocati o un trattato internazionale autorizza a esercitare la rappresentanza in giudizio in Svizzera.
²	I patrocinatori devono giustificare il loro mandato mediante procura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 36 Limiti dei diritti fondamentali - 1 Le restrizioni dei diritti fondamentali devono avere una base legale. Se gravi, devono essere previste dalla legge medesima. Sono eccettuate le restrizioni ordinate in caso di pericolo grave, immediato e non altrimenti evitabile.
¹	Le restrizioni dei diritti fondamentali devono avere una base legale. Se gravi, devono essere previste dalla legge medesima. Sono eccettuate le restrizioni ordinate in caso di pericolo grave, immediato e non altrimenti evitabile.
²	Le restrizioni dei diritti fondamentali devono essere giustificate da un interesse pubblico o dalla protezione di diritti fondamentali altrui.
³	Esse devono essere proporzionate allo scopo.
⁴	I diritti fondamentali sono intangibili nella loro essenza.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.