2C_705/2011 - 2012-04-26 - Öffentliche Finanzen und Abgaberecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
2C 705/2011

Urteil vom 26. April 2012
II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Zünd, Präsident,
Bundesrichter Seiler, Donzallaz,
Gerichtsschreiber Kocher.

Verfahrensbeteiligte
Stadt Wädenswil,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch SwissInter Tax AG,

gegen

Erben des A.________, nämlich:
1. K.________,
Erben der B.________, nämlich:
2. L.________,
3. M.________,
beide vertreten durch Dr. Conrad Frey und /oder Rechtsanwalt Andreas Grundlehner,
Erben des C.________ und der D.________, nämlich:
4. N.________,
5. O.________,
beide vertreten durch Dr. Conrad Frey und /oder Rechtsanwalt Andreas Grundlehner,
6. P.________,
7. Q.________,
8. R.________,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Grundstückgewinnsteuer,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 2. Kammer, vom 29. Juni 2011.

Sachverhalt:

A.
A.________ - und in der Folge dessen Erben und Nacherben - hielt seit den Dreissiger Jahren des vergangenen Jahrhunderts ein in Wädenswil/ZH gelegenes, unüberbautes Grundstück im Halt von 890 Quadratmetern. Die Parzelle war seit dem Jahr 1964 der Bauzone W2 zugewiesen. Im Jahr 1984 gelangte sie in die Reservezone, wobei die Umzonung erst im Jahr 1992 rechtskräftig wurde. Mit Grundbucheintrag vom 23. November 2007 verkauften die Erben und Nacherben des A.________ als Gesamteigentümer das Grundstück zum Preis von Fr.________ an einen unabhängigen Dritten. Im Anschluss daran ergab sich zwischen der Stadt Wädenswil, handelnd durch deren Kommission für Grundsteuern, und den vormaligen Gesamteigentümern als Steuerpflichtigen ein Rechtsstreit über die Höhe des Verkehrswertes, der dem Grundstück am hier massgebenden Stichtag - 23. November 1987 - für die Bemessung der Grundstückgewinnsteuer zugekommen war. Während die Steuerpflichtigen bei ihren Überlegungen von (erschlossenem) Land in der Bauzone ausgingen und zu einem geschätzten Verkehrswert von Fr. 440.-- pro m² gelangten, stellte sich die Stadt Wädenswil in Veranlagungsverfügung und Einspracheentscheid vom 13. Juli 2010 auf den Standpunkt, es habe sich angesichts der bei Veräusserung
hängigen Herabzonung um Land in der Reservezone gehandelt. Dementsprechend sei ein Verkehrswert von lediglich Fr. 85.-- pro m² am Platz. Gestützt darauf wurde die Grundstückgewinnsteuer auf Fr.________ festgesetzt.

B.
Das Steuerrekursgericht des Kantons Zürich teilte die Auffassung der Steuerpflichtigen, wonach der Baulandwert massgebend sei, hielt aber fest, es lasse sich den Akten keine hinreichende Grundlage für die Festsetzung des Verkehrswertes entnehmen, nachdem die Erschliessungsverhältnisse gerade nicht aktenkundig seien. Dementsprechend hiess das Steuerrekursgericht den Rekurs der Steuerpflichtigen im Sinn der Erwägungen teilweise gut und wies die Sache mit Entscheid vom 22. Februar 2011 zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die Stadt Wädenswil zurück.
Hiegegen gelangte die Stadt Wädenswil an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, die Sache sei an das Steuerrekursgericht zurückzuweisen. Mit Urteil vom 29. Juni 2011, versandt am 8. Juli 2011, weist das Verwaltungsgericht die Beschwerde ab. Habe sich das Grundstück am Stichtag unstreitig in der Bauzone befunden, sei es jedenfalls "nicht offensichtlich unrichtig", wenn das Steuerrekursgericht den Baulandwert des Grundstückes zur Ermittlung des Verkehrswertes heranziehe. Die Rückweisung an die Veranlagungsbehörde führe wohl zu einer Verzögerung, laufe aber dem Beschleunigungsgebot "nicht krass zuwider".

C.
Gegen dieses Urteil erhebt die Stadt Wädenswil mit Eingabe vom 9. September 2011 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht und beantragt, die Sache sei an das Steuerrekursgericht des Kantons Zürich zurückzuweisen. Die Erben und Nacherben des A.________ sel., ebenso wie die Eidgenössische Steuerverwaltung, verzichten auf eine Vernehmlassung, während das Verwaltungsgericht die Abweisung der Beschwerde beantragt, soweit darauf einzutreten sei.

Erwägungen:

1.
1.1 Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit bzw. die Zulässigkeit des Rechtsmittels von Amtes wegen (Art. 29 Abs. 1 BGG) und mit freier Kognition (BGE 137 III 417 E. 1).

1.2 Die Beschwerde richtet sich gegen den Entscheid einer letzten kantonalen Instanz in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts (Art. 82 lit. a , 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 BGG). Beim angefochtenen Urteil handelt es sich auch mit Blick auf Art. 73 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14), der die Art. 82 ff . BGG bestätigt (BGE 134 II 186 E. 1.3 S. 189), um ein taugliches Anfechtungsobjekt. Insoweit erweist sich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten grundsätzlich als zulässig.

1.3 Im vorliegenden Fall ist nach der für das Bundesgericht verbindlichen Feststellung der Vorinstanz (Art. 105 Abs. 1 BGG) fraglich, inwieweit das streitbetroffene Grundstück am Stichtag, dem 23. November 1987, überhaupt erschlossen war. Der Grad der Erschliessung wird nach der allgemeinen Lebenserfahrung die vorzunehmende Grundstückbewertung in nicht unerheblichem Masse beeinflussen, weswegen die Rückweisung der Sache an die Steuerbehörde über eine blosse, rein technische Umsetzung der oberinstanzlichen Anordnungen hinausreicht. Damit stellt der Rückweisungsentscheid keinen (Quasi)-Endentscheid, sondern einen Zwischenentscheid im Sinne von Art. 93 BGG dar (dazu Urteil 2C 645/2011 vom 12. März 2012 E. 1.3.1). Die Beschwerdeführerin leitet die Anfechtbarkeit des selbständig eröffneten Zwischenentscheids daraus ab, dass der Rückweisungsentscheid, der mit Vorgaben bezüglich der Bewertung verbunden ist, sie zu einer aus ihrer Optik unrichtigen Veranlagung zwinge. Dies kommt einem nicht wieder gutzumachenden Nachteil rechtlicher Natur gleich (so u.a. BGE 134 II 124 E. 1.3 S. 128; 133 II 409 E. 1.2 S. 412; 133 V 477 E. 5.2 S. 483 ff.). Damit sind die Voraussetzungen gemäss Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG erfüllt und ist das Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 29. Juni 2011 selbständig anfechtbar.

1.4 Zur Beschwerde befugt sind gemäss Art. 73 Abs. 2 StHG die steuerpflichtigen Personen, die nach kantonalem Recht zuständige Behörde und die Eidgenössische Steuerverwaltung. Unmassgeblich für die Zwecke der Legitimation ist, ob das Steuerharmonisierungsrecht dem Kanton insofern einen gewissen Gestaltungsspielraum belässt (BGE 134 II 124 E. 2.6.3 S. 131; 130 II 202 E. 1 S. 204 zur inhaltsgleichen altrechtlichen Praxis). Damit eine Gemeinde als zuständige Behörde im Sinne dieser Norm und von Art. 89 Abs. 2 lit. d BGG gilt, bedarf es freilich einer ausdrücklichen Ermächtigung im materiellen Recht des Kantons. Wo eine kantonale Steuer Streitgegenstand bildet, ist überdies erforderlich, dass der Gemeinde bei der Erhebung dieser Steuer besondere Kompetenzen bzw. ein eigener Anwendungsspielraum zukommen (BGE 136 II 274 E. 3.4 S. 277 betreffend den Kanton Solothurn, mit Hinweisen). Im Fall der Erhebung der kantonalen Grundstückgewinnsteuer durch die Gemeinden im Kanton Zürich sind praxisgemäss beide Voraussetzungen gegeben (§ 214 des Steuergesetzes [des Kantons Zürich] vom 8. Juni 1997 [StG/ZH; LS 631.1]; Urteile 2C 695/2010 vom 4. April 2011 E. 1.2; 2C 776/2009 vom 25. Februar 2010 E. 1.2). Damit ist auf die Beschwerde einzutreten.
1.5
1.5.1 Mit der Beschwerde kann eine Rechtsverletzung nach Art. 95 und 96 BGG geltend gemacht werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist folglich weder an die in der Beschwerde gemachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann die Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen, und es kann eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen. Das Bundesgericht legt sodann seinem Urteil den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG). Deren Sachverhaltsfeststellungen können nur berichtigt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (Art. 105 Abs. 2 ). Dies ist dann der Fall, wenn der Sachverhalt willkürlich ermittelt worden ist (Art. 9 BV) oder dessen Feststellung unter Verletzung verfassungsmässiger Rechte und Grundsätze zustande gekommen ist (BGE 135 II 145 E. 8.1 S. 153; Urteil 2C 747/2010 vom 7. Oktober 2011 E. 1.2). Zudem muss aufgezeigt werden, dass die Behebung des Mangels für das Verfahren entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG).
1.5.2 Das Bundesgericht prüft die Anwendung des harmonisierten kantonalen Steuerrechts durch die kantonalen Instanzen an sich mit freier Kognition, ebenso, wie es dies im Fall von Bundesrecht täte. In den Bereichen, in welchen das Steuerharmonisierungsgesetz den Kantonen einen gewissen Gestaltungsspielraum ("une certaine marge de maneouvre") belässt, beschränkt sich die Kognition des Bundesgerichts indessen auf Willkür (BGE 134 II 207 E. 2 S. 210 [Vermögenssteuer des Kantons Genf]; 130 II 202 E. 3.1 S. 205 f. [Grundstückgewinnsteuer des Kantons Zürich]; Urteile 2C 645/2011 vom 12. März 2012 E. 1.5 [Holdingbesteuerung im Kanton Zürich]; 2C 519/2011 vom 24. Februar 2012 E. 1.3.1 [Berichtigung im Steuerrecht des Kantons Aargau]; 2C 164/2009 vom 13. August 2009 E. 4.2, in: RDAF 2009 II S. 531 [Grundstückgewinnsteuer des Kantons Genf]). Wiederum mit freier Kognition ist zu untersuchen, ob die kantonale Lösung, die einen kantonalen Freiraum betrifft, die Anwendung des StHG weder in seiner horizontalen noch vertikalen Harmonisierungsfunktion beeinträchtigt (Urteil 2A.9/2004 vom 21. Februar 2005 E. 1.4 [Grundstückgewinnsteuer des Kantons Zürich]).
1.5.3 Gemäss Art. 12 Abs. 1 StHG unterliegen der Grundstückgewinnsteuer Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt. Die massgebenden Rechtsbegriffe - "Erlös", "Anlagekosten" und "Ersatzwert" - führt das Gesetz nicht näher aus. Insofern überlässt der Bund den Kantonen bei der Umschreibung des steuerbaren Gewinns einen derartigen, wenn auch beschränkten Spielraum (BGE 131 II 722 E. 2.1 S. 723 f. betreffend den Kanton Schwyz; Urteile 2C 119/2009 vom 29. Mai 2009 E. 2.1, in: StE 2009 B 44.13.5 Nr. 9, StR 64/2009 S. 655, RDAF 2009 II S. 453 und 2C 479/2007 vom 28. März 2008 E. 2.1, in: ZStP 17 S. 164, beide betreffend die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Zürich; 2C 288/ 2007 vom 19. Dezember 2007 E. 4, in: RtiD 2008 I S. 971 betreffend die Handänderungssteuer des Kantons Tessin). Insofern stellt sich das kantonale Grundstückgewinnsteuerrecht als kantonales Recht dar.

1.6 Soweit die Anwendung solchen kantonalen (Gesetzes-)Rechts gerügt wird, kann im Wesentlichen geltend gemacht werden, der angefochtene Entscheid verstosse gegen Bundesrecht (Art. 95 lit. a BGG), hier namentlich gegen die verfassungsmässigen Rechte und Grundsätze (BGE 137 V 143 E. 1.2 S. 145; 134 II 349 E. 3 S. 351). Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht prüft das Bundesgericht nur unter Rüge- und Begründungsvorbehalt (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254; zum Ganzen Urteile 2C 674/2011 vom 7. Februar 2012 E. 1.2; 2C 468/2011, 2C 469/2011 vom 22. Dezember 2011 E. 1.2.3). Der Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen im Sinne von Art. 106 Abs. 1 BGG gilt insofern nicht. Die bundesgerichtliche Praxis verlangt, dass die Verfassungsverletzung "klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids" dargelegt wird (Urteile 2C 812/2010 vom 23. März 2011 E. 1.2 und 1C 155/2007 vom 13. September 2007 E. 1.2; BGE 133 III 393 E. 6 S. 397 mit Hinweisen). Auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt das Bundesgericht nicht ein (BGE 136 II 489 E. 2.8 S. 494 mit Hinweisen; zum Ganzen Urteile 2C 674/2011 vom 7. Februar 2012 E. 1.2; 2C 774/2011 vom 3.
Januar 2012 E. 1.2.4; 2C 468/2011, 2C 469/2011 vom 22. Dezember 2011 E. 1).

2.
Vorliegend rügt die Beschwerdeführerin einerseits eine willkürliche Anwendung von kantonalem Verfahrensrecht (Verletzung des Beschleunigungsgebots; dazu E. 3 hienach), anderseits eine unrichtige Anwendung von Bundesrecht (Bemessung des Grundstückgewinns; dazu E. 4).

3.
3.1 Nach Auffassung der Beschwerdeführerin soll die vom Kanton Zürich gewählte Kompetenzverteilung zwischen Steuerbehörde und Steuerrekursgericht garantieren, dass in nützlicher Frist endgültige Entscheidungen vorliegen. Beim Steuerrekursgericht handle es sich, wie auch das Verwaltungsgericht feststelle, um eine obere Einschätzungsbehörde, die über dieselben Befugnisse verfüge wie die Steuerbehörde im Einschätzungsverfahren. Die Entscheidkompetenz über die Steuereinschätzung gehe im Rekursverfahren auf das Steuerrekursgericht über, womit dieses gehalten sei, von der Kompetenz auch wirklich Gebrauch zu machen. Wenn § 149 Abs. 3 StG/ZH die Rückweisung an die Steuerbehörde zur Wahrung des Instanzenzuges zulasse, so fehle es vorliegend an einem derartigen Bedürfnis. Schütze das Verwaltungsgericht diesen "formalistischen Leerlauf" in Verkennung von § 149 Abs. 3 StG/ZH und Art. 29 Abs. 1 BV, handle es willkürlich.

3.2 Aufgrund von § 149 Abs. 3 StG/ZH kann das Steuerrekursgericht "ausnahmsweise (...) zwecks Wahrung des gesetzlichen Instanzenzugs die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückweisen, namentlich wenn zu Unrecht noch kein materieller Entscheid getroffen wurde oder dieser an einem schwerwiegenden Mangel leidet". Daraus leiten die Beschwerdeführer an sich zu Recht ab, dass im Normalfall das Steuerrekursgericht in reformatorischer Weise zu entscheiden hat. Die Bestimmung verleiht dem Steuerrekursgericht allerdings ein gewisses Ermessen. Weist das Gericht die Sache an die Steuerbehörde zurück, ist ihm nicht ohne Weiteres Willkür vorzuwerfen, selbst wenn es allenfalls auch reformatorisch hätte entscheiden können. Unter diesen Umständen verfällt auch eine obere kantonale Rechtsmittelinstanz nicht zwingend in Willkür, wenn sie die Beschwerde gegen den Rückweisungsentscheid einer unteren kantonalen Rechtsmittelinstanz abweist oder gar nicht darauf eintritt (zum Ganzen Urteile 2C 475/2011, 2C 476/2011 vom 13. Dezember 2011 E. 3.3).

3.3 Im hier interessierenden prozessualen Zusammenhang ist vorab von Bedeutung, dass heute nach der für das Bundesgericht verbindlichen vorinstanzlichen Feststellung (Art. 105 Abs. 1 BGG) noch ungewiss ist, ob und in welchem Ausmass das Grundstück am Stichtag erschlossen war. Land ist gemäss Art. 19 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist. Mit dem Steuerrekursgericht geht die Vorinstanz davon aus, dass am Stichtag zumindest die Feinerschliessung noch bevorgestanden habe, wäre zu deren Vornahme doch in der Regel ein Quartierplanverfahren erforderlich gewesen. Daran hat es, wie aus den Erwägungen des Sachentscheids zu schliessen ist, gerade gefehlt. Die Baureife ist damit fraglich. Den Status vertieft abzuklären und schlüssig festzustellen, inwiefern das Grundstück am Stichtag detail- oder zumindest groberschlossen war, ist eine Aufgabe vorwiegend technisch/administrativer Natur, zu welcher die kommunale Steuerbehörde naturgemäss unter organisatorischen und personellen
Gesichtspunkten eher befähigt ist als eine kantonale Justizbehörde. Zu keinem anderen Schluss führt, dass das Steuerrekursgericht zürcherischen Rechts von kantonaler Praxis und Doktrin mitunter als eine "obere Einschätzungsbehörde" bezeichnet wird (RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. Aufl., 2006, N. 7 zu § 116 StG/ZH). Bezug genommen wird dabei wohl darauf, dass dem Steuerrekursgericht dieselben Befugnisse zustehen wie den Steuerbehörden im Einschätzungsverfahren (§ 148 Abs. 3 StG/ZH). Dass das Steuerrekursgericht zwingend verpflichtet wäre, lokale Gegebenheiten abzuklären, lässt sich daraus hingegen nicht ableiten. Die Rückweisung der Sache an die Steuerbehörde ist mit Blick auf § 149 Abs. 3 StG/ZH jedenfalls unter Willkürgesichtspunkten durchaus haltbar.

3.4 Was die Verfahrensdauer anbelangt, die sich aufgrund der Rückweisung an die Steuerbehörde erstreckt, ist festzustellen, dass die Veranlagungsverfügung im zweiten Rechtsgang am 20. April 2010 erging. Die bisherige Dauer ist soweit nicht zu beanstanden; sie genügt bis heute dem verfassungsrechtlichen Gebot, im Rahmen eines fairen Verfahrens innert angemessener Frist einen wirksamen Rechtsschutz zu gewähren (Art. 29 Abs. 1 BV; zum Ganzen Urteile 2C 475/ 2011, 2C 476/2011 vom 13. Dezember 2011 E. 2.4). Die Beschwerdeführerin, an welche die Sache zurückgewiesen wird, hat es in den Händen, das Verfahren zügig zum Abschluss zu bringen. Das gestellte Rechtsbegehren, das auf Rückweisung der Sache an das Steuerrekursgericht lautet, ist mithin abzuweisen.

4.
4.1 In der Sache selbst rügt die Beschwerdeführerin eine unrichtige Anwendung von Bundesrecht (Bemessung des Grundstückgewinns gemäss § 220 Abs. 2 StG/ZH bzw. Art. 12 Abs. 1 StHG). Sie stellt sich auf den Standpunkt, es sei der Bewertung des Grundstücks der Ansatz für Reserveland zugrunde zu legen.

4.2 Enthält der Rückweisungsentscheid materielle Vorgaben für das weitere Vorgehen, kann die beschwerdeführende Behörde mit der Beschwerde gegen den Rückweisungsentscheid namentlich auch diese Vorgaben anfechten (BGE 133 V 477 E. 5.2.4 S. 484; dazu schon E. 1.3 hievor). Die Beschwerdeführerin setzt sich in der Begründung ihrer Beschwerde ausführlich mit der Frage der Bemessung des Grundstückgewinns auseinander. Zumindest implizit beantragt sie, es sei die materiellrechtliche Vorgabe der Vorinstanz hinsichtlich der Berechnung des Verkehrswerts des streitbetroffenen Grundstücks per 1987 zu korrigieren. Schon nur aus Gründen der Verfahrensökonomie ist die aufgeworfene Rechtsfrage zu klären.
4.3
4.3.1 Die Reservezone gemäss § 65 Abs. 1 PBG/ZH in der bis zum 31. Januar 1992 geltenden Fassung vom 7. September 1975 umfasst jene Flächen, welche keiner andern Zone zugewiesen sind (vgl. BGE 116 Ia 328 E. 3a S. 330). In der Praxis weisen die Gemeinden vor allem die Bauentwicklungsgebiete der Reservezone zu, weshalb sie vielfach die Funktion einer Übergangszone einnimmt. Bauten und Anlagen sind in ihr denn auch bloss mit einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff . RPG zulässig (BGE 115 Ia 333 E. 2a S. 337; 113 Ib 133 E. 4e S. 138; WALTER HALLER/PETER KARLEN, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Band I, 3. Aufl., 1999, N. 296). Dementsprechend bewegt sich der Verkehrswert von Land, das der Reservezone zugewiesen ist, in aller Regel empfindlich unter jenem von Bauland. Nach den für das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen (Art. 105 Abs. 1 BGG) befand sich das streitbetroffene Grundstück am Stichtag in der Bauzone (§ 47 ff. PBG/ZH) und war die Umzonung in Reserveland in vollem Gang.
4.3.2 Die für die Zwecke der Grundstückgewinnsteuer massgebenden Rechtsbegriffe - "Erlös", "Anlagekosten" und "Ersatzwert" - führt Art. 12 Abs. 1 StHG nicht näher aus. Insofern überlässt der Bund den Kantonen bei der Umschreibung des steuerbaren Gewinns einen, wenn auch beschränkten Spielraum (BGE 131 II 722 E. 2.1 S. 723 f. betreffend den Kanton Schwyz; dazu schon E. 1.5.3 hievor, mit weiteren Hinweisen). In Kantonen, die das monistische System kennen (Art. 12 Abs. 4 StHG), ergibt sich eine Beschränkung des Gestaltungsfreiraums hinsichtlich der Steuerbemessung schon nur aus der Verzahnung von Grundstückgewinn- und Einkommenssteuer (BGE 131 II 722 E. 2.1 S. 724). Weitere Einschränkungen der Gestaltungsfreiheit folgen mit Blick auf andere Bestimmungen des StHG - also auf der horizontalen Ebene -, so etwa aufgrund des Gewinnbegriffs im Geschäftsvermögen (Art. 8 Abs. 1 StHG; Urteil 2A.9/2004 vom 21. Februar 2005 E. 3.1). Die Auslegung von Rechtsbegriffen wie "Erlös", "Anlagekosten" und "Ersatzwert" im Rahmen von Art. 12 Abs. 1 StHG kann indessen nicht harmonisierungsautonom erfolgen, sondern hat überdies in Einklang mit der vertikalen Ebene zu stehen. Soweit bundessteuergesetzliche und harmonisierungsrechtliche Regelung dem Sinn nach
übereinstimmen, ist aus Gründen der vertikalen Steuerharmonisierung eine identische Auslegung geboten (BGE 133 II 114 E. 3.2 S. 116; Urteil 2C 272/2011 vom 5. Dezember 2011 E. 1.3). Wenngleich den Kantonen also gerade in Bewertungsfragen harmonisierungsrechtlich ein Ermessensspielraum zusteht (BGE 136 II 256 E. 3.1 S. 259 [Leibrentenversicherung ohne Rückkaufswert]; 134 II 207 E. 3.6 S. 214 [Liegenschaft des Geschäftsvermögens], beide zum Steuerrecht des Kantons Genf), erweist sich dieser als eng.
4.3.3 In Ausführung von Art. 12 Abs. 1 StHG und für den Fall, dass die massgebende Handänderung mehr als zwanzig Jahre zurückliegt, ordnet § 220 Abs. 2 StG/ZH an, dass die steuerpflichtige Person den Verkehrswert des Grundstücks in Anrechnung bringen darf, der ihm zwanzig Jahre zuvor zukam. Die steuerpflichtige Person ist mithin berechtigt, nicht aber verpflichtet, den Ersatzwert anstelle des effektiven Erwerbspreises zu beanspruchen (RICHNER/FREI/KAUFMANN/ MEUTER, a.a.O., N. 113 und 115 zu § 220 StG/ZH). Wünscht sie dies, ist eine Bewertung des Grundstücks erforderlich.
4.3.4 Das Steuerrekursgericht kam zum Schluss, für die Zwecke der Verkehrswertermittlung gemäss § 220 Abs. 2 StG/ZH habe das streitbetroffene Grundstück als - jedenfalls nicht detailerschlossenes - Bauland zu gelten. Die Vorinstanz stützt diese Beurteilung, freilich unter Beschränkung ihrer Kognition auf offensichtliche Unrichtigkeit. In der Frage der planungsrechtlichen Grundlagen führt die Vorinstanz aus, die Verkehrswertschätzung zum Stichtag sei mit Blick auf das Kongruenzprinzip anhand der tatsächlichen und rechtlichen Beschaffenheit des Grundstücks im Veräusserungszeitpunkt vorzunehmen. Habe sich die streitbetroffene Parzelle zum Zeitpunkt der Veräusserung in der Bauzone befunden, sei per Stichtag der Baulandwert des Grundstücks zu suchen, während der damalige "rechtliche Schwebezustand" zwischen Bau- und Reservezone unberücksichtigt zu bleiben habe.
4.3.5 § 220 Abs. 2 StG/ZH sieht als "Ersatzwert" im Sinn von Art. 12 Abs. 1 StHG, der an die Stelle des tatsächlichen Erwerbspreises tritt, den "Verkehrswert des Grundstücks vor zwanzig Jahren" vor. Im Einklang mit der üblichen betriebswirtschaftlichen und zivilrechtlichen Auffassung kann die Norm nicht anders verstanden werden, als dass der historische, objektive, konkrete Wert so treffend als möglich zu erheben ist. Insofern ist der Begriff harmonisierungsrechtlich ebenso wirtschaftlich auszulegen wie etwa jener der "Schuldzinsen" (vgl. Urteil 2C 393/2008 vom 19. November 2008 E. 2.3). In inhaltlicher Hinsicht ist mithin nach dem Verkehrswert zu suchen, in zeitlicher Hinsicht nach dem Verkehrswert am massgebenden Stichtag. Als Verkehrswert wird im Allgemeinen der Wert verstanden, zu welchem eine Sache oder ein Vermögenswert am freien Markt zu einem bestimmten Zeitpunkt veräussert werden kann. Was unter dem unbestimmten Rechtsbegriff des Verkehrswerts zu verstehen ist, stellt eine Rechtsfrage dar, während der Preis, der tatsächlich erzielt wird, eine Tatfrage ist (BGE 122 I 168; Urteil 2C 296/2009 vom 11. Februar 2010 E. 3.2, in: StR 65/2010 S. 453; StE 2010 A 21.14 Nr. 18; so schon ASA 53 S. 204). Entsprechendes gilt für den als
Ersatzwert massgebenden "Verkehrswert vor zwanzig Jahren" (REIMANN/ZUPPINGER/SCHÄRRER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Band IV, 1966, N. 66 zu § 165 aStG/ZH). Bei der Ermittlung des Verkehrswerts unerschlossener und unüberbauter Grundstücke ist soweit als möglich auf Vergleichspreise abzustellen, die im gleichen Zeitraum für lage-, zonen-, form- und erschliessungsmässig nahezu gleiche oder doch weitgehend ähnliche Grundstücke erzielt wurden (MARTIN ZWEIFEL/SILVIA HUNZIKER, Steuerverfahrensrecht, Beweislast, Drittvergleich, "dealing at arm's length", Art. 29 Abs. 2 BV, Art. 58 DBG, in: ASA 77 S. 675, unter Bezugnahme auf RICHNER/ FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., N. 139 ff. und N. 153 ff. zu § 220 StG/ZH). Dies entspricht der allgemeinen Bewertungsregel von § 39 Abs. 1 StG/ZH, wonach das Vermögen zum Verkehrswert bewertet wird.
4.3.6 In planungsrechtlicher Hinsicht handelte es sich beim streitbetroffenen Grundstück höchstens formell um (planungsrechtlich unbelastetes) Bauland, materiell indessen bereits um Bauland im Übergang zu Reserveland. Diesem Umstand ist nach dem Kongruenzprinzip denn auch zwingend Rechnung zu tragen, verlangt doch dieser Grundsatz, dass sich Erlös und Anlagewert in der Regel auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück beziehen (statt vieler: Urteil der Steuerrekurs-Kommission III des Kantons Zürich vom 15. Juni 2004 E. 3a, in: StE 2005 B 44.12.3 Nr. 3 mit Hinweisen). Kommt es im Verlauf der massgebenden Besitzdauer zu einer Änderung in den planungsrechtlichen Verhältnissen, ist bundesrechtlich auch Art. 5 Abs. 1 RPG zu beachten, der vorsieht, dass erhebliche planungsbedingte Mehr- und Minderwerte kraft kantonalen Rechts angemessen auszugleichen seien. Im Kanton Zürich erfolgt die Erfassung von Planungsgewinnen und -verlusten durch die Grundstückgewinnsteuer (zitiertes Urteil der Steuerrekurs-Kommission III E. 3b/c). Konkret bedeutet dies, dass die Bewertung anhand des Wertes von Landwirtschaftsland zu erfolgen hat, soweit es um ein Grundstück geht, das am Stichtag in der Landwirtschaftszone lag und zwanzig Jahre später
als Bauland verkauft werden konnte. Tritt das Gegenteil ein, ist dem Verkehrswert per Stichtag der Wert von Bauland zugrunde zu legen, soweit das Grundstück als Landwirtschaftsland verkauft wird, zwanzig Jahre zuvor aber (noch) in der Bauzone lag (zitiertes Urteil der Steuerrekurs-Kommission III E. 3d; ebenso schon Urteil derselben Behörde vom 13. Juli 1999, in: StE 2000 B 44.1 Nr. 9). War die Zonenzugehörigkeit am Stichtag ungesichert, sind auch diesfalls die tatsächlichen Verhältnisse heranzuziehen.
4.3.7 Ausgehend von den wahren Gegebenheiten - Baulandqualität, tatsächlicher Erschliessungsgrad, Lage des Grundstücks etc. - wird damit anlässlich der Bewertung des streitbetroffenen Grundstücks dem Umstand Rechnung zu tragen sein, dass am Stichtag (23. November 1987) längst schon eine Herabzonung beschlossen (3. April 1984), wenn auch noch nicht in Rechtskraft getreten war (12. Februar 1992). Dies im Anwendungsbereich von § 220 Abs. 2 StG/ZH zu negieren hiesse, inhaltlich von einem rein theoretischen "Verkehrswert" auszugehen. Stellt man mit § 220 Abs. 2 StG/ZH nämlich die Fiktion auf, das Grundstück sei am 23. November 1987 erworben worden, was erst die Ermittlung der tatsächlichen historischen Gestehungskosten erübrigt, ist unerlässlich zu fragen, welchen Preis die Beschwerdegegner oder unabhängige Dritte zu diesem Zeitpunkt und angesichts der Erschliessungs- und Umzonungsfrage zu bezahlen bereit gewesen wären. Berücksichtigt man die gemeinhin langwierige Dauer planungsrechtlicher Verfahren, war zweifellos nicht erst seit dem Jahr 1984 bekannt, dass eine Um- bzw. Herabzonung ernsthaft zur Diskussion stand. Vernünftigerweise hätten mögliche Käufer die Tatsache, dass das Grundstück in nicht allzu ferner Zukunft mit einer
gewissen Wahrscheinlichkeit der Reservezone zugewiesen würde, wohl gebührend berücksichtigt und kaum ausser Acht gelassen. Dem wird in der von der Beschwerdeführerin vorzunehmenden Neubewertung entsprechend Rechnung zu tragen sein. Lassen Steuerrekursgericht und Verwaltungsgericht die planungsrechtliche Unsicherheit ausser Acht und stellen sie auf planungsrechtlich gesichertes Bauland ab, legen sie den Begriff des "Verkehrswerts" und, darin mitenthalten, jenen des Kongruenzprinzips in einer Weise aus, die nicht haltbar ist.
4.3.8 Es ist gerade der Sinn der Grundstückgewinnsteuer, auch planungsbedingte Gewinne zu besteuern. Dies gilt jedenfalls insoweit, als diese nicht bereits mit einem besonderen Instrument im Sinne von Art. 5 Abs. 1 RPG erfasst werden, in welchem Fall solche Abgaben im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten zu betrachten wären. Beim Kongruenzverständnis der Vorinstanz blieben planungsbedingte Gewinne hingegen unangetastet, was sich mit dem übergeordneten Bundesrecht nicht vereinbaren lässt.
4.3.9 Damit erweist sich das angefochtene Urteil hinsichtlich der Sachrüge insoweit als bundesrechtswidrig, als es anordnet, die Verkehrswertschätzung per 1987 nicht vor dem Hintergrund planungsrechtlich ungesicherten Baulandes vorzunehmen. Es ist insofern aufzuheben, die Beschwerde teilweise, im Sinne der Erwägungen, gutzuheissen und die Sache zur weiteren Untersuchung und neuen Veranlagung im Sinne der Erwägungen an die Stadt Wädenswil, Kommission für Grundsteuern, zurückzuweisen. Die Beschwerdeführerin wird dabei den Verkehrswert des betreffenden Grundstücks in der Bauzone insgesamt unter Berücksichtigung der tatsächlichen Erschliessungsverhältnisse - so schon das Urteil der Vorinstanz - und nunmehr auch der planungsrechtlichen Unsicherheit neu festzustellen haben.

5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Beschwerdeführerin, die in ihrer Eigenschaft als Abgabegläubigerin Vermögensinteressen im Sinn von Art. 66 Abs. 4 BGG verfolgt, und die Beschwerdegegner die Kosten des Verfahrens vor Bundesgericht je hälftig zu tragen (Art. 65 f . BGG), die Beschwerdegegner zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung (Art. 66 Abs. 5 BGG). Eine Parteientschädigung ist nicht zu auszurichten (Art. 68 BGG). Die Festsetzung der Kosten und Entschädigung für das kantonale Verfahren wird der Vorinstanz übertragen (Art. 67 und 68 Abs. 5 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen teilweise gutgeheissen, das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 2. Kammer, vom 29. Juni 2011 insoweit aufgehoben und die Sache zur weiteren Untersuchung und neuen Veranlagung an die Stadt Wädenswil sowie zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen für das kantonale Verfahren an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich zurückgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden je hälftig der Stadt Wädenswil und den Beschwerdegegnern auferlegt, den Beschwerdegegnern zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung.

3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 2. Kammer, und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 26. April 2012

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Zünd

Der Gerichtsschreiber: Kocher

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 29 Prüfung - 1 Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit von Amtes wegen.
¹	Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit von Amtes wegen.
²	Bestehen Zweifel, ob das Bundesgericht oder eine andere Behörde zuständig ist, so führt das Gericht mit dieser Behörde einen Meinungsaustausch.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 73 Beschwerde - 1 Entscheide der letzten kantonalen Instanz, die eine in den Titeln 2-5 und 6 Kapitel 1 geregelte Materie oder den Erlass der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer betreffen, unterliegen nach Massgabe des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005253 der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht.254
¹	Entscheide der letzten kantonalen Instanz, die eine in den Titeln 2-5 und 6 Kapitel 1 geregelte Materie oder den Erlass der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer betreffen, unterliegen nach Massgabe des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005253 der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht.254
²	Beschwerdebefugt sind die Steuerpflichtigen, die nach kantonalem Recht zuständige Behörde und die Eidgenössische Steuerverwaltung.
³	...255

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 93 Andere Vor- und Zwischenentscheide - 1 Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulässig:
¹	Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulässig:
^a	wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können; oder
^b	wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde.
²	Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und dem Gebiet des Asyls sind Vor- und Zwischenentscheide nicht anfechtbar.85 Vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Entscheide über die Auslieferungshaft sowie über die Beschlagnahme von Vermögenswerten und Wertgegenständen, sofern die Voraussetzungen von Absatz 1 erfüllt sind.
³	Ist die Beschwerde nach den Absätzen 1 und 2 nicht zulässig oder wurde von ihr kein Gebrauch gemacht, so sind die betreffenden Vor- und Zwischenentscheide durch Beschwerde gegen den Endentscheid anfechtbar, soweit sie sich auf dessen Inhalt auswirken.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 96 Ausländisches Recht - Mit der Beschwerde kann gerügt werden:
^a	ausländisches Recht sei nicht angewendet worden, wie es das schweizerische internationale Privatrecht vorschreibt;
^b	das nach dem schweizerischen internationalen Privatrecht massgebende ausländische Recht sei nicht richtig angewendet worden, sofern der Entscheid keine vermögensrechtliche Sache betrifft.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 12 - 1 Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt.
¹	Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt.
²	Die Steuerpflicht wird durch jede Veräusserung eines Grundstückes begründet. Den Veräusserungen sind gleichgestellt:
^a	die Rechtsgeschäfte, die in Bezug auf die Verfügungsgewalt über ein Grundstück wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken;
^b	die Überführung eines Grundstückes sowie von Anteilen daran vom Privatvermögen in das Geschäftsvermögen des Steuerpflichtigen;
^c	die Belastung eines Grundstückes mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, wenn diese die unbeschränkte Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert des Grundstückes dauernd und wesentlich beeinträchtigen und dafür ein Entgelt entrichtet wird;
^d	die Übertragung von Beteiligungsrechten des Privatvermögens des Steuerpflichtigen an Immobiliengesellschaften, soweit das kantonale Recht für diesen Fall eine Steuerpflicht vorsieht;
^e	die ohne Veräusserung erzielten Planungsmehrwerte im Sinne des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197984, sofern das kantonale Recht diesen Tatbestand der Grundstückgewinnsteuer unterstellt.
³	Die Besteuerung wird aufgeschoben bei:
^a	Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung;
^b	Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht, sowie zur Abgeltung ausserordentlicher Beiträge eines Ehegatten an den Unterhalt der Familie (Art. 165 des Zivilgesetzbuches86) und scheidungsrechtlicher Ansprüche, sofern beide Ehegatten einverstanden sind;
^c	Landumlegungen zwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenzbereinigung, Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie bei Landumlegungen im Enteignungsverfahren oder drohender Enteignung;
^d	vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes, soweit der Veräusserungserlös innert angemessener Frist zum Erwerb eines selbstbewirtschafteten Ersatzgrundstückes oder zur Verbesserung der eigenen, selbstbewirtschafteten land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke verwendet wird;
^e	Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.
⁴	Die Kantone können die Grundstückgewinnsteuer auch auf Gewinnen aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens des Steuerpflichtigen erheben, sofern sie diese Gewinne von der Einkommens- und Gewinnsteuer ausnehmen oder die Grundstückgewinnsteuer auf die Einkommens- und Gewinnsteuer anrechnen. In beiden Fällen gilt:
^a	die in den Artikeln 8 Absätze 3 und 4 und 24 Absätze 3 und 3quater genannten Tatbestände sind bei der Grundstückgewinnsteuer als steueraufschiebende Veräusserung zu behandeln;
^b	die Überführung eines Grundstückes sowie von Anteilen daran vom Privatvermögen ins Geschäftsvermögen darf nicht einer Veräusserung gleichgestellt werden.
⁵	Die Kantone sorgen dafür, dass kurzfristig realisierte Grundstückgewinne stärker besteuert werden.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 19 Erschliessung - 1 Land ist erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist.
¹	Land ist erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist.
²	Das Gemeinwesen hat die Bauzonen innerhalb der im Erschliessungsprogramm vorgesehenen Frist zu erschliessen; es kann die Erschliessung bei Bedarf etappieren. Das kantonale Recht regelt die Beiträge der Grundeigentümer.47
³	Erschliesst das Gemeinwesen Bauzonen nicht fristgerecht, so ist den Grundeigentümern zu gestatten, ihr Land nach den vom Gemeinwesen genehmigten Plänen selber zu erschliessen oder die Erschliessung durch das Gemeinwesen nach den Bestimmungen des kantonalen Rechts zu bevorschussen.48

SR 642.11 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer (DBG) DBG Art. 58 Allgemeines - 1 Der steuerbare Reingewinn setzt sich zusammen aus:
¹	Der steuerbare Reingewinn setzt sich zusammen aus:
^a	dem Saldo der Erfolgsrechnung unter Berücksichtigung des Saldovortrages des Vorjahres;
^b	allen vor Berechnung des Saldos der Erfolgsrechnung ausgeschiedenen Teilen des Geschäftsergebnisses, die nicht zur Deckung von geschäftsmässig begründetem Aufwand verwendet werden, wie insbesondere:
^c	den der Erfolgsrechnung nicht gutgeschriebenen Erträgen, mit Einschluss der Kapital-, Aufwertungs- und Liquidationsgewinne, vorbehältlich Artikel 64. ...133
²	Der steuerbare Reingewinn juristischer Personen, die keine Erfolgsrechnung erstellen, bestimmt sich sinngemäss nach Absatz 1.
³	Leistungen, welche gemischtwirtschaftliche, im öffentlichen Interesse tätige Unternehmen überwiegend an nahe stehende Personen erbringen, sind zum jeweiligen Marktpreis, zu den jeweiligen Gestehungskosten zuzüglich eines angemessenen Aufschlages oder zum jeweiligen Endverkaufspreis abzüglich einer angemessenen Gewinnmarge zu bewerten; das Ergebnis eines jeden Unternehmens ist entsprechend zu berichtigen.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 24 Ausnahmen für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen - Abweichend von Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe a können Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen zu errichten oder ihren Zweck zu ändern, wenn:
^a	der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert; und
^b	keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 8 Selbständige Erwerbstätigkeit - 1 Zu den steuerbaren Einkünften aus selbständiger Erwerbstätigkeit zählen auch alle Kapitalgewinne auf Geschäftsvermögen aus Veräusserung, Verwertung, buchmässiger Aufwertung, Privatentnahme oder aus Verlegung in ausländische Betriebe oder Betriebsstätten; ausgenommen sind Gewinne aus Veräusserung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, soweit der Veräusserungserlös die Anlagekosten übersteigt. Artikel 12 Absatz 4 bleibt vorbehalten.
¹	Zu den steuerbaren Einkünften aus selbständiger Erwerbstätigkeit zählen auch alle Kapitalgewinne auf Geschäftsvermögen aus Veräusserung, Verwertung, buchmässiger Aufwertung, Privatentnahme oder aus Verlegung in ausländische Betriebe oder Betriebsstätten; ausgenommen sind Gewinne aus Veräusserung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, soweit der Veräusserungserlös die Anlagekosten übersteigt. Artikel 12 Absatz 4 bleibt vorbehalten.
²	Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der selbstständigen Erwerbstätigkeit dienen; Gleiches gilt für Beteiligungen von mindestens 20 Prozent am Grund- oder Stammkapital einer Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft, sofern der Eigentümer sie im Zeitpunkt des Erwerbs zum Geschäftsvermögen erklärt.45
^2bis	Wird eine Liegenschaft des Anlagevermögens aus dem Geschäftsvermögen in das Privatvermögen überführt, so kann die steuerpflichtige Person verlangen, dass im Zeitpunkt der Überführung nur die Differenz zwischen den Anlagekosten und dem massgebenden Einkommenssteuerwert besteuert wird. In diesem Fall gelten die Anlagekosten als neuer massgebender Einkommenssteuerwert, und die Besteuerung der übrigen stillen Reserven als Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit wird bis zur Veräusserung der Liegenschaft aufgeschoben.46
^2ter	Die Verpachtung eines Geschäftsbetriebs gilt nur auf Antrag der steuerpflichtigen Person als Überführung in das Privatvermögen.47
^2quater	Wird bei einer Erbteilung der Geschäftsbetrieb nicht von allen Erben fortgeführt, so wird die Besteuerung der stillen Reserven auf Gesuch der den Betrieb übernehmenden Erben bis zur späteren Realisierung aufgeschoben, soweit diese Erben die bisherigen für die Einkommenssteuer massgebenden Werte übernehmen.48
^2quinquies	Dividenden, Gewinnanteile, Liquidationsüberschüsse und geldwerte Vorteile aus Aktien, Anteilen an Gesellschaften mit beschränkter Haftung, Genossenschaftsanteilen und Partizipationsscheinen sowie Gewinne aus der Veräusserung solcher Beteiligungsrechte sind nach Abzug des zurechenbaren Aufwandes im Umfang von 50 Prozent steuerbar, wenn diese Beteiligungsrechte mindestens 10 Prozent des Grund- oder Stammkapitals einer Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft darstellen. Die Kantone können eine höhere Besteuerung vorsehen. Die Teilbesteuerung auf Veräusserungsgewinnen wird nur gewährt, wenn die veräusserten Beteiligungsrechte mindestens ein Jahr im Eigentum der steuerpflichtigen Person oder Personenunternehmung waren.49
³	Stille Reserven einer Personenunternehmung (Einzelunternehmen, Personengesellschaft) werden bei Umstrukturierungen, insbesondere im Fall der Fusion, Spaltung oder Umwandlung, nicht besteuert, soweit die Steuerpflicht in der Schweiz fortbesteht und die bisher für die Einkommenssteuer massgeblichen Werte übernommen werden:50
^a	bei der Übertragung von Vermögenswerten auf eine andere Personenunternehmung;
^b	bei der Übertragung eines Betriebs oder eines Teilbetriebs auf eine juristische Person;
^c	beim Austausch von Beteiligungs- oder Mitgliedschaftsrechten anlässlich von Umstrukturierungen im Sinne von Artikel 24 Absatz 3 oder von fusionsähnlichen Zusammenschlüssen.51
^3bis	Bei einer Umstrukturierung nach Absatz 3 Buchstabe b werden die übertragenen stillen Reserven im Verfahren nach Artikel 53 nachträglich besteuert, soweit während der der Umstrukturierung nachfolgenden fünf Jahre Beteiligungs- oder Mitgliedschaftsrechte zu einem über dem übertragenen steuerlichen Eigenkapital liegenden Preis veräussert werden; die juristische Person kann in diesem Fall entsprechende, als Gewinn versteuerte stille Reserven geltend machen.52
⁴	Werden Gegenstände des betriebsnotwendigen Anlagevermögens ersetzt, so können die stillen Reserven auf die als Ersatz erworbenen Anlagegüter übertragen werden, wenn diese ebenfalls betriebsnotwendig sind und sich in der Schweiz befinden. Vorbehalten bleibt die Besteuerung beim Ersatz von Liegenschaften durch Gegenstände des beweglichen Vermögens.53

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 5 Ausgleich und Entschädigung - 1 Das kantonale Recht regelt einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen.
¹	Das kantonale Recht regelt einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen.
^1bis	Planungsvorteile werden mit einem Satz von mindestens 20 Prozent ausgeglichen. Der Ausgleich wird bei der Überbauung des Grundstücks oder dessen Veräusserung fällig. Das kantonale Recht gestaltet den Ausgleich so aus, dass mindestens Mehrwerte bei neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Boden ausgeglichen werden.13
^1ter	Der Ertrag wird für Massnahmen nach Absatz 2 oder für weitere Massnahmen der Raumplanung nach Artikel 3, insbesondere Absätze 2 Buchstabe a und 3 Buchstabe abis, verwendet.14
^1quater	Für die Bemessung der Abgabe ist der bei einer Einzonung errechnete Planungsvorteil um den Betrag zu kürzen, welcher innert angemessener Frist zur Beschaffung einer landwirtschaftlichen Ersatzbaute zur Selbstbewirtschaftung verwendet wird.15
^1quinquies	Das kantonale Recht kann von der Erhebung der Abgabe absehen, wenn:
^a	ein Gemeinwesen abgabepflichtig wäre; oder
^b	der voraussichtliche Abgabeertrag in einem ungünstigen Verhältnis zum Erhebungsaufwand steht.16
^1sexies	Die bezahlte Abgabe ist bei der Bemessung einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer als Teil der Aufwendungen vom Gewinn in Abzug zu bringen.17
²	Führen Planungen zu Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, so wird voll entschädigt.
³	Die Kantone können vorschreiben, dass die Auszahlung von Entschädigungen bei Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch anzumerken ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 65 Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen.
¹	Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen.
²	Die Gerichtsgebühr richtet sich nach Streitwert, Umfang und Schwierigkeit der Sache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien.
³	Sie beträgt in der Regel:
^a	in Streitigkeiten ohne Vermögensinteresse 200-5000 Franken;
^b	in den übrigen Streitigkeiten 200-100 000 Franken.
⁴	Sie beträgt 200-1000 Franken und wird nicht nach dem Streitwert bemessen in Streitigkeiten:
^a	über Sozialversicherungsleistungen;
^b	über Diskriminierungen auf Grund des Geschlechts;
^c	aus einem Arbeitsverhältnis mit einem Streitwert bis zu 30 000 Franken;
^d	nach den Artikeln 7 und 8 des Behindertengleichstellungsgesetzes vom 13. Dezember 200223.
⁵	Wenn besondere Gründe es rechtfertigen, kann das Bundesgericht bei der Bestimmung der Gerichtsgebühr über die Höchstbeträge hinausgehen, jedoch höchstens bis zum doppelten Betrag in den Fällen von Absatz 3 und bis zu 10 000 Franken in den Fällen von Absatz 4.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.