5A_659/2013 - 2014-01-20 - Droit des poursuites et de la faillite

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

5A_659/2013

Urteil vom 20. Januar 2014

II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter von Werdt, Präsident,
Bundesrichterin Escher, Bundesrichter Herrmann,
Gerichtsschreiber Zingg.

Verfahrensbeteiligte
X.________,
Beschwerdeführer,

gegen

Y.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Raphael Mullis,
Beschwerdegegner,

Betreibungsamt Z.________.

Gegenstand
Steigerungszuschlag,

Beschwerde gegen den Beschluss des Kantonsgerichts Schwyz, Beschwerdekammer, als obere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibung und Konkurs,
vom 23. August 2013.

Sachverhalt:

A.
Am 29. Februar 2008 versteigerte das Betreibungsamt Z.________ das im Eigentum von X.________ stehende Grundstück GB xxx in Z.________. Für die Versteigerung wurde das Grundstück aufgeteilt. Die W.________ erhielt den Zuschlag für den in der Baulandzone W2 liegenden Grundstücksteil A und Y.________ für den landwirtschaftlichen Grundstücksteil B (nunmehr GB yyy). Eine von X.________ am 6. März 2008 gegen den Steigerungszuschlag erhobene Beschwerde blieb erfolglos (Beschluss des Kantonsgerichts Schwyz vom 23. Dezember 2008).

B.

B.a. Mit zwei Schreiben vom 25. Februar und 20. April 2010 gelangte X.________ an das Betreibungsamt Z.________ und ersuchte um Aufhebung des Steigerungszuschlags für den Grundstücksteil B. Zur Begründung führte er aus, dem Erwerber habe die erforderliche Bewilligung zum Erwerb des landwirtschaftlichen Grundstücks gefehlt. Das Betreibungsamt Z.________ reagierte nicht auf diese Eingaben.

B.b. Am 9. Juni 2010 erhob X.________ beim Bezirksgericht March als unterer Aufsichtsbehörde Beschwerde mit dem sinngemässen Antrag, das Betreibungsamt anzuweisen, mit beschwerdefähiger Verfügung über die Aufhebung des Steigerungszuschlags zu befinden. Am 9. September 2010 trat das Bezirksgericht auf die Beschwerde nicht ein.

B.c. Dagegen erhob X.________ am 20. September 2010 Beschwerde beim Kantonsgericht Schwyz als oberer kantonaler Aufsichtsbehörde. Er beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Feststellung, dass die Steigerung bzw. der Zuschlag des Grundstücksteils B aufzuheben sei. Mit Beschluss vom 25. November 2010 wies das Kantonsgericht die Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat.

B.d. Die von X.________ am 4. Januar 2011 dagegen erhobene Beschwerde in Zivilsachen wurde vom Bundesgericht am 28. März 2011 gutgeheissen und die Angelegenheit zu neuer Beurteilung an das Kantonsgericht zurückgewiesen (Urteil 5A_9/2011 vom 28. März 2011). Das Kantonsgericht wurde angehalten, das Verfahren für die Behandlung der Eingaben von X.________ zu bestimmen (Rechtsverweigerungsbeschwerde oder Revision) und abzuklären, ob Y.________ über eine Erwerbsbewilligung für den Grundstücksteil B verfüge (E. 3 und 4 des genannten Urteils).

B.e. In der Folge nahm das Kantonsgericht das Verfahren wieder auf und trat mit Verfügung vom 30. Mai 2011 auf die Beschwerde und ein allfälliges Revisionsgesuch nicht ein.

B.f. Gegen diese Verfügung erhob X.________ am 10. Juni 2011 erneut Beschwerde an das Bundesgericht. Das Bundesgericht hiess die Beschwerde teilweise gut. Es hielt fest, es handle sich vorliegend um eine Rechtsverweigerungs- oder -verzögerungsbeschwerde. Gemäss Aktenstand zum Urteilszeitpunkt habe Y.________ über keine Erwerbsbewilligung für das landwirtschaftliche Grundstück verfügt. Das Bundesgericht wies die Angelegenheit an das Kantonsgericht zurück, damit dieses prüfe, ob das Bewilligungsverfahren überhaupt eingeleitet worden sei und ob eine Erwerbsbewilligung allenfalls noch erteilt werden könne (Urteil 5A_393/2011 vom 3. November 2011).

B.g. Nach Einbezug von Y.________ in das Verfahren wies das Kantonsgericht die Beschwerde mit Beschluss vom 30. Januar 2012 ab, soweit es darauf eintrat.

B.h. Dagegen gelangte X.________ mit einer weiteren Beschwerde in Zivilsachen vom 8./20. Februar 2012 an das Bundesgericht. Dieses hiess die Beschwerde wegen Verletzung des rechtlichen Gehörs teilweise gut, da das Kantonsgericht ein Schreiben von Y.________ nicht an X.________ zugestellt hatte. Das Bundesgericht wies die Sache zur Behebung des Mangels an das Kantonsgericht zurück (Urteil 5A_129/2012 vom 22. August 2012).

B.i. Das Kantonsgericht stellte das fragliche Dokument hierauf X.________ zur Stellungnahme zu, der sich am 19. November 2012 dazu äusserte. Das Kantonsgericht sistierte sodann auf Antrag von X.________ das Verfahren, bis das Bundesgericht darüber entschieden habe, ob Y.________ eine Erwerbsbewilligung vorweisen könne. Mit Urteil 2C_979/2012 vom 4. Mai 2013 (teilweise publiziert in BGE 139 II 233) hielt das Bundesgericht fest, X.________ sei zur Anfechtung der Y.________ am 6. Dezember 2011 erteilten Erwerbsbewilligung nicht legitimiert (Art. 83 Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht; BGBB [SR 211.412.11]). Die Bewilligung sei damit rechtskräftig geworden.

In der Folge nahm das Kantonsgericht das Verfahren wieder auf. Mit Beschluss vom 23. August 2013 wies es die Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat. Das Kantonsgericht sprach keine Parteientschädigung zu, bestellte X.________ jedoch Rechtsanwältin V.________ als unentgeltliche Rechtsvertreterin und entschädigte sie aus der Kantonsgerichtskasse mit Fr. 2'500.--.

C.
Am 12. September 2013 hat X.________ (Beschwerdeführer) - nunmehr ohne anwaltliche Vertretung - gegen diesen Beschluss Beschwerde an das Bundesgericht erhoben. Er beantragt dessen Aufhebung sowie die Aufhebung der Steigerung seines Grundstücks GB yyy. Eventuell sei das Kantonsgericht anzuweisen, das Erforderliche anzuordnen. Ausserdem verlangt er die Feststellung, dass das Zwangsvollstreckungsverfahren nichtig sei, dass Y.________ bei der Steigerung keine Erwerbsbewilligung gehabt und auch keine solche beantragt habe, dass Y.________ die Kosten für eine neue Steigerung von Fr. 10'000.-- nicht hinterlegt habe, und allgemein, dass die Aufsichtsorgane die Aufsicht mangelhaft ausgeübt hätten. Schliesslich ersucht er um aufschiebende Wirkung und um unentgeltliche Rechtspflege.

Y.________ (Beschwerdegegner) hat am 18. September 2013 beantragt, das Gesuch um aufschiebende Wirkung abzulehnen. Zudem sei der Beschwerdeführer zu verpflichten, die mutmasslichen Verfahrenskosten und die Parteientschädigung sicherzustellen. Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege sei abzuweisen. Schliesslich sei der angefochtene Beschluss hinsichtlich der Parteientschädigung an den Beschwerdeführer aufzuheben und zu korrigieren, allenfalls sei auch dem Beschwerdegegner eine angemessene Parteientschädigung für das kantonale Verfahren zuzusprechen, da der Beschwerdeführer unnötigen Aufwand verursacht habe.

Das Betreibungsamt Z.________ hat um Abweisung des Gesuchs um aufschiebende Wirkung ersucht. Das Kantonsgericht hat auf Vernehmlassung verzichtet.

Mit zwei Präsidialverfügungen vom 30. September 2013 hat das Bundesgericht einerseits der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuerkannt und andererseits das Gesuch um Sicherstellung der Gerichtskosten und der Parteientschädigung abgewiesen, soweit es nicht gegenstandslos geworden ist.

Das Bundesgericht hat die Akten beigezogen, in der Sache aber keine Vernehmlassungen eingeholt.

Erwägungen:

1.
Gegen den Entscheid der oberen Aufsichtsbehörde ist die Beschwerde in Zivilsachen unabhängig vom Streitwert zulässig (Art. 72 Abs. 2 lit. a , Art. 74 Abs. 2 lit. c , Art. 75 BGG). Die Eingabe des Beschwerdeführers ist deshalb als Beschwerde in Zivilsachen zu behandeln. Sie ist fristgerecht erfolgt (Art. 100 Abs. 2 lit. a BGG). Unzulässig sind jedoch die zahlreichen Feststellungsanträge des Beschwerdeführers. Sie beschlagen im Wesentlichen die Begründung des Antrags auf Aufhebung des Steigerungszuschlags und können deshalb nicht selbständig erhoben werden. Zudem sind sie neu (Art. 99 Abs. 2 BGG). Ebenfalls unzulässig sind die Anträge des Beschwerdegegners auf Herabsetzung der Entschädigung der unentgeltlichen Rechtsbeiständin des Beschwerdeführers im kantonalen Beschwerdeverfahren und auf Zusprechung einer Parteientschädigung an ihn (den Beschwerdegegner) selber. Der Beschwerdegegner hat binnen Frist keine eigene Beschwerde eingereicht. Dazu wäre er im Übrigen gar nicht legitimiert gewesen, soweit er die Höhe der Entschädigung an die damalige unentgeltliche Rechtsvertreterin des Beschwerdeführers kritisiert (Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG).

Mit der Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen gemäss Art. 95 f . BGG geltend gemacht werden. Das Bundesgericht wendet das Recht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG; vgl. für Ausnahmen Abs. 2 dieser Norm) und prüft mit freier Kognition, ob der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Es befasst sich aber nur mit formell ausreichend begründeten Rügen (Art. 42 Abs. 2 BGG; BGE 134 III 102 E. 1.1 S. 104 f.). In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Allgemein gehaltene Einwände, die ohne aufgezeigten oder erkennbaren Zusammenhang mit bestimmten Entscheidungsgründen vorgebracht werden, genügen nicht (BGE 137 III 580 E. 1.3 S. 584 mit Hinweisen).

Der vorinstanzlich festgestellte Sachverhalt ist für das Bundesgericht grundsätzlich verbindlich (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig - d.h. willkürlich (BGE 135 III 127 E. 1.5 S. 130 mit Hinweis) - ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und die Behebung des Mangels für den Verfahrensausgang entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). Will der Beschwerdeführer die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten, muss er darlegen, inwiefern die genannten Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 137 III 226 E. 4.2 S. 234; 137 II 353 E. 5.1 S. 356). Bei der Rüge der offensichtlich unrichtigen Sachverhaltsfeststellung gilt das strenge Rügeprinzip (Art. 106 Abs. 2 BGG). Das Bundesgericht prüft in diesem Fall nur klar und detailliert erhobene und, soweit möglich, belegte Rügen; auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt es nicht ein (BGE 134 II 244 E. 2.2 S. 246; 137 II 353 E. 5.1 S. 356). Demzufolge genügt es insbesondere nicht, einen von den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz abweichenden Sachverhalt zu behaupten (BGE 133 II 249 S. 254 f.).

2.
Der Beschwerdeführer hatte vor Kantonsgericht verlangt, das Verfahren zu sistieren, bis das Strafverfahren gegen den zuständigen Betreibungsbeamten abgeschlossen sei (bundesgerichtliches Verfahren 6B_306/2013). Er machte geltend, bei einer Verurteilung erweise sich die Steigerung als nichtig. Er warf dem Betreibungsbeamten dabei Urkundenfälschung vor, indem er während der Steigerung fälschlicherweise festgehalten habe, der Beschwerdegegner verfüge über eine Erwerbsbewilligung.

Das Kantonsgericht hat die Sistierung abgelehnt, da das Strafverfahren das vorliegende Verfahren nicht zu beeinflussen vermöge. Da der Beschwerdegegner über eine rechtskräftige Erwerbsbewilligung verfüge, habe der Betreibungsbeamte dies zu Recht festgehalten.

Vor Bundesgericht kommt der Beschwerdeführer zwar auf die Sistierung des Verfahrens zurück. Dabei bleibt aber unklar, ob er die Sistierung des bundesgerichtlichen Verfahrens verlangt oder die vorinstanzliche Abweisung seines Sistierungsgesuchs kritisiert. Wegen dieser Unklarheit und mangels Begründung seines Standpunkts ist darauf so oder anders nicht einzugehen.

3.
Das Kantonsgericht hat eine Aufspaltung des Verfahrens in ein Beschwerde- (sogleich E. 3.1) und in ein Aufsichtsverfahren (unten E. 3.2) vorgenommen.

3.1. Im Beschwerdeverfahren seien neue Tatsachenbehauptungen und Beweismittel vor der oberen Aufsichtsbehörde ausgeschlossen (Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. § 18 der Einführungsverordnung vom 25. Oktober 1974 zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs [SRSZ 270.110; nachfolgend EGzSchKG] i.V.m. Art. 326 Abs. 1 ZPO). Unzulässig sei deshalb insbesondere die neue Behauptung des Beschwerdeführers, dass der Beschwerdegegner gar nicht der wirkliche Ersteigerer sei, da dessen Rechtsvertreter von seiner "Klientin" gesprochen habe.

Die Beschwerde sei zudem nur im Rahmen des Streitgegenstandes zulässig, der durch den angefochtenen Entscheid und die Parteibegehren bestimmt werde. Neue Begehren seien vor der oberen Aufsichtsbehörde unzulässig (Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. § 18 EGzSchKG i.V.m. Art. 326 Abs. 1 ZPO). Gegenstand des Beschwerdeverfahrens bilde deshalb nur die Frage, ob die untere Aufsichtsbehörde mit der Begründung auf die Beschwerde nicht habe eintreten dürfen, der Beschwerdeführer habe keinen Anspruch auf Erlass einer beschwerdefähigen Verfügung, da über die Aufhebung des Steigerungszuschlags bereits ein rechtskräftiges Urteil vorliege. Vor der oberen Aufsichtsbehörde beantrage der Beschwerdeführer hingegen, es sei festzustellen, das die Steigerung bzw. der Zuschlag des Grundstücksteils B aufzuheben sei. Dieses Begehren sei neu und unzulässig. Soweit der Antrag so gedeutet werden könnte, dass er von der oberen Aufsichtsbehörde verlange, das Betreibungsamt zum Handeln anzuhalten, so setze er sich nicht genügend mit den Erwägungen des Entscheids der unteren Aufsichtsbehörde auseinander. Schliesslich stütze er sich auch auf neue Tatsachen, wenn er behaupte, erst nachträglich erfahren zu haben, dass der Beschwerdegegner im Zeitpunkt der Steigerung
über keine Erwerbsbewilligung verfügt habe. Dies liege zudem ausserhalb des Streitgegenstands.

3.2. Im Aufsichtsverfahren ist das Kantonsgericht auf die Frage der Nichtigkeit der Steigerung (Art. 22 SchKG) eingegangen.

Streitig sei nach wie vor die Frage, ob der Beschwerdegegner über eine Erwerbsbewilligung gemäss Art. 61 ff . BGBB verfüge. Der Beschwerdegegner habe jedoch das Bewilligungsverfahren rechtzeitig, und zwar noch vor der Versteigerung, eingeleitet. Dieses sei nunmehr mit einem den Erwerb bewilligenden Entscheid (ergänzende Erwerbsbewilligung vom 6. Dezember 2011) abgeschlossen worden, die rechtskräftig geworden sei (unter Verweis auf BGE 139 II 233 E. 5.5 S. 242). Der Zuschlag befinde sich damit nicht mehr in der Schwebe, sondern sei vollkommen gültig geworden.

Der Beschwerdeführer habe weiter vorgebracht, der Beschwerdegegner habe bis heute die Kosten für eine neue Versteigerung entgegen Art. 67 Abs. 1 BGBB nicht hinterlegt. Das Kantonsgericht hat erwogen, das Betreibungsamt könne diese Forderung auf Kostenhinterlegung mit einem bereits bezahlten Betrag verrechnen oder die Kosten für eine neue Versteigerung Zahlungen entnehmen, die sich bereits in seinem Besitz befänden. Der Beschwerdegegner habe seinerzeit eine Anzahlung von Fr. 20'000.-- geleistet. Die Kosten einer neuen Versteigerung hätten von dieser Anzahlung abgezogen werden können. Somit sei nicht gegen Art. 67 Abs. 1 BGBB verstossen worden.

Der Beschwerdeführer habe ausserdem vorgebracht, der Beschwerdegegner sei im Protokoll zu Unrecht als "Ersteigerer" bezeichnet worden, und zwar anstelle des Vorkaufsberechtigten (U.________). Das Kantonsgericht hat dem entgegengehalten, der Beschwerdegegner sei als Meistbietender im Steigerungsprotokoll zu Recht als Ersteigerer angeführt worden. Eine allfällige Auseinandersetzung zwischen dem Ersteigerer und dem Erwerber, der sein Vorkaufsrecht ausgeübt habe, werde durch den Zivilrichter beurteilt. Das Steigerungsprotokoll weise denn auch darauf hin, dass der Zuschlag unter Vorbehalt erteilt werde, da das Vorkaufsrecht gemäss BGBB geltend gemacht worden sei und der Richter über den Bestand des Vorkaufsrechts entscheide. Die Vorkaufsberechtigten hätten ihre Rechte ausüben können, womit die Rechte Dritter nicht verletzt worden seien. Selbst wenn die Parteien falsch bezeichnet worden seien, würde dies im Übrigen nicht zur Nichtigkeit führen.

Schliesslich habe der Beschwerdeführer vorgebracht, der Beschwerdegegner sei gar nicht der wirkliche Ersteigerer, da dessen Rechtsvertreter in einer Eingabe vom 14. Dezember 2011 den Ausdruck "meine Klientin" verwende. Das Kantonsgericht hat festgehalten, wenn die Identität des Ersteigerers im Zeitpunkt des Zuschlags nicht klar feststehe, würden die Rechte nicht beteiligter Dritter verletzt, womit ein Nichtigkeitsgrund vorläge. Der Rechtsanwalt des Beschwerdegegners habe im betreffenden Schreiben jedoch auch "Klient" und sogar "Klient, Y.________" geschrieben. Die einmalige Bezeichnung "Klientin" erscheine deshalb als Schreibfehler. Zwar lasse sich die Vermutung des Beschwerdeführers nicht gänzlich von der Hand weisen, dass eine Drittperson in das Verfahren verstrickt sein könnte. Für die Gültigkeit des Steigerungszuschlags sei jedoch unerheblich, ob noch ein anderer Klient oder eine andere Klientin des Rechtsvertreters des Beschwerdegegners vom Steigerungszuschlag profitiere. Entscheidend sei vielmehr die Eigenschaft des Beschwerdegegners als Ersteigerer, woran keine ernsthaften Zweifel bestünden.

Zusammengefasst liege somit kein Nichtigkeitsgrund vor.

4.
Der Beschwerdeführer setzt sich mit diesen Erwägungen nicht auseinander und genügt damit seiner Begründungsobliegenheit nicht (oben E. 1). Stattdessen begnügt er sich im Wesentlichen mit der Darstellung und Bewertung der Ereignisse aus seiner Sicht. Insbesondere übergeht er, dass der Beschwerdegegner nunmehr über eine rechtskräftige Erwerbsbewilligung verfügt (BGE 139 II 233). Wenn er stattdessen auf die früheren bundesgerichtlichen Entscheide in dieser Angelegenheit verweist, so ist dies unbehelflich, denn damals war diese Frage eben gerade noch nicht geklärt. Soweit er die nachträgliche Erwerbsbewilligung für unerheblich hält und stattdessen auf der ordnungsgemässen Abwicklung des Zwangsvollstreckungsverfahrens beharrt, so ist er daran zu erinnern, dass das Bundesgericht bereits im Urteil 5A_393/2011 vom 3. November 2011, E. 6.2.1.3, festgehalten hat, dass das Fehlen der Erwerbsbewilligung im Zeitpunkt der Versteigerung nicht notwendigerweise zur Nichtigkeit des Zuschlags führt, sondern die Bewilligung unter Umständen - und wie im vorliegenden Fall geschehen - auch später beigebracht werden kann.

Im Hinblick auf den Verfahrensablauf macht der Beschwerdeführer insbesondere geltend, der Betreibungsbeamte habe an der Steigerung bewusst zu Unrecht protokolliert, dass der Ersteigerer im Besitz einer rechtskräftigen Erwerbsbewilligung sei. Dass der Betreibungsbeamte absichtlich gehandelt hätte, findet im angefochtenen Urteil jedoch keine Stütze und stellt deshalb mangels rechtsgenüglicher Willkürrüge eine unbelegte Tatsachenbehauptung dar, auf die nicht eingetreten werden kann. Dass der Betreibungsbeamte dem Beschwerdeführer anschliessend die Akteneinsicht (insbesondere hinsichtlich der eingereichten Erwerbsbewilligung) verweigert haben soll, stellt ebenfalls eine unbelegte Tatsachenbehauptung dar.

Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, der Betreibungsbeamte hätte vom Beschwerdegegner gemäss den Steigerungsbedingungen zwingend Fr. 30'000.-- (und nicht bloss Fr. 20'000.--) als Anzahlung verlangen müssen, da er über keine Erwerbsbewilligung, sondern nur über eine Feststellungsverfügung verfügt habe. Auch sein Sohn U.________ sowie der Pächter T.________ hätten je Fr. 30'000.-- aufbringen müssen. Die Auslegung von Art. 67 Abs. 1 BGBB durch das Kantonsgericht, wonach der Beschwerdegegner nicht mehr habe einzahlen müssen, bevorteile diesen bzw. benachteilige seinen Sohn und den Pächter. Auch diese Behauptungen über die angebliche Ungleichbehandlung gegenüber weiteren Personen finden im angefochtenen Urteil keine Stütze. Eine rechtsgenügliche Willkürrüge (oben E. 1) fehlt. Es ist auch nicht Aufgabe des Bundesgerichts, den vom Beschwerdeführer offerierten Zeugenbeweis abzunehmen. Dass die Kosten für eine neue Versteigerung (offenbar Fr. 10'000.--) der Anzahlung des Beschwerdegegners hätten entnommen werden können, wie dies das Kantonsgericht festgehalten hat, bestreitet der Beschwerdeführer nicht.

Soweit der Beschwerdeführer schliesslich allgemein die Ausübung der kantonalen Aufsicht kritisiert, so ist darauf hinzuweisen, dass das Bundesgericht nicht mehr Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen ist (Art. 15 SchKG).

Der Beschwerdeführer bittet darum, ihm bei Mängeln seiner Eingabe die Möglichkeit zur Verbesserung zu geben. Mängel in der Begründung können nicht verbessert werden (Art. 42 Abs. 5 und 6 BGG e contrario; BGE 134 II 244 E. 2.4.2 S. 247 f.). Auf die Beschwerde kann somit nicht eingetreten werden.

5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt der Beschwerdeführer die Gerichtskosten (Art. 66 Abs. 1 BGG). Wie die vorstehenden Ausführungen zeigen, war die Beschwerde von Anfang an aussichtslos. Das Gesuch des Beschwerdeführers um unentgeltliche Rechtspflege ist mithin abzuweisen (Art. 64 Abs. 1 BGG). Dem Beschwerdegegner sind keine zu entschädigenden Aufwendungen entstanden. Mit seinem Antrag auf Verweigerung der aufschiebenden Wirkung ist er unterlegen, so dass hiefür keine Parteientschädigung zu entrichten ist (Art. 68 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.

2.
Das Gesuch des Beschwerdeführers um unentgeltliche Rechtspflege wird abgewiesen.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten und dem Kantonsgericht Schwyz, Beschwerdekammer, als obere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibung und Konkurs, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 20. Januar 2014
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: von Werdt

Der Gerichtsschreiber: Zingg

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.41

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 20^a - 1 ...33
¹	...33
²	Les dispositions suivantes s'appliquent à la procédure devant les autorités cantonales de surveillance:34
¹	les autorités de surveillance doivent, chaque fois qu'elles agissent en cette qualité, se désigner comme telles et le cas échéant, comme autorité inférieure ou supérieure;
²	l'autorité de surveillance constate les faits d'office. Elle peut demander aux parties de collaborer et peut déclarer irrecevables leurs conclusions lorsque les parties refusent de prêter le concours nécessaire que l'on peut attendre d'elles;
³	l'autorité de surveillance apprécie librement les preuves; sous réserve de l'art. 22, elle ne peut pas aller au-delà des conclusions des parties.
⁴	la décision est motivée et indique les voies de droit; elle est notifiée par écrit aux parties, à l'office concerné et à d'autres intéressés éventuels;
⁵	les procédures sont gratuites. La partie ou son représentant qui use de procédés téméraires ou de mauvaise foi peut être condamné à une amende de 1500 francs au plus ainsi qu'au paiement des émoluments et des débours.
³	Pour le reste, les cantons règlent la procédure.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 326 Conclusions, allégations de faits et preuves nouvelles - 1 Les conclusions, les allégations de faits et les preuves nouvelles sont irrecevables.
¹	Les conclusions, les allégations de faits et les preuves nouvelles sont irrecevables.
²	Les dispositions spéciales de la loi sont réservées.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 22 - 1 Sont nulles les mesures contraires à des dispositions édictées dans l'intérêt public ou dans l'intérêt de personnes qui ne sont pas parties à la procédure. Les autorités de surveillance constatent la nullité indépendamment de toute plainte.
¹	Sont nulles les mesures contraires à des dispositions édictées dans l'intérêt public ou dans l'intérêt de personnes qui ne sont pas parties à la procédure. Les autorités de surveillance constatent la nullité indépendamment de toute plainte.
²	L'office peut remplacer une mesure nulle par une nouvelle mesure. Si une procédure fondée sur l'al. 1 est pendante devant l'autorité de surveillance, l'office ne conserve cette compétence que jusqu'à sa réponse.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 61 Principe - 1 Celui qui entend acquérir une entreprise ou un immeuble agricole doit obtenir une autorisation.
¹	Celui qui entend acquérir une entreprise ou un immeuble agricole doit obtenir une autorisation.
²	L'autorisation est accordée lorsqu'il n'existe aucun motif de refus.
³	Sont des acquisitions, le transfert de la propriété, ainsi que tout autre acte juridique équivalant économiquement à un transfert de la propriété.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 67 Réalisation forcée - 1 En cas de réalisation forcée, l'adjudicataire doit produire l'autorisation ou consigner le prix de nouvelles enchères et requérir l'autorisation dans les dix jours qui suivent l'adjudication.
¹	En cas de réalisation forcée, l'adjudicataire doit produire l'autorisation ou consigner le prix de nouvelles enchères et requérir l'autorisation dans les dix jours qui suivent l'adjudication.
²	Si l'adjudicataire ne requiert pas l'autorisation ou si l'autorisation est refusée, l'office révoque l'adjudication et ordonne de nouvelles enchères.
³	Le premier adjudicataire répond des frais des nouvelles enchères.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 67 Réalisation forcée - 1 En cas de réalisation forcée, l'adjudicataire doit produire l'autorisation ou consigner le prix de nouvelles enchères et requérir l'autorisation dans les dix jours qui suivent l'adjudication.
¹	En cas de réalisation forcée, l'adjudicataire doit produire l'autorisation ou consigner le prix de nouvelles enchères et requérir l'autorisation dans les dix jours qui suivent l'adjudication.
²	Si l'adjudicataire ne requiert pas l'autorisation ou si l'autorisation est refusée, l'office révoque l'adjudication et ordonne de nouvelles enchères.
³	Le premier adjudicataire répond des frais des nouvelles enchères.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 67 Réalisation forcée - 1 En cas de réalisation forcée, l'adjudicataire doit produire l'autorisation ou consigner le prix de nouvelles enchères et requérir l'autorisation dans les dix jours qui suivent l'adjudication.
¹	En cas de réalisation forcée, l'adjudicataire doit produire l'autorisation ou consigner le prix de nouvelles enchères et requérir l'autorisation dans les dix jours qui suivent l'adjudication.
²	Si l'adjudicataire ne requiert pas l'autorisation ou si l'autorisation est refusée, l'office révoque l'adjudication et ordonne de nouvelles enchères.
³	Le premier adjudicataire répond des frais des nouvelles enchères.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 15 - 1 Le Conseil fédéral exerce la haute surveillance en matière de poursuite et de faillite et pourvoit à l'application uniforme de la présente loi.24
¹	Le Conseil fédéral exerce la haute surveillance en matière de poursuite et de faillite et pourvoit à l'application uniforme de la présente loi.24
²	Il édicte les règlements et ordonnances d'exécution nécessaires.
³	Il peut donner des instructions aux autorités cantonales de surveillance et leur demander des rapports annuels.
⁴	...25

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 64 Assistance judiciaire - 1 Si une partie ne dispose pas de ressources suffisantes et si ses conclusions ne paraissent pas vouées à l'échec, le Tribunal fédéral la dispense, à sa demande, de payer les frais judiciaires et de fournir des sûretés en garantie des dépens.
¹	Si une partie ne dispose pas de ressources suffisantes et si ses conclusions ne paraissent pas vouées à l'échec, le Tribunal fédéral la dispense, à sa demande, de payer les frais judiciaires et de fournir des sûretés en garantie des dépens.
²	Il attribue un avocat à cette partie si la sauvegarde de ses droits le requiert. L'avocat a droit à une indemnité appropriée versée par la caisse du tribunal pour autant que les dépens alloués ne couvrent pas ses honoraires.
³	La cour statue à trois juges sur la demande d'assistance judiciaire. Les cas traités selon la procédure simplifiée prévue à l'art. 108 sont réservés. Le juge instructeur peut accorder lui-même l'assistance judiciaire si les conditions en sont indubitablement remplies.
⁴	Si la partie peut rembourser ultérieurement la caisse, elle est tenue de le faire.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.