4A_347/2017 - 2017-12-21 - Vertragsrecht - résiliation du bail; le motif invoqué lie le bailleur;

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 347/2017

Arrêt du 21 décembre 2017

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes les Juges fédérales
Kiss, Présidente, Klett et Hohl.
Greffier : M. Piaget.

Participants à la procédure
1. A.X.________,
2. B.X.________,
tous les deux représentés par Me Jacques Micheli,
recourants,

contre

1. Z.________,
représenté par Me Jean Cavalli et
Me Olivier Bastian,
2. C.X.________,

représentée par Me David Regamey,
intimés.

Objet
résiliation du bail; le motif invoqué lie le bailleur;

recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour d'appel civile, du 15 mai 2017 (XC15.007260-170386 193).

Faits :

A.

A.a. Par contrat du 2 novembre 1961, H.X.________ (père) avait pris à bail un appartement de cinq pièces au 5e étage dans l'aile sud (complètement selon l'art. 105 al. 2 LTF) d'un immeuble à Lausanne, construit en 1961 et comportant 42 appartements, répartis sur neuf niveaux. Conformément à un avenant du 1er avril 1973, le bail se renouvelle tacitement d'année en année, à dater du 1er octobre, sauf avis de résiliation donné quatre mois à l'avance. Au décès du locataire en 1992, son épouse F.X.________, née le 5 avril 1914, est devenue titulaire du bail.
Z.________ est devenu propriétaire de l'immeuble le 14 janvier 1999.

A.b. Dans les années 1999-2001, deux procédures judiciaires ont opposé le bailleur et la locataire.

A.b.a. A la suite d'une procédure de réduction de loyer intentée par la locataire, le loyer mensuel a été fixé à 1'515 fr. dès le 1er octobre 2000 (par transaction judiciaire).

A.b.b. En 2001, alors que le propriétaire souhaitait entreprendre des travaux en cours de bail (art. 260 CO), la locataire s'y est opposée. Le tribunal des baux a jugé que les travaux de l'étape 1 (tuyauterie), impliquant le remplacement des conduites sanitaires et des équipements qui leur sont liés ne pouvaient pas être imposés à la locataire en cours de bail, mais a autorisé leur entretien, notamment le traitement des conduites sanitaires, sans remplacement; en ce qui concerne les travaux de l'étape 2, concernant en particulier les façades, il les a autorisés. Sa décision a été confirmée tant par le tribunal cantonal que par le Tribunal fédéral (arrêt 4C.382/2002 du 4 mars 2003).

A.c. Au cours des années, différents travaux ont été entrepris dans l'immeuble et dans l'appartement de la locataire.
En ce qui concerne l'immeuble, les façades et les fenêtres de tout le bâtiment ont été refaites. En ce qui concerne les appartements, tous ceux de l'aile nord ont été rénovés en 2000-2001. La réfection des 17 appartements de l'aile sud a commencé en 2004 et dix appartements ont ainsi été refaits. En ce qui concerne l'appartement litigieux, des travaux de rénovation ont été exécutés en septembre 2008, janvier 2011, février 2012 et mars 2014, sans qu'il ait été constaté en quoi ils consistaient.

B.
Le 15 juillet 2008, A.X.________ (fils) a informé le bailleur qu'il était venu vivre avec sa mère afin de l'aider dans son quotidien. Il a été enregistré par la régie comme occupant de l'appartement. Selon un extrait du contrôle des habitants, il est inscrit à l'adresse de l'appartement depuis le 1er juillet 2007 déjà. Né en 1939, il souffre d'importants troubles de la marche consécutifs à des séquelles sévères d'une maladie d'enfance.
La locataire F.X.________ est décédée le 1er avril 2014. Elle laisse pour héritiers ses trois enfants, soit ses fils A.X.________ et B.X.________ et sa fille C.X.________. Seul son fils A.X.________ est un occupant de l'appartement. Sa part dans la succession de sa mère se monte, comme pour les deux autres héritiers, à 3'067'303 fr.: elle se compose de deux parcelles de terrain à..., d'un immeuble en Allemagne, de la moitié d'une collection de tableaux estimée à 582'000 fr. et de 687'299 fr. 87 en liquide.

C.
Moins d'un mois après le décès de la locataire, sur formule officielle datée du 29 avril 2014 et adressée aux trois héritiers, le bailleur a résilié le bail pour le 30 septembre 2014. Il a exposé que, compte tenu de la vétusté de l'appartement, d'importants travaux de rénovation devaient y être entrepris, qui ne pouvaient se faire en présence d'un locataire.
Il ne ressort pas de l'état de fait de l'arrêt cantonal quelles informations complémentaires auraient été apportées par le bailleur devant le Tribunal des baux.
A.X.________ a produit des annonces concernant des appartements, mais sans préciser s'il avait déposé des dossiers auprès des gérances concernées.

D.
Le 26 mai 2014, les trois héritiers ont ouvert action en contestation de la résiliation par requête de conciliation adressée à la commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne, concluant à l'annulation de celle-ci, subsidiairement à une prolongation du bail d'une durée de quatre ans. Puis, C.X.________ a informé la commission qu'elle s'opposait à la démarche de ses deux frères.
A la suite de l'échec de la conciliation et de la délivrance d'une autorisation de procéder le 22 janvier 2015, les deux frères ont déposé leur demande devant le tribunal des baux le 20 février, reprenant les mêmes conclusions que précédemment. C.X.________ a conclu au rejet de la demande.
Après avoir admis par jugement incident la recevabilité de la demande et la qualité pour agir (légitimation active) des demandeurs, jugement confirmé par la Cour d'appel civile le 21 janvier 2016, le Tribunal des baux a, par jugement du 5 octobre 2016, rejeté la demande en contestation de la résiliation et en prolongation de bail des deux demandeurs.
Statuant le 15 mai 2017, la cour d'appel civile du tribunal cantonal du canton de Vaud a rejeté l'appel des demandeurs et confirmé le jugement attaqué.

E.
Contre cet arrêt, qui leur a été notifié le 29 mai 2017, les demandeurs interjettent un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 26 juin 2017, qu'ils dirigent contre le bailleur et leur soeur. Ils concluent en substance à la réforme de cet arrêt en ce sens que la résiliation du 29 avril 2014 est annulée et subsidiairement que le bail est prolongé jusqu'au 1er octobre 2018; plus subsidiairement, ils concluent à l'annulation de l'arrêt attaqué. Ils critiquent l'établissement des faits et l'appréciation des preuves - le refus de procéder à une inspection locale et d'autres lacunes - et la violation des art. 271 al. 2 (congé-rénovation), 271a al. 1 let. a (congé représailles) et 271a al. 1 let. f CO (congé donné en raison d'une modification de la situation familiale du locataire). Ils citent également l'art. 27 Cst., l'art. 6 CEDH et l'art. 27 Cst./Vaud.
Le bailleur conclut à l'irrecevabilité et subsidiairement au rejet du recours des demandeurs. Il remet en cause l'arrêt incident du 21 janvier 2016 en ce qui concerne la qualité pour agir (légitimation active) des demandeurs. Il se plaint à ce propos d'établissement manifestement inexact des faits et de violation des règles sur la communauté héréditaire (art. 652 CC).
L'intimée C.X.________ a déclaré ne pas vouloir procéder.
Les recourants concluent à l'irrecevabilité de la réponse en tant qu'elle concerne l'arrêt incident.
L'intimé a encore déposé des observations.
La cour cantonale se réfère aux considérants de son arrêt.

Considérant en droit :

1.

1.1. Conformément à l'art. 76 al. 1 LTF, a qualité pour former un recours en matière civile quiconque a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire (let. a) et est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification (let. b). En l'espèce, la première condition est remplie dès lors que les recourants ont participé à la procédure cantonale et qu'ils n'ont pas obtenu ce à quoi ils avaient conclu. Il y a lieu d'admettre également qu'ils sont touchés et ont un intérêt digne de protection au recours. En effet, selon la jurisprudence (ATF 139 III 504 consid. 1.2; arrêt 5A 450/2013 du 6 juin 2914 consid. 3.1.1, non publié aux ATF 140 III 379), la qualité pour recourir, qui est une condition de recevabilité, ne se confond pas avec la qualité pour agir ou pour défendre au fond, en l'espèce avec la qualité pour contester la résiliation du bail, qui est une condition de droit matériel. Il n'y a pas lieu d'anticiper sur le sort de cette question pour décider si le recours est recevable. En effet, pour que l'intérêt au recours soit admis, il suffit que le recourant apparaisse atteint dans un droit qui lui appartient.
Interjeté en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) et dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu sur appel par un tribunal cantonal supérieur (art. 75 LTF) dans une affaire de contestation de résiliation de bail (art. 72 al. 1 LTF), dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. requis en matière de bail à loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF), le recours en matière civile est recevable au regard de ces dispositions.

1.2. En vertu de l'art. 93 al. 3 LTF, si un recours contre une décision préjudicielle ou incidente au sens de l'art. 93 al. 1 LTF a été déclaré irrecevable ou si un tel recours n'a pas été interjeté, la décision préjudicielle ou incidente peut être attaquée par un recours contre la décision finale dans la mesure où elle influe sur le contenu de celle-ci.
Lorsqu'une partie a obtenu gain de cause dans l'arrêt final, elle n'a pas d'intérêt à interjeter un recours principal contre celui-ci pour remettre en cause l'arrêt incident qui l'a précédé. Il s'ensuit qu'elle ne saurait être privée du droit d'invoquer ses arguments contre l'arrêt incident dans sa réponse au recours interjeté par sa partie adverse. Il ne s'agit pas là d'un recours joint, interdit par la loi (ATF 134 III 332 consid. 2.5), puisque les conclusions de l'intimé ne touchent pas au dispositif de l'arrêt final attaqué, mais uniquement à ses motifs (à ceux qui sont contenus dans l'arrêt incident antérieur).
En l'espèce, le bailleur intimé, qui avait obtenu gain de cause dans l'arrêt final du 15 mai 2017 n'avait pas d'intérêt à interjeter un recours au Tribunal fédéral ni contre cet arrêt, ni par conséquent contre l'arrêt incident du 21 janvier 2016 qui l'a précédé. S'il avait succombé dans cet arrêt final, il aurait été recevable à interjeter recours contre l'arrêt final et à remettre en cause l'arrêt incident. Il s'ensuit qu'il doit être admis à faire valoir ses arguments également contre l'arrêt incident dans sa réponse au présent recours; cet arrêt a en effet une influence sur le contenu de l'arrêt final du 15 mai 2017 puisqu'il a tranché définitivement en instance cantonale la question de la qualité pour agir des demandeurs (cf. ATF 138 V 106 consid. 2.2).
L'arrêt du 21 janvier 2016 étant remis en cause par l'intimé en tant qu'il a admis la qualité pour agir des demandeurs, il est l'objet de la présente procédure, de sorte que les griefs d'établissement manifestement inexact des faits et d'omission de faits pertinents de l'arrêt final qui, à juste titre, ne reproduit pas ceux de l'arrêt incident, sont sans pertinence.

2.
Sous réserve de la violation des droits constitutionnels (art. 106 al. 2 LTF), le Tribunal fédéral applique d'office le droit (art. 106 al. 1 LTF) à l'état de fait constaté dans l'arrêt cantonal ou, cas échéant, à l'état de fait qu'il aura rectifié (art. 97 al. 1 , 105 al. 2 LTF). Il n'est pas limité par les arguments soulevés dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont été articulés ou, à l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 et l'arrêt cité).

3.
Il s'impose d'examiner tout d'abord la question de la qualité pour agir des deux " héritiers locataires ", que soulève le bailleur intimé.

3.1. Selon la jurisprudence, ce qui vaut pour l'action formatrice en annulation de la résiliation en cas de bail commun de colocataires, l'un d'eux pouvant agir seul, en cas de désaccord entre eux, pour autant qu'il assigne aux côtés du bailleur le ou les colocataires qui ne veulent pas contester la résiliation (ATF 140 III 598 consid. 3.2), vaut a fortiori pour l'action formatrice en annulation des héritiers qui ont succédé au défunt dans la relation contractuelle de bail (art. 560 CC). En principe, les héritiers membres de la communauté héréditaire (art. 602 CC), qui sont des consorts matériels nécessaires, sont titulaires (sur le plan actif) ensemble d'un seul et même droit sur chacun des biens de la succession; ils ne peuvent en disposer qu'ensemble (art. 602 al. 2 et 653 al. 2 CC) et doivent donc agir en justice ensemble (cf. FABIENNE HOHL, Procédure civile, Tome I, 2016, n. 865 ss; sur le plan passif, sauf en ce qui concerne les dettes de la communauté, cf. HOHL, op. cit., n. 869 ss). Chacun d'eux a toutefois la qualité pour agir seul en annulation de la résiliation du bail (respectivement en nullité ou inefficacité de cette résiliation) lorsque son ou ses cohéritiers s'y refusent, pour autant qu'il assigne également celui-
ci ou ceux-ci en justice à côté du bailleur (arrêt 4A 689/2016 du 28 août 2017 consid. 4.1).
Toutefois, la jurisprudence a restreint les droits des héritiers: en cas de décès du locataire, la protection contre les congés des art. 271 ss CO n'est conférée qu'aux membres de la famille qui habitaient avec celui-ci et qui lui succèdent dans la relation contractuelle. Lorsque des enfants adultes succèdent au locataire décédé, la protection est réservée à la personne habitant le logement à titre principal et refusée à la personne qui ne séjournait que de manière intermittente avec le défunt (arrêts 4A 34/2017 du 18 avril 2017 consid. 5; 4A 689/2016 précité consid. 4.1; sur la preuve d'un intérêt digne de protection à l'annulation du congé exigé par l'art. 59 al. 2 let. a CPC, cf. arrêt 4A 195/2016 du 9 septembre 2016 consid. 1.2).

3.2. En l'espèce, il ressort des faits constatés que la locataire décédée a trois enfants adultes, qui sont ses héritiers, dont un seul, A.X.________, vivait avec elle depuis le 1er juillet 2008, voire le 1er juillet 2007.
Par conséquent, l'action en contestation de la résiliation du bail intentée par B.X.________, qui n'habitait pas l'appartement, doit être rejetée.
En revanche, A.X.________ (fils), qui a succédé à sa mère dans la relation de bail et qui était un occupant à titre principal du logement, bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO. Le bailleur intimé soutient certes qu'il l'avait informé qu'il n'aurait aucune possibilité de reprendre le bail à son nom, mais une telle circonstance ne résulte pas de l'état de fait de l'arrêt attaqué et l'intimé ne requiert pas le complément de l'état de fait en satisfaisant aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF. Au demeurant, après avoir occupé pendant environ six ans, voire sept ans l'appartement, on ne saurait considérer que l'héritier occupant abuse de son droit (art. 2 al. 2 CC) en se prévalant du bail dont il a hérité par l'effet de la loi (art. 560 al. 1 CC; cf. art. 266i CO a fortiori). Il y a donc lieu d'admettre que A.X.________ (fils) a la qualité pour agir en contestation de la résiliation, puisque tant le bailleur que ses frère et soeur cohéritiers sont parties au procès, d'un côté ou de l'autre.
La question de la désignation d'un représentant de la communauté héréditaire évoquée par l'intimé, à supposer encore que celle-ci puisse être mise en oeuvre, est ainsi superflue.

4.
Le locataire recourant fait valoir que la cour cantonale a passé entièrement sous silence son grief concernant le refus d'une inspection locale de l'immeuble, de l'appartement qu'il occupe et d'autres logements de l'aile sud et invoque un déni de justice formel, qui justifierait l'annulation de l'arrêt attaqué, la violation de l'art. 6 CEDH, la violation de son droit d'être entendu (art. 29 Cst. et 27 Cst. vaudoise, et 53 CPC) et la violation du droit à la preuve (art. 152 CPC). Le bailleur intimé conclut à l'irrecevabilité de ce grief, insuffisamment motivé (art. 106 al. 2 LTF).
Il résulte du jugement de première instance que le tribunal a tenu une dernière audience le 20 septembre 2016, au cours de laquelle il a entendu une témoin et rejeté la réquisition du demandeur tendant à la mise en oeuvre d'une inspection locale. Le tribunal a considéré que le bailleur peut résilier un bail pour procéder à des travaux d'envergure pourvu qu'ils répondent à un but légitime et que l'intention d'y procéder soit réelle; or, en l'occurrence le bailleur entend procéder à des travaux dont la nécessité ne fait aucun doute. Il a donc rejeté la requête d'inspection locale au motif que les questions que celle-ci devait éclairer, à savoir si l'appartement a été bien entretenu et si les installations sont encore fonctionnelles ou ne créent pas de danger imminent pour les occupants de l'immeuble et leurs biens ne sont pas pertinentes.
Il est vrai que le locataire a invoqué ce grief dans son appel, dont il indique les pages topiques, et que la cour cantonale ne l'a pas traité. Contrairement à ce que le recourant soutient dans son appel, le tribunal n'a toutefois pas écarté la requête d'inspection par appréciation anticipée des preuves, mais parce qu'elle était non pertinente. La pertinence d'un fait étant une question de droit, la cour de céans peut la revoir librement (cf. infra consid. 5).

5.
Le recourant s'en prend à la validité du congé-rénovation, reconnue par la cour cantonale. Selon lui, les motifs indiqués dans l'avis de résiliation étaient trop sommaires, le bailleur n'avait pas constitué de dossier relatif aux travaux envisagés (descriptif, plans et devis), il ne lui était donc pas possible de savoir si sa présence entraverait les travaux, puisqu'il ne connaissait pas leur nature et leur ampleur et qu'en 2000, les travaux projetés par le bailleur n'avaient pas entraîné la résiliation du bail, puisque le procès avait eu pour objet la question de la réalisation des travaux en cours de bail (art. 260 CO). Il reproche ainsi à la cour cantonale d'avoir abusé de son pouvoir d'appréciation en admettant la nécessité de procéder aux travaux sans avoir procédé à la moindre instruction. Il se prévaut de la situation de l'appartement voisin, dans lequel il a été renoncé à exécuter des travaux, moyennant une augmentation substantielle de loyer. Enfin il relève qu'il a offert de libérer provisoirement le logement pendant les travaux, à supposer que ceux-ci soient nécessaires.

5.1. Avant d'examiner les questions relatives à la motivation de la résiliation, il s'impose de rappeler les principes applicables à la résiliation ordinaire du bail.

5.1.1. Lorsque le contrat de bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de le résilier pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (arrêts 4A 19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.1; 4A 484/2012 du 28 février 2013 consid. 2.3.1; 4A 167/2012 du 2 août 2012 consid. 2.2; 4A 735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2). La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 141 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1 p. 62).
En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3 p. 193), pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (arrêts 4A 19/2016 précité consid. 4.2; 4A 475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 et 4.3; 4A 293/2016 du 13 décembre 2016 consid. 5.2.1 et 5.2.3; ATF 120 II 105 consid. 3b/bb) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (arrêt 4A 198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A 18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4).

5.1.2. La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne foi: lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêts 4A 19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.2; 4A 290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1).
La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC).
Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid. 3 p. 108; sur les cas typiques d'abus de droit: ATF 135 III 162 consid. 3.3.1 p. 169). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit " manifeste " au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1; 120 II 31 consid. 4a). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (ATF 135 III 112 consid. 4.1). Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsque sa motivation est lacunaire ou fausse (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1).
Les règles de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) qui régissent le rapport de confiance inhérent à la relation contractuelle permettent aussi d'obtenir l'annulation du congé si le motif sur lequel il repose s'avère incompatible avec elles (ATF 120 II 105 consid. 3a).
Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts 4A 297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2; 4A 322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6). Pour statuer sur la validité d'un congé, il ne faut examiner que l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son bien, et non pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire à rester dans les locaux; cette pesée des intérêts n'intervient que dans l'examen de la prolongation du bail (arrêts 4A 18/2016 précité consid. 3.2; 4A 484/2012 précité consid. 2.3.1 et les arrêts cités).

5.2. Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles de la bonne foi (art. 271 et 271a CO), il faut déterminer quel est le motif de congé invoqué par le bailleur dans l'avis de résiliation (pour le cas où l'avis de résiliation n'est pas motivé, cf. l'arrêt 4A 200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.2.2).

5.2.1. La résiliation est la manifestation de volonté unilatérale du bailleur, soit un acte formateur. La détermination de son sens et de sa portée s'effectue conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté, ce qui vaut également pour l'exigence de clarté. S'il est établi que les parties ne sont pas d'accord sur le sens à donner à l'avis formel de résiliation, il y a lieu de l'interpréter selon le principe de la confiance (arrêt 4A 196/2016 du 24 octobre 2016 consid. 3.1.2; ATF 121 III 6 consid. 3c).
Pour déterminer le sens et la portée du motif invoqué, il faut se placer au moment où le congé a été notifié (ATF 140 III 496 consid. 4.1 p. 497; 138 III 59 consid. 2.1 p. 62; arrêt 4A 735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2 in fine).
Des précisions sur le motif de congé indiqué dans l'avis de résiliation peuvent toujours être apportées en complément au cours de la procédure judiciaire (ATF 138 III 59 consid. 2.3; arrêt 4A 200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.2.2). Le bailleur est toutefois lié par le motif de résiliation qu'il a indiqué à l'appui de sa résiliation et il ne peut pas lui substituer par la suite un autre motif qui lui serait plus favorable.

5.3. En l'espèce, dans la lettre accompagnant l'avis de résiliation, le bailleur défendeur a indiqué qu'" étant donné la vétusté de l'appartement, d'importants travaux de rénovation [de l'appartement] vont être entrepris et ne peuvent se faire avec la présence d'un locataire ".
Le locataire pouvait comprendre par là que le bailleur entendait entreprendre des travaux nécessités par la vétusté de l'appartement. Il ne résulte pas de l'arrêt attaqué que le bailleur aurait précisé dans sa réponse quels travaux étaient envisagés et s'ils imposaient le départ du locataire. Il ressort de celle-ci que le bailleur alléguait que le fils de la locataire n'avait été enregistré que comme occupant et qu'il avait été informé qu'il ne pourrait en aucun cas reprendre le bail à son nom (art. 105 al. 2 LTF), motivation dont le sort a été scellé ci-dessus (cf. consid. 3). Si le bailleur mentionne certes incidemment que le temps a passé et que le logement n'est plus aux normes actuelles, il n'a toutefois ni allégué, ni prouvé la nécessité et surtout l'urgence des travaux envisagés. Il ne peut pas désormais, devant le Tribunal fédéral, changer le motif ayant accompagné la résiliation et faire valoir qu'il est libre d'exploiter son bien de la manière qu'il juge la plus conforme à ses intérêts, pour effectuer des travaux, pour obtenir un rendement plus élevé ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou les attribuer à ses proches.
Il ne faut d'ailleurs pas confondre les différents motifs pour lesquels une résiliation peut être signifiée: la résiliation pour procéder à des travaux nécessaires et urgents, la résiliation pour motif économique, à savoir notamment pour optimiser le rendement de l'immeuble dans les limites admissibles (cf. art. 269a CO), la résiliation pour changer l'affection des locaux, la résiliation pour utiliser les locaux personnellement ou pour ses proches parents ou alliés, la résiliation pour effectuer d'importants travaux de transformation, de rénovation ou d'assainissement, etc. (cf. les références dans l'arrêt 4A 200/2017 précité consid. 3.2.1).
Les juridictions cantonales ont déterminé les travaux à effectuer, à savoir procéder au remplacement de l'installation sanitaire datant de la construction de l'immeuble, et remettre la cuisine et les salles d'eau aux standards actuels. Le recourant ne démontre pas en quoi la constatation de la cour cantonale serait arbitraire ou violerait une autre disposition légale. En effet, il se borne à soutenir qu'on ne saurait lui opposer la connaissance que sa mère avait des travaux ayant fait l'objet de la procédure de 1999, puisqu'il n'habitait pas l'appartement à cette époque, et qu'il ignore donc quels sont ces travaux, ce qui ne suffit pas à démontrer l'arbitraire.
Les juridictions cantonales ont considéré que la présence du locataire constituerait une entrave à la bonne marche des travaux, ce que celui-ci ne pouvait ignorer au vu de la précédente procédure ayant opposé sa mère au bailleur (art. 260 CO). Certes, ce procès avait pour objet des travaux à effectuer en cours de bail (art. 260 CO). Le recourant ne saurait toutefois prétendre aujourd'hui qu'il est l'héritier de sa mère et qu'il lui succède dans tous ses droits relatifs au bail (successeur à titre universel), lorsqu'il s'agit de justifier sa qualité pour agir, et simultanément nier que la procédure de 1999 lui soit opposable, lorsqu'il s'agit de déterminer la nature et l'ampleur des travaux, ainsi que l'entrave à ceux-ci que représenterait sa présence dans les locaux. Si, à l'époque, contrairement à sa mère, d'autres locataires ont accepté que les travaux soient effectués en leur présence en cours de bail, le recourant, qui a désormais près de 78 ans, ne saurait, sauf abus de droit, soutenir désormais que ces mêmes travaux pourraient être effectués en cours de bail (sur l'abus de droit consistant en un venire contra proprium factum, cf. l'arrêt 4A 590/2016 du 26 janvier 2017 consid. 2.1).
En revanche, les juridictions cantonales n'ont pas instruit la question de la nécessité et surtout de l'urgence de ces travaux, étant acquis que le locataire qui est âgé se contente de l'état actuel de ses sanitaires et de sa cuisine et que d'autres appartements de l'immeuble n'ont toujours pas été rénovés.
Il s'ensuit que la cause doit donc être renvoyée à la cour cantonale pour qu'elle instruise elle-même ou fasse instruire par le tribunal des baux les questions de la nécessité et de l'urgence de procéder au remplacement de l'installation sanitaire et de remettre la cuisine et les salles d'eau aux standards actuels.
Il sied de relever que les parties demeurent libres de trouver des arrangements, comme celui proposé par le demandeur de libérer les lieux pendant la durée des travaux.

6.
Il résulte des considérations qui précèdent que, en tant qu'il est formé par B.X.________, le recours est rejeté, faute de qualité pour agir.
Le recours de A.X.________ doit être admis, l'arrêt attaqué annulé et la cause renvoyée à la cour cantonale pour instruction et nouvelle décision dans le sens des considérants.
L'essentiel du recours portant sur la question du congé-rénovation, il n'y a pas lieu de mettre des frais et dépens à la charge de B.X.________. L'intimée C.X.________ n'ayant pas procédé, les frais et dépens de la procédure seront mis entièrement à la charge du bailleur intimé (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours de B.X.________ est rejeté.

2.
Le recours de A.X.________ est admis, l'arrêt attaqué est annulé et la cause renvoyée à la cour cantonale pour instruction et nouvelle décision dans le sens des considérants.

3.
Les frais de la procédure, arrêtés à 2'500 fr., sont mis à la charge de l'intimé.

4. L'intimé versera au recourant A.X.________ une indemnité de 3'000 fr. à titre de dépens.

5.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour d'appel civile.

Lausanne, le 21 décembre 2017

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente : Kiss

Le Greffier : Piaget

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 260 - 1 Der Vermieter kann Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn sie für den Mieter zumutbar sind und wenn das Mietverhältnis nicht gekündigt ist.
¹	Der Vermieter kann Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn sie für den Mieter zumutbar sind und wenn das Mietverhältnis nicht gekündigt ist.
²	Der Vermieter muss bei der Ausführung der Arbeiten auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen; allfällige Ansprüche des Mieters auf Herabsetzung des Mietzinses (Art. 259d) und auf Schadenersatz (Art. 259e) bleiben vorbehalten.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
¹	Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
²	Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271^a - 1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
¹	Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
^a	weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
^b	weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
^c	allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
^d	während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
^e	vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:
^e1	zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
^e2	seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
^e3	auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
^e4	mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
^f	wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
²	Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
³	Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:
^a	wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
^b	wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
^c	wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
^d	infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
^e	aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
^f	wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271^a - 1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
¹	Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
^a	weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
^b	weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
^c	allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
^d	während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
^e	vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:
^e1	zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
^e2	seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
^e3	auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
^e4	mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
^f	wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
²	Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
³	Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:
^a	wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
^b	wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
^c	wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
^d	infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
^e	aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
^f	wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 27 Wirtschaftsfreiheit - 1 Die Wirtschaftsfreiheit ist gewährleistet.
¹	Die Wirtschaftsfreiheit ist gewährleistet.
²	Sie umfasst insbesondere die freie Wahl des Berufes sowie den freien Zugang zu einer privatwirtschaftlichen Erwerbstätigkeit und deren freie Ausübung.

IR 0.101 Konvention vom 4. November 1950 zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten (EMRK) EMRK Art. 6 Recht auf ein faires Verfahren - (1) Jede Person hat ein Recht darauf, dass über Streitigkeiten in Bezug auf ihre zivilrechtlichen Ansprüche und Verpflichtungen oder über eine gegen sie erhobene strafrechtliche Anklage von einem unabhängigen und unparteiischen, auf Gesetz beruhenden Gericht in einem fairen Verfahren, öffentlich und innerhalb angemessener Frist verhandelt wird. Das Urteil muss öffentlich verkündet werden; Presse und Öffentlichkeit können jedoch während des ganzen oder eines Teiles des Verfahrens ausgeschlossen werden, wenn dies im Interesse der Moral, der öffentlichen Ordnung oder der nationalen Sicherheit in einer demokratischen Gesellschaft liegt, wenn die Interessen von Jugendlichen oder der Schutz des Privatlebens der Prozessparteien es verlangen oder - soweit das Gericht es für unbedingt erforderlich hält - wenn unter besonderen Umständen eine öffentliche Verhandlung die Interessen der Rechtspflege beeinträchtigen würde.
^a	innerhalb möglichst kurzer Frist in einer ihr verständlichen Sprache in allen Einzelheiten über Art und Grund der gegen sie erhobenen Beschuldigung unterrichtet zu werden;
^b	ausreichende Zeit und Gelegenheit zur Vorbereitung ihrer Verteidigung zu haben;
^c	sich selbst zu verteidigen, sich durch einen Verteidiger ihrer Wahl verteidigen zu lassen oder, falls ihr die Mittel zur Bezahlung fehlen, unentgeltlich den Beistand eines Verteidigers zu erhalten, wenn dies im Interesse der Rechtspflege erforderlich ist;
^d	Fragen an Belastungszeugen zu stellen oder stellen zu lassen und die Ladung und Vernehmung von Entlastungszeugen unter denselben Bedingungen zu erwirken, wie sie für Belastungszeugen gelten;
^e	unentgeltliche Unterstützung durch einen Dolmetscher zu erhalten, wenn sie die Verhandlungssprache des Gerichts nicht versteht oder spricht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 93 Andere Vor- und Zwischenentscheide - 1 Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulässig:
¹	Gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulässig:
^a	wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können; oder
^b	wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde.
²	Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und dem Gebiet des Asyls sind Vor- und Zwischenentscheide nicht anfechtbar.85 Vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Entscheide über die Auslieferungshaft sowie über die Beschlagnahme von Vermögenswerten und Wertgegenständen, sofern die Voraussetzungen von Absatz 1 erfüllt sind.
³	Ist die Beschwerde nach den Absätzen 1 und 2 nicht zulässig oder wurde von ihr kein Gebrauch gemacht, so sind die betreffenden Vor- und Zwischenentscheide durch Beschwerde gegen den Endentscheid anfechtbar, soweit sie sich auf dessen Inhalt auswirken.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 560 - 1 Die Erben erwerben die Erbschaft als Ganzes mit dem Tode des Erblassers kraft Gesetzes.
¹	Die Erben erwerben die Erbschaft als Ganzes mit dem Tode des Erblassers kraft Gesetzes.
²	Mit Vorbehalt der gesetzlichen Ausnahmen gehen die Forderungen, das Eigentum, die beschränkten dinglichen Rechte und der Besitz des Erblassers ohne weiteres auf sie über, und die Schulden des Erblassers werden zu persönlichen Schulden der Erben.
³	Der Erwerb der eingesetzten Erben wird auf den Zeitpunkt der Eröffnung des Erbganges zurückbezogen, und es haben die gesetzlichen Erben ihnen die Erbschaft nach den Besitzesregeln herauszugeben.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 602 - 1 Beerben mehrere Erben den Erblasser, so besteht unter ihnen, bis die Erbschaft geteilt wird, infolge des Erbganges eine Gemeinschaft aller Rechte und Pflichten der Erbschaft.
¹	Beerben mehrere Erben den Erblasser, so besteht unter ihnen, bis die Erbschaft geteilt wird, infolge des Erbganges eine Gemeinschaft aller Rechte und Pflichten der Erbschaft.
²	Sie werden Gesamteigentümer der Erbschaftsgegenstände und verfügen unter Vorbehalt der vertraglichen oder gesetzlichen Vertretungs- und Verwaltungsbefugnisse über die Rechte der Erbschaft gemeinsam.
³	Auf Begehren eines Miterben kann die zuständige Behörde für die Erbengemeinschaft bis zur Teilung eine Vertretung bestellen.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 602 - 1 Beerben mehrere Erben den Erblasser, so besteht unter ihnen, bis die Erbschaft geteilt wird, infolge des Erbganges eine Gemeinschaft aller Rechte und Pflichten der Erbschaft.
¹	Beerben mehrere Erben den Erblasser, so besteht unter ihnen, bis die Erbschaft geteilt wird, infolge des Erbganges eine Gemeinschaft aller Rechte und Pflichten der Erbschaft.
²	Sie werden Gesamteigentümer der Erbschaftsgegenstände und verfügen unter Vorbehalt der vertraglichen oder gesetzlichen Vertretungs- und Verwaltungsbefugnisse über die Rechte der Erbschaft gemeinsam.
³	Auf Begehren eines Miterben kann die zuständige Behörde für die Erbengemeinschaft bis zur Teilung eine Vertretung bestellen.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 2 - 1 Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
¹	Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
²	Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 653 - 1 Die Rechte und Pflichten der Gesamteigentümer richten sich nach den Regeln, unter denen ihre gesetzliche oder vertragsmässige Gemeinschaft steht.
¹	Die Rechte und Pflichten der Gesamteigentümer richten sich nach den Regeln, unter denen ihre gesetzliche oder vertragsmässige Gemeinschaft steht.
²	Besteht keine andere Vorschrift, so bedarf es zur Ausübung des Eigentums und insbesondere zur Verfügung über die Sache des einstimmigen Beschlusses aller Gesamteigentümer.
³	Solange die Gemeinschaft dauert, ist ein Recht auf Teilung oder die Verfügung über einen Bruchteil der Sache ausgeschlossen.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 59 Grundsatz - 1 Das Gericht tritt auf eine Klage oder auf ein Gesuch ein, sofern die Prozessvoraussetzungen erfüllt sind.
¹	Das Gericht tritt auf eine Klage oder auf ein Gesuch ein, sofern die Prozessvoraussetzungen erfüllt sind.
²	Prozessvoraussetzungen sind insbesondere:
^a	die klagende oder gesuchstellende Partei hat ein schutzwürdiges Interesse;
^b	das Gericht ist sachlich und örtlich zuständig;
^c	die Parteien sind partei- und prozessfähig;
^d	die Sache ist nicht anderweitig rechtshängig;
^e	die Sache ist noch nicht rechtskräftig entschieden;
^f	der Vorschuss und die Sicherheit für die Prozesskosten sind geleistet worden.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 152 Recht auf Beweis - 1 Jede Partei hat das Recht, dass das Gericht die von ihr form- und fristgerecht angebotenen tauglichen Beweismittel abnimmt.
¹	Jede Partei hat das Recht, dass das Gericht die von ihr form- und fristgerecht angebotenen tauglichen Beweismittel abnimmt.
²	Rechtswidrig beschaffte Beweismittel werden nur berücksichtigt, wenn das Interesse an der Wahrheitsfindung überwiegt.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 266^a - 1 Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
¹	Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
²	Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 269^a - Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
^a	im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
^b	durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
^c	bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
^d	lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
^e	lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
^f	das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.