4A_735/2011 - 2012-01-16 - Vertragsrecht - contrat de bail, résiliation

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 735/2011

Arrêt du 16 janvier 2012
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges Klett, présidente, Corboz et Rottenberg Liatowitsch.
Greffier: M. Ramelet.

Participants à la procédure
H.X.________ et F.X.________,
recourants,

contre

H.Y.________ et F.Y.________, représentés par Me Julie Laverrière,
intimés.

Objet
contrat de bail, résiliation,

recours contre l'arrêt de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 8 novembre 2011.

Faits:

A.
Par contrat du 28 mai 2008, F.Y.________ et H.Y.________, qui sont copropriétaires de l'immeuble sis ruelle ... à Glion, ont cédé à H.X.________ et F.X.________, moyennant un loyer mensuel de 2'350 fr., avec les charges, l'usage de l'appartement de quatre pièces et demie qui se trouve au premier étage de leur maison, avec un garage et une place de parc. Le contrat devait prendre effet le 15 juin 2008 et durer jusqu'au 30 juin 2009; il était ensuite renouvelable d'année en année, sauf congé donné trois mois avant l'échéance.

Rapidement, des disputes ont surgi, au sujet de nuisances sonores, de l'utilisation des places de stationnement et de la consommation d'électricité, entre la famille X.________ et la famille Z.________, cette dernière étant locataire de l'appartement au rez-de-chaussée et ayant vécu durant douze ans en harmonie avec les précédents locataires de l'appartement du premier étage.

Par un courrier du 10 février 2009, le gérant de l'immeuble a informé les époux X.________ qu'il avait transmis leurs doléances concernant l'utilisation des places de stationnement aux époux Z.________. Par une lettre du 12 février 2009, H.Z.________ a rapporté à la gérance que ses voisins X.________ garaient leurs véhicules sur ses places de parc, laissaient leur chien aboyer durant des heures et faisaient du bruit pendant la nuit. Par correspondance du 2 mars suivant, H.Z.________ s'est plaint à nouveau du comportement de ses voisins, leur reprochant d'épier les membres de sa famille en permanence et de les prendre en photos; il indiquait également qu'il était importuné par le système d'éclairage nocturne et le dispositif de surveillance mis en place par les époux X.________ et priait la gérance "de les faire partir rapidement".
Par formules officielles datées du 12 mars 2009 et adressées sous pli recommandé le lendemain, les bailleurs ont notifié séparément à F.X.________ et à H.X.________ la résiliation du bail pour son échéance, le 30 juin 2009. Priés de motiver la résiliation, les bailleurs ont expliqué, par lettre du 30 mars 2009, que la résiliation intervenait en raison de la mauvaise entente avec les locataires du dessous ainsi qu'avec le voisinage. Il était joint une pétition signée au cours du mois de mars 2009 par les membres de la famille Z.________ ainsi que par trente-quatre autres personnes, qui demandaient le départ des époux X.________. Par la suite, plusieurs signataires de cette pétition ont retiré leur adhésion en précisant qu'ils n'avaient personnellement aucun reproche à formuler à l'égard de la famille X.________; en particulier, un voisin des recourants, A.________, a attesté que le comportement de la famille X.________ n'avait jamais été un problème.

B.
Le 15 avril 2009, F.X.________ et H.X.________ ont contesté la résiliation du bail devant l'autorité de conciliation du district de Riviera-Pays d'Enhaut. Cette dernière, par décision du 3 juin 2009, a estimé que la résiliation notifiée pour le 30 juin suivant était conforme au droit et qu'il n'y avait pas lieu d'accorder une prolongation du bail.

Par requête du 13 juillet 2009, F.X.________ et H.X.________ ont saisi le Tribunal des baux du canton de Vaud. Ils ont conclu à ce que la résiliation soit déclarée nulle, subsidiairement à ce qu'elle soit annulée, plus subsidiairement à ce qu'une prolongation du bail de quatre ans leur soit accordée.

Les bailleurs ont conclu au rejet de la demande.

Par jugement du 7 juin 2010, le Tribunal des baux a dit que la résiliation pour le 30 juin 2009 était valable et a accordé aux locataires une seule et unique prolongation du bail jusqu'au 31 décembre 2010.

Saisie d'un recours interjeté par les locataires, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, par arrêt du 8 novembre 2011, a confirmé le jugement attaqué.

C.
F.X.________ et H.X.________ exercent un recours en matière civile au Tribunal fédéral. Invoquant l'arbitraire (art. 9 Cst.) dans l'appréciation des preuves et l'établissement des faits, ainsi qu'une violation des art. 271 al. 1 CO et 272 CO, ils concluent à la réforme de l'arrêt attaqué, en ce sens que l'annulation de la résiliation doit être prononcée, subsidiairement qu'une prolongation du bail de quatre ans doit être accordée, plus subsidiairement que la cause doit être renvoyée à l'autorité précédente. Les recourants sollicitent également l'assistance judiciaire pour la procédure fédérale et l'octroi de l'effet suspensif.

Les bailleurs proposent le rejet du recours et le refus de l'effet suspensif.

Par lettre du 11 janvier 2012, le conseil des recourants a informé le Tribunal fédéral qu'il ne les représentait plus dans la présente procédure.

Considérant en droit:

1.
1.1 Interjeté par les parties qui ont succombé dans leurs conclusions en contestation du congé qui leur a été adressé et qui ont donc qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité de dernière instance statuant sur recours (art. 75 LTF) dans une affaire pécuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. requis en matière de droit du bail (art. 74 al. 1 let. a LTF; sur le calcul de la valeur litigieuse: ATF 137 III 389 consid. 1.1 p. 390 s.), le recours est en principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

1.2 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. Il peut ainsi être formé pour violation d'un droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 304 consid. 2.4 p. 313).
Le Tribunal fédéral applique d'office le droit dont il peut contrôler le respect (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limité ni par les arguments soulevés dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont été invoqués et il peut rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 137 II 313 consid. 1.4 p. 317 s.; 135 III 397 consid. 1.4 et l'arrêt cité). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4 p. 400). Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, le Tribunal fédéral ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise par la partie
recourante (art. 106 al. 2 LTF).

1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).

La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136 I 184 consid. 1.2 p. 187). Une rectification de l'état de fait ne peut être demandée que si elle est de nature à influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).

1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).

2.
2.1 Il résulte des faits retenus par la cour cantonale - qui lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF) - que les parties ont conclu un contrat de bail à loyer au sens de l'art. 253 CO.
Devant l'autorité précédente, les recourants avaient conclu à ce que la nullité du congé soit constatée. Cette conclusion n'est pas reprise devant le Tribunal fédéral. Dès lors que celui-ci est lié par les conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF), il faut en déduire que le sort de cette conclusion est définitivement tranché; au demeurant, on ne voit pas en quoi consisterait le motif de nullité.

2.2 Les recourants soutiennent que le congé devait être annulé.
Il faut tout d'abord observer qu'il s'agit d'un congé ordinaire donné pour l'échéance du contrat (art. 266a al. 1 et 266c CO). On ne se trouve ainsi pas en présence d'un congé extraordinaire donné pour le motif que le locataire aurait manqué d'égards envers les voisins, de sorte qu'il ne se justifie pas d'appliquer les conditions plus strictes de l'art. 257f CO. Le bail est un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue; arrivé au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacun est libre de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant. En principe, chacune des parties a la liberté de mettre fin à la relation contractuelle pour l'échéance convenue, en respectant les conditions du préavis contractuel.

Un droit ne peut cependant pas être exercé contrairement aux règles de la bonne foi. L'art. 271 al. 1 CO prévoit donc que le congé est annulable lorsqu'il contrevient auxdites règles.

L'art. 271a CO énumère des cas où le congé donné par le bailleur est annulable. En l'espèce, on ne se trouve dans aucune de ces hypothèses. Certes, les recourants avaient soutenu, devant la cour cantonale, qu'il s'agissait d'un congé de représailles au sens de l'art. 271a al. 1 let. a CO. Procédant à une appréciation des preuves apportées, la cour cantonale est parvenue à la conclusion que les recourants n'avaient pas établi qu'ils avaient fait valoir un droit avant la notification de la résiliation, hormis une réclamation de portée insignifiante sur l'utilisation des places de stationnement. Sur ce point, les recourants n'invoquent pas l'arbitraire dans l'appréciation des preuves et l'établissement des faits; s'agissant d'un grief de nature constitutionnelle, la question n'a donc pas à être réexaminée (art. 106 al. 2 LTF). Comme il n'est pas établi en fait que le congé serait causé par une prétention formulée de bonne foi par le locataire, l'application de l'art. 271a al. 1 let. a CO n'entre pas en considération, en sorte que cette disposition - sur la base de l'état de fait retenu par la cour cantonale - n'a pas été violée.

Du moment que l'on ne se trouve dans aucune des hypothèses visées par l'art. 271a CO, le congé ne pourrait être annulé que sur la base de la règle générale contenue à l'art. 271 al. 1 CO. Il faudrait pour cela qu'il apparaisse que le congé ne réponde à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, qu'il soit purement chicanier ou encore qu'il repose sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte (ATF 135 III 112 consid. 4.1 p. 119; 120 II 31 consid. 4a p. 32 s.).

Pour dire si le congé contrevient ou non aux règles de la bonne foi, il faut tout d'abord en déterminer le motif réel, ce qui relève des constatations de fait (ATF 136 III 190 consid. 2 p. 192). Dès lors que la question relève de l'appréciation des preuves, elle ne peut être réexaminée par le Tribunal fédéral que sous l'angle de l'arbitraire.

Est seul déterminant le motif réel du congé, qui doit donc exister au moment de la résiliation (arrêt 4C.333/1997 du 8 mai 1998 consid. 3b; PETER HIGI, Commentaire zurichois, n° 119 ad art. 271 CO; DAVID LACHAT, Commentaire romand, Code des obligations I, 2003, n° 12 ad art. 271 CO).

2.3 Sur ce point, les recourants se plaignent d'arbitraire dans l'appréciation des preuves et l'établissement des faits.

Selon la jurisprudence, l'arbitraire, prohibé par l'art. 9 Cst., ne résulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en considération ou même qu'elle serait préférable. Le Tribunal fédéral n'annulera la décision attaquée que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscuté, ou encore lorsqu'elle heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité; pour qu'une décision soit annulée pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que la motivation formulée soit insoutenable, il faut encore que la décision apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 137 I 1 consid. 2.4 p. 5; 136 I 316 consid. 2.2.2 p. 318 s.; 136 III 552 consid. 4.2 p. 560). L'art. 97 al. 1 LTF précise d'ailleurs qu'une correction de l'état de fait ne peut être demandée que si elle est susceptible d'influer sur le sort de la cause. S'agissant plus précisément de l'appréciation des preuves, la décision attaquée n'est arbitraire que si le juge n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison sérieuse, de tenir compte d'un moyen important propre à modifier la
décision attaquée ou encore si, sur la base des éléments recueillis, il a fait une déduction insoutenable (ATF 136 III 552 consid. 4.2 p. 560; 129 I 8 consid. 2.1 p. 9).

La cour cantonale a retenu que les voisins du rez-de-chaussée avaient vécu en bonne harmonie avec les prédécesseurs des recourants pendant douze ans, de sorte que l'on peut en déduire raisonnablement qu'ils ne sont pas d'un naturel querelleur et ne posent pas de problème particulier de coexistence. Les recourants contestent que les voisins du rez-de-chaussée n'aient pas eu de problème avec leurs prédécesseurs. Ils n'invoquent cependant de manière précise aucun élément de preuve figurant au dossier à l'appui de leur contestation. Leur argumentation est donc impropre à démontrer que la cour cantonale serait tombée dans l'arbitraire en retenant que les voisins du rez-de-chaussée avaient vécu en harmonie avec les prédécesseurs des recourants pendant douze ans.

La cour cantonale s'est fondée non seulement sur les témoignages - comme le font les recourants -, mais aussi sur les pièces. Or il ressort bien des lettres produites que les réclamations émanaient de part et d'autre et qu'il existait effectivement une mésentente grave entre les locataires. Entendu comme témoin, un employé du gérant d'immeubles a affirmé que les voisins du rez-de-chaussée n'étaient pas les seuls à se plaindre du comportement des recourants. Certes, ce témoin est l'employé du gérant d'immeubles, lequel est le mandataire des propriétaires-bailleurs. On ne voit cependant pas quel intérêt il pourrait avoir à prendre partie en faveur de certains locataires au détriment des autres. On ne voit dès lors pas ce qu'il y a d'arbitraire à le croire lorsqu'il affirme que les recourants sont bien les fauteurs de troubles. Ce point est encore confirmé par un autre témoin, qui est certes proche des voisins du rez-de-chaussée, ainsi que par l'existence de la pétition, dont la cour cantonale a relevé qu'elle devait être examinée avec circonspection. Il en résulte un faisceau d'indices suffisamment convaincants pour que la cour cantonale ait pu en déduire, sans arbitraire, que les recourants sont bien les fauteurs de troubles. Il
est vrai qu'un témoin a affirmé que le comportement des recourants était irréprochable, mais il n'est pas arbitraire d'écarter une opinion isolée.

La chronologie des faits confirme que le congé a été donné en raison de la mésentente entre les locataires, mésentente dont les recourants sont la cause principale. En déterminant ainsi la cause réelle du congé, la cour cantonale n'est pas tombée dans l'arbitraire.

Comme seuls sont déterminants, pour dire si le congé est abusif, les faits qui l'ont réellement provoqué, il n'y a pas à examiner ici les multiples incidents ultérieurs qui sont mentionnés dans l'arrêt cantonal ou qui ont été allégués, à savoir une réclamation en juillet 2009 pour un nid de guêpes dans le galetas, une réclamation à la même époque pour treize prétendus défauts, la découverte d'informations inexactes données par les locataires sur leur situation financière, une plainte pénale en septembre 2009 pour des abus de téléphone allégués (postérieurs à la résiliation), l'arrêt prétendu du paiement des loyers, respectivement des indemnités pour occupation illicite, après juin 2011.

2.4 En donnant le congé pour l'échéance, les bailleurs ont voulu mettre fin à des querelles incessantes entre les locataires du même immeuble. On ne voit pas ce qu'ils auraient pu faire d'autre pour apaiser le conflit entre les voisins. Souhaiter rétablir la paix dans l'immeuble est une aspiration légitime. Le congé a été donné aux recourants plutôt qu'aux voisins du rez-de-chaussée pour des raisons défendables. Il faut observer tout d'abord que les voisins du dessous étaient des locataires de longue date, ce qui n'était pas du tout le cas des recourants; par ailleurs, il y a des raisons sérieuses de penser que les recourants sont à l'origine de la situation conflictuelle. En pareilles circonstances, on ne saurait dire qu'ils ont été sacrifiés de manière arbitraire ou discriminatoire. Le congé qui leur a été donné repose sur des motifs compréhensibles et il ne contrevient pas aux règles de la bonne foi.

En conséquence, la cour cantonale n'a pas violé l'art. 271 CO en refusant d'annuler le congé.

2.5 Subsidiairement, les recourants discutent la durée de la prolongation du bail.

Selon l'art. 272b al. 1 CO, un bail portant sur une habitation peut être prolongé de quatre ans au maximum et, dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations.

Dès lors que la situation ne paraît pas de nature à évoluer, le fait de fixer d'emblée une unique prolongation, plutôt que d'exiger deux procédures successives, ne viole pas le droit fédéral (arrêt 4A 621/2009 du 25 février 2010 consid. 2.4.2).

Pour déterminer la durée de la prolongation du bail, le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation (ATF 135 III 121 consid. 2 p. 123 s.; 125 III 226 consid. 4b p. 230). Il doit ainsi statuer en fonction des règles de l'équité (art. 4 CC). Dans une telle situation, le juge du fait ne viole pas la règle de droit en faisant usage du pouvoir d'appréciation qu'elle lui accorde. Le Tribunal fédéral ne doit en principe pas substituer sa propre appréciation à celle du juge du fait. Il ne peut intervenir, en considérant la règle de droit comme violée, que si l'autorité a excédé les limites de son pouvoir d'appréciation (c'est-à-dire si elle a prononcé quelque chose que la norme ne permettait pas), si elle n'a pas respecté les critères prévus par la norme, si elle s'est laissé guider essentiellement par des considérations étrangères à la disposition applicable ou encore si elle est parvenue, en exerçant son pouvoir, à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (cf. ATF 133 III 201 consid. 5.4 p. 211; 132 III 758 consid. 3.3 p. 762).

En l'espèce, on cherche en vain l'élément déterminant, dûment établi, qui n'aurait pas été pris en compte par la cour cantonale. Il a été relevé à juste titre que le contrat n'a été que de courte durée (du 15 juin 2008 au 30 juin 2009), de sorte que la prolongation accordée (jusqu'au 31 décembre 2010) est déjà plus longue que la durée du bail conclu. Par ailleurs, il a été observé que les recourants, en exerçant les voies de droit qui leur étaient ouvertes, avaient obtenu en fait une prolongation supplémentaire d'une année environ, de sorte que l'on ne voit pas pourquoi, en regard de la brièveté du bail conclu et de la durée maximum de la prolongation autorisée, une prolongation supplémentaire serait justifiée. A l'examen des circonstances, il n'apparaît pas que la cour cantonale ait abusé du large pouvoir d'appréciation qui était le sien pour fixer la durée de la prolongation. En conséquence, l'art. 272b CO n'a pas non plus été violé.

Le recours doit être rejeté.

2.6 Il ressort des considérants qui précèdent que le recours au Tribunal fédéral était d'emblée dépourvu de chances de succès. L'assistance judiciaire doit en conséquence être refusée (art. 64 al. 1 LTF).

Avec la décision sur le mérite du recours, la requête d'effet suspensif devient sans objet.

2.7 Les frais et dépens sont mis solidairement à la charge des recourants qui succombent (art. 66 al. 1 et 5; art 68 al. 1 et 4 LTF). Les dépens alloués aux intimés seront réduits pour tenir compte du fait que leurs écritures étaient particulièrement brèves.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
La requête d'assistance judiciaire est rejetée.

2.
Le recours est rejeté.

3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 1'000 fr., sont mis solidairement à la charge des recourants.

4.
Les recourants verseront solidairement aux intimés, créanciers solidaires, une indemnité de 1'000 fr. à titre de dépens.

5.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Lausanne, le 16 janvier 2012

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente: Klett

Le Greffier: Ramelet

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
¹	Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
²	Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 96 Ausländisches Recht - Mit der Beschwerde kann gerügt werden:
^a	ausländisches Recht sei nicht angewendet worden, wie es das schweizerische internationale Privatrecht vorschreibt;
^b	das nach dem schweizerischen internationalen Privatrecht massgebende ausländische Recht sei nicht richtig angewendet worden, sofern der Entscheid keine vermögensrechtliche Sache betrifft.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 108 Einzelrichter oder Einzelrichterin - 1 Der Präsident oder die Präsidentin der Abteilung entscheidet im vereinfachten Verfahren über:
¹	Der Präsident oder die Präsidentin der Abteilung entscheidet im vereinfachten Verfahren über:
^a	Nichteintreten auf offensichtlich unzulässige Beschwerden;
^b	Nichteintreten auf Beschwerden, die offensichtlich keine hinreichende Begründung (Art. 42 Abs. 2) enthalten;
^c	Nichteintreten auf querulatorische oder rechtsmissbräuchliche Beschwerden.
²	Er oder sie kann einen anderen Richter oder eine andere Richterin damit betrauen.
³	Die Begründung des Entscheids beschränkt sich auf eine kurze Angabe des Unzulässigkeitsgrundes.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 107 Entscheid - 1 Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
¹	Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
²	Heisst das Bundesgericht die Beschwerde gut, so entscheidet es in der Sache selbst oder weist diese zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurück. Es kann die Sache auch an die Behörde zurückweisen, die als erste Instanz entschieden hat.
³	Erachtet das Bundesgericht eine Beschwerde auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen oder der internationalen Amtshilfe in Steuersachen als unzulässig, so fällt es den Nichteintretensentscheid innert 15 Tagen seit Abschluss eines allfälligen Schriftenwechsels. Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen ist es nicht an diese Frist gebunden, wenn das Auslieferungsverfahren eine Person betrifft, gegen deren Asylgesuch noch kein rechtskräftiger Endentscheid vorliegt.96
⁴	Über Beschwerden gegen Entscheide des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195497 entscheidet das Bundesgericht innerhalb eines Monats nach Anhebung der Beschwerde.98

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 266^a - 1 Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
¹	Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
²	Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257^f - 1 Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen.
¹	Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen.
²	Der Mieter einer unbeweglichen Sache muss auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen.
³	Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
⁴	Der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen kann jedoch fristlos kündigen, wenn der Mieter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271^a - 1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
¹	Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
^a	weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
^b	weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
^c	allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
^d	während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
^e	vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:
^e1	zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
^e2	seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
^e3	auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
^e4	mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
^f	wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
²	Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
³	Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:
^a	wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
^b	wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
^c	wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
^d	infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
^e	aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
^f	wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272^b - 1 Das Mietverhältnis kann für Wohnräume um höchstens vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden. Im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden.
¹	Das Mietverhältnis kann für Wohnräume um höchstens vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden. Im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden.
²	Vereinbaren die Parteien eine Erstreckung des Mietverhältnisses, so sind sie an keine Höchstdauer gebunden, und der Mieter kann auf eine zweite Erstreckung verzichten.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 64 Unentgeltliche Rechtspflege - 1 Das Bundesgericht befreit eine Partei, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, auf Antrag von der Bezahlung der Gerichtskosten und von der Sicherstellung der Parteientschädigung, sofern ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint.
¹	Das Bundesgericht befreit eine Partei, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, auf Antrag von der Bezahlung der Gerichtskosten und von der Sicherstellung der Parteientschädigung, sofern ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint.
²	Wenn es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, bestellt das Bundesgericht der Partei einen Anwalt oder eine Anwältin. Der Anwalt oder die Anwältin hat Anspruch auf eine angemessene Entschädigung aus der Gerichtskasse, soweit der Aufwand für die Vertretung nicht aus einer zugesprochenen Parteientschädigung gedeckt werden kann.
³	Über das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege entscheidet die Abteilung in der Besetzung mit drei Richtern oder Richterinnen. Vorbehalten bleiben Fälle, die im vereinfachten Verfahren nach Artikel 108 behandelt werden. Der Instruktionsrichter oder die Instruktionsrichterin kann die unentgeltliche Rechtspflege selbst gewähren, wenn keine Zweifel bestehen, dass die Voraussetzungen erfüllt sind.
⁴	Die Partei hat der Gerichtskasse Ersatz zu leisten, wenn sie später dazu in der Lage ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

BGG:	42 64 68 72 74 75 76 90 95 96 97 99 100 105 106 107 108
BV:	9
OR:	253 257^f 266^a 266^c 271 271^a 272^b
ZGB:	4