Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A_179/2015

Arrêt du 16 décembre 2015

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges fédéraux Kiss, Présidente, Klett, Kolly, Hohl et Niquille.
Greffier : M. Piaget.

Participants à la procédure
A.________, représentée par
Me Thierry F. Ador,
recourante,

contre

1. B.X.________,
2. D.X.________,
tous les deux représentés par Me Luc Recordon,

intimés.

Objet
demande de réduction du loyer, exception des loyers usuels du quartier (art. 269a let. a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
CO);

recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour d'appel civile, du 9 janvier 2015.

Faits :

A.

A.a. Par contrat du 27 décembre 1993, C.X.________ et B.X.________ ont pris à bail, à compter du 1er mars 1994, un appartement de 3,5 pièces de 79 m2 au 2e étage d'un immeuble de 20 logements, construit en 1958, à Morges. L'appartement comprend un salon, deux chambres, un hall, une cuisine avec frigo, une salle de bain/WC et un balcon; les fenêtres n'ont pas de double vitrage. Le loyer mensuel net était de 1'155 fr., auquel s'ajoutait un acompte de 70 fr. pour le chauffage et l'eau chaude.
A.________ a acquis la propriété de cet appartement le 28 mars 2001.

A.b. La bailleresse a consenti, le 29 novembre 2002, à baisser le loyer au montant de 1'000 fr., plus l'acompte de 70 fr. pour les charges, à compter du 1er avril 2003, compte tenu de la baisse du taux hypothécaire de 4,5 à 3,75%, compensée en partie par l'évolution de l'IPC du mois de septembre 2000 (107.7) au mois d'octobre 2002 (108.7).
Trois nouvelles demandes de baisse de loyer ont été présentées par les locataires en mars 2011, février 2012 et août 2012, lesquelles ont été refusées par la bailleresse, au motif que le montant actuel du loyer correspondait aux loyers pratiqués dans le quartier.

B.
Le 20 décembre 2012, les locataires ont présenté une nouvelle demande de baisse de loyer au montant de 870 fr. 03 à compter du 1er avril 2013, en invoquant la baisse du taux hypothécaire de 3,75% à 2,25% et la hausse de l'IPC (différence de 1,5% impliquant une baisse de loyer de 15,25%, corrigée par l'IPC de 2,32%). La bailleresse n'y a pas répondu.
Le 7 février 2013, les locataires ont saisi la commission de conciliation en matière de baux à loyer, puis, la conciliation ayant échoué et une autorisation de procéder leur ayant été délivrée, ont déposé leur demande en diminution de loyer devant le Tribunal des baux du canton de Vaud le 11 avril 2013, concluant à ce que leur loyer mensuel soit fixé à 871 fr. 50, charges en sus, dès le 1er avril 2013.
La bailleresse a conclu au rejet de la demande, prenant en plus des chefs de conclusions en constatation et formulant des réserves.
Le 9 octobre 2013, la présidente du tribunal des baux a invité la bailleresse à fournir différents titres, notamment:

" l'adresse et la désignation précise de cinq ou six appartements de comparaison de pièces situés dans la localité ou le quartier, satisfaisant aux critères de l'art. 11 al. 1
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
VMWG Art. 11 Orts- und quartierübliche Mietzinse - (Art. 269 aBst. a OR)
1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
VMWG Art. 11 Orts- und quartierübliche Mietzinse - (Art. 269 aBst. a OR)
1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
VMWG Art. 11 Orts- und quartierübliche Mietzinse - (Art. 269 aBst. a OR)
1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
VMWG Art. 11 Orts- und quartierübliche Mietzinse - (Art. 269 aBst. a OR)
1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
VMWG Art. 11 Orts- und quartierübliche Mietzinse - (Art. 269 aBst. a OR)
1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
OBLF (logements comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction) et de la jurisprudence du Tribunal fédéral " et " tous justificatifs des caractéristiques de ces appartements ".
Par jugement du 16 mai 2014, le Tribunal des baux a admis la demande et fixé le loyer au montant demandé par les locataires, sur la base du taux d'intérêt hypothécaire de 2,25% et de l'indice suisse des prix à la consommation de 115.00 points (décembre 2012; base: 1993). Il a rejeté le moyen que la bailleresse avait tiré des loyers usuels du quartier.
Statuant le 9 janvier 2015, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal a rejeté l'appel de la bailleresse et confirmé le jugement de première instance, par substitution de motifs.

C.
Contre cet arrêt, la bailleresse a interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 25 mars 2015, concluant principalement, sur le fond, au rejet de la demande et, subsidiairement, à l'annulation de l'arrêt attaqué et au renvoi de la cause à l'autorité cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Elle prend en sus des chefs de conclusions en constatation et formule des réserves. Elle invoque la violation des art. 56
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung - Zivilprozessordnung
ZPO Art. 56 Gerichtliche Fragepflicht - Ist das Vorbringen einer Partei unklar, widersprüchlich, unbestimmt oder offensichtlich unvollständig, so gibt ihr das Gericht durch entsprechende Fragen Gelegenheit zur Klarstellung und zur Ergänzung.
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung - Zivilprozessordnung
ZPO Art. 56 Gerichtliche Fragepflicht - Ist das Vorbringen einer Partei unklar, widersprüchlich, unbestimmt oder offensichtlich unvollständig, so gibt ihr das Gericht durch entsprechende Fragen Gelegenheit zur Klarstellung und zur Ergänzung.
et 247 al. 2
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung - Zivilprozessordnung
ZPO Art. 247 Feststellung des Sachverhaltes
1    Das Gericht wirkt durch entsprechende Fragen darauf hin, dass die Parteien ungenügende Angaben zum Sachverhalt ergänzen und die Beweismittel bezeichnen.
2    Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest:
1  in den übrigen Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht,
2  in den übrigen arbeitsrechtlichen Streitigkeiten.
a  in den Angelegenheiten nach Artikel 243 Absatz 2;
b  bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken:
CPC (devoir d'interpellation et établissement d'office des faits), des art. 53 al. 1
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung - Zivilprozessordnung
ZPO Art. 53 Rechtliches Gehör
1    Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
2    Insbesondere können sie die Akten einsehen und Kopien anfertigen lassen, soweit keine überwiegenden öffentlichen oder privaten Interessen entgegenstehen.
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung - Zivilprozessordnung
ZPO Art. 53 Rechtliches Gehör
1    Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
2    Insbesondere können sie die Akten einsehen und Kopien anfertigen lassen, soweit keine überwiegenden öffentlichen oder privaten Interessen entgegenstehen.
CPC, 29 al. 2 Cst., 6 par. 1 et 13 CEDH (procès équitable et droit d'être entendu), une constatation inexacte des faits sur un point (art. 97 al. 1
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts
1    Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
2    Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden. 1
LTF; 9 Cst.) et la violation des art. 269a let. a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
CO et 11 OBLF.
C.X.________ est décédé le 18 avril 2015 et ses héritiers, à savoir son épouse et son fils, ont remplacé celui-ci à la procédure. Ils ont produit un certificat d'héritiers.
Par ordonnance présidentielle du 18 juin 2015, il a été constaté que le recours a effet suspensif de plein droit (le jugement de diminution de loyer étant constitutif et les locataires devant, par conséquent, continuer à payer le loyer précédent).
Les parties ont encore chacune déposé des observations.

Considérant en droit :

1.

1.1. Interjeté en temps utile (art. 100 al. 1
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide
1    Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
2    Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
a  bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
b  bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
c  bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 1980 3 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 1980 4 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
d  bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40 ddes Patentgesetzes vom 25. Juni 1954 6 .
3    Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
a  bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
b  bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
4    Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
5    Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
6    ... 7
7    Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.
LTF) par la bailleresse défenderesse qui a succombé dans ses conclusions (art. 76
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 76 Beschwerderecht
1    Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
a  vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
b  durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
2    Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann. 2
LTF), contre une décision rendue sur appel par le tribunal supérieur du canton (art. 75
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 75 Vorinstanzen
1    Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts. 1
2    Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
a  ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
b  ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
c  eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.
LTF), dans une cause en matière de bail à loyer (art. 72 al. 1
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 72 Grundsatz
1    Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
2    Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
1  über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
2  über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
3  über die Bewilligung zur Namensänderung,
4  auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
5  auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und --vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
6  auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
7  ...
a  Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
b  öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
LTF), dont la valeur litigieuse dépasse 15'000 fr. - dès lors que, devant l'autorité précédente, les locataires prétendaient à une réduction de loyer de 126 fr. 50 par mois, soit 1'542 fr. par an pour une durée indéterminée (soit 20 ans; art. 51 al. 4
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung - Zivilprozessordnung
ZPO Art. 51 Folgen der Verletzung der Ausstandsvorschriften
1    Amtshandlungen, an denen eine zum Ausstand verpflichtete Gerichtsperson mitgewirkt hat, sind aufzuheben und zu wiederholen, sofern dies eine Partei innert zehn Tagen verlangt, nachdem sie vom Ausstandsgrund Kenntnis erhalten hat.
2    Nicht wiederholbare Beweismassnahmen darf das entscheidende Gericht berücksichtigen.
3    Wird der Ausstandsgrund erst nach Abschluss des Verfahrens entdeckt, so gelten die Bestimmungen über die Revision.
CPC; arrêt 4A_489/2010 du 6 janvier 2011 consid. 3) -, le recours en matière civile est recevable.

1.2. L'un des colocataires étant décédé au cours de la procédure fédérale, ses héritiers reprennent ses droits et obligations (art. 560
SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch
ZGB Art. 560 A. Erwerb / I. Erben - A. Erwerb I. Erben
1    Die Erben erwerben die Erbschaft als Ganzes mit dem Tode des Erblassers kraft Gesetzes.
2    Mit Vorbehalt der gesetzlichen Ausnahmen gehen die Forderungen, das Eigentum, die beschränkten dinglichen Rechte und der Besitz des Erblassers ohne weiteres auf sie über, und die Schulden des Erblassers werden zu persönlichen Schulden der Erben.
3    Der Erwerb der eingesetzten Erben wird auf den Zeitpunkt der Eröffnung des Erbganges zurückbezogen, und es haben die gesetzlichen Erben ihnen die Erbschaft nach den Besitzesregeln herauszugeben.
CC; arrêt 4A_397/2013 du 11 février 2014 consid. 3.3) et, faute de répudiation, lui succèdent au procès comme parties intimées (art. 17 al. 3
SR 273 Bundesgesetz über den Bundeszivilprozess
BZP Art. 17 Parteiwechsel
1    Wechsel der Partei ist nur mit Zustimmung der Gegenpartei gestattet.
2    Die ausscheidende Partei haftet für die bisher entstandenen Gerichtskosten solidarisch mit der eintretenden.
3    Die Rechtsnachfolge auf Grund von Gesamtnachfolge sowie kraft besonderer gesetzlicher Bestimmungen gilt nicht als Parteiwechsel.
PCF en relation avec l'art. 71
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 71 - Wo dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen über das Verfahren enthält, sind die Vorschriften des BZP 1 sinngemäss anwendbar.
LTF).

1.3. En tant que la bailleresse recourante expose dans son recours les faits qu'elle admet et déclare contester tous les faits qu'elle n'admet pas formellement, sans pour autant tenter la moindre démonstration d'un quelconque arbitraire, il n'y a pas lieu de tenir compte de son exposé.
En tant que la recourante prie le Tribunal fédéral de se référer à l'état de fait de ses écritures du 7 novembre 2013 et du 7 novembre 2014, sa demande est irrecevable.

1.4. Saisi d'un recours en matière civile, le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 106 Rechtsanwendung
1    Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
2    Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.
LTF), sans être lié ni par les motifs de l'autorité précédente, ni par les moyens des parties; il peut donc admettre le recours en se fondant sur d'autres arguments que ceux invoqués par le recourant, comme il peut le rejeter en opérant une substitution de motifs (ATF 133 III 545 consid. 2.2).

2.
Les locataires ont demandé la réduction de leur loyer en invoquant la baisse du taux hypothécaire; la bailleresse s'y est opposée en invoquant que le loyer actuel correspond aux loyers usuels du quartier. La cour cantonale a rejeté l'exception de la bailleresse et accordé la baisse de loyer requise par les locataires. La bailleresse lui reproche d'avoir violé la maxime inquisitoire et d'avoir rejeté à tort son exception.

2.1. Aux termes de l'art. 270a al. 1
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 270a E. Anfechtung des Mietzinses / I. Herabsetzungsbegehren / 2. Während der Mietdauer - 2. Während der Mietdauer
1    Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269 aübersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
2    Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Vermieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Entspricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder antwortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
3    Absatz 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt.
CO, le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269 A. Missbräuchliche Mietzinse / I. Regel - A. Missbräuchliche Mietzinse I. Regel
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269 A. Missbräuchliche Mietzinse / I. Regel - A. Missbräuchliche Mietzinse I. Regel
et 269a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
CO, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais.

2.1.1. Lorsque le locataire demande la diminution du loyer en raison de la baisse du taux hypothécaire de référence, le juge applique la méthode relative (ATF 126 III 124 consid. 2a p. 126 s. et les arrêts cités), mais en poursuivant son examen rétrospectif jusqu'à la dernière modification du loyer consécutive à une variation du taux hypothécaire (ATF 133 III 61 consid. 3.2.2.2 p. 72 s.; arrêt 4A_489/2010 du 6 janvier 2011 consid. 4.1). Cette méthode consiste, à partir des bases de calcul de la dernière fixation du loyer, à examiner comment ces bases ont évolué et si elles justifient une adaptation du loyer (ATF 120 II 240 consid. 2 p. 242 s.); elle permet de tenir compte non seulement de la dernière baisse du taux hypothécaire, mais de toutes les variations du taux hypothécaire antérieures non prises en considération depuis la dernière fixation du loyer (arrêt 4A_489/2010 précité consid. 4.1). Une modification de 1/4% du taux hypothécaire de référence suffit pour modifier le loyer (art. 13 al. 1
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
VMWG Art. 13 Hypothekarzinse - (Art. 269 aBst. b OR)
1    Eine Hypothekarzinserhöhung von einem Viertel Prozent berechtigt in der Regel zu einer Mietzinserhöhung von höchstens:
a  2 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von mehr als 6 Prozent;
b  2,5 Prozent bei Hypothekarzinssätzen zwischen 5 und 6 Prozent;
c  3 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von weniger als 5 Prozent.
2    Bei Zahlungsplänen im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe d und Rahmenmietverträgen im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe f OR gelten bei Hypothekarzinsänderungen stattdessen die für solche Fälle vereinbarten Regelungen.
3    Wird unter Verzicht auf Quartierüblichkeit und Teuerungsausgleich dauernd mit der reinen Kostenmiete gerechnet, so kann der Mietzins bei Hypothekarzinserhöhungen im Umfang der Mehrbelastung für das gesamte investierte Kapital erhöht werden.
4    Bei Mietzinsanpassungen infolge von Hypothekarzinsänderungen ist im Übrigen zu berücksichtigen, ob und inwieweit frühere Hypothekarzinsänderungen zu Mietzinsanpassungen geführt haben.
-2
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
VMWG Art. 13 Hypothekarzinse - (Art. 269 aBst. b OR)
1    Eine Hypothekarzinserhöhung von einem Viertel Prozent berechtigt in der Regel zu einer Mietzinserhöhung von höchstens:
a  2 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von mehr als 6 Prozent;
b  2,5 Prozent bei Hypothekarzinssätzen zwischen 5 und 6 Prozent;
c  3 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von weniger als 5 Prozent.
2    Bei Zahlungsplänen im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe d und Rahmenmietverträgen im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe f OR gelten bei Hypothekarzinsänderungen stattdessen die für solche Fälle vereinbarten Regelungen.
3    Wird unter Verzicht auf Quartierüblichkeit und Teuerungsausgleich dauernd mit der reinen Kostenmiete gerechnet, so kann der Mietzins bei Hypothekarzinserhöhungen im Umfang der Mehrbelastung für das gesamte investierte Kapital erhöht werden.
4    Bei Mietzinsanpassungen infolge von Hypothekarzinsänderungen ist im Übrigen zu berücksichtigen, ob und inwieweit frühere Hypothekarzinsänderungen zu Mietzinsanpassungen geführt haben.
de l'Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux [OBLF; RS 221.213.11]).

2.1.2. Le bailleur peut s'opposer à la demande de baisse du loyer fondée sur la méthode relative, en excipant que le loyer n'est pas abusif malgré la modification des bases de calcul, puisque, selon la méthode absolue, il ne lui procure pas un rendement abusif (ATF 121 III 163 consid. 2 p. 164 ss). Il peut opposer alternativement, soit que le rendement net de la chose louée n'est pas excessif (art. 269
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269 A. Missbräuchliche Mietzinse / I. Regel - A. Missbräuchliche Mietzinse I. Regel
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269 A. Missbräuchliche Mietzinse / I. Regel - A. Missbräuchliche Mietzinse I. Regel
CO), soit que le montant du loyer correspond aux loyers usuels dans la localité ou le quartier et qu'ils ne sont donc pas abusifs (art. 269a let. a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
CO) (ATF 122 III 257 consid. 4 p. 261 s.).

2.2. Lorsque le bailleur invoque cette seconde alternative, soit, en raccourci, celle des loyers usuels, l'art. 11
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
VMWG Art. 11 Orts- und quartierübliche Mietzinse - (Art. 269 aBst. a OR)
1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
VMWG Art. 11 Orts- und quartierübliche Mietzinse - (Art. 269 aBst. a OR)
1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
OBLF détermine les loyers déterminants pour le calcul de ceux-là: il s'agit des loyers de logements comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (al. 1), à l'exclusion des loyers découlant du fait qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché (al. 3). Les statistiques officielles doivent être prises en considération (al. 4). Ces prescriptions correspondent à celles de l'ancien droit, qui figuraient à l'art. 15 al. 1 let. a
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
VMWG Art. 11 Orts- und quartierübliche Mietzinse - (Art. 269 aBst. a OR)
1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
AMSL (seul le critère de la dimension y a été expressément ajouté; cf. ATF 123 III 317 consid. 4 p. 319 et la référence à la doctrine).

2.2.1. Le juge cantonal doit procéder à des comparaisons concrètes, à la lumière des critères de l'art. 11
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
VMWG Art. 11 Orts- und quartierübliche Mietzinse - (Art. 269 aBst. a OR)
1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
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1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
OBLF. La détermination des loyers usuels ne peut pas s'effectuer sur la base d'une " impression d'ensemble " (arrêt 4A_612/2012 du 19 février 2013 consid. 3.2.2). Pour pouvoir tirer des conclusions qui offrent quelque sécurité, le juge cantonal doit pouvoir se fonder soit sur des statistiques officielles (art. 11 al. 4
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1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
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1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
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1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
OBLF), qui doivent tenir compte de l'évolution récente des loyers, soit sur au minimum cinq logements de comparaison, qui présentent, pour l'essentiel, les mêmes caractéristiques que le logement litigieux quant aux critères de l'art. 11 al. 1
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
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1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
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1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
VMWG Art. 11 Orts- und quartierübliche Mietzinse - (Art. 269 aBst. a OR)
1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
VMWG Art. 11 Orts- und quartierübliche Mietzinse - (Art. 269 aBst. a OR)
1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
VMWG Art. 11 Orts- und quartierübliche Mietzinse - (Art. 269 aBst. a OR)
1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
OBLF, soit quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction, tout en tenant compte de l'évolution récente de leurs loyers (ATF 136 III 74 consid. 3.1 p. 80; 123 III 317 consid. 4a p. 319 et consid. 4d p. 325). En effet, les loyers de référence doivent eux-mêmes ne pas être abusifs; il est donc nécessaire, en principe, de les adapter aux baisses du taux hypothécaire survenues, en règle générale, depuis la date de la dernière fixation du loyer (ATF 127 III 411 consid. 5a p. 414), ce qui nécessite de connaître leur taux hypothécaire de
référence. La législation relative à la protection contre les loyers abusifs a précisément pour but d'éviter que le bailleur n'obtienne un rendement excessif de la chose louée. Or, il serait contraire à ce but de prendre comme éléments de comparaison, pour juger du caractère abusif d'un loyer donné, des loyers qui sont eux-mêmes abusifs parce que les bailleurs concernés ne les ont pas adaptés à l'évolution des facteurs de baisse. L'art. 11 al. 3
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
VMWG Art. 11 Orts- und quartierübliche Mietzinse - (Art. 269 aBst. a OR)
1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
OBLF va d'ailleurs dans ce sens, en tant qu'il exclut la prise en considération des loyers découlant du fait qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché. Il en ressort clairement que la détermination des loyers usuels ne saurait obéir aux seules lois du marché (ATF 123 III 317 consid. 4d p. 325; 127 III 411 consid. 5a p. 412 ss; 136 III 74 consid. 3.1 p. 80).
La notion de loyers usuels est une notion de droit matériel (art. 269a let. a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
CO). Dès lors qu'on ne se trouve pas dans un cas dans lequel, au vu de sa nature, une preuve certaine est objectivement impossible à apporter ou ne peut pas être raisonnablement exigée ( Beweisnot), une réduction du degré de la preuve à la vraisemblance prépondérante ( überwiegende Wahrscheinlichkeit) n'entre pas en ligne de compte. De simples difficultés de preuve dans un cas particulier ne sauraient en effet justifier une réduction du degré de la preuve, sous peine de créer une entorse au système légal, tel qu'il a été voulu par le législateur fédéral (ATF 123 III 317 consid. 4d p. 325). La preuve des loyers usuels doit donc être apportée au degré de la certitude (ou preuve stricte; Gewissheit) : le juge doit acquérir, en se fondant sur des éléments objectifs, la conviction de l'existence de ce fait; une certitude absolue n'est pas nécessaire, mais il faut qu'il n'y ait aucun doute sérieux ou, à tout le moins, que les doutes qui subsistent paraissent légers (arrêt 4A_472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.4 in fine; sur les degrés de la preuve en général, cf. ATF 130 III 321 consid. 3.2; arrêt 5C.97/2005 du 15 septembre 2005 consid. 4.4.2 publié
partiellement in SJ 2006 I p. 271).
S'agissant d'une question de droit, le Tribunal fédéral peut la revoir librement. L'autorité cantonale de recours doit indiquer exactement les critères de comparaison sur lesquels elle s'est fondée de sorte que le Tribunal fédéral puisse contrôler si les loyers usuels ont été établis conformément au droit fédéral (ATF 136 III 74 consid. 2.2.1 p. 77; 4A_612/2012 du 19 février 2013 consid. 3.2).
Lorsque le locataire demande la diminution du loyer en se basant sur la baisse du taux hypothécaire et que le bailleur excipe des loyers usuels de la localité ou du quartier, le bailleur supporte le fardeau de la preuve des loyers usuels (ATF 121 III 163 consid. 2d/aa p. 165).

2.2.2. Les statistiques officielles doivent satisfaire aux exigences de l'art. 11 al. 1
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
VMWG Art. 11 Orts- und quartierübliche Mietzinse - (Art. 269 aBst. a OR)
1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
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1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
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1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
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1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
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1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
OBLF. Elles ne peuvent être prises en considération que si elles contiennent des données chiffrées, suffisamment différenciées et dûment établies sur l'emplacement, la dimension, l'équipement et l'état de la chose louée, comme aussi sur la période de construction (ATF 123 III 317 consid. 4a p. 319; arrêts 4C.176/2003 du 13 janvier 2004 consid. 3; 4A_412/2009 du 15 décembre 2009 consid. 4, non publié à l'ATF 136 III 74; 4A_669/2010 du 28 avril 2011 consid. 6.1).

2.2.3. Le bailleur peut aussi apporter la preuve des loyers usuels en fournissant au moins cinq logements de comparaison avec leurs caractéristiques et les bases de calcul de leur loyers, accompagnés de toutes les pièces justificatives. Pour que le juge puisse en tirer des conclusions certaines, il faut que ces cinq éléments de comparaison présentent, pour l'essentiel, les mêmes caractéristiques que le logement litigieux quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (art. 11 al. 1
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
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2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
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2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
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1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
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1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
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1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
OBLF; ATF 123 III 317 consid. 4a p. 319), et il faut tenir compte de l'évolution des loyers comparatifs au regard du taux hypothécaire et de l'IPC (ATF 136 III 74 consid. 3.1 p. 80; 123 III 317 consid. 4a p. 319 et consid. 4d p. 325).
En ce qui concerne en particulier la dimension de l'appartement, l'indication du nombre de pièces et la surface sont des données importantes (arrêt 4C.55/2001 du 4 juillet 2001 consid. 4b/ff, non publié aux ATF 127 III 411). Le nombre de pièces revêt en principe une importance primordiale pour les appartements de petites dimensions, ce qui exclut généralement toute possibilité de comparaison entre des logements ne comprenant pas le même nombre de pièces (ATF 136 III 74 consid. 3.2.2 p. 81). En revanche, lorsque l'appartement litigieux est de grandes dimensions, le fait que les logements comparatifs aient une demi-pièce ou une pièce de moins, et donc le critère du nombre de pièces, peut apparaître moins important que la surface du logement (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc); il a ainsi souvent été admis, pour de grands logements, que l'appartement litigieux pouvait être comparé avec des logements comparatifs dont la surface était de plus ou moins 20% (différence de surfaces/surface de l'appartement litigieux = x %) (cf. ATF 136 III 74 consid. 3.2.2 in fine p. 82).
Dans l'application de cette méthode, puisque la comparaison est effectuée non à l'aide de statistiques officielles établies sur la base de très nombreux appartements, mais avec seulement cinq logements de comparaison, il s'impose de se montrer particulièrement strict dans l'admissibilité des logements qui peuvent être pris en considération dès lors que le tribunal doit pouvoir en tirer des conclusions certaines. En outre, puisqu'il s'agit pour le tribunal de comparer des logements, un certain schématisme est nécessaire pour garantir la prévisibilité du droit et l'égalité de traitement. Cela ne signifie évidemment pas que, lorsque les cinq éléments apportés par le bailleur peuvent être schématiquement comparés à l'appartement litigieux parce qu'ils présentent des caractéristiques communes, le tribunal ne puisse pas procéder encore à une pesée des avantages et inconvénients de l'appartement litigieux (ATF 123 III 317 consid. 4d p. 325 s.).
Il s'ensuit que le fait que l'appartement litigieux soit plus grand et ait un loyer moins élevé que le logement de comparaison qui est plus petit n'est pas un critère déterminant. En l'absence de statistiques officielles (art. 11 al. 4
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2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
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1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
VMWG Art. 11 Orts- und quartierübliche Mietzinse - (Art. 269 aBst. a OR)
1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
OBLF), on ne saurait exiger du juge, qui doit pouvoir procéder à une comparaison schématique, de pondérer différents éléments, par exemple compenser une différence de surface avec un environnement plus calme ou un loyer moindre.

2.3. Le procès en diminution du loyer est soumis à la procédure simplifiée, quelle que soit la valeur litigieuse (art. 243 al. 2 let. c
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung - Zivilprozessordnung
ZPO Art. 243 Geltungsbereich
1    Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
2    Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten: 1
a  nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 1995 2 ;
b  wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28 bZGB 4 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Artikel 28 cZGB;
c  aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
d  zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach dem Bundesgesetz vom 19. Juni 1992 5 über den Datenschutz;
e  nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 1993 6 ;
f  aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bundesgesetz vom 18. März 1994 7 über die Krankenversicherung.
3    Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.
CPC). En vertu de l'art. 247 al. 2 let. a
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung - Zivilprozessordnung
ZPO Art. 247 Feststellung des Sachverhaltes
1    Das Gericht wirkt durch entsprechende Fragen darauf hin, dass die Parteien ungenügende Angaben zum Sachverhalt ergänzen und die Beweismittel bezeichnen.
2    Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest:
1  in den übrigen Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht,
2  in den übrigen arbeitsrechtlichen Streitigkeiten.
a  in den Angelegenheiten nach Artikel 243 Absatz 2;
b  bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken:
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung - Zivilprozessordnung
ZPO Art. 247 Feststellung des Sachverhaltes
1    Das Gericht wirkt durch entsprechende Fragen darauf hin, dass die Parteien ungenügende Angaben zum Sachverhalt ergänzen und die Beweismittel bezeichnen.
2    Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest:
1  in den übrigen Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht,
2  in den übrigen arbeitsrechtlichen Streitigkeiten.
a  in den Angelegenheiten nach Artikel 243 Absatz 2;
b  bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken:
CPC, le tribunal doit établir les faits d'office ( von Amtes wegen feststellen).

2.3.1. Il s'agit là de la maxime inquisitoire simple, et non de la maxime inquisitoire illimitée de l'art. 296 al. 3
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung - Zivilprozessordnung
ZPO Art. 296 Untersuchungs- und Offizialgrundsatz
1    Das Gericht erforscht den Sachverhalt von Amtes wegen.
2    Zur Aufklärung der Abstammung haben Parteien und Dritte an Untersuchungen mitzuwirken, die nötig und ohne Gefahr für die Gesundheit sind. Die Bestimmungen über die Verweigerungsrechte der Parteien und von Dritten sind nicht anwendbar.
3    Das Gericht entscheidet ohne Bindung an die Parteianträge.
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung - Zivilprozessordnung
ZPO Art. 296 Untersuchungs- und Offizialgrundsatz
1    Das Gericht erforscht den Sachverhalt von Amtes wegen.
2    Zur Aufklärung der Abstammung haben Parteien und Dritte an Untersuchungen mitzuwirken, die nötig und ohne Gefahr für die Gesundheit sind. Die Bestimmungen über die Verweigerungsrechte der Parteien und von Dritten sind nicht anwendbar.
3    Das Gericht entscheidet ohne Bindung an die Parteianträge.
CPC ( von Amtes wegen erforschen); la doctrine et la jurisprudence la qualifient aussi de maxime inquisitoire sociale. Elle a pour but de protéger la partie faible au contrat, de garantir l'égalité entre les parties au procès et d'accélérer la procédure (ATF 125 III 231 consid. 4a p. 238).
Selon la volonté du législateur, le tribunal n'est soumis qu'à une obligation d'interpellation accrue. Comme sous l'empire de la maxime des débats, applicable en procédure ordinaire, les parties doivent recueillir elles-mêmes les éléments du procès. Le tribunal ne leur vient en aide que par des questions adéquates afin que les allégations nécessaires et les moyens de preuve correspondants soient précisément énumérés. Mais il ne se livre à aucune investigation de sa propre initiative. Lorsque les parties sont représentées par un avocat, le tribunal peut et doit faire preuve de retenue, comme dans un procès soumis à la procédure ordinaire (Message du 28 juin 2006 relatif au code de procédure civile suisse, FF 2006 p. 6841 ch. 5.16 p. 6956 avec référence à l'arrêt 4C.211/2004 du 7 septembre 2004 consid. 2.1; cf. également sous l'empire de l'art. 274d al. 3
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung - Zivilprozessordnung
ZPO Art. 296 Untersuchungs- und Offizialgrundsatz
1    Das Gericht erforscht den Sachverhalt von Amtes wegen.
2    Zur Aufklärung der Abstammung haben Parteien und Dritte an Untersuchungen mitzuwirken, die nötig und ohne Gefahr für die Gesundheit sind. Die Bestimmungen über die Verweigerungsrechte der Parteien und von Dritten sind nicht anwendbar.
3    Das Gericht entscheidet ohne Bindung an die Parteianträge.
CO, l'arrêt 4A_397/2011 du 11 février 2014 consid. 4.4).

2.3.2. Ainsi, conformément à la jurisprudence rendue sous l'empire des art. 274d al. 3 et 343 al. 4 aCO, en première instance, les parties doivent renseigner le juge sur les faits de la cause et lui indiquer les moyens de preuve propres à établir ceux-ci. De son côté, le juge doit les informer de leur devoir de coopérer à la constatation des faits et à l'administration des preuves. Il doit les interroger pour s'assurer que leurs allégués de fait et leurs offres de preuves sont complets s'il a des motifs objectifs d'éprouver des doutes sur ce point. Son rôle ne va toutefois pas au-delà (à propos de l'art. 274d al. 3 aCO, cf. ATF 136 III 74 consid. 3.1 p. 80; 125 III 231 consid. 4a p. 238 s.; à propos de l'art. 343 al. 4 aCO, cf. ATF 107 II 233 consid. 2c).
C'est dans ce sens qu'il y a lieu de comprendre le " devoir du juge de rechercher des preuves " évoqué dans l'ATF 139 III 13 consid. 3.2; si le juge a des motifs objectifs de soupçonner que les allégués et offres de preuves d'une partie sont lacunaires, et qu'il a connaissance, sur la base des déclarations des parties et/ou du dossier, de moyens de preuve pertinents, " il n'est pas lié par l'offre de preuve " de cette partie. Toutefois, lorsque les parties sont représentées par un avocat, le tribunal peut et doit faire preuve de retenue, comme dans un procès soumis à la procédure ordinaire (Message CPC, loc. cit.). Il n'appartient en effet pas au juge de fouiller le dossier pour tenter d'y trouver des moyens de preuve en faveur d'une partie (arrêt 4A_491/2014 du 30 mars 2015 consid. 2.6.1). Si, contrairement à ce qu'on serait en droit d'attendre d'elle, une partie ne collabore pas à l'administration des preuves, celle-ci peut être close. La maxime inquisitoire simple ne doit pas servir à étendre à volonté la procédure probatoire et à administrer tous les moyens de preuve possibles (arrêt 4A_491/2014 déjà cité consid. 2.6.1; ATF 125 III 231 consid. 4a).

2.3.3. En instance d'appel, la maxime inquisitoire simple ne dispense pas le recourant de motiver son appel, la motivation de l'acte de recours étant indispensable au déroulement régulier de la procédure d'appel (art. 311 al. 1
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung - Zivilprozessordnung
ZPO Art. 311 Einreichen der Berufung
1    Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheides beziehungsweise seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung (Art. 239) schriftlich und begründet einzureichen.
2    Der angefochtene Entscheid ist beizulegen.
CPC; à propos de l'art. 274d al. 3 aCO, cf. ATF 118 III 50 consid. 2a). Il lui incombe de démontrer le caractère erroné de la motivation attaquée. Pour satisfaire à cette exigence, il ne lui suffit pas de renvoyer aux moyens soulevés en première instance, ni de se livrer à des critiques toutes générales de la décision attaquée; sa motivation doit être suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision que le recourant attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1; pour la maxime inquisitoire illimitée de l'art. 296 al. 3
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung - Zivilprozessordnung
ZPO Art. 296 Untersuchungs- und Offizialgrundsatz
1    Das Gericht erforscht den Sachverhalt von Amtes wegen.
2    Zur Aufklärung der Abstammung haben Parteien und Dritte an Untersuchungen mitzuwirken, die nötig und ohne Gefahr für die Gesundheit sind. Die Bestimmungen über die Verweigerungsrechte der Parteien und von Dritten sind nicht anwendbar.
3    Das Gericht entscheidet ohne Bindung an die Parteianträge.
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung - Zivilprozessordnung
ZPO Art. 296 Untersuchungs- und Offizialgrundsatz
1    Das Gericht erforscht den Sachverhalt von Amtes wegen.
2    Zur Aufklärung der Abstammung haben Parteien und Dritte an Untersuchungen mitzuwirken, die nötig und ohne Gefahr für die Gesundheit sind. Die Bestimmungen über die Verweigerungsrechte der Parteien und von Dritten sind nicht anwendbar.
3    Das Gericht entscheidet ohne Bindung an die Parteianträge.
CPC, cf. ATF 137 III 617 consid. 4.2.2 p. 619). Les allégués de fait et les offres de preuves nouveaux sont irrecevables, sous réserve de l'exception prévue par l'art. 317 al. 1
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung - Zivilprozessordnung
ZPO Art. 317 Neue Tatsachen, neue Beweismittel und Klageänderung
1    Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie:
a  ohne Verzug vorgebracht werden; und
b  trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten.
2    Eine Klageänderung ist nur noch zulässig, wenn:
a  die Voraussetzungen nach Artikel 227 Absatz 1 gegeben sind; und
b  sie auf neuen Tatsachen oder Beweismitteln beruht.
CPC (ATF 138 III 625 consid. 2.1 et 2.2). Il s'ensuit que la cour cantonale peut refuser de prendre en considération un fait ou un moyen de preuve nouveau si le juge
de première instance a pu l'ignorer sans méconnaître la maxime inquisitoire simple (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 p. 376 s.; à propos de l'art. 274d al. 3 aCO, cf. ATF 118 III 50 consid. 2a).

3.

3.1. La bailleresse recourante se plaint tout d'abord de la violation de la maxime inquisitoire (art. 247 al. 2 let. a
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung - Zivilprozessordnung
ZPO Art. 247 Feststellung des Sachverhaltes
1    Das Gericht wirkt durch entsprechende Fragen darauf hin, dass die Parteien ungenügende Angaben zum Sachverhalt ergänzen und die Beweismittel bezeichnen.
2    Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest:
1  in den übrigen Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht,
2  in den übrigen arbeitsrechtlichen Streitigkeiten.
a  in den Angelegenheiten nach Artikel 243 Absatz 2;
b  bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken:
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung - Zivilprozessordnung
ZPO Art. 247 Feststellung des Sachverhaltes
1    Das Gericht wirkt durch entsprechende Fragen darauf hin, dass die Parteien ungenügende Angaben zum Sachverhalt ergänzen und die Beweismittel bezeichnen.
2    Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest:
1  in den übrigen Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht,
2  in den übrigen arbeitsrechtlichen Streitigkeiten.
a  in den Angelegenheiten nach Artikel 243 Absatz 2;
b  bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken:
CPC).
Il ressort des constatations de fait que, par ordonnance du 9 octobre 2013, le tribunal des baux a invité la bailleresse à fournir l'adresse et la désignation précise d'au moins cinq appartements de comparaison situés dans la localité ou le quartier, appartenant à des propriétaires différents et avec tous les justificatifs de leurs caractéristiques.
Le tribunal n'avait pas, à réception des éléments comparatifs fournis par la bailleresse, à lui signaler que ses offres de preuves étaient impropres à établir le fait allégué - les loyers usuels - et l'inviter à fournir de nouvelles informations adéquates. Puisque le tribunal ne doit interroger la partie pour s'assurer que ses allégués de fait et ses offres de preuves sont complets que s'il a des motifs objectifs d'éprouver des doutes sur ce point, cela ne signifie pas qu'il doive lui signaler que ses offres de preuves en soi complètes sont insuffisantes pour fonder son point de vue et entraîner la reconnaissance de son droit. Il ne faut en effet pas confondre la lacune dans les pièces produites et la pertinence de celles-ci. De surcroît, comme la bailleresse était représentée par un avocat, le tribunal devait s'imposer une certaine retenue, comme en procédure ordinaire, ainsi que l'a voulu le législateur.
Comme on l'a vu ci-dessus, c'est à tort que la bailleresse recourante croit pouvoir déduire de l'arrêt 4A_198/2014 et de l'ATF 139 III 13 que le juge devrait rechercher lui-même des moyens de preuve et, partant, qu'il aurait violé son devoir d'établissement des faits d'office. Selon la volonté du législateur, le tribunal doit seulement inviter les parties à compléter leurs allégués et leurs offres de preuves, mais il ne se livre à aucune investigation de sa propre initiative.
Enfin, contrairement à ce qu'a retenu la cour cantonale, la maxime des débats atténuée de l'art. 247 al. 1
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung - Zivilprozessordnung
ZPO Art. 247 Feststellung des Sachverhaltes
1    Das Gericht wirkt durch entsprechende Fragen darauf hin, dass die Parteien ungenügende Angaben zum Sachverhalt ergänzen und die Beweismittel bezeichnen.
2    Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest:
1  in den übrigen Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht,
2  in den übrigen arbeitsrechtlichen Streitigkeiten.
a  in den Angelegenheiten nach Artikel 243 Absatz 2;
b  bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken:
CPC n'est pas applicable dans les procès en matière de bail de l'art. 243
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung - Zivilprozessordnung
ZPO Art. 243 Geltungsbereich
1    Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
2    Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten: 1
a  nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 1995 2 ;
b  wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28 bZGB 4 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Artikel 28 cZGB;
c  aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
d  zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach dem Bundesgesetz vom 19. Juni 1992 5 über den Datenschutz;
e  nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 1993 6 ;
f  aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bundesgesetz vom 18. März 1994 7 über die Krankenversicherung.
3    Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.
CPC, l'étendue du pouvoir du juge sous l'empire de la maxime inquisitoire simple allant par ailleurs au-delà du devoir d'interpellation renforcé du juge introduit par cette disposition. C'est également pour les mêmes motifs que l'art. 56
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung - Zivilprozessordnung
ZPO Art. 56 Gerichtliche Fragepflicht - Ist das Vorbringen einer Partei unklar, widersprüchlich, unbestimmt oder offensichtlich unvollständig, so gibt ihr das Gericht durch entsprechende Fragen Gelegenheit zur Klarstellung und zur Ergänzung.
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung - Zivilprozessordnung
ZPO Art. 56 Gerichtliche Fragepflicht - Ist das Vorbringen einer Partei unklar, widersprüchlich, unbestimmt oder offensichtlich unvollständig, so gibt ihr das Gericht durch entsprechende Fragen Gelegenheit zur Klarstellung und zur Ergänzung.
CPC est inapplicable.
Il s'ensuit que le tribunal des baux a satisfait à son devoir d'interpellation découlant de la maxime inquisitoire simple, ce d'autant que la bailleresse était représentée par un avocat.

3.2. La bailleresse recourante reproche ensuite à la cour cantonale de n'avoir pas pris en considération, pour la détermination des loyers usuels, des statistiques privées produites - soit des extraits de la brochure " Immo-Monitoring 2012-2013" censés attester des loyers moyens pour un appartement de 4 pièces à Morges - et des offres de location du site internet " www.immoscout.ch ".

3.2.1. Se référant à l'ATF 136 III 74 consid. 2.2.1 et à l'arrêt 4A_58/2013 du 16 mai 2013 consid. 4.2.2, ainsi qu'à des auteurs de doctrine, la bailleresse recourante soutient que la doctrine et la jurisprudence insistent sur le fait qu'il est difficile de trouver des informations pertinentes (et des documents) pour une comparaison, et donc qu'il suffirait d'alléguer l'adresse, l'étage et le nombre de pièces du logement de comparaison en invoquant qu'il est comparable à l'objet litigieux. Elle estime qu'au vu de l'inexistence de statistiques officielles et de la grande difficulté d'apporter des éléments de comparaison et pour ne pas nier le critère des loyers comparatifs, il y a lieu de se ranger à l'avis de la doctrine estimant que des statistiques privées ne devraient pas être considérées comme inaptes. Elle relève qu'elles sont établies par des professionnels du milieu et paraissent tout aussi légitimes, voire plus pertinentes que des statistiques émanant d'une autorité fédérale ou cantonale. Elle reproche à la cour cantonale de n'avoir pas précisé en quoi ces statistiques professionnelles seraient dénuées de toute force probante et soutient que l'on ne saurait présumer que le milieu professionnel des bailleurs veut induire en
erreur les locataires et les autorités. Si elle reconnaît que les annonces immobilières d'immoscout.ch ne peuvent pas servir de preuve principale, elle soutient qu'elles démontrent l'état de l'offre immobilière dans le quartier et ne sont donc pas dénuées d'intérêt.

3.2.2. Comme on l'a vu (cf. supra consid. 2.2.3), il s'agit pour le juge de procéder à une comparaison concrète, qui lui permette de tirer des déductions sûres quant au montant des loyers usuels. Dans la mesure où les statistiques proposées ne sont pas suffisamment différenciées en fonction de la situation, de la dimension, de l'agencement, de l'état de la chose louée et de l'année de construction du bâtiment, elles ne permettent pas au juge d'acquérir une certitude pour déterminer le loyer usuel dans le cas litigieux. Il ne peut en effet ni se contenter d'une vraisemblance prépondérante, ni se fonder sur son impression générale.
Les offres de location ne satisfont pas non plus à ces exigences.
Il s'ensuit que les griefs de la recourante sont infondés.

3.3. En l'absence de statistiques officielles au sens de l'art. 11 al. 4
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
VMWG Art. 11 Orts- und quartierübliche Mietzinse - (Art. 269 aBst. a OR)
1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
VMWG Art. 11 Orts- und quartierübliche Mietzinse - (Art. 269 aBst. a OR)
1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
VMWG Art. 11 Orts- und quartierübliche Mietzinse - (Art. 269 aBst. a OR)
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2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
OBLF, la jurisprudence a admis que le bailleur puisse apporter la preuve des loyers usuels en fournissant au moins cinq éléments (logements) de comparaison. La cour cantonale a nié toute possibilité de comparaison avec les logements comparatifs, trois critères faisant déjà défaut: la dimension, l'emplacement et les doubles vitrages.

3.3.1. En ce qui concerne la dimension des logements comparatifs, le tribunal a estimé que les cinq appartements de 60-61 m2 (n° s 1, 2, 3, 4 et 6) offerts à titre de preuve par la bailleresse présentaient un écart de plus de 20 %, pourcentage admis par la jurisprudence, avec l'appartement litigieux de 79 m2 (79 m2 - 20% = 63.20 m2), de sorte qu'ils étaient exclus comme objets de comparaison. La cour cantonale a rejeté le grief de la recourante au motif que celle-ci ne démontrait pas en quoi le tribunal aurait dû se distancer de la jurisprudence. Elle a considéré que le montant du loyer n'est pas un motif d'assouplissement de la règle des 20%.
La bailleresse se borne à opposer que les appartements de comparaison ont certes des surfaces inférieures de plus de 20%, mais que leurs loyers sont supérieurs de 20 à 43% et qu'il faut prendre en compte l'ensemble des éléments, car, vu la difficulté à apporter la preuve des loyers usuels, une différence de 2 à 3 m2 ne saurait conduire à les exclure comme logements de comparaison; à défaut, ce critère deviendrait lettre morte.
En tant qu'elle soutient que le montant supérieur du loyer d'un logement comparatif de surface plus petite est un critère suffisant, la recourante méconnaît que la méthode fondée sur la comparaison avec au moins cinq logements présentant des caractéristiques communes selon les cinq critères de l'art. 11 al. 1
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
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2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
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2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
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1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
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1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
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1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
OBLF, doit permettre au tribunal d'effectuer une comparaison schématique, sans avoir à pondérer les différents critères. Or, tel n'est pas le cas, ni en ce qui concerne le nombre de pièces (3,5 pour l'appartement litigieux alors que seuls deux logements comparatifs comportent 3,5 pièces), critère qui est déterminant pour les petits appartements, ni en ce qui concerne le critère secondaire de la surface de l'appartement, le pourcentage de 20% en plus ou en moins n'étant pas remis en cause en tant que tel par la recourante.

3.3.2. Aucune comparaison avec les pièces produites n'étant possible selon le critère de la dimension, il est superflu d'examiner si la cour a violé le droit fédéral s'agissant des critères de l'emplacement et de l'équipement.

3.4. Vu l'absence d'adéquation des pièces de comparaison produites sur le critère de la dimension (cf. supra consid. 3.3), il est superflu d'examiner le reproche fait par la bailleresse au tribunal de n'avoir pas procédé à une inspection locale et à l'audition de témoins et à la cour cantonale d'avoir ainsi violé son droit à un procès équitable et son droit d'être entendue (art. 53 al. 1
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung - Zivilprozessordnung
ZPO Art. 53 Rechtliches Gehör
1    Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
2    Insbesondere können sie die Akten einsehen und Kopien anfertigen lassen, soweit keine überwiegenden öffentlichen oder privaten Interessen entgegenstehen.
SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung - Zivilprozessordnung
ZPO Art. 53 Rechtliches Gehör
1    Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
2    Insbesondere können sie die Akten einsehen und Kopien anfertigen lassen, soweit keine überwiegenden öffentlichen oder privaten Interessen entgegenstehen.
CPC, art. 29 al. 2
SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft
BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien
1    Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
2    Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
3    Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.
Cst., art. 6 par. 1 et 13 CEDH).
Pour le même motif, il n'y a pas lieu d'examiner le grief tiré de la constatation inexacte des faits, la bailleresse reprochant au tribunal d'avoir fait une fausse interprétation de son courrier du 21 janvier 2014, en déduisant qu'elle aurait renoncé à la production des moyens de preuve invoqués dans sa réponse du 14 juin 2013, alors qu'elle a toujours voulu une visite et un transport sur place.

4.
Au vu des motifs qui précèdent, le recours doit être rejeté, aux frais de son auteur (art. 66 al. 1
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten
1    Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
2    Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
3    Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
4    Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
5    Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.
LTF). La recourante devra verser des dépens aux intimés (art. 68 al. 1
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 68 Parteientschädigung
1    Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
2    Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
3    Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
4    Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
5    Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.
LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 1'500 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
La recourante versera aux intimés une indemnité de 2'000 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour d'appel civile.

Lausanne, le 16 décembre 2015

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente : Kiss

Le Greffier : Piaget
Information de décision   •   DEFRITEN
Décision : 4A_179/2015
Date : 16. Dezember 2015
Publié : 30. Dezember 2015
Tribunal : Bundesgericht
Statut : Publiziert als BGE-141-III-569
Domaine : Vertragsrecht
Regeste : demande de réduction du loyer, exception des loyers usuels du quartier (art. 269a let. a CO)


Répertoire des lois
AMSL: 15
CC: 560
SR 210 Code civil suisse
CC Art. 560 A. Acquisition / I. Héritiers - A. Acquisition I. Héritiers
1    Les héritiers acquièrent de plein droit l'universalité de la succession dès que celle-ci est ouverte.
2    Ils sont saisis des créances et actions, des droits de propriété et autres droits réels, ainsi que des biens qui se trouvaient en la possession du défunt, et ils sont personnellement tenus de ses dettes; le tout sous réserve des exceptions prévues par la loi.
3    L'effet de l'acquisition par les héritiers institués remonte au jour du décès du disposant et les héritiers légaux sont tenus de leur rendre la succession selon les règles applicables au possesseur.
CO: 269 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
CO Art. 269 A. Loyers abusifs / I. Règle - A. Loyers abusifs I. Règle
269a 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
CO Art. 269a A. Loyers abusifs / II. Exceptions - II. Exceptions Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment:
a  se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier;
b  sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur;
c  se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais;
d  ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance;
e  ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques;
f  n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables.
270a 
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
CO Art. 270a E. Contestation du loyer / I. Demande de diminution du loyer / 2. En cours de bail - 2. En cours de bail
1    Le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269 a, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais.
2    Le locataire doit adresser par écrit sa demande de diminution au bailleur, qui a un délai de 30 jours pour se déterminer. Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu'il ne l'accepte que partiellement ou qu'il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation dans un délai de 30 jours.
3    L'al. 2 n'est pas applicable lorsque le locataire qui conteste une augmentation de loyer en demande simultanément la diminution.
274d
CPC: 51 
SR 272 Code de procédure civile
CPC Art. 51 Conséquences de l'inobservation des règles de récusation
1    Les actes de procédure auxquels a participé une personne tenue de se récuser doivent être annulés et renouvelés si une partie le demande dans les dix jours après qu'elle a eu connaissance du motif de récusation.
2    Les mesures probatoires non renouvelables peuvent être prises en considération par le tribunal.
3    Si un motif de récusation n'est découvert qu'après la clôture de la procédure, les dispositions sur la révision sont applicables.
53 
SR 272 Code de procédure civile
CPC Art. 53 Droit d'être entendu
1    Les parties ont le droit d'être entendues.
2    Elles ont notamment le droit de consulter le dossier et de s'en faire délivrer copie pour autant qu'aucun intérêt prépondérant public ou privé ne s'y oppose.
56 
SR 272 Code de procédure civile
CPC Art. 56 Interpellation par le tribunal - Le tribunal interpelle les parties lorsque leurs actes ou déclarations sont peu clairs, contradictoires, imprécis ou manifestement incomplets et leur donne l'occasion de les clarifier et de les compléter.
243 
SR 272 Code de procédure civile
CPC Art. 243 Champ d'application
1    La procédure simplifiée s'applique aux affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs.
2    Elle s'applique quelle que soit la valeur litigieuse:
a  aux litiges relevant de la loi du 24 mars 1995 sur l'égalité 1 ;
b  aux litiges portant sur de la violence, des menaces ou du harcèlement au sens de l'art. 28 bCC 3 ou aux décisions d'ordonner une surveillance électronique au sens de l'art. 28 cCC;
c  aux litiges portant sur des baux à loyer ou à ferme d'habitations et de locaux commerciaux et sur des baux à ferme agricoles en ce qui concerne la consignation du loyer ou du fermage, la protection contre les loyers ou les fermages abusifs, la protection contre les congés ou la prolongation du bail à loyer ou à ferme;
d  aux litiges portant sur le droit d'accès aux données prévu par la loi fédérale du 19 juin 1992 sur la protection des données 4 ;
e  aux litiges relevant de la loi du 17 décembre 1993 sur la participation 5 ;
f  aux litiges portant sur des assurances complémentaires à l'assurance-maladie sociale au sens de la loi fédérale du 18 mars 1994 sur l'assurance-maladie 6 .
3    La procédure simplifiée ne s'applique pas aux litiges pour lesquels sont compétents une instance cantonale unique au sens des art. 5 et 8 ou le tribunal de commerce au sens de l'art. 6.
247 
SR 272 Code de procédure civile
CPC Art. 247 Établissement des faits
1    Le tribunal amène les parties, par des questions appropriées, à compléter les allégations insuffisantes et à désigner les moyens de preuve.
2    Le tribunal établit les faits d'office:
1  dans les autres litiges portant sur des baux à loyer et à ferme d'habitations et de locaux commerciaux et sur des baux à ferme agricoles,
2  dans les autres litiges portant sur un contrat de travail.
a  dans les affaires visées à l'art. 243, al. 2;
b  lorsque la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs:
296 
SR 272 Code de procédure civile
CPC Art. 296 Maxime inquisitoire et maxime d'office
1    Le tribunal établit les faits d'office.
2    Les parties et les tiers doivent se prêter aux examens nécessaires à l'établissement de la filiation et y collaborer, dans la mesure où leur santé n'est pas mise en danger. Les dispositions concernant le droit des parties et des tiers de ne pas collaborer ne sont pas applicables.
3    Le tribunal n'est pas lié par les conclusions des parties.
311 
SR 272 Code de procédure civile
CPC Art. 311
1    L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 239).
2    La décision qui fait l'objet de l'appel est jointe au dossier.
317
SR 272 Code de procédure civile
CPC Art. 317 Faits et moyens de preuve nouveaux; modification de la demande
1    Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte qu'aux conditions suivantes:
a  ils sont invoqués ou produits sans retard;
b  ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise.
2    La demande ne peut être modifiée que si:
a  les conditions fixées à l'art. 227, al. 1, sont remplies;
b  la modification repose sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux.
Cst.: 29
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse
Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure
1    Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
2    Les parties ont le droit d'être entendues.
3    Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.
LTF: 66 
SR 173.110
LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires
1    En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
2    Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
3    Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
4    En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
5    Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.
68 
SR 173.110
LTF Art. 68 Dépens
1    Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
2    En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
3    En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
4    L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
5    Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.
71 
SR 173.110
LTF Art. 71 - Lorsque la présente loi ne contient pas de dispositions de procédure, les dispositions de la PCF 1 sont applicables par analogie.
72 
SR 173.110
LTF Art. 72 Principe
1    Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
2    Sont également sujettes au recours en matière civile:
1  sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
2  sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
3  sur le changement de nom,
4  en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
5  en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
6  les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
7  ...
a  les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
b  les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
75 
SR 173.110
LTF Art. 75 Autorités précédentes
1    Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets. 1
2    Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
a  une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
b  un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
c  une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.
76 
SR 173.110
LTF Art. 76 Qualité pour recourir
1    A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
a  a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire; et
b  est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
2    Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions. 2
97 
SR 173.110
LTF Art. 97 Établissement inexact des faits
1    Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
2    Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits. 1
100 
SR 173.110
LTF Art. 100 Recours contre une décision
1    Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
2    Le délai de recours est de dix jours contre:
a  les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
b  les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
c  les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants 3 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants 4 .
d  les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40 dde la loi du 25 juin 1954 sur les brevets 6 .
3    Le délai de recours est de cinq jours contre:
a  les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
b  les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
4    Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
5    En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
6    ... 7
7    Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.
106
SR 173.110
LTF Art. 106 Application du droit
1    Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
2    Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.
OBLF: 11 
SR 221.213.11 Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux
OBLF Art. 11 Loyers usuels dans la localité ou le quartier - (art. 269 a, let. a, CO)
1    Les loyers déterminants pour le calcul des loyers usuels dans la localité ou le quartier au sens de l'art. 269 a, let. a, CO sont les loyers des logements et des locaux commerciaux comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction.
2    Pour les locaux commerciaux, la comparaison au sens de l'art. 269 a, let. a, CO peut être opérée sur la base du prix au mètre carré usuel dans le quartier pour des objets semblables.
3    N'entrent pas en ligne de compte les loyers découlant du fait qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché.
4    Les statistiques officielles doivent être prises en considération.
13
SR 221.213.11 Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux
OBLF Art. 13 Taux hypothécaires - (art. 269 a, let. b, CO)
1    Une augmentation du taux hypothécaire de 1/4 % donne droit, en règle générale, à une hausse maximum de loyer de:
a  2 % quand les taux hypothécaires dépassent 6 %;
b  2,5 % quand les taux hypothécaires se situent entre 5 et 6 %;
c  3 % quand les taux hypothécaires sont inférieurs à 5 %.
2    S'il existe des plans de paiement au sens de l'art. 269 a, let. d, ou des contrats-cadres au sens de l'art. 269 a, let. f, CO, seules ces réglementations sont applicables lors d'une modification du taux hypothécaire.
3    Si le loyer est calculé durablement sur la base des coûts, à l'exclusion des critères des loyers usuels dans le quartier et de la compensation du renchérissement, le bailleur peut, en cas de hausse du taux hypothécaire, répercuter sur le loyer l'augmentation des charges relatives à l'ensemble du capital investi.
4    Lors d'une modification du loyer faisant suite à une variation du taux hypothécaire, il y a lieu de voir en outre si et dans quelle mesure les variations antérieures ont entraîné une modification du loyer.
PCF: 17
SR 273 Loi fédérale de procédure civile fédérale
PCF Art. 17 Substitution de parties
1    Une personne ne peut se substituer à l'une des parties qu'avec le consentement de l'autre.
2    Le substitué et le substituant répondent solidairement des frais judiciaires faits jusqu'à la substitution.
3    Le changement des personnes n'entraîne pas substitution de parties lorsqu'il s'opère par succession universelle ou en vertu de dispositions légales spéciales.
Répertoire ATF
107-II-233 • 118-III-46 • 120-II-240 • 121-III-163 • 122-III-257 • 123-III-317 • 125-III-231 • 126-III-124 • 127-III-411 • 130-III-321 • 133-III-545 • 133-III-61 • 136-III-74 • 137-III-617 • 138-III-374 • 138-III-625 • 139-III-13
Weitere Urteile ab 2000
4A_179/2015 • 4A_198/2014 • 4A_397/2011 • 4A_397/2013 • 4A_412/2009 • 4A_472/2007 • 4A_489/2010 • 4A_491/2014 • 4A_58/2013 • 4A_612/2012 • 4A_669/2010 • 4C.176/2003 • 4C.211/2004 • 4C.55/2001 • 5C.97/2005
Répertoire de mots-clés
Trié par fréquence ou alphabet
tribunal fédéral • maxime inquisitoire • offre de preuve • vue • moyen de preuve • chose louée • quant • année de construction • tennis • doctrine • tribunal des baux • première instance • examinateur • viol • d'office • procédure ordinaire • base de calcul • doute • tribunal cantonal • bail à loyer
... Les montrer tous
FF
2006/6841
SJ
2006 I S.271