5A_350/2017 - 2017-07-28 - Schuldbetreibungs- und Konkursrecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

5A 350/2017

Urteil vom 28. Juli 2017

II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter von Werdt, Präsident,
Bundesrichterin Escher, Bundesrichter Marazzi,
Gerichtsschreiber Levante.

Verfahrensbeteiligte
1. G._______ AG,
2. H.________ AG,
3. A.________ AG,
4. F.________ AG,
5. I.________,
Beschwerdeführer,

gegen

1. C.________,
2. D.________,
3. E.________,
Verfahrensbeteiligte 1-3 vertreten durch Rechtsanwalt Markus Joos,
4. J.________,
Beschwerdegegner,

Betreibungsamt Rüti.

Gegenstand
Versteigerung,

Beschwerde gegen den Beschluss und das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, vom 18. April 2017 (PS170075-O/U).

Sachverhalt:

A.

A.a. In den seit dem 30. September 2008 gegen die A.________ AG laufenden Betreibungen auf Pfandverwertung Nr. www und Nr. xxx verlangten die Gläubiger C.________, D.________ und E.________ am 26. Februar 2010 die Verwertung der Grundstücke Kat. Nr. yyy GB Blatt uuu (Wohn- und Gasthaus) und Kat. Nr. zzz GB Blatt vvv (Hangar).

A.b. Die A.________ AG (als Grundeigentümerin) und die F.________ AG (als Grundpfandgläubigerin im 5. Rang) führten im Rahmen der Grundpfandverwertungen mehrfach erfolglos Beschwerde bei den kantonalen Aufsichtsbehörden und teilweise beim Bundesgericht. Dabei ging es im Wesentlichen um die Schätzung der Pfandobjekte, die Bekanntmachung der Steigerung sowie die Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis.

A.c. Am 4. Januar 2017 zeigte das Betreibungsamt Rüti der A.________ AG und der F.________ AG die auf den 7. Februar 2017 angesetzte Steigerung an. Dagegen gelangten diese an das Bezirksgericht Hinwil als untere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen und alsdann an das Obergericht des Kantons Zürich als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs. Den Beschwerden war kein Erfolg beschieden.

A.d. Die A.________ AG und die F.________ AG zogen das obergerichtliche Urteil vom 21. März 2017 an das Bundesgericht weiter, welches die zu einem Verfahren vereinigten Beschwerden am 11. Juli 2017 abwies (5A 289/2017 und 5A 292/2017).

B.
Am 7. Februar 2017 wurden die beiden Grundstücke der A.________ AG versteigert. Der Zuschlag ging an J.________. Der Preis für das Wohn- und Gasthaus betrug Fr. 2'500'000.- und für den Hangar Fr. 120'000.--. Dagegen wandten sich die G._______ AG, die H.________ AG, die A.________ AG und die F.________ AG an die untere kantonale Aufsichtsbehörde, welche ihre Beschwerden am 27. Februar 2017 abwies. Die obere kantonale Aufsichtsbehörde wies die daraufhin erhobenen Beschwerden am 18. April 2017 ebenfalls ab, soweit sie darauf eintrat. Beide kantonalen Aufsichtsbehörden auferlegten zudem I.________, einziger Verwaltungsrat der Beschwerdeführerinnen, Kosten von je Fr. 500.--.

C.
Mit gemeinsamer Eingabe vom 8. Mai 2017 sind die G._______ AG, die H.________ AG, die A.________ AG, die F.________ AG sowie I.________ an das Bundesgericht gelangt. Die Beschwerdeführerinnen 1-4 sowie der Beschwerdeführer 5 beantragen die Aufhebung des obergerichtlichen Urteils und die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur nochmaligen Beurteilung der bisherigen Rechtsbegehren.
Das Gesuch der Beschwerdeführerinnen um Gewährung der aufschiebenden Wirkung wurde am 10. Mai 2017 unter Hinweis auf Art. 66 Abs. 1 VZG abgewiesen.
Es sind die kantonalen Akten, indes keine Vernehmlassungen in der Sache eingeholt worden.

Erwägungen:

1.

1.1. Mit dem angefochtenen Urteil hat die kantonale Rechtsmittelinstanz als obere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen eine Versteigerung im Grundpfandverwertungsverfahren beurteilt. Die Beschwerde in Zivilsachen ist daher gegeben (Art. 72 Abs. 2 lit. a BGG). Damit entfällt die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 BGG).

1.2. Über das Gesuch der Beschwerdeführerinnen, die nunmehr eingereichte Beschwerde mit den bereits vor Bundesgericht hängigen Verfahren 5A 289/2017 und 5A 292/2017 zu verbinden, ist nicht mehr zu entscheiden, da in den genannten Fällen am 11. Juli 2017 bereits ein Urteil ergangen ist.

1.3. Die im kantonalen Verfahren unterlegene Beschwerdeführerin 3 hat als Grundeigentümerin, die Beschwerdeführerin 1 hat als Mieterin und die Beschwerdeführerin 2 hat als Grundpfandgläubigerin ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheides. Sie sind daher zur Beschwerde berechtigt (Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG). Ebenso kann I.________ Beschwerde führen, soweit ihm die Vorinstanz als einzigen Verwaltungsrat der Beschwerdeführerinnen Kosten auferlegt hat. Die Vorinstanz hat der Beschwerdeführerin 2 die Beschwerdeberechtigung abgesprochen und ist auf ihre Anträge nicht eingetreten. Bezüglich dieses Aspektes ist sie zur vorliegenden Beschwerde berechtigt. Allerdings ist auf die Vorbringen der Beschwerdeführerinnen nur soweit einzutreten, als sie sich gegen die vorinstanzlichen Erwägungen richten. Das Urteil der unteren Aufsichtsbehörde ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.

1.4. Mit der Beschwerde in Zivilsachen kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet das Recht in diesem Bereich von Amtes wegen und mit freier Kognition an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Auf eine Beschwerde kann indes nur eingetreten werden, soweit daraus hervorgeht, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzen soll (Art. 42 Abs. 2 BGG; BGE 140 III 86 E. 2; 140 III 115 E. 2). Die Missachtung verfassungsmässiger Rechte ist ebenfalls zu begründen (Art. 106 Abs. 2 BGG), wobei hier das strenge Rügeprinzip gilt (BGE 133 III 389 E. 2). Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel sind nicht zulässig (Art. 99 Abs. 1 BGG). Das Bundesgericht erhebt selber keine Beweise, weshalb auf die diesbezüglichen Anträge der Beschwerdeführerinnen insgesamt nicht einzugehen ist.

2.

2.1. Die obere Aufsichtsbehörde hat vorab darauf hingewiesen, dass die Beschwerdeführerinnen oder einzelne von ihnen in den vorliegenden Grundpfandverwertungsverfahren bereits mit einer Vielzahl von Beschwerden an die kantonalen Aufsichtsbehörden und an das Bundesgericht gelangt waren. Soweit die dabei aufgeworfenen Fragen beantwortet worden seien, könnten diese aufgrund der Einmaligkeit des Rechtsschutzes nicht erneut gestellt werden, wenn das Betreibungsamt eine neue Verfügung erlasse. Die Vorinstanz verwies hinsichtlich der wiederum beanstandeten Steigerungsbedingungen und des Lastenverzeichnisses sowie der Schätzung auf ihr Urteil vom 21. März 2017, gegen das noch eine Beschwerde beim Bundesgericht hängig sei und erklärte dessen Begründung zum integrierenden Bestandteil des jetzt zu fällenden Urteils. Alsdann nahm die Vorinstanz zur Kritik der Beschwerdeführerinnen an der am 7. Februar 2017 durchgeführten Versteigerung Stellung. Sie kam zum Schluss, dass das Betreibungsamt den Ablauf korrekt und in Beachtung der Steigerungsbedingungen gestaltet habe. Der Zuschlag sei daher nicht zu beanstanden.

2.2. Die Beschwerdeführerinnen machen hinsichtlich der Vorbereitungshandlungen für die Versteigerung Nichtigkeit geltend. Insbesondere erachten sie die Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis als noch nicht rechtskräftig. Zudem hätte eine neue Schätzung angeordnet werden müssen. Die Durchführung der Versteigerung als solche weise verschiedene Mängel auf, womit am 7. Februar 2017 gar kein rechtsgültiger Zuschlag erfolgt sei.

3.
Anlass zur vorliegenden Beschwerde gibt die Versteigerung im Verfahren der Grundpfandverwertung.

3.1. Die Vorinstanz ist dem Antrag der Beschwerdeführerinnen, das Betreibungsamt und die Grundpfandgläubiger zur Vernehmlassung einzuladen, nicht gefolgt. Unter Hinweis auf vorangegangene Verfahren sei zumindest einem Teil der Beschwerdeführerinnen die diesbezügliche Rechtslage bereits erörtert worden. Für das Beschwerdeverfahren vor der oberen Aufsichtsbehörde bestehe im SchKG keine Regelung betreffend einen Schriftenwechsel. Selbst in Art. 324 ZPO sei nur eine rein fakultative Stellungnahme der unteren Aufsichtsbehörde vorgesehen und hierfür sei im konkreten Fall kein Grund ersichtlich. Gemäss ständiger Praxis der Kammer bestehe seitens der Beschwerdeparteien, die aller Voraussicht nach obsiegen werden, kein schützenswertes Interesse, sich zur Beschwerde äussern zu können. Die untere Aufsichtsbehörde und das Betreibungsamt nähmen ohnehin keine eigenen Rechte wahr. Schliesslich hätten die Grundpfandgläubiger einen Anspruch auf beförderliche Abwicklung des Verwertungsverfahrens.
Hiergegen wehren sich die Beschwerdeführerinnen und machen eine Verletzung von Art. 6 EMRK, Art. 9 und Art. 29 BV geltend. Ihrer Ansicht nach hat die Vorinstanz nichts zur Klärung der Rechtslage beigetragen. Auch werde von keiner Seite behauptet, dass ihre Anträge aussichtslos oder unbegründet gewesen seien. Daher hätte die Vorinstanz die Beschwerdegegner auf jeden Fall zur Vernehmlassung einladen müssen. Mit diesen Vorbringen gehen die Beschwerdeführerinnen nicht auf die Begründung der Vorinstanz ein, sondern sie nehmen bloss ihre eigene Auslegung von Art. 322 und Art. 324 ZPO vor. Soweit sie dies aus der Sicht der Beschwerdegegner tun, ist ihnen erneut in Erinnerung zu rufen, dass sie nicht berechtigt sind, anstelle der üblicherweise zur Vernehmlassung eingeladenen Beteiligten die Verletzung verfassungs- oder konventionsrechtlichen Verfahrensanforderungen geltend zu machen. Sie sind durch das Vorgehen der Vorinstanz nicht in besonderer Weise berührt und haben diesbezüglich kein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung des angefochtenen Urteils (Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG; Urteile 5A_ 289/2017 und 5A 292/2017 vom 11. Juli 2017 mit Hinweis auf die Urteile 5A 971/2014 vom 16. März 2015 E. 2.2, 5A 307/2015 vom 20. Juli 2015 E. 2.2,
5A 626/2016 vom 1. November 2016 E. 2.1 und 5A 704/2016 vom 7. November 2016 E. 2.1). Auf diese Rüge ist nicht einzutreten.

3.2. Nach Ansicht der Vorinstanz ist die Beschwerdeführerin 2 nicht zur Beschwerde berechtigt, da keine Belege vorlägen, welche sie als Mieterin des Wohn- und Gasthauses ausweisen. Es werde nicht glaubhaft gemacht, dass die Aktiengesellschaft K.________ in Liquidation den Betrieb aufgegeben und an die Beschwerdeführerin 2 übertragen habe.
Demgegenüber besteht die Beschwerdeführerin 2 darauf, den Betrieb vor der Konkurseröffnung über die bisherige Inhaberin von dieser übernommen zu haben. Sie beschränkt sich in diesem Zusammenhang auf die blosse Bestreitung der tatbeständlichen Ausführungen der Vorinstanz, womit sie den Begründungsanforderungen an eine Willkürrüge nicht genügt (E. 1.3). Beizufügen bleibt, dass im kantonalen Verfahren einzig die Beschwerdeberechtigung zu prüfen war. Die Frage, ob der Mietvertrag der inzwischen konkursiten Aktiengesellschaft K.________ in Liquidation von der Beschwerdeführerin 2 rechtsgültig übernommen worden war und damit der Betrieb nicht in die Konkursmasse fällt, wurde von der Vorinstanz in einem eigenen Verfahren geprüft und verneint, wozu das Bundesgericht zu gegebenem Zeitpunkt Stellung nehmen wird (Verfahren 5A 264/2017).

3.3. Der von den Beschwerdeführerinnen gegenüber der unteren Aufsichtsbehörde erhobene Vorwurf der Befangenheit wurde von der Vorinstanz zurückgewiesen. Allein der Umstand, dass den bisherigen Beschwerden, mit denen oftmals die gleichen Fragen aufgeworfen wurde, kein Erfolg beschieden war, könne zwar als Vorbefassung empfunden werden. Entscheidend sei allerdings, dass aufgrund der Einmaligkeit des Rechtsschutzes die Antwort auf bereits behandelte Rügen verbindlich sei. Zudem lasse allein der Umstand, dass der Ausgang eines Verfahrens für einen Beschwerdeführer negativ sei, nicht auf die Befangenheit des entscheidenden Gerichts schliessen. Wenn die Rechtsmittelinstanz den Standpunkt der unteren Instanz schütze, spreche dies nicht für deren Befangenheit, sondern bestätige vielmehr die Rechtmässigkeit des angefochtenen Entscheides. Die Vorinstanz wies die Beschwerdeführerinnen zudem darauf hin, dass die Ablehnung ganzer Spruchkörper - und umso mehr ganzer Gerichte - als rechtsmissbräuchlich anzusehen sei. Inwiefern die für die untere Aufsichtsbehörde tätige Ersatzrichterin L.________ befangen sein sollte, weil sie der Presse Informationen betreffend ein anderes Verfahren gegeben hatte, an dem die Beschwerdeführerinnen nicht beteiligt
waren, ist nach Ansicht der Vorinstanz für das konkrete Verfahren nicht ersichtlich.
Die Beschwerdeführerinnen bestehen auch vor Bundesgericht darauf, dass die Befangenheit der unteren Aufsichtsbehörde befürchtet werden müsse, was für deren Ausstand genüge. Die Vorinstanz hätte daher die Angelegenheit einer völlig anderen Aufsichtsbehörde zur Neubeurteilung übertragen müssen. Der Vorwurf der Verletzung verfassungs- und konventionsrechtlicher Bestimmungen wird indes mit den praktisch wortgleichen Darlegungen wie im vorinstanzlichen Verfahren begründet. Damit genügen die Beschwerdeführerinnen den Begründungsanforderungen an eine Beschwerde nicht. Dies gilt auch für die blosse Kritik an der Vorinstanz, soweit deren Auffassung von der Einmaligkeit des Rechtsschutzes in allgemeiner Weise als nicht stichhaltig bezeichnet wird. Fehlt es seitens der Beschwerdeführerinnen an einer Auseinandersetzung mit der Begründung des angefochtenen Urteils, so kann auf die Rüge nicht eingetreten werden (E. 1.3). Sollte der beiläufige Hinweis der Beschwerdeführerinnen auf den Umstand, dass zwei am angefochtenen Urteil mitwirkende Oberrichter in der Urteilsbegründung ihre eigenen wissenschaftlichen Publikationen zitieren, als Ablehnung verstanden werden, so erweist sich ein derartiges Gesuch als haltlos. Zudem geht aus diesem Vorbringen
nicht hervor, weshalb die (prozesserfahrenen) Beschwerdeführerinnen erst nach Erhalt des angefochtenen Urteils Kenntnis von den allenfalls mitwirkenden Richtern hätten erhalten sollen (BGE 140 I 271 E. 8.4.3).

3.4. Die Verwertung eines Grundstücks kann nur durch Beschwerde gegen den Zuschlag oder den Abschluss des Freihandverkaufs angefochten werden. Die Beschwerdefrist beginnt ab Kenntnisnahme der Verwertungshandlung und der Erkennbarkeit des Anfechtungsgrundes. Das Beschwerderecht erlischt ein Jahr nach der Verwertung (vgl. Art. 132a i.V.m. Art. 156 Abs. 1 SchKG). Mit der Beschwerde gegen den Zuschlag können Unregelmässigkeiten bei der Vorbereitung oder bei der Durchführung der Verwertung geltend gemacht werden (vgl. Art. 56 ff . i.V.m. Art. 101 ff . VZG; BGE 121 III 197 E. 2; JAEGER/ WALDER/KULL, Das Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 5. Aufl. 2006, N. 7 zu Art. 132a). Indes kann nicht jede von der Verwertung betroffene Person jeden Beschwerdegrund geltend machen; es ist vielmehr im Einzelfall zu prüfen, ob der konkrete Vorwurf den Schutzbereich der beschwerdeführenden Partei betrifft (Urteil 7B.33/2002 vom 14. Mai 2002 E. 3a, Pra 2002 Nr. 130 S. 718).

3.5. Zu den von den Beschwerdeführerinnen vorgebrachten Mängeln an der Vorbereitung der Versteigerung durch das Betreibungsamt nahm die Vorinstanz im angefochtenen Urteil in ausführlicher Weise Stellung. Sie wiederholte dabei auch ihre bereits im Urteil vom 21. März 2017 aufgenommene Begründung, da das Bundesgericht diese noch nicht geprüft habe; zudem werde die erhobene Kritik teils von Beschwerdeführerinnen gemacht, die an den vorangehenden Verfahren nicht beteiligt waren und sich daher zu diesen Fragen nicht hätten äussern können. In der Sache hielt die Vorinstanz im Wesentlichen fest, dass die Steigerungsanzeige und die öffentliche Bekanntmachung den gesetzlichen Anforderungen entsprochen habe (Art. 138 SchKG). Diese wie auch die Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis seien in den vorangegangenen Verfahren geprüft worden und als rechtskonform befunden worden. Zur Vornahme einer neuen Schätzung bestehe kein Anlass.
Die Beschwerdeführerinnen erachten die Steigerung vom 7. Februar 2017 nach wie vor als nichtig, weil die vorangegangene Anzeige der Steigerung und die öffentliche Bekanntmachung nichtig sei. Die im Rahmen der Grundpfandverwertungen erstellte Schätzung sei veraltet und hätte aufgrund inzwischen eingetretener Veränderungen an den Liegenschaften und deren Nutzung erneuert werden müssen. Zudem erweise sich das Lastenverzeichnis als noch nicht rechtskräftig und müsse zuerst ergänzt werden.
Das Bundesgericht hat im Urteil vom 11. Juli 2017 (5A 289/2017 und 5A 292/2017) zu diesen Vorwürfen bereits eingehend Stellung genommen. Obwohl an diesem Verfahren nur die Beschwerdeführerinnen 1 und 4 beteiligt waren, kann für sämtliche Beschwerdeführerinnen auf die Begründung dieses Urteils verwiesen werden. Alle während der Grundpfandverwertungsverfahren erhobenen Beschwerden gehen nämlich auf den Beschwerdeführer 5 als einzigen Verwaltungsrat aller (zusammenwirkenden und gemeinsam prozessierenden) Beschwerdeführerinnen zurück. Im konkreten Fall kann ihnen die Kenntnis der bisherigen Rechtsprechung zu den jeweils erhobenen Rügen ohne weiteres angerechnet werden.

3.6. Gegen die Steigerung vom 7. Februar 2017 machen die Beschwerdeführerinnen eine ganze Reihe von Mängeln geltend.

3.6.1. Vorab beanstanden die Beschwerdeführerinnen den verfahrensrechtlichen Ablauf der Steigerung. Sie bringen vor, der Betreibungsbeamte habe die Steigerungsbedingungen einschliesslich des Lastenverzeichnisses nicht korrekt vorgelesen. Ihrer Ansicht nach kommen für den Vorgang der Steigerung zwingend die üblichen notariellen Formen zur Anwendung. Sie wiederholen an dieser Stelle praktisch wortgleich ihr Vorbringen im kantonalen Verfahren, wonach gemäss einer Weisung des zürcherischen Betreibungsinspektorats, das unter der Aufsicht der Verwaltungskommission des Obergerichts stehe, erforderlich sei, die Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis wie bei einer öffentlichen Beurkundung vollständig und in Hochdeutsch vorzulesen. Dass es sich hierbei um eine gesetzliche Regelung handelt und wo diese verankert sein sollte, bringen die Beschwerdeführerinnen zu Recht nicht vor. Inwieweit einer solchen Dienstanweisung, die im kantonalen Recht gründet, bei der bundesrechtlich geregelten Zwangsversteigerung überhaupt eine Bedeutung zukommen könnte, ist vom Bundesgericht bisher aus prozessualen Gründen nicht geprüft worden (Urteil 7B.130/2004 vom 17. August 2004 E. 3). Die Beantwortung dieser Frage ist zumindest vorliegend nicht von
Belang. Für jede Steigerung ist nämlich ein Protokoll zu führen. Darin ist auch zu erwähnen, ob die Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis ganz, teilweise oder gar nicht verlesen worden sind (Art. 61 Abs. 2 VZG; HÄBERLIN, in: Kurzkommentar VZG, 2011, N. 3 zu Art. 61). Es liegt daher in der Verantwortung des Betreibungsbeamten, wie er seiner Aufklärungspflicht gegenüber den an der Steigerung Anwesenden mit Blick auf ein bestmögliches Steigerungsergebnis angemessen nachkommt. So kann er insbesondere Erläuterungen zu den Steigerungsbedingungen und zum Lastenverzeichnis machen und auf etwelche Fragen aus dem Publikum eingehen (HÄBERLIN, a.a.O., N. 5 zu Art. 60). Ob er die nötigen Informationen in Hochdeutsch oder in der Umgangssprache übermittelt, entscheidet er aufgrund der konkreten Umstände im Einzelfall. Es liegt somit in seinem Ermessen, die Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis wortgetreu und vollständig vorzulesen, oder bloss deren Inhalt zu erläutern (Urteil B.327/1994 vom 17. November 1994 E. 2). Anhaltspunkte für eine gesetzwidrige Ermessensbetätigung bestehen nicht. Der Auffassung der Vorinstanz, dass hier keine Verletzung von Bundesrecht oder gar Nichtigkeit vorliegt, kann zumindest im Ergebnis
zugestimmt werden.

3.6.2. Nach Ansicht der Beschwerdeführerinnen hat der Betreibungsbeamte anlässlich der Versteigerung die Regeln über den Doppelaufruf verletzt. Zwar habe dieser bei beiden Liegenschaften den Doppelaufruf durchgeführt, dann aber nicht festgehalten, ob das Höchstangebot zu einem Zuschlag mit oder ohne Überbindung der Mietverträge erfolgt sei. Hiebei handle es sich um eine offensichtliche Unterlassung. Zur Klärung des konkreten Ablaufs der Steigerung hätten sie die Anhörung verschiedener Zeugen verlangt, welchem Antrag die obere Aufsichtsbehörde nicht gefolgt sei. Darin liege eine Verletzung verfassungsmässiger Rechte und des Anspruchs auf ein faires Verfahren nach Art. 6 EMRK. Ein verbindlicher Zuschlag sei im konkreten Fall gar nicht erfolgt und der ganze Steigerungsvorgang daher nichtig.
Ist ein Grundstück ohne Zustimmung des vorgehenden Grundpfandgläubigers mit einer Dienstbarkeit, einer Grundlast oder einem vorgemerkten persönlichen Recht belastet, so kann der Grundpfandgläubiger einen Doppelaufruf (mit oder ohne Last) verlangen (Art. 142 Abs. 1 i.V.m. Art. 156 Abs. 1 SchKG). Gemäss den Feststellungen im kantonalen Verfahren sind die Mietverträge über den Gastbetrieb und den Hangar im Grundbuch nicht vorgemerkt. Damit stellt sich die Frage einer Löschung der Mietverträge im Grundbuch nicht. Geht - wie im vorliegenden Fall - der Mietvertrag von Gesetzes wegen auf den Erwerber über, so muss er auch nicht überbunden werden (Art. 261 Abs. 1 OR, Art. 50 VZG). Hingegen kommt allenfalls die Möglichkeit einer Kündigung durch den neuen Eigentümer in Frage (Art. 261 Abs. 2 lit. a OR; STOFFEL/CHABLOZ, Voies d'exécution, 3. Aufl. 2016, § 5 Rz. 178), über deren Rechtmässigkeit im Streitfall der Zivilrichter zu befinden haben wird. Zutreffend hat die Vorinstanz (unter Hinweis auf die Rechtsprechung) festgehalten, dass ein Ersteigerer, der ein Grundstück im Zuge des Doppelaufrufes erwirbt, einen langfristigen Mietvertrag auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen kann (KREN KOSTKIEWICZ, Kommentar SchKG, 19. Aufl. 2016, N.
10 zu Art. 142; STOFFEL/CHABLOZ, a.a.O., § 5 Rz. 179). Im vorliegenden Fall wurde ein Doppelaufruf durchgeführt, worauf der einzige Interessent für beide Grundstücke mit und ohne Mietverträge denselben Preis geboten hat. Der Doppelaufruf erwies sich damit als wirkungslos und sämtlichen Beteiligten war klar, unter welchen Umständen, an wen und zu welchem Preis der Zuschlag erfolgt war. Vor diesem Hintergrund ist nicht nachvollziehbar, welchen Sachverhalt nach Ansicht der Beschwerdeführerinnen im kantonalen Verfahren noch hätte abgeklärt werden müssen. Zudem waren sie nur in ihrer Eigenschaft als Mieterinnen zur Beschwerde berechtigt, wie ihnen die Vorinstanz bereits erläutert hat.

3.6.3. Schliesslich bemängeln die Beschwerdeführerinnen, dass der Bieter und der Zahler des Höchstangebotes an der Steigerung nicht identisch sei. Sie erblicken darin eine Verletzung der Steigerungsbedingungen, welche zur Nichtigkeit des Zuschlags führe. Soweit die Beschwerdeführerinnen auf die "aktuellen Richtlinien" für Banken im Hinblick auf Überweisungen von grösseren Geldbeträgen hinweisen, gehen ihre Vorbringen an der Sache vorbei. Wie die obere Aufsichtsbehörde zu Recht ausgeführt hat, sehen die Steigerungsbedingungen eine Anzahlung in bar oder durch Check eines Bankinstituts mit Sitz in der Schweiz, ausgestellt an die Order des Betreibungsamtes, vor. Daraus ergibt sich bereits, dass zur Bezahlung des Steigerungspreises keine persönliche Leistungspflicht besteht, d.h. der Zahler mit dem Ersteigerer nicht identisch sein muss und das Innenverhältnis dieser beiden vorliegend nicht von Interesse ist. Damit kann offen bleiben, auf welche Weise die Beschwerdeführerinnen in ihrer Eigenschaft als Schuldnerin, Pfandstellerin oder Mieterin durch die Abwicklung des Zahlungsvorgangs konkret betroffen sein könnten. Von einer Nichtigkeit des Zuschlags kann auf jeden Fall nicht die Rede sein.

3.7. Die obere Aufsichtsbehörde hat die von der Erstinstanz I.________, dem einzigen Verwaltungsrat der Beschwerdeführerinnen, auferlegten Kosten in der Höhe von Fr. 500.-- geschützt. Für den Beschwerdeweiterzug hat sie I.________ ebenfalls Kosten in dieser Höhe auferlegt. Die Vorinstanz hat insbesondere auf die für die Beschwerdeführerinnen 3 und 4 wiederholt eingereichten Beschwerden zu bereits beantworteten Fragen verwiesen und festgehalten, dass Art und Weise des Prozessierens angesichts der Einmaligkeit des Rechtsschutzes nicht zulässig seien. Bei der Kostenhöhe hat sie auch berücksichtigt, dass noch nicht alle im Rahmen der Grundpfandverwertungen aufgeworfenen Fragen letztinstanzlich beantwortet seien.
Der Beschwerdeführer besteht demgegenüber gestützt auf Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG auf der Kostenlosigkeit der Beschwerde nach Art. 17 SchKG. Als Verwaltungsrat habe er seine Verantwortung für die Aktiengesellschaften wahrzunehmen und alles vorzukehren, um allfälligen Schaden von diesen abzuwenden. Daher dürfe er nicht mit Kosten belastet werden. Mit diesen Vorbringen übergeht der Beschwerdeführer, dass das kantonale Beschwerdeverfahren nur im Grundsatz kostenlos ist (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 erster Satz SchKG, Art. 61 Abs. 2 lit. a GebV SchKG), aber im Falle von böswilliger oder mutwilliger Prozessführung einer Partei oder ihrem Vertreter Bussen bis zu 1'500.-- Franken sowie Gebühren und Auslagen auferlegt werden können (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 zweiter Satz SchKG). Wie von der Vorinstanz zu Recht betont wird, hat der Beschwerdeführer als Verwaltungsrat diverser Aktiengesellschaften im Rahmen der Grundpfandverwertungen wiederholt Beschwerden bei den kantonalen Aufsichtsbehörden eingereicht und dabei schon längst beantwortete Fragen systematisch erneut aufgeworfen. Angesichts der klaren Rechtslage durfte die Vorinstanz annehmen, dass an einer derartigen Prozessführung kein konkretes Rechtsschutzinteresse besteht (BGE 127 III 178
E. 2a). Nicht beanstandet wird vom Beschwerdeführer die Höhe der ihm auferlegten Kosten, zu deren Festlegung der kantonale Gesetzgeber zuständig ist (BGE 120 III 102 E. 3).

4.
Nach dem Gesagten ist der Beschwerde insgesamt kein Erfolg beschieden. Ausgangsgemäss tragen die Beschwerdeführerinnen und der Beschwerdeführer, welche gemeinsam prozessieren, die Verfahrenskosten unter solidarischer Haftung (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Das Gesuch um Vereinigung der Beschwerde mit den Verfahren 5A 289/2017 und 5A 292/2017 wird als gegenstandslos abgeschrieben.

2.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

3.
Die Gerichtskosten von insgesamt Fr. 2'000.-- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung auferlegt.

4.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, als oberer kantonaler Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 28. Juli 2017

Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: von Werdt

Der Gerichtsschreiber: Levante

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 66 - 1 Die Anmeldung des durch den Zuschlag bewirkten Eigentumsüberganges an dem versteigerten Grundstück zur Eintragung in das Grundbuch erfolgt durch das Betreibungsamt von Amtes wegen, sobald feststeht, dass der Zuschlag nicht mehr durch Beschwerde angefochten werden kann oder die erhobene Beschwerde endgültig abgewiesen worden ist.
¹	Die Anmeldung des durch den Zuschlag bewirkten Eigentumsüberganges an dem versteigerten Grundstück zur Eintragung in das Grundbuch erfolgt durch das Betreibungsamt von Amtes wegen, sobald feststeht, dass der Zuschlag nicht mehr durch Beschwerde angefochten werden kann oder die erhobene Beschwerde endgültig abgewiesen worden ist.
²	Sie soll in der Regel erst erfolgen, nachdem die Kosten der Eigentumsübertragung sowie der Zuschlagspreis vollständig bezahlt sind.
³	Auf besonderes begründetes Begehren des Ersteigerers kann das Amt ausnahmsweise die Anmeldung auch vorher vornehmen, sofern der Ersteigerer für den ausstehenden Rest des Zuschlagspreises ausreichende Sicherheit leistet. In diesem Fall ist aber gleichzeitig eine Verfügungsbeschränkung nach Artikel 960 ZGB im Grundbuch vorzumerken.94
⁴	In denjenigen Kantonen, in denen die Eintragung im Grundbuch von der Bezahlung einer Handänderungssteuer abhängig gemacht wird, muss vor der Anmeldung auch diese an das Amt bezahlt oder der Ausweis über direkt geleistete Bezahlung erbracht werden.
⁵	Ist der Schuldner noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen (z.B. als Erbe), so veranlasst das Betreibungsamt dessen vorgängige Eintragung gleichzeitig mit der Anmeldung des Eigentumsübergangs auf den Ersteigerer.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

IR 0.101 Konvention vom 4. November 1950 zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten (EMRK) EMRK Art. 6 Recht auf ein faires Verfahren - (1) Jede Person hat ein Recht darauf, dass über Streitigkeiten in Bezug auf ihre zivilrechtlichen Ansprüche und Verpflichtungen oder über eine gegen sie erhobene strafrechtliche Anklage von einem unabhängigen und unparteiischen, auf Gesetz beruhenden Gericht in einem fairen Verfahren, öffentlich und innerhalb angemessener Frist verhandelt wird. Das Urteil muss öffentlich verkündet werden; Presse und Öffentlichkeit können jedoch während des ganzen oder eines Teiles des Verfahrens ausgeschlossen werden, wenn dies im Interesse der Moral, der öffentlichen Ordnung oder der nationalen Sicherheit in einer demokratischen Gesellschaft liegt, wenn die Interessen von Jugendlichen oder der Schutz des Privatlebens der Prozessparteien es verlangen oder - soweit das Gericht es für unbedingt erforderlich hält - wenn unter besonderen Umständen eine öffentliche Verhandlung die Interessen der Rechtspflege beeinträchtigen würde.
^a	innerhalb möglichst kurzer Frist in einer ihr verständlichen Sprache in allen Einzelheiten über Art und Grund der gegen sie erhobenen Beschuldigung unterrichtet zu werden;
^b	ausreichende Zeit und Gelegenheit zur Vorbereitung ihrer Verteidigung zu haben;
^c	sich selbst zu verteidigen, sich durch einen Verteidiger ihrer Wahl verteidigen zu lassen oder, falls ihr die Mittel zur Bezahlung fehlen, unentgeltlich den Beistand eines Verteidigers zu erhalten, wenn dies im Interesse der Rechtspflege erforderlich ist;
^d	Fragen an Belastungszeugen zu stellen oder stellen zu lassen und die Ladung und Vernehmung von Entlastungszeugen unter denselben Bedingungen zu erwirken, wie sie für Belastungszeugen gelten;
^e	unentgeltliche Unterstützung durch einen Dolmetscher zu erhalten, wenn sie die Verhandlungssprache des Gerichts nicht versteht oder spricht.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 322 Beschwerdeantwort - 1 Die Rechtsmittelinstanz stellt der Gegenpartei die Beschwerde zur schriftlichen Stellungnahme zu, es sei denn, die Beschwerde sei offensichtlich unzulässig oder offensichtlich unbegründet.
¹	Die Rechtsmittelinstanz stellt der Gegenpartei die Beschwerde zur schriftlichen Stellungnahme zu, es sei denn, die Beschwerde sei offensichtlich unzulässig oder offensichtlich unbegründet.
²	Für die Beschwerdeantwort gilt die gleiche Frist wie für die Beschwerde.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 132^a - 1 Die Verwertung kann nur durch Beschwerde gegen den Zuschlag oder den Abschluss des Freihandverkaufs angefochten werden.
¹	Die Verwertung kann nur durch Beschwerde gegen den Zuschlag oder den Abschluss des Freihandverkaufs angefochten werden.
²	Die Beschwerdefrist von Artikel 17 Absatz 2 beginnt, wenn der Beschwerdeführer von der angefochtenen Verwertungshandlung Kenntnis erhalten hat und der Anfechtungsgrund für ihn erkennbar geworden ist.
³	Das Beschwerderecht erlischt ein Jahr nach der Verwertung.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 156 - 1 Für die Verwertung gelten die Artikel 122-143b. Die Steigerungsbedingungen (Art. 135) bestimmen jedoch, dass der Anteil am Zuschlagspreis, der dem betreibenden Pfandgläubiger zukommt, in Geld zu bezahlen ist, wenn die Beteiligten nichts anderes vereinbaren. Sie bestimmen ferner, dass die Belastung des Grundstücks, die zugunsten des Betreibenden bestand, im Grundbuch gelöscht wird.
¹	Für die Verwertung gelten die Artikel 122-143b. Die Steigerungsbedingungen (Art. 135) bestimmen jedoch, dass der Anteil am Zuschlagspreis, der dem betreibenden Pfandgläubiger zukommt, in Geld zu bezahlen ist, wenn die Beteiligten nichts anderes vereinbaren. Sie bestimmen ferner, dass die Belastung des Grundstücks, die zugunsten des Betreibenden bestand, im Grundbuch gelöscht wird.
²	Vom Grundeigentümer zu Faustpfand begebene Eigentümer- oder Inhabertitel werden im Falle separater Verwertung auf den Betrag des Erlöses herabgesetzt.

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 56 - Muss der Aufruf des Grundstückes sowohl mit als ohne Anzeige einer Last stattfinden (Art. 42 hiervor und 104 hiernach), so ist, wenn dies nicht schon in den Steigerungsbedingungen erwähnt ist, jedenfalls vor Beginn der Steigerung den Beteiligten davon Kenntnis zu geben. Für den Zuschlag gelten folgende Bestimmungen:
^a	Der erste Aufruf mit der Last erfolgt mit dem Bemerken, dass der Meistbieter für sein Angebot behaftet bleibe bis nach Schluss eines allfälligen zweiten Aufrufs ohne die Last. Reicht beim ersten Aufruf das Angebot zur Befriedigung des Gläubigers aus oder wird ein allfälliger Fehlbetrag vom Dienstbarkeits- oder Grundlastberechtigten sofort bar bezahlt, so wird die Last dem Ersteigerer überbunden; ein zweiter Aufruf findet nicht statt.
^b	Wird der Gläubiger durch das Meistgebot beim ersten Aufruf mit der Last nicht voll gedeckt, so muss ein zweiter Aufruf stattfinden mit dem Bemerken, dann das Grundstück ohne die Last zugeschlagen werde, es sei denn, dass auch dieser Aufruf keinen höheren Erlös ergebe. Wird durch den zweiten Aufruf ein höherer Erlös erzielt, so wird der Zuschlag erteilt und muss die Last im Grundbuch gelöscht werden, selbst wenn der Gläubiger voll gedeckt wird (Art. 116 hiernach).
^c	Ergibt der Aufruf ohne die Last keinen höheren Erlös, so wird der Zuschlag dem Höchstbietenden im ersten Aufruf mit der Last erteilt und ihm diese überbunden.

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 101 - 1 Von der Stellung des Verwertungsbegehrens an hat das Betreibungsamt in gleicher Weise für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstückes zu sorgen wie im Pfändungsverfahren von der Pfändung an (Art. 155 Abs. 1, 102 Abs. 3 SchKG sowie Art. 16ff. und 23c hiervor), es sei denn, dass der betreibende Gläubiger ausdrücklich darauf verzichtet.162
¹	Von der Stellung des Verwertungsbegehrens an hat das Betreibungsamt in gleicher Weise für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstückes zu sorgen wie im Pfändungsverfahren von der Pfändung an (Art. 155 Abs. 1, 102 Abs. 3 SchKG sowie Art. 16ff. und 23c hiervor), es sei denn, dass der betreibende Gläubiger ausdrücklich darauf verzichtet.162
²	Gehört das Grundstück einem Dritten, so kann es vom Betreibungsamt erst in Verwaltung genommen werden, wenn ein allfälliger Rechtsvorschlag des Dritten beseitigt ist.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 138 - 1 Die Steigerung wird mindestens einen Monat vorher öffentlich bekanntgemacht.
¹	Die Steigerung wird mindestens einen Monat vorher öffentlich bekanntgemacht.
²	Die Bekanntmachung enthält:
¹	Ort, Tag und Stunde der Steigerung;
²	die Angabe des Tages, von welchem an die Steigerungsbedingungen aufliegen;
³	die Aufforderung an die Pfandgläubiger und alle übrigen Beteiligten, dem Betreibungsamt innert 20 Tagen ihre Ansprüche am Grundstück, insbesondere für Zinsen und Kosten, einzugeben. In dieser Aufforderung ist anzukündigen, dass sie bei Nichteinhalten dieser Frist am Ergebnis der Verwertung nur teilhaben, soweit ihre Rechte im Grundbuch eingetragen sind.
³	Eine entsprechende Aufforderung wird auch an die Besitzer von Dienstbarkeiten gerichtet, soweit noch kantonales Recht zur Anwendung kommt.272

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 61 - 1 Die Steigerung ist ohne Unterbrechung durchzuführen.
¹	Die Steigerung ist ohne Unterbrechung durchzuführen.
²	Über jede Steigerung ist im Anschluss an die Steigerungsbedingungen ein Protokoll zu führen, das vom Steigerungsbeamten sowie vom Ersteigerer zu unterzeichnen ist.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 142 - 1 Ist ein Grundstück ohne Zustimmung des vorgehenden Grundpfandgläubigers mit einer Dienstbarkeit, einer Grundlast oder einem vorgemerkten persönlichen Recht belastet und ergibt sich der Vorrang des Pfandrechts aus dem Lastenverzeichnis, so kann der Grundpfandgläubiger innert zehn Tagen nach Zustellung des Lastenverzeichnisses den Aufruf sowohl mit als auch ohne die Last verlangen.
¹	Ist ein Grundstück ohne Zustimmung des vorgehenden Grundpfandgläubigers mit einer Dienstbarkeit, einer Grundlast oder einem vorgemerkten persönlichen Recht belastet und ergibt sich der Vorrang des Pfandrechts aus dem Lastenverzeichnis, so kann der Grundpfandgläubiger innert zehn Tagen nach Zustellung des Lastenverzeichnisses den Aufruf sowohl mit als auch ohne die Last verlangen.
²	Ergibt sich der Vorrang des Pfandrechts nicht aus dem Lastenverzeichnis, so wird dem Begehren um Doppelaufruf nur stattgegeben, wenn der Inhaber des betroffenen Rechts den Vorrang anerkannt hat oder der Grundpfandgläubiger innert zehn Tagen nach Zustellung des Lastenverzeichnisses am Ort der gelegenen Sache Klage auf Feststellung des Vorranges einreicht.
³	Reicht das Angebot für das Grundstück mit der Last zur Befriedigung des Gläubigers nicht aus und erhält er ohne sie bessere Deckung, so kann er die Löschung der Last im Grundbuch verlangen. Bleibt nach seiner Befriedigung ein Überschuss, so ist dieser in erster Linie bis zur Höhe des Wertes der Last zur Entschädigung des Berechtigten zu verwenden.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 261 - 1 Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
¹	Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
²	Der neue Eigentümer kann jedoch:
^a	bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht;
^b	bei einer anderen Sache das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht.
³	Kündigt der neue Eigentümer früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter gestattet hätte, so haftet dieser dem Mieter für allen daraus entstehenden Schaden.
⁴	Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die Enteignung.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 20^a - 1 ...32
¹	...32
²	Für das Verfahren vor den kantonalen Aufsichtsbehörden gelten die folgenden Bestimmungen:33
¹	Die Aufsichtsbehörden haben sich in allen Fällen, in denen sie in dieser Eigenschaft handeln, als solche und gegebenenfalls als obere oder untere Aufsichtsbehörde zu bezeichnen.
²	Die Aufsichtsbehörde stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest. Sie kann die Parteien zur Mitwirkung anhalten und braucht auf deren Begehren nicht einzutreten, wenn sie die notwendige und zumutbare Mitwirkung verweigern.
³	Die Aufsichtsbehörde würdigt die Beweise frei; unter Vorbehalt von Artikel 22 darf sie nicht über die Anträge der Parteien hinausgehen.
⁴	Der Beschwerdeentscheid wird begründet, mit einer Rechtsmittelbelehrung versehen und den Parteien, dem betroffenen Amt und allfälligen weiteren Beteiligten schriftlich eröffnet.
⁵	Die Verfahren sind kostenlos. Bei böswilliger oder mutwilliger Prozessführung können einer Partei oder ihrem Vertreter Bussen bis zu 1500 Franken sowie Gebühren und Auslagen auferlegt werden.
³	Im Übrigen regeln die Kantone das Verfahren.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 17 - 1 Mit Ausnahme der Fälle, in denen dieses Gesetz den Weg der gerichtlichen Klage vorschreibt, kann gegen jede Verfügung eines Betreibungs- oder eines Konkursamtes bei der Aufsichtsbehörde wegen Gesetzesverletzung oder Unangemessenheit Beschwerde geführt werden.25
¹	Mit Ausnahme der Fälle, in denen dieses Gesetz den Weg der gerichtlichen Klage vorschreibt, kann gegen jede Verfügung eines Betreibungs- oder eines Konkursamtes bei der Aufsichtsbehörde wegen Gesetzesverletzung oder Unangemessenheit Beschwerde geführt werden.25
²	Die Beschwerde muss binnen zehn Tagen seit dem Tage, an welchem der Beschwerdeführer von der Verfügung Kenntnis erhalten hat, angebracht werden.
³	Wegen Rechtsverweigerung oder Rechtsverzögerung kann jederzeit Beschwerde geführt werden.
⁴	Das Amt kann bis zu seiner Vernehmlassung die angefochtene Verfügung in Wiedererwägung ziehen. Trifft es eine neue Verfügung, so eröffnet es sie unverzüglich den Parteien und setzt die Aufsichtsbehörde in Kenntnis.26

SR 281.35 Gebührenverordnung vom 23. September 1996 zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs (GebV SchKG) GebV-SchKG Art. 61 Gebühren - 1 Das obere Gericht, an das eine betreibungsrechtliche Summarsache (Art. 251 ZPO29) weitergezogen wird, kann für seinen Entscheid eine Gebühr erheben, die höchstens das Anderthalbfache der für die Vorinstanz zulässigen Gebühr beträgt.30
¹	Das obere Gericht, an das eine betreibungsrechtliche Summarsache (Art. 251 ZPO29) weitergezogen wird, kann für seinen Entscheid eine Gebühr erheben, die höchstens das Anderthalbfache der für die Vorinstanz zulässigen Gebühr beträgt.30
²	Unentgeltlich sind:
^a	das Beschwerdeverfahren und die Weiterziehung eines Beschwerdeentscheides (Art. 17-19 SchKG);
^b	im Stundungs-, Konkurs- und Nachlassverfahren der Banken das Beschwerdeverfahren vor dem Stundungsgericht, dem Konkursgericht und der Nachlassbehörde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.