4A_368/2017 - 2018-02-19 - Vertragsrecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 368/2017

Urteil vom 19. Februar 2018

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Hohl, May Canellas,
Gerichtsschreiber Brugger.

Verfahrensbeteiligte
A.________ GmbH,
vertreten durch Advokatin Sarah Brutschin,
Beschwerdeführerin,

gegen

B.________ AG,
vertreten durch Advokat Philipp A. d'Hondt,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Mietrecht,

Beschwerde gegen den Entscheid des Appellationsgerichts Basel-Stadt vom 7. Juni 2017 (ZB.2017.7).

Sachverhalt:

A.
Die A.________ GmbH (Klägerin, Beschwerdeführerin) betreibt ein Reisecarunternehmen. Seit 1984 ist sie Mieterin einer Lagerhalle an der Strasse X.________ in U.________. Sie nutzt die Halle als Geschäftssitz mit Büros und zur Stationierung und Wartung ihrer zwei Reisecars. Am 25. August 2009 schloss sie mit der damaligen Vermieterin einen neuen unbefristeten Mietvertrag mit einem monatlichen Bruttomietzins von Fr. 3'820.-- ab.
Die C.________ AG hat ihre Geschäftsräume an der Strasse Y.________ in U.________. Sie verfügt über ein bis Ende Dezember 2015 befristetes Mietverhältnis, das vertraglich einmalig bis Ende Dezember 2017 erstreckt wurde. Mit Vertrag vom 12. März 2015 erwarb die C.________ AG ein im Grundbuch eingetragenes Kaufrecht an der Lagerhalle an der Strasse X.________ in U.________. Am 22. Juni 2015 wurde die B.________ AG (Beklagte, Beschwerdegegnerin) gegründet, die den Erwerb, das Verwalten und Halten von Grundeigentum bezweckt. Mit Vertrag vom 26. August 2015 trat die C.________ AG ihr Kaufrecht an der Lagerhalle an die Beklagte ab. Die Beklagte übte das Kaufrecht am 28. August 2015 aus und wurde am 1. Oktober 2015 als Eigentümerin der Lagerhalle im Grundbuch eingetragen.
Am 1. Dezember 2015 kündigte die Beklagte den Mietvertrag mit der Klägerin auf den 30. Juni 2016 wegen "Eigenbedarfs". Gleichzeitig bzw. mit Schreiben vom 18. Dezember 2016 bot die Beklagte der Klägerin einen bis zum 30. Juni 2017 befristeten Mietvertrag zu einem monatlichen Bruttomietzins von Fr. 4'585.-- an.

B.
Die Klägerin nahm dieses Angebot nicht an und focht die Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten an. Nachdem keine Einigung erzielt werden konnte, erhob sie mit Eingabe vom 22. August 2016 Klage am Zivilgericht Basel-Stadt. Sie beantragte, es sei die Kündigung des Mietvertrags als missbräuchlich aufzuheben und eventualiter sei das Mietverhältnis erstmalig bis zum 30. Juni 2020 zu erstrecken.
Mit Entscheid vom 12. Dezember 2016 beurteilte das Zivilgericht die Kündigung als nicht missbräuchlich und erstreckte das Mietverhältnis bis zum 31. Dezember 2017.
Die dagegen von der Klägerin erhobene Berufung wies das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt mit Entscheid vom 7. Juni 2017 ab.

C.
Gegen den Entscheid des Appellationsgerichts erhob die Beschwerdeführerin Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht. Sie beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Kündigung sei als missbräuchlich aufzuheben. Eventualiter sei das Mietverhältnis erstmalig bis zum 30. Juni 2020 zu erstrecken. Subeventualiter sei die Angelegenheit an die Vorinstanz zurück zu weisen.
Die Beschwerdegegnerin beantragt die Abweisung der Beschwerde. Die Vorinstanz verzichtete auf Stellungnahme und beantragt gestützt auf den angefochtenen Entscheid die Abweisung der Beschwerde.
Die Beschwerdeführerin reichte eine Replik ein.

Erwägungen:

1.
Die Sachurteilsvoraussetzungen sind erfüllt und geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Unter Vorbehalt einer rechtsgenüglichen Begründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. Erwägung 2) ist daher auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1. Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten (BGE 134 II 244 E. 2.1). In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Unerlässlich ist, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 86 E. 2 S. 89, 115 E. 2 S. 116).
Diesen Grundsätzen genügt die Beschwerdeführerin nicht, wenn sie lediglich ihre vorinstanzlichen Vorbringen bekräftigt, wonach der Kündigungsgrund des "Eigenbedarfs" aufgrund der vorzunehmenden bewilligungspflichtigen Umbauarbeiten nicht bestehe, ohne sich rechtsgenüglich mit den diesbezüglichen Erwägungen der Vorinstanz auseinanderzusetzen. Darauf ist nicht einzutreten.

2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117; 135 III 397 E. 1.5). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18).

2.3.

2.3.1. Die Beschwerdeführerin beanstandet die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung. Sie rügt, die Vorinstanz gehe im Rahmen der Interessenabwägung bei der Erstreckung des Mietverhältnisses irrtümlich davon aus, dass die C.________ AG ihren heutigen Standort per Ende 2017 verlassen müsse. Sie habe in ihrer Berufungsantwort in Übereinstimmung mit ihren Behauptungen im [erstinstanzlichen] Verfahren darauf hingewiesen, dass die Abbruch- und Umbauarbeiten nach Ende Dezember 2017 erfolgen sollen. In ihrer Stellungnahme an die Vorinstanz vom 30. Mai 2017 habe sie geltend gemacht, dass die Neubauten am jetzigen Standort der C.________ AG erst ab 2020 bzw. 2022 realisiert werden. Sie habe sodann erklärt, dass diese Behauptung mit Blick auf die Ausführungen der Beschwerdegegnerin in der Beschwerdeantwort unbestritten seien, und habe zusätzlich zum Beleg eine aktuelle Information des Planungsamtes ins Recht gelegt.

2.3.2. Die Vorinstanz erwog diesbezüglich, die Erstinstanz habe festgehalten, dass "unbestrittenermassen" ein Interesse der C.________ AG bestehe, die Lagerhalle im Jahr 2017 umzubauen um diese per Anfang 2018 beziehen zu können. Zum Beleg habe die Erstinstanz auf die entsprechenden Stellen in den Verhandlungsprotokollen hingewiesen. Zudem habe die Erstinstanz erwogen, dass das befristete Mietverhältnis der C.________ AG im Endstadium einmalig erstreckt worden sei und deshalb eine weitere Erstreckung gegen den Willen der Vermieterin als unwahrscheinlich erscheine. Insofern bestünde beim "Eigenbedarf" der Beschwerdegegnerin Dringlichkeit. Die Beschwerdeführerin kritisiere diese erstinstanzliche Einschätzung und erkläre, dass sie die Interessenlage im erstinstanzlichen Verfahren bestritten habe. Dieser Einwand sei aus zwei Gründen nicht zu berücksichtigen: Zum einen würde die Beschwerdeführerin es versäumen, die Stellen in den [erstinstanzlichen] Verhandlungsprotokollen zu bezeichnen, an welchen sie die dargelegte Interessenlage bestritten habe. Zudem fehle für ihre Be-hauptung, dass die Überbauung am Standort der C.________ AG nicht vor dem Jahr 2020 beginnen werde, jeglicher Beleg. Die Erstinstanz habe das Interesse der C.________
AG an einem Bezug der Lagerhalle per Anfang 2018 korrekt festgestellt und gewürdigt.

2.3.3. Nach dem Gesagten wies die Vorinstanz den Einwand der Beschwerdeführerin mit zwei selbstständigen Begründungen ab. Beruht der angefochtene Entscheid auf mehreren selbständigen Begründungen, die je für sich den Ausgang des Rechtsstreits besiegeln, so hat die beschwerdeführende Partei darzulegen, dass jede von ihnen Recht verletzt; andernfalls kann auf die Beschwerde nicht eingetreten werden (BGE 138 III 728 E. 3.4 S. 735).
Diesen Anforderungen kommt die Beschwerdeführerin nicht nach. Sie bringt vor Bundesgericht bloss vor, dass sie in der Berufungsantwort und Stellungnahme vor der Vorinstanz auf die genannte fehlende Interessenlage hingewiesen habe und wendet sich einzig gegen die vorinstanzliche Begründung, dass für ihre Behauptung jeglicher Beleg fehle. Die selbstständig tragende Begründung, wonach die Beschwerdeführerin den Anforderungen an die Berufungsbegründung nicht nachgekommen sei, da sie nicht rechtsgenüglich bezeichnet habe, wo sie die Interessenlage im erstinstanzlichen Verfahren bestritten habe, widerlegt sie damit nicht, zumindest nicht rechtsgenügend. Sie macht sodann zu Recht auch nicht geltend, dass die Vorinstanz die Begründungsanforderungen an die Berufungsschrift verkannt hätte. Die Rüge geht damit fehl.

3.
Die Vorinstanz kam zusammengefasst zum Schluss, dass der von der Beschwerdegegnerin angeführte Kündigungsgrund des "Eigenbedarfs" nicht als Vorwand erscheine. Die Kündigung des Mietverhältnisses sei daher nicht missbräuchlich. Die Erstinstanz habe sodann im Rahmen des Erstreckungsentscheids die Interessen der Beschwerdeführerin und der Beschwerdegegnerin korrekt ermittelt und gegeneinander abgewogen. Die diesbezüglichen Einwände der Beschwerdeführerin seien nicht stichhaltig. Die am 1. Dezember 2015 ausgesprochene Kündigung der Lagerhalle erweise sich damit als nicht missbräuchlich und die gewährte Erstreckung von 1 ½ Jahren als korrekt.

4.

4.1. Dagegen beharrt die Beschwerdeführerin auf ihrer Auffassung, dass die Kündigung missbräuchlich sei. Sie beanstandet, dass es sich bei dem von der Vorinstanz ausgewiesenen Kündigungsgrund des "Eigenbedarfs" um den Nutzungsbedarf der C.________ AG und nicht um denjenigen der Beschwerdegegnerin, der B.________ AG, handle. Es gehe damit um den Bedarf einer juristischen Drittperson. Insofern decke sich der angegebene Kündigungsgrund des Eigenbedarfs, verstanden als Bedarf nach einer eigenen Nutzung der Räumlichkeiten, nicht mit dem wahren Kündigungsgrund der Überlassung des Mietobjekts an eine Drittgesellschaft. Bei einer fehlerhaften Begründung der Kündigung sei in der Regel anzunehmen, dass ein schutzwürdiges Interesse fehle. Entsprechend fehle es hier an einem schutzwürdigen Interesse an der Kündigung und die Vorinstanz verletzte Art. 271 Abs. 1 OR.

4.2.

4.2.1. Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, das (unbefristete) Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen (Art. 266a OR). Einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR; vgl. auch Art. 271a OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272 OR relevant (BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 92 f.; 138 III 59 E. 2.1 S. 62; je mit Hinweisen).
Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wird (BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 92 f.; 140 III 496 E. 4.1 S. 497). Den Kündigungsgrund festzustellen, gehört zur Sachverhaltsermittlung (BGE 136 III 190 E. 2 S. 192; Urteil 4A 703/2016 vom 24. Mai 2017 E. 4.1, nicht publ. in BGE 143 III 344). An diese Sachverhaltsfeststellungen ist das Bundesgericht grundsätzlich gebunden (siehe Erwägung 2.2 hiervor).

4.2.2. Nach der allgemein auf Kündigungen bezogenen Rechtsprechung des Bundesgerichts bedarf eine ordentliche Kündigung keiner Begründung, um gültig zu sein (BGE 143 III 344 E. 5.3.1; 125 III 231 E. 4b S. 239); sie ist jedoch auf Verlangen zu begründen (Art. 271 Abs. 2 OR). Eine mangelnde oder fehlerhafte Begründung führt nicht automatisch zur Treuwidrigkeit der Kündigung. Sie kann allerdings ein Indiz dafür sein, dass an der Kündigung kein schützenswertes Interesse besteht. Insbesondere wenn der angegebene Kündigungsgrund bloss vorgeschoben und zugleich der wahre Grund nicht feststellbar ist, ist ohne Weiteres von einer Treuwidrigkeit auszugehen (BGE 143 III 344 E. 5.3.1; 138 III 59 E. 2.1 S. 62).
Das Gesetz bestimmt nicht, bis wann die Gründe für eine ordentliche Kündigung vorgebracht werden können. Insbesondere schreibt es nicht vor, dass dies innert einer bestimmten Frist nach dem Ersuchen der Mieterschaft um Begründung oder spätestens im Schlichtungsverfahren erfolgen müsste. Das Bundesgericht kam daher unter anderem mit Blick auf die prozessrechtlichen Bestimmungen zum Novenrecht zum Schluss, die Kündigungsgründe könnten grundsätzlich auch noch im erstinstanzlichen Gerichtsverfahren vorgebracht werden. Weiter hielt es fest, unter Vorbehalt des Rechtsmissbrauchsverbots schliesse das Gesetz selbst ein späteres Nachschieben zusätzlicher Gründe nicht aus. Ein solches Nachschieben könne allerdings ein Indiz zu Ungunsten der kündigenden Partei sein oder Kostenfolgen nach sich ziehen. Die Ergänzung oder Präzisierung schon vorgebrachter Gründe sei schliesslich an sich ohne Weiteres zulässig (BGE 143 III 344 E. 5.3.1; 138 III 59 E. 2.3 S. 65).

4.3. Um zu beurteilen, ob die Kündigung der Beschwerdegegnerin gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 und Art. 271a OR), ist nach dem Ausgeführten zunächst der Kündigungsgrund zu eruieren.
Die Beschwerdegegnerin übte am 28. August 2015 das zuvor von der C.________ AG an sie abgetretene Kaufrecht an der Lagerhalle aus und wurde am 1. Oktober 2015 als Eigentümerin dieser Halle im Grundbuch eingetragen. Entsprechend ging das unbefristete Mietverhältnis zwischen der ehemaligen Eigentümerin der Lagerhalle und der Beschwerdeführerin auf die Beschwerdegegnerin über (Art. 261 Abs. 1 OR). Die Beschwerdegegnerin kündigte das Mietverhältnis jedoch nicht ausserordentlich gestützt auf Art. 261 Abs. 2 OR, sondern sie kündigte das Mietverhältnis mit der Beschwerdeführerin am 1. Dezember 2015 unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist von sechs Monaten auf den 30. Juni 2016 und begründete dies auf dem Kündigungsformular einzig mit dem Wort "Eigenbedarf".
Im erstinstanzlichen Verfahren brachte sie aber vor, dass das Mietverhältnis der C.________ AG am jetzigen Standort auf dem Areal Y.________ befristet sei und sie Ende 2017 auf dem jetzigen Standort "draussen sein" müsse. Sie hätte mit der Beschwerdeführerin eine "offene Kommunikation" geführt und hätte "klar gesagt, dass [die C.________ AG] in die Halle reinkommt, wenn wir dazu gezwungen wären". Sie habe hinsichtlich des Einbaus von Büroräumlichkeiten in das Mietobjekt Offerten eingeholt. Mit dem Umbau wolle sie die Anforderungen erfüllen, welche die C.________ AG an einen neuen Geschäftsstandort habe.
Gestützt auf die Ausführungen der Beschwerdegegnerin in der Verhandlung schloss die Erstinstanz, dass sich daraus der Eigenbedarf der C.________ AG per Ende 2017 ergebe. Die Vorinstanz verwies auf diese erstinstanzlichen Erwägungen und bestätigte diese. Sie stellt fest, dass die Beschwerdegegnerin die Kündigung der Lagerhalle per Ende Juni 2016 mit "Eigenbedarf" begründet habe. Die Beschwerdeführerin bestreite nicht, dass die Beschwerdegegnerin ein objektives und ernsthaftes Interesse daran habe, "die Lagerhalle selbst bzw. durch die C.________ AG zu nutzen". Die Beschwerdegegnerin sei eigens gegründet worden, um das von der C.________ AG erworbene Kaufrecht an der Lagerhalle zu übernehmen und auszuüben und so der C.________ AG die Verlagerung ihres Betriebes zu ermöglichen. Die Beschwerdegegnerin diene insofern dem Betrieb der C.________ AG und ihr Bedarf entspreche deren Bedarf.

4.4. Nach dem Ausgeführten beschränkt sich entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin der Kündigungsgrund der Beschwerdegegnerin nicht auf den im Kündigungsformular angegebenen Grund des "Eigenbedarfs", verstanden als "Bedarf nach einer eigenen Nutzung der Räumlichkeiten". Vielmehr präzisierte die Beschwerdegegnerin im Rahmen der erstinstanzlichen Hauptverhandlung, dass nicht sie die Lagerhalle nutzen wolle, sondern dass sie die Halle der mit ihr verbundenen C.________ AG zur Verfügung stellen wolle.
Die Beschwerdegegnerin begründete damit die Kündigung des Mietvertrags (auch) mit dem Nutzungsbedarf der C.________ AG. Dies stellte auch die Vorinstanz fest, indem sie erwog, dass die Beschwerdegegnerin die Kündigung mit "Eigenbedarf" begründet hat, um "die Lagerhalle selbst bzw. durch die C.________ AG zu nutzen". Die Rüge der Beschwerdeführerin, dass sich die Begründung der Kündigung nicht mit dem wahren Kündigungsgrund decke und bloss vorgeschoben sei, ist damit nicht zutreffend. Dass die Beschwerdegegnerin diesen Kündigungsgrund erst im Rahmen des erstinstanzlichen Verfahrens vorbrachte bzw. den angegebenen Kündigungsgrund des Eigenbedarfs präzisierte, beanstandet die Beschwerdeführerin zu Recht nicht (vgl. oben Erwägung 4.2.2).

4.5. Nach dem unbestrittenen Feststellungen dient die Beschwerdegegnerin dem Betrieb der C.________ AG und sie ist als Immobiliengesellschaft eigens gegründet worden, um das von der C.________ AG erworbene Kaufrecht an der Lagerhalle zu übernehmen und auszuüben und so der C.________ AG die Verlagerung ihres Betriebes zu ermöglichen. Vor diesem Hintergrund kündigte die Beschwerdegegnerin das Mietverhältnis mit der Beschwerdeführerin, um die Lagerhalle der mit ihr verbundenen C.________ AG zur Verfügung zu stellen. Die Kündigung des Mietvertrags aus diesem Grund ist nicht missbräuchlich (vgl. Urteil 4A 346/2016 und 4A 358/2016 vom 17. Januar 2017 E. 3), was die Beschwerdeführerin vor Bundesgericht denn auch nicht in Frage stellt, zumindest nicht hinreichend.

5.

5.1. Die Beschwerdeführerin beanstandet, dass ihr zusammen mit der Kündigung und mit dem Schreiben vom 18. Dezember 2016 der Abschluss eines neuen Mietvertrages bis zum 30. Juni 2017 zu einem rund 20 % erhöhten Mietzins angeboten worden sei. Damit habe die Beschwerdegegnerin einerseits den von ihr angerufenen Kündigungsgrund widerlegt und andererseits eine Mietzinserhöhung verlangt, zu welcher sie im laufenden Mietverhältnis nicht berechtigt gewesen wäre. Indem die Beschwerdegegnerin ihr kündige und gleichzeitig anbiete, einen neuen Mietvertrag über die Kündigungsdauer bei deutlich erhöhtem Mietzins abzuschliessend, handle sie illoyal und widersprüchlich. Dies verletze Art. 271 Abs. 1 OR.

5.2. Die Vorinstanz erwog dazu, auch das nach der Kündigung gemachte Angebot der Beschwerdegegnerin an die Beschwerdeführerin (befristetes Mietverhältnis bis Ende Juni 2017 bei höherem Mietzins) lasse den von der Beschwerdegegnerin geltend gemachten Kündigungsgrund nicht entfallen oder als blossen Vorwand erscheinen. Mit diesem Angebot habe in erster Linie sichergestellt werden sollen, dass die Beschwerdegegnerin die Lagerhalle ab Juli 2017 für sich bzw. für die C.________ AG nutzen könne. Auch wenn das Angebot, das die Beschwerdegegnerin der Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 18. Dezember 2015 unterbreitet habe, nicht ein (reines) Entgegenkommen der Beschwerdegegnerin gegenüber der Beschwerdeführerin darstelle, wie die Erstinstanz ausführe, sondern wohl auch im Interesse der Beschwerdegegnerin gelegen habe, werde das Vorliegen des geltend gemachten Eigenbedarfs dadurch nicht in Frage gestellt.

5.3. Die Beschwerdeführerin macht mit ihren Ausführungen sinngemäss geltend, die Beschwerdegegnerin habe eine verpönte Änderungskündigung nach Art. 271a Abs. 1 lit. b OR ausgesprochen.
Gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. b kann eine Kündigung angefochten werden, wenn sie ausgesprochen wurde, um eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchzusetzen. Damit soll verhindert werden, dass der Mieter zwischen der Alternative entscheiden muss, entweder den Vertrag zu ungünstigeren Bedingungen fortzusetzen oder auszuziehen. Die Änderungskündigung setzt einen Kausalzusammenhang voraus zwischen der Kündigung und dem Willen des Vermieters eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchzusetzen. Es ist am Mieter, den Zusammenhang zwischen der Kündigung und dem beschriebenen Willen des Vermieters nachzuweisen (Urteile 4A 547/2015 vom 14. April 2015 E. 2.1.1; 4C.343/2004 vom 22. Dezember 2004 E. 2.1).
Dass ein solcher Wille der Beschwerdegegnerin, eine einseitige Mietzinserhöhung durchzusetzen, bzw. ein Zusammenhang zwischen einem solchen Willen und der Kündigung bestehen würde, ist im vorinstanzlichen Entscheid nicht festgestellt. Vielmehr stellte die Vorinstanz für das Bundesgericht verbindlich fest, dass die Beschwerdegegnerin das Mietverhältnis mit der Beschwerdeführerin kündigte, um "die Lagerhalle selbst bzw. durch die C.________ AG zu nutzen" (dazu oben Erwägung 4.4) und nicht, um gegenüber der Beschwerdeführerin einen höheren Mietzins durchzusetzen. Die Beschwerdegegnerin wollte mit dem Angebot eines befristeten Mietvertrags, wie die Vorinstanz feststellte, sicherstellen, dass die Beschwerdeführerin die Lagerhalle per Ende Juni verlässt, damit die Beschwerdegegnerin die Lagerhalle ab Juli 2017 für sich bzw. für die C.________ AG nutzen kann. Art. 271 Abs. 1 lit. b OR ist damit nicht verletzt.

6.
Die Beschwerdeführer vermag nach dem Ausgeführten die Kündigung der Beschwerdegegnerin vom 1. Dezember 2015 nicht als missbräuchlich auszuweisen.

7.
Für diesen Fall verlangt die Beschwerdeführerin in ihrem Eventualbegehren eine grosszügigere Erstreckung ihres Mietverhältnisses.

7.1. Nach Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde gemäss Art. 272 Abs. 2 OR insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer des Mietverhältnisses (lit. b), die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten (lit. c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs (lit. d) und überdies die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume (lit. e).
Dabei ist der Zweck der Erstreckungsbestimmungen zu beachten, der darin besteht, die Folgen der Vertragsauflösung für die Mietpartei zu mildern, indem ihr mehr Zeit für die mit der Auflösung des Mietverhältnisses erforderliche Neuorientierung gelassen wird (BGE 142 III 336 E. 5.3.1 mit Hinweisen). Art. 272 Abs. 2 OR regelt nicht, wie die aufgestellten Kriterien zu gewichten sind. Letztlich kann für den Entscheid nur massgebend sein, welche Interessen im Ergebnis der gesamthaften Gewichtung inwieweit überwiegen (Urteile 4A 421/2017 vom 27. September 2017 E. 5.2; 4A 477/2016 vom 27. September 2016 E. 3.2).
Bei der Festlegung der Art und Dauer der gewährten Erstreckung steht dem Gericht innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter Ermessensspielraum zu (BGE 125 III 226 E. 4b; Urteil 4A 477/2016 vom 27. September 2016 E. 3.3). Derartige Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht mit Zurückhaltung und greift nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die hätten beachtet werden müssen. Es greift ausserdem in Ermessensentscheide ein, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 142 III 336 E. 5.3.2; 135 III 121 E. 2 S. 123 f.).

7.2. Die Beschwerdeführerin wendet sich gegen den vorinstanzlichen Erstreckungsentscheid und bringt vor, dass das lange Mietverhältnis, die Anforderungen an ein neues Objekt und die damit verbundenen Schwierigkeiten, ein solches zu finden sowie die Tatsache, dass einer Erstreckung keinerlei Interessen der Beschwerdegegnerin entgegen stünden, für eine längere Erstreckung sprechen würden. Ebenso hätte die Vorinstanz Suchbemühungen erst nach dem Entscheid über die Gültigkeit der Kündigung erwarten dürfen.
Damit gewichtet die Beschwerdeführerin bloss die von ihr bereits vorinstanzlich vorgetragenen Umstände bei der Interessenabwägung anders als die Vorinstanz. Sie zeigt aber nicht rechtsgenüglich auf, dass die Vorinstanz grundlos von anerkannten Grundsätzen abgewichen wäre, dass sie Tatsachen berücksichtigt hätte, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die hätten beachtet werden müssen (vgl. Erwägung 7.1). Darauf ist nicht einzutreten.

7.3. Die Beschwerdeführerin kritisiert bezüglich der Erstreckung des Mietverhältnisses, die Vorinstanz habe im Rahmen der Interessenabwägung zu Unrecht das Interesse der C.________ AG berücksichtigt. Dabei handle es sich nicht um ein Interesse der Beschwerdegegnerin als Vermieterin selbst, sondern um das Interesse einer Drittgesellschaft. Die Berücksichtigung von Eigenbedarfsinteressen einer Drittperson breche sich am Einwand, dass es sich hierbei um die Interessen einer von der Beschwerdegegnerin unabhängigen juristischen Person handle. Die Vorinstanz habe damit Art. 272 OR verletzt.

7.4. Die Vorinstanz erwog zu dieser bereits im vorinstanzlichen Verfahren vorgetragenen Rüge, dass im vorliegenden Fall die Beschwerdegegnerin eigens gegründet worden sei, um das von der C.________ AG erworbene Kaufrecht an der Lagerhalle zu übernehmen und auszuüben und so der C.________ AG die Verlagerung ihres Betriebes zu ermöglichen. Die Beschwerdegegnerin diene insofern dem Betrieb der C.________ AG und ihr Bedarf entspreche deren Bedarf. Dies werde von der Beschwerdeführerin denn auch nicht bestritten. Die Erstinstanz habe diesen Bedarf der C.________ AG in der Interessenabwägung angemessen berücksichtigt. Nicht beantwortet habe sie die Frage, ob dieser Bedarf als persönliches Interesse im Sinne von lit. c oder als Eigenbedarf im Sinne von lit. d von Art. 272 Abs. 2 OR zu betrachten sei. Für den Ausgang des Verfahren sei die Antwort auf diese Frage ohne Bedeutung, weshalb die Frage auch an dieser Stelle offen gelassen werden können.

7.5. Das Gesetz umschreibt in Art. 272 Abs. 2 OR verschiedene Interessen die das Gericht bei der Interessenabwägung im Rahmen der Erstreckung des Mietverhältnisses berücksichtigt. Dabei handelt sich, wie der Wortlaut "insbesondere" nahelegt, um eine nicht abschliessende Auflistung von Interessen, an denen sich die im Entscheidfall geforderte gerichtliche Interessenabwägung zu orientieren hat (Urteil 4C.138/2006 vom 31. August 2006 E. 2.1). Dies schliesst die Berücksichtigung weiterer Kriterien bzw. Interessen im Rahmen des gerichtlichen Ermessensentscheids nicht aus (Peter Higi, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1996, N. 120 zu Art. 272 OR).
Die Vorinstanz berücksichtigte im Rahmen des Ermessensentscheids auf der Vermieterseite das Interesse der mit der Beschwerdegegnerin verbundenen C.________ AG. Dies ist im vorliegenden konkreten Einzelfall nicht zu beanstanden: Wie oben darlegt (vgl. Erwägung 4.5), dient die Beschwerdegegnerin nach den unbestrittenen Feststellungen der Vorinstanz dem Betrieb der C.________ AG. Sie wurde eigenes dafür gegründet, um das Kaufrecht an der Lagerhalle von der C.________ AG zu übernehmen, dieses auszuüben und so der C.________ AG die Verlagerung ihres Betriebes zu ermöglichen. In einer solchen Konstellation konnte die Vorinstanz im Rahmen des gerichtlichen Ermessensentscheids über die Erstreckung des Mietverhältnisses das Interesse der C.________ AG als Interesse auf der Seite der Beschwerdegegnerin berücksichtigen.
Ob das Interesse einer mit der Vermieterin verbundenen Drittgesellschaft generell im Rahmen des Erstreckungsentscheid berücksichtigt werden und ob dies ein Eigeninteresse im Sinne von Art. 261 Abs. 2 lit. a OR oder 271a Abs. 3 lit. a OR begründen könnte, braucht vorliegend nicht entschieden zu werden (vgl. dazu BGE 142 III 336 E. 5.2.2.2).

7.6. Die Beschwerdeführerin vermag damit bezüglich des Erstreckungsentscheids nicht aufzuzeigen, inwiefern die Vorinstanz Bundesrecht verletzt hätte.

8.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit auf sie eingetreten werden kann. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 6'500.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Appellationsgericht Basel-Stadt schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 19. Februar 2018

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Brugger

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 96 Ausländisches Recht - Mit der Beschwerde kann gerügt werden:
^a	ausländisches Recht sei nicht angewendet worden, wie es das schweizerische internationale Privatrecht vorschreibt;
^b	das nach dem schweizerischen internationalen Privatrecht massgebende ausländische Recht sei nicht richtig angewendet worden, sofern der Entscheid keine vermögensrechtliche Sache betrifft.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
¹	Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
²	Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 266^a - 1 Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
¹	Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
²	Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271^a - 1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
¹	Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
^a	weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
^b	weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
^c	allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
^d	während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
^e	vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:
^e1	zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
^e2	seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
^e3	auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
^e4	mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
^f	wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
²	Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
³	Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:
^a	wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
^b	wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
^c	wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
^d	infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
^e	aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
^f	wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
¹	Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
²	Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
^a	die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags;
^b	die Dauer des Mietverhältnisses;
^c	die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
^d	einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs;
^e	die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
³	Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 261 - 1 Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
¹	Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
²	Der neue Eigentümer kann jedoch:
^a	bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht;
^b	bei einer anderen Sache das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht.
³	Kündigt der neue Eigentümer früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter gestattet hätte, so haftet dieser dem Mieter für allen daraus entstehenden Schaden.
⁴	Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die Enteignung.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

BGG:	42 66 68 95 96 97 105 106
OR:	261 266^a 271 271^a 272