5A_289/2017 - 2017-07-11 - Schuldbetreibungs- und Konkursrecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

5A 289/2017, 5A 292/2017

Urteil vom 11. Juli 2017

II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Escher, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichter Schöbi, Bovey,
Gerichtsschreiber Levante.

Verfahrensbeteiligte
5A 289/2017
A.________ AG,
Beschwerdeführerin,

und

5A 292/2017
F.________ AG,
Beschwerdeführerin,

gegen

1. C.________,
2. D.________,
3. E.________,
alle drei vertreten durch Rechtsanwalt Markus Joos,
Beschwerdegegner,

Betreibungsamt Rüti.

Gegenstand
Steigerungsanzeigen,

Beschwerden gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, vom 21. März 2017 (PS170021-O/U).

Sachverhalt:

A.

A.a. Am 30. September 2008 stellte das damalige Betreibungsamt Dürnten auf Ersuchen von B.________ (inzwischen verstorben), C.________, D.________ und E.________ den Zahlungsbefehl in den gegen die A.________ AG angehobenen Betreibungen auf Pfandverwertung Nr. www und Nr. xxx aus. Die Gläubiger verlangten am 26. Februar 2010 die Verwertung der Grundstücke Kat. Nr. yyy GB Blatt uuu (Wohn- und Gasthaus) und Kat. Nr. zzz GB Blatt vvv (Hangar).

A.b. Die A.________ AG (als Grundeigentümerin) und die F.________ AG (als Grundpfandgläubigerin im 5. Rang) führten im Rahmen der Grundpfandverwertungen mehrfach erfolglos Beschwerde bei den kantonalen Aufsichtsbehörden und teilweise beim Bundesgericht. Dabei ging es im Wesentlichen um die Schätzungen der Pfandobjekte, die Bekanntmachung der Steigerung, die Steigerungsbedingungen und die Lastenverzeichnisse.

B.

B.a. Das in der Zwischenzeit zuständige Betreibungsamt Rüti zeigte der A.________ AG und der F.________ AG am 4. Januar 2017 die auf den 7. Februar 2017 angesetzte Steigerung an. Dagegen gelangten diese an das Bezirksgericht Hinwil als untere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen, welches ihre Beschwerden am 25. Januar 2017 abwies.

B.b. Die A.________ AG und die F.________ AG zogen das bezirksgerichtliche Urteil je mit Beschwerde an das Obergericht des Kantons Zürich als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs weiter. Der Vorsitzende der II. Zivilkammer wies die als Gesuche um superprovisorische Anordnung gestellten Begehren, die angesetzte Steigerung abzusetzen, mit Verfügungen vom 6. Februar 2017 ab. In der Sache vereinigte das Obergericht die beiden Verfahren und wies die Beschwerden am 21. März 2017 ab.

C.
Mit gemeinsamen Eingaben vom 13./15./28. April 2017 sind die A.________ AG und die F.________ AG an das Bundesgericht gelangt. Die Beschwerdeführerinnen beantragen jeweils die Aufhebung des obergerichtlichen Urteils und die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur nochmaligen Beurteilung der bisherigen Rechtsbegehren. Im Sinne eines Alternativbegehrens verlangen sie, die Verfahren als gegenstandslos abzuschreiben.
Die Gesuche um aufschiebende Wirkung wurden am 18. April 2017 abgewiesen.
Es sind die kantonalen Akten, indes keine Vernehmlassungen in der Sache eingeholt worden.

Erwägungen:

1.

1.1. Mit dem angefochtenen Urteil hat die kantonale Rechtsmittelinstanz als obere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen Anzeigen der Steigerung im Grundpfandverwertungsverfahren beurteilt. Die Beschwerde in Zivilsachen ist daher gegeben (Art. 72 Abs. 2 lit. a , Art. 75 BGG). Damit entfällt die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 BGG).

1.2. Die beiden Beschwerden richten sich gegen das gleiche Urteil und werfen die gleichen Fragen auf. Die Vereinigung der beiden Verfahren ist daher angebracht (Art. 71 BGG i.V.m. Art. 24 Abs. 2 lit. b BZP).

1.3. Die im kantonalen Verfahren unterlegenen Beschwerdeführerinnen haben als Grundeigentümerin bzw. Grundpfandgläubigerin ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheides. Sie sind daher zur Beschwerde berechtigt (Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG). Allerdings ist auf ihre Vorbringen nur soweit einzutreten, als sie sich gegen die vorinstanzlichen Erwägungen richten. Das Urteil der unteren Aufsichtsbehörde ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.

1.4. Auf das "Alternativbegehren" der Beschwerdeführerinnen, das kantonale Verfahren als gegenstandslos abzuschreiben, ist nicht einzutreten, da es diesbezüglich an jeder Begründung fehlt. Zudem wäre es den Beschwerdeführerinnen frei gestanden, die Beschwerde an die obere Aufsichtsbehörde zurückzuziehen.

1.5. Mit der Beschwerde in Zivilsachen kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet das Recht in diesem Bereich von Amtes wegen und mit freier Kognition an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Auf eine Beschwerde kann indes nur eingetreten werden, soweit daraus hervorgeht, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzen soll (Art. 42 Abs. 2 BGG; BGE 140 III 86 E. 2; 140 III 115 E. 2). Die Missachtung verfassungsmässiger Rechte ist ebenfalls zu begründen (Art. 106 Abs. 2 BGG), wobei hier das strenge Rügeprinzip gilt (BGE 133 III 389 E. 2). Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel sind nicht zulässig (Art. 99 Abs. 1 BGG). Das Bundesgericht erhebt selber keine Beweise, weshalb auf die diesbezüglichen Anträge der Beschwerdeführerinnen insgesamt nicht einzugehen ist.

2.

2.1. Die Aufsichtsbehörde hat darauf hingewiesen, dass in den vorliegenden Grundpfandverwertungen bereits einmal die Steigerung angesetzt und dann abgesetzt worden war. Die nunmehr auf den 7. Februar 2017 angesetzte Versteigerung folge dieser nach. Die Mitteilung vom 4. Januar 2017 und die Publikation im Handelsamtsblatt und im Amtsblatt des Kantons Zürich vom 6. Januar 2017 genüge der Frist für die Anzeige der Versteigerung. Aufgrund der Einmaligkeit des Rechtsschutzes bestehe keine Möglichkeit, bereits beantwortete Fragen nochmals aufzuwerfen, wenn das Betreibungsamt eine neue Verfügung erlasse. Die Gläubiger könnten daher keine neuen Forderungen geltend machen, die sie bisher nicht angemeldet hatten, selbst wenn diese mit einem gesetzlichen Pfandrecht versehen seien. Eine Neuschätzung sei auch nicht erforderlich.

2.2. Die Beschwerdeführerinnen erachten die in diesen Verfahren erstellten Anzeigen der Steigerung als nichtig. Zudem sei das Lastenverzeichnis noch nicht rechtskräftig. Die Schätzung der zur Verwertung anstehenden Liegenschaften sei nicht mehr aktuell und daher ebenfalls nichtig.

3.
Anlass zu den vorliegenden Beschwerden gibt die Anzeige der Steigerung im Verfahren der Grundpfandverwertung.

3.1. Die Vorinstanz hat die Sache als spruchreif erachtet und ist dem Antrag der Beschwerdeführerinnen, die untere Aufsichtsbehörde und die Beschwerdegegner zur Vernehmlassung einzuladen, nicht gefolgt. Für das Beschwerdeverfahren vor der oberen Aufsichtsbehörde besteht ihrer Ansicht nach keine Regelung im SchKG. Selbst in Art. 324 ZPO sei nur eine rein fakultative Stellungnahme der Vorinstanz vorgesehen und hierfür gebe es im konkreten Fall keine Gründe. Die obsiegende Partei habe kein Rechtsschutzinteresse, sich zu äussern, weshalb im Sinne von Art. 322 Abs. 1 ZPO auf die Einholung einer Stellungnahme bei den Beschwerdegegnern verzichtet werde.
Hiergegen wehren sich die Beschwerdeführerinnen und machen eine Verletzung von Art. 6 EMRK, Art. 9 BV und Art. 29 BV geltend. Soweit sie dies aus der Sicht der Beschwerdegegner tun, ist ihnen erneut in Erinnerung zu rufen, dass sie nicht berechtigt sind, anstelle der üblicherweise zur Vernehmlassung eingeladenen Beteiligten die Verletzung verfassungs- oder konventionsrechtlichen Verfahrensanforderungen geltend zu machen. Entgegen ihrer Behauptung hat die Vorinstanz diesen Antrag der Beschwerdeführerinnen behandelt. Indes sind sie durch das Vorgehen der Vorinstanz nicht in besonderer Weise berührt und haben diesbezüglich kein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung des angefochtenen Urteils (Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG; Urteile 5A 971/2014 vom 16. März 2015 E. 2.2; 5A 307/2015 vom 20. Juli 2015 E. 2.2; 5A 626/2016 vom 1. November 2016 E. 2.1; 5A 704/2016 vom 7. November 2016 E. 2.1). Daran ändert auch die gegenteilige Behauptung vor Bundesgericht nichts. Auf diese Rüge ist nicht einzutreten.

3.2. Die Steigerungspublikation dient der Vorbereitung und der späteren, sachgemässen Durchführung der Steigerung. Sie muss die für die Verwertung von Grundstücken gesetzlich vorgeschriebenen Angaben enthalten und rechtzeitig erfolgen (Art. 138 i.V.m. Art. 156 Abs. 1 SchKG). Ort, Tag und Stunde der Steigerung werden vom Betreibungsamt derart öffentlich bekannt gemacht, dass die Interessen der Beteiligten bestmöglichst berücksichtigt werden (Art. 35 Abs. 1 sowie Art. 125 Abs. 1 und 2 i.V.m. Art. 156 Abs. 1 SchKG). Schuldner, Gläubiger und bestimmte Beteiligte erhalten eine Spezialanzeige durch uneingeschriebenen Brief (Art. 139 i.V.m. Art. 156 SchKG). Die Steigerung wird mindestens einen Monat vorher öffentlich bekannt gemacht (Art. 138 Abs. 1 i.V.m. Art. 156 SchKG). Mit der Bekanntmachung der Steigerung erfolgt auch der Hinweis, ab welchem Tag die Steigerungsbedingungen aufliegen sowie die Fristansetzung zur Anmeldung von Ansprüchen (Art. 138 Abs. 2 Ziff. 2 und 3 SchKG i.V.m. Art. 156 SchKG). Muss eine Steigerung neu angesetzt werden, so ist im Hinblick auf die Frist für die Publikation massgebend, weshalb der bisherige Termin nicht wahrgenommen worden ist. Handelte es sich um eine Einstellung der Steigerung, die erst nach Ablauf
der Frist zur Anmeldung der Lasten erfolgte, so ist die Publikation nur mindestens 14 Tage vorher anzukündigen (Art. 31 i.V.m. Art. 102 VZG). Wurde die Steigerung hingegen bloss verschoben, so besteht keine Regelung für den minimalen Zeitpunkt der Publikation. Massgebend ist einzig das Interesse an einem bestmöglichen Verwertungserlös, welches eine rechtzeitige Publikation erfordert (BGE 119 III 26 E. 2c), was in Lehre und Praxis bestätigt wird (AMONN, Die Rechtsprechung [...], ZBJV 1994, S. 695; KREN KOSTKIEWICZ, Kommentar SchKG, 19. Aufl. 2016, N. 6 zu Art. 138; PIOTET, in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, N. 19 zu Art. 138; PKG [GR] 1994 S. 120). In jedem Fall bleibt das bereits erstellte und rechtskräftige Lastenverzeichnis auch für die erneut anzusetzende Steigerung massgebend (vgl. KUHN, in: Kurzkommentar VZG, 2011, N. 1 f. zu Art. 31; GILLIÉRON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, Bd. II, 2000, N. 151 zu Art. 140).

3.3. Die Beschwerdeführerinnen erachten die Steigerungsanzeige als nichtig, da die Frist für die Bekanntmachung nicht eingehalten worden sei. Sie berufen sich auf die Regelung in Art. 138 Abs. 1 SchKG, die für diese Vorkehr mindestens einen Monat vorsieht. Zudem sei die Publikation im Handelsamtsblatt für die Beteiligten nicht massgebend. Die Anzeige sei ihnen am 9. Januar 2017 zugegangen, was angesichts der auf den 7. Februar 2017 angesetzten Steigerung zu kurzfristig sei. Dies führe dazu, dass sich Interessenten nicht genügend vorbereiten und die nötigen finanziellen Mittel für ein Angebot beschaffen konnten. Da die Steigerungsbedingungen die Aufforderung zur Anmeldung der Ansprüche am Grundstück erhalten müsse (Art. 138 Abs. 2 Ziff. 3 SchKG), sei die vorliegend gewählte Publikationsfrist rechtswidrig.

3.3.1. Mit diesen Vorbringen übergehen die Beschwerdeführerinnen, dass es sich nicht um ein neues Betreibungsverfahren handelt. Die Absetzung der ursprünglich auf den 9. Dezember 2014 vorgesehenen Steigerung erfolgte zudem, nachdem das Lastenverzeichnis bereits rechtskräftig geworden ist. Für die Publikation der Steigerung ist im konkreten Fall nicht die allgemeine Frist von mindestens einem Monat massgebend (Art. 138 Abs. 1 i.V.m. Art. 156 Abs. 1 SchKG). Selbst die 14-tägige Frist für den Fall einer nicht bloss terminlich verschobenen, sondern zuvor eingestellten und wiederaufgenommenen Steigerung (Art. 31 VZG) ist gewahrt. Die öffentliche Bekanntmachung der auf den 7. Februar 2017 angesetzten Versteigerung erfolgte am 6. Januar 2017. Es kann keine Rede davon sein, dass diese (über 30-tägige) Publikationsfrist Verfahrensfristen verletzt oder nicht im Interesse eines bestmöglichen Verwertungserlöses ist.

3.3.2. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerinnen können auch keine neuen Ansprüche angemeldet und in das Lastenverzeichnis aufgenommen werden. Daraus folgt, dass den Pfandgläubigern und allen übrigen Beteiligten mit der Publikation der Steigerung auch keine entsprechende Frist anzusetzen ist (Art. 138 Abs. 2 Ziff. 3 SchKG i.V.m. Art. 156 Abs. 1 SchKG). Einzig neue, in der Zwischenzeit entstandene öffentlich-rechtliche Lasten, von denen das Betreibungsamt Kenntnis erhält, werden von diesem und zwar von Amtes wegen im Lastenverzeichnis ergänzt. Wird das Lastenverzeichnis vom Betreibungsamt entsprechend angepasst, so ist es den Interessenten bekannt zu machen (Art. 65 Abs. 1 VZG i.V.m. Art. 140 Abs. 2 SchKG). Dass eine Änderung des Lastenverzeichnisses erfolgt ist, wird jedoch weder behauptet noch ergibt es sich aus den Akten. Damit gehen die Ausführungen der Beschwerdeführerinnen zu den in der Zwischenzeit aufgelaufenen und entstandenen Forderungen an der Sache vorbei. Was insbesondere die nicht fälligen Lasten mit gesetzlichem Pfandrecht betrifft, so hat die Vorinstanz zu Recht darauf hingewiesen, dass solche vom Ersteigerer ohne Anrechnung an den Steigerungspreis übernommen werden müssen (Art. 49 Abs. 1 lit. b VZG). Liegt
- wie im vorliegenden Fall - ein rechtskräftiges Lastenverzeichnis vor, so ist insoweit nicht von Belang, welcher Zeitraum zwischen der erstmalig angesetzten und der vorliegenden Steigerung vergangen ist. Den Beschwerdeführerinnen kann daher nicht gefolgt werden, wenn sie in diesem Zusammenhang aus der gesetzlichen Minimalfrist von 14 Tagen etwas für sich ableiten und diese verlängern wollen (Art. 31 VZG).

3.4. Im Hinblick auf die Steigerung ordnet das Betreibungsamt eine Schätzung des Grundstückes an und teilt deren Ergebnis den Beteiligten mit (Art. 140 Abs. 3 i.V.m. Art. 156 SchKG). Hat ein Lastenbereinigungsverfahren stattgefunden, so prüft das Betreibungsamt, ob seit der Mitteilung des Verwertungsbegehrens Änderungen im Werte des Grundstücks eingetreten sind (Art. 44 VZG i.V.m. Art. 9 Abs. 2 , Art. 102 VZG).

3.4.1. Auch vor Bundesgericht bestehen die Beschwerdeführerinnen darauf, dass die von der Versteigerung betroffenen Grundstücke erneut geschätzt werden müssen. Sie wiederholen hierzu im Wesentlichen ihre bereits im kantonalen Verfahren gemachten Ausführungen. So weisen sie auf verschiedene technische Neuerungen und bauliche Investitionen in diesen Liegenschaften hin. Sodann erwähnen sie das Potential einer neuen Kundschaft in ihrer Gegend, da sich neue touristische Tendenzen abzeichnen. Die letzte Schätzung sei vor einigen Jahren erstellt worden und berücksichtige die aktuelle bauliche und betriebliche Situation des Gastbetriebs noch nicht.

3.4.2. Soweit die Beschwerdeführerinnen meinen, es sei eine Schätzung anzuordnen, da es sich um eine neue Steigerung handle, kann ihnen nicht beigepflichtet werden. Die Festlegung der Steigerung auf den 7. Februar 2017 stellt lediglich einen neuen Termin dar, der für sich genommen keine neue Schätzung erfordert. Da das Lastenverzeichnis keinerlei Anpassungen erfahren hatte, musste das Betreibungsamt auch aus dieser Sicht keine neue Schätzung anordnen. Wie die Vorinstanz zu Recht ausführte, hatte das Betreibungsamt im Frühjahr 2016 dem Gesuch um eine neue Schätzung nicht stattgegeben. Ein Anpassungsbedarf seit der letzten Schätzung im Jahre 2013 sei nicht erkennbar und der allgemeine Hinweis auf die Wirtschaftslage nicht schlüssig gewesen. Die kantonalen Aufsichtsbehörden haben diesen Standpunkt geschützt. Darauf ist nicht zurückzukommen.

4.
Nach dem Gesagten ist den Beschwerden insgesamt kein Erfolg beschieden. Ausgangsgemäss tragen die gemeinsam prozessierenden Beschwerdeführerinnen die Verfahrenskosten unter solidarischer Haftung (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Verfahren 5A 289/2017 und 5A 292/2017 werden vereinigt.

2.
Die Beschwerden werden abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

3.
Die Gerichtskosten von insgesamt Fr. 2'000.-- werden den Beschwerdeführerinnen unter solidarischer Haftung auferlegt.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Betreibungsamt Rüti und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, als oberer kantonaler Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 11. Juli 2017

Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Das präsidierende Mitglied: Escher

Der Gerichtsschreiber: Levante

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 273 Bundesgesetz vom 4. Dezember 1947 über den Bundeszivilprozess BZP Art. 24
¹	Mehrere Ansprüche des Klägers gegen denselben Beklagten können in der gleichen Klage geltend gemacht werden, wenn das Bundesgericht für jeden einzelnen Anspruch zuständig ist. Dieses Erfordernis gilt nicht für Nebenansprüche.
²	Mehrere Personen können in der gleichen Klage als Kläger auftreten oder als Beklagte belangt werden:
^a	wenn sie mit Rücksicht auf den Streitgegenstand in Rechtsgemeinschaft stehen oder aus dem gleichen tatsächlichen und rechtlichen Grunde berechtigt oder verpflichtet sind. Der Richter kann einen Dritten, der in der Rechtsgemeinschaft steht, zum Streite beiladen. Der Beigeladene wird Partei.
^b	wenn gleichartige, auf einem im Wesentlichen gleichartigen tatsächlichen und rechtlichen Grunde beruhende Ansprüche den Streitgegenstand bilden und die Zuständigkeit des Bundesgerichts für jeden einzelnen Anspruch begründet ist.
³	Der Richter kann jederzeit verbundene Klagen trennen, wenn er es für zweckmässig hält.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 322 Beschwerdeantwort - 1 Die Rechtsmittelinstanz stellt der Gegenpartei die Beschwerde zur schriftlichen Stellungnahme zu, es sei denn, die Beschwerde sei offensichtlich unzulässig oder offensichtlich unbegründet.
¹	Die Rechtsmittelinstanz stellt der Gegenpartei die Beschwerde zur schriftlichen Stellungnahme zu, es sei denn, die Beschwerde sei offensichtlich unzulässig oder offensichtlich unbegründet.
²	Für die Beschwerdeantwort gilt die gleiche Frist wie für die Beschwerde.

IR 0.101 Konvention vom 4. November 1950 zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten (EMRK) EMRK Art. 6 Recht auf ein faires Verfahren - (1) Jede Person hat ein Recht darauf, dass über Streitigkeiten in Bezug auf ihre zivilrechtlichen Ansprüche und Verpflichtungen oder über eine gegen sie erhobene strafrechtliche Anklage von einem unabhängigen und unparteiischen, auf Gesetz beruhenden Gericht in einem fairen Verfahren, öffentlich und innerhalb angemessener Frist verhandelt wird. Das Urteil muss öffentlich verkündet werden; Presse und Öffentlichkeit können jedoch während des ganzen oder eines Teiles des Verfahrens ausgeschlossen werden, wenn dies im Interesse der Moral, der öffentlichen Ordnung oder der nationalen Sicherheit in einer demokratischen Gesellschaft liegt, wenn die Interessen von Jugendlichen oder der Schutz des Privatlebens der Prozessparteien es verlangen oder - soweit das Gericht es für unbedingt erforderlich hält - wenn unter besonderen Umständen eine öffentliche Verhandlung die Interessen der Rechtspflege beeinträchtigen würde.
^a	innerhalb möglichst kurzer Frist in einer ihr verständlichen Sprache in allen Einzelheiten über Art und Grund der gegen sie erhobenen Beschuldigung unterrichtet zu werden;
^b	ausreichende Zeit und Gelegenheit zur Vorbereitung ihrer Verteidigung zu haben;
^c	sich selbst zu verteidigen, sich durch einen Verteidiger ihrer Wahl verteidigen zu lassen oder, falls ihr die Mittel zur Bezahlung fehlen, unentgeltlich den Beistand eines Verteidigers zu erhalten, wenn dies im Interesse der Rechtspflege erforderlich ist;
^d	Fragen an Belastungszeugen zu stellen oder stellen zu lassen und die Ladung und Vernehmung von Entlastungszeugen unter denselben Bedingungen zu erwirken, wie sie für Belastungszeugen gelten;
^e	unentgeltliche Unterstützung durch einen Dolmetscher zu erhalten, wenn sie die Verhandlungssprache des Gerichts nicht versteht oder spricht.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 138 - 1 Die Steigerung wird mindestens einen Monat vorher öffentlich bekanntgemacht.
¹	Die Steigerung wird mindestens einen Monat vorher öffentlich bekanntgemacht.
²	Die Bekanntmachung enthält:
¹	Ort, Tag und Stunde der Steigerung;
²	die Angabe des Tages, von welchem an die Steigerungsbedingungen aufliegen;
³	die Aufforderung an die Pfandgläubiger und alle übrigen Beteiligten, dem Betreibungsamt innert 20 Tagen ihre Ansprüche am Grundstück, insbesondere für Zinsen und Kosten, einzugeben. In dieser Aufforderung ist anzukündigen, dass sie bei Nichteinhalten dieser Frist am Ergebnis der Verwertung nur teilhaben, soweit ihre Rechte im Grundbuch eingetragen sind.
³	Eine entsprechende Aufforderung wird auch an die Besitzer von Dienstbarkeiten gerichtet, soweit noch kantonales Recht zur Anwendung kommt.272

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 156 - 1 Für die Verwertung gelten die Artikel 122-143b. Die Steigerungsbedingungen (Art. 135) bestimmen jedoch, dass der Anteil am Zuschlagspreis, der dem betreibenden Pfandgläubiger zukommt, in Geld zu bezahlen ist, wenn die Beteiligten nichts anderes vereinbaren. Sie bestimmen ferner, dass die Belastung des Grundstücks, die zugunsten des Betreibenden bestand, im Grundbuch gelöscht wird.
¹	Für die Verwertung gelten die Artikel 122-143b. Die Steigerungsbedingungen (Art. 135) bestimmen jedoch, dass der Anteil am Zuschlagspreis, der dem betreibenden Pfandgläubiger zukommt, in Geld zu bezahlen ist, wenn die Beteiligten nichts anderes vereinbaren. Sie bestimmen ferner, dass die Belastung des Grundstücks, die zugunsten des Betreibenden bestand, im Grundbuch gelöscht wird.
²	Vom Grundeigentümer zu Faustpfand begebene Eigentümer- oder Inhabertitel werden im Falle separater Verwertung auf den Betrag des Erlöses herabgesetzt.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 35 - 1 Die öffentlichen Bekanntmachungen erfolgen im Schweizerischen Handelsamtsblatt und im betreffenden kantonalen Amtsblatt. Für die Berechnung von Fristen und für die Feststellung der mit der Bekanntmachung verbundenen Rechtsfolgen ist die Veröffentlichung im Schweizerischen Handelsamtsblatt massgebend.61
¹	Die öffentlichen Bekanntmachungen erfolgen im Schweizerischen Handelsamtsblatt und im betreffenden kantonalen Amtsblatt. Für die Berechnung von Fristen und für die Feststellung der mit der Bekanntmachung verbundenen Rechtsfolgen ist die Veröffentlichung im Schweizerischen Handelsamtsblatt massgebend.61
²	Wenn die Verhältnisse es erfordern, kann die Bekanntmachung auch durch andere Blätter oder auf dem Wege des öffentlichen Ausrufs geschehen.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 125 - 1 Die Verwertung geschieht auf dem Wege der öffentlichen Steigerung. Ort, Tag und Stunde derselben werden vorher öffentlich bekanntgemacht.
¹	Die Verwertung geschieht auf dem Wege der öffentlichen Steigerung. Ort, Tag und Stunde derselben werden vorher öffentlich bekanntgemacht.
²	Die Art der Bekanntmachung sowie die Art und Weise, der Ort und der Tag der Steigerung werden vom Betreibungsbeamten so bestimmt, dass dadurch die Interessen der Beteiligten bestmögliche Berücksichtigung finden. Die Bekanntmachung durch das Amtsblatt ist in diesem Falle nicht geboten.
³	Haben der Schuldner, der Gläubiger und die beteiligten Dritten in der Schweiz einen bekannten Wohnort oder einen Vertreter, so teilt ihnen das Betreibungsamt wenigstens drei Tage vor der Versteigerung deren Zeit und Ort durch uneingeschriebenen Brief mit.249

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 65 - 1 Das für die frühere Steigerung aufgestellte Lastenverzeichnis ist auch für die neue und eine allfällig weiter notwendig werdende Steigerung massgebend.93 Kommen dem Betreibungsamt neue, in der Zwischenzeit entstandene öffentlich-rechtliche Lasten zur Kenntnis, so hat es sie von Amtes wegen zu berücksichtigen. In diesem Falle ist die Ergänzung des Lastenverzeichnisses den Interessenten nach Artikel 140 Absatz 2 SchKG (Art. 37 hiervor) mitzuteilen. In der Zwischenzeit fällig gewordene, im Lastenverzeichnis als laufend angemerkte Kapitalzinse sind mit dem entsprechenden Betrag unter die fälligen und bar zu bezahlenden Forderungen einzustellen, ohne dass aber deswegen eine Neuauflage des Lastenverzeichnisses nötig wäre.
¹	Das für die frühere Steigerung aufgestellte Lastenverzeichnis ist auch für die neue und eine allfällig weiter notwendig werdende Steigerung massgebend.93 Kommen dem Betreibungsamt neue, in der Zwischenzeit entstandene öffentlich-rechtliche Lasten zur Kenntnis, so hat es sie von Amtes wegen zu berücksichtigen. In diesem Falle ist die Ergänzung des Lastenverzeichnisses den Interessenten nach Artikel 140 Absatz 2 SchKG (Art. 37 hiervor) mitzuteilen. In der Zwischenzeit fällig gewordene, im Lastenverzeichnis als laufend angemerkte Kapitalzinse sind mit dem entsprechenden Betrag unter die fälligen und bar zu bezahlenden Forderungen einzustellen, ohne dass aber deswegen eine Neuauflage des Lastenverzeichnisses nötig wäre.
²	Die übrigen Steigerungsbedingungen können vom Betreibungsamt innerhalb der Grenzen der ihm in Artikel 134 Absatz 1 SchKG eingeräumten Befugnisse abgeändert werden. Werden sie erst nach ihrer Auflegung abgeändert, so ist die Vorschrift des Artikels 52 hiervor zu beobachten.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 140 - 1 Vor der Versteigerung ermittelt der Betreibungsbeamte die auf dem Grundstück ruhenden Lasten (Dienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechte und vorgemerkte persönliche Rechte) anhand der Eingaben der Berechtigten und eines Auszuges aus dem Grundbuch.
¹	Vor der Versteigerung ermittelt der Betreibungsbeamte die auf dem Grundstück ruhenden Lasten (Dienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechte und vorgemerkte persönliche Rechte) anhand der Eingaben der Berechtigten und eines Auszuges aus dem Grundbuch.
²	Er stellt den Beteiligten das Verzeichnis der Lasten zu und setzt ihnen gleichzeitig eine Bestreitungsfrist von zehn Tagen. Die Artikel 106-109 sind anwendbar.
³	Ausserdem ordnet der Betreibungsbeamte eine Schätzung des Grundstückes an und teilt deren Ergebnis den Beteiligten mit.

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 49 - 1 Ohne Abrechnung am Zuschlagspreis sind dem Ersteigerer durch die Steigerungsbedingungen zur Zahlung zu überbinden:72
¹	Ohne Abrechnung am Zuschlagspreis sind dem Ersteigerer durch die Steigerungsbedingungen zur Zahlung zu überbinden:72
^a	die Kosten der Eigentumsübertragung und der in bezug auf die Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten usw. erforderlichen Löschungen und Änderungen im Grundbuch und in den Pfandtiteln, mit Einschluss der Kosten des in Artikel 69 hiernach vorgeschriebenen Verfahrens betreffend fehlende Pfandtitel über Grundpfandrechte, die durch die Versteigerung ganz oder teilweise untergegangen sind, sowie die Handänderungsabgaben;
^b	die im Zeitpunkt der Versteigerung noch nicht fälligen und daher im Lastenverzeichnis nicht aufgeführten Forderungen mit gesetzlichem Pfandrecht (Art. 836 ZGB74, Brandassekuranzsteuern, Liegenschaftensteuern usw.), ferner die laufenden Abgaben für Gas, Wasser, Elektrizität u.dgl.
²	Zu weiteren Zahlungen über den Zuschlagspreis hinaus kann der Ersteigerer nicht verpflichtet werden, ausser es sei in den Steigerungsbedingungen vorgesehen.75

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 9 - 1 Die Schätzung soll den mutmasslichen Verkaufswert des Grundstückes und seiner Zugehör, unabhängig von einer allfälligen Kataster- oder Brandassekuranzschätzung, bestimmen. Die aus dem Grundbuch ersichtlichen Pfandforderungen sind summarisch anzugeben, jedoch ist zu ihrer Feststellung ein Widerspruchsverfahren nicht einzuleiten.
¹	Die Schätzung soll den mutmasslichen Verkaufswert des Grundstückes und seiner Zugehör, unabhängig von einer allfälligen Kataster- oder Brandassekuranzschätzung, bestimmen. Die aus dem Grundbuch ersichtlichen Pfandforderungen sind summarisch anzugeben, jedoch ist zu ihrer Feststellung ein Widerspruchsverfahren nicht einzuleiten.
²	Jeder Beteiligte ist berechtigt, innerhalb der Frist zur Beschwerde gegen die Pfändung (Art. 17 Abs. 2 SchKG) bei der Aufsichtsbehörde gegen Vorschuss der Kosten eine neue Schätzung durch Sachverständige zu verlangen. Hat ein Gläubiger die Schätzung beantragt, so kann er Ersatz der Kosten vom Schuldner nur dann beanspruchen, wenn die frühere Schätzung des Betreibungsamtes wesentlich abgeändert wurde. Streitigkeiten über die Höhe der Schätzung werden endgültig durch die kantonale Aufsichtsbehörde beurteilt.17

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.