5A_659/2013 - 2014-01-20 - Diritto delle esecuzioni e del fallimento

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

5A_659/2013

Urteil vom 20. Januar 2014

II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter von Werdt, Präsident,
Bundesrichterin Escher, Bundesrichter Herrmann,
Gerichtsschreiber Zingg.

Verfahrensbeteiligte
X.________,
Beschwerdeführer,

gegen

Y.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Raphael Mullis,
Beschwerdegegner,

Betreibungsamt Z.________.

Gegenstand
Steigerungszuschlag,

Beschwerde gegen den Beschluss des Kantonsgerichts Schwyz, Beschwerdekammer, als obere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibung und Konkurs,
vom 23. August 2013.

Sachverhalt:

A.
Am 29. Februar 2008 versteigerte das Betreibungsamt Z.________ das im Eigentum von X.________ stehende Grundstück GB xxx in Z.________. Für die Versteigerung wurde das Grundstück aufgeteilt. Die W.________ erhielt den Zuschlag für den in der Baulandzone W2 liegenden Grundstücksteil A und Y.________ für den landwirtschaftlichen Grundstücksteil B (nunmehr GB yyy). Eine von X.________ am 6. März 2008 gegen den Steigerungszuschlag erhobene Beschwerde blieb erfolglos (Beschluss des Kantonsgerichts Schwyz vom 23. Dezember 2008).

B.

B.a. Mit zwei Schreiben vom 25. Februar und 20. April 2010 gelangte X.________ an das Betreibungsamt Z.________ und ersuchte um Aufhebung des Steigerungszuschlags für den Grundstücksteil B. Zur Begründung führte er aus, dem Erwerber habe die erforderliche Bewilligung zum Erwerb des landwirtschaftlichen Grundstücks gefehlt. Das Betreibungsamt Z.________ reagierte nicht auf diese Eingaben.

B.b. Am 9. Juni 2010 erhob X.________ beim Bezirksgericht March als unterer Aufsichtsbehörde Beschwerde mit dem sinngemässen Antrag, das Betreibungsamt anzuweisen, mit beschwerdefähiger Verfügung über die Aufhebung des Steigerungszuschlags zu befinden. Am 9. September 2010 trat das Bezirksgericht auf die Beschwerde nicht ein.

B.c. Dagegen erhob X.________ am 20. September 2010 Beschwerde beim Kantonsgericht Schwyz als oberer kantonaler Aufsichtsbehörde. Er beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Feststellung, dass die Steigerung bzw. der Zuschlag des Grundstücksteils B aufzuheben sei. Mit Beschluss vom 25. November 2010 wies das Kantonsgericht die Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat.

B.d. Die von X.________ am 4. Januar 2011 dagegen erhobene Beschwerde in Zivilsachen wurde vom Bundesgericht am 28. März 2011 gutgeheissen und die Angelegenheit zu neuer Beurteilung an das Kantonsgericht zurückgewiesen (Urteil 5A_9/2011 vom 28. März 2011). Das Kantonsgericht wurde angehalten, das Verfahren für die Behandlung der Eingaben von X.________ zu bestimmen (Rechtsverweigerungsbeschwerde oder Revision) und abzuklären, ob Y.________ über eine Erwerbsbewilligung für den Grundstücksteil B verfüge (E. 3 und 4 des genannten Urteils).

B.e. In der Folge nahm das Kantonsgericht das Verfahren wieder auf und trat mit Verfügung vom 30. Mai 2011 auf die Beschwerde und ein allfälliges Revisionsgesuch nicht ein.

B.f. Gegen diese Verfügung erhob X.________ am 10. Juni 2011 erneut Beschwerde an das Bundesgericht. Das Bundesgericht hiess die Beschwerde teilweise gut. Es hielt fest, es handle sich vorliegend um eine Rechtsverweigerungs- oder -verzögerungsbeschwerde. Gemäss Aktenstand zum Urteilszeitpunkt habe Y.________ über keine Erwerbsbewilligung für das landwirtschaftliche Grundstück verfügt. Das Bundesgericht wies die Angelegenheit an das Kantonsgericht zurück, damit dieses prüfe, ob das Bewilligungsverfahren überhaupt eingeleitet worden sei und ob eine Erwerbsbewilligung allenfalls noch erteilt werden könne (Urteil 5A_393/2011 vom 3. November 2011).

B.g. Nach Einbezug von Y.________ in das Verfahren wies das Kantonsgericht die Beschwerde mit Beschluss vom 30. Januar 2012 ab, soweit es darauf eintrat.

B.h. Dagegen gelangte X.________ mit einer weiteren Beschwerde in Zivilsachen vom 8./20. Februar 2012 an das Bundesgericht. Dieses hiess die Beschwerde wegen Verletzung des rechtlichen Gehörs teilweise gut, da das Kantonsgericht ein Schreiben von Y.________ nicht an X.________ zugestellt hatte. Das Bundesgericht wies die Sache zur Behebung des Mangels an das Kantonsgericht zurück (Urteil 5A_129/2012 vom 22. August 2012).

B.i. Das Kantonsgericht stellte das fragliche Dokument hierauf X.________ zur Stellungnahme zu, der sich am 19. November 2012 dazu äusserte. Das Kantonsgericht sistierte sodann auf Antrag von X.________ das Verfahren, bis das Bundesgericht darüber entschieden habe, ob Y.________ eine Erwerbsbewilligung vorweisen könne. Mit Urteil 2C_979/2012 vom 4. Mai 2013 (teilweise publiziert in BGE 139 II 233) hielt das Bundesgericht fest, X.________ sei zur Anfechtung der Y.________ am 6. Dezember 2011 erteilten Erwerbsbewilligung nicht legitimiert (Art. 83 Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht; BGBB [SR 211.412.11]). Die Bewilligung sei damit rechtskräftig geworden.

In der Folge nahm das Kantonsgericht das Verfahren wieder auf. Mit Beschluss vom 23. August 2013 wies es die Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat. Das Kantonsgericht sprach keine Parteientschädigung zu, bestellte X.________ jedoch Rechtsanwältin V.________ als unentgeltliche Rechtsvertreterin und entschädigte sie aus der Kantonsgerichtskasse mit Fr. 2'500.--.

C.
Am 12. September 2013 hat X.________ (Beschwerdeführer) - nunmehr ohne anwaltliche Vertretung - gegen diesen Beschluss Beschwerde an das Bundesgericht erhoben. Er beantragt dessen Aufhebung sowie die Aufhebung der Steigerung seines Grundstücks GB yyy. Eventuell sei das Kantonsgericht anzuweisen, das Erforderliche anzuordnen. Ausserdem verlangt er die Feststellung, dass das Zwangsvollstreckungsverfahren nichtig sei, dass Y.________ bei der Steigerung keine Erwerbsbewilligung gehabt und auch keine solche beantragt habe, dass Y.________ die Kosten für eine neue Steigerung von Fr. 10'000.-- nicht hinterlegt habe, und allgemein, dass die Aufsichtsorgane die Aufsicht mangelhaft ausgeübt hätten. Schliesslich ersucht er um aufschiebende Wirkung und um unentgeltliche Rechtspflege.

Y.________ (Beschwerdegegner) hat am 18. September 2013 beantragt, das Gesuch um aufschiebende Wirkung abzulehnen. Zudem sei der Beschwerdeführer zu verpflichten, die mutmasslichen Verfahrenskosten und die Parteientschädigung sicherzustellen. Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege sei abzuweisen. Schliesslich sei der angefochtene Beschluss hinsichtlich der Parteientschädigung an den Beschwerdeführer aufzuheben und zu korrigieren, allenfalls sei auch dem Beschwerdegegner eine angemessene Parteientschädigung für das kantonale Verfahren zuzusprechen, da der Beschwerdeführer unnötigen Aufwand verursacht habe.

Das Betreibungsamt Z.________ hat um Abweisung des Gesuchs um aufschiebende Wirkung ersucht. Das Kantonsgericht hat auf Vernehmlassung verzichtet.

Mit zwei Präsidialverfügungen vom 30. September 2013 hat das Bundesgericht einerseits der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuerkannt und andererseits das Gesuch um Sicherstellung der Gerichtskosten und der Parteientschädigung abgewiesen, soweit es nicht gegenstandslos geworden ist.

Das Bundesgericht hat die Akten beigezogen, in der Sache aber keine Vernehmlassungen eingeholt.

Erwägungen:

1.
Gegen den Entscheid der oberen Aufsichtsbehörde ist die Beschwerde in Zivilsachen unabhängig vom Streitwert zulässig (Art. 72 Abs. 2 lit. a , Art. 74 Abs. 2 lit. c , Art. 75 BGG). Die Eingabe des Beschwerdeführers ist deshalb als Beschwerde in Zivilsachen zu behandeln. Sie ist fristgerecht erfolgt (Art. 100 Abs. 2 lit. a BGG). Unzulässig sind jedoch die zahlreichen Feststellungsanträge des Beschwerdeführers. Sie beschlagen im Wesentlichen die Begründung des Antrags auf Aufhebung des Steigerungszuschlags und können deshalb nicht selbständig erhoben werden. Zudem sind sie neu (Art. 99 Abs. 2 BGG). Ebenfalls unzulässig sind die Anträge des Beschwerdegegners auf Herabsetzung der Entschädigung der unentgeltlichen Rechtsbeiständin des Beschwerdeführers im kantonalen Beschwerdeverfahren und auf Zusprechung einer Parteientschädigung an ihn (den Beschwerdegegner) selber. Der Beschwerdegegner hat binnen Frist keine eigene Beschwerde eingereicht. Dazu wäre er im Übrigen gar nicht legitimiert gewesen, soweit er die Höhe der Entschädigung an die damalige unentgeltliche Rechtsvertreterin des Beschwerdeführers kritisiert (Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG).

Mit der Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen gemäss Art. 95 f . BGG geltend gemacht werden. Das Bundesgericht wendet das Recht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG; vgl. für Ausnahmen Abs. 2 dieser Norm) und prüft mit freier Kognition, ob der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Es befasst sich aber nur mit formell ausreichend begründeten Rügen (Art. 42 Abs. 2 BGG; BGE 134 III 102 E. 1.1 S. 104 f.). In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Allgemein gehaltene Einwände, die ohne aufgezeigten oder erkennbaren Zusammenhang mit bestimmten Entscheidungsgründen vorgebracht werden, genügen nicht (BGE 137 III 580 E. 1.3 S. 584 mit Hinweisen).

Der vorinstanzlich festgestellte Sachverhalt ist für das Bundesgericht grundsätzlich verbindlich (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig - d.h. willkürlich (BGE 135 III 127 E. 1.5 S. 130 mit Hinweis) - ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und die Behebung des Mangels für den Verfahrensausgang entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). Will der Beschwerdeführer die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten, muss er darlegen, inwiefern die genannten Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 137 III 226 E. 4.2 S. 234; 137 II 353 E. 5.1 S. 356). Bei der Rüge der offensichtlich unrichtigen Sachverhaltsfeststellung gilt das strenge Rügeprinzip (Art. 106 Abs. 2 BGG). Das Bundesgericht prüft in diesem Fall nur klar und detailliert erhobene und, soweit möglich, belegte Rügen; auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt es nicht ein (BGE 134 II 244 E. 2.2 S. 246; 137 II 353 E. 5.1 S. 356). Demzufolge genügt es insbesondere nicht, einen von den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz abweichenden Sachverhalt zu behaupten (BGE 133 II 249 S. 254 f.).

2.
Der Beschwerdeführer hatte vor Kantonsgericht verlangt, das Verfahren zu sistieren, bis das Strafverfahren gegen den zuständigen Betreibungsbeamten abgeschlossen sei (bundesgerichtliches Verfahren 6B_306/2013). Er machte geltend, bei einer Verurteilung erweise sich die Steigerung als nichtig. Er warf dem Betreibungsbeamten dabei Urkundenfälschung vor, indem er während der Steigerung fälschlicherweise festgehalten habe, der Beschwerdegegner verfüge über eine Erwerbsbewilligung.

Das Kantonsgericht hat die Sistierung abgelehnt, da das Strafverfahren das vorliegende Verfahren nicht zu beeinflussen vermöge. Da der Beschwerdegegner über eine rechtskräftige Erwerbsbewilligung verfüge, habe der Betreibungsbeamte dies zu Recht festgehalten.

Vor Bundesgericht kommt der Beschwerdeführer zwar auf die Sistierung des Verfahrens zurück. Dabei bleibt aber unklar, ob er die Sistierung des bundesgerichtlichen Verfahrens verlangt oder die vorinstanzliche Abweisung seines Sistierungsgesuchs kritisiert. Wegen dieser Unklarheit und mangels Begründung seines Standpunkts ist darauf so oder anders nicht einzugehen.

3.
Das Kantonsgericht hat eine Aufspaltung des Verfahrens in ein Beschwerde- (sogleich E. 3.1) und in ein Aufsichtsverfahren (unten E. 3.2) vorgenommen.

3.1. Im Beschwerdeverfahren seien neue Tatsachenbehauptungen und Beweismittel vor der oberen Aufsichtsbehörde ausgeschlossen (Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. § 18 der Einführungsverordnung vom 25. Oktober 1974 zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs [SRSZ 270.110; nachfolgend EGzSchKG] i.V.m. Art. 326 Abs. 1 ZPO). Unzulässig sei deshalb insbesondere die neue Behauptung des Beschwerdeführers, dass der Beschwerdegegner gar nicht der wirkliche Ersteigerer sei, da dessen Rechtsvertreter von seiner "Klientin" gesprochen habe.

Die Beschwerde sei zudem nur im Rahmen des Streitgegenstandes zulässig, der durch den angefochtenen Entscheid und die Parteibegehren bestimmt werde. Neue Begehren seien vor der oberen Aufsichtsbehörde unzulässig (Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. § 18 EGzSchKG i.V.m. Art. 326 Abs. 1 ZPO). Gegenstand des Beschwerdeverfahrens bilde deshalb nur die Frage, ob die untere Aufsichtsbehörde mit der Begründung auf die Beschwerde nicht habe eintreten dürfen, der Beschwerdeführer habe keinen Anspruch auf Erlass einer beschwerdefähigen Verfügung, da über die Aufhebung des Steigerungszuschlags bereits ein rechtskräftiges Urteil vorliege. Vor der oberen Aufsichtsbehörde beantrage der Beschwerdeführer hingegen, es sei festzustellen, das die Steigerung bzw. der Zuschlag des Grundstücksteils B aufzuheben sei. Dieses Begehren sei neu und unzulässig. Soweit der Antrag so gedeutet werden könnte, dass er von der oberen Aufsichtsbehörde verlange, das Betreibungsamt zum Handeln anzuhalten, so setze er sich nicht genügend mit den Erwägungen des Entscheids der unteren Aufsichtsbehörde auseinander. Schliesslich stütze er sich auch auf neue Tatsachen, wenn er behaupte, erst nachträglich erfahren zu haben, dass der Beschwerdegegner im Zeitpunkt der Steigerung
über keine Erwerbsbewilligung verfügt habe. Dies liege zudem ausserhalb des Streitgegenstands.

3.2. Im Aufsichtsverfahren ist das Kantonsgericht auf die Frage der Nichtigkeit der Steigerung (Art. 22 SchKG) eingegangen.

Streitig sei nach wie vor die Frage, ob der Beschwerdegegner über eine Erwerbsbewilligung gemäss Art. 61 ff . BGBB verfüge. Der Beschwerdegegner habe jedoch das Bewilligungsverfahren rechtzeitig, und zwar noch vor der Versteigerung, eingeleitet. Dieses sei nunmehr mit einem den Erwerb bewilligenden Entscheid (ergänzende Erwerbsbewilligung vom 6. Dezember 2011) abgeschlossen worden, die rechtskräftig geworden sei (unter Verweis auf BGE 139 II 233 E. 5.5 S. 242). Der Zuschlag befinde sich damit nicht mehr in der Schwebe, sondern sei vollkommen gültig geworden.

Der Beschwerdeführer habe weiter vorgebracht, der Beschwerdegegner habe bis heute die Kosten für eine neue Versteigerung entgegen Art. 67 Abs. 1 BGBB nicht hinterlegt. Das Kantonsgericht hat erwogen, das Betreibungsamt könne diese Forderung auf Kostenhinterlegung mit einem bereits bezahlten Betrag verrechnen oder die Kosten für eine neue Versteigerung Zahlungen entnehmen, die sich bereits in seinem Besitz befänden. Der Beschwerdegegner habe seinerzeit eine Anzahlung von Fr. 20'000.-- geleistet. Die Kosten einer neuen Versteigerung hätten von dieser Anzahlung abgezogen werden können. Somit sei nicht gegen Art. 67 Abs. 1 BGBB verstossen worden.

Der Beschwerdeführer habe ausserdem vorgebracht, der Beschwerdegegner sei im Protokoll zu Unrecht als "Ersteigerer" bezeichnet worden, und zwar anstelle des Vorkaufsberechtigten (U.________). Das Kantonsgericht hat dem entgegengehalten, der Beschwerdegegner sei als Meistbietender im Steigerungsprotokoll zu Recht als Ersteigerer angeführt worden. Eine allfällige Auseinandersetzung zwischen dem Ersteigerer und dem Erwerber, der sein Vorkaufsrecht ausgeübt habe, werde durch den Zivilrichter beurteilt. Das Steigerungsprotokoll weise denn auch darauf hin, dass der Zuschlag unter Vorbehalt erteilt werde, da das Vorkaufsrecht gemäss BGBB geltend gemacht worden sei und der Richter über den Bestand des Vorkaufsrechts entscheide. Die Vorkaufsberechtigten hätten ihre Rechte ausüben können, womit die Rechte Dritter nicht verletzt worden seien. Selbst wenn die Parteien falsch bezeichnet worden seien, würde dies im Übrigen nicht zur Nichtigkeit führen.

Schliesslich habe der Beschwerdeführer vorgebracht, der Beschwerdegegner sei gar nicht der wirkliche Ersteigerer, da dessen Rechtsvertreter in einer Eingabe vom 14. Dezember 2011 den Ausdruck "meine Klientin" verwende. Das Kantonsgericht hat festgehalten, wenn die Identität des Ersteigerers im Zeitpunkt des Zuschlags nicht klar feststehe, würden die Rechte nicht beteiligter Dritter verletzt, womit ein Nichtigkeitsgrund vorläge. Der Rechtsanwalt des Beschwerdegegners habe im betreffenden Schreiben jedoch auch "Klient" und sogar "Klient, Y.________" geschrieben. Die einmalige Bezeichnung "Klientin" erscheine deshalb als Schreibfehler. Zwar lasse sich die Vermutung des Beschwerdeführers nicht gänzlich von der Hand weisen, dass eine Drittperson in das Verfahren verstrickt sein könnte. Für die Gültigkeit des Steigerungszuschlags sei jedoch unerheblich, ob noch ein anderer Klient oder eine andere Klientin des Rechtsvertreters des Beschwerdegegners vom Steigerungszuschlag profitiere. Entscheidend sei vielmehr die Eigenschaft des Beschwerdegegners als Ersteigerer, woran keine ernsthaften Zweifel bestünden.

Zusammengefasst liege somit kein Nichtigkeitsgrund vor.

4.
Der Beschwerdeführer setzt sich mit diesen Erwägungen nicht auseinander und genügt damit seiner Begründungsobliegenheit nicht (oben E. 1). Stattdessen begnügt er sich im Wesentlichen mit der Darstellung und Bewertung der Ereignisse aus seiner Sicht. Insbesondere übergeht er, dass der Beschwerdegegner nunmehr über eine rechtskräftige Erwerbsbewilligung verfügt (BGE 139 II 233). Wenn er stattdessen auf die früheren bundesgerichtlichen Entscheide in dieser Angelegenheit verweist, so ist dies unbehelflich, denn damals war diese Frage eben gerade noch nicht geklärt. Soweit er die nachträgliche Erwerbsbewilligung für unerheblich hält und stattdessen auf der ordnungsgemässen Abwicklung des Zwangsvollstreckungsverfahrens beharrt, so ist er daran zu erinnern, dass das Bundesgericht bereits im Urteil 5A_393/2011 vom 3. November 2011, E. 6.2.1.3, festgehalten hat, dass das Fehlen der Erwerbsbewilligung im Zeitpunkt der Versteigerung nicht notwendigerweise zur Nichtigkeit des Zuschlags führt, sondern die Bewilligung unter Umständen - und wie im vorliegenden Fall geschehen - auch später beigebracht werden kann.

Im Hinblick auf den Verfahrensablauf macht der Beschwerdeführer insbesondere geltend, der Betreibungsbeamte habe an der Steigerung bewusst zu Unrecht protokolliert, dass der Ersteigerer im Besitz einer rechtskräftigen Erwerbsbewilligung sei. Dass der Betreibungsbeamte absichtlich gehandelt hätte, findet im angefochtenen Urteil jedoch keine Stütze und stellt deshalb mangels rechtsgenüglicher Willkürrüge eine unbelegte Tatsachenbehauptung dar, auf die nicht eingetreten werden kann. Dass der Betreibungsbeamte dem Beschwerdeführer anschliessend die Akteneinsicht (insbesondere hinsichtlich der eingereichten Erwerbsbewilligung) verweigert haben soll, stellt ebenfalls eine unbelegte Tatsachenbehauptung dar.

Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, der Betreibungsbeamte hätte vom Beschwerdegegner gemäss den Steigerungsbedingungen zwingend Fr. 30'000.-- (und nicht bloss Fr. 20'000.--) als Anzahlung verlangen müssen, da er über keine Erwerbsbewilligung, sondern nur über eine Feststellungsverfügung verfügt habe. Auch sein Sohn U.________ sowie der Pächter T.________ hätten je Fr. 30'000.-- aufbringen müssen. Die Auslegung von Art. 67 Abs. 1 BGBB durch das Kantonsgericht, wonach der Beschwerdegegner nicht mehr habe einzahlen müssen, bevorteile diesen bzw. benachteilige seinen Sohn und den Pächter. Auch diese Behauptungen über die angebliche Ungleichbehandlung gegenüber weiteren Personen finden im angefochtenen Urteil keine Stütze. Eine rechtsgenügliche Willkürrüge (oben E. 1) fehlt. Es ist auch nicht Aufgabe des Bundesgerichts, den vom Beschwerdeführer offerierten Zeugenbeweis abzunehmen. Dass die Kosten für eine neue Versteigerung (offenbar Fr. 10'000.--) der Anzahlung des Beschwerdegegners hätten entnommen werden können, wie dies das Kantonsgericht festgehalten hat, bestreitet der Beschwerdeführer nicht.

Soweit der Beschwerdeführer schliesslich allgemein die Ausübung der kantonalen Aufsicht kritisiert, so ist darauf hinzuweisen, dass das Bundesgericht nicht mehr Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen ist (Art. 15 SchKG).

Der Beschwerdeführer bittet darum, ihm bei Mängeln seiner Eingabe die Möglichkeit zur Verbesserung zu geben. Mängel in der Begründung können nicht verbessert werden (Art. 42 Abs. 5 und 6 BGG e contrario; BGE 134 II 244 E. 2.4.2 S. 247 f.). Auf die Beschwerde kann somit nicht eingetreten werden.

5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt der Beschwerdeführer die Gerichtskosten (Art. 66 Abs. 1 BGG). Wie die vorstehenden Ausführungen zeigen, war die Beschwerde von Anfang an aussichtslos. Das Gesuch des Beschwerdeführers um unentgeltliche Rechtspflege ist mithin abzuweisen (Art. 64 Abs. 1 BGG). Dem Beschwerdegegner sind keine zu entschädigenden Aufwendungen entstanden. Mit seinem Antrag auf Verweigerung der aufschiebenden Wirkung ist er unterlegen, so dass hiefür keine Parteientschädigung zu entrichten ist (Art. 68 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.

2.
Das Gesuch des Beschwerdeführers um unentgeltliche Rechtspflege wird abgewiesen.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten und dem Kantonsgericht Schwyz, Beschwerdekammer, als obere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibung und Konkurs, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 20. Januar 2014
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: von Werdt

Der Gerichtsschreiber: Zingg

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 20^a - 1 ...38
¹	...38
²	Alla procedura davanti alle autorità cantonali di vigilanza si applicano le disposizioni seguenti:39
¹	le autorità di vigilanza, ogni volta che agiscono in questa veste, devono designarsi come tali e se del caso come autorità superiore o inferiore di vigilanza;
²	l'autorità di vigilanza constata i fatti d'ufficio. Essa può chiedere la collaborazione delle parti e, se rifiutano di prestare la collaborazione che da esse ci si può ragionevolmente attendere, dichiararne irricevibili le conclusioni;
³	l'autorità di vigilanza apprezza liberamente le prove; fatto salvo l'articolo 22, essa è vincolata dalle conclusioni delle parti;
⁴	la decisione sul ricorso deve essere motivata e indicare i rimedi di diritto; essa è notificata per scritto alle parti, all'ufficio e agli altri eventuali interessati;
⁵	le procedure sono gratuite. La parte o il suo rappresentante che agiscono in mala fede o in modo temerario possono essere condannati a una multa sino a 1500 franchi, nonché al pagamento di tasse e spese.
³	Per il resto, i Cantoni stabiliscono la procedura.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 326 Nuove conclusioni, nuovi fatti e nuovi mezzi di prova - 1 Non sono ammesse né nuove conclusioni, né l'allegazione di nuovi fatti o la produzione di nuovi mezzi di prova.
¹	Non sono ammesse né nuove conclusioni, né l'allegazione di nuovi fatti o la produzione di nuovi mezzi di prova.
²	Sono fatte salve speciali disposizioni di legge.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 22 - 1 Sono nulle le decisioni che violano prescrizioni emanate nell'interesse pubblico o nell'interesse di persone che non sono parte nel procedimento. L'autorità di vigilanza constata d'ufficio la nullità anche quando la decisione non sia stata impugnata.
¹	Sono nulle le decisioni che violano prescrizioni emanate nell'interesse pubblico o nell'interesse di persone che non sono parte nel procedimento. L'autorità di vigilanza constata d'ufficio la nullità anche quando la decisione non sia stata impugnata.
²	L'ufficio può sostituire la decisione nulla con una nuova decisione. Nondimeno, se presso l'autorità di vigilanza è pendente un procedimento ai sensi del capoverso 1, la sostituzione è ammissibile fino all'invio della risposta da parte dell'ufficio.

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 61 Principio - 1 Chi intende acquistare un'azienda agricola o un fondo agricolo deve ottenere un'autorizzazione.
¹	Chi intende acquistare un'azienda agricola o un fondo agricolo deve ottenere un'autorizzazione.
²	L'autorizzazione è rilasciata se non sussistono motivi per rifiutarla.
³	Sono acquisto il trasferimento della proprietà, come ogni altro negozio giuridico che equivalga economicamente a un trasferimento della proprietà.

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 67 Incanto forzato - 1 In caso di incanto forzato, l'aggiudicatario deve produrre l'autorizzazione o depositare i costi per un nuovo incanto e richiedere l'autorizzazione entro dieci giorni dall'aggiudicazione.
¹	In caso di incanto forzato, l'aggiudicatario deve produrre l'autorizzazione o depositare i costi per un nuovo incanto e richiedere l'autorizzazione entro dieci giorni dall'aggiudicazione.
²	Se l'aggiudicatario non chiede l'autorizzazione o se questa è rifiutata, l'autorità preposta all'incanto revoca l'aggiudicazione e ordina una nuova asta.
³	Il primo aggiudicatario risponde delle spese della nuova asta.

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 67 Incanto forzato - 1 In caso di incanto forzato, l'aggiudicatario deve produrre l'autorizzazione o depositare i costi per un nuovo incanto e richiedere l'autorizzazione entro dieci giorni dall'aggiudicazione.
¹	In caso di incanto forzato, l'aggiudicatario deve produrre l'autorizzazione o depositare i costi per un nuovo incanto e richiedere l'autorizzazione entro dieci giorni dall'aggiudicazione.
²	Se l'aggiudicatario non chiede l'autorizzazione o se questa è rifiutata, l'autorità preposta all'incanto revoca l'aggiudicazione e ordina una nuova asta.
³	Il primo aggiudicatario risponde delle spese della nuova asta.

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 67 Incanto forzato - 1 In caso di incanto forzato, l'aggiudicatario deve produrre l'autorizzazione o depositare i costi per un nuovo incanto e richiedere l'autorizzazione entro dieci giorni dall'aggiudicazione.
¹	In caso di incanto forzato, l'aggiudicatario deve produrre l'autorizzazione o depositare i costi per un nuovo incanto e richiedere l'autorizzazione entro dieci giorni dall'aggiudicazione.
²	Se l'aggiudicatario non chiede l'autorizzazione o se questa è rifiutata, l'autorità preposta all'incanto revoca l'aggiudicazione e ordina una nuova asta.
³	Il primo aggiudicatario risponde delle spese della nuova asta.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 15 - 1 Il Consiglio federale esercita l'alta vigilanza sulle esecuzioni e sui fallimenti e cura l'uniforme applicazione della presente legge.26
¹	Il Consiglio federale esercita l'alta vigilanza sulle esecuzioni e sui fallimenti e cura l'uniforme applicazione della presente legge.26
²	Emana le disposizioni e i regolamenti necessari all'attuazione della medesima.
³	Può impartire istruzioni alle autorità cantonali di vigilanza e richiedere da esse annuali relazioni.
⁴	...27
⁵	Coordina la comunicazione elettronica tra gli uffici di esecuzione e dei fallimenti, tra gli uffici del registro fondiario e del registro di commercio, nonché tra i tribunali e il pubblico.28

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 64 Gratuito patrocinio - 1 Se una parte non dispone dei mezzi necessari e le sue conclusioni non sembrano prive di probabilità di successo, il Tribunale federale la dispensa, su domanda, dal pagamento delle spese giudiziarie e dalla prestazione di garanzie per le spese ripetibili.
¹	Se una parte non dispone dei mezzi necessari e le sue conclusioni non sembrano prive di probabilità di successo, il Tribunale federale la dispensa, su domanda, dal pagamento delle spese giudiziarie e dalla prestazione di garanzie per le spese ripetibili.
²	Se è necessario per tutelare i diritti di tale parte, il Tribunale federale le designa un avvocato. Questi ha diritto a un'indennità adeguata, versata dalla cassa del Tribunale, in quanto le spese di patrocinio non possano essere coperte dalle spese ripetibili.
³	La corte decide sulla domanda di gratuito patrocinio nella composizione di tre giudici. Rimangono salvi i casi trattati in procedura semplificata secondo l'articolo 108. Il gratuito patrocinio può essere concesso dal giudice dell'istruzione se è indubbio che le relative condizioni sono adempiute.
⁴	Se in seguito è in grado di farlo, la parte è tenuta a risarcire la cassa del Tribunale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.