5A_350/2017 - 2017-07-28 - Droit des poursuites et de la faillite

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

5A 350/2017

Urteil vom 28. Juli 2017

II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter von Werdt, Präsident,
Bundesrichterin Escher, Bundesrichter Marazzi,
Gerichtsschreiber Levante.

Verfahrensbeteiligte
1. G._______ AG,
2. H.________ AG,
3. A.________ AG,
4. F.________ AG,
5. I.________,
Beschwerdeführer,

gegen

1. C.________,
2. D.________,
3. E.________,
Verfahrensbeteiligte 1-3 vertreten durch Rechtsanwalt Markus Joos,
4. J.________,
Beschwerdegegner,

Betreibungsamt Rüti.

Gegenstand
Versteigerung,

Beschwerde gegen den Beschluss und das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, vom 18. April 2017 (PS170075-O/U).

Sachverhalt:

A.

A.a. In den seit dem 30. September 2008 gegen die A.________ AG laufenden Betreibungen auf Pfandverwertung Nr. www und Nr. xxx verlangten die Gläubiger C.________, D.________ und E.________ am 26. Februar 2010 die Verwertung der Grundstücke Kat. Nr. yyy GB Blatt uuu (Wohn- und Gasthaus) und Kat. Nr. zzz GB Blatt vvv (Hangar).

A.b. Die A.________ AG (als Grundeigentümerin) und die F.________ AG (als Grundpfandgläubigerin im 5. Rang) führten im Rahmen der Grundpfandverwertungen mehrfach erfolglos Beschwerde bei den kantonalen Aufsichtsbehörden und teilweise beim Bundesgericht. Dabei ging es im Wesentlichen um die Schätzung der Pfandobjekte, die Bekanntmachung der Steigerung sowie die Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis.

A.c. Am 4. Januar 2017 zeigte das Betreibungsamt Rüti der A.________ AG und der F.________ AG die auf den 7. Februar 2017 angesetzte Steigerung an. Dagegen gelangten diese an das Bezirksgericht Hinwil als untere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen und alsdann an das Obergericht des Kantons Zürich als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs. Den Beschwerden war kein Erfolg beschieden.

A.d. Die A.________ AG und die F.________ AG zogen das obergerichtliche Urteil vom 21. März 2017 an das Bundesgericht weiter, welches die zu einem Verfahren vereinigten Beschwerden am 11. Juli 2017 abwies (5A 289/2017 und 5A 292/2017).

B.
Am 7. Februar 2017 wurden die beiden Grundstücke der A.________ AG versteigert. Der Zuschlag ging an J.________. Der Preis für das Wohn- und Gasthaus betrug Fr. 2'500'000.- und für den Hangar Fr. 120'000.--. Dagegen wandten sich die G._______ AG, die H.________ AG, die A.________ AG und die F.________ AG an die untere kantonale Aufsichtsbehörde, welche ihre Beschwerden am 27. Februar 2017 abwies. Die obere kantonale Aufsichtsbehörde wies die daraufhin erhobenen Beschwerden am 18. April 2017 ebenfalls ab, soweit sie darauf eintrat. Beide kantonalen Aufsichtsbehörden auferlegten zudem I.________, einziger Verwaltungsrat der Beschwerdeführerinnen, Kosten von je Fr. 500.--.

C.
Mit gemeinsamer Eingabe vom 8. Mai 2017 sind die G._______ AG, die H.________ AG, die A.________ AG, die F.________ AG sowie I.________ an das Bundesgericht gelangt. Die Beschwerdeführerinnen 1-4 sowie der Beschwerdeführer 5 beantragen die Aufhebung des obergerichtlichen Urteils und die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur nochmaligen Beurteilung der bisherigen Rechtsbegehren.
Das Gesuch der Beschwerdeführerinnen um Gewährung der aufschiebenden Wirkung wurde am 10. Mai 2017 unter Hinweis auf Art. 66 Abs. 1 VZG abgewiesen.
Es sind die kantonalen Akten, indes keine Vernehmlassungen in der Sache eingeholt worden.

Erwägungen:

1.

1.1. Mit dem angefochtenen Urteil hat die kantonale Rechtsmittelinstanz als obere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen eine Versteigerung im Grundpfandverwertungsverfahren beurteilt. Die Beschwerde in Zivilsachen ist daher gegeben (Art. 72 Abs. 2 lit. a BGG). Damit entfällt die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 BGG).

1.2. Über das Gesuch der Beschwerdeführerinnen, die nunmehr eingereichte Beschwerde mit den bereits vor Bundesgericht hängigen Verfahren 5A 289/2017 und 5A 292/2017 zu verbinden, ist nicht mehr zu entscheiden, da in den genannten Fällen am 11. Juli 2017 bereits ein Urteil ergangen ist.

1.3. Die im kantonalen Verfahren unterlegene Beschwerdeführerin 3 hat als Grundeigentümerin, die Beschwerdeführerin 1 hat als Mieterin und die Beschwerdeführerin 2 hat als Grundpfandgläubigerin ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheides. Sie sind daher zur Beschwerde berechtigt (Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG). Ebenso kann I.________ Beschwerde führen, soweit ihm die Vorinstanz als einzigen Verwaltungsrat der Beschwerdeführerinnen Kosten auferlegt hat. Die Vorinstanz hat der Beschwerdeführerin 2 die Beschwerdeberechtigung abgesprochen und ist auf ihre Anträge nicht eingetreten. Bezüglich dieses Aspektes ist sie zur vorliegenden Beschwerde berechtigt. Allerdings ist auf die Vorbringen der Beschwerdeführerinnen nur soweit einzutreten, als sie sich gegen die vorinstanzlichen Erwägungen richten. Das Urteil der unteren Aufsichtsbehörde ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.

1.4. Mit der Beschwerde in Zivilsachen kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet das Recht in diesem Bereich von Amtes wegen und mit freier Kognition an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Auf eine Beschwerde kann indes nur eingetreten werden, soweit daraus hervorgeht, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzen soll (Art. 42 Abs. 2 BGG; BGE 140 III 86 E. 2; 140 III 115 E. 2). Die Missachtung verfassungsmässiger Rechte ist ebenfalls zu begründen (Art. 106 Abs. 2 BGG), wobei hier das strenge Rügeprinzip gilt (BGE 133 III 389 E. 2). Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel sind nicht zulässig (Art. 99 Abs. 1 BGG). Das Bundesgericht erhebt selber keine Beweise, weshalb auf die diesbezüglichen Anträge der Beschwerdeführerinnen insgesamt nicht einzugehen ist.

2.

2.1. Die obere Aufsichtsbehörde hat vorab darauf hingewiesen, dass die Beschwerdeführerinnen oder einzelne von ihnen in den vorliegenden Grundpfandverwertungsverfahren bereits mit einer Vielzahl von Beschwerden an die kantonalen Aufsichtsbehörden und an das Bundesgericht gelangt waren. Soweit die dabei aufgeworfenen Fragen beantwortet worden seien, könnten diese aufgrund der Einmaligkeit des Rechtsschutzes nicht erneut gestellt werden, wenn das Betreibungsamt eine neue Verfügung erlasse. Die Vorinstanz verwies hinsichtlich der wiederum beanstandeten Steigerungsbedingungen und des Lastenverzeichnisses sowie der Schätzung auf ihr Urteil vom 21. März 2017, gegen das noch eine Beschwerde beim Bundesgericht hängig sei und erklärte dessen Begründung zum integrierenden Bestandteil des jetzt zu fällenden Urteils. Alsdann nahm die Vorinstanz zur Kritik der Beschwerdeführerinnen an der am 7. Februar 2017 durchgeführten Versteigerung Stellung. Sie kam zum Schluss, dass das Betreibungsamt den Ablauf korrekt und in Beachtung der Steigerungsbedingungen gestaltet habe. Der Zuschlag sei daher nicht zu beanstanden.

2.2. Die Beschwerdeführerinnen machen hinsichtlich der Vorbereitungshandlungen für die Versteigerung Nichtigkeit geltend. Insbesondere erachten sie die Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis als noch nicht rechtskräftig. Zudem hätte eine neue Schätzung angeordnet werden müssen. Die Durchführung der Versteigerung als solche weise verschiedene Mängel auf, womit am 7. Februar 2017 gar kein rechtsgültiger Zuschlag erfolgt sei.

3.
Anlass zur vorliegenden Beschwerde gibt die Versteigerung im Verfahren der Grundpfandverwertung.

3.1. Die Vorinstanz ist dem Antrag der Beschwerdeführerinnen, das Betreibungsamt und die Grundpfandgläubiger zur Vernehmlassung einzuladen, nicht gefolgt. Unter Hinweis auf vorangegangene Verfahren sei zumindest einem Teil der Beschwerdeführerinnen die diesbezügliche Rechtslage bereits erörtert worden. Für das Beschwerdeverfahren vor der oberen Aufsichtsbehörde bestehe im SchKG keine Regelung betreffend einen Schriftenwechsel. Selbst in Art. 324 ZPO sei nur eine rein fakultative Stellungnahme der unteren Aufsichtsbehörde vorgesehen und hierfür sei im konkreten Fall kein Grund ersichtlich. Gemäss ständiger Praxis der Kammer bestehe seitens der Beschwerdeparteien, die aller Voraussicht nach obsiegen werden, kein schützenswertes Interesse, sich zur Beschwerde äussern zu können. Die untere Aufsichtsbehörde und das Betreibungsamt nähmen ohnehin keine eigenen Rechte wahr. Schliesslich hätten die Grundpfandgläubiger einen Anspruch auf beförderliche Abwicklung des Verwertungsverfahrens.
Hiergegen wehren sich die Beschwerdeführerinnen und machen eine Verletzung von Art. 6 EMRK, Art. 9 und Art. 29 BV geltend. Ihrer Ansicht nach hat die Vorinstanz nichts zur Klärung der Rechtslage beigetragen. Auch werde von keiner Seite behauptet, dass ihre Anträge aussichtslos oder unbegründet gewesen seien. Daher hätte die Vorinstanz die Beschwerdegegner auf jeden Fall zur Vernehmlassung einladen müssen. Mit diesen Vorbringen gehen die Beschwerdeführerinnen nicht auf die Begründung der Vorinstanz ein, sondern sie nehmen bloss ihre eigene Auslegung von Art. 322 und Art. 324 ZPO vor. Soweit sie dies aus der Sicht der Beschwerdegegner tun, ist ihnen erneut in Erinnerung zu rufen, dass sie nicht berechtigt sind, anstelle der üblicherweise zur Vernehmlassung eingeladenen Beteiligten die Verletzung verfassungs- oder konventionsrechtlichen Verfahrensanforderungen geltend zu machen. Sie sind durch das Vorgehen der Vorinstanz nicht in besonderer Weise berührt und haben diesbezüglich kein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung des angefochtenen Urteils (Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG; Urteile 5A_ 289/2017 und 5A 292/2017 vom 11. Juli 2017 mit Hinweis auf die Urteile 5A 971/2014 vom 16. März 2015 E. 2.2, 5A 307/2015 vom 20. Juli 2015 E. 2.2,
5A 626/2016 vom 1. November 2016 E. 2.1 und 5A 704/2016 vom 7. November 2016 E. 2.1). Auf diese Rüge ist nicht einzutreten.

3.2. Nach Ansicht der Vorinstanz ist die Beschwerdeführerin 2 nicht zur Beschwerde berechtigt, da keine Belege vorlägen, welche sie als Mieterin des Wohn- und Gasthauses ausweisen. Es werde nicht glaubhaft gemacht, dass die Aktiengesellschaft K.________ in Liquidation den Betrieb aufgegeben und an die Beschwerdeführerin 2 übertragen habe.
Demgegenüber besteht die Beschwerdeführerin 2 darauf, den Betrieb vor der Konkurseröffnung über die bisherige Inhaberin von dieser übernommen zu haben. Sie beschränkt sich in diesem Zusammenhang auf die blosse Bestreitung der tatbeständlichen Ausführungen der Vorinstanz, womit sie den Begründungsanforderungen an eine Willkürrüge nicht genügt (E. 1.3). Beizufügen bleibt, dass im kantonalen Verfahren einzig die Beschwerdeberechtigung zu prüfen war. Die Frage, ob der Mietvertrag der inzwischen konkursiten Aktiengesellschaft K.________ in Liquidation von der Beschwerdeführerin 2 rechtsgültig übernommen worden war und damit der Betrieb nicht in die Konkursmasse fällt, wurde von der Vorinstanz in einem eigenen Verfahren geprüft und verneint, wozu das Bundesgericht zu gegebenem Zeitpunkt Stellung nehmen wird (Verfahren 5A 264/2017).

3.3. Der von den Beschwerdeführerinnen gegenüber der unteren Aufsichtsbehörde erhobene Vorwurf der Befangenheit wurde von der Vorinstanz zurückgewiesen. Allein der Umstand, dass den bisherigen Beschwerden, mit denen oftmals die gleichen Fragen aufgeworfen wurde, kein Erfolg beschieden war, könne zwar als Vorbefassung empfunden werden. Entscheidend sei allerdings, dass aufgrund der Einmaligkeit des Rechtsschutzes die Antwort auf bereits behandelte Rügen verbindlich sei. Zudem lasse allein der Umstand, dass der Ausgang eines Verfahrens für einen Beschwerdeführer negativ sei, nicht auf die Befangenheit des entscheidenden Gerichts schliessen. Wenn die Rechtsmittelinstanz den Standpunkt der unteren Instanz schütze, spreche dies nicht für deren Befangenheit, sondern bestätige vielmehr die Rechtmässigkeit des angefochtenen Entscheides. Die Vorinstanz wies die Beschwerdeführerinnen zudem darauf hin, dass die Ablehnung ganzer Spruchkörper - und umso mehr ganzer Gerichte - als rechtsmissbräuchlich anzusehen sei. Inwiefern die für die untere Aufsichtsbehörde tätige Ersatzrichterin L.________ befangen sein sollte, weil sie der Presse Informationen betreffend ein anderes Verfahren gegeben hatte, an dem die Beschwerdeführerinnen nicht beteiligt
waren, ist nach Ansicht der Vorinstanz für das konkrete Verfahren nicht ersichtlich.
Die Beschwerdeführerinnen bestehen auch vor Bundesgericht darauf, dass die Befangenheit der unteren Aufsichtsbehörde befürchtet werden müsse, was für deren Ausstand genüge. Die Vorinstanz hätte daher die Angelegenheit einer völlig anderen Aufsichtsbehörde zur Neubeurteilung übertragen müssen. Der Vorwurf der Verletzung verfassungs- und konventionsrechtlicher Bestimmungen wird indes mit den praktisch wortgleichen Darlegungen wie im vorinstanzlichen Verfahren begründet. Damit genügen die Beschwerdeführerinnen den Begründungsanforderungen an eine Beschwerde nicht. Dies gilt auch für die blosse Kritik an der Vorinstanz, soweit deren Auffassung von der Einmaligkeit des Rechtsschutzes in allgemeiner Weise als nicht stichhaltig bezeichnet wird. Fehlt es seitens der Beschwerdeführerinnen an einer Auseinandersetzung mit der Begründung des angefochtenen Urteils, so kann auf die Rüge nicht eingetreten werden (E. 1.3). Sollte der beiläufige Hinweis der Beschwerdeführerinnen auf den Umstand, dass zwei am angefochtenen Urteil mitwirkende Oberrichter in der Urteilsbegründung ihre eigenen wissenschaftlichen Publikationen zitieren, als Ablehnung verstanden werden, so erweist sich ein derartiges Gesuch als haltlos. Zudem geht aus diesem Vorbringen
nicht hervor, weshalb die (prozesserfahrenen) Beschwerdeführerinnen erst nach Erhalt des angefochtenen Urteils Kenntnis von den allenfalls mitwirkenden Richtern hätten erhalten sollen (BGE 140 I 271 E. 8.4.3).

3.4. Die Verwertung eines Grundstücks kann nur durch Beschwerde gegen den Zuschlag oder den Abschluss des Freihandverkaufs angefochten werden. Die Beschwerdefrist beginnt ab Kenntnisnahme der Verwertungshandlung und der Erkennbarkeit des Anfechtungsgrundes. Das Beschwerderecht erlischt ein Jahr nach der Verwertung (vgl. Art. 132a i.V.m. Art. 156 Abs. 1 SchKG). Mit der Beschwerde gegen den Zuschlag können Unregelmässigkeiten bei der Vorbereitung oder bei der Durchführung der Verwertung geltend gemacht werden (vgl. Art. 56 ff . i.V.m. Art. 101 ff . VZG; BGE 121 III 197 E. 2; JAEGER/ WALDER/KULL, Das Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 5. Aufl. 2006, N. 7 zu Art. 132a). Indes kann nicht jede von der Verwertung betroffene Person jeden Beschwerdegrund geltend machen; es ist vielmehr im Einzelfall zu prüfen, ob der konkrete Vorwurf den Schutzbereich der beschwerdeführenden Partei betrifft (Urteil 7B.33/2002 vom 14. Mai 2002 E. 3a, Pra 2002 Nr. 130 S. 718).

3.5. Zu den von den Beschwerdeführerinnen vorgebrachten Mängeln an der Vorbereitung der Versteigerung durch das Betreibungsamt nahm die Vorinstanz im angefochtenen Urteil in ausführlicher Weise Stellung. Sie wiederholte dabei auch ihre bereits im Urteil vom 21. März 2017 aufgenommene Begründung, da das Bundesgericht diese noch nicht geprüft habe; zudem werde die erhobene Kritik teils von Beschwerdeführerinnen gemacht, die an den vorangehenden Verfahren nicht beteiligt waren und sich daher zu diesen Fragen nicht hätten äussern können. In der Sache hielt die Vorinstanz im Wesentlichen fest, dass die Steigerungsanzeige und die öffentliche Bekanntmachung den gesetzlichen Anforderungen entsprochen habe (Art. 138 SchKG). Diese wie auch die Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis seien in den vorangegangenen Verfahren geprüft worden und als rechtskonform befunden worden. Zur Vornahme einer neuen Schätzung bestehe kein Anlass.
Die Beschwerdeführerinnen erachten die Steigerung vom 7. Februar 2017 nach wie vor als nichtig, weil die vorangegangene Anzeige der Steigerung und die öffentliche Bekanntmachung nichtig sei. Die im Rahmen der Grundpfandverwertungen erstellte Schätzung sei veraltet und hätte aufgrund inzwischen eingetretener Veränderungen an den Liegenschaften und deren Nutzung erneuert werden müssen. Zudem erweise sich das Lastenverzeichnis als noch nicht rechtskräftig und müsse zuerst ergänzt werden.
Das Bundesgericht hat im Urteil vom 11. Juli 2017 (5A 289/2017 und 5A 292/2017) zu diesen Vorwürfen bereits eingehend Stellung genommen. Obwohl an diesem Verfahren nur die Beschwerdeführerinnen 1 und 4 beteiligt waren, kann für sämtliche Beschwerdeführerinnen auf die Begründung dieses Urteils verwiesen werden. Alle während der Grundpfandverwertungsverfahren erhobenen Beschwerden gehen nämlich auf den Beschwerdeführer 5 als einzigen Verwaltungsrat aller (zusammenwirkenden und gemeinsam prozessierenden) Beschwerdeführerinnen zurück. Im konkreten Fall kann ihnen die Kenntnis der bisherigen Rechtsprechung zu den jeweils erhobenen Rügen ohne weiteres angerechnet werden.

3.6. Gegen die Steigerung vom 7. Februar 2017 machen die Beschwerdeführerinnen eine ganze Reihe von Mängeln geltend.

3.6.1. Vorab beanstanden die Beschwerdeführerinnen den verfahrensrechtlichen Ablauf der Steigerung. Sie bringen vor, der Betreibungsbeamte habe die Steigerungsbedingungen einschliesslich des Lastenverzeichnisses nicht korrekt vorgelesen. Ihrer Ansicht nach kommen für den Vorgang der Steigerung zwingend die üblichen notariellen Formen zur Anwendung. Sie wiederholen an dieser Stelle praktisch wortgleich ihr Vorbringen im kantonalen Verfahren, wonach gemäss einer Weisung des zürcherischen Betreibungsinspektorats, das unter der Aufsicht der Verwaltungskommission des Obergerichts stehe, erforderlich sei, die Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis wie bei einer öffentlichen Beurkundung vollständig und in Hochdeutsch vorzulesen. Dass es sich hierbei um eine gesetzliche Regelung handelt und wo diese verankert sein sollte, bringen die Beschwerdeführerinnen zu Recht nicht vor. Inwieweit einer solchen Dienstanweisung, die im kantonalen Recht gründet, bei der bundesrechtlich geregelten Zwangsversteigerung überhaupt eine Bedeutung zukommen könnte, ist vom Bundesgericht bisher aus prozessualen Gründen nicht geprüft worden (Urteil 7B.130/2004 vom 17. August 2004 E. 3). Die Beantwortung dieser Frage ist zumindest vorliegend nicht von
Belang. Für jede Steigerung ist nämlich ein Protokoll zu führen. Darin ist auch zu erwähnen, ob die Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis ganz, teilweise oder gar nicht verlesen worden sind (Art. 61 Abs. 2 VZG; HÄBERLIN, in: Kurzkommentar VZG, 2011, N. 3 zu Art. 61). Es liegt daher in der Verantwortung des Betreibungsbeamten, wie er seiner Aufklärungspflicht gegenüber den an der Steigerung Anwesenden mit Blick auf ein bestmögliches Steigerungsergebnis angemessen nachkommt. So kann er insbesondere Erläuterungen zu den Steigerungsbedingungen und zum Lastenverzeichnis machen und auf etwelche Fragen aus dem Publikum eingehen (HÄBERLIN, a.a.O., N. 5 zu Art. 60). Ob er die nötigen Informationen in Hochdeutsch oder in der Umgangssprache übermittelt, entscheidet er aufgrund der konkreten Umstände im Einzelfall. Es liegt somit in seinem Ermessen, die Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis wortgetreu und vollständig vorzulesen, oder bloss deren Inhalt zu erläutern (Urteil B.327/1994 vom 17. November 1994 E. 2). Anhaltspunkte für eine gesetzwidrige Ermessensbetätigung bestehen nicht. Der Auffassung der Vorinstanz, dass hier keine Verletzung von Bundesrecht oder gar Nichtigkeit vorliegt, kann zumindest im Ergebnis
zugestimmt werden.

3.6.2. Nach Ansicht der Beschwerdeführerinnen hat der Betreibungsbeamte anlässlich der Versteigerung die Regeln über den Doppelaufruf verletzt. Zwar habe dieser bei beiden Liegenschaften den Doppelaufruf durchgeführt, dann aber nicht festgehalten, ob das Höchstangebot zu einem Zuschlag mit oder ohne Überbindung der Mietverträge erfolgt sei. Hiebei handle es sich um eine offensichtliche Unterlassung. Zur Klärung des konkreten Ablaufs der Steigerung hätten sie die Anhörung verschiedener Zeugen verlangt, welchem Antrag die obere Aufsichtsbehörde nicht gefolgt sei. Darin liege eine Verletzung verfassungsmässiger Rechte und des Anspruchs auf ein faires Verfahren nach Art. 6 EMRK. Ein verbindlicher Zuschlag sei im konkreten Fall gar nicht erfolgt und der ganze Steigerungsvorgang daher nichtig.
Ist ein Grundstück ohne Zustimmung des vorgehenden Grundpfandgläubigers mit einer Dienstbarkeit, einer Grundlast oder einem vorgemerkten persönlichen Recht belastet, so kann der Grundpfandgläubiger einen Doppelaufruf (mit oder ohne Last) verlangen (Art. 142 Abs. 1 i.V.m. Art. 156 Abs. 1 SchKG). Gemäss den Feststellungen im kantonalen Verfahren sind die Mietverträge über den Gastbetrieb und den Hangar im Grundbuch nicht vorgemerkt. Damit stellt sich die Frage einer Löschung der Mietverträge im Grundbuch nicht. Geht - wie im vorliegenden Fall - der Mietvertrag von Gesetzes wegen auf den Erwerber über, so muss er auch nicht überbunden werden (Art. 261 Abs. 1 OR, Art. 50 VZG). Hingegen kommt allenfalls die Möglichkeit einer Kündigung durch den neuen Eigentümer in Frage (Art. 261 Abs. 2 lit. a OR; STOFFEL/CHABLOZ, Voies d'exécution, 3. Aufl. 2016, § 5 Rz. 178), über deren Rechtmässigkeit im Streitfall der Zivilrichter zu befinden haben wird. Zutreffend hat die Vorinstanz (unter Hinweis auf die Rechtsprechung) festgehalten, dass ein Ersteigerer, der ein Grundstück im Zuge des Doppelaufrufes erwirbt, einen langfristigen Mietvertrag auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen kann (KREN KOSTKIEWICZ, Kommentar SchKG, 19. Aufl. 2016, N.
10 zu Art. 142; STOFFEL/CHABLOZ, a.a.O., § 5 Rz. 179). Im vorliegenden Fall wurde ein Doppelaufruf durchgeführt, worauf der einzige Interessent für beide Grundstücke mit und ohne Mietverträge denselben Preis geboten hat. Der Doppelaufruf erwies sich damit als wirkungslos und sämtlichen Beteiligten war klar, unter welchen Umständen, an wen und zu welchem Preis der Zuschlag erfolgt war. Vor diesem Hintergrund ist nicht nachvollziehbar, welchen Sachverhalt nach Ansicht der Beschwerdeführerinnen im kantonalen Verfahren noch hätte abgeklärt werden müssen. Zudem waren sie nur in ihrer Eigenschaft als Mieterinnen zur Beschwerde berechtigt, wie ihnen die Vorinstanz bereits erläutert hat.

3.6.3. Schliesslich bemängeln die Beschwerdeführerinnen, dass der Bieter und der Zahler des Höchstangebotes an der Steigerung nicht identisch sei. Sie erblicken darin eine Verletzung der Steigerungsbedingungen, welche zur Nichtigkeit des Zuschlags führe. Soweit die Beschwerdeführerinnen auf die "aktuellen Richtlinien" für Banken im Hinblick auf Überweisungen von grösseren Geldbeträgen hinweisen, gehen ihre Vorbringen an der Sache vorbei. Wie die obere Aufsichtsbehörde zu Recht ausgeführt hat, sehen die Steigerungsbedingungen eine Anzahlung in bar oder durch Check eines Bankinstituts mit Sitz in der Schweiz, ausgestellt an die Order des Betreibungsamtes, vor. Daraus ergibt sich bereits, dass zur Bezahlung des Steigerungspreises keine persönliche Leistungspflicht besteht, d.h. der Zahler mit dem Ersteigerer nicht identisch sein muss und das Innenverhältnis dieser beiden vorliegend nicht von Interesse ist. Damit kann offen bleiben, auf welche Weise die Beschwerdeführerinnen in ihrer Eigenschaft als Schuldnerin, Pfandstellerin oder Mieterin durch die Abwicklung des Zahlungsvorgangs konkret betroffen sein könnten. Von einer Nichtigkeit des Zuschlags kann auf jeden Fall nicht die Rede sein.

3.7. Die obere Aufsichtsbehörde hat die von der Erstinstanz I.________, dem einzigen Verwaltungsrat der Beschwerdeführerinnen, auferlegten Kosten in der Höhe von Fr. 500.-- geschützt. Für den Beschwerdeweiterzug hat sie I.________ ebenfalls Kosten in dieser Höhe auferlegt. Die Vorinstanz hat insbesondere auf die für die Beschwerdeführerinnen 3 und 4 wiederholt eingereichten Beschwerden zu bereits beantworteten Fragen verwiesen und festgehalten, dass Art und Weise des Prozessierens angesichts der Einmaligkeit des Rechtsschutzes nicht zulässig seien. Bei der Kostenhöhe hat sie auch berücksichtigt, dass noch nicht alle im Rahmen der Grundpfandverwertungen aufgeworfenen Fragen letztinstanzlich beantwortet seien.
Der Beschwerdeführer besteht demgegenüber gestützt auf Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG auf der Kostenlosigkeit der Beschwerde nach Art. 17 SchKG. Als Verwaltungsrat habe er seine Verantwortung für die Aktiengesellschaften wahrzunehmen und alles vorzukehren, um allfälligen Schaden von diesen abzuwenden. Daher dürfe er nicht mit Kosten belastet werden. Mit diesen Vorbringen übergeht der Beschwerdeführer, dass das kantonale Beschwerdeverfahren nur im Grundsatz kostenlos ist (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 erster Satz SchKG, Art. 61 Abs. 2 lit. a GebV SchKG), aber im Falle von böswilliger oder mutwilliger Prozessführung einer Partei oder ihrem Vertreter Bussen bis zu 1'500.-- Franken sowie Gebühren und Auslagen auferlegt werden können (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 zweiter Satz SchKG). Wie von der Vorinstanz zu Recht betont wird, hat der Beschwerdeführer als Verwaltungsrat diverser Aktiengesellschaften im Rahmen der Grundpfandverwertungen wiederholt Beschwerden bei den kantonalen Aufsichtsbehörden eingereicht und dabei schon längst beantwortete Fragen systematisch erneut aufgeworfen. Angesichts der klaren Rechtslage durfte die Vorinstanz annehmen, dass an einer derartigen Prozessführung kein konkretes Rechtsschutzinteresse besteht (BGE 127 III 178
E. 2a). Nicht beanstandet wird vom Beschwerdeführer die Höhe der ihm auferlegten Kosten, zu deren Festlegung der kantonale Gesetzgeber zuständig ist (BGE 120 III 102 E. 3).

4.
Nach dem Gesagten ist der Beschwerde insgesamt kein Erfolg beschieden. Ausgangsgemäss tragen die Beschwerdeführerinnen und der Beschwerdeführer, welche gemeinsam prozessieren, die Verfahrenskosten unter solidarischer Haftung (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Das Gesuch um Vereinigung der Beschwerde mit den Verfahren 5A 289/2017 und 5A 292/2017 wird als gegenstandslos abgeschrieben.

2.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

3.
Die Gerichtskosten von insgesamt Fr. 2'000.-- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung auferlegt.

4.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, als oberer kantonaler Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 28. Juli 2017

Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: von Werdt

Der Gerichtsschreiber: Levante

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 66 - 1 Le préposé est tenu de requérir d'office l'inscription au registre foncier du transfert de propriété résultant de l'adjudication, aussitôt qu'il est constant que l'adjudication ne pourra plus faire l'objet d'une plainte ou que la plainte portée a été définitivement écartée.
¹	Le préposé est tenu de requérir d'office l'inscription au registre foncier du transfert de propriété résultant de l'adjudication, aussitôt qu'il est constant que l'adjudication ne pourra plus faire l'objet d'une plainte ou que la plainte portée a été définitivement écartée.
²	Dans la règle, cette réquisition n'aura lieu qu'après que les frais du transfert de propriété et le prix d'adjudication auront été intégralement payés.
³	Sur demande spéciale et motivée de l'adjudicataire, l'office pourra, à titre exceptionnel, requérir l'inscription même auparavant, si l'adjudicataire fournit des sûretés suffisantes pour le paiement du solde du prix d'adjudication. Mais, dans ce cas, il requerra en même temps l'annotation d'une restriction du droit d'aliéner, conformément à l'art. 960 CC. 82
⁴	Dans les cantons qui subordonnent au paiement de droits de mutation l'inscription au registre foncier, l'office devra surseoir à la réquisition tant que le montant de ces droits n'aura pas été payé en ses mains ou que la preuve ne lui aura pas été fournie qu'ils ont été payés directement.
⁵	Si le débiteur n'était pas encore inscrit comme propriétaire au registre foncier (p. ex. en sa qualité d'héritier du propriétaire inscrit), l'office, en requérant l'inscription du transfert de propriété en faveur de l'adjudicataire, pourvoira à ce qu'au préalable l'immeuble soit inscrit au nom du débiteur.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.42

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
^1bis	Lorsqu'une procédure en matière civile a été menée en anglais devant l'autorité précédente, les mémoires peuvent être rédigés en anglais.15
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.16 17
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique18. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.19
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.100

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

IR 0.101 Convention du 4 novembre 1950 de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (CEDH) CEDH Art. 6 Droit à un procès équitable - 1. Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle. Le jugement doit être rendu publiquement, mais l'accès de la salle d'audience peut être interdit à la presse et au public pendant la totalité ou une partie du procès dans l'intérêt de la moralité, de l'ordre public ou de la sécurité nationale dans une société démocratique, lorsque les intérêts des mineurs ou la protection de la vie privée des parties au procès l'exigent, ou dans la mesure jugée strictement nécessaire par le tribunal, lorsque dans des circonstances spéciales la publicité serait de nature à porter atteinte aux intérêts de la justice.
¹	Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle. Le jugement doit être rendu publiquement, mais l'accès de la salle d'audience peut être interdit à la presse et au public pendant la totalité ou une partie du procès dans l'intérêt de la moralité, de l'ordre public ou de la sécurité nationale dans une société démocratique, lorsque les intérêts des mineurs ou la protection de la vie privée des parties au procès l'exigent, ou dans la mesure jugée strictement nécessaire par le tribunal, lorsque dans des circonstances spéciales la publicité serait de nature à porter atteinte aux intérêts de la justice.
²	Toute personne accusée d'une infraction est présumée innocente jusqu'à ce que sa culpabilité ait été légalement établie.
³	Tout accusé a droit notamment à:
^a	être informé, dans le plus court délai, dans une langue qu'il comprend et d'une manière détaillée, de la nature et de la cause de l'accusation portée contre lui;
^b	disposer du temps et des facilités nécessaires à la préparation de sa défense;
^c	se défendre lui-même ou avoir l'assistance d'un défenseur de son choix et, s'il n'a pas les moyens de rémunérer un défenseur, pouvoir être assisté gratuitement par un avocat d'office, lorsque les intérêts de la justice l'exigent;
^d	interroger ou faire interroger les témoins à charge et obtenir la convocation et l'interrogation des témoins à décharge dans les mêmes conditions que les témoins à charge;
^e	se faire assister gratuitement d'un interprète, s'il ne comprend pas ou ne parle pas la langue employée à l'audience.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 322 Réponse - 1 L'instance de recours notifie le recours à la partie adverse pour qu'elle se détermine par écrit, sauf si le recours est manifestement irrecevable ou infondé.
¹	L'instance de recours notifie le recours à la partie adverse pour qu'elle se détermine par écrit, sauf si le recours est manifestement irrecevable ou infondé.
²	La réponse doit être déposée dans le même délai que le recours.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 132^a - 1 La réalisation ne peut être attaquée que par le biais d'une plainte contre l'adjudication ou l'acte de vente de gré à gré.
¹	La réalisation ne peut être attaquée que par le biais d'une plainte contre l'adjudication ou l'acte de vente de gré à gré.
²	Le délai de plainte prévu à l'art. 17, al. 2, court dès que le plaignant a eu connaissance de l'acte attaqué et pouvait connaître le motif de la contestation.
³	Le droit de plainte s'éteint un an après la réalisation.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 156 - 1 La réalisation du gage a lieu conformément aux art. 122 à 143b. Les conditions d'enchères (art. 135) prescrivent toutefois que la part du prix de réalisation afférente à la créance du poursuivant doit être payée en espèces, sauf convention contraire entre les intéressés. Elles prescrivent en outre que les charges foncières inscrites au registre foncier en faveur du poursuivant doivent être radiées.
¹	La réalisation du gage a lieu conformément aux art. 122 à 143b. Les conditions d'enchères (art. 135) prescrivent toutefois que la part du prix de réalisation afférente à la créance du poursuivant doit être payée en espèces, sauf convention contraire entre les intéressés. Elles prescrivent en outre que les charges foncières inscrites au registre foncier en faveur du poursuivant doivent être radiées.
²	Les titres de gage créés au nom du propriétaire ou au porteur et donnés en nantissement par le propriétaire, seront ramenés au montant du produit de la réalisation en cas de réalisation séparée.

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 56 - Lorsque l'immeuble doit être mis à prix successivement avec et sans l'indication d'une charge (art. 42 ci-dessus et art. 104 ci-après) et que cette circonstance ne se trouve pas mentionnée déjà dans les conditions de vente, il en sera donné connaissance aux intéressés dans tous les cas avant le commencement des enchères. En ce qui concerne l'adjudication, les dispositions suivantes sont applicables:
^a	En mettant à prix l'immeuble avec la charge, l'office spécifiera que l'enchérisseur reste lié par son offre jusqu'après la mise à prix sans la charge. Si l'offre faite est suffisante pour désintéresser le créancier ou s'il y a un découvert mais que le titulaire de la servitude ou de la charge foncière le paie immédiatement en espèces, l'immeuble sera adjugé grevé de la charge et il ne sera pas procédé à une seconde mise à prix.
^b	Si le créancier n'est pas intégralement couvert par l'offre faite lors de la mise à prix avec la charge, on procédera à une seconde mise à prix en prévenant que l'immeuble sera adjugé sans la charge, à moins que la nouvelle mise à prix n'amène pas d'offre supérieure à la précédente. Si la seconde mise à prix amène une offre supérieure, l'adjudication sera prononcée et la charge sera radiée au registre foncier, quand bien même le créancier serait entièrement désintéressé (art. 116 ci-après).
^c	Si la mise à prix sans la charge n'amène pas une offre supérieure, l'adjudication sera prononcée en faveur de celui qui a fait l'offre la plus élevée lors de la première mise à prix avec la charge et celle-ci lui sera déléguée.

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 101 - 1 Dès la date de la réquisition de vente l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble de la manière prévue, en matière de poursuite par voie de saisie, dès la date de la saisie (art. 155, al. 1, et 102, al. 3, LP, art. 16 et s. et 23c ci-dessus), à moins que le créancier poursuivant ne déclare expressément y renoncer.142
¹	Dès la date de la réquisition de vente l'office pourvoit à la gérance et à la culture de l'immeuble de la manière prévue, en matière de poursuite par voie de saisie, dès la date de la saisie (art. 155, al. 1, et 102, al. 3, LP, art. 16 et s. et 23c ci-dessus), à moins que le créancier poursuivant ne déclare expressément y renoncer.142
²	Si l'immeuble appartient à un tiers, l'office ne peut en assumer la gérance qu'après que l'opposition faite par le tiers a été écartée.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 138 - 1 Les enchères sont publiées au moins un mois à l'avance.
¹	Les enchères sont publiées au moins un mois à l'avance.
²	La publication porte:
¹	l'indication des lieu, jour et heure des enchères;
²	l'indication de la date à partir de laquelle les conditions des enchères seront déposées;
³	la sommation aux créanciers gagistes et autres intéressés de produire à l'office des poursuites, dans le délai de 20 jours, leurs droits sur l'immeuble, notamment leurs réclamations d'intérêts et de frais. Avertissement leur sera donné que, passé ce délai, ils seront exclus de la répartition, pour autant que leurs droits ne soient pas inscrits au registre foncier.
³	Cette sommation s'adresse aussi à ceux qui ont des droits de servitude, s'il y a lieu d'appliquer encore la législation cantonale.282

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 261 - 1 Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.
¹	Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.
²	Le nouveau propriétaire peut cependant:
^a	pour les habitations ou les locaux commerciaux, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés;
^b	pour une autre chose, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal, à moins que le contrat ne permette d'y mettre fin plus tôt.
³	Si le nouveau propriétaire résilie le contrat plus tôt que ne le permettrait le bail, le bailleur précédent répond de tous les dommages ainsi causés au locataire.
⁴	Les dispositions relatives à l'expropriation sont réservées.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 261 - 1 Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.
¹	Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.
²	Le nouveau propriétaire peut cependant:
^a	pour les habitations ou les locaux commerciaux, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés;
^b	pour une autre chose, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal, à moins que le contrat ne permette d'y mettre fin plus tôt.
³	Si le nouveau propriétaire résilie le contrat plus tôt que ne le permettrait le bail, le bailleur précédent répond de tous les dommages ainsi causés au locataire.
⁴	Les dispositions relatives à l'expropriation sont réservées.

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 61 - 1 Les enchères doivent se dérouler sans interruption.
¹	Les enchères doivent se dérouler sans interruption.
²	Il sera dressé procès-verbal de la vente aux enchères. Ce procès-verbal fera suite aux conditions de vente et devra être signé par l'office et l'adjudicataire.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 142 - 1 Lorsqu'un immeuble a été grevé d'une servitude, d'une charge foncière ou d'un droit personnel annoté sans le consentement d'un créancier gagiste de rang antérieur et que le rang antérieur du droit de gage résulte de l'état des charges, le créancier gagiste peut demander, dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges, que l'immeuble soit mis aux enchères avec ou sans la charge.
¹	Lorsqu'un immeuble a été grevé d'une servitude, d'une charge foncière ou d'un droit personnel annoté sans le consentement d'un créancier gagiste de rang antérieur et que le rang antérieur du droit de gage résulte de l'état des charges, le créancier gagiste peut demander, dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges, que l'immeuble soit mis aux enchères avec ou sans la charge.
²	Si le rang antérieur du droit de gage ne résulte pas de l'état des charges, il n'est donné suite à la demande de double mise à prix que lorsque le titulaire d'un droit en cause a reconnu le rang antérieur ou que le créancier gagiste a ouvert action en constatation du rang antérieur au for du lieu de situation de l'immeuble dans les dix jours à compter de la notification de l'état des charges.
³	Si le prix offert pour l'immeuble mis aux enchères avec la charge ne suffit pas à désintéresser le créancier, ce dernier peut requérir la radiation de la charge au registre foncier dès lors que l'immeuble ainsi dégrevé devient réalisable à un prix supérieur. L'excédent, une fois le créancier désintéressé, est destiné en premier lieu à désintéresser l'ayant droit jusqu'à concurrence de la valeur de la charge.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 20^a - 1 ...36
¹	...36
²	Les dispositions suivantes s'appliquent à la procédure devant les autorités cantonales de surveillance:37
¹	les autorités de surveillance doivent, chaque fois qu'elles agissent en cette qualité, se désigner comme telles et le cas échéant, comme autorité inférieure ou supérieure;
²	l'autorité de surveillance constate les faits d'office. Elle peut demander aux parties de collaborer et peut déclarer irrecevables leurs conclusions lorsque les parties refusent de prêter le concours nécessaire que l'on peut attendre d'elles;
³	l'autorité de surveillance apprécie librement les preuves; sous réserve de l'art. 22, elle ne peut pas aller au-delà des conclusions des parties.
⁴	la décision est motivée et indique les voies de droit; elle est notifiée par écrit aux parties, à l'office concerné et à d'autres intéressés éventuels;
⁵	les procédures sont gratuites. La partie ou son représentant qui use de procédés téméraires ou de mauvaise foi peut être condamné à une amende de 1500 francs au plus ainsi qu'au paiement des émoluments et des débours.
³	Pour le reste, les cantons règlent la procédure.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 17 - 1 Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait.
¹	Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait.
²	La plainte doit être déposée dans les dix jours de celui où le plaignant a eu connaissance de la mesure.
³	Il peut de même être porté plainte en tout temps pour déni de justice ou retard non justifié.
⁴	En cas de plainte, l'office peut, jusqu'à l'envoi de sa réponse, procéder à un nouvel examen de la décision attaquée. S'il prend une nouvelle mesure, il la notifie sans délai aux parties et en donne connaissance à l'autorité de surveillance.30

SR 281.35 Ordonnance du 23 septembre 1996 sur les émoluments perçus en application de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite (OELP) OELP Art. 61 Émoluments - 1 La juridiction supérieure à laquelle sont déférées les décisions rendues dans une procédure sommaire en matière de poursuite (art. 251 CPC29) peut prélever un émolument n'excédant pas une fois et demie l'émolument que peut prélever l'autorité de première instance. 30
¹	La juridiction supérieure à laquelle sont déférées les décisions rendues dans une procédure sommaire en matière de poursuite (art. 251 CPC29) peut prélever un émolument n'excédant pas une fois et demie l'émolument que peut prélever l'autorité de première instance. 30
²	Sont gratuites:
^a	la procédure de plainte devant l'autorité de surveillance et le recours contre une décision sur la plainte (art. 17 à 19 LP);
^b	dans les procédures de sursis, de faillite et de concordat concernant les banques, la procédure de recours devant le juge du sursis, le juge de la faillite et le juge du concordat.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.