4A_346/2013 - 2013-10-22 - Diritto contrattuale - sachliche Zuständigkeit, Miete und Pacht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 346/2013

Urteil vom 22. Oktober 2013

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Kolly,
Bundesrichterinnen Hohl, Niquille,
nebenamtlicher Bundesrichter Berti,
Gerichtsschreiberin Reitze.

Verfahrensbeteiligte
X.________ SA,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Raymond Bisang,
Beschwerdeführerin,

gegen

Y.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Marco Cereghetti,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Sachliche Zuständigkeit, Miete und Pacht,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 1. Juli 2013.

Sachverhalt:

A.

Mit zwei Kaufverträgen vom 11. Februar 2008 erwarb die X.________ SA (Klägerin, Beschwerdeführerin) von der Y.________ AG (Beklagte, Beschwerdegegnerin) zwei Liegenschaften an der M.________-Strasse bzw. der N.________-Strasse in L.________. Am gleichen Tag vermietete die Klägerin der Beklagten die beiden Liegenschaften, sodass diese sie weiterhin nutzen konnte.

Mit Schreiben vom 14. Juni 2012 mahnte die Klägerin die Beklagte betreffend ausstehende Mietzinse und drohte ihr gleichzeitig die Kündigung an. Die Beklagte wendete ein, die beiden Kaufverträge vom 11. Februar 2008 seien nichtig, weshalb sie nach wie vor Eigentümerin der Liegenschaften sei und keinen Mietzins schulde. Eventualiter erklärte sie gegenüber den Mietzinsforderungen die Verrechnung mit Gegenforderungen. Da die Beklagte der Mahnung keine Folge leistete, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis am 24. Juli 2012 auf amtlich genehmigtem Formular per 31. August 2012.

B.

B.a. Die Beklagte focht die Kündigungen bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen an. Sie beantragte, es sei festzustellen, dass die beiden Kündigungen unwirksam, ungültig und nichtig seien; eventualiter sei festzustellen, dass die Kündigungen missbräuchlich und damit aufzuheben seien. Die Schlichtungsstelle unterbreitete den Parteien einen Urteilsvorschlag (Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigungen). Die Klägerin lehnte diesen ab, worauf ihr die Klagebewilligung erteilt wurde.

B.b. Am 28. Januar 2013 reichte die Klägerin beim Mietgericht Dielsdorf Klage auf Feststellung der Gültigkeit der beiden Kündigungen ein. Die Beklagte beantragte mit Eingabe vom 15. Februar 2013 die Sistierung des Verfahrens bis zur Erledigung der von ihr am 18. Januar 2013 eingereichten Grundbuchberichtigungsklage, deren Gutheissung die Gegenstandslosigkeit des mietrechtlichen Verfahrens bewirken würde. Das Mietgericht trat mit Beschluss vom 7. Mai 2013 mangels sachlicher Zuständigkeit nicht auf die Klage ein.

B.c. Die gegen diesen Beschluss erhobene Berufung der Klägerin wies das Obergericht des Kantons Zürich mit Urteil vom 1. Juli 2013 ab. Wie das Mietgericht, erachtete auch das Obergericht das Handelsgericht als sachlich zuständig.

C.

Mit Beschwerde in Zivilsachen und subsidiärer Verfassungsbeschwerde beantragt die Klägerin dem Bundesgericht, das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 1. Juli 2013 sei aufzuheben und das Mietgericht Dielsdorf sei anzuweisen, auf die Klage einzutreten.

Die Beklagte und die Vorinstanz haben auf eine Stellungnahme verzichtet.

D.

Mit Verfügung vom 23. Juli 2013 wurde der Beschwerde superprovisorisch die aufschiebende Wirkung zuerkannt, die mit Präsidialverfügung vom 4. September 2013 bestätigt wurde.

Erwägungen:

1.

Mit dem angefochtenen Entscheid hat das Obergericht die Berufung der Beschwerdeführerin gegen den Entscheid des Mietgerichts Dielsdorf abgewiesen und damit die sachliche Zuständigkeit des Mietgerichts verneint. Es liegt ein letztinstanzlicher Endentscheid vor (Art. 75 Abs. 1 und Art. 90 BGG). Nachdem die Streitwertgrenze offensichtlich erreicht ist, ist die Beschwerde in Zivilsachen grundsätzlich zulässig. Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und Art. 96 BGG gerügt werden. Dazu zählt auch die Verletzung verfassungsmässiger Rechte. Es ist daher unnötig, dass die Beschwerdeführerin zur Geltendmachung bestimmter Verstösse gegen verfassungsmässige Rechte auch subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhebt. Die entsprechenden Rügen können im Rahmen der Beschwerde in Zivilsachen geprüft werden. Auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde ist demnach nicht einzutreten (Art. 113 BGG).

2.

Umstritten ist, ob das Handelsgericht oder das Mietgericht für die vorliegende Streitigkeit sachlich zuständig ist.

Das Obergericht hielt dafür, es liege nicht eine typisch mietrechtliche, sondern vielmehr eine handelsrechtliche Streitigkeit im Sinne von Art. 6 Abs. 2 ZPO vor. Dabei berief es sich auf BGE 138 III 471, worin das Bundesgericht die definitive Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts als handelsrechtliche Streitigkeit qualifiziert habe, da dieses eng mit der gleichzeitig eingeklagten Werklohnforderung - und damit der typischen Tätigkeit des Bauunternehmers - zusammenhinge. Das Bundesgericht habe sich zwar auf den Werklohnanspruch als " charakteristische Leistung " bezogen, den Begriff der "geschäftlichen Tätigkeit" aber gleichwohl nicht auf das eigentliche Grundgeschäft (in diesem Fall Werkvertrag) beschränkt, sondern auch Hilfs- und Nebengeschäfte (wie das Bauhandwerkerpfandrecht) eingeschlossen, welche mit der typischen Geschäftstätigkeit in engem Zusammenhang stünden. Vorliegend hätten beide Parteien, sowohl die Beschwerdeführerin als auch die Beschwerdegegnerin, als Nebenzweck auch die Vermietung bzw. Anmietung von Geschäftsliegenschaften. Der Streitgegenstand sei somit vom erweiterten Geschäftsbereich der Parteien erfasst. Hinzu komme, dass die Vermietung nach der eigenen Darstellung der Beschwerdeführerin Teil eines
gesamten Sanierungspakets gewesen sei, zu welchem auch die Ablösung von der Beschwerdegegnerin gewährten Kredite und der Abschluss eines Factoring-Vertrages zwischen den Parteien gehört habe. Die Mietverträge und damit auch deren Kündigung könnten daher als im Rahmen der charakteristischen Leistung der Beschwerdeführerin - der Durchführung von Finanz- und Handelsgeschäften - gesehen werden. Demgemäss liege eine handelsrechtliche Streitigkeit im Sinne von Art. 6 Abs. 2 ZPO vor.

Weiter führte das Obergericht aus, die Beschwerdeführerin mache zwar richtig geltend, dass nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO für den Kündigungsschutz und die Erstreckung von Miet- und Pachtverhältnissen über Wohn- und Geschäftsräume das vereinfachte Verfahren gelte. Ebenso sei zutreffend, dass das Kündigungsschutzverfahren nach Art. 273 OR in Verbindung mit Art. 200 ZPO durch ein Schlichtungsgesuch bei der paritätischen Schlichtungsbehörde eingeleitet werde und bei Streitigkeiten vor Handelsgericht weder das vereinfachte Verfahren noch das Erfordernis eines Schlichtungsverfahrens gelte (Art. 243 Abs. 3 bzw. Art. 198 lit. f ZPO). Daraus könne für die Zuständigkeit des Handelsgerichts jedoch nichts abgeleitet werden. Die Bestimmungen der ZPO über das vereinfachte Verfahren und das Schlichtungsverfahren könnten nur dort gelten, wo das Bundesrecht selbst diese Bestimmungen nicht ausschliesse, was aber mit Art. 243 Abs. 3 und Art. 198 lit. f ZPO gerade der Fall sei. Die gesetzliche Ausnahme könne nicht gleichsam umgedreht und als Argument gegen die Zuständigkeit des Handelsgerichts verwendet werden. Davon abgesehen, weise die Handelsgerichtsbarkeit die mit dem Schlichtungsverfahren und dem vereinfachten Verfahren bezweckten Vorteile der
einfachen und raschen Verfahrenserledigung sowie der hohen Vergleichsquote ebenfalls auf.

3.

Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung von Art. 4 Abs. 1 , Art. 6 Abs. 2 , Art. 198 lit. f sowie Art. 243 Abs. 2 lit. c und Abs. 3 ZPO. Sie macht geltend, es handle sich nicht um eine handelsrechtliche Streitigkeit, weshalb entgegen der Ansicht der Vorinstanzen nicht das Handelsgericht, sondern das Mietgericht für die vorliegende Streitsache sachlich zuständig sei.

3.1. Nach Art. 6 Abs. 1 ZPO können die Kantone ein Fachgericht bezeichnen, welches als einzige kantonale Instanz für handelsrechtliche Streitigkeiten zuständig ist (Handelsgericht). Gemäss Art. 6 Abs. 2 ZPO gilt eine Streitigkeit als handelsrechtlich, wenn: die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei betroffen ist (lit. a); gegen den Entscheid die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offen steht (lit. b); und die Parteien im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleichbaren ausländischen Register eingetragen sind (lit. c). Diese drei Voraussetzungen müssen nach dem Gesetzeswortlaut kumulativ gegeben sein, damit eine handelsrechtliche Streitigkeit im Sinne von Art. 6 Abs. 1 ZPO vorliegt.

Die Vorinstanz hat sowohl die zweite (Beschwerdemöglichkeit an das Bundesgericht) als auch die dritte Voraussetzung (Eintrag der Parteien im schweizerischen Handelsregister) bejaht, was von den Parteien nicht in Frage gestellt wird. Umstritten ist einzig, ob die "geschäftliche Tätigkeit" mindestens einer Partei betroffen ist (lit. a).

3.2. Was die "geschäftliche Tätigkeit" ist, bestimmt allein das Bundesrecht. Die Lehre unterscheidet dabei zwischen Grundgeschäften (z.B. Verkauf von selbst fabrizierten oder erworbenen Gütern, Erbringung eigener Dienstleistungen) und Hilfs- oder Nebengeschäften, welche dazu bestimmt sind, die Geschäftstätigkeit zu fördern oder zu unterstützen. Die Frage, ob die "geschäftliche Tätigkeit" nur die Kerngeschäftstätigkeit oder auch die Hilfs- bzw. Nebengeschäfte betrifft, wurde mit BGE 138 III 471 nicht entschieden.

Die Lehre geht davon aus, dass Art. 6 Abs. 2 lit. a ZPO sowohl Grundgeschäfte wie auch Hilfs- und Nebengeschäfte erfasst (Dominik Vock/ Christoph Nater, in: Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2. Aufl. 2013, N. 8 zu Art. 6 ZPO; Ulrich Haas/Michael Schlumpf, in: ZPO, Oberhammer [Hrsg.], 2010, N. 6 zu Art. 6 ZPO; Theodor Härtsch, in: Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO], Baker & McKenzie [Hrsg.], 2010, N. 9 f. zu Art. 6 ZPO; Jacques Haldy, in: Code de procédure civile commenté, Bohnet und andere [Hrsg.], 2011, N. 5 zu Art. 6 ZPO; Bernhard Berger, in: Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2012, N. 22 zu Art. 6 ZPO; derselbe, Verfahren vor dem Handelsgericht: ausgewählte Fragen, praktische Hinweise, in: ZBJV 148/2012, S. 467 f.; Toylan Senel, Das handelsgerichtliche Verfahren nach der neuen Schweizerischen Zivilprozessordnung, Diss. Basel 2011, Rz. 241 f. und 244).
Der Botschaft des Bundesrates zur Schweizerischen Zivilprozessordnung kann entnommen werden, dass sich die Umschreibung der Kriterien in Art. 6 Abs. 2 ZPO an den früheren kantonalen Regelungen orientiert (Botschaft vom 28. Juni 2006 zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], BBl 2006 7221 ff., insb. 7261). Auch wenn dabei nur auf die jeweiligen Regelungen (Art. 5 ZPO/BE i.V.m. Art. 55 GOG/ BE; § 404 ZPO/AG; § 62 GVG/ZH; Art. 14 ZPO/SG) verwiesen wurde und nicht direkt auf die gestützt darauf ergangene kantonale Praxis, welche ebenfalls sowohl die Grund- wie auch die Hilfs-/Nebengeschäfte erfasste (Christoph Leuenberger/Beatrice Uffer-Tobler, Kommentar zur Zivilprozessordnung des Kantons St. Gallen, 1999, N. 4a zu Art. 14 ZPO; Franz Kellerhals/Martin Sterchi, Die Zivilprozessordnung für den Kanton Bern, 2000, N. 2c/bb zu Art. 5 ZPO; Robert Hauser/ Erhard Schweri, Kommentar zum zürcherischen Gerichtsverfassungsgesetz, 2002, N. 21 f. zu § 62 GVG; Alfred Bühler/Andreas Edelmann/ Albert Killer, Kommentar zur aargauischen Zivilprozessordnung, 2. Aufl. 1998, N. 9 zu § 404 ZPO), ist der hiervor zitierten Lehre zuzustimmen. Es bestehen keine Anhaltspunkte, dass der Gesetzgeber die diesbezügliche kantonale Praxis einschränken wollte.
Vielmehr wurde festgehalten, die sachliche Zuständigkeit sei "bewusst sehr weit gefasst" (Botschaft ZPO, BBl 2006 7221 ff., insb. 7261; vgl. auch BGE 138 III 694 E. 2.9 S. 700 f.).

Im Ergebnis ist der Vorinstanz somit zuzustimmen, dass der Abschluss von Mietverträgen über Geschäftsliegenschaften und damit grundsätzlich auch Streitigkeiten aus solchen Verträgen unter den Begriff "geschäftliche Tätigkeit" gemäss Art. 6 Abs. 2 lit. a ZPO fällt (ebenso explizit betreffend Mietverträge über Geschäftsliegenschaften: Jacques Haldy, a.a.O., N. 5 zu Art. 6 ZPO; Bernhard Berger, ZBJV 148/2012, S. 478; Theodor Härtsch, a.a.O., N. 10 zu Art. 6 ZPO; Alfred Bühler/Andreas Edelmann/Albert Killer, a.a.O., N. 9 zu § 404 ZPO/AG; Toylan Senel, a.a.O., Rz. 242). Die streitgegenständlichen Mietverträge betreffen denn auch nach der eigenen Darstellung der Beschwerdeführerin Geschäftsräumlichkeiten.

4.

4.1. Die Beschwerdeführerin macht geltend, selbst wenn von einem weiten Begriff der handelsrechtlichen Streitigkeit auszugehen wäre und damit allgemein auch Streitigkeiten aus einem Mietvertrag darunter fielen, wäre jedenfalls die vorliegend konkrete Streitigkeit eine mietrechtliche und nicht eine handelsrechtliche. Streitgegenstand sei die Gültigkeit der am 24. Juli 2012 wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d OR) ausgesprochenen Kündigung; es handle sich somit um ein Kündigungsschutzverfahren. Für solche Streitigkeiten sei gemäss Art. 273 Abs. 1 OR i.V.m. Art. 200 ZPO ein Schlichtungsverfahren zwingend; ebenso gelange zwingend das vereinfachte Verfahren zur Anwendung (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO). Sowohl die vorgängige Schlichtung wie auch das vereinfachte Verfahren werden aber durch Art. 198 lit. f bzw. Art. 243 Abs. 3 ZPO für Verfahren vor dem Handelsgericht ausgeschlossen, womit für Kündigungsschutzverfahren zwingend auch die Zuständigkeit des Handelsgerichts ausgeschlossen sei.

4.2. Die Vorinstanz erwog, die Bestimmungen der ZPO über das vereinfachte Verfahren und das Schlichtungsverfahren könnten nur dort gelten, wo das Bundesrecht selbst diese Bestimmungen nicht ausschliesse, was aber mit Art. 243 Abs. 3 und Art. 198 lit. f ZPO gerade der Fall sei. Die gesetzliche Ausnahme könne nicht gleichsam umgedreht und als Argument gegen die Zuständigkeit des Handelsgerichts verwendet werden.

4.3. In der Lehre wird diese Frage kontrovers beurteilt, soweit sie sich dazu überhaupt äussert. Dabei wird die Auffassung vertreten, bei den in Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO enthaltenen Materien, die zum Kernbereich des Mietrechts gehörten, könne das Handelsgericht in keinem Fall angerufen werden, weil es seine Prozesse nicht im vereinfachten Verfahren durchführen dürfe (Theodor Härtsch, a.a.O., N. 17 zu Art. 6 ZPO; Bernhard Berger, ZBJV 148/2012, S. 478). Demgegenüber geht Denis Tappy (in: Code de procédure civile commenté, Bohnet und andere [Hrsg.], 2011, N. 27 i.V.m. N. 23 zu Art. 243 ZPO) davon aus, Kantone mit Handelsgerichten könnten die in Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO genannten Materien, die in den übrigen Kantonen im vereinfachten Verfahren durchgeführt würden, im ordentlichen Verfahren beurteilen. Schliesslich wird auch die Auffassung vertreten, bei typisch mietrechtlichen Streitigkeiten dränge sich die Zuständigkeit des Mietgerichts auf. Trete jedoch das Handelsgericht an die Stelle des Mietgerichts, so müsse es für den Miet- und Pachtprozess die entsprechenden Verfahrensbestimmungen beachten, wozu im Besonderen die vorgängige Anrufung der Schlichtungsbehörde gehöre (Robert Hauser/Erhard Schweri/Viktor Lieber, GOG, Kommentar
zum zürcherischen Gesetz über die Gerichts- und Behördenorganisation im Zivil- und Strafprozess, 2012, N. 38 zu § 3 GOG).

Auch die kantonale Praxis ist nicht einheitlich. Im Gegensatz zur grundsätzlichen Auffassung der Vorinstanz, erachtete sich das Handelsgericht des Kantons Aargau für die Anfechtung von Mietzinserhöhungen und damit verbundenen Streitigkeiten als nicht zuständig, da es keine paritätisch zusammengesetzte Schlichtungsbehörde sei und für solche Streitigkeiten das vereinfachte Verfahren gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO gelte (Urteil vom 29. November 2011, CAN 2012 Nr. 3, S. 23; zustimmend: Christian Oetiker, in: ius.focus 4/2013, S. 23). Demgegenüber entschied das Handelsgericht des Kantons Bern in einem Urteil vom 3. Mai 2013, Art. 243 ZPO schränke die sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts nicht ein. Die Regelung über die sachliche Zuständigkeit gehe mithin der Bestimmung über die Verfahrensart vor.

4.4. Das Gesetz muss in erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach dem Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihm zu Grunde liegenden Wertungen auf der Basis einer teleologischen Verständnismethode ausgelegt werden. Die Gesetzesauslegung hat sich vom Gedanken leiten zu lassen, dass nicht schon der Wortlaut die Norm darstellt, sondern erst das an Sachverhalten verstandene und konkretisierte Gesetz. Gefordert ist die sachlich richtige Entscheidung im normativen Gefüge, ausgerichtet auf ein befriedigendes Ergebnis der ratio legis. Dabei befolgt das Bundesgericht einen pragmatischen Methodenpluralismus und lehnt es namentlich ab, die einzelnen Auslegungselemente einer hierarchischen Prioritätsordnung zu unterstellen. Insbesondere bei jüngeren Gesetzen sind auch die Gesetzesmaterialien zu beachten, wenn sie auf die streitige Frage eine klare Antwort geben und dem Richter damit weiterhelfen (BGE 138 III 694 E. 2.4 S. 698 mit Hinweisen).

4.4.1. Der Gesetzeswortlaut als solcher ist nicht schlüssig. "Geschäftliche Tätigkeit" gemäss Art. 6 Abs. 2 lit. a ZPO erfasst wie dargelegt auch den Abschluss von Mietverträgen über Geschäftsliegenschaften und damit grundsätzlich auch Streitigkeiten aus solchen Verträgen (vgl. E. 3.2). Gleichzeitig betrifft Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO Streitigkeiten aus Miete und Pacht auch von Geschäftsräumen. Diese Bestimmungen überschneiden sich also.

4.4.2. Auch aus den Materialien lässt sich keine klare Abgrenzung ableiten, insbesondere auch nicht daraus, dass bei Art. 198 lit. f ZPO im Rahmen der parlamentarischen Beratungen der Hinweis auf Art. 6 ZPO eingefügt wurde. Die Ergänzung wurde namentlich damit begründet, bei Streitigkeiten vor Handelsgericht sei es sinnvoll, wenn direkt der Fachrichter und nicht zuerst noch ein Friedensrichter einen Vergleichsvorschlag unterbreite; das notwendige Fachwissen (für einen Vergleichsvorschlag) könne bei der nicht spezialisierten Schlichtungsbehörde nicht vorausgesetzt werden (AB 2008 N 947 ff.; vgl. auch BGE 138 III 558 E. 4.3 S. 563). Die Abgrenzung erfolgte also gegenüber der allgemeinen Schlichtungsbehörde, nicht gegenüber der spezialisierten paritätischen Schlichtungsstelle für Streitigkeiten aus Miete und Pacht (Art. 200 ZPO). Ebenso wie die Handelsgerichte wegen deren besonderen Fachkompetenz in handelsrechtlichen Streitigkeiten beibehalten wurden, geschah dies bei den paritätischen Schlichtungsbehörden in Miete und Pacht (Art. 274a aOR) wegen deren besonderen Fachkompetenz in Mietstreitigkeiten (vgl. Adrian Staehelin/Daniel Staehelin/Pascal Grolimund, Zivilprozessrecht, 2. Aufl. 2013, S. 44 f.).
Im bereits erwähnten Entscheid des Handelsgerichts des Kantons Bern (vgl. E. 4.3 a.E.) erwog dieses, Art. 243 Abs. 3 ZPO mache nur einen Sinn, wenn Verfahren, die gemäss Art. 243 Abs. 1 ZPO grundsätzlich im vereinfachten Verfahren abzuwickeln sind, vor Handelsgericht überhaupt zulässig sein können. Diese Argumentation ist zwar nicht von der Hand zu weisen; doch ergeben sich aus den Materialien keine Hinweise, dass ein derartiger systematischer Zusammenhang bedacht worden wäre. Absatz 3 war im Vorentwurf der Expertenkommission noch nicht enthalten. In der Botschaft wird dazu nur angeführt, das vereinfachte Verfahren eigne sich nicht für Prozesse vor Handelsgericht, da die dortigen Streitigkeiten und Verfahren meist ohnehin zu komplex seien (Botschaft Z PO, BBl 2006 7221 ff., insb. 7347).

4.4.3. Massgeblich ist vielmehr die Bedeutung der Bestimmungen im normativen Gefüge.

4.4.3.1. Für Streitigkeiten vor dem Handelsgericht gemäss Art. 6 ZPO findet das vereinfachte Verfahren nach dem eindeutigen Wortlaut von Art. 243 Abs. 3 ZPO keine Anwendung. Abzulehnen ist daher jedenfalls jene Lehrmeinung (vgl. E. 4.3), wonach das Handelsgericht, wenn es anstelle der Mietgerichte (bzw. der ordentlichen Gerichte in Kantonen ohne spezialisiertes Mietgericht) entscheidet, die für den Miet- und Pachtprozess geltenden Verfahrensregeln anzuwenden habe. Vielmehr kann die Abgrenzung zwischen Art. 6 und Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO nur so erfolgen, dass entweder das Handelsgericht zuständig ist und dieses im ordentlichen Verfahren und ohne vorgängige Schlichtung (Art. 198 lit. f ZPO) entscheidet, oder dass die spezifischen Mietstreitigkeiten von den ordentlichen Gerichten (bzw. in Kantonen mit Mietgericht von diesen) im vereinfachten Verfahren und mit vorgängiger Schlichtung durch die paritätische Schlichtungsbehörde entschieden werden.

4.4.3.2. In mietrechtlichen Streitigkeiten gilt das vereinfachte Verfahren unabhängig vom Streitwert bei den besonderen Streitigkeiten gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO und ausserdem bei allen übrigen mietrechtlichen Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30'000 Franken (Art. 243 Abs. 1 ZPO). Das vereinfachte Verfahren unterscheidet sich vom ordentlichen namentlich durch vereinfachte Formalien (Art. 244 ZPO), kürzere Verfahrensdauern (Bestreben der Verfahrenserledigung am ersten Termin, Art. 246 ZPO) und verstärkte Mitwirkung des Gerichts bei der Feststellung des Sachverhalts (Art. 247 ZPO). Es kann offenbleiben, ob die angestrebte kürzere Verfahrenserledigung im Vergleich zu den Handelsgerichten nicht ins Gewicht fällt, wie die Vorinstanz meint (vgl. E. 2 a.E.). Jedenfalls kann der Unterschied in den Prozessmaximen von erheblicher Bedeutung sein. In den mietrechtlichen Streitigkeiten gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO und bei Streitwerten bis 30'000 Franken hat das Gericht den Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen (Art. 247 Abs. 2 ZPO). Es gilt also die soziale Untersuchungsmaxime. Namentlich bedeutet dies, dass das Gericht nicht an die Beweisanträge der Parteien und deren Tatsachenbehauptungen gebunden ist (Fabienne Hohl,
Procédure civile, Tome II, 2010, Rz. 1407; François Bohnet, Le droit du bail en procédure civile suisse, in: 16e séminaire sur le droit du bail, 2010, Rz. 165 und 168; Peter Guyan, Basler Kommentar, a.a.O., N. 3 ff. zu Art. 153 ZPO; Christian Fraefel, in: ZPO, Oberhammer [Hrsg.], 2010, N. 8 ff. zu Art. 247 ZPO). Im Gegensatz zum ordentlichen Verfahren kann das Gericht sodann auch neue Tatsachen und Beweismittel bis zur Urteilsberatung berücksichtigen (Art. 229 Abs. 3 ZPO).

4.4.3.3. Zivilprozessrecht hat eine dienende Funktion. Es ist darauf ausgerichtet, dem materiellen Recht zum Durchbruch zu verhelfen. Seine dienende Funktion bestimmt auch die Auslegung des Prozessrechts (BGE 116 II 215 E. 3 S. 218 f.; bestätigt in BGE 127 III 461 E. 3d S. 466 und 123 III 140 E. 2c S. 144). Wären die Verfahrensarten für die gleichen Streitigkeiten unterschiedlich, weil diese von unterschiedlichen Gerichten beurteilt werden könnten, so wäre die mit der vereinheitlichten Zivilprozessordnung angestrebte einheitliche Verwirklichung des materiellen Rechts (Botschaft ZPO, BBl 2006 7221 ff., insb. 7236), angesichts der soeben dargestellten Unterschiede der anzuwendenden Verfahren, in Frage gestellt. Die Abgrenzung zwischen der Zuständigkeit der Handelsgerichte und jener der ordentlichen Gerichte (bzw. in gewissen Kantonen der Mietgerichte) kann daher nicht derart sein, dass dadurch in die von der Zivilprozessordnung vorgegebenen Verfahrensarten eingegriffen würde. Dieser Grundsatz ist in Bezug auf die Kompetenz der Kantone zur Regelung der sachlichen und funktionellen Zuständigkeit ihrer Gerichte gemäss Art. 4 ZPO anerkannt: Danach können die Kantone eine Abgrenzung der Zuständigkeiten nach der Verfahrensart treffen,
jedoch nicht in die von der ZPO vorgegebenen Verfahrensarten eingreifen (Bernhard Berger, a.a.O., N. 14 und 16 zu Art. 4 ZPO; Dominick Vock/Christoph Nater, a.a.O, N. 5 zu Art. 4 ZPO; Denis Tappy, a.a.O., N. 27 zu Art. 243 ZPO; wohl auch Alexander Brunner, in: Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO], Brunner und andere [Hrsg.], Kommentar, 2011, N. 3 zu Art. 4 ZPO.

Entgegen der Vorinstanz ist somit auch für die vorliegend strittige Abgrenzung davon auszugehen, dass die Regelung der Verfahrensart jener über die sachliche Zuständigkeit der Handelsgerichte vorgeht.

5.

Demzufolge ist abschliessend zu prüfen, ob die vorliegende Streitigkeit einen Anwendungsfall von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO darstellt, denn angesichts des Streitwerts fällt sie offensichtlich nicht unter Art. 243 Abs. 1 ZPO.

5.1. Die Beschwerdeführerin macht wie bereits vor der Vorinstanz geltend, der Begriff "Kündigungsschutz" in Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO sei weit auszulegen und erfasse nicht nur die Anfechtbarkeit, sondern auch die Feststellung der Unwirksamkeit bzw. Nichtigkeit einer Kündigung.

5.2. Die Frage, ob sich der Begriff "Kündigungsschutz" nur auf die Anfechtbarkeit der Kündigung gemäss Art. 271 und Art. 271a OR bezieht oder auch die Unwirksamkeit oder Nichtigkeit einer Kündigung einschliesst, wird in der vornehmlich französischsprachigen Literatur kontrovers diskutiert. Die Begrenzung wird damit begründet, "Kündigungsschutz" gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO entspreche der Überschrift des Dritten Abschnitts des 8. Titels des OR (Art. 271 bis 273c OR) und könne sich daher nur auf die in diesem Abschnitt geregelte Anfechtung (Art. 271 und 271a OR) und die Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272 ff . OR) beziehen. Immerhin wird anerkannt, dass die Gültigkeit oder Nichtigkeit der Kündigung als Vorfrage im Rahmen eines Anfechtungsverfahrens geprüft werden kann. Das ordentliche Verfahren gelange dagegen zur Anwendung, wenn in einem selbstständigen Verfahren, namentlich im Rahmen eines Ausweisungsverfahrens (das mangels liquider Verhältnisse die Anforderungen von Art. 248 lit. b und Art. 257 Abs. 1 ZPO nicht erfüllt), auf Feststellung der Gültigkeit der Kündigung geklagt wird und der Streitwert 30'000 Franken übersteigt (David Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, S. 133 Rz. 2.2.3 und Fn. 37;
François Bohnet, a.a.O., Rz. 112, 141 und 143; François Bohnet/Philippe Conod, Bail et procédure civile suisse: premiers développements, in: 17e séminaire sur le droit du bail, 2012, Rz. 58 ff.). Ein anderer Teil der Lehre geht von einem weiten Verständnis des Begriffs "Kündigungsschutz" in Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO aus, der jeden Fall der Bestreitung der Gültigkeit der Kündigung erfasse, sei es wegen Anfechtbarkeit, Unwirksamkeit oder Nichtigkeit (Fabienne Hohl, a.a.O., Rz. 1329; Jean-Luc Colombini, Note sur quelques questions liées à la procédure d'expulsion, in: JdT 2011 III S. 85; FRANÇOIS BOHNET/PHILIPPE CONOD, a.a.O., Rz. 58 ff.; Stephan Mazan, in: Basler Kommentar, a.a.O., N. 19a zu Art. 243 ZPO). Das Bundesgericht hat in seinem Urteil 4A 451/2011 vom 29. November 2011 E. 2 den Begriff "Kündigungsschutz" gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO ohne weitere Begründung weit verstanden und das vereinfachte Verfahren in einem von den Vermietern angestrengten Ausweisungsverfahren angewendet. In seinem Urteil 4A 87/2012 vom 10. April 2012 E. 3 hat es die Frage unter Bezugnahme auf die einschlägige (französischsprachige) Literatur jedoch offengelassen.

Das Bundesgericht hatte schon unter altem Recht gestützt auf Art. 273 Abs. 4 OR entschieden, jedenfalls vorfrageweise sei die Nichtigkeit bzw. Ungültigkeit im Rahmen eines Anfechtungs- (BGE 132 III 65 E. 3.2 S. 68 f.) oder eines Erstreckungsbegehrens (Urteil 4C.135/2001 vom 4. September 2001 E. 1b) zu prüfen. Erkläre die Schlichtungsbehörde im Rahmen eines solchen Verfahrens eine Kündigung für ungültig, unwirksam oder nichtig, sei der Vermieter berechtigt, im Kündigungsschutzverfahren auf Feststellung der Gültigkeit der Kündigung zu klagen (BGE 132 III 65 E. 3.2 ff. S. 68 ff. mit Hinweisen; zustimmend: Roger Weber, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5. Aufl. 2011, N. 6 zu Art. 273 OR; Thomas Koller, ZBJV 143/2007 S. 853 ff.; in Bezug auf die vorfrageweise Überprüfbarkeit auch Fabienne Byrde, JdT 2007 I S. 274).

5.3. Daran ist auch unter neuem Recht festzuhalten. Vorliegend hat die Beklagte die Kündigungen bei der Schlichtungsstelle innert Frist angefochten und beantragt, es sei deren Unwirksamkeit, Ungültigkeit und Nichtigkeit festzustellen, eventuell seien sie wegen Missbräuchlichkeit aufzuheben. Die Schlichtungsstelle hatte daher auf jeden Fall als Vorfrage der eventualiter geltend gemachten Anfechtung wegen Missbräuchlichkeit die Gültigkeit der Kündigung zu prüfen. Entsprechend war sie auch befugt, dazu einen Urteilsvorschlag gemäss Art. 210 Abs. 1 lit. b ZPO zu unterbreiten. Die Klägerin ihrerseits war in der Folge gezwungen, gegen den abgelehnten Urteilsvorschlag Klage einzureichen, ansonsten diesem die Wirkungen eines rechtskräftigen Entscheids zugekommen wäre (Art. 211 Abs. 3 ZPO). Es handelt sich daher um einen Fall von "Kündigungsschutz" gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c und Art. 210 Abs. 1 lit. b ZPO.

Weiter offengelassen werden kann die Frage, ob auch ein Fall von "Kündigungsschutz" im Sinne dieser Bestimmungen vorliegt, wenn nur die Feststellung der Nichtigkeit bzw. Unwirksamkeit der Kündigung verlangt wird.

6.

Die Beschwerde ist somit gutzuheissen und das angefochtene Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 1. Juli 2013 ist aufzuheben. Auf die weiteren Rügen der Beschwerdeführerin betreffend die willkürliche Anwendung des kantonalen Rechts braucht nicht weiter eingegangen zu werden.

Da das Mietgericht auf die Klage nicht eingetreten ist und die Vorinstanz die dagegen ergangene Berufung abgewiesen hat, kann das Bundesgericht kein Sachurteil fällen. Die Angelegenheit ist daher zur Beurteilung in der Sache an das Mietgericht Dielsdorf zurückzuweisen (Art. 107 Abs. 2 Satz 2 BGG). Im Weiteren hat die Vorinstanz neu über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des vorinstanzlichen Verfahrens zu entscheiden (BGE 134 I 184 E. 6.2 S. 198; 133 III 645, nicht publ. E. 6).

7.

Bei diesem Verfahrensausgang gilt die Beschwerdeführerin als obsiegende Partei (Art. 66 Abs. 1 BGG); das Nichteintreten auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde fällt nicht ins Gewicht. Die Beschwerdegegnerin hat jedoch im Verfahren vor Bundesgericht auf eine Vernehmlassung und einen Antrag verzichtet. Es ist daher nicht angebracht, ihr Kosten und eine Entschädigung aufzuerlegen (BGE 139 III 120, nicht publ. E. 4), zumal die Frage der Zuständigkeit im Verfahren vor dem Mietgericht von diesem aufgeworfen wurde. Der Kanton Zürich darf nicht mit Gerichtskosten belastet werden (Art. 66 Abs. 4 BGG). Mithin erscheint es gerechtfertigt, auf die Erhebung von Kosten zu verzichten (Art. 66 Abs. 1 BGG) und den Kanton Zürich zu verpflichten, der obsiegenden Beschwerdeführerin eine - lediglich für die Zuständigkeitsfrage reduzierte - Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 68 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde wird nicht eingetreten.

2.

Die Beschwerde wird gutgeheissen. Das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 1. Juli 2013 wird aufgehoben.

3.

Die Sache wird zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an das Mietgericht Dielsdorf und zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des obergerichtlichen Verfahrens an das Obergericht des Kantons Zürich zurückgewiesen.

4.

Es werden keine Gerichtskosten erhoben.

5.

Der Kanton Zürich hat die Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 4'000.-- zu entschädigen.

6.

Dieses Urteil wird den Parteien, dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, und dem Mietgericht Dielsdorf schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 22. Oktober 2013

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Klett

Die Gerichtsschreiberin: Reitze

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 96 Diritto estero - Il ricorrente può far valere che:
^a	non è stato applicato il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero;
^b	il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero non è stato applicato correttamente, sempreché la decisione non concerna una causa di natura pecuniaria.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 6 Tribunale commerciale - 1 I Cantoni possono attribuire a un tribunale specializzato il giudizio, in istanza cantonale unica, sul contenzioso commerciale (tribunale commerciale).
¹	I Cantoni possono attribuire a un tribunale specializzato il giudizio, in istanza cantonale unica, sul contenzioso commerciale (tribunale commerciale).
²	Vi è contenzioso commerciale se:
^a	la controversia si riferisce all'attività commerciale di una parte almeno;
^b	la decisione del tribunale è impugnabile con ricorso in materia civile al Tribunale federale; e
^c	le parti risultano iscritte nel registro svizzero di commercio o in un analogo registro estero.
³	Se soltanto il convenuto è iscritto nel registro svizzero di commercio o in un analogo registro estero, ma le altre condizioni risultano adempiute, l'attore può scegliere tra il tribunale commerciale e il giudice ordinario.
⁴	I Cantoni possono altresì attribuire al tribunale commerciale il giudizio su:
^a	le controversie di cui all'articolo 5 capoverso 1;
^b	le controversie in materia di società commerciali e cooperative.
⁵	Il tribunale commerciale è parimenti competente per l'emanazione di provvedimenti cautelari prima della pendenza della causa.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 6 Tribunale commerciale - 1 I Cantoni possono attribuire a un tribunale specializzato il giudizio, in istanza cantonale unica, sul contenzioso commerciale (tribunale commerciale).
¹	I Cantoni possono attribuire a un tribunale specializzato il giudizio, in istanza cantonale unica, sul contenzioso commerciale (tribunale commerciale).
²	Vi è contenzioso commerciale se:
^a	la controversia si riferisce all'attività commerciale di una parte almeno;
^b	la decisione del tribunale è impugnabile con ricorso in materia civile al Tribunale federale; e
^c	le parti risultano iscritte nel registro svizzero di commercio o in un analogo registro estero.
³	Se soltanto il convenuto è iscritto nel registro svizzero di commercio o in un analogo registro estero, ma le altre condizioni risultano adempiute, l'attore può scegliere tra il tribunale commerciale e il giudice ordinario.
⁴	I Cantoni possono altresì attribuire al tribunale commerciale il giudizio su:
^a	le controversie di cui all'articolo 5 capoverso 1;
^b	le controversie in materia di società commerciali e cooperative.
⁵	Il tribunale commerciale è parimenti competente per l'emanazione di provvedimenti cautelari prima della pendenza della causa.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 243 Campo d'applicazione - 1 La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi.
¹	La procedura semplificata si applica nelle controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 30 000 franchi.
²	Senza riguardo al valore litigioso, la procedura semplificata si applica nelle controversie:
^a	secondo la legge federale del 24 marzo 199590 sulla parità dei sessi;
^b	per violenze, minacce o insidie secondo l'articolo 28b CC92 o riguardanti una sorveglianza elettronica secondo l'articolo 28c CC;
^c	in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo, se vertenti sul deposito di pigioni o fitti, sulla protezione da pigioni o fitti abusivi, sulla protezione dalla disdetta o sulla protrazione del rapporto di locazione o d'affitto;
^d	intese a dare esecuzione al diritto d'accesso secondo l'articolo 25 LPD94;
^e	secondo la legge del 17 dicembre 199395 sulla partecipazione;
^f	derivanti da assicurazioni complementari all'assicurazione sociale contro le malattie secondo la legge federale del 18 marzo 199496 sull'assicurazione malattie.
³	La procedura semplificata non si applica nelle controversie giudicate in istanza cantonale unica secondo gli articoli 5 e 8 o deferite al tribunale commerciale secondo l'articolo 6.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 273 - 1 La parte che intende contestare la disdetta deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta.
¹	La parte che intende contestare la disdetta deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta.
²	Il conduttore che intende domandare la protrazione della locazione deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione:
^a	per le locazioni a tempo indeterminato, entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta;
^b	per le locazioni a tempo determinato, al più tardi 60 giorni prima della scadenza del contratto.
³	Il conduttore che intende domandare una seconda protrazione deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione al più tardi 60 giorni prima della scadenza della protrazione iniziale.
⁴	La procedura davanti all'autorità di conciliazione è retta dal CPC104.105
⁵	L'autorità competente, qualora respinga una richiesta del conduttore concernente la contestazione della disdetta, esamina d'ufficio se la locazione possa essere protratta.106

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 200 Autorità paritetiche di conciliazione - 1 Nelle controversie in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali l'autorità di conciliazione è composta di un presidente e di una rappresentanza paritetica.
¹	Nelle controversie in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali l'autorità di conciliazione è composta di un presidente e di una rappresentanza paritetica.
²	Nelle controversie secondo la legge federale del 24 marzo 199584 sulla parità dei sessi l'autorità di conciliazione è composta di un presidente e di una rappresentanza paritetica di datori di lavoro e lavoratori, del settore pubblico e privato; ambo i sessi vi devono essere pariteticamente rappresentati.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 198 Eccezioni - La procedura di conciliazione non ha luogo:
^a	nella procedura sommaria;
^abis	nelle azioni per violenze, minacce o insidie secondo l'articolo 28b CC78 o riguardanti una sorveglianza elettronica secondo l'articolo 28c CC;
^b	nelle cause sullo stato delle persone;
^bbis	nelle cause sul mantenimento e sulle altre questioni riguardanti i figli, se uno dei genitori si è rivolto all'autorità di protezione dei minori prima che fosse promossa la causa (art. 298b e 298d CC80);
^c	nelle cause di divorzio;
^d	nelle cause di scioglimento e di annullamento dell'unione domestica registrata;
^e	nelle seguenti cause rette dalla LEF82:
^e1	azione di disconoscimento del debito (art. 83 cpv. 2 LEF),
^e2	azione d'accertamento (art. 85a LEF),
^e3	azione di rivendicazione (art. 106-109 LEF),
^e4	azione di partecipazione (art. 111 LEF),
^e5	azione di rivendicazione di terzi e di rivendicazione della massa (art. 242 LEF),
^e6	azione di contestazione della graduatoria (art. 148 e 250 LEF),
^e7	azione d'accertamento del ritorno a miglior fortuna (art. 265a LEF),
^e8	azione di reintegrazione di oggetti vincolati al diritto di ritenzione (art. 284 LEF);
^f	nelle controversie per cui gli articoli 5 e 6 del presente Codice prevedono il giudizio in istanza cantonale unica;
^g	in caso di intervento principale, di domanda riconvenzionale e di azione di chiamata in causa;
^h	allorché il giudice ha impartito un termine per proporre azione.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 4 Principi - 1 Salvo che la legge disponga altrimenti, il diritto cantonale determina la competenza per materia e la competenza funzionale dei tribunali.
¹	Salvo che la legge disponga altrimenti, il diritto cantonale determina la competenza per materia e la competenza funzionale dei tribunali.
²	Se la competenza per materia dipende dal valore litigioso, quest'ultimo è determinato secondo il presente Codice.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 14 Domanda riconvenzionale - 1 Al giudice territorialmente competente per l'azione principale si può proporre domanda riconvenzionale se le due sono materialmente connesse.
¹	Al giudice territorialmente competente per l'azione principale si può proporre domanda riconvenzionale se le due sono materialmente connesse.
²	Questo foro sussiste anche quando l'azione principale viene meno per qualsivoglia ragione.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 5 Istanza cantonale unica - 1 Il diritto cantonale designa il tribunale competente a decidere, in istanza cantonale unica, nei seguenti ambiti:
¹	Il diritto cantonale designa il tribunale competente a decidere, in istanza cantonale unica, nei seguenti ambiti:
^a	controversie in materia di proprietà intellettuale, comprese quelle relative alla nullità, alla titolarità, all'utilizzazione su licenza, al trasferimento e alla violazione di tali diritti;
^b	controversie in materia cartellistica;
^c	controversie vertenti sull'uso di una ditta commerciale;
^d	controversie secondo la legge federale del 19 dicembre 19864 contro la concorrenza sleale, in quanto il valore litigioso ecceda 30 000 franchi o in quanto la Confederazione eserciti il suo diritto d'azione;
^e	controversie secondo la legge federale del 13 giugno 20086 sulla responsabilità civile in materia nucleare;
^f	azioni giudiziali contro la Confederazione;
^g	controversie riguardo all'istituzione e all'esecuzione di una verifica speciale secondo gli articoli 697c-697hbis del Codice delle obbligazioni (CO)8;
^h	controversie secondo la legge del 23 giugno 200610 sugli investimenti collettivi, la legge del 19 giugno 201511 sull'infrastruttura finanziaria e la legge del 15 giugno 201812 sugli istituti finanziari;
ⁱ	controversie secondo la legge del 21 giugno 201314 sulla protezione degli stemmi, la legge federale del 25 marzo 195415 concernente la protezione dell'emblema e del nome della Croce Rossa e la legge federale del 15 dicembre 196116 concernente la protezione dei nomi e degli emblemi dell'Organizzazione delle Nazioni Unite e d'altre organizzazioni intergovernative.
²	Questo tribunale è parimenti competente per l'emanazione di provvedimenti cautelari prima della pendenza della causa.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257^d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno.
¹	Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno.
²	Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 244 Azione semplificata - 1 L'azione può essere proposta nelle forme di cui all'articolo 130 oppure oralmente mediante dichiarazione a verbale presso il tribunale. La petizione contiene:
¹	L'azione può essere proposta nelle forme di cui all'articolo 130 oppure oralmente mediante dichiarazione a verbale presso il tribunale. La petizione contiene:
^a	la designazione delle parti;
^b	la domanda;
^c	la designazione dell'oggetto litigioso;
^d	se necessario, l'indicazione del valore litigioso;
^e	la data e la firma.
²	Una motivazione non è necessaria.
³	Vanno allegati:
^a	la procura, se vi è un rappresentante;
^b	l'autorizzazione ad agire o la dichiarazione di rinuncia alla procedura di conciliazione;
^c	i documenti a disposizione, invocati come mezzi di prova.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 246 Disposizioni ordinatorie processuali - 1 Il giudice prende le disposizioni necessarie affinché la causa possa essere evasa se possibile alla prima udienza.
¹	Il giudice prende le disposizioni necessarie affinché la causa possa essere evasa se possibile alla prima udienza.
²	Se le circostanze lo richiedono, il giudice può ordinare uno scambio di scritti e procedere a udienze istruttorie.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 247 Accertamento dei fatti - 1 Con pertinenti domande il giudice fa in modo che le parti completino le allegazioni fattuali insufficienti e indichino i mezzi di prova.
¹	Con pertinenti domande il giudice fa in modo che le parti completino le allegazioni fattuali insufficienti e indichino i mezzi di prova.
²	Il giudice accerta d'ufficio i fatti:
^a	nelle controversie di cui all'articolo 243 capoverso 2;
^b	fino a un valore litigioso di 30 000 franchi:
^b1	nelle altre controversie in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo,
^b2	nella altre controversie in materia di diritto del lavoro.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 153 Prove raccolte d'ufficio - 1 Il giudice provvede d'ufficio alla raccolta di prove nelle cause in cui i fatti devono essere accertati d'ufficio.
¹	Il giudice provvede d'ufficio alla raccolta di prove nelle cause in cui i fatti devono essere accertati d'ufficio.
²	Il giudice può, d'ufficio, raccogliere prove qualora sussistano notevoli dubbi circa un fatto non controverso.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 229 Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova - 1 Nel dibattimento nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se vengono immediatamente addotti e:
¹	Nel dibattimento nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se vengono immediatamente addotti e:
^a	sono sorti soltanto dopo la chiusura dello scambio di scritti o dopo l'ultima udienza di istruzione della causa; oppure
^b	sussistevano già prima della chiusura dello scambio di scritti o prima dell'ultima udienza di istruzione della causa, ma non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze.
²	Se non vi sono stati né un secondo scambio di scritti né un'udienza di istruzione della causa, nuovi fatti e nuovi mezzi di prova possono essere addotti all'inizio del dibattimento, senza alcuna limitazione.
³	Quando deve chiarire d'ufficio i fatti, il giudice considera i nuovi fatti e i nuovi mezzi di prova fino alla deliberazione della sentenza.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
¹	La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
²	La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271^a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
¹	La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
^a	poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione;
^b	allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione;
^c	esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata;
^d	durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva;
^e	nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore:
^e1	è risultato ampiamente soccombente;
^e2	ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni;
^e3	ha rinunciato ad adire il giudice;
^e4	ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui.
^f	per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore.
²	Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione.
³	Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta:
^a	perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini;
^b	per mora del conduttore (art. 257d);
^c	per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4);
^d	in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2);
^e	per motivi gravi (art. 266g);
^f	per fallimento del conduttore (art. 266h).

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272 - 1 Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
¹	Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
²	L'autorità competente pondera gli interessi delle parti tenendo segnatamente conto:
^a	delle circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto del contratto;
^b	della durata della locazione;
^c	della situazione personale, familiare ed economica delle parti e del loro comportamento;
^d	dell'eventuale fabbisogno del locatore o dei suoi stretti parenti od affini, come pure dell'urgenza di siffatto fabbisogno;
^e	della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali.
³	Se è chiesta una seconda protrazione, l'autorità competente considera anche se il conduttore ha intrapreso quanto si poteva ragionevolmente pretendere da lui per porre rimedio agli effetti gravosi.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 248 In generale - La procedura sommaria è applicabile:
^a	nei casi stabiliti dalla legge;
^b	alla tutela giurisdizionale nei casi manifesti;
^c	per i divieti giudiziali;
^d	per i provvedimenti cautelari;
^e	in materia di volontaria giurisdizione.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 257 - 1 Il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se:
¹	Il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se:
^a	i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili; e
^b	la situazione giuridica è chiara.
²	La tutela giurisdizionale in procedura sommaria è esclusa se la causa è retta dal principio della non vincolatività delle conclusioni delle parti.
³	Se non sono date le condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale in procedura sommaria, il giudice non entra nel merito.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 210 Proposta di giudizio - 1 L'autorità di conciliazione può sottoporre alle parti una proposta di giudizio:
¹	L'autorità di conciliazione può sottoporre alle parti una proposta di giudizio:
^a	nelle controversie secondo la legge federale del 24 marzo 199585 sulla parità dei sessi;
^b	nelle controversie in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo, se vertenti sul deposito di pigioni o fitti, sulla protezione da pigioni o fitti abusivi, sulla protezione dalla disdetta o sulla protrazione del rapporto di locazione o d'affitto;
^c	nelle altre controversie patrimoniali fino a un valore litigioso di 5000 franchi.
²	La proposta di giudizio può contenere una breve motivazione; per il resto si applica per analogia l'articolo 238.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 211 Effetti - 1 Se nessuna delle parti la rifiuta entro 20 giorni dalla comunicazione scritta, la proposta di giudizio è considerata accettata e ha l'effetto di una decisione passata in giudicato. Il rifiuto non abbisogna d'essere motivato.
¹	Se nessuna delle parti la rifiuta entro 20 giorni dalla comunicazione scritta, la proposta di giudizio è considerata accettata e ha l'effetto di una decisione passata in giudicato. Il rifiuto non abbisogna d'essere motivato.
²	Preso atto del rifiuto, l'autorità di conciliazione rilascia l'autorizzazione ad agire:
^a	nelle controversie di cui all'articolo 210 capoverso 1 lettera b, alla parte che ha rifiutato la proposta di giudizio;
^b	negli altri casi, all'attore.
³	Nelle controversie di cui all'articolo 210 capoverso 1 lettera b, se l'azione non è promossa tempestivamente la proposta di giudizio è considerata accettata e ha l'effetto di una decisione passata in giudicato.
⁴	Nella proposta di giudizio le parti sono rese attente alle conseguenze di cui ai capoversi 1-3.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 107 Sentenza - 1 Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti.
¹	Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti.
²	Se accoglie il ricorso, giudica esso stesso nel merito o rinvia la causa all'autorità inferiore affinché pronunci una nuova decisione. Può anche rinviare la causa all'autorità che ha deciso in prima istanza.
³	Se ritiene inammissibile un ricorso interposto nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale o dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale, il Tribunale federale prende la decisione di non entrare nel merito entro 15 giorni dalla chiusura di un eventuale scambio di scritti. Nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale non è tenuto a rispettare tale termine se la procedura d'estradizione concerne una persona sulla cui domanda d'asilo non è ancora stata pronunciata una decisione finale passata in giudicato.97
⁴	Sui ricorsi interposti contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195419 sui brevetti, il Tribunale federale decide entro un mese dalla presentazione del ricorso.98

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.