Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_58/2013

Arrêt du 16 mai 2013
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges fédéraux Klett, Présidente,
Kolly et Niquille.
Greffière: Mme Monti.

Participants à la procédure
X.________ SA,
représentée par Me Rodrigue Sperisen, avocat,
recourante,

contre

A.Y.________ et B.Y.________,
intimés.

Objet
bail à loyer; résiliation pour des motifs économiques; loyers usuels du quartier,

recours en matière civile contre l'arrêt rendu le
17 décembre 2012 par la Chambre des baux et loyers
de la Cour de justice du canton de Genève.

Faits:

A.
Par contrat de bail à loyer du 22 mars 2001, A.Y.________ et B.Y.________ se sont fait céder l'usage d'un appartement de 4 pièces au 3ème étage d'un immeuble sis à la rue xxx (GE). Le loyer annuel a été fixé en dernier lieu à 13'320 fr., charges non comprises, selon avis de majoration prenant effet le 1er mai 2009.

Le 1er octobre 2009, la propriété de l'immeuble a passé à la société X.________ SA. Quelques jours après, soit le 9 octobre 2009, la nouvelle bailleresse a déclaré résilier le contrat des locataires précités pour le 30 avril 2010. Le congé était motivé par la volonté de meubler l'appartement et de le relouer à un tiers pour un loyer supérieur.

B.
B.a Les locataires ont saisi l'autorité de conciliation, qui a annulé le congé. Le 19 octobre 2010, la bailleresse a déposé une requête par-devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, en l'invitant à constater la validité du congé. Les locataires ont conclu à l'annulation du congé, subsidiairement à une prolongation de bail d'une durée de quatre ans.
B.b La bailleresse a produit 22 exemples de loyers comparatifs, ainsi qu'une fiche décrivant son immeuble et l'appartement loué aux locataires congédiés. Il en ressort notamment que l'immeuble n'est pas raccordé au téléréseau collectif et que l'appartement, d'une surface de 71 m2, est pourvu de doubles vitrages dans un quartier calme. Les locataires contestent certains éléments, en particulier la surface indiquée et le caractère calme du quartier.

Il est constant qu'un restaurant est exploité au rez-de-chaussée de l'immeuble.
B.c Statuant par jugement du 24 novembre 2011, le Tribunal des baux a annulé le congé signifié pour le 30 avril 2010 et débouté les parties de toutes autres conclusions. Les juges sont arrivés à la conclusion qu'aucun des 22 exemples proposés n'était comparable avec l'appartement litigieux. Comme la bailleresse n'avait pas démontré qu'elle pourrait obtenir d'un tiers un loyer supérieur non abusif, le congé devait être annulé.
B.d La bailleresse a fait appel auprès de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice, laquelle a confirmé le jugement par arrêt du 17 décembre 2012.

C.
La bailleresse a saisi le Tribunal fédéral d'un recours en matière civile, tendant à faire constater la validité du congé et à débouter les locataires de toutes autres ou contraires conclusions.

La Chancellerie de la Cour de céans a informé les locataires et l'ASLOCA du dépôt de ce recours, en rappelant que ladite association n'avait pas le pouvoir de représentation devant le Tribunal fédéral. Par ordonnance du 22 février 2013, adressée sous pli recommandé aux locataires personnellement, la chancellerie les a invités à déposer leur éventuelle réponse dans un délai échéant le 15 mars 2013. Ledit courrier a été distribué le 25 février 2013, selon l'accusé de réception.

Par lettre du 25 février 2013, réceptionnée le jour suivant, Me Maurice Utz a fait savoir qu'il était chargé de défendre les intérêts des deux locataires intimés. Aucune réponse n'a été déposée.

La Cour de justice s'est référée à son arrêt.

Considérant en droit:

1.
Le droit d'être entendu des intimés a été respecté dès lors qu'un délai leur a été imparti pour déposer d'éventuelles déterminations. Dans la mesure où ils n'ont pas d'emblée désigné un mandataire après l'avis de dépôt du recours, il leur incombait, le moment venu, de transmettre à leur conseil les courriers reçus dans l'intervalle. Des personnes dépourvues de connaissances juridiques sont à même de comprendre l'importance d'un délai judiciaire et la nécessité de le communiquer à leur conseil. Il sied enfin d'apporter la précision suivante, même si elle ne revêt pas d'incidence dans le cas concret: l'avocat inscrit au registre cantonal ne peut pas représenter devant le Tribunal fédéral des locataires dont il a assuré la défense devant les instances cantonales en tant qu'employé d'une association de protection des locataires (arrêt 4A_38/2013 du 12 avril 2013 consid. 1, destiné à la publication).

2.
Le Tribunal fédéral applique la loi d'office, à l'exception des droits fondamentaux (art. 106
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 106 Rechtsanwendung
1    Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
2    Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.
LTF). Il apprécie librement la portée juridique des faits, sans être lié par l'argumentation des parties, ni par la motivation retenue par l'autorité précédente. Eu égard, toutefois, à l'exigence de motivation qu'impose l'art. 42 al. 2
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 42 Rechtsschriften
1    Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
2    In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 1 2
3    Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
4    Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 2016 3 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
a  das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
b  die Art und Weise der Übermittlung;
c  die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann. 4
5    Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
6    Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
7    Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.
LTF sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 108 Einzelrichter oder Einzelrichterin
1    Der Präsident oder die Präsidentin der Abteilung entscheidet im vereinfachten Verfahren über:
a  Nichteintreten auf offensichtlich unzulässige Beschwerden;
b  Nichteintreten auf Beschwerden, die offensichtlich keine hinreichende Begründung (Art. 42 Abs. 2) enthalten;
c  Nichteintreten auf querulatorische oder rechtmissbräuchliche Beschwerden.
2    Er oder sie kann einen anderen Richter oder eine andere Richterin damit betrauen.
3    Die Begründung des Entscheids beschränkt sich auf eine kurze Angabe des Unzulässigkeitsgrundes.
LTF), le Tribunal fédéral n'examine d'ordinaire que les griefs invoqués, sauf en cas d'erreurs juridiques manifestes; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 135 II 384 consid. 2.2.1; 134 III 102 consid. 1.1; 133 II 249 consid. 1.4.1).

3.
Est en l'occurrence litigieuse la validité du congé donné pour des motifs économiques.

3.1 Il est en principe licite de résilier un bail afin d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé que celui versé par l'actuel occupant des lieux. Toutefois, le congé ne doit pas servir de prétexte à la poursuite d'un but illicite: il faut donc que le bailleur soit en droit d'exiger un loyer supérieur à celui payé par le preneur congédié. La résiliation est annulable si l'application de la méthode de calcul absolue permet d'exclure que le bailleur puisse majorer légalement le loyer, parce que celui-ci est déjà conforme aux loyers usuels dans le quartier, respectivement parce qu'il lui procure déjà un rendement suffisant (ATF 136 III 74 consid. 2.1; 120 II 105 consid. 3b/bb p. 110).

3.2 Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui se situent dans la limite des loyers usuels du quartier ou de la localité (art. 269a let. a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
CO). Selon l'art. 11
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
VMWG Art. 11 Orts- und quartierübliche Mietzinse - (Art. 269 aBst. a OR)
1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
OBLF (RS 221.213.11), les loyers déterminants pour le calcul des loyers usuels sont ceux de logements comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (al. 1), à l'exclusion des loyers découlant du fait qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché (al. 3).

D'ordinaire, il faut fournir cinq loyers de comparaison au moins (ATF 136 III 74 consid. 3.1 p. 80). Le juge doit procéder à des comparaisons concrètes avec l'appartement litigieux, en fonction des critères mentionnés à l'art. 11 al. 1
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
VMWG Art. 11 Orts- und quartierübliche Mietzinse - (Art. 269 aBst. a OR)
1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
VMWG Art. 11 Orts- und quartierübliche Mietzinse - (Art. 269 aBst. a OR)
1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
OBLF (ATF 123 III 317 consid. 4a p. 319 et consid. 4d p. 325). Les logements pris en référence doivent présenter, quant à l'emplacement, des avantages analogues (environnement, infrastructures du quartier) ou des nuisances comparables (exposition au bruit, odeurs; ATF 123 III 317 consid. 4b/ee p. 322). Une différence d'exposition aux nuisances sonores exclut à elle seule toute comparaison (ATF 139 III 13 consid. 3.3.2 p. 22); un logement équipé d'un double vitrage dans un quartier tranquille n'est pas comparable à un appartement doté d'un vitrage simple dans un quartier que le bailleur lui-même ne peut qualifier de calme (arrêt 4C.265/2000 du 16 janvier 2001 consid. 4b/dd, in SJ 2001 I 247). En 2001, il a été jugé qu'un logement présente un confort inférieur à la norme usuelle lorsqu'il ne permet pas de recevoir la télévision par câble, faute de raccordement au téléréseau (arrêt 4C.265/2000 précité consid. 4b/ee).

4.
4.1 La bailleresse reproche en substance à la Cour de justice d'avoir exclu de l'examen comparatif les immeubles qui n'abritaient pas un restaurant au rez-de-chaussée, alors qu'il n'est pas prouvé que les locataires intimés subissent concrètement des désagréments ou nuisances causés par la présence d'un restaurant. En outre, il ne serait pas admissible de se fonder sur le seul critère du raccordement au téléréseau pour exclure des exemples comparatifs. Tenir compte d'éléments distinctifs aussi précis reviendrait à rendre impossible l'application du critère des loyers comparatifs. Quand bien même les exemples ne répondraient pas aux exigences de comparaison, il faudrait constater que les différences de loyer par rapport au montant payé par les intimés sont tellement flagrantes qu'il est manifestement possible d'augmenter légalement le loyer actuel.
4.2
4.2.1 Dans son arrêt, la Cour de justice constate que la présence d'un restaurant au rez-de-chaussée de l'immeuble occasionne nécessairement des nuisances particulières (principalement sonores et olfactives), ce qui justifie d'opérer une comparaison uniquement avec d'autres immeubles abritant un restaurant. La cour d'appel paraît s'être fondée exclusivement sur l'expérience de la vie pour retenir de telles nuisances. Or, si l'on se place à ce niveau, il faut admettre que divers facteurs peuvent avoir une incidence sur les nuisances inhérentes à ce type d'établissement public, notamment l'emplacement des appartements, la ventilation ou encore l'emplacement de l'immeuble; l'on peut ainsi admettre que dans un quartier déjà bruyant, les nuisances sonores causées par un restaurant auront tendance à "se fondre" dans le bruit ambiant. De prime abord, il paraît trop absolu de postuler de façon abstraite qu'un restaurant situé dans un immeuble locatif occasionne par principe à tous les occupants de l'immeuble, où qu'ils se trouvent, des nuisances particulières excluant d'emblée toute comparaison avec un immeuble dépourvu de restaurant.
4.2.2 Il faut admettre qu'en pratique, il se révèle souvent difficile de fournir cinq exemples d'appartements comparatifs, y compris dans des localités ou quartiers présentant une forte densité d'immeubles locatifs. La doctrine met en garde contre le risque d'effectuer une comparaison trop pointilleuse des appartements et immeubles, qui peut aboutir en pratique à une négation du critère des loyers comparatifs retenu dans la loi (cf. par ex. Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, 2011, n°s 15 et 23 s. ad art. 269a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
CO et les réf. citées; pour DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 459, une certaine souplesse est de mise dans la comparaison des équipements). Il est vrai qu'à l'art. 11 al. 1
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
VMWG Art. 11 Orts- und quartierübliche Mietzinse - (Art. 269 aBst. a OR)
1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
SR 221.213.11 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen
VMWG Art. 11 Orts- und quartierübliche Mietzinse - (Art. 269 aBst. a OR)
1    Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.
2    Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269 aBuchstabe a OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.
3    Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.
4    Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.
OBLF, le législateur exige que les logements soient seulement "comparables", et non pas identiques; il commande en outre d'effectuer la comparaison sur la base de critères relativement larges, qui sont l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (cf. PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1998, n° 87 ad art. 269a
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
SR 220 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
OR Art. 269a A. Missbräuchliche Mietzinse / II. Ausnahmen - II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
a  im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
b  durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
c  bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
d  lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
e  lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
f  das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.
CO).

4.3 Ces remarques générales étant faites, il sied de constater que le grief de la recourante n'est pas fondé. Celle-ci reproche en effet à la Cour de justice d'avoir écarté des logements pour le seul motif qu'ils se trouvaient dans un immeuble sans restaurant, ou qu'ils étaient reliés au téléréseau. Or, la lecture des décisions cantonales montre que tel n'est pas le cas.

Certes, le jugement de première instance, repris à son compte par la Cour de justice, affirme que les immeubles sans restaurant doivent être d'emblée écartés de la comparaison (cas décrits aux pièces 5, 8, 9, 25, 27, 30, 32, 33, 35, 37 et 39). Il ajoute toutefois dans la foulée que ces cas se distinguent des locaux concernés quant à leur équipement et leur état d'entretien. Or, la recourante ne discute pas les autres critères de distinction invoqués par les juges genevois. Elle ne s'attache pas à démontrer, par une comparaison circonstanciée, qu'il aurait été justifié de retenir au moins cinq cas en faisant abstraction du critère du restaurant. La même remarque peut être faite à propos du critère du téléréseau.

A défaut de motivation suffisante, la Cour de céans n'a pas à examiner plus avant dans quelle mesure les autres critères d'exclusion pris en compte sont fondés ou non. Peut en outre rester indécise la question de savoir si les récents développements technologiques relativisent l'importance d'un raccordement au téléréseau. Enfin, il n'y a pas non plus à revoir les motifs ayant conduit à exclure de la comparaison les cas d'immeubles abritant un restaurant, faute de grief soulevé en ce sens.

Le même défaut de motivation insuffisante entache le grief selon lequel la différence de loyer avec les appartements cités en exemple serait tellement "flagrante" qu'elle autoriserait sans autre une hausse de loyer. La recourante se contente à cet égard de relever que tous les loyers invoqués sont supérieurs de 20 % au moins à celui payé par les locataires intimés; elle ne cherche pas à démontrer que cinq cas présenteraient des traits suffisamment homogènes pour être rapprochés de l'appartement litigieux, tout en présentant une différence de loyer flagrante. La Cour de céans n'a dès lors pas à entrer en matière sur cette question.

Quant à l'argument consistant à dire que tous les appartements du quartier susceptibles d'être comparés ont été proposés en exemple, il se fonde sur une allégation non prouvée (sur la notion de quartier, cf. ATF 136 III 74 consid. 2.2). On ne saurait dès lors y voir une démonstration de ce que les autorités cantonales auraient appliqué de manière trop rigoureuse les exigences de similitude dans les comparaisons.

4.4 Au vu de ce qui précède, il n'est pas démontré que l'autorité précédente aurait enfreint le droit fédéral en considérant que la preuve d'une possible augmentation de loyer selon la méthode absolue n'était pas rapportée. Partant, la conséquence qu'elle en a tirée, à savoir le caractère abusif du congé, n'est pas non plus contraire au droit fédéral.

Ces considérations privent d'objet le grief tiré de la garantie constitutionnelle de la propriété.

4.5 En définitive, le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

5.
Les frais de la présente procédure sont mis à la charge de la recourante, qui succombe (art. 66 al. 1
SR 173.110 Bundesgesetz über das Bundesgericht - Bundesgerichtsgesetz
BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten
1    Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
2    Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
3    Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
4    Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
5    Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.
LTF). Aucune indemnité de dépens n'est due aux intimés, qui n'ont pas déposé d'écriture.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton de Genève, ainsi qu'à l'avocat désigné par les intimés, pour information.

Lausanne, le 16 mai 2013

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente: Klett

La Greffière: Monti
Information de décision   •   DEFRITEN
Décision : 4A_58/2013
Date : 16. Mai 2013
Publié : 14. Juni 2013
Tribunal : Bundesgericht
Statut : Unpubliziert
Domaine : Vertragsrecht
Regeste : bail à loyer; résiliation pour des motifs économiques; loyers usuels du quartier


Répertoire des lois
CO: 269a
SR 220 Loi fédérale complétant le Code civil suisse - Livre cinquième: Droit des obligations
CO Art. 269a A. Loyers abusifs / II. Exceptions - II. Exceptions Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment:
a  se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier;
b  sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur;
c  se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais;
d  ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance;
e  ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques;
f  n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables.
LTF: 42 
SR 173.110
LTF Art. 42 Mémoires
1    Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
2    Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée. 1 2
3    Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
4    En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique 3 . Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
a  le format du mémoire et des pièces jointes;
b  les modalités de la transmission;
c  les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier. 4
5    Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
6    Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
7    Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.
66 
SR 173.110
LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires
1    En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
2    Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
3    Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
4    En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
5    Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.
106 
SR 173.110
LTF Art. 106 Application du droit
1    Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
2    Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.
108
SR 173.110
LTF Art. 108 Juge unique
1    Le président de la cour décide en procédure simplifiée de ne pas entrer en matière:
a  sur les recours manifestement irrecevables;
b  sur les recours dont la motivation est manifestement insuffisante (art. 42, al. 2);
c  sur les recours procéduriers ou abusifs.
2    Le président de la cour peut confier cette tâche à un autre juge.
3    L'arrêt est motivé par une brève indication de la cause de l'irrecevabilité.
OBLF: 11
SR 221.213.11 Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux
OBLF Art. 11 Loyers usuels dans la localité ou le quartier - (art. 269 a, let. a, CO)
1    Les loyers déterminants pour le calcul des loyers usuels dans la localité ou le quartier au sens de l'art. 269 a, let. a, CO sont les loyers des logements et des locaux commerciaux comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction.
2    Pour les locaux commerciaux, la comparaison au sens de l'art. 269 a, let. a, CO peut être opérée sur la base du prix au mètre carré usuel dans le quartier pour des objets semblables.
3    N'entrent pas en ligne de compte les loyers découlant du fait qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché.
4    Les statistiques officielles doivent être prises en considération.
Répertoire ATF
120-II-105 • 123-III-317 • 133-II-249 • 134-III-102 • 135-II-384 • 136-III-74 • 139-III-13
Weitere Urteile ab 2000
4A_38/2013 • 4A_58/2013 • 4C.265/2000
Répertoire de mots-clés
Trié par fréquence ou alphabet
tribunal fédéral • bail à loyer • raccordement • quant • augmentation • tribunal des baux • première instance • recours en matière civile • incident • droit fédéral • année de construction • droit civil • examinateur • lieu • décision • droit fondamental • méthode absolue • communication • membre d'une communauté religieuse • marchandise
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SJ
2001 I S.247