Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A_346/2013

Urteil vom 22. Oktober 2013

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Kolly,
Bundesrichterinnen Hohl, Niquille,
nebenamtlicher Bundesrichter Berti,
Gerichtsschreiberin Reitze.

Verfahrensbeteiligte
X.________ SA,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Raymond Bisang,
Beschwerdeführerin,

gegen

Y.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Marco Cereghetti,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Sachliche Zuständigkeit, Miete und Pacht,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 1. Juli 2013.

Sachverhalt:

A.

Mit zwei Kaufverträgen vom 11. Februar 2008 erwarb die X.________ SA (Klägerin, Beschwerdeführerin) von der Y.________ AG (Beklagte, Beschwerdegegnerin) zwei Liegenschaften an der M.________-Strasse bzw. der N.________-Strasse in L.________. Am gleichen Tag vermietete die Klägerin der Beklagten die beiden Liegenschaften, sodass diese sie weiterhin nutzen konnte.

Mit Schreiben vom 14. Juni 2012 mahnte die Klägerin die Beklagte betreffend ausstehende Mietzinse und drohte ihr gleichzeitig die Kündigung an. Die Beklagte wendete ein, die beiden Kaufverträge vom 11. Februar 2008 seien nichtig, weshalb sie nach wie vor Eigentümerin der Liegenschaften sei und keinen Mietzins schulde. Eventualiter erklärte sie gegenüber den Mietzinsforderungen die Verrechnung mit Gegenforderungen. Da die Beklagte der Mahnung keine Folge leistete, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis am 24. Juli 2012 auf amtlich genehmigtem Formular per 31. August 2012.

B.

B.a. Die Beklagte focht die Kündigungen bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen an. Sie beantragte, es sei festzustellen, dass die beiden Kündigungen unwirksam, ungültig und nichtig seien; eventualiter sei festzustellen, dass die Kündigungen missbräuchlich und damit aufzuheben seien. Die Schlichtungsstelle unterbreitete den Parteien einen Urteilsvorschlag (Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigungen). Die Klägerin lehnte diesen ab, worauf ihr die Klagebewilligung erteilt wurde.

B.b. Am 28. Januar 2013 reichte die Klägerin beim Mietgericht Dielsdorf Klage auf Feststellung der Gültigkeit der beiden Kündigungen ein. Die Beklagte beantragte mit Eingabe vom 15. Februar 2013 die Sistierung des Verfahrens bis zur Erledigung der von ihr am 18. Januar 2013 eingereichten Grundbuchberichtigungsklage, deren Gutheissung die Gegenstandslosigkeit des mietrechtlichen Verfahrens bewirken würde. Das Mietgericht trat mit Beschluss vom 7. Mai 2013 mangels sachlicher Zuständigkeit nicht auf die Klage ein.

B.c. Die gegen diesen Beschluss erhobene Berufung der Klägerin wies das Obergericht des Kantons Zürich mit Urteil vom 1. Juli 2013 ab. Wie das Mietgericht, erachtete auch das Obergericht das Handelsgericht als sachlich zuständig.

C.

Mit Beschwerde in Zivilsachen und subsidiärer Verfassungsbeschwerde beantragt die Klägerin dem Bundesgericht, das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 1. Juli 2013 sei aufzuheben und das Mietgericht Dielsdorf sei anzuweisen, auf die Klage einzutreten.

Die Beklagte und die Vorinstanz haben auf eine Stellungnahme verzichtet.

D.

Mit Verfügung vom 23. Juli 2013 wurde der Beschwerde superprovisorisch die aufschiebende Wirkung zuerkannt, die mit Präsidialverfügung vom 4. September 2013 bestätigt wurde.

Erwägungen:

1.

Mit dem angefochtenen Entscheid hat das Obergericht die Berufung der Beschwerdeführerin gegen den Entscheid des Mietgerichts Dielsdorf abgewiesen und damit die sachliche Zuständigkeit des Mietgerichts verneint. Es liegt ein letztinstanzlicher Endentscheid vor (Art. 75 Abs. 1
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 75 Vorinstanzen
1    Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
2    Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese ent­scheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
a  ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
b  ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
c  eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustim­mung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.
und Art. 90
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 90 Endentscheide - Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen.
BGG). Nachdem die Streitwertgrenze offensichtlich erreicht ist, ist die Beschwerde in Zivilsachen grundsätzlich zulässig. Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
a  Bundesrecht;
b  Völkerrecht;
c  kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
d  kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bür­ger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
e  interkantonalem Recht.
und Art. 96
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 96 Ausländisches Recht - Mit der Beschwerde kann gerügt werden:
a  ausländisches Recht sei nicht angewendet worden, wie es das schweizeri­sche internationale Privatrecht vorschreibt;
b  das nach dem schweizerischen internationalen Privatrecht massgebende aus­ländische Recht sei nicht richtig angewendet worden, sofern der Entscheid keine vermögensrechtliche Sache betrifft.
BGG gerügt werden. Dazu zählt auch die Verletzung verfassungsmässiger Rechte. Es ist daher unnötig, dass die Beschwerdeführerin zur Geltendmachung bestimmter Verstösse gegen verfassungsmässige Rechte auch subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhebt. Die entsprechenden Rügen können im Rahmen der Beschwerde in Zivilsachen geprüft werden. Auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde ist demnach nicht einzutreten (Art. 113
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 113 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Verfassungsbeschwerden gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, soweit keine Beschwerde nach den Artikeln 72-89 zulässig ist.
BGG).

2.

Umstritten ist, ob das Handelsgericht oder das Mietgericht für die vorliegende Streitigkeit sachlich zuständig ist.

Das Obergericht hielt dafür, es liege nicht eine typisch mietrechtliche, sondern vielmehr eine handelsrechtliche Streitigkeit im Sinne von Art. 6 Abs. 2
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 6 Handelsgericht
1    Die Kantone können ein Fachgericht bezeichnen, welches als einzige kantonale Instanz für handelsrechtliche Streitigkeiten zuständig ist (Handelsgericht).
2    Eine Streitigkeit gilt als handelsrechtlich, wenn:
a  die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei betroffen ist;
b  gegen den Entscheid die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offen steht; und
c  die Parteien im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleich­­baren ausländischen Register eingetragen sind.
3    Ist nur die beklagte Partei im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleichbaren ausländischen Register eingetragen, sind aber die übrigen Vorausset­zungen erfüllt, so hat die klagende Partei die Wahl zwischen dem Handelsgericht und dem ordentlichen Gericht.
4    Die Kantone können das Handelsgericht ausserdem zuständig erklären für:
a  Streitigkeiten nach Artikel 5 Absatz 1;
b  Streitigkeiten aus dem Recht der Handelsgesellschaften und Genossen­schaf­ten.
5    Das Handelsgericht ist auch für die Anordnung vorsorglicher Massnahmen vor Eintritt der Rechtshängigkeit einer Klage zuständig.
ZPO vor. Dabei berief es sich auf BGE 138 III 471, worin das Bundesgericht die definitive Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts als handelsrechtliche Streitigkeit qualifiziert habe, da dieses eng mit der gleichzeitig eingeklagten Werklohnforderung - und damit der typischen Tätigkeit des Bauunternehmers - zusammenhinge. Das Bundesgericht habe sich zwar auf den Werklohnanspruch als " charakteristische Leistung " bezogen, den Begriff der "geschäftlichen Tätigkeit" aber gleichwohl nicht auf das eigentliche Grundgeschäft (in diesem Fall Werkvertrag) beschränkt, sondern auch Hilfs- und Nebengeschäfte (wie das Bauhandwerkerpfandrecht) eingeschlossen, welche mit der typischen Geschäftstätigkeit in engem Zusammenhang stünden. Vorliegend hätten beide Parteien, sowohl die Beschwerdeführerin als auch die Beschwerdegegnerin, als Nebenzweck auch die Vermietung bzw. Anmietung von Geschäftsliegenschaften. Der Streitgegenstand sei somit vom erweiterten Geschäftsbereich der Parteien erfasst. Hinzu komme, dass die Vermietung nach der eigenen Darstellung der Beschwerdeführerin Teil eines
gesamten Sanierungspakets gewesen sei, zu welchem auch die Ablösung von der Beschwerdegegnerin gewährten Kredite und der Abschluss eines Factoring-Vertrages zwischen den Parteien gehört habe. Die Mietverträge und damit auch deren Kündigung könnten daher als im Rahmen der charakteristischen Leistung der Beschwerdeführerin - der Durchführung von Finanz- und Handelsgeschäften - gesehen werden. Demgemäss liege eine handelsrechtliche Streitigkeit im Sinne von Art. 6 Abs. 2
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 6 Handelsgericht
1    Die Kantone können ein Fachgericht bezeichnen, welches als einzige kantonale Instanz für handelsrechtliche Streitigkeiten zuständig ist (Handelsgericht).
2    Eine Streitigkeit gilt als handelsrechtlich, wenn:
a  die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei betroffen ist;
b  gegen den Entscheid die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offen steht; und
c  die Parteien im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleich­­baren ausländischen Register eingetragen sind.
3    Ist nur die beklagte Partei im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleichbaren ausländischen Register eingetragen, sind aber die übrigen Vorausset­zungen erfüllt, so hat die klagende Partei die Wahl zwischen dem Handelsgericht und dem ordentlichen Gericht.
4    Die Kantone können das Handelsgericht ausserdem zuständig erklären für:
a  Streitigkeiten nach Artikel 5 Absatz 1;
b  Streitigkeiten aus dem Recht der Handelsgesellschaften und Genossen­schaf­ten.
5    Das Handelsgericht ist auch für die Anordnung vorsorglicher Massnahmen vor Eintritt der Rechtshängigkeit einer Klage zuständig.
ZPO vor.

Weiter führte das Obergericht aus, die Beschwerdeführerin mache zwar richtig geltend, dass nach Art. 243 Abs. 2 lit. c
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 243 Geltungsbereich
1    Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
2    Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
a  nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
b  wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Arti­kel 28c ZGB;
c  aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirt­schaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
d  zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
e  nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
f  aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bun­desgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
3    Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.
ZPO für den Kündigungsschutz und die Erstreckung von Miet- und Pachtverhältnissen über Wohn- und Geschäftsräume das vereinfachte Verfahren gelte. Ebenso sei zutreffend, dass das Kündigungsschutzverfahren nach Art. 273
SR 220
OR Art. 273
1    Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehör­de einreichen.
2    Will der Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, so muss er das Begehren der Schlichtungsbehörde einreichen:
a  bei einem unbefristeten Mietverhältnis innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung;
b  bei einem befristeten Mietverhältnis spätestens 60 Tage vor Abl­auf der Vertragsdauer.
3    Das Begehren um eine zweite Erstreckung muss der Mieter der Schlich­tungsbehörde spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten einrei­chen.
4    Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde richtet sich nach der ZPO103.104
5    Weist die zuständige Behörde ein Begehren des Mieters betreffend Anfechtung der Kündigung ab, so prüft sie von Amtes wegen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann.105
OR in Verbindung mit Art. 200
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 200 Paritätische Schlichtungsbehörden
1    Bei Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen besteht die Schlichtungsbehörde aus einer vorsitzenden Person und einer paritätischen Ver­tretung.
2    Bei Streitigkeiten nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199585 besteht die Schlichtungsbehörde aus einer vorsitzenden Person und einer paritätischen Vertretung der Arbeitgeber- und Arbeitnehmerseite und des öffentlichen und priva­ten Bereichs; die Geschlechter müssen paritätisch vertreten sein.
ZPO durch ein Schlichtungsgesuch bei der paritätischen Schlichtungsbehörde eingeleitet werde und bei Streitigkeiten vor Handelsgericht weder das vereinfachte Verfahren noch das Erfordernis eines Schlichtungsverfahrens gelte (Art. 243 Abs. 3
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 243 Geltungsbereich
1    Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
2    Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
a  nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
b  wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Arti­kel 28c ZGB;
c  aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirt­schaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
d  zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
e  nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
f  aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bun­desgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
3    Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.
bzw. Art. 198 lit. f
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 198 Ausnahmen - Das Schlichtungsverfahren entfällt:
a  im summarischen Verfahren;
abis  bei Klagen wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Arti­kel 28b ZGB79 oder betreffend eine elektronische Über­wachung nach Artikel 28c ZGB;
b  bei Klagen über den Personenstand;
bbis  bei Klagen über den Unterhalt des Kindes und weitere Kinderbelange, wenn vor der Klage ein Elternteil die Kindesschutzbehörde angerufen hat (Art. 298b und 298d ZGB81);
c  im Scheidungsverfahren;
d  im Verfahren zur Auflösung und zur Ungültigerklärung der eingetragenen Partnerschaft;
e  bei folgenden Klagen aus dem SchKG83:
e1  Aberkennungsklage (Art. 83 Abs. 2 SchKG),
e2  Feststellungsklage (Art. 85a SchKG),
e3  Widerspruchsklage (Art. 106-109 SchKG),
e4  Anschlussklage (Art. 111 SchKG),
e5  Aussonderungs- und Admassierungsklage (Art. 242 SchKG),
e6  Kollokationsklage (Art. 148 und 250 SchKG),
e7  Klage auf Feststellung neuen Vermögens (Art. 265a SchKG),
e8  Klage auf Rückschaffung von Retentionsgegenständen (Art. 284 SchKG);
f  bei Streitigkeiten, für die nach den Artikeln 5 und 6 dieses Gesetzes eine ein­zige kantonale Instanz zuständig ist;
g  bei der Hauptintervention, der Widerklage und der Streitverkündungsklage;
h  wenn das Gericht Frist für eine Klage gesetzt hat.
ZPO). Daraus könne für die Zuständigkeit des Handelsgerichts jedoch nichts abgeleitet werden. Die Bestimmungen der ZPO über das vereinfachte Verfahren und das Schlichtungsverfahren könnten nur dort gelten, wo das Bundesrecht selbst diese Bestimmungen nicht ausschliesse, was aber mit Art. 243 Abs. 3
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 243 Geltungsbereich
1    Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
2    Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
a  nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
b  wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Arti­kel 28c ZGB;
c  aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirt­schaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
d  zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
e  nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
f  aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bun­desgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
3    Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.
und Art. 198 lit. f
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 198 Ausnahmen - Das Schlichtungsverfahren entfällt:
a  im summarischen Verfahren;
abis  bei Klagen wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Arti­kel 28b ZGB79 oder betreffend eine elektronische Über­wachung nach Artikel 28c ZGB;
b  bei Klagen über den Personenstand;
bbis  bei Klagen über den Unterhalt des Kindes und weitere Kinderbelange, wenn vor der Klage ein Elternteil die Kindesschutzbehörde angerufen hat (Art. 298b und 298d ZGB81);
c  im Scheidungsverfahren;
d  im Verfahren zur Auflösung und zur Ungültigerklärung der eingetragenen Partnerschaft;
e  bei folgenden Klagen aus dem SchKG83:
e1  Aberkennungsklage (Art. 83 Abs. 2 SchKG),
e2  Feststellungsklage (Art. 85a SchKG),
e3  Widerspruchsklage (Art. 106-109 SchKG),
e4  Anschlussklage (Art. 111 SchKG),
e5  Aussonderungs- und Admassierungsklage (Art. 242 SchKG),
e6  Kollokationsklage (Art. 148 und 250 SchKG),
e7  Klage auf Feststellung neuen Vermögens (Art. 265a SchKG),
e8  Klage auf Rückschaffung von Retentionsgegenständen (Art. 284 SchKG);
f  bei Streitigkeiten, für die nach den Artikeln 5 und 6 dieses Gesetzes eine ein­zige kantonale Instanz zuständig ist;
g  bei der Hauptintervention, der Widerklage und der Streitverkündungsklage;
h  wenn das Gericht Frist für eine Klage gesetzt hat.
ZPO gerade der Fall sei. Die gesetzliche Ausnahme könne nicht gleichsam umgedreht und als Argument gegen die Zuständigkeit des Handelsgerichts verwendet werden. Davon abgesehen, weise die Handelsgerichtsbarkeit die mit dem Schlichtungsverfahren und dem vereinfachten Verfahren bezweckten Vorteile der
einfachen und raschen Verfahrenserledigung sowie der hohen Vergleichsquote ebenfalls auf.

3.

Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung von Art. 4 Abs. 1
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 4 Grundsätze
1    Das kantonale Recht regelt die sachliche und funktionelle Zuständigkeit der Gerichte, soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt.
2    Hängt die sachliche Zuständigkeit vom Streitwert ab, so erfolgt dessen Berechnung nach diesem Gesetz.
, Art. 6 Abs. 2
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 6 Handelsgericht
1    Die Kantone können ein Fachgericht bezeichnen, welches als einzige kantonale Instanz für handelsrechtliche Streitigkeiten zuständig ist (Handelsgericht).
2    Eine Streitigkeit gilt als handelsrechtlich, wenn:
a  die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei betroffen ist;
b  gegen den Entscheid die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offen steht; und
c  die Parteien im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleich­­baren ausländischen Register eingetragen sind.
3    Ist nur die beklagte Partei im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleichbaren ausländischen Register eingetragen, sind aber die übrigen Vorausset­zungen erfüllt, so hat die klagende Partei die Wahl zwischen dem Handelsgericht und dem ordentlichen Gericht.
4    Die Kantone können das Handelsgericht ausserdem zuständig erklären für:
a  Streitigkeiten nach Artikel 5 Absatz 1;
b  Streitigkeiten aus dem Recht der Handelsgesellschaften und Genossen­schaf­ten.
5    Das Handelsgericht ist auch für die Anordnung vorsorglicher Massnahmen vor Eintritt der Rechtshängigkeit einer Klage zuständig.
, Art. 198 lit. f
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 198 Ausnahmen - Das Schlichtungsverfahren entfällt:
a  im summarischen Verfahren;
abis  bei Klagen wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Arti­kel 28b ZGB79 oder betreffend eine elektronische Über­wachung nach Artikel 28c ZGB;
b  bei Klagen über den Personenstand;
bbis  bei Klagen über den Unterhalt des Kindes und weitere Kinderbelange, wenn vor der Klage ein Elternteil die Kindesschutzbehörde angerufen hat (Art. 298b und 298d ZGB81);
c  im Scheidungsverfahren;
d  im Verfahren zur Auflösung und zur Ungültigerklärung der eingetragenen Partnerschaft;
e  bei folgenden Klagen aus dem SchKG83:
e1  Aberkennungsklage (Art. 83 Abs. 2 SchKG),
e2  Feststellungsklage (Art. 85a SchKG),
e3  Widerspruchsklage (Art. 106-109 SchKG),
e4  Anschlussklage (Art. 111 SchKG),
e5  Aussonderungs- und Admassierungsklage (Art. 242 SchKG),
e6  Kollokationsklage (Art. 148 und 250 SchKG),
e7  Klage auf Feststellung neuen Vermögens (Art. 265a SchKG),
e8  Klage auf Rückschaffung von Retentionsgegenständen (Art. 284 SchKG);
f  bei Streitigkeiten, für die nach den Artikeln 5 und 6 dieses Gesetzes eine ein­zige kantonale Instanz zuständig ist;
g  bei der Hauptintervention, der Widerklage und der Streitverkündungsklage;
h  wenn das Gericht Frist für eine Klage gesetzt hat.
sowie Art. 243 Abs. 2 lit. c
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 243 Geltungsbereich
1    Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
2    Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
a  nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
b  wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Arti­kel 28c ZGB;
c  aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirt­schaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
d  zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
e  nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
f  aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bun­desgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
3    Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.
und Abs. 3 ZPO. Sie macht geltend, es handle sich nicht um eine handelsrechtliche Streitigkeit, weshalb entgegen der Ansicht der Vorinstanzen nicht das Handelsgericht, sondern das Mietgericht für die vorliegende Streitsache sachlich zuständig sei.

3.1. Nach Art. 6 Abs. 1
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 6 Handelsgericht
1    Die Kantone können ein Fachgericht bezeichnen, welches als einzige kantonale Instanz für handelsrechtliche Streitigkeiten zuständig ist (Handelsgericht).
2    Eine Streitigkeit gilt als handelsrechtlich, wenn:
a  die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei betroffen ist;
b  gegen den Entscheid die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offen steht; und
c  die Parteien im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleich­­baren ausländischen Register eingetragen sind.
3    Ist nur die beklagte Partei im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleichbaren ausländischen Register eingetragen, sind aber die übrigen Vorausset­zungen erfüllt, so hat die klagende Partei die Wahl zwischen dem Handelsgericht und dem ordentlichen Gericht.
4    Die Kantone können das Handelsgericht ausserdem zuständig erklären für:
a  Streitigkeiten nach Artikel 5 Absatz 1;
b  Streitigkeiten aus dem Recht der Handelsgesellschaften und Genossen­schaf­ten.
5    Das Handelsgericht ist auch für die Anordnung vorsorglicher Massnahmen vor Eintritt der Rechtshängigkeit einer Klage zuständig.
ZPO können die Kantone ein Fachgericht bezeichnen, welches als einzige kantonale Instanz für handelsrechtliche Streitigkeiten zuständig ist (Handelsgericht). Gemäss Art. 6 Abs. 2
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 6 Handelsgericht
1    Die Kantone können ein Fachgericht bezeichnen, welches als einzige kantonale Instanz für handelsrechtliche Streitigkeiten zuständig ist (Handelsgericht).
2    Eine Streitigkeit gilt als handelsrechtlich, wenn:
a  die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei betroffen ist;
b  gegen den Entscheid die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offen steht; und
c  die Parteien im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleich­­baren ausländischen Register eingetragen sind.
3    Ist nur die beklagte Partei im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleichbaren ausländischen Register eingetragen, sind aber die übrigen Vorausset­zungen erfüllt, so hat die klagende Partei die Wahl zwischen dem Handelsgericht und dem ordentlichen Gericht.
4    Die Kantone können das Handelsgericht ausserdem zuständig erklären für:
a  Streitigkeiten nach Artikel 5 Absatz 1;
b  Streitigkeiten aus dem Recht der Handelsgesellschaften und Genossen­schaf­ten.
5    Das Handelsgericht ist auch für die Anordnung vorsorglicher Massnahmen vor Eintritt der Rechtshängigkeit einer Klage zuständig.
ZPO gilt eine Streitigkeit als handelsrechtlich, wenn: die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei betroffen ist (lit. a); gegen den Entscheid die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offen steht (lit. b); und, die Parteien im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleichbaren ausländischen Register eingetragen sind (lit. c). Diese drei Voraussetzungen müssen nach dem Gesetzeswortlaut kumulativ gegeben sein, damit eine handelsrechtliche Streitigkeit im Sinne von Art. 6 Abs. 1
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 6 Handelsgericht
1    Die Kantone können ein Fachgericht bezeichnen, welches als einzige kantonale Instanz für handelsrechtliche Streitigkeiten zuständig ist (Handelsgericht).
2    Eine Streitigkeit gilt als handelsrechtlich, wenn:
a  die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei betroffen ist;
b  gegen den Entscheid die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offen steht; und
c  die Parteien im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleich­­baren ausländischen Register eingetragen sind.
3    Ist nur die beklagte Partei im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleichbaren ausländischen Register eingetragen, sind aber die übrigen Vorausset­zungen erfüllt, so hat die klagende Partei die Wahl zwischen dem Handelsgericht und dem ordentlichen Gericht.
4    Die Kantone können das Handelsgericht ausserdem zuständig erklären für:
a  Streitigkeiten nach Artikel 5 Absatz 1;
b  Streitigkeiten aus dem Recht der Handelsgesellschaften und Genossen­schaf­ten.
5    Das Handelsgericht ist auch für die Anordnung vorsorglicher Massnahmen vor Eintritt der Rechtshängigkeit einer Klage zuständig.
ZPO vorliegt.

Die Vorinstanz hat sowohl die zweite (Beschwerdemöglichkeit an das Bundesgericht) als auch die dritte Voraussetzung (Eintrag der Parteien im schweizerischen Handelsregister) bejaht, was von den Parteien nicht in Frage gestellt wird. Umstritten ist einzig, ob die "geschäftliche Tätigkeit" mindestens einer Partei betroffen ist (lit. a).

3.2. Was die "geschäftliche Tätigkeit" ist, bestimmt allein das Bundesrecht. Die Lehre unterscheidet dabei zwischen Grundgeschäften (z.B. Verkauf von selbst fabrizierten oder erworbenen Gütern, Erbringung eigener Dienstleistungen) und Hilfs- oder Nebengeschäften, welche dazu bestimmt sind, die Geschäftstätigkeit zu fördern oder zu unterstützen. Die Frage, ob die "geschäftliche Tätigkeit" nur die Kerngeschäftstätigkeit oder auch die Hilfs- bzw. Nebengeschäfte betrifft, wurde mit BGE 138 III 471 nicht entschieden.

Die Lehre geht davon aus, dass Art. 6 Abs. 2 lit. a
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 6 Handelsgericht
1    Die Kantone können ein Fachgericht bezeichnen, welches als einzige kantonale Instanz für handelsrechtliche Streitigkeiten zuständig ist (Handelsgericht).
2    Eine Streitigkeit gilt als handelsrechtlich, wenn:
a  die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei betroffen ist;
b  gegen den Entscheid die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offen steht; und
c  die Parteien im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleich­­baren ausländischen Register eingetragen sind.
3    Ist nur die beklagte Partei im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleichbaren ausländischen Register eingetragen, sind aber die übrigen Vorausset­zungen erfüllt, so hat die klagende Partei die Wahl zwischen dem Handelsgericht und dem ordentlichen Gericht.
4    Die Kantone können das Handelsgericht ausserdem zuständig erklären für:
a  Streitigkeiten nach Artikel 5 Absatz 1;
b  Streitigkeiten aus dem Recht der Handelsgesellschaften und Genossen­schaf­ten.
5    Das Handelsgericht ist auch für die Anordnung vorsorglicher Massnahmen vor Eintritt der Rechtshängigkeit einer Klage zuständig.
ZPO sowohl Grundgeschäfte wie auch Hilfs- und Nebengeschäfte erfasst (Dominik Vock/ Christoph Nater, in: Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2. Aufl. 2013, N. 8 zu Art. 6
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 6 Handelsgericht
1    Die Kantone können ein Fachgericht bezeichnen, welches als einzige kantonale Instanz für handelsrechtliche Streitigkeiten zuständig ist (Handelsgericht).
2    Eine Streitigkeit gilt als handelsrechtlich, wenn:
a  die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei betroffen ist;
b  gegen den Entscheid die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offen steht; und
c  die Parteien im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleich­­baren ausländischen Register eingetragen sind.
3    Ist nur die beklagte Partei im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleichbaren ausländischen Register eingetragen, sind aber die übrigen Vorausset­zungen erfüllt, so hat die klagende Partei die Wahl zwischen dem Handelsgericht und dem ordentlichen Gericht.
4    Die Kantone können das Handelsgericht ausserdem zuständig erklären für:
a  Streitigkeiten nach Artikel 5 Absatz 1;
b  Streitigkeiten aus dem Recht der Handelsgesellschaften und Genossen­schaf­ten.
5    Das Handelsgericht ist auch für die Anordnung vorsorglicher Massnahmen vor Eintritt der Rechtshängigkeit einer Klage zuständig.
ZPO; Ulrich Haas/Michael Schlumpf, in: ZPO, Oberhammer [Hrsg.], 2010, N. 6 zu Art. 6
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 6 Handelsgericht
1    Die Kantone können ein Fachgericht bezeichnen, welches als einzige kantonale Instanz für handelsrechtliche Streitigkeiten zuständig ist (Handelsgericht).
2    Eine Streitigkeit gilt als handelsrechtlich, wenn:
a  die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei betroffen ist;
b  gegen den Entscheid die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offen steht; und
c  die Parteien im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleich­­baren ausländischen Register eingetragen sind.
3    Ist nur die beklagte Partei im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleichbaren ausländischen Register eingetragen, sind aber die übrigen Vorausset­zungen erfüllt, so hat die klagende Partei die Wahl zwischen dem Handelsgericht und dem ordentlichen Gericht.
4    Die Kantone können das Handelsgericht ausserdem zuständig erklären für:
a  Streitigkeiten nach Artikel 5 Absatz 1;
b  Streitigkeiten aus dem Recht der Handelsgesellschaften und Genossen­schaf­ten.
5    Das Handelsgericht ist auch für die Anordnung vorsorglicher Massnahmen vor Eintritt der Rechtshängigkeit einer Klage zuständig.
ZPO; Theodor Härtsch, in: Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO], Baker & McKenzie [Hrsg.], 2010, N. 9 f. zu Art. 6
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 6 Handelsgericht
1    Die Kantone können ein Fachgericht bezeichnen, welches als einzige kantonale Instanz für handelsrechtliche Streitigkeiten zuständig ist (Handelsgericht).
2    Eine Streitigkeit gilt als handelsrechtlich, wenn:
a  die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei betroffen ist;
b  gegen den Entscheid die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offen steht; und
c  die Parteien im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleich­­baren ausländischen Register eingetragen sind.
3    Ist nur die beklagte Partei im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleichbaren ausländischen Register eingetragen, sind aber die übrigen Vorausset­zungen erfüllt, so hat die klagende Partei die Wahl zwischen dem Handelsgericht und dem ordentlichen Gericht.
4    Die Kantone können das Handelsgericht ausserdem zuständig erklären für:
a  Streitigkeiten nach Artikel 5 Absatz 1;
b  Streitigkeiten aus dem Recht der Handelsgesellschaften und Genossen­schaf­ten.
5    Das Handelsgericht ist auch für die Anordnung vorsorglicher Massnahmen vor Eintritt der Rechtshängigkeit einer Klage zuständig.
ZPO; Jacques Haldy, in: Code de procédure civile commenté, Bohnet und andere [Hrsg.], 2011, N. 5 zu Art. 6
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 6 Handelsgericht
1    Die Kantone können ein Fachgericht bezeichnen, welches als einzige kantonale Instanz für handelsrechtliche Streitigkeiten zuständig ist (Handelsgericht).
2    Eine Streitigkeit gilt als handelsrechtlich, wenn:
a  die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei betroffen ist;
b  gegen den Entscheid die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offen steht; und
c  die Parteien im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleich­­baren ausländischen Register eingetragen sind.
3    Ist nur die beklagte Partei im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleichbaren ausländischen Register eingetragen, sind aber die übrigen Vorausset­zungen erfüllt, so hat die klagende Partei die Wahl zwischen dem Handelsgericht und dem ordentlichen Gericht.
4    Die Kantone können das Handelsgericht ausserdem zuständig erklären für:
a  Streitigkeiten nach Artikel 5 Absatz 1;
b  Streitigkeiten aus dem Recht der Handelsgesellschaften und Genossen­schaf­ten.
5    Das Handelsgericht ist auch für die Anordnung vorsorglicher Massnahmen vor Eintritt der Rechtshängigkeit einer Klage zuständig.
ZPO; Bernhard Berger, in: Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2012, N. 22 zu Art. 6
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 6 Handelsgericht
1    Die Kantone können ein Fachgericht bezeichnen, welches als einzige kantonale Instanz für handelsrechtliche Streitigkeiten zuständig ist (Handelsgericht).
2    Eine Streitigkeit gilt als handelsrechtlich, wenn:
a  die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei betroffen ist;
b  gegen den Entscheid die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offen steht; und
c  die Parteien im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleich­­baren ausländischen Register eingetragen sind.
3    Ist nur die beklagte Partei im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleichbaren ausländischen Register eingetragen, sind aber die übrigen Vorausset­zungen erfüllt, so hat die klagende Partei die Wahl zwischen dem Handelsgericht und dem ordentlichen Gericht.
4    Die Kantone können das Handelsgericht ausserdem zuständig erklären für:
a  Streitigkeiten nach Artikel 5 Absatz 1;
b  Streitigkeiten aus dem Recht der Handelsgesellschaften und Genossen­schaf­ten.
5    Das Handelsgericht ist auch für die Anordnung vorsorglicher Massnahmen vor Eintritt der Rechtshängigkeit einer Klage zuständig.
ZPO; derselbe, Verfahren vor dem Handelsgericht: ausgewählte Fragen, praktische Hinweise, in: ZBJV 148/2012, S. 467 f.; Toylan Senel, Das handelsgerichtliche Verfahren nach der neuen Schweizerischen Zivilprozessordnung, Diss. Basel 2011, Rz. 241 f. und 244).
Der Botschaft des Bundesrates zur Schweizerischen Zivilprozessordnung kann entnommen werden, dass sich die Umschreibung der Kriterien in Art. 6 Abs. 2
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 6 Handelsgericht
1    Die Kantone können ein Fachgericht bezeichnen, welches als einzige kantonale Instanz für handelsrechtliche Streitigkeiten zuständig ist (Handelsgericht).
2    Eine Streitigkeit gilt als handelsrechtlich, wenn:
a  die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei betroffen ist;
b  gegen den Entscheid die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offen steht; und
c  die Parteien im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleich­­baren ausländischen Register eingetragen sind.
3    Ist nur die beklagte Partei im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleichbaren ausländischen Register eingetragen, sind aber die übrigen Vorausset­zungen erfüllt, so hat die klagende Partei die Wahl zwischen dem Handelsgericht und dem ordentlichen Gericht.
4    Die Kantone können das Handelsgericht ausserdem zuständig erklären für:
a  Streitigkeiten nach Artikel 5 Absatz 1;
b  Streitigkeiten aus dem Recht der Handelsgesellschaften und Genossen­schaf­ten.
5    Das Handelsgericht ist auch für die Anordnung vorsorglicher Massnahmen vor Eintritt der Rechtshängigkeit einer Klage zuständig.
ZPO an den früheren kantonalen Regelungen orientiert (Botschaft vom 28. Juni 2006 zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], BBl 2006 7221 ff., insb. 7261). Auch wenn dabei nur auf die jeweiligen Regelungen (Art. 5 ZPO/BE i.V.m. Art. 55 GOG/ BE; § 404 ZPO/AG; § 62 GVG/ZH; Art. 14 ZPO/SG) verwiesen wurde und nicht direkt auf die gestützt darauf ergangene kantonale Praxis, welche ebenfalls sowohl die Grund- wie auch die Hilfs-/Nebengeschäfte erfasste (Christoph Leuenberger/Beatrice Uffer-Tobler, Kommentar zur Zivilprozessordnung des Kantons St. Gallen, 1999, N. 4a zu Art. 14
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ZPO Art. 14 Widerklage
1    Beim für die Hauptklage örtlich zuständigen Gericht kann Widerklage erhoben werden, wenn die Widerklage mit der Hauptklage in einem sachlichen Zusammen­hang steht.
2    Dieser Gerichtsstand bleibt auch bestehen, wenn die Hauptklage aus irgendeinem Grund dahinfällt.
ZPO; Franz Kellerhals/Martin Sterchi, Die Zivilprozessordnung für den Kanton Bern, 2000, N. 2c/bb zu Art. 5
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ZPO Art. 5 Einzige kantonale Instanz
1    Das kantonale Recht bezeichnet das Gericht, welches als einzige kantonale Instanz zuständig ist für:
a  Streitigkeiten im Zusammenhang mit geistigem Eigentum einschliesslich der Streitigkeiten betreffend Nichtigkeit, Inhaberschaft, Lizenzierung, Übertra­gung und Verletzung solcher Rechte;
b  kartellrechtliche Streitigkeiten;
c  Streitigkeiten über den Gebrauch einer Firma;
d  Streitigkeiten nach dem Bundesgesetz vom 19. Dezember 19864 gegen den unlauteren Wettbewerb, sofern der Streitwert mehr als 30 000 Franken beträgt oder sofern der Bund sein Klagerecht ausübt;
e  Streitigkeiten nach dem Kernenergiehaftpflichtgesetz vom 13. Juni 20086;
f  Klagen gegen den Bund;
g  Streitigkeiten über die Einleitung und Durchführung einer Sonderuntersuchung nach den Artikeln 697c-697hbis des Obligationenrechts (OR)8;
h  Streitigkeiten nach dem Kollektivanlagengesetz vom 23. Juni 200610, nach dem Finanzmarktinfra­strukturgesetz vom 19. Juni 201511 und nach dem Finanzinstitutsgesetz vom 15. Juni 201812;
i  Streitigkeiten nach dem Wappenschutzgesetz vom 21. Juni 201314, dem Bundesgesetz vom 25. März 195415 betreffend den Schutz des Zeichens und des Namens des Roten Kreuzes und dem Bundesgesetz vom 15. Dezember 196116 zum Schutz von Namen und Zeichen der Organisation der Vereinten Nationen und anderer zwischenstaatlicher Organisationen.
2    Diese Instanz ist auch für die Anordnung vorsorglicher Massnahmen vor Eintritt der Rechtshängigkeit einer Klage zuständig.
ZPO; Robert Hauser/ Erhard Schweri, Kommentar zum zürcherischen Gerichtsverfassungsgesetz, 2002, N. 21 f. zu § 62 GVG; Alfred Bühler/Andreas Edelmann/ Albert Killer, Kommentar zur aargauischen Zivilprozessordnung, 2. Aufl. 1998, N. 9 zu § 404 ZPO), ist der hiervor zitierten Lehre zuzustimmen. Es bestehen keine Anhaltspunkte, dass der Gesetzgeber die diesbezügliche kantonale Praxis einschränken wollte.
Vielmehr wurde festgehalten, die sachliche Zuständigkeit sei "bewusst sehr weit gefasst" (Botschaft ZPO, BBl 2006 7221 ff., insb. 7261; vgl. auch BGE 138 III 694 E. 2.9 S. 700 f.).

Im Ergebnis ist der Vorinstanz somit zuzustimmen, dass der Abschluss von Mietverträgen über Geschäftsliegenschaften und damit grundsätzlich auch Streitigkeiten aus solchen Verträgen unter den Begriff "geschäftliche Tätigkeit" gemäss Art. 6 Abs. 2 lit. a
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 6 Handelsgericht
1    Die Kantone können ein Fachgericht bezeichnen, welches als einzige kantonale Instanz für handelsrechtliche Streitigkeiten zuständig ist (Handelsgericht).
2    Eine Streitigkeit gilt als handelsrechtlich, wenn:
a  die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei betroffen ist;
b  gegen den Entscheid die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offen steht; und
c  die Parteien im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleich­­baren ausländischen Register eingetragen sind.
3    Ist nur die beklagte Partei im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleichbaren ausländischen Register eingetragen, sind aber die übrigen Vorausset­zungen erfüllt, so hat die klagende Partei die Wahl zwischen dem Handelsgericht und dem ordentlichen Gericht.
4    Die Kantone können das Handelsgericht ausserdem zuständig erklären für:
a  Streitigkeiten nach Artikel 5 Absatz 1;
b  Streitigkeiten aus dem Recht der Handelsgesellschaften und Genossen­schaf­ten.
5    Das Handelsgericht ist auch für die Anordnung vorsorglicher Massnahmen vor Eintritt der Rechtshängigkeit einer Klage zuständig.
ZPO fällt (ebenso explizit betreffend Mietverträge über Geschäftsliegenschaften: Jacques Haldy, a.a.O., N. 5 zu Art. 6
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 6 Handelsgericht
1    Die Kantone können ein Fachgericht bezeichnen, welches als einzige kantonale Instanz für handelsrechtliche Streitigkeiten zuständig ist (Handelsgericht).
2    Eine Streitigkeit gilt als handelsrechtlich, wenn:
a  die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei betroffen ist;
b  gegen den Entscheid die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offen steht; und
c  die Parteien im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleich­­baren ausländischen Register eingetragen sind.
3    Ist nur die beklagte Partei im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleichbaren ausländischen Register eingetragen, sind aber die übrigen Vorausset­zungen erfüllt, so hat die klagende Partei die Wahl zwischen dem Handelsgericht und dem ordentlichen Gericht.
4    Die Kantone können das Handelsgericht ausserdem zuständig erklären für:
a  Streitigkeiten nach Artikel 5 Absatz 1;
b  Streitigkeiten aus dem Recht der Handelsgesellschaften und Genossen­schaf­ten.
5    Das Handelsgericht ist auch für die Anordnung vorsorglicher Massnahmen vor Eintritt der Rechtshängigkeit einer Klage zuständig.
ZPO; Bernhard Berger, ZBJV 148/2012, S. 478; Theodor Härtsch, a.a.O., N. 10 zu Art. 6
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 6 Handelsgericht
1    Die Kantone können ein Fachgericht bezeichnen, welches als einzige kantonale Instanz für handelsrechtliche Streitigkeiten zuständig ist (Handelsgericht).
2    Eine Streitigkeit gilt als handelsrechtlich, wenn:
a  die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei betroffen ist;
b  gegen den Entscheid die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offen steht; und
c  die Parteien im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleich­­baren ausländischen Register eingetragen sind.
3    Ist nur die beklagte Partei im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleichbaren ausländischen Register eingetragen, sind aber die übrigen Vorausset­zungen erfüllt, so hat die klagende Partei die Wahl zwischen dem Handelsgericht und dem ordentlichen Gericht.
4    Die Kantone können das Handelsgericht ausserdem zuständig erklären für:
a  Streitigkeiten nach Artikel 5 Absatz 1;
b  Streitigkeiten aus dem Recht der Handelsgesellschaften und Genossen­schaf­ten.
5    Das Handelsgericht ist auch für die Anordnung vorsorglicher Massnahmen vor Eintritt der Rechtshängigkeit einer Klage zuständig.
ZPO; Alfred Bühler/Andreas Edelmann/Albert Killer, a.a.O., N. 9 zu § 404 ZPO/AG; Toylan Senel, a.a.O., Rz. 242). Die streitgegenständlichen Mietverträge betreffen denn auch nach der eigenen Darstellung der Beschwerdeführerin Geschäftsräumlichkeiten.

4.

4.1. Die Beschwerdeführerin macht geltend, selbst wenn von einem weiten Begriff der handelsrechtlichen Streitigkeit auszugehen wäre und damit allgemein auch Streitigkeiten aus einem Mietvertrag darunter fielen, wäre jedenfalls die vorliegend konkrete Streitigkeit eine mietrechtliche und nicht eine handelsrechtliche. Streitgegenstand sei die Gültigkeit der am 24. Juli 2012 wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d
SR 220
OR Art. 257d
1    Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälli­ger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Ver­mieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Ge­schäfts­räumen mindestens 30 Tage.
2    Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Ver­mieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
OR) ausgesprochenen Kündigung; es handle sich somit um ein Kündigungsschutzverfahren. Für solche Streitigkeiten sei gemäss Art. 273 Abs. 1
SR 220
OR Art. 273
1    Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehör­de einreichen.
2    Will der Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, so muss er das Begehren der Schlichtungsbehörde einreichen:
a  bei einem unbefristeten Mietverhältnis innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung;
b  bei einem befristeten Mietverhältnis spätestens 60 Tage vor Abl­auf der Vertragsdauer.
3    Das Begehren um eine zweite Erstreckung muss der Mieter der Schlich­tungsbehörde spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten einrei­chen.
4    Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde richtet sich nach der ZPO103.104
5    Weist die zuständige Behörde ein Begehren des Mieters betreffend Anfechtung der Kündigung ab, so prüft sie von Amtes wegen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann.105
OR i.V.m. Art. 200
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 200 Paritätische Schlichtungsbehörden
1    Bei Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen besteht die Schlichtungsbehörde aus einer vorsitzenden Person und einer paritätischen Ver­tretung.
2    Bei Streitigkeiten nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199585 besteht die Schlichtungsbehörde aus einer vorsitzenden Person und einer paritätischen Vertretung der Arbeitgeber- und Arbeitnehmerseite und des öffentlichen und priva­ten Bereichs; die Geschlechter müssen paritätisch vertreten sein.
ZPO ein Schlichtungsverfahren zwingend; ebenso gelange zwingend das vereinfachte Verfahren zur Anwendung (Art. 243 Abs. 2 lit. c
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 243 Geltungsbereich
1    Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
2    Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
a  nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
b  wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Arti­kel 28c ZGB;
c  aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirt­schaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
d  zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
e  nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
f  aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bun­desgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
3    Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.
ZPO). Sowohl die vorgängige Schlichtung wie auch das vereinfachte Verfahren werden aber durch Art. 198 lit. f
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 198 Ausnahmen - Das Schlichtungsverfahren entfällt:
a  im summarischen Verfahren;
abis  bei Klagen wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Arti­kel 28b ZGB79 oder betreffend eine elektronische Über­wachung nach Artikel 28c ZGB;
b  bei Klagen über den Personenstand;
bbis  bei Klagen über den Unterhalt des Kindes und weitere Kinderbelange, wenn vor der Klage ein Elternteil die Kindesschutzbehörde angerufen hat (Art. 298b und 298d ZGB81);
c  im Scheidungsverfahren;
d  im Verfahren zur Auflösung und zur Ungültigerklärung der eingetragenen Partnerschaft;
e  bei folgenden Klagen aus dem SchKG83:
e1  Aberkennungsklage (Art. 83 Abs. 2 SchKG),
e2  Feststellungsklage (Art. 85a SchKG),
e3  Widerspruchsklage (Art. 106-109 SchKG),
e4  Anschlussklage (Art. 111 SchKG),
e5  Aussonderungs- und Admassierungsklage (Art. 242 SchKG),
e6  Kollokationsklage (Art. 148 und 250 SchKG),
e7  Klage auf Feststellung neuen Vermögens (Art. 265a SchKG),
e8  Klage auf Rückschaffung von Retentionsgegenständen (Art. 284 SchKG);
f  bei Streitigkeiten, für die nach den Artikeln 5 und 6 dieses Gesetzes eine ein­zige kantonale Instanz zuständig ist;
g  bei der Hauptintervention, der Widerklage und der Streitverkündungsklage;
h  wenn das Gericht Frist für eine Klage gesetzt hat.
bzw. Art. 243 Abs. 3
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 243 Geltungsbereich
1    Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
2    Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
a  nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
b  wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Arti­kel 28c ZGB;
c  aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirt­schaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
d  zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
e  nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
f  aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bun­desgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
3    Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.
ZPO für Verfahren vor dem Handelsgericht ausgeschlossen, womit für Kündigungsschutzverfahren zwingend auch die Zuständigkeit des Handelsgerichts ausgeschlossen sei.

4.2. Die Vorinstanz erwog, die Bestimmungen der ZPO über das vereinfachte Verfahren und das Schlichtungsverfahren könnten nur dort gelten, wo das Bundesrecht selbst diese Bestimmungen nicht ausschliesse, was aber mit Art. 243 Abs. 3
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 243 Geltungsbereich
1    Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
2    Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
a  nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
b  wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Arti­kel 28c ZGB;
c  aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirt­schaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
d  zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
e  nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
f  aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bun­desgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
3    Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.
und Art. 198 lit. f
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 198 Ausnahmen - Das Schlichtungsverfahren entfällt:
a  im summarischen Verfahren;
abis  bei Klagen wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Arti­kel 28b ZGB79 oder betreffend eine elektronische Über­wachung nach Artikel 28c ZGB;
b  bei Klagen über den Personenstand;
bbis  bei Klagen über den Unterhalt des Kindes und weitere Kinderbelange, wenn vor der Klage ein Elternteil die Kindesschutzbehörde angerufen hat (Art. 298b und 298d ZGB81);
c  im Scheidungsverfahren;
d  im Verfahren zur Auflösung und zur Ungültigerklärung der eingetragenen Partnerschaft;
e  bei folgenden Klagen aus dem SchKG83:
e1  Aberkennungsklage (Art. 83 Abs. 2 SchKG),
e2  Feststellungsklage (Art. 85a SchKG),
e3  Widerspruchsklage (Art. 106-109 SchKG),
e4  Anschlussklage (Art. 111 SchKG),
e5  Aussonderungs- und Admassierungsklage (Art. 242 SchKG),
e6  Kollokationsklage (Art. 148 und 250 SchKG),
e7  Klage auf Feststellung neuen Vermögens (Art. 265a SchKG),
e8  Klage auf Rückschaffung von Retentionsgegenständen (Art. 284 SchKG);
f  bei Streitigkeiten, für die nach den Artikeln 5 und 6 dieses Gesetzes eine ein­zige kantonale Instanz zuständig ist;
g  bei der Hauptintervention, der Widerklage und der Streitverkündungsklage;
h  wenn das Gericht Frist für eine Klage gesetzt hat.
ZPO gerade der Fall sei. Die gesetzliche Ausnahme könne nicht gleichsam umgedreht und als Argument gegen die Zuständigkeit des Handelsgerichts verwendet werden.

4.3. In der Lehre wird diese Frage kontrovers beurteilt, soweit sie sich dazu überhaupt äussert. Dabei wird die Auffassung vertreten, bei den in Art. 243 Abs. 2 lit. c
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 243 Geltungsbereich
1    Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
2    Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
a  nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
b  wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Arti­kel 28c ZGB;
c  aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirt­schaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
d  zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
e  nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
f  aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bun­desgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
3    Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.
ZPO enthaltenen Materien, die zum Kernbereich des Mietrechts gehörten, könne das Handelsgericht in keinem Fall angerufen werden, weil es seine Prozesse nicht im vereinfachten Verfahren durchführen dürfe (Theodor Härtsch, a.a.O., N. 17 zu Art. 6
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 6 Handelsgericht
1    Die Kantone können ein Fachgericht bezeichnen, welches als einzige kantonale Instanz für handelsrechtliche Streitigkeiten zuständig ist (Handelsgericht).
2    Eine Streitigkeit gilt als handelsrechtlich, wenn:
a  die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei betroffen ist;
b  gegen den Entscheid die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offen steht; und
c  die Parteien im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleich­­baren ausländischen Register eingetragen sind.
3    Ist nur die beklagte Partei im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleichbaren ausländischen Register eingetragen, sind aber die übrigen Vorausset­zungen erfüllt, so hat die klagende Partei die Wahl zwischen dem Handelsgericht und dem ordentlichen Gericht.
4    Die Kantone können das Handelsgericht ausserdem zuständig erklären für:
a  Streitigkeiten nach Artikel 5 Absatz 1;
b  Streitigkeiten aus dem Recht der Handelsgesellschaften und Genossen­schaf­ten.
5    Das Handelsgericht ist auch für die Anordnung vorsorglicher Massnahmen vor Eintritt der Rechtshängigkeit einer Klage zuständig.
ZPO; Bernhard Berger, ZBJV 148/2012, S. 478). Demgegenüber geht Denis Tappy (in: Code de procédure civile commenté, Bohnet und andere [Hrsg.], 2011, N. 27 i.V.m. N. 23 zu Art. 243
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 243 Geltungsbereich
1    Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
2    Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
a  nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
b  wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Arti­kel 28c ZGB;
c  aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirt­schaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
d  zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
e  nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
f  aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bun­desgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
3    Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.
ZPO) davon aus, Kantone mit Handelsgerichten könnten die in Art. 243 Abs. 2 lit. c
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 243 Geltungsbereich
1    Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
2    Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
a  nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
b  wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Arti­kel 28c ZGB;
c  aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirt­schaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
d  zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
e  nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
f  aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bun­desgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
3    Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.
ZPO genannten Materien, die in den übrigen Kantonen im vereinfachten Verfahren durchgeführt würden, im ordentlichen Verfahren beurteilen. Schliesslich wird auch die Auffassung vertreten, bei typisch mietrechtlichen Streitigkeiten dränge sich die Zuständigkeit des Mietgerichts auf. Trete jedoch das Handelsgericht an die Stelle des Mietgerichts, so müsse es für den Miet- und Pachtprozess die entsprechenden Verfahrensbestimmungen beachten, wozu im Besonderen die vorgängige Anrufung der Schlichtungsbehörde gehöre (Robert Hauser/Erhard Schweri/Viktor Lieber, GOG, Kommentar
zum zürcherischen Gesetz über die Gerichts- und Behördenorganisation im Zivil- und Strafprozess, 2012, N. 38 zu § 3 GOG).

Auch die kantonale Praxis ist nicht einheitlich. Im Gegensatz zur grundsätzlichen Auffassung der Vorinstanz, erachtete sich das Handelsgericht des Kantons Aargau für die Anfechtung von Mietzinserhöhungen und damit verbundenen Streitigkeiten als nicht zuständig, da es keine paritätisch zusammengesetzte Schlichtungsbehörde sei und für solche Streitigkeiten das vereinfachte Verfahren gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 243 Geltungsbereich
1    Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
2    Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
a  nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
b  wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Arti­kel 28c ZGB;
c  aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirt­schaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
d  zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
e  nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
f  aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bun­desgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
3    Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.
ZPO gelte (Urteil vom 29. November 2011, CAN 2012 Nr. 3, S. 23; zustimmend: Christian Oetiker, in: ius.focus 4/2013, S. 23). Demgegenüber entschied das Handelsgericht des Kantons Bern in einem Urteil vom 3. Mai 2013, Art. 243
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 243 Geltungsbereich
1    Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
2    Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
a  nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
b  wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Arti­kel 28c ZGB;
c  aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirt­schaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
d  zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
e  nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
f  aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bun­desgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
3    Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.
ZPO schränke die sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts nicht ein. Die Regelung über die sachliche Zuständigkeit gehe mithin der Bestimmung über die Verfahrensart vor.

4.4. Das Gesetz muss in erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach dem Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihm zu Grunde liegenden Wertungen auf der Basis einer teleologischen Verständnismethode ausgelegt werden. Die Gesetzesauslegung hat sich vom Gedanken leiten zu lassen, dass nicht schon der Wortlaut die Norm darstellt, sondern erst das an Sachverhalten verstandene und konkretisierte Gesetz. Gefordert ist die sachlich richtige Entscheidung im normativen Gefüge, ausgerichtet auf ein befriedigendes Ergebnis der ratio legis. Dabei befolgt das Bundesgericht einen pragmatischen Methodenpluralismus und lehnt es namentlich ab, die einzelnen Auslegungselemente einer hierarchischen Prioritätsordnung zu unterstellen. Insbesondere bei jüngeren Gesetzen sind auch die Gesetzesmaterialien zu beachten, wenn sie auf die streitige Frage eine klare Antwort geben und dem Richter damit weiterhelfen (BGE 138 III 694 E. 2.4 S. 698 mit Hinweisen).

4.4.1. Der Gesetzeswortlaut als solcher ist nicht schlüssig. "Geschäftliche Tätigkeit" gemäss Art. 6 Abs. 2 lit. a
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 6 Handelsgericht
1    Die Kantone können ein Fachgericht bezeichnen, welches als einzige kantonale Instanz für handelsrechtliche Streitigkeiten zuständig ist (Handelsgericht).
2    Eine Streitigkeit gilt als handelsrechtlich, wenn:
a  die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei betroffen ist;
b  gegen den Entscheid die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offen steht; und
c  die Parteien im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleich­­baren ausländischen Register eingetragen sind.
3    Ist nur die beklagte Partei im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleichbaren ausländischen Register eingetragen, sind aber die übrigen Vorausset­zungen erfüllt, so hat die klagende Partei die Wahl zwischen dem Handelsgericht und dem ordentlichen Gericht.
4    Die Kantone können das Handelsgericht ausserdem zuständig erklären für:
a  Streitigkeiten nach Artikel 5 Absatz 1;
b  Streitigkeiten aus dem Recht der Handelsgesellschaften und Genossen­schaf­ten.
5    Das Handelsgericht ist auch für die Anordnung vorsorglicher Massnahmen vor Eintritt der Rechtshängigkeit einer Klage zuständig.
ZPO erfasst wie dargelegt auch den Abschluss von Mietverträgen über Geschäftsliegenschaften und damit grundsätzlich auch Streitigkeiten aus solchen Verträgen (vgl. E. 3.2). Gleichzeitig betrifft Art. 243 Abs. 2 lit. c
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 243 Geltungsbereich
1    Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
2    Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
a  nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
b  wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Arti­kel 28c ZGB;
c  aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirt­schaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
d  zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
e  nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
f  aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bun­desgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
3    Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.
ZPO Streitigkeiten aus Miete und Pacht auch von Geschäftsräumen. Diese Bestimmungen überschneiden sich also.

4.4.2. Auch aus den Materialien lässt sich keine klare Abgrenzung ableiten, insbesondere auch nicht daraus, dass bei Art. 198 lit. f
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 198 Ausnahmen - Das Schlichtungsverfahren entfällt:
a  im summarischen Verfahren;
abis  bei Klagen wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Arti­kel 28b ZGB79 oder betreffend eine elektronische Über­wachung nach Artikel 28c ZGB;
b  bei Klagen über den Personenstand;
bbis  bei Klagen über den Unterhalt des Kindes und weitere Kinderbelange, wenn vor der Klage ein Elternteil die Kindesschutzbehörde angerufen hat (Art. 298b und 298d ZGB81);
c  im Scheidungsverfahren;
d  im Verfahren zur Auflösung und zur Ungültigerklärung der eingetragenen Partnerschaft;
e  bei folgenden Klagen aus dem SchKG83:
e1  Aberkennungsklage (Art. 83 Abs. 2 SchKG),
e2  Feststellungsklage (Art. 85a SchKG),
e3  Widerspruchsklage (Art. 106-109 SchKG),
e4  Anschlussklage (Art. 111 SchKG),
e5  Aussonderungs- und Admassierungsklage (Art. 242 SchKG),
e6  Kollokationsklage (Art. 148 und 250 SchKG),
e7  Klage auf Feststellung neuen Vermögens (Art. 265a SchKG),
e8  Klage auf Rückschaffung von Retentionsgegenständen (Art. 284 SchKG);
f  bei Streitigkeiten, für die nach den Artikeln 5 und 6 dieses Gesetzes eine ein­zige kantonale Instanz zuständig ist;
g  bei der Hauptintervention, der Widerklage und der Streitverkündungsklage;
h  wenn das Gericht Frist für eine Klage gesetzt hat.
ZPO im Rahmen der parlamentarischen Beratungen der Hinweis auf Art. 6
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 6 Handelsgericht
1    Die Kantone können ein Fachgericht bezeichnen, welches als einzige kantonale Instanz für handelsrechtliche Streitigkeiten zuständig ist (Handelsgericht).
2    Eine Streitigkeit gilt als handelsrechtlich, wenn:
a  die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei betroffen ist;
b  gegen den Entscheid die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offen steht; und
c  die Parteien im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleich­­baren ausländischen Register eingetragen sind.
3    Ist nur die beklagte Partei im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleichbaren ausländischen Register eingetragen, sind aber die übrigen Vorausset­zungen erfüllt, so hat die klagende Partei die Wahl zwischen dem Handelsgericht und dem ordentlichen Gericht.
4    Die Kantone können das Handelsgericht ausserdem zuständig erklären für:
a  Streitigkeiten nach Artikel 5 Absatz 1;
b  Streitigkeiten aus dem Recht der Handelsgesellschaften und Genossen­schaf­ten.
5    Das Handelsgericht ist auch für die Anordnung vorsorglicher Massnahmen vor Eintritt der Rechtshängigkeit einer Klage zuständig.
ZPO eingefügt wurde. Die Ergänzung wurde namentlich damit begründet, bei Streitigkeiten vor Handelsgericht sei es sinnvoll, wenn direkt der Fachrichter und nicht zuerst noch ein Friedensrichter einen Vergleichsvorschlag unterbreite; das notwendige Fachwissen (für einen Vergleichsvorschlag) könne bei der nicht spezialisierten Schlichtungsbehörde nicht vorausgesetzt werden (AB 2008 N 947 ff.; vgl. auch BGE 138 III 558 E. 4.3 S. 563). Die Abgrenzung erfolgte also gegenüber der allgemeinen Schlichtungsbehörde, nicht gegenüber der spezialisierten paritätischen Schlichtungsstelle für Streitigkeiten aus Miete und Pacht (Art. 200
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 200 Paritätische Schlichtungsbehörden
1    Bei Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen besteht die Schlichtungsbehörde aus einer vorsitzenden Person und einer paritätischen Ver­tretung.
2    Bei Streitigkeiten nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199585 besteht die Schlichtungsbehörde aus einer vorsitzenden Person und einer paritätischen Vertretung der Arbeitgeber- und Arbeitnehmerseite und des öffentlichen und priva­ten Bereichs; die Geschlechter müssen paritätisch vertreten sein.
ZPO). Ebenso wie die Handelsgerichte wegen deren besonderen Fachkompetenz in handelsrechtlichen Streitigkeiten beibehalten wurden, geschah dies bei den paritätischen Schlichtungsbehörden in Miete und Pacht (Art. 274a aOR) wegen deren besonderen Fachkompetenz in Mietstreitigkeiten (vgl. Adrian Staehelin/Daniel Staehelin/Pascal Grolimund, Zivilprozessrecht, 2. Aufl. 2013, S. 44 f.).
Im bereits erwähnten Entscheid des Handelsgerichts des Kantons Bern (vgl. E. 4.3 a.E.) erwog dieses, Art. 243 Abs. 3
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 243 Geltungsbereich
1    Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
2    Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
a  nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
b  wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Arti­kel 28c ZGB;
c  aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirt­schaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
d  zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
e  nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
f  aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bun­desgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
3    Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.
ZPO mache nur einen Sinn, wenn Verfahren, die gemäss Art. 243 Abs. 1
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 243 Geltungsbereich
1    Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
2    Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
a  nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
b  wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Arti­kel 28c ZGB;
c  aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirt­schaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
d  zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
e  nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
f  aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bun­desgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
3    Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.
ZPO grundsätzlich im vereinfachten Verfahren abzuwickeln sind, vor Handelsgericht überhaupt zulässig sein können. Diese Argumentation ist zwar nicht von der Hand zu weisen; doch ergeben sich aus den Materialien keine Hinweise, dass ein derartiger systematischer Zusammenhang bedacht worden wäre. Absatz 3 war im Vorentwurf der Expertenkommission noch nicht enthalten. In der Botschaft wird dazu nur angeführt, das vereinfachte Verfahren eigne sich nicht für Prozesse vor Handelsgericht, da die dortigen Streitigkeiten und Verfahren meist ohnehin zu komplex seien (Botschaft Z PO, BBl 2006 7221 ff., insb. 7347).

4.4.3. Massgeblich ist vielmehr die Bedeutung der Bestimmungen im normativen Gefüge.

4.4.3.1. Für Streitigkeiten vor dem Handelsgericht gemäss Art. 6
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 6 Handelsgericht
1    Die Kantone können ein Fachgericht bezeichnen, welches als einzige kantonale Instanz für handelsrechtliche Streitigkeiten zuständig ist (Handelsgericht).
2    Eine Streitigkeit gilt als handelsrechtlich, wenn:
a  die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei betroffen ist;
b  gegen den Entscheid die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offen steht; und
c  die Parteien im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleich­­baren ausländischen Register eingetragen sind.
3    Ist nur die beklagte Partei im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleichbaren ausländischen Register eingetragen, sind aber die übrigen Vorausset­zungen erfüllt, so hat die klagende Partei die Wahl zwischen dem Handelsgericht und dem ordentlichen Gericht.
4    Die Kantone können das Handelsgericht ausserdem zuständig erklären für:
a  Streitigkeiten nach Artikel 5 Absatz 1;
b  Streitigkeiten aus dem Recht der Handelsgesellschaften und Genossen­schaf­ten.
5    Das Handelsgericht ist auch für die Anordnung vorsorglicher Massnahmen vor Eintritt der Rechtshängigkeit einer Klage zuständig.
ZPO findet das vereinfachte Verfahren nach dem eindeutigen Wortlaut von Art. 243 Abs. 3
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 243 Geltungsbereich
1    Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
2    Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
a  nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
b  wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Arti­kel 28c ZGB;
c  aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirt­schaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
d  zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
e  nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
f  aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bun­desgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
3    Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.
ZPO keine Anwendung. Abzulehnen ist daher jedenfalls jene Lehrmeinung (vgl. E. 4.3), wonach das Handelsgericht, wenn es anstelle der Mietgerichte (bzw. der ordentlichen Gerichte in Kantonen ohne spezialisiertes Mietgericht) entscheidet, die für den Miet- und Pachtprozess geltenden Verfahrensregeln anzuwenden habe. Vielmehr kann die Abgrenzung zwischen Art. 6
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 6 Handelsgericht
1    Die Kantone können ein Fachgericht bezeichnen, welches als einzige kantonale Instanz für handelsrechtliche Streitigkeiten zuständig ist (Handelsgericht).
2    Eine Streitigkeit gilt als handelsrechtlich, wenn:
a  die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei betroffen ist;
b  gegen den Entscheid die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offen steht; und
c  die Parteien im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleich­­baren ausländischen Register eingetragen sind.
3    Ist nur die beklagte Partei im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleichbaren ausländischen Register eingetragen, sind aber die übrigen Vorausset­zungen erfüllt, so hat die klagende Partei die Wahl zwischen dem Handelsgericht und dem ordentlichen Gericht.
4    Die Kantone können das Handelsgericht ausserdem zuständig erklären für:
a  Streitigkeiten nach Artikel 5 Absatz 1;
b  Streitigkeiten aus dem Recht der Handelsgesellschaften und Genossen­schaf­ten.
5    Das Handelsgericht ist auch für die Anordnung vorsorglicher Massnahmen vor Eintritt der Rechtshängigkeit einer Klage zuständig.
und Art. 243 Abs. 2 lit. c
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 243 Geltungsbereich
1    Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
2    Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
a  nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
b  wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Arti­kel 28c ZGB;
c  aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirt­schaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
d  zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
e  nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
f  aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bun­desgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
3    Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.
ZPO nur so erfolgen, dass entweder das Handelsgericht zuständig ist und dieses im ordentlichen Verfahren und ohne vorgängige Schlichtung (Art. 198 lit. f
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 198 Ausnahmen - Das Schlichtungsverfahren entfällt:
a  im summarischen Verfahren;
abis  bei Klagen wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Arti­kel 28b ZGB79 oder betreffend eine elektronische Über­wachung nach Artikel 28c ZGB;
b  bei Klagen über den Personenstand;
bbis  bei Klagen über den Unterhalt des Kindes und weitere Kinderbelange, wenn vor der Klage ein Elternteil die Kindesschutzbehörde angerufen hat (Art. 298b und 298d ZGB81);
c  im Scheidungsverfahren;
d  im Verfahren zur Auflösung und zur Ungültigerklärung der eingetragenen Partnerschaft;
e  bei folgenden Klagen aus dem SchKG83:
e1  Aberkennungsklage (Art. 83 Abs. 2 SchKG),
e2  Feststellungsklage (Art. 85a SchKG),
e3  Widerspruchsklage (Art. 106-109 SchKG),
e4  Anschlussklage (Art. 111 SchKG),
e5  Aussonderungs- und Admassierungsklage (Art. 242 SchKG),
e6  Kollokationsklage (Art. 148 und 250 SchKG),
e7  Klage auf Feststellung neuen Vermögens (Art. 265a SchKG),
e8  Klage auf Rückschaffung von Retentionsgegenständen (Art. 284 SchKG);
f  bei Streitigkeiten, für die nach den Artikeln 5 und 6 dieses Gesetzes eine ein­zige kantonale Instanz zuständig ist;
g  bei der Hauptintervention, der Widerklage und der Streitverkündungsklage;
h  wenn das Gericht Frist für eine Klage gesetzt hat.
ZPO) entscheidet, oder dass die spezifischen Mietstreitigkeiten von den ordentlichen Gerichten (bzw. in Kantonen mit Mietgericht von diesen) im vereinfachten Verfahren und mit vorgängiger Schlichtung durch die paritätische Schlichtungsbehörde entschieden werden.

4.4.3.2. In mietrechtlichen Streitigkeiten gilt das vereinfachte Verfahren unabhängig vom Streitwert bei den besonderen Streitigkeiten gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 243 Geltungsbereich
1    Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
2    Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
a  nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
b  wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Arti­kel 28c ZGB;
c  aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirt­schaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
d  zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
e  nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
f  aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bun­desgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
3    Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.
ZPO und ausserdem bei allen übrigen mietrechtlichen Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30'000 Franken (Art. 243 Abs. 1
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 243 Geltungsbereich
1    Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
2    Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
a  nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
b  wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Arti­kel 28c ZGB;
c  aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirt­schaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
d  zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
e  nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
f  aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bun­desgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
3    Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.
ZPO). Das vereinfachte Verfahren unterscheidet sich vom ordentlichen namentlich durch vereinfachte Formalien (Art. 244
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 244 Vereinfachte Klage
1    Die Klage kann in den Formen nach Artikel 130 eingereicht oder mündlich bei Gericht zu Protokoll gegeben werden. Sie enthält:
a  die Bezeichnung der Parteien;
b  das Rechtsbegehren;
c  die Bezeichnung des Streitgegenstandes;
d  wenn nötig die Angabe des Streitwertes;
e  das Datum und die Unterschrift.
2    Eine Begründung der Klage ist nicht erforderlich.
3    Als Beilagen sind einzureichen:
a  eine Vollmacht bei Vertretung;
b  die Klagebewilligung oder die Erklärung, dass auf das Schlichtungsverfah­ren verzichtet werde;
c  die verfügbaren Urkunden, welche als Beweismittel dienen sollen.
ZPO), kürzere Verfahrensdauern (Bestreben der Verfahrenserledigung am ersten Termin, Art. 246
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 246 Prozessleitende Verfügungen
1    Das Gericht trifft die notwendigen Verfügungen, damit die Streitsache möglichst am ersten Termin erledigt werden kann.
2    Erfordern es die Verhältnisse, so kann das Gericht einen Schriftenwechsel anord­nen und Instruktionsverhandlungen durchführen.
ZPO) und verstärkte Mitwirkung des Gerichts bei der Feststellung des Sachverhalts (Art. 247
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 247 Feststellung des Sachverhaltes
1    Das Gericht wirkt durch entsprechende Fragen darauf hin, dass die Parteien unge­nügende Angaben zum Sachverhalt ergänzen und die Beweismittel bezeichnen.
2    Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest:
a  in den Angelegenheiten nach Artikel 243 Absatz 2;
b  bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken:
b1  in den übrigen Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht,
b2  in den übrigen arbeitsrechtlichen Streitigkeiten.
ZPO). Es kann offen bleiben, ob die angestrebte kürzere Verfahrenserledigung im Vergleich zu den Handelsgerichten nicht ins Gewicht fällt, wie die Vorinstanz meint (vgl. E. 2 a.E.). Jedenfalls kann der Unterschied in den Prozessmaximen von erheblicher Bedeutung sein. In den mietrechtlichen Streitigkeiten gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 243 Geltungsbereich
1    Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
2    Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
a  nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
b  wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Arti­kel 28c ZGB;
c  aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirt­schaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
d  zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
e  nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
f  aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bun­desgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
3    Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.
ZPO und bei Streitwerten bis 30'000 Franken hat das Gericht den Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen (Art. 247 Abs. 2
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 247 Feststellung des Sachverhaltes
1    Das Gericht wirkt durch entsprechende Fragen darauf hin, dass die Parteien unge­nügende Angaben zum Sachverhalt ergänzen und die Beweismittel bezeichnen.
2    Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest:
a  in den Angelegenheiten nach Artikel 243 Absatz 2;
b  bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken:
b1  in den übrigen Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht,
b2  in den übrigen arbeitsrechtlichen Streitigkeiten.
ZPO). Es gilt also die soziale Untersuchungsmaxime. Namentlich bedeutet dies, dass das Gericht nicht an die Beweisanträge der Parteien und deren Tatsachenbehauptungen gebunden ist (Fabienne
Hohl, Procédure civile, Tome II, 2010, Rz. 1407; François Bohnet, Le droit du bail en procédure civile suisse, in: 16e séminaire sur le droit du bail, 2010, Rz. 165 und 168; Peter Guyan, Basler Kommentar, a.a.O., N. 3 ff. zu Art. 153
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 153 Beweiserhebung von Amtes wegen
1    Das Gericht erhebt von Amtes wegen Beweis, wenn der Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen ist.
2    Es kann von Amtes wegen Beweis erheben, wenn an der Richtigkeit einer nicht streitigen Tatsache erhebliche Zweifel bestehen.
ZPO; Christian Fraefel, in: ZPO, Oberhammer [Hrsg.], 2010, N. 8 ff. zu Art. 247
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 247 Feststellung des Sachverhaltes
1    Das Gericht wirkt durch entsprechende Fragen darauf hin, dass die Parteien unge­nügende Angaben zum Sachverhalt ergänzen und die Beweismittel bezeichnen.
2    Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest:
a  in den Angelegenheiten nach Artikel 243 Absatz 2;
b  bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken:
b1  in den übrigen Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht,
b2  in den übrigen arbeitsrechtlichen Streitigkeiten.
ZPO). Im Gegensatz zum ordentlichen Verfahren kann das Gericht sodann auch neue Tatsachen und Beweismittel bis zur Urteilsberatung berücksichtigen (Art. 229 Abs. 3
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 229 Neue Tatsachen und Beweismittel
1    In der Hauptverhandlung werden neue Tatsachen und Beweismittel nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und:
a  erst nach Abschluss des Schriftenwechsels oder nach der letzten Instruk­tionsverhandlung entstanden sind (echte Noven); oder
b  bereits vor Abschluss des Schriftenwechsels oder vor der letzten Instruk­tions­verhandlung vorhanden waren, aber trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vorher vorgebracht werden konnten (unechte Noven).
2    Hat weder ein zweiter Schriftenwechsel noch eine Instruktionsverhandlung statt­gefunden, so können neue Tatsachen und Beweismittel zu Beginn der Hauptverhand­lung unbeschränkt vorgebracht werden.
3    Hat das Gericht den Sachverhalt von Amtes wegen abzuklären, so berücksichtigt es neue Tatsachen und Beweismittel bis zur Urteilsberatung.
ZPO).

4.4.3.3. Zivilprozessrecht hat eine dienende Funktion. Es ist darauf ausgerichtet, dem materiellen Recht zum Durchbruch zu verhelfen. Seine dienende Funktion bestimmt auch die Auslegung des Prozessrechts (BGE 116 II 215 E. 3 S. 218 f.; bestätigt in BGE 127 III 461 E. 3d S. 466 und 123 III 140 E. 2c S. 144). Wären die Verfahrensarten für die gleichen Streitigkeiten unterschiedlich, weil diese von unterschiedlichen Gerichten beurteilt werden könnten, so wäre die mit der vereinheitlichten Zivilprozessordnung angestrebte einheitliche Verwirklichung des materiellen Rechts (Botschaft ZPO, BBl 2006 7221 ff., insb. 7236), angesichts der soeben dargestellten Unterschiede der anzuwendenden Verfahren, in Frage gestellt. Die Abgrenzung zwischen der Zuständigkeit der Handelsgerichte und jener der ordentlichen Gerichte (bzw. in gewissen Kantonen der Mietgerichte) kann daher nicht derart sein, dass dadurch in die von der Zivilprozessordnung vorgegebenen Verfahrensarten eingegriffen würde. Dieser Grundsatz ist in Bezug auf die Kompetenz der Kantone zur Regelung der sachlichen und funktionellen Zuständigkeit ihrer Gerichte gemäss Art. 4
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 4 Grundsätze
1    Das kantonale Recht regelt die sachliche und funktionelle Zuständigkeit der Gerichte, soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt.
2    Hängt die sachliche Zuständigkeit vom Streitwert ab, so erfolgt dessen Berechnung nach diesem Gesetz.
ZPO anerkannt: Danach können die Kantone eine Abgrenzung der Zuständigkeiten nach der Verfahrensart treffen,
jedoch nicht in die von der ZPO vorgegebenen Verfahrensarten eingreifen (Bernhard Berger, a.a.O., N. 14 und 16 zu Art. 4
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 4 Grundsätze
1    Das kantonale Recht regelt die sachliche und funktionelle Zuständigkeit der Gerichte, soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt.
2    Hängt die sachliche Zuständigkeit vom Streitwert ab, so erfolgt dessen Berechnung nach diesem Gesetz.
ZPO; Dominick Vock/Christoph Nater, a.a.O, N. 5 zu Art. 4
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 4 Grundsätze
1    Das kantonale Recht regelt die sachliche und funktionelle Zuständigkeit der Gerichte, soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt.
2    Hängt die sachliche Zuständigkeit vom Streitwert ab, so erfolgt dessen Berechnung nach diesem Gesetz.
ZPO; Denis Tappy, a.a.O., N. 27 zu Art. 243
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 243 Geltungsbereich
1    Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
2    Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
a  nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
b  wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Arti­kel 28c ZGB;
c  aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirt­schaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
d  zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
e  nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
f  aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bun­desgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
3    Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.
ZPO; wohl auch Alexander Brunner, in: Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO], Brunner und andere [Hrsg.], Kommentar, 2011, N. 3 zu Art. 4
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 4 Grundsätze
1    Das kantonale Recht regelt die sachliche und funktionelle Zuständigkeit der Gerichte, soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt.
2    Hängt die sachliche Zuständigkeit vom Streitwert ab, so erfolgt dessen Berechnung nach diesem Gesetz.
ZPO.

Entgegen der Vorinstanz ist somit auch für die vorliegend strittige Abgrenzung davon auszugehen, dass die Regelung der Verfahrensart jener über die sachliche Zuständigkeit der Handelsgerichte vorgeht.

5.

Demzufolge ist abschliessend zu prüfen, ob die vorliegende Streitigkeit einen Anwendungsfall von Art. 243 Abs. 2 lit. c
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 243 Geltungsbereich
1    Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
2    Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
a  nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
b  wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Arti­kel 28c ZGB;
c  aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirt­schaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
d  zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
e  nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
f  aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bun­desgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
3    Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.
ZPO darstellt, denn angesichts des Streitwerts fällt sie offensichtlich nicht unter Art. 243 Abs. 1
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 243 Geltungsbereich
1    Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
2    Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
a  nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
b  wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Arti­kel 28c ZGB;
c  aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirt­schaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
d  zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
e  nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
f  aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bun­desgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
3    Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.
ZPO.

5.1. Die Beschwerdeführerin macht wie bereits vor der Vorinstanz geltend, der Begriff "Kündigungsschutz" in Art. 243 Abs. 2 lit. c
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 243 Geltungsbereich
1    Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
2    Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
a  nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
b  wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Arti­kel 28c ZGB;
c  aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirt­schaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
d  zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
e  nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
f  aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bun­desgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
3    Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.
ZPO sei weit auszulegen und erfasse nicht nur die Anfechtbarkeit, sondern auch die Feststellung der Unwirksamkeit bzw. Nichtigkeit einer Kündigung.

5.2. Die Frage, ob sich der Begriff "Kündigungsschutz" nur auf die Anfechtbarkeit der Kündigung gemäss Art. 271
SR 220
OR Art. 271
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
und Art. 271a
SR 220
OR Art. 271a
1    Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
a  weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
b  weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
c  allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
d  während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
e  vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Miet­verhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichts­ver­fahrens, in dem der Vermieter:
e1  zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
e2  seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheb­lich eingeschränkt hat;
e3  auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
e4  mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
f  wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus de­nen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
2    Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter aus­serhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forde­rung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
3    Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündi­gun­gen:
a  wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
b  wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
c  wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
d  infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
e  aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
f  wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).
OR bezieht oder auch die Unwirksamkeit oder Nichtigkeit einer Kündigung einschliesst, wird in der vornehmlich französischsprachigen Literatur kontrovers diskutiert. Die Begrenzung wird damit begründet, "Kündigungsschutz" gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 243 Geltungsbereich
1    Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
2    Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
a  nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
b  wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Arti­kel 28c ZGB;
c  aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirt­schaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
d  zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
e  nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
f  aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bun­desgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
3    Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.
ZPO entspreche der Überschrift des Dritten Abschnitts des 8. Titels des OR (Art. 271 bis
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 243 Geltungsbereich
1    Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
2    Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
a  nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
b  wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Arti­kel 28c ZGB;
c  aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirt­schaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
d  zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
e  nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
f  aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bun­desgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
3    Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.
273c OR) und könne sich daher nur auf die in diesem Abschnitt geregelte Anfechtung (Art. 271
SR 220
OR Art. 271
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
und 271a
SR 220
OR Art. 271a
1    Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
a  weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
b  weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
c  allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
d  während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
e  vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Miet­verhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichts­ver­fahrens, in dem der Vermieter:
e1  zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
e2  seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheb­lich eingeschränkt hat;
e3  auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
e4  mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
f  wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus de­nen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
2    Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter aus­serhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forde­rung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
3    Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündi­gun­gen:
a  wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
b  wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
c  wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
d  infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
e  aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
f  wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).
OR) und die Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272 ff
SR 220
OR Art. 272
1    Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
2    Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
a  die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Ver­trags;
b  die Dauer des Mietverhältnisses;
c  die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
d  einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Ver­wandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Be­darfs;
e  die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
3    Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unter­nommen hat, was ihm zuzumuten war.
. OR) beziehen. Immerhin wird anerkannt, dass die Gültigkeit oder Nichtigkeit der Kündigung als Vorfrage im Rahmen eines Anfechtungsverfahrens geprüft werden kann. Das ordentliche Verfahren gelange dagegen zur Anwendung, wenn in einem selbstständigen Verfahren, namentlich im Rahmen eines Ausweisungsverfahrens (das mangels liquider Verhältnisse die Anforderungen von Art. 248 lit. b
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 248 Grundsatz - Das summarische Verfahren ist anwendbar:
a  in den vom Gesetz bestimmten Fällen;
b  für den Rechtsschutz in klaren Fällen;
c  für das gerichtliche Verbot;
d  für die vorsorglichen Massnahmen;
e  für die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit.
und Art. 257 Abs. 1
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 257
1    Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn:
a  der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist; und
b  die Rechtslage klar ist.
2    Ausgeschlossen ist dieser Rechtsschutz, wenn die Angelegenheit dem Offizial­grundsatz unterliegt.
3    Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein.
ZPO nicht erfüllt), auf Feststellung der Gültigkeit der Kündigung geklagt wird und der Streitwert 30'000 Franken übersteigt (David Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, S. 133 Rz. 2.2.3 und Fn. 37;
François Bohnet, a.a.O., Rz. 112, 141 und 143; François Bohnet/Philippe Conod, Bail et procédure civile suisse: premiers développements, in: 17e séminaire sur le droit du bail, 2012, Rz. 58 ff.). Ein anderer Teil der Lehre geht von einem weiten Verständnis des Begriffs "Kündigungsschutz" in Art. 243 Abs. 2 lit. c
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 243 Geltungsbereich
1    Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
2    Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
a  nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
b  wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Arti­kel 28c ZGB;
c  aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirt­schaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
d  zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
e  nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
f  aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bun­desgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
3    Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.
ZPO aus, der jeden Fall der Bestreitung der Gültigkeit der Kündigung erfasse, sei es wegen Anfechtbarkeit, Unwirksamkeit oder Nichtigkeit (Fabienne Hohl, a.a.O., Rz. 1329; Jean-Luc Colombini, Note sur quelques questions liées à la procédure d'expulsion, in: JdT 2011 III S. 85; FRANÇOIS BOHNET/PHILIPPE CONOD, a.a.O., Rz. 58 ff.; Stephan Mazan, in: Basler Kommentar, a.a.O., N. 19a zu Art. 243
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 243 Geltungsbereich
1    Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
2    Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
a  nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
b  wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Arti­kel 28c ZGB;
c  aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirt­schaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
d  zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
e  nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
f  aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bun­desgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
3    Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.
ZPO). Das Bundesgericht hat in seinem Urteil 4A_451/2011 vom 29. November 2011 E. 2 den Begriff "Kündigungsschutz" gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 243 Geltungsbereich
1    Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
2    Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
a  nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
b  wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Arti­kel 28c ZGB;
c  aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirt­schaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
d  zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
e  nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
f  aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bun­desgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
3    Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.
ZPO ohne weitere Begründung weit verstanden und das vereinfachte Verfahren in einem von den Vermietern angestrengten Ausweisungsverfahren angewendet. In seinem Urteil 4A_87/2012 vom 10. April 2012 E. 3 hat es die Frage unter Bezugnahme auf die einschlägige (französischsprachige) Literatur jedoch offen gelassen.

Das Bundesgericht hatte schon unter altem Recht gestützt auf Art. 273 Abs. 4
SR 220
OR Art. 273
1    Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehör­de einreichen.
2    Will der Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, so muss er das Begehren der Schlichtungsbehörde einreichen:
a  bei einem unbefristeten Mietverhältnis innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung;
b  bei einem befristeten Mietverhältnis spätestens 60 Tage vor Abl­auf der Vertragsdauer.
3    Das Begehren um eine zweite Erstreckung muss der Mieter der Schlich­tungsbehörde spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten einrei­chen.
4    Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde richtet sich nach der ZPO103.104
5    Weist die zuständige Behörde ein Begehren des Mieters betreffend Anfechtung der Kündigung ab, so prüft sie von Amtes wegen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann.105
OR entschieden, jedenfalls vorfrageweise sei die Nichtigkeit bzw. Ungültigkeit im Rahmen eines Anfechtungs- (BGE 132 III 65 E. 3.2 S. 68 f.) oder eines Erstreckungsbegehrens (Urteil 4C.135/2001 vom 4. September 2001 E. 1b) zu prüfen. Erkläre die Schlichtungsbehörde im Rahmen eines solchen Verfahrens eine Kündigung für ungültig, unwirksam oder nichtig, sei der Vermieter berechtigt, im Kündigungsschutzverfahren auf Feststellung der Gültigkeit der Kündigung zu klagen (BGE 132 III 65 E. 3.2 ff. S. 68 ff. mit Hinweisen; zustimmend: Roger Weber, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5. Aufl. 2011, N. 6 zu Art. 273
SR 220
OR Art. 273
1    Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehör­de einreichen.
2    Will der Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, so muss er das Begehren der Schlichtungsbehörde einreichen:
a  bei einem unbefristeten Mietverhältnis innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung;
b  bei einem befristeten Mietverhältnis spätestens 60 Tage vor Abl­auf der Vertragsdauer.
3    Das Begehren um eine zweite Erstreckung muss der Mieter der Schlich­tungsbehörde spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten einrei­chen.
4    Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde richtet sich nach der ZPO103.104
5    Weist die zuständige Behörde ein Begehren des Mieters betreffend Anfechtung der Kündigung ab, so prüft sie von Amtes wegen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann.105
OR; Thomas Koller, ZBJV 143/2007 S. 853 ff.; in Bezug auf die vorfrageweise Überprüfbarkeit auch Fabienne Byrde, JdT 2007 I S. 274).

5.3. Daran ist auch unter neuem Recht festzuhalten. Vorliegend hat die Beklagte die Kündigungen bei der Schlichtungsstelle innert Frist angefochten und beantragt, es sei deren Unwirksamkeit, Ungültigkeit und Nichtigkeit festzustellen, eventuell seien sie wegen Missbräuchlichkeit aufzuheben. Die Schlichtungsstelle hatte daher auf jeden Fall als Vorfrage der eventualiter geltend gemachten Anfechtung wegen Missbräuchlichkeit die Gültigkeit der Kündigung zu prüfen. Entsprechend war sie auch befugt, dazu einen Urteilsvorschlag gemäss Art. 210 Abs. 1 lit. b
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 210 Urteilsvorschlag
1    Die Schlichtungsbehörde kann den Parteien einen Urteilsvorschlag unterbreiten in:
a  Streitigkeiten nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199586;
b  Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- und Pachtverhältnisses betroffen ist;
c  den übrigen vermögensrechtlichen Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 5000 Franken.
2    Der Urteilsvorschlag kann eine kurze Begründung enthalten; im Übrigen gilt Artikel 238 sinngemäss.
ZPO zu unterbreiten. Die Klägerin ihrerseits war in der Folge gezwungen, gegen den abgelehnten Urteilsvorschlag Klage einzureichen, ansonsten diesem die Wirkungen eines rechtskräftigen Entscheids zugekommen wäre (Art. 211 Abs. 3
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 211 Wirkungen
1    Der Urteilsvorschlag gilt als angenommen und hat die Wirkungen eines rechts­kräftigen Entscheids, wenn ihn keine Partei innert 20 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung ablehnt. Die Ablehnung bedarf keiner Begründung.
2    Nach Eingang der Ablehnung stellt die Schlichtungsbehörde die Klagebewilligung zu:
a  in den Angelegenheiten nach Artikel 210 Absatz 1 Buchstabe b: der ablehnen­den Partei;
b  in den übrigen Fällen: der klagenden Partei.
3    Wird die Klage in den Angelegenheiten nach Artikel 210 Absatz 1 Buchstabe b nicht rechtzeitig eingereicht, so gilt der Urteilsvorschlag als anerkannt und er hat die Wirkungen eines rechtskräftigen Entscheides.
4    Die Parteien sind im Urteilsvorschlag auf die Wirkungen nach den Absätzen 1-3 hinzuweisen.
ZPO). Es handelt sich daher um einen Fall von "Kündigungsschutz" gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 243 Geltungsbereich
1    Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
2    Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
a  nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
b  wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Arti­kel 28c ZGB;
c  aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirt­schaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
d  zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
e  nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
f  aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bun­desgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
3    Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.
und Art. 210 Abs. 1 lit. b
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 210 Urteilsvorschlag
1    Die Schlichtungsbehörde kann den Parteien einen Urteilsvorschlag unterbreiten in:
a  Streitigkeiten nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199586;
b  Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- und Pachtverhältnisses betroffen ist;
c  den übrigen vermögensrechtlichen Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 5000 Franken.
2    Der Urteilsvorschlag kann eine kurze Begründung enthalten; im Übrigen gilt Artikel 238 sinngemäss.
ZPO.

Weiter offen gelassen werden kann die Frage, ob auch ein Fall von "Kündigungsschutz" im Sinne dieser Bestimmungen vorliegt, wenn nur die Feststellung der Nichtigkeit bzw. Unwirksamkeit der Kündigung verlangt wird.

6.

Die Beschwerde ist somit gutzuheissen und das angefochtene Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 1. Juli 2013 ist aufzuheben. Auf die weiteren Rügen der Beschwerdeführerin betreffend die willkürliche Anwendung des kantonalen Rechts braucht nicht weiter eingegangen zu werden.

Da das Mietgericht auf die Klage nicht eingetreten ist und die Vorinstanz die dagegen ergangene Berufung abgewiesen hat, kann das Bundesgericht kein Sachurteil fällen. Die Angelegenheit ist daher zur Beurteilung in der Sache an das Mietgericht Dielsdorf zurückzuweisen (Art. 107 Abs. 2
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 107 Entscheid
1    Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
2    Heisst das Bundesgericht die Beschwerde gut, so entscheidet es in der Sache selbst oder weist diese zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurück. Es kann die Sache auch an die Behörde zurückweisen, die als erste Instanz entschieden hat.
3    Erachtet das Bundesgericht eine Beschwerde auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen oder der internationalen Amtshilfe in Steuersachen als unzulässig, so fällt es den Nichteintretensentscheid innert 15 Tagen seit Abschluss eines allfälligen Schriftenwechsels. Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen ist es nicht an diese Frist gebunden, wenn das Auslieferungsverfahren eine Person betrifft, gegen deren Asylgesuch noch kein rechtskräftiger Endentscheid vorliegt.93
4    Über Beschwerden gegen Entscheide des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195494 entscheidet das Bundesgericht innerhalb eines Monats nach Anhebung der Beschwerde.95
Satz 2 BGG). Im Weiteren hat die Vorinstanz neu über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des vorinstanzlichen Verfahrens zu entscheiden (BGE 134 I 184 E. 6.2 S. 198; 133 III 645, nicht publ. E. 6).

7.

Bei diesem Verfahrensausgang gilt die Beschwerdeführerin als obsiegende Partei (Art. 66 Abs. 1
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten
1    Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
2    Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
3    Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
4    Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auf­erlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
5    Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.
BGG); das Nichteintreten auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde fällt nicht ins Gewicht. Die Beschwerdegegnerin hat jedoch im Verfahren vor Bundesgericht auf eine Vernehmlassung und einen Antrag verzichtet. Es ist daher nicht angebracht, ihr Kosten und eine Entschädigung aufzuerlegen (BGE 139 III 120, nicht publ. E. 4), zumal die Frage der Zuständigkeit im Verfahren vor dem Mietgericht von diesem aufgeworfen wurde. Der Kanton Zürich darf nicht mit Gerichtskosten belastet werden (Art. 66 Abs. 4
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten
1    Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
2    Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
3    Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
4    Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auf­erlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
5    Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.
BGG). Mithin erscheint es gerechtfertigt, auf die Erhebung von Kosten zu verzichten (Art. 66 Abs. 1
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten
1    Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
2    Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
3    Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
4    Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auf­erlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
5    Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.
BGG) und den Kanton Zürich zu verpflichten, der obsiegenden Beschwerdeführerin eine - lediglich für die Zuständigkeitsfrage reduzierte - Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 68 Abs. 1
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 68 Parteientschädigung
1    Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
2    Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verur­sachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
3    Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugespro­chen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
4    Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
5    Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundes­gericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenös­sischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.
BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde wird nicht eingetreten.

2.

Die Beschwerde wird gutgeheissen. Das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 1. Juli 2013 wird aufgehoben.

3.

Die Sache wird zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an das Mietgericht Dielsdorf und zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des obergerichtlichen Verfahrens an das Obergericht des Kantons Zürich zurückgewiesen.

4.

Es werden keine Gerichtskosten erhoben.

5.

Der Kanton Zürich hat die Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 4'000.-- zu entschädigen.

6.

Dieses Urteil wird den Parteien, dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, und dem Mietgericht Dielsdorf schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 22. Oktober 2013

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Klett

Die Gerichtsschreiberin: Reitze
Entscheidinformationen   •   DEFRITEN
Entscheid : 4A_346/2013
Datum : 22. Oktober 2013
Publiziert : 26. November 2013
Gericht : Bundesgericht
Status : Publiziert als BGE-139-III-457
Sachgebiet : Vertragsrecht
Regeste : sachliche Zuständigkeit, Miete und Pacht


Gesetzesregister
BGG: 66 
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten
1    Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
2    Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
3    Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
4    Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auf­erlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
5    Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.
68 
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 68 Parteientschädigung
1    Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
2    Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verur­sachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
3    Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugespro­chen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
4    Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
5    Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundes­gericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenös­sischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.
75 
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 75 Vorinstanzen
1    Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
2    Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese ent­scheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
a  ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
b  ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
c  eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustim­mung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.
90 
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 90 Endentscheide - Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen.
95 
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
a  Bundesrecht;
b  Völkerrecht;
c  kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
d  kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bür­ger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
e  interkantonalem Recht.
96 
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 96 Ausländisches Recht - Mit der Beschwerde kann gerügt werden:
a  ausländisches Recht sei nicht angewendet worden, wie es das schweizeri­sche internationale Privatrecht vorschreibt;
b  das nach dem schweizerischen internationalen Privatrecht massgebende aus­ländische Recht sei nicht richtig angewendet worden, sofern der Entscheid keine vermögensrechtliche Sache betrifft.
107 
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 107 Entscheid
1    Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
2    Heisst das Bundesgericht die Beschwerde gut, so entscheidet es in der Sache selbst oder weist diese zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurück. Es kann die Sache auch an die Behörde zurückweisen, die als erste Instanz entschieden hat.
3    Erachtet das Bundesgericht eine Beschwerde auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen oder der internationalen Amtshilfe in Steuersachen als unzulässig, so fällt es den Nichteintretensentscheid innert 15 Tagen seit Abschluss eines allfälligen Schriftenwechsels. Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen ist es nicht an diese Frist gebunden, wenn das Auslieferungsverfahren eine Person betrifft, gegen deren Asylgesuch noch kein rechtskräftiger Endentscheid vorliegt.93
4    Über Beschwerden gegen Entscheide des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195494 entscheidet das Bundesgericht innerhalb eines Monats nach Anhebung der Beschwerde.95
113
SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 113 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Verfassungsbeschwerden gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, soweit keine Beschwerde nach den Artikeln 72-89 zulässig ist.
OR: 257d 
SR 220
OR Art. 257d
1    Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälli­ger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Ver­mieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Ge­schäfts­räumen mindestens 30 Tage.
2    Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Ver­mieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
271 
SR 220
OR Art. 271
1    Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2    Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.
271a 
SR 220
OR Art. 271a
1    Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
a  weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
b  weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
c  allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
d  während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
e  vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Miet­verhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichts­ver­fahrens, in dem der Vermieter:
e1  zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
e2  seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheb­lich eingeschränkt hat;
e3  auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
e4  mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
f  wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus de­nen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
2    Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter aus­serhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forde­rung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
3    Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündi­gun­gen:
a  wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
b  wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
c  wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
d  infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
e  aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
f  wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).
271bis  272 
SR 220
OR Art. 272
1    Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
2    Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
a  die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Ver­trags;
b  die Dauer des Mietverhältnisses;
c  die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
d  einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Ver­wandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Be­darfs;
e  die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
3    Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unter­nommen hat, was ihm zuzumuten war.
273
SR 220
OR Art. 273
1    Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehör­de einreichen.
2    Will der Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, so muss er das Begehren der Schlichtungsbehörde einreichen:
a  bei einem unbefristeten Mietverhältnis innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung;
b  bei einem befristeten Mietverhältnis spätestens 60 Tage vor Abl­auf der Vertragsdauer.
3    Das Begehren um eine zweite Erstreckung muss der Mieter der Schlich­tungsbehörde spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten einrei­chen.
4    Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde richtet sich nach der ZPO103.104
5    Weist die zuständige Behörde ein Begehren des Mieters betreffend Anfechtung der Kündigung ab, so prüft sie von Amtes wegen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann.105
ZPO: 4 
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 4 Grundsätze
1    Das kantonale Recht regelt die sachliche und funktionelle Zuständigkeit der Gerichte, soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt.
2    Hängt die sachliche Zuständigkeit vom Streitwert ab, so erfolgt dessen Berechnung nach diesem Gesetz.
5 
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 5 Einzige kantonale Instanz
1    Das kantonale Recht bezeichnet das Gericht, welches als einzige kantonale Instanz zuständig ist für:
a  Streitigkeiten im Zusammenhang mit geistigem Eigentum einschliesslich der Streitigkeiten betreffend Nichtigkeit, Inhaberschaft, Lizenzierung, Übertra­gung und Verletzung solcher Rechte;
b  kartellrechtliche Streitigkeiten;
c  Streitigkeiten über den Gebrauch einer Firma;
d  Streitigkeiten nach dem Bundesgesetz vom 19. Dezember 19864 gegen den unlauteren Wettbewerb, sofern der Streitwert mehr als 30 000 Franken beträgt oder sofern der Bund sein Klagerecht ausübt;
e  Streitigkeiten nach dem Kernenergiehaftpflichtgesetz vom 13. Juni 20086;
f  Klagen gegen den Bund;
g  Streitigkeiten über die Einleitung und Durchführung einer Sonderuntersuchung nach den Artikeln 697c-697hbis des Obligationenrechts (OR)8;
h  Streitigkeiten nach dem Kollektivanlagengesetz vom 23. Juni 200610, nach dem Finanzmarktinfra­strukturgesetz vom 19. Juni 201511 und nach dem Finanzinstitutsgesetz vom 15. Juni 201812;
i  Streitigkeiten nach dem Wappenschutzgesetz vom 21. Juni 201314, dem Bundesgesetz vom 25. März 195415 betreffend den Schutz des Zeichens und des Namens des Roten Kreuzes und dem Bundesgesetz vom 15. Dezember 196116 zum Schutz von Namen und Zeichen der Organisation der Vereinten Nationen und anderer zwischenstaatlicher Organisationen.
2    Diese Instanz ist auch für die Anordnung vorsorglicher Massnahmen vor Eintritt der Rechtshängigkeit einer Klage zuständig.
6 
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 6 Handelsgericht
1    Die Kantone können ein Fachgericht bezeichnen, welches als einzige kantonale Instanz für handelsrechtliche Streitigkeiten zuständig ist (Handelsgericht).
2    Eine Streitigkeit gilt als handelsrechtlich, wenn:
a  die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Partei betroffen ist;
b  gegen den Entscheid die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offen steht; und
c  die Parteien im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleich­­baren ausländischen Register eingetragen sind.
3    Ist nur die beklagte Partei im schweizerischen Handelsregister oder in einem vergleichbaren ausländischen Register eingetragen, sind aber die übrigen Vorausset­zungen erfüllt, so hat die klagende Partei die Wahl zwischen dem Handelsgericht und dem ordentlichen Gericht.
4    Die Kantone können das Handelsgericht ausserdem zuständig erklären für:
a  Streitigkeiten nach Artikel 5 Absatz 1;
b  Streitigkeiten aus dem Recht der Handelsgesellschaften und Genossen­schaf­ten.
5    Das Handelsgericht ist auch für die Anordnung vorsorglicher Massnahmen vor Eintritt der Rechtshängigkeit einer Klage zuständig.
14 
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 14 Widerklage
1    Beim für die Hauptklage örtlich zuständigen Gericht kann Widerklage erhoben werden, wenn die Widerklage mit der Hauptklage in einem sachlichen Zusammen­hang steht.
2    Dieser Gerichtsstand bleibt auch bestehen, wenn die Hauptklage aus irgendeinem Grund dahinfällt.
153 
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 153 Beweiserhebung von Amtes wegen
1    Das Gericht erhebt von Amtes wegen Beweis, wenn der Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen ist.
2    Es kann von Amtes wegen Beweis erheben, wenn an der Richtigkeit einer nicht streitigen Tatsache erhebliche Zweifel bestehen.
198 
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 198 Ausnahmen - Das Schlichtungsverfahren entfällt:
a  im summarischen Verfahren;
abis  bei Klagen wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Arti­kel 28b ZGB79 oder betreffend eine elektronische Über­wachung nach Artikel 28c ZGB;
b  bei Klagen über den Personenstand;
bbis  bei Klagen über den Unterhalt des Kindes und weitere Kinderbelange, wenn vor der Klage ein Elternteil die Kindesschutzbehörde angerufen hat (Art. 298b und 298d ZGB81);
c  im Scheidungsverfahren;
d  im Verfahren zur Auflösung und zur Ungültigerklärung der eingetragenen Partnerschaft;
e  bei folgenden Klagen aus dem SchKG83:
e1  Aberkennungsklage (Art. 83 Abs. 2 SchKG),
e2  Feststellungsklage (Art. 85a SchKG),
e3  Widerspruchsklage (Art. 106-109 SchKG),
e4  Anschlussklage (Art. 111 SchKG),
e5  Aussonderungs- und Admassierungsklage (Art. 242 SchKG),
e6  Kollokationsklage (Art. 148 und 250 SchKG),
e7  Klage auf Feststellung neuen Vermögens (Art. 265a SchKG),
e8  Klage auf Rückschaffung von Retentionsgegenständen (Art. 284 SchKG);
f  bei Streitigkeiten, für die nach den Artikeln 5 und 6 dieses Gesetzes eine ein­zige kantonale Instanz zuständig ist;
g  bei der Hauptintervention, der Widerklage und der Streitverkündungsklage;
h  wenn das Gericht Frist für eine Klage gesetzt hat.
200 
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 200 Paritätische Schlichtungsbehörden
1    Bei Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen besteht die Schlichtungsbehörde aus einer vorsitzenden Person und einer paritätischen Ver­tretung.
2    Bei Streitigkeiten nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199585 besteht die Schlichtungsbehörde aus einer vorsitzenden Person und einer paritätischen Vertretung der Arbeitgeber- und Arbeitnehmerseite und des öffentlichen und priva­ten Bereichs; die Geschlechter müssen paritätisch vertreten sein.
210 
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 210 Urteilsvorschlag
1    Die Schlichtungsbehörde kann den Parteien einen Urteilsvorschlag unterbreiten in:
a  Streitigkeiten nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199586;
b  Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- und Pachtverhältnisses betroffen ist;
c  den übrigen vermögensrechtlichen Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 5000 Franken.
2    Der Urteilsvorschlag kann eine kurze Begründung enthalten; im Übrigen gilt Artikel 238 sinngemäss.
211 
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 211 Wirkungen
1    Der Urteilsvorschlag gilt als angenommen und hat die Wirkungen eines rechts­kräftigen Entscheids, wenn ihn keine Partei innert 20 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung ablehnt. Die Ablehnung bedarf keiner Begründung.
2    Nach Eingang der Ablehnung stellt die Schlichtungsbehörde die Klagebewilligung zu:
a  in den Angelegenheiten nach Artikel 210 Absatz 1 Buchstabe b: der ablehnen­den Partei;
b  in den übrigen Fällen: der klagenden Partei.
3    Wird die Klage in den Angelegenheiten nach Artikel 210 Absatz 1 Buchstabe b nicht rechtzeitig eingereicht, so gilt der Urteilsvorschlag als anerkannt und er hat die Wirkungen eines rechtskräftigen Entscheides.
4    Die Parteien sind im Urteilsvorschlag auf die Wirkungen nach den Absätzen 1-3 hinzuweisen.
229 
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 229 Neue Tatsachen und Beweismittel
1    In der Hauptverhandlung werden neue Tatsachen und Beweismittel nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und:
a  erst nach Abschluss des Schriftenwechsels oder nach der letzten Instruk­tionsverhandlung entstanden sind (echte Noven); oder
b  bereits vor Abschluss des Schriftenwechsels oder vor der letzten Instruk­tions­verhandlung vorhanden waren, aber trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vorher vorgebracht werden konnten (unechte Noven).
2    Hat weder ein zweiter Schriftenwechsel noch eine Instruktionsverhandlung statt­gefunden, so können neue Tatsachen und Beweismittel zu Beginn der Hauptverhand­lung unbeschränkt vorgebracht werden.
3    Hat das Gericht den Sachverhalt von Amtes wegen abzuklären, so berücksichtigt es neue Tatsachen und Beweismittel bis zur Urteilsberatung.
243 
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 243 Geltungsbereich
1    Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
2    Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
a  nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
b  wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Arti­kel 28c ZGB;
c  aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirt­schaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
d  zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
e  nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
f  aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bun­desgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
3    Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.
244 
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 244 Vereinfachte Klage
1    Die Klage kann in den Formen nach Artikel 130 eingereicht oder mündlich bei Gericht zu Protokoll gegeben werden. Sie enthält:
a  die Bezeichnung der Parteien;
b  das Rechtsbegehren;
c  die Bezeichnung des Streitgegenstandes;
d  wenn nötig die Angabe des Streitwertes;
e  das Datum und die Unterschrift.
2    Eine Begründung der Klage ist nicht erforderlich.
3    Als Beilagen sind einzureichen:
a  eine Vollmacht bei Vertretung;
b  die Klagebewilligung oder die Erklärung, dass auf das Schlichtungsverfah­ren verzichtet werde;
c  die verfügbaren Urkunden, welche als Beweismittel dienen sollen.
246 
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 246 Prozessleitende Verfügungen
1    Das Gericht trifft die notwendigen Verfügungen, damit die Streitsache möglichst am ersten Termin erledigt werden kann.
2    Erfordern es die Verhältnisse, so kann das Gericht einen Schriftenwechsel anord­nen und Instruktionsverhandlungen durchführen.
247 
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 247 Feststellung des Sachverhaltes
1    Das Gericht wirkt durch entsprechende Fragen darauf hin, dass die Parteien unge­nügende Angaben zum Sachverhalt ergänzen und die Beweismittel bezeichnen.
2    Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest:
a  in den Angelegenheiten nach Artikel 243 Absatz 2;
b  bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken:
b1  in den übrigen Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht,
b2  in den übrigen arbeitsrechtlichen Streitigkeiten.
248 
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 248 Grundsatz - Das summarische Verfahren ist anwendbar:
a  in den vom Gesetz bestimmten Fällen;
b  für den Rechtsschutz in klaren Fällen;
c  für das gerichtliche Verbot;
d  für die vorsorglichen Massnahmen;
e  für die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit.
257
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz
ZPO Art. 257
1    Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn:
a  der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist; und
b  die Rechtslage klar ist.
2    Ausgeschlossen ist dieser Rechtsschutz, wenn die Angelegenheit dem Offizial­grundsatz unterliegt.
3    Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein.
BGE Register
116-II-215 • 123-III-140 • 127-III-461 • 132-III-65 • 133-III-645 • 134-I-184 • 138-III-471 • 138-III-558 • 138-III-694 • 139-III-120
Weitere Urteile ab 2000
4A_346/2013 • 4A_451/2011 • 4A_87/2012 • 4C.135/2001
Stichwortregister
Sortiert nach Häufigkeit oder Alphabet
handelsgericht • mietgericht • bundesgericht • vorinstanz • nichtigkeit • sachliche zuständigkeit • frage • beklagter • schweizerische zivilprozessordnung • verfahrensart • beschwerde in zivilsachen • streitwert • pacht • ordentliches verfahren • berg • sachverhalt • aargau • entscheid • gerichtskosten • weiler
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BBl
2006/7221
AB
2008 N 947
ZBJV
143/2007 S.853