4A_51/2015 - 2015-04-20 - Droit des contrats - Schlichtungsverfahren, Vergleich

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A_51/2015

Urteil vom 20. April 2015

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Klett, Hohl,
Gerichtsschreiber Kölz.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Martin Basler,
Beschwerdeführerin,

gegen

B.________,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Schlichtungsverfahren, Vergleich,

Beschwerde gegen den Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen, Einzelrichterin im Obligationenrecht, vom 18. Dezember 2014.

Sachverhalt:

A.
B.________ (Mieterin) mietete mit Verträgen vom 7./8. November 2012 von A.________ (Vermieterin, Beschwerdeführerin) eine 4 1/2-Zimmerwohnung und einen Parkplatz in der Liegenschaft U.________. C.________ unterzeichnete die Verträge als Vertreterin der Vermieterin, wobei sich ihre Vertretungsbefugnis aus einem "Verwaltungsvertrag" betreffend die besagte Liegenschaft ergab, den sie am 28. August 2006 mit der Vermieterin und deren damaligen Miteigentümerin, D.________, abgeschlossen hatte.

Am 7. November 2013 sprach C.________ die Kündigung für das Mietverhältnis per Ende März 2014 aus, worauf die Mieterin mit Eingabe vom 6. Dezember 2013 ein Begehren um Kündigungsschutz an die Schlichtungsstelle für Miet- und Pachtverhältnisse Wil stellte.

An der Schlichtungsverhandlung vom 12. Februar 2014 waren klägerseits die Mieterin in Begleitung von E.________ anwesend. Für die Vermieterin erschien C.________ als Vertreterin, wobei sie als Vertretungsvollmacht den Verwaltungsvertrag vom 28. August 2006 vorlegte. Dessen Ziffer 2.1 lautet wie folgt:

"Stellvertretung
Vertretung der Auftraggeber gegenüber Behörden, Amtsstellen wie Baubehörden, Schlichtungsstellen und Mietamt etc."

Die Vermieterin als Beklagte war selber nicht persönlich anwesend. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung wurde ein Vergleich abgeschlossen, mit dem (unter anderem) die Kündigung von der Mieterin akzeptiert und das Mietverhältnis "im Einvernehmen der Parteien" bis am 30. Juni 2015 "definitiv" erstreckt wurde. Die Schlichtungsstelle schrieb das Verfahren noch am gleichen Tag als zufolge Vergleichs erledigt ab.

B.
Am 8. Mai 2014 beantragte die Vermieterin der Schlichtungsstelle mittels Revisionsgesuch gemäss Art. 328 Abs. 1 lit. c ZPO, "der Abschreibungsbeschluss" vom 12. Februar 2014 sei aufzuheben, und es sei festzustellen, dass "der vorbezeichnete Beschluss einschliesslich des in diesem aufgenommenen Vergleichs" nichtig sei. Die Schlichtungsverhandlung sei unter persönlicher Anwesenheit der Vermieterin erneut durchzuführen. Das Revisionsgesuch war im Wesentlichen damit begründet, C.________ sei nicht - wie in Art. 204 Abs. 3 lit. c ZPO vorgeschrieben - schriftlich zum Abschluss eines Vergleichs ermächtigt gewesen, weshalb die Vermieterin an der Schlichtungsverhandlung vom 12. Februar 2014 nicht rechtsgültig vertreten gewesen sei. Die Schlichtungsverhandlung sei "demnach formell mangelhaft durchgeführt" worden mit der Folge, dass der Vergleich und der Abschreibungsbeschluss unwirksam respektive nichtig seien.

Mit Entscheid vom 4. Juni 2014 wies die Schlichtungsstelle das Revisionsgesuch ab.

Dagegen gelangte die Vermieterin an das Kantonsgericht St. Gallen, das ihre Beschwerde mit Entscheid vom 18. Dezember 2014 abwies. Das Kantonsgericht bestätigte nach eingehender Prüfung der Einwendungen der Vermieterin und Auslegung des Verwaltungsvertrags vom 28. August 2006 die Auffassung der Schlichtungsstelle, C.________ sei zum Abschluss eines Vergleichs schriftlich ermächtigt gewesen. Dementsprechend sei weder die persönliche Anwesenheit der Vermieterin an der Schlichtungsverhandlung noch ihre persönliche Mitwirkung beim Vergleichsabschluss notwendig gewesen. Die Schlichtungsstelle habe somit keinen Verfahrensfehler begangen und das Revisionsgesuch zu Recht abgewiesen.

C.
Die Vermieterin begehrt mit Beschwerde in Zivilsachen, der Entscheid des Kantonsgerichts sei aufzuheben, und es sei festzustellen, dass "der Abschreibungsbeschluss" vom 12. Februar 2014 "einschliesslich des in diesem aufgenommenen Vergleichs" nichtig sei. Die Schlichtungsstelle sei anzuweisen, die Schlichtungsverhandlung unter persönlicher Anwesenheit der Beschwerdeführerin erneut durchzuführen.

Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung. Die Mieterin liess sich nicht vernehmen.

Erwägungen:

1.
Der angefochtene Entscheid des Kantonsgerichts, mit dem die Beschwerde gegen den Entscheid der Schlichtungsstelle über das Revisionsgesuch abgewiesen wurde, ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG (vgl. BGE 139 III 133 E. 1.2-1.4) einer letzten kantonalen Instanz gemäss Art. 75 BGG. Weiter übersteigt der Streitwert die nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG in mietrechtlichen Fällen geltende Grenze (vgl. BGE 137 III 389 E. 1.1). Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde in Zivilsachen grundsätzlich einzutreten.

2.
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117; 135 III 397 E. 1.5). Entsprechende Rügen sind überdies bloss zulässig, wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).

Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Soweit die Partei den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90 mit Hinweisen). Die Beschwerdeführerin kann demnach im Folgenden nicht gehört werden, soweit sie ihre Argumentation ohne entsprechende Belege auf einen Sachverhalt stützt, der von den für das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz abweicht, so etwa hinsichtlich der Behauptung, dass sie zur Schlichtungsverhandlung nicht korrekt vorgeladen worden sei und daher auch keine Gelegenheit gehabt habe, die Schlichtungsstelle und die Gegenpartei im Sinne von Art. 204 Abs. 4 ZPO vorgängig über ihre Vertretung zu orientieren.

Sodann ist zu beachten, dass das Bundesgericht in die Beweiswürdigung des Sachgerichts nur eingreift, wenn diese willkürlich ist. Willkür liegt nach der Rechtsprechung nicht schon dann vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen wäre, sondern bloss, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 140 III 16 E. 2.1 mit Hinweisen). Die Beweiswürdigung ist mithin nicht schon dann willkürlich, wenn sie nicht mit der Darstellung der beschwerdeführenden Partei übereinstimmt, sondern bloss, wenn sie offensichtlich unhaltbar ist (BGE 135 II 356 E. 4.2.1; 129 I 8 E. 2.1). Dies ist dann der Fall, wenn das Gericht Sinn und Tragweite eines Beweismittels offensichtlich verkannt hat, wenn es ohne sachlichen Grund ein wichtiges und entscheidwesentliches Beweismittel unberücksichtigt gelassen oder wenn es auf der Grundlage der festgestellten Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerungen gezogen hat (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266; 137 III 226 E. 4.2 S. 234; 136 III 552 E. 4.2). Inwiefern die
Beweiswürdigung willkürlich sein soll, ist in der Beschwerde klar und detailliert aufzuzeigen (BGE 134 II 244 E. 2.2; 130 I 258 E. 1.3).

3.

3.1. Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung von Art. 204 ZPO. Sie hält an ihrem Standpunkt aus dem kantonalen Verfahren fest, wonach C.________ nicht über eine schriftliche Ermächtigung zum Abschluss eines Vergleichs im Sinne von Art. 204 Abs. 3 lit. c ZPO verfügt habe. Sie meint, der vor der Schlichtungsstelle abgeschlossene Vergleich hätte aus diesem Grund nicht genehmigt werden dürfen, und der Abschreibungsbeschluss sei zu Unrecht erfolgt. Die Vorinstanz - so die Beschwerdeführerin - wäre vielmehr gehalten gewesen, so zu verfahren, wie wenn keine Einigung zustande gekommen wäre (Art. 206 Abs. 2 ZPO). Der dennoch abgeschlossene Vergleich erweise sich "ebenso als ungültig wie der Abschreibungsbeschluss".

3.2. Gemäss Art. 204 Abs. 1 ZPO müssen die Parteien persönlich zur Schlichtungsverhandlung erscheinen. Hintergrund der gesetzlichen Regelung war der Gedanke, dass eine Schlichtungsverhandlung meist dann am aussichtsreichsten ist, wenn die Parteien persönlich erscheinen, da nur so "eine wirkliche Aussprache" stattfinden kann. Durch die bereits im kantonalen Verfahrensrecht bekannte Pflicht zum persönlichen Erscheinen zur Schlichtungsverhandlung soll ein persönliches Gespräch zwischen den Parteien vor der allfälligen Klageeinreichung ermöglicht werden. Art. 204 Abs. 1 ZPO zielt in diesem Sinne - wie das Schlichtungsverfahren überhaupt - darauf ab, diejenigen Personen zu einer Aussprache zusammenzubringen, die sich miteinander im Streit befinden und die über den Streitgegenstand auch selber verfügen können (BGE 140 III 70 E. 4.3 S. 71 f. mit Hinweisen auf die Gesetzesmaterialien).

Nicht persönlich erscheinen muss und sich vertreten lassen kann gemäss Art. 204 Abs. 3 ZPO, wer (a) ausserkantonalen oder ausländischen Wohnsitz hat, (b) wegen Krankheit, Alter oder anderen wichtigen Gründen verhindert ist, (c) in Streitigkeiten nach Artikel 243 ZPO als Arbeitgeber beziehungsweise als Versicherer eine angestellte Person oder als Vermieter die Liegenschaftsverwaltung delegiert, sofern diese zum Abschluss eines Vergleichs schriftlich ermächtigt sind. Die Gegenpartei ist über die Vertretung vorgängig zu orientieren (Art. 204 Abs. 4 ZPO).

Die Schlichtungsbehörde hat an der Schlichtungsverhandlung zu prüfen, ob die Voraussetzung des persönlichen Erscheinens nach Art. 204 Abs. 1 ZPO erfüllt ist. Von dieser Frage hängt das weitere Vorgehen ab. Erscheint eine Partei nicht persönlich, ohne dass ein Dispensationsgrund nach Art. 204 Abs. 3 ZPO vorliegt, so ist sie säumig. Dies hat bei der klagenden Partei zur Folge, dass das Schlichtungsgesuch als zurückgezogen gilt und das Verfahren als gegenstandslos abgeschrieben wird (Art. 206 Abs. 1 ZPO). Bei Säumnis der beklagten Partei verfährt die Schlichtungsbehörde gemäss Art. 206 Abs. 2 ZPO, wie wenn keine Einigung zustande gekommen wäre (Erteilung der Klagebewilligung, Unterbreitung eines Urteilsvorschlags oder Entscheid). Die Schlichtungsbehörde muss somit an der Schlichtungsverhandlung möglichst rasch und gestützt auf Urkunden (vgl. Art. 203 Abs. 2 ZPO) darüber befinden können, ob die Voraussetzung des persönlichen Erscheinens nach Art. 204 Abs. 1 ZPO erfüllt ist oder ob sie aufgrund von Säumnis das Verfahren abschreiben (Säumnis der klagenden Partei) bzw. nach Art. 209 -212 ZPO verfahren soll (Säumnis der beklagten Partei). Ihr muss in diesem Sinne etwa ermöglicht werden, rasch und einfach zu prüfen, ob eine juristische
Person korrekt vertreten zur Schlichtungsverhandlung erschienen ist. Die im Handelsregister eingetragenen Organe und die Prokuristen haben zu diesem Zweck einen Handelsregisterauszug vorzuweisen; die (kaufmännischen) Handlungsbevollmächtigten haben eine Vollmacht zur Prozessführung in dieser Angelegenheit im Sinne von Art. 462 Abs. 2 OR vorzuweisen, aus der sich zudem ihre Handlungsvollmacht im Sinne von Art. 462 OR ergibt (siehe Urteil 4A_530/2014 vom 17. April 2015 E. 2.4 und 2.6 mit Hinweisen, zur Publikation vorgesehen).

Im Lichte dieser praktischen Bedürfnisse ist denn auch zu verstehen, wenn Art. 204 Abs. 3 lit. c ZPO verlangt, dass die delegierte angestellte Person beziehungsweise Liegenschaftsverwaltung zum Abschluss eines Vergleichs "schriftlich ermächtigt" ist (vgl. allgemein Art. 68 Abs. 3 ZPO). Durch diese Bestimmung soll verhindert werden, dass an der Schlichtungsverhandlung Unklarheit darüber besteht, ob die anwesenden Personen über den Streitgegenstand (vorbehaltlos) verfügen können, da eine beschränkte Vertretungsmacht oder bereits Zweifel an der Vertretungsmacht des Vertreters die Erfolgsaussichten des Schlichtungsversuchs beeinträchtigen könnten.

3.3. Die Beschwerdeführerin verkennt die - dem dargelegten Regelungszweck entsprechende - Tragweite von Art. 204 ZPO, wenn sie annimmt, ein während der Schlichtungsverhandlung geschlossener Vergleich sei bereits aus dem Grunde ungültig, dass eine der Parteien in Missachtung der Bestimmung nicht persönlich anwesend war. Indem Art. 204 Abs. 3 lit. c ZPO einen schriftlichen Ausweis über die Vergleichsberechtigung des Vertreters verlangt, wird nicht der Schutz der Parteien vor unberechtigter Vertretung im Schlichtungsverfahren und somit ihrer Entscheidungsfreiheit beabsichtigt, sondern es soll die wirksame Durchführung des Schlichtungsversuchs gewährleistet und dadurch die einvernehmliche Streitbeilegung gefördert werden. Dementsprechend kann eine Partei, die nicht persönlich zur Schlichtungsverhandlung erschienen ist, sondern sich hat vertreten lassen, von vornherein nicht einwenden, der an der Schlichtungsverhandlung von ihrem Vertreter abgeschlossene und gemäss Art. 208 Abs. 1 ZPO zu Protokoll genommene Vergleich sei unwirksam, da die Voraussetzungen der Delegation gemäss Art. 204 Abs. 3 lit. c ZPO nicht erfüllt gewesen seien.

Demgegenüber braucht nicht beurteilt zu werden, ob die Schlichtungsstelle unter den vorliegenden Umständen überhaupt gehalten war, die Schlichtungsverhandlung durchzuführen, nachdem die Befugnis zum Vergleichsabschluss im Verwaltungsvertrag vom 28. August 2006 jedenfalls nicht ausdrücklich erwähnt ist.

4.

4.1. Entscheidend für den Ausgang des vorliegenden Verfahrens betreffend das Revisionsgesuch der Beschwerdeführerin ist einzig, ob C.________ an der Schlichtungsverhandlung vom 12. Februar 2014 im Rahmen ihrer Vertretungsmacht handelte und ob der abgeschlossene Vergleich in diesem Sinne zivilrechtlich gültig ist. Die Beschwerdeführerin stellt auch dies in Abrede.

4.2. Ist die Ermächtigung durch Rechtsgeschäft eingeräumt, so beurteilt sich ihr Umfang nach dessen Inhalt (Art. 33 Abs. 2 OR). Nach den allgemeinen Grundsätzen hat die subjektive gegenüber der normativen oder objektivierten Vertragsauslegung den Vorrang (BGE 138 III 659 E. 4.2.1 S. 666; 137 III 145 E. 3.2.1). Sofern nicht feststeht, dass der Vertreter den Vertretenen tatsächlich richtig verstanden hat, ist die Bevollmächtigung nach dem Vertrauensprinzip auszulegen (Urteil 5A_136/2008 vom 25. September 2008 E. 3.2 mit Hinweisen). Dabei ist massgeblich, wie der Bevollmächtigte die Erklärung des Vollmachtgebers nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen nach Treu und Glauben verstehen durfte und musste (siehe BGE 140 III 134 E. 3.2 mit Hinweisen). Während das Bundesgericht die objektivierte Vertragsauslegung als Rechtsfrage prüfen kann, beruht die subjektive Vertragsauslegung auf Beweiswürdigung, die vorbehältlich der Ausnahmen von Art. 97 und 105 BGG (dazu Erwägung 2) der bundesgerichtlichen Überprüfung entzogen ist (BGE 135 III 410 E. 3.2; 132 III 626 E. 3.1 mit Hinweisen).

4.3. Die Vorinstanz erwog, die Schlichtungsstelle sei "soweit ersichtlich" schon aufgrund einer subjektiven Auslegung des Verwaltungsvertrags vom 28. August 2006 zum Schluss gelangt, die C.________ in Ziffer 2.1 erteilte Ermächtigung zur Vertretung der Vermieterschaft gegenüber Schlichtungsstellen habe sich auch auf Vergleichsabschlüsse erstreckt. Die entsprechende erstinstanzliche Auffassung bestätigte sie, wobei sie zur Begründung namentlich erwähnte, dass der Verwaltungsvertrag vor Inkrafttreten von Art. 204 Abs. 3 lit. c ZPO abgeschlossen worden sei und das sankt-gallische Verfahrensrecht keine entsprechende Bestimmung enthalten habe. Sodann hielt sie für erheblich, dass C.________ im Verwaltungsvertrag weitgehende Verwaltungsbefugnisse inklusive dem Recht zum Abschluss sowie der Kündigung und Änderung von Mietverträgen übertragen worden seien. Die Vorinstanz folgerte, dies lasse darauf schliessen, dass die Vertretungsbefugnis gegenüber den Schlichtungsstellen in der Annahme eingeräumt worden sei, C.________ sei "prädestiniert, die Vermieterschaft künftig in allfälligen Schlichtungsverfahren vollumfänglich zu vertreten". Dies alles lege nahe, dass die Vertretungsbefugnis "sich auf sämtliche Aspekte des Schlichtungsverfahrens
und somit namentlich auch auf Vergleichsabschlüsse erstrecken sollte".

4.4. Die Beschwerdeführerin beanstandet unter dem Titel "Unrichtige Anwendung des Vertrauensgrundsatzes im Rahmen der Vertragsauslegung", die Vorinstanz habe ihre (die subjektive Vertragsauslegung betreffenden) im Rahmen der Beschwerde erstmals vorgebrachten Tatsachenbehauptungen und Beweisanträge unter Verweis auf Art. 326 Abs. 1 ZPO als ausgeschlossen erachtet und die Vertragsauslegung "alleine gestützt auf den Liegenschaftenvertrag vorgenommen". Sie habe damit den Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt und "gegen Bundesrecht verstossen (Art. 326 Abs. 2 ZPO i.V.m. Art. 99 Abs. 1 BGG) ".

4.5. Die Rüge verfängt nicht:

4.5.1. Im Beschwerdeverfahren sind neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel gemäss Art. 326 Abs. 1 ZPO ausgeschlossen. Noven müssen aber zumindest so weit vorgebracht werden können, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (BGE 139 III 466 E. 3.4 S. 471).

4.5.2. Die Beschwerdeführerin behauptet, erst die Erwägungen im Entscheid der Schlichtungsstelle vom 4. Juni 2014 hätten Anlass zu den Tatsachenbehauptungen und Beweisanträgen in ihrer Beschwerde an das Kantonsgericht gegeben. Denn sie (die Beschwerdeführerin) habe sich in ihrem Revisionsgesuch "aufgrund des klaren Wortlautes von Art. 204 Abs. 3 lit. c ZPO alleine auf die fehlende schriftliche Vollmacht von C.________ zum Abschluss eines Vergleichs berufen".

4.5.3. In Wahrheit hatte die Beschwerdeführerin durchaus Anlass, bereits in der Begründung ihres auf Art. 328 Abs. 1 lit. c ZPO gestützten Revisionsgesuchs vom 8. Mai 2014 sämtliche Gründe darzulegen, aufgrund derer sie den Vergleich für unwirksam hält. Namentlich hätte sie in einem Eventualstandpunkt aufzeigen können, inwiefern der Vergleich mangels (zivilrechtlicher) Vertretungsbefugnis von C.________ unwirksam sein soll. Zur Begründung des Revisionsgesuchs hätte sie sich bereits auf die dahingehenden, in der Beschwerde erwähnten Sachverhaltselemente berufen können, so etwa die angeblich von ihr erteilten Weisungen, ihren dringenden Eigenbedarf sowie das Verhalten von C.________ vor und nach der Schlichtungsverhandlung. Inwiefern erst der Entscheid der Schlichtungsstelle Anlass zu den entsprechenden Sachvorbringen gegeben haben soll, ist nicht erkennbar. Wenn die Vorinstanz diese Ausführungen und die zugehörigen Beweisanträge als verspätet erachtete und sie im Beschwerdeverfahren nicht berücksichtigte, ist dies nicht zu beanstanden.

Unter diesen Umständen verbleibt von der Beschwerdebegründung in diesem Punkt bloss der Vorwurf der Beschwerdeführerin, die subjektive Vertragsauslegung durch die Vorinstanz gründe auf einer unrichtigen Feststellung des Sachverhalts und sei unzutreffend. Alleine durch die entsprechende Behauptung vermag die Beschwerdeführerin indessen keine insofern willkürliche Beweiswürdigung aufzuzeigen, zumal die auf den Verwaltungsvertrag vom 28. August 2006 gestützte Begründung der Vorinstanz durchaus nachvollziehbar und jedenfalls im Ergebnis nicht geradezu unhaltbar ist (vgl. Erwägung 2).

4.6. Nachdem die subjektive Auslegung der Vollmacht durch die Vorinstanz trägt, erweist sich die objektivierte Auslegung aufgrund des Vertrauensprinzips als gegenstandslos (Erwägung 4.2). Es braucht somit nicht auf die Ausführungen in der Beschwerde eingegangen zu werden, mit denen die Beschwerdeführerin die Auslegung der Willenserklärungen der Parteien nach Treu und Glauben kritisiert.

Ohnehin gehen die diesbezüglichen Ausführungen insofern an der Sache vorbei, als die Beschwerdeführerin argumentiert, nachdem sie C.________ ausdrücklich auf den bestehenden dringenden Eigenbedarf (für ihre Tochter F.________) hingewiesen habe, habe diese nicht in guten Treuen davon ausgehen dürfen, sie sei zum Abschluss eines Vergleichs mit der Mieterin bevollmächtigt, und weiter, C.________ habe ohne jegliche Rücksprache gehandelt und sie (die Beschwerdeführerin) nicht einmal über die Anfechtung der Kündigung und die bevorstehende Schlichtungsverhandlung orientiert, was zeige, dass sie nicht gutgläubig gewesen sei. Denn die betreffende Sachdarstellung findet im angefochtenen Urteil keine Grundlage respektive ist im Beschwerdeverfahren verspätet erfolgt (vgl. Erwägungen 2 und 4.5). Sodann wird in der Beschwerde auch nicht schlüssig dargetan, inwiefern die - das Verhältnis zwischen der Beschwerdeführerin und C.________ betreffenden - Umstände im Verhältnis zur Mieterin massgeblich sein sollen (vgl. Art. 33 Abs. 3 und Art. 34 Abs. 3 OR).

4.7. Nach dem Gesagten ist es von Bundesrechts wegen nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz die Abweisung des Revisionsgesuchs durch die Schlichtungsstelle schützte und die dagegen gerichtete kantonale Beschwerde abwies.

5.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Ausgangsgemäss wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Eine Parteientschädigung ist hingegen nicht zuzusprechen, da der Gegenpartei kein Aufwand für eine Vernehmlassung entstanden ist (Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht St. Gallen, Einzelrichterin im Obligationenrecht, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 20. April 2015

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Kölz

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 328 Motifs de révision - 1 Une partie peut demander la révision de la décision entrée en force au tribunal qui a statué en dernière instance:
¹	Une partie peut demander la révision de la décision entrée en force au tribunal qui a statué en dernière instance:
^a	lorsqu'elle découvre après coup des faits pertinents ou des moyens de preuve concluants qu'elle n'avait pu invoquer dans la procédure précédente, à l'exclusion des faits et moyens de preuve postérieurs à la décision;
^b	lorsqu'une procédure pénale établit que la décision a été influencée au préjudice du requérant par un crime ou un délit, même si aucune condamnation n'est intervenue; si l'action pénale n'est pas possible, la preuve peut être administrée d'une autre manière;
^c	lorsqu'elle fait valoir que le désistement d'action, l'acquiescement ou la transaction judiciaire n'est pas valable.
²	La révision pour violation de la convention du 4 novembre 1950 de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (CEDH)171 peut être demandée aux conditions suivantes:
^a	la Cour européenne des droits de l'homme a constaté, dans un arrêt définitif (art. 44 CEDH), une violation de la CEDH ou de ses protocoles, ou a conclu le cas par un règlement amiable (art. 39 CEDH);
^b	une indemnité n'est pas de nature à remédier aux effets de la violation;
^c	la révision est nécessaire pour remédier aux effets de la violation.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 204 Comparution personnelle - 1 Les parties doivent comparaître en personne à l'audience de conciliation.
¹	Les parties doivent comparaître en personne à l'audience de conciliation.
²	Elles peuvent se faire assister d'un conseil juridique ou d'une personne de confiance.
³	Sont dispensées de comparaître personnellement et peuvent se faire représenter:
^a	la personne qui a son domicile en dehors du canton ou à l'étranger;
^b	la personne empêchée de comparaître pour cause de maladie, d'âge ou en raison d'autres justes motifs;
^c	dans les litiges au sens de l'art. 243, l'employeur ou l'assureur qui délègue un employé et le bailleur qui délègue le gérant de l'immeuble, à la condition que ceux-ci soient habilités, par écrit, à transiger.
⁴	La partie adverse est informée à l'avance de la représentation.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 206 Défaut - 1 En cas de défaut du demandeur, la requête est considérée comme retirée; la procédure devient sans objet et l'affaire est rayée du rôle.
¹	En cas de défaut du demandeur, la requête est considérée comme retirée; la procédure devient sans objet et l'affaire est rayée du rôle.
²	Lorsque le défendeur fait défaut, l'autorité de conciliation procède comme si la procédure n'avait pas abouti à un accord (art. 209 à 212).
³	En cas de défaut des deux parties, la procédure devient sans objet et l'affaire est rayée du rôle.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 243 Champ d'application - 1 La procédure simplifiée s'applique aux affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs.
¹	La procédure simplifiée s'applique aux affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs.
²	Elle s'applique quelle que soit la valeur litigieuse:
^a	aux litiges relevant de la loi du 24 mars 1995 sur l'égalité93;
^b	aux litiges portant sur de la violence, des menaces ou du harcèlement au sens de l'art. 28b CC95 ou aux décisions d'ordonner une surveillance électronique au sens de l'art. 28c CC;
^c	aux litiges portant sur des baux à loyer ou à ferme d'habitations et de locaux commerciaux et sur des baux à ferme agricoles en ce qui concerne la consignation du loyer ou du fermage, la protection contre les loyers ou les fermages abusifs, la protection contre les congés ou la prolongation du bail à loyer ou à ferme;
^d	aux litiges portant sur le droit d'accès selon l'art. 25 LPD97;
^e	aux litiges relevant de la loi du 17 décembre 1993 sur la participation98;
^f	aux litiges portant sur des assurances complémentaires à l'assurance-maladie sociale au sens de la loi fédérale du 18 mars 1994 sur l'assurance-maladie99.
³	La procédure simplifiée ne s'applique pas aux litiges pour lesquels sont compétents une instance cantonale unique au sens des art. 5 et 8 ou le tribunal de commerce au sens de l'art. 6.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 203 Audience - 1 L'audience a lieu dans les deux mois qui suivent la réception de la requête ou la fin de l'échange d'écritures.
¹	L'audience a lieu dans les deux mois qui suivent la réception de la requête ou la fin de l'échange d'écritures.
²	L'autorité de conciliation prend en considération les documents qui lui sont présentés; elle peut procéder à une inspection. Elle peut également administrer les autres preuves qui lui sont offertes si une proposition de jugement au sens de l'art. 210 ou une décision au sens de l'art. 212 est envisagée, à condition que la procédure ne s'en trouve pas substantiellement retardée.
³	L'audience n'est pas publique. Dans les affaires au sens de l'art. 200, l'autorité de conciliation peut autoriser partiellement ou complètement la publicité des débats si un intérêt public le justifie.
⁴	L'autorité de conciliation peut, avec l'accord des parties, tenir des audiences supplémentaires. La procédure ne peut excéder douze mois.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 209 Autorisation de procéder - 1 Lorsque la tentative de conciliation n'aboutit pas, l'autorité de conciliation consigne l'échec au procès-verbal et délivre l'autorisation de procéder:
¹	Lorsque la tentative de conciliation n'aboutit pas, l'autorité de conciliation consigne l'échec au procès-verbal et délivre l'autorisation de procéder:
^a	au bailleur en cas de contestation d'une augmentation du loyer ou du fermage;
^b	au demandeur dans les autres cas.
²	L'autorisation de procéder contient:
^a	les noms et les adresses des parties et, le cas échéant, de leurs représentants;
^b	les conclusions du demandeur, la description de l'objet du litige et les conclusions reconventionnelles éventuelles;
^c	la date de l'introduction de la procédure de conciliation;
^d	la décision sur les frais de la procédure de conciliation;
^e	la date de l'autorisation de procéder;
^f	la signature de l'autorité de conciliation.
³	Le demandeur est en droit de porter l'action devant le tribunal dans un délai de trois mois à compter de la délivrance de l'autorisation de procéder.
⁴	Le délai est de 30 jours dans les litiges relatifs aux baux à loyer ou à ferme d'habitations ou de locaux commerciaux et aux baux à ferme agricoles. Les autres délais d'action légaux ou judiciaires prévus dans les dispositions spéciales sont réservés.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 212 Décision - 1 L'autorité de conciliation peut, sur requête du demandeur, statuer au fond dans les litiges patrimoniaux dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 2000 francs.
¹	L'autorité de conciliation peut, sur requête du demandeur, statuer au fond dans les litiges patrimoniaux dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 2000 francs.
²	La procédure est orale.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 462 - 1 Le mandataire commercial est la personne qui, sans avoir la qualité de fondé de procuration, est chargée de représenter le chef d'une maison de commerce, d'une fabrique ou de quelque autre établissement exploité en la forme commerciale, soit pour toutes les affaires de l'entreprise, soit pour certaines opérations déterminées; ses pouvoirs s'étendent à tous les actes que comportent habituellement cette entreprise ou ces opérations.
¹	Le mandataire commercial est la personne qui, sans avoir la qualité de fondé de procuration, est chargée de représenter le chef d'une maison de commerce, d'une fabrique ou de quelque autre établissement exploité en la forme commerciale, soit pour toutes les affaires de l'entreprise, soit pour certaines opérations déterminées; ses pouvoirs s'étendent à tous les actes que comportent habituellement cette entreprise ou ces opérations.
²	Toutefois le mandataire commercial ne peut souscrire des engagements de change, emprunter ni plaider, si ce n'est en vertu de pouvoirs exprès.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 68 Représentation conventionnelle - 1 Toute personne capable d'ester en justice peut se faire représenter au procès.
¹	Toute personne capable d'ester en justice peut se faire représenter au procès.
²	Sont autorisés à représenter les parties à titre professionnel:
^a	dans toutes les procédures, les avocats autorisés à pratiquer la représentation en justice devant les tribunaux suisses en vertu de la loi fédérale du 23 juin 2000 sur la libre circulation des avocats35;
^b	devant l'autorité de conciliation, dans les affaires patrimoniales soumises à la procédure simplifiée et dans les affaires soumises à la procédure sommaire, les agents d'affaires et les agents juridiques brevetés, si le droit cantonal le prévoit;
^c	dans les affaires soumises à la procédure sommaire en vertu de l'art. 251, les représentants professionnels au sens de l'art. 27 LP36;
^d	devant les juridictions spéciales en matière de contrat de bail et de contrat de travail, les mandataires professionnellement qualifiés, si le droit cantonal le prévoit.
³	Le représentant doit justifier de ses pouvoirs par une procuration.
⁴	Le tribunal peut ordonner la comparution personnelle des parties qui sont représentées.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 208 Conciliation - 1 Lorsque la tentative de conciliation aboutit, l'autorité de conciliation consigne une transaction, un acquiescement ou un désistement d'action inconditionnel au procès-verbal, qui est ensuite soumis à la signature des parties. Chaque partie reçoit une copie du procès-verbal.
¹	Lorsque la tentative de conciliation aboutit, l'autorité de conciliation consigne une transaction, un acquiescement ou un désistement d'action inconditionnel au procès-verbal, qui est ensuite soumis à la signature des parties. Chaque partie reçoit une copie du procès-verbal.
²	La transaction, l'acquiescement ou le désistement d'action ont les effets d'une décision entrée en force.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 33 - 1 Le pouvoir d'accomplir des actes juridiques pour autrui, en tant qu'il se fonde sur des rapports de droit public, est réglé par le droit public de la Confédération ou des cantons.
¹	Le pouvoir d'accomplir des actes juridiques pour autrui, en tant qu'il se fonde sur des rapports de droit public, est réglé par le droit public de la Confédération ou des cantons.
²	Lorsque les pouvoirs découlent d'un acte juridique, l'étendue en est déterminée par cet acte même.
³	Si les pouvoirs ont été portés par le représenté à la connaissance d'un tiers, leur étendue est déterminée envers ce dernier par les termes de la communication qui lui a été faite.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 326 Conclusions, allégations de faits et preuves nouvelles - 1 Les conclusions, les allégations de faits et les preuves nouvelles sont irrecevables.
¹	Les conclusions, les allégations de faits et les preuves nouvelles sont irrecevables.
²	Les dispositions spéciales de la loi sont réservées.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 34 - 1 Le représenté a en tout temps le droit de restreindre ou de révoquer les pouvoirs découlant d'un acte juridique, sans préjudice des réclamations que le représentant peut avoir à former contre lui en vertu d'une autre cause, telle qu'un contrat individuel de travail, un contrat de société ou un mandat.6
¹	Le représenté a en tout temps le droit de restreindre ou de révoquer les pouvoirs découlant d'un acte juridique, sans préjudice des réclamations que le représentant peut avoir à former contre lui en vertu d'une autre cause, telle qu'un contrat individuel de travail, un contrat de société ou un mandat.6
²	Est nulle toute renonciation anticipée à ce droit par le représenté.
³	Lorsque le représenté a fait connaître, soit en termes exprès, soit par ses actes, les pouvoirs qu'il a conférés, il ne peut en opposer aux tiers de bonne foi la révocation totale ou partielle que s'il a fait connaître également cette révocation.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.