4A_51/2015 - 2015-04-20 - Vertragsrecht - Schlichtungsverfahren, Vergleich

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 51/2015

Urteil vom 20. April 2015

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Klett, Hohl,
Gerichtsschreiber Kölz.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Martin Basler,
Beschwerdeführerin,

gegen

B.________,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Schlichtungsverfahren, Vergleich,

Beschwerde gegen den Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen, Einzelrichterin im Obligationenrecht, vom 18. Dezember 2014.

Sachverhalt:

A.
B.________ (Mieterin) mietete mit Verträgen vom 7./8. November 2012 von A.________ (Vermieterin, Beschwerdeführerin) eine 4 1/2-Zimmerwohnung und einen Parkplatz in der Liegenschaft U.________. C.________ unterzeichnete die Verträge als Vertreterin der Vermieterin, wobei sich ihre Vertretungsbefugnis aus einem "Verwaltungsvertrag" betreffend die besagte Liegenschaft ergab, den sie am 28. August 2006 mit der Vermieterin und deren damaligen Miteigentümerin, D.________, abgeschlossen hatte.

Am 7. November 2013 sprach C.________ die Kündigung für das Mietverhältnis per Ende März 2014 aus, worauf die Mieterin mit Eingabe vom 6. Dezember 2013 ein Begehren um Kündigungsschutz an die Schlichtungsstelle für Miet- und Pachtverhältnisse Wil stellte.

An der Schlichtungsverhandlung vom 12. Februar 2014 waren klägerseits die Mieterin in Begleitung von E.________ anwesend. Für die Vermieterin erschien C.________ als Vertreterin, wobei sie als Vertretungsvollmacht den Verwaltungsvertrag vom 28. August 2006 vorlegte. Dessen Ziffer 2.1 lautet wie folgt:

"Stellvertretung
Vertretung der Auftraggeber gegenüber Behörden, Amtsstellen wie Baubehörden, Schlichtungsstellen und Mietamt etc."

Die Vermieterin als Beklagte war selber nicht persönlich anwesend. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung wurde ein Vergleich abgeschlossen, mit dem (unter anderem) die Kündigung von der Mieterin akzeptiert und das Mietverhältnis "im Einvernehmen der Parteien" bis am 30. Juni 2015 "definitiv" erstreckt wurde. Die Schlichtungsstelle schrieb das Verfahren noch am gleichen Tag als zufolge Vergleichs erledigt ab.

B.
Am 8. Mai 2014 beantragte die Vermieterin der Schlichtungsstelle mittels Revisionsgesuch gemäss Art. 328 Abs. 1 lit. c ZPO, "der Abschreibungsbeschluss" vom 12. Februar 2014 sei aufzuheben, und es sei festzustellen, dass "der vorbezeichnete Beschluss einschliesslich des in diesem aufgenommenen Vergleichs" nichtig sei. Die Schlichtungsverhandlung sei unter persönlicher Anwesenheit der Vermieterin erneut durchzuführen. Das Revisionsgesuch war im Wesentlichen damit begründet, C.________ sei nicht - wie in Art. 204 Abs. 3 lit. c ZPO vorgeschrieben - schriftlich zum Abschluss eines Vergleichs ermächtigt gewesen, weshalb die Vermieterin an der Schlichtungsverhandlung vom 12. Februar 2014 nicht rechtsgültig vertreten gewesen sei. Die Schlichtungsverhandlung sei "demnach formell mangelhaft durchgeführt" worden mit der Folge, dass der Vergleich und der Abschreibungsbeschluss unwirksam respektive nichtig seien.

Mit Entscheid vom 4. Juni 2014 wies die Schlichtungsstelle das Revisionsgesuch ab.

Dagegen gelangte die Vermieterin an das Kantonsgericht St. Gallen, das ihre Beschwerde mit Entscheid vom 18. Dezember 2014 abwies. Das Kantonsgericht bestätigte nach eingehender Prüfung der Einwendungen der Vermieterin und Auslegung des Verwaltungsvertrags vom 28. August 2006 die Auffassung der Schlichtungsstelle, C.________ sei zum Abschluss eines Vergleichs schriftlich ermächtigt gewesen. Dementsprechend sei weder die persönliche Anwesenheit der Vermieterin an der Schlichtungsverhandlung noch ihre persönliche Mitwirkung beim Vergleichsabschluss notwendig gewesen. Die Schlichtungsstelle habe somit keinen Verfahrensfehler begangen und das Revisionsgesuch zu Recht abgewiesen.

C.
Die Vermieterin begehrt mit Beschwerde in Zivilsachen, der Entscheid des Kantonsgerichts sei aufzuheben, und es sei festzustellen, dass "der Abschreibungsbeschluss" vom 12. Februar 2014 "einschliesslich des in diesem aufgenommenen Vergleichs" nichtig sei. Die Schlichtungsstelle sei anzuweisen, die Schlichtungsverhandlung unter persönlicher Anwesenheit der Beschwerdeführerin erneut durchzuführen.

Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung. Die Mieterin liess sich nicht vernehmen.

Erwägungen:

1.
Der angefochtene Entscheid des Kantonsgerichts, mit dem die Beschwerde gegen den Entscheid der Schlichtungsstelle über das Revisionsgesuch abgewiesen wurde, ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG (vgl. BGE 139 III 133 E. 1.2-1.4) einer letzten kantonalen Instanz gemäss Art. 75 BGG. Weiter übersteigt der Streitwert die nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG in mietrechtlichen Fällen geltende Grenze (vgl. BGE 137 III 389 E. 1.1). Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde in Zivilsachen grundsätzlich einzutreten.

2.
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117; 135 III 397 E. 1.5). Entsprechende Rügen sind überdies bloss zulässig, wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).

Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Soweit die Partei den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90 mit Hinweisen). Die Beschwerdeführerin kann demnach im Folgenden nicht gehört werden, soweit sie ihre Argumentation ohne entsprechende Belege auf einen Sachverhalt stützt, der von den für das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz abweicht, so etwa hinsichtlich der Behauptung, dass sie zur Schlichtungsverhandlung nicht korrekt vorgeladen worden sei und daher auch keine Gelegenheit gehabt habe, die Schlichtungsstelle und die Gegenpartei im Sinne von Art. 204 Abs. 4 ZPO vorgängig über ihre Vertretung zu orientieren.

Sodann ist zu beachten, dass das Bundesgericht in die Beweiswürdigung des Sachgerichts nur eingreift, wenn diese willkürlich ist. Willkür liegt nach der Rechtsprechung nicht schon dann vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen wäre, sondern bloss, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 140 III 16 E. 2.1 mit Hinweisen). Die Beweiswürdigung ist mithin nicht schon dann willkürlich, wenn sie nicht mit der Darstellung der beschwerdeführenden Partei übereinstimmt, sondern bloss, wenn sie offensichtlich unhaltbar ist (BGE 135 II 356 E. 4.2.1; 129 I 8 E. 2.1). Dies ist dann der Fall, wenn das Gericht Sinn und Tragweite eines Beweismittels offensichtlich verkannt hat, wenn es ohne sachlichen Grund ein wichtiges und entscheidwesentliches Beweismittel unberücksichtigt gelassen oder wenn es auf der Grundlage der festgestellten Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerungen gezogen hat (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266; 137 III 226 E. 4.2 S. 234; 136 III 552 E. 4.2). Inwiefern die
Beweiswürdigung willkürlich sein soll, ist in der Beschwerde klar und detailliert aufzuzeigen (BGE 134 II 244 E. 2.2; 130 I 258 E. 1.3).

3.

3.1. Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung von Art. 204 ZPO. Sie hält an ihrem Standpunkt aus dem kantonalen Verfahren fest, wonach C.________ nicht über eine schriftliche Ermächtigung zum Abschluss eines Vergleichs im Sinne von Art. 204 Abs. 3 lit. c ZPO verfügt habe. Sie meint, der vor der Schlichtungsstelle abgeschlossene Vergleich hätte aus diesem Grund nicht genehmigt werden dürfen, und der Abschreibungsbeschluss sei zu Unrecht erfolgt. Die Vorinstanz - so die Beschwerdeführerin - wäre vielmehr gehalten gewesen, so zu verfahren, wie wenn keine Einigung zustande gekommen wäre (Art. 206 Abs. 2 ZPO). Der dennoch abgeschlossene Vergleich erweise sich "ebenso als ungültig wie der Abschreibungsbeschluss".

3.2. Gemäss Art. 204 Abs. 1 ZPO müssen die Parteien persönlich zur Schlichtungsverhandlung erscheinen. Hintergrund der gesetzlichen Regelung war der Gedanke, dass eine Schlichtungsverhandlung meist dann am aussichtsreichsten ist, wenn die Parteien persönlich erscheinen, da nur so "eine wirkliche Aussprache" stattfinden kann. Durch die bereits im kantonalen Verfahrensrecht bekannte Pflicht zum persönlichen Erscheinen zur Schlichtungsverhandlung soll ein persönliches Gespräch zwischen den Parteien vor der allfälligen Klageeinreichung ermöglicht werden. Art. 204 Abs. 1 ZPO zielt in diesem Sinne - wie das Schlichtungsverfahren überhaupt - darauf ab, diejenigen Personen zu einer Aussprache zusammenzubringen, die sich miteinander im Streit befinden und die über den Streitgegenstand auch selber verfügen können (BGE 140 III 70 E. 4.3 S. 71 f. mit Hinweisen auf die Gesetzesmaterialien).

Nicht persönlich erscheinen muss und sich vertreten lassen kann gemäss Art. 204 Abs. 3 ZPO, wer (a) ausserkantonalen oder ausländischen Wohnsitz hat, (b) wegen Krankheit, Alter oder anderen wichtigen Gründen verhindert ist, (c) in Streitigkeiten nach Artikel 243 ZPO als Arbeitgeber beziehungsweise als Versicherer eine angestellte Person oder als Vermieter die Liegenschaftsverwaltung delegiert, sofern diese zum Abschluss eines Vergleichs schriftlich ermächtigt sind. Die Gegenpartei ist über die Vertretung vorgängig zu orientieren (Art. 204 Abs. 4 ZPO).

Die Schlichtungsbehörde hat an der Schlichtungsverhandlung zu prüfen, ob die Voraussetzung des persönlichen Erscheinens nach Art. 204 Abs. 1 ZPO erfüllt ist. Von dieser Frage hängt das weitere Vorgehen ab. Erscheint eine Partei nicht persönlich, ohne dass ein Dispensationsgrund nach Art. 204 Abs. 3 ZPO vorliegt, so ist sie säumig. Dies hat bei der klagenden Partei zur Folge, dass das Schlichtungsgesuch als zurückgezogen gilt und das Verfahren als gegenstandslos abgeschrieben wird (Art. 206 Abs. 1 ZPO). Bei Säumnis der beklagten Partei verfährt die Schlichtungsbehörde gemäss Art. 206 Abs. 2 ZPO, wie wenn keine Einigung zustande gekommen wäre (Erteilung der Klagebewilligung, Unterbreitung eines Urteilsvorschlags oder Entscheid). Die Schlichtungsbehörde muss somit an der Schlichtungsverhandlung möglichst rasch und gestützt auf Urkunden (vgl. Art. 203 Abs. 2 ZPO) darüber befinden können, ob die Voraussetzung des persönlichen Erscheinens nach Art. 204 Abs. 1 ZPO erfüllt ist oder ob sie aufgrund von Säumnis das Verfahren abschreiben (Säumnis der klagenden Partei) bzw. nach Art. 209 -212 ZPO verfahren soll (Säumnis der beklagten Partei). Ihr muss in diesem Sinne etwa ermöglicht werden, rasch und einfach zu prüfen, ob eine juristische
Person korrekt vertreten zur Schlichtungsverhandlung erschienen ist. Die im Handelsregister eingetragenen Organe und die Prokuristen haben zu diesem Zweck einen Handelsregisterauszug vorzuweisen; die (kaufmännischen) Handlungsbevollmächtigten haben eine Vollmacht zur Prozessführung in dieser Angelegenheit im Sinne von Art. 462 Abs. 2 OR vorzuweisen, aus der sich zudem ihre Handlungsvollmacht im Sinne von Art. 462 OR ergibt (siehe Urteil 4A 530/2014 vom 17. April 2015 E. 2.4 und 2.6 mit Hinweisen, zur Publikation vorgesehen).

Im Lichte dieser praktischen Bedürfnisse ist denn auch zu verstehen, wenn Art. 204 Abs. 3 lit. c ZPO verlangt, dass die delegierte angestellte Person beziehungsweise Liegenschaftsverwaltung zum Abschluss eines Vergleichs "schriftlich ermächtigt" ist (vgl. allgemein Art. 68 Abs. 3 ZPO). Durch diese Bestimmung soll verhindert werden, dass an der Schlichtungsverhandlung Unklarheit darüber besteht, ob die anwesenden Personen über den Streitgegenstand (vorbehaltlos) verfügen können, da eine beschränkte Vertretungsmacht oder bereits Zweifel an der Vertretungsmacht des Vertreters die Erfolgsaussichten des Schlichtungsversuchs beeinträchtigen könnten.

3.3. Die Beschwerdeführerin verkennt die - dem dargelegten Regelungszweck entsprechende - Tragweite von Art. 204 ZPO, wenn sie annimmt, ein während der Schlichtungsverhandlung geschlossener Vergleich sei bereits aus dem Grunde ungültig, dass eine der Parteien in Missachtung der Bestimmung nicht persönlich anwesend war. Indem Art. 204 Abs. 3 lit. c ZPO einen schriftlichen Ausweis über die Vergleichsberechtigung des Vertreters verlangt, wird nicht der Schutz der Parteien vor unberechtigter Vertretung im Schlichtungsverfahren und somit ihrer Entscheidungsfreiheit beabsichtigt, sondern es soll die wirksame Durchführung des Schlichtungsversuchs gewährleistet und dadurch die einvernehmliche Streitbeilegung gefördert werden. Dementsprechend kann eine Partei, die nicht persönlich zur Schlichtungsverhandlung erschienen ist, sondern sich hat vertreten lassen, von vornherein nicht einwenden, der an der Schlichtungsverhandlung von ihrem Vertreter abgeschlossene und gemäss Art. 208 Abs. 1 ZPO zu Protokoll genommene Vergleich sei unwirksam, da die Voraussetzungen der Delegation gemäss Art. 204 Abs. 3 lit. c ZPO nicht erfüllt gewesen seien.

Demgegenüber braucht nicht beurteilt zu werden, ob die Schlichtungsstelle unter den vorliegenden Umständen überhaupt gehalten war, die Schlichtungsverhandlung durchzuführen, nachdem die Befugnis zum Vergleichsabschluss im Verwaltungsvertrag vom 28. August 2006 jedenfalls nicht ausdrücklich erwähnt ist.

4.

4.1. Entscheidend für den Ausgang des vorliegenden Verfahrens betreffend das Revisionsgesuch der Beschwerdeführerin ist einzig, ob C.________ an der Schlichtungsverhandlung vom 12. Februar 2014 im Rahmen ihrer Vertretungsmacht handelte und ob der abgeschlossene Vergleich in diesem Sinne zivilrechtlich gültig ist. Die Beschwerdeführerin stellt auch dies in Abrede.

4.2. Ist die Ermächtigung durch Rechtsgeschäft eingeräumt, so beurteilt sich ihr Umfang nach dessen Inhalt (Art. 33 Abs. 2 OR). Nach den allgemeinen Grundsätzen hat die subjektive gegenüber der normativen oder objektivierten Vertragsauslegung den Vorrang (BGE 138 III 659 E. 4.2.1 S. 666; 137 III 145 E. 3.2.1). Sofern nicht feststeht, dass der Vertreter den Vertretenen tatsächlich richtig verstanden hat, ist die Bevollmächtigung nach dem Vertrauensprinzip auszulegen (Urteil 5A 136/2008 vom 25. September 2008 E. 3.2 mit Hinweisen). Dabei ist massgeblich, wie der Bevollmächtigte die Erklärung des Vollmachtgebers nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen nach Treu und Glauben verstehen durfte und musste (siehe BGE 140 III 134 E. 3.2 mit Hinweisen). Während das Bundesgericht die objektivierte Vertragsauslegung als Rechtsfrage prüfen kann, beruht die subjektive Vertragsauslegung auf Beweiswürdigung, die vorbehältlich der Ausnahmen von Art. 97 und 105 BGG (dazu Erwägung 2) der bundesgerichtlichen Überprüfung entzogen ist (BGE 135 III 410 E. 3.2; 132 III 626 E. 3.1 mit Hinweisen).

4.3. Die Vorinstanz erwog, die Schlichtungsstelle sei "soweit ersichtlich" schon aufgrund einer subjektiven Auslegung des Verwaltungsvertrags vom 28. August 2006 zum Schluss gelangt, die C.________ in Ziffer 2.1 erteilte Ermächtigung zur Vertretung der Vermieterschaft gegenüber Schlichtungsstellen habe sich auch auf Vergleichsabschlüsse erstreckt. Die entsprechende erstinstanzliche Auffassung bestätigte sie, wobei sie zur Begründung namentlich erwähnte, dass der Verwaltungsvertrag vor Inkrafttreten von Art. 204 Abs. 3 lit. c ZPO abgeschlossen worden sei und das sankt-gallische Verfahrensrecht keine entsprechende Bestimmung enthalten habe. Sodann hielt sie für erheblich, dass C.________ im Verwaltungsvertrag weitgehende Verwaltungsbefugnisse inklusive dem Recht zum Abschluss sowie der Kündigung und Änderung von Mietverträgen übertragen worden seien. Die Vorinstanz folgerte, dies lasse darauf schliessen, dass die Vertretungsbefugnis gegenüber den Schlichtungsstellen in der Annahme eingeräumt worden sei, C.________ sei "prädestiniert, die Vermieterschaft künftig in allfälligen Schlichtungsverfahren vollumfänglich zu vertreten". Dies alles lege nahe, dass die Vertretungsbefugnis "sich auf sämtliche Aspekte des Schlichtungsverfahrens
und somit namentlich auch auf Vergleichsabschlüsse erstrecken sollte".

4.4. Die Beschwerdeführerin beanstandet unter dem Titel "Unrichtige Anwendung des Vertrauensgrundsatzes im Rahmen der Vertragsauslegung", die Vorinstanz habe ihre (die subjektive Vertragsauslegung betreffenden) im Rahmen der Beschwerde erstmals vorgebrachten Tatsachenbehauptungen und Beweisanträge unter Verweis auf Art. 326 Abs. 1 ZPO als ausgeschlossen erachtet und die Vertragsauslegung "alleine gestützt auf den Liegenschaftenvertrag vorgenommen". Sie habe damit den Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt und "gegen Bundesrecht verstossen (Art. 326 Abs. 2 ZPO i.V.m. Art. 99 Abs. 1 BGG) ".

4.5. Die Rüge verfängt nicht:

4.5.1. Im Beschwerdeverfahren sind neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel gemäss Art. 326 Abs. 1 ZPO ausgeschlossen. Noven müssen aber zumindest so weit vorgebracht werden können, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (BGE 139 III 466 E. 3.4 S. 471).

4.5.2. Die Beschwerdeführerin behauptet, erst die Erwägungen im Entscheid der Schlichtungsstelle vom 4. Juni 2014 hätten Anlass zu den Tatsachenbehauptungen und Beweisanträgen in ihrer Beschwerde an das Kantonsgericht gegeben. Denn sie (die Beschwerdeführerin) habe sich in ihrem Revisionsgesuch "aufgrund des klaren Wortlautes von Art. 204 Abs. 3 lit. c ZPO alleine auf die fehlende schriftliche Vollmacht von C.________ zum Abschluss eines Vergleichs berufen".

4.5.3. In Wahrheit hatte die Beschwerdeführerin durchaus Anlass, bereits in der Begründung ihres auf Art. 328 Abs. 1 lit. c ZPO gestützten Revisionsgesuchs vom 8. Mai 2014 sämtliche Gründe darzulegen, aufgrund derer sie den Vergleich für unwirksam hält. Namentlich hätte sie in einem Eventualstandpunkt aufzeigen können, inwiefern der Vergleich mangels (zivilrechtlicher) Vertretungsbefugnis von C.________ unwirksam sein soll. Zur Begründung des Revisionsgesuchs hätte sie sich bereits auf die dahingehenden, in der Beschwerde erwähnten Sachverhaltselemente berufen können, so etwa die angeblich von ihr erteilten Weisungen, ihren dringenden Eigenbedarf sowie das Verhalten von C.________ vor und nach der Schlichtungsverhandlung. Inwiefern erst der Entscheid der Schlichtungsstelle Anlass zu den entsprechenden Sachvorbringen gegeben haben soll, ist nicht erkennbar. Wenn die Vorinstanz diese Ausführungen und die zugehörigen Beweisanträge als verspätet erachtete und sie im Beschwerdeverfahren nicht berücksichtigte, ist dies nicht zu beanstanden.

Unter diesen Umständen verbleibt von der Beschwerdebegründung in diesem Punkt bloss der Vorwurf der Beschwerdeführerin, die subjektive Vertragsauslegung durch die Vorinstanz gründe auf einer unrichtigen Feststellung des Sachverhalts und sei unzutreffend. Alleine durch die entsprechende Behauptung vermag die Beschwerdeführerin indessen keine insofern willkürliche Beweiswürdigung aufzuzeigen, zumal die auf den Verwaltungsvertrag vom 28. August 2006 gestützte Begründung der Vorinstanz durchaus nachvollziehbar und jedenfalls im Ergebnis nicht geradezu unhaltbar ist (vgl. Erwägung 2).

4.6. Nachdem die subjektive Auslegung der Vollmacht durch die Vorinstanz trägt, erweist sich die objektivierte Auslegung aufgrund des Vertrauensprinzips als gegenstandslos (Erwägung 4.2). Es braucht somit nicht auf die Ausführungen in der Beschwerde eingegangen zu werden, mit denen die Beschwerdeführerin die Auslegung der Willenserklärungen der Parteien nach Treu und Glauben kritisiert.

Ohnehin gehen die diesbezüglichen Ausführungen insofern an der Sache vorbei, als die Beschwerdeführerin argumentiert, nachdem sie C.________ ausdrücklich auf den bestehenden dringenden Eigenbedarf (für ihre Tochter F.________) hingewiesen habe, habe diese nicht in guten Treuen davon ausgehen dürfen, sie sei zum Abschluss eines Vergleichs mit der Mieterin bevollmächtigt, und weiter, C.________ habe ohne jegliche Rücksprache gehandelt und sie (die Beschwerdeführerin) nicht einmal über die Anfechtung der Kündigung und die bevorstehende Schlichtungsverhandlung orientiert, was zeige, dass sie nicht gutgläubig gewesen sei. Denn die betreffende Sachdarstellung findet im angefochtenen Urteil keine Grundlage respektive ist im Beschwerdeverfahren verspätet erfolgt (vgl. Erwägungen 2 und 4.5). Sodann wird in der Beschwerde auch nicht schlüssig dargetan, inwiefern die - das Verhältnis zwischen der Beschwerdeführerin und C.________ betreffenden - Umstände im Verhältnis zur Mieterin massgeblich sein sollen (vgl. Art. 33 Abs. 3 und Art. 34 Abs. 3 OR).

4.7. Nach dem Gesagten ist es von Bundesrechts wegen nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz die Abweisung des Revisionsgesuchs durch die Schlichtungsstelle schützte und die dagegen gerichtete kantonale Beschwerde abwies.

5.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Ausgangsgemäss wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Eine Parteientschädigung ist hingegen nicht zuzusprechen, da der Gegenpartei kein Aufwand für eine Vernehmlassung entstanden ist (Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht St. Gallen, Einzelrichterin im Obligationenrecht, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 20. April 2015

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Kölz

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 328 Revisionsgründe - 1 Eine Partei kann beim Gericht, welches als letzte Instanz in der Sache entschieden hat, die Revision des rechtskräftigen Entscheids verlangen, wenn:
¹	Eine Partei kann beim Gericht, welches als letzte Instanz in der Sache entschieden hat, die Revision des rechtskräftigen Entscheids verlangen, wenn:
^a	sie nachträglich erhebliche Tatsachen erfährt oder entscheidende Beweismittel findet, die sie im früheren Verfahren trotz gehöriger Aufmerksamkeit nicht beibringen konnte; ausgeschlossen sind Tatsachen und Beweismittel, die erst nach dem Entscheid entstanden sind;
^b	ein Strafverfahren ergeben hat, dass durch ein Verbrechen oder ein Vergehen zum Nachteil der betreffenden Partei auf den Entscheid eingewirkt wurde; eine Verurteilung durch das Strafgericht ist nicht erforderlich; ist das Strafverfahren nicht durchführbar, so kann der Beweis auf andere Weise erbracht werden;
^c	geltend gemacht wird, dass die Klageanerkennung, der Klagerückzug oder der gerichtliche Vergleich wegen formeller oder materieller Mängel unwirksam ist;
^d	sie einen Ausstandsgrund erst nach Abschluss des Verfahrens entdeckt und kein anderes Rechtsmittel zur Verfügung steht.
²	Die Revision wegen Verletzung der Europäischen Menschenrechtskonvention vom 4. November 1950264 (EMRK) kann verlangt werden, wenn:
^a	der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte in einem endgültigen Urteil (Art. 44 EMRK) festgestellt hat, dass die EMRK oder die Protokolle dazu verletzt worden sind, oder den Fall durch eine gütliche Einigung (Art. 39 EMRK) abgeschlossen hat;
^b	eine Entschädigung nicht geeignet ist, die Folgen der Verletzung auszugleichen; und
^c	die Revision notwendig ist, um die Verletzung zu beseitigen.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 204 Persönliches Erscheinen - 1 Die Parteien müssen persönlich zur Schlichtungsverhandlung erscheinen. Ist eine juristische Person Partei, so muss für sie entweder ein Organ oder eine Person erscheinen, die mit einer kaufmännischen Handlungsvollmacht ausgestattet, zur Prozessführung sowie zum Abschluss eines Vergleichs befugt und mit dem Streitgegenstand vertraut ist.134
¹	Die Parteien müssen persönlich zur Schlichtungsverhandlung erscheinen. Ist eine juristische Person Partei, so muss für sie entweder ein Organ oder eine Person erscheinen, die mit einer kaufmännischen Handlungsvollmacht ausgestattet, zur Prozessführung sowie zum Abschluss eines Vergleichs befugt und mit dem Streitgegenstand vertraut ist.134
²	Die Parteien können sich von einer Rechtsbeiständin, einem Rechtsbeistand oder einer Vertrauensperson begleiten lassen.135
³	Nicht persönlich erscheinen muss und sich vertreten lassen kann, wer:
^a	ausserkantonalen oder ausländischen Wohnsitz oder Sitz hat;
^b	wegen Krankheit, Alter oder anderen wichtigen Gründen verhindert ist;
^c	in Streitigkeiten nach Artikel 243 als Arbeitgeber beziehungsweise als Versicherer eine angestellte Person oder als Vermieter die Liegenschaftsverwaltung delegiert, sofern diese zum Abschluss eines Vergleichs schriftlich ermächtigt sind;
^d	eine von mehreren klagenden oder beklagten Parteien ist, sofern eine der Parteien anwesend und befugt ist, die anderen klagenden oder beklagten Parteien zu vertreten und einen Vergleich in deren Namen abzuschliessen.
⁴	Die Gegenpartei ist über die Vertretung vorgängig zu orientieren.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.37
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.37
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.96

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.87

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 206 Säumnis - 1 Bei Säumnis der klagenden Partei gilt das Schlichtungsgesuch als zurückgezogen; das Verfahren wird als gegenstandslos abgeschrieben.
¹	Bei Säumnis der klagenden Partei gilt das Schlichtungsgesuch als zurückgezogen; das Verfahren wird als gegenstandslos abgeschrieben.
²	Bei Säumnis der beklagten Partei verfährt die Schlichtungsbehörde, wie wenn keine Einigung zu Stande gekommen wäre (Art. 209-212).
³	Bei Säumnis beider Parteien wird das Verfahren als gegenstandslos abgeschrieben.
⁴	Eine säumige Partei kann mit einer Ordnungsbusse bis zu 1000 Franken bestraft werden.138

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 243 Geltungsbereich - 1 Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
¹	Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
²	Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:156
^a	nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 1995157;
^b	wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB159 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Artikel 28c ZGB;
^c	aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
^d	zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG161;
^e	nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 1993162;
^f	aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bundesgesetz vom 18. März 1994163 über die Krankenversicherung.
³	Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 203 Verhandlung - 1 Die Verhandlung hat innert zwei Monaten seit Eingang des Gesuchs oder nach Abschluss des Schriftenwechsels stattzufinden.
¹	Die Verhandlung hat innert zwei Monaten seit Eingang des Gesuchs oder nach Abschluss des Schriftenwechsels stattzufinden.
²	Die Schlichtungsbehörde lässt sich allfällige Urkunden vorlegen und kann einen Augenschein durchführen. Soweit ein Entscheidvorschlag nach Artikel 210 oder ein Entscheid nach Artikel 212 in Frage kommt, kann sie auch die übrigen Beweismittel abnehmen, wenn dies das Verfahren nicht wesentlich verzögert.
³	Die Verhandlung ist nicht öffentlich. In den Angelegenheiten nach Artikel 200 kann die Schlichtungsbehörde die Öffentlichkeit ganz oder teilweise zulassen, wenn ein öffentliches Interesse besteht.
⁴	Mit Zustimmung der Parteien kann die Schlichtungsbehörde weitere Verhandlungen durchführen. Das Verfahren ist spätestens nach zwölf Monaten abzuschliessen.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 209 Klagebewilligung - 1 Kommt es zu keiner Einigung, so hält die Schlichtungsbehörde dies im Protokoll fest und erteilt die Klagebewilligung:
¹	Kommt es zu keiner Einigung, so hält die Schlichtungsbehörde dies im Protokoll fest und erteilt die Klagebewilligung:
^a	bei der Anfechtung von Miet- und Pachtzinserhöhungen: dem Vermieter oder Verpächter;
^b	in den übrigen Fällen: der klagenden Partei.
²	Die Klagebewilligung enthält:
^a	die Namen und Adressen der Parteien und allfälliger Vertretungen;
^b	das Rechtsbegehren der klagenden Partei mit Streitgegenstand und eine allfällige Widerklage;
^c	das Datum der Einleitung des Schlichtungsverfahrens;
^d	die Verfügung über die Kosten des Schlichtungsverfahrens;
^e	das Datum der Klagebewilligung;
^f	die Unterschrift der Schlichtungsbehörde.
³	Nach Eröffnung berechtigt die Klagebewilligung während dreier Monate zur Einreichung der Klage beim Gericht.
⁴	In Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht beträgt die Klagefrist 30 Tage.139

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 212 Entscheid - 1 Vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 2000 Franken kann die Schlichtungsbehörde entscheiden, sofern die klagende Partei einen entsprechenden Antrag stellt.
¹	Vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 2000 Franken kann die Schlichtungsbehörde entscheiden, sofern die klagende Partei einen entsprechenden Antrag stellt.
²	Das Verfahren ist mündlich.
³	Bei einem Entscheid gemäss Absatz 1 legt die Schlichtungsbehörde die Gerichtskosten und die Parteientschädigung fest.143

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 462 - 1 Wenn der Inhaber eines Handels-, Fabrikations- oder eines andern nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes jemanden ohne Erteilung der Prokura, sei es zum Betriebe des ganzen Gewerbes, sei es zu bestimmten Geschäften in seinem Gewerbe als Vertreter bestellt, so erstreckt sich die Vollmacht auf alle Rechtshandlungen, die der Betrieb eines derartigen Gewerbes oder die Ausführung derartiger Geschäfte gewöhnlich mit sich bringt.
¹	Wenn der Inhaber eines Handels-, Fabrikations- oder eines andern nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes jemanden ohne Erteilung der Prokura, sei es zum Betriebe des ganzen Gewerbes, sei es zu bestimmten Geschäften in seinem Gewerbe als Vertreter bestellt, so erstreckt sich die Vollmacht auf alle Rechtshandlungen, die der Betrieb eines derartigen Gewerbes oder die Ausführung derartiger Geschäfte gewöhnlich mit sich bringt.
²	Jedoch ist der Handlungsbevollmächtigte zum Eingehen von Wechselverbindlichkeiten, zur Aufnahme von Darlehen und zur Prozessführung nur ermächtigt, wenn ihm eine solche Befugnis ausdrücklich erteilt worden ist.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 68 Vertragliche Vertretung - 1 Jede prozessfähige Partei kann sich im Prozess vertreten lassen.
¹	Jede prozessfähige Partei kann sich im Prozess vertreten lassen.
²	Zur berufsmässigen Vertretung sind befugt:
^a	in allen Verfahren: Anwältinnen und Anwälte, die nach dem Anwaltsgesetz vom 23. Juni 200048 berechtigt sind, Parteien vor schweizerischen Gerichten zu vertreten;
^b	vor der Schlichtungsbehörde, in vermögensrechtlichen Streitigkeiten des vereinfachten Verfahrens sowie in den Angelegenheiten des summarischen Verfahrens: patentierte Sachwalterinnen und Sachwalter sowie Rechtsagentinnen und Rechtsagenten, soweit das kantonale Recht es vorsieht;
^c	in den Angelegenheiten des summarischen Verfahrens nach Artikel 251 dieses Gesetzes: gewerbsmässige Vertreterinnen und Vertreter nach Artikel 27 SchKG49;
^d	vor den Miet- und Arbeitsgerichten beruflich qualifizierte Vertreterinnen und Vertreter, soweit das kantonale Recht es vorsieht.
³	Die Vertreterin oder der Vertreter hat sich durch eine Vollmacht auszuweisen.
⁴	Das Gericht kann das persönliche Erscheinen einer vertretenen Partei anordnen.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 208 Einigung der Parteien - 1 Kommt es zu einer Einigung, so nimmt die Schlichtungsbehörde einen Vergleich, eine Klageanerkennung oder einen vorbehaltlosen Klagerückzug zu Protokoll und lässt die Parteien dieses unterzeichnen. Jede Partei erhält ein Exemplar des Protokolls.
¹	Kommt es zu einer Einigung, so nimmt die Schlichtungsbehörde einen Vergleich, eine Klageanerkennung oder einen vorbehaltlosen Klagerückzug zu Protokoll und lässt die Parteien dieses unterzeichnen. Jede Partei erhält ein Exemplar des Protokolls.
²	Ein Vergleich, eine Klageanerkennung oder ein vorbehaltloser Klagerückzug haben die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheids.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 33 - 1 Soweit die Ermächtigung, im Namen eines andern Rechtshandlungen vorzunehmen, aus Verhältnissen des öffentlichen Rechtes hervorgeht, ist sie nach den Vorschriften des öffentlichen Rechtes des Bundes und der Kantone zu beurteilen.
¹	Soweit die Ermächtigung, im Namen eines andern Rechtshandlungen vorzunehmen, aus Verhältnissen des öffentlichen Rechtes hervorgeht, ist sie nach den Vorschriften des öffentlichen Rechtes des Bundes und der Kantone zu beurteilen.
²	Ist die Ermächtigung durch Rechtsgeschäft eingeräumt, so beurteilt sich ihr Umfang nach dessen Inhalt.
³	Wird die Ermächtigung vom Vollmachtgeber einem Dritten mitgeteilt, so beurteilt sich ihr Umfang diesem gegenüber nach Massgabe der erfolgten Kundgebung.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 326 Neue Anträge, neue Tatsachen und neue Beweismittel - 1 Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind ausgeschlossen.
¹	Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind ausgeschlossen.
²	Besondere Bestimmungen des Gesetzes bleiben vorbehalten.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 34 - 1 Eine durch Rechtsgeschäft erteilte Ermächtigung kann vom Vollmachtgeber jederzeit beschränkt oder widerrufen werden, unbeschadet der Rechte, die sich aus einem unter den Beteiligten bestehenden anderen Rechtsverhältnis, wie Einzelarbeitsvertrag, Gesellschaftsvertrag, Auftrag, ergeben können.6
¹	Eine durch Rechtsgeschäft erteilte Ermächtigung kann vom Vollmachtgeber jederzeit beschränkt oder widerrufen werden, unbeschadet der Rechte, die sich aus einem unter den Beteiligten bestehenden anderen Rechtsverhältnis, wie Einzelarbeitsvertrag, Gesellschaftsvertrag, Auftrag, ergeben können.6
²	Ein vom Vollmachtgeber zum voraus erklärter Verzicht auf dieses Recht ist ungültig.
³	Hat der Vertretene die Vollmacht ausdrücklich oder tatsächlich kundgegeben, so kann er deren gänzlichen oder teilweisen Widerruf gutgläubigen Dritten nur dann entgegensetzen, wenn er ihnen auch diesen Widerruf mitgeteilt hat.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.