5A_348/2012 - 2012-08-15 - Sachenrecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A 348/2012

Urteil vom 15. August 2012
II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Hohl, Präsidentin,
Bundesrichter L. Meyer, von Werdt,
Gerichtsschreiber von Roten.

1. Verfahrensbeteiligte
Stockwerkeigentümergemeinschaft
"S.________",
Miteigentümergemeinschaft
"M.________",
beide vertreten durch D.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Carlo Häfeli,
Beschwerdeführerinnen,

gegen

G.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Rudolf Ackeret,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Allgemeines Verbot (§ 225 ZPO/ZH),

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 11. April 2012.

Sachverhalt:

A.
Die Strasse "S.________" (Grundstück Kat.-Nr. 4369) in T.________ erschliesst die Wohnhäuser der Siedlung "S.________" samt Nebengebäuden (Grundstück Kat.-Nr. 4388) und die Zufahrt zur Unterniveaugarage (Grundstück Kat.-Nr. 4387). Sie ist eine Stichstrasse ab der öffentlichen N.________strasse und endet mit einem Kehrplatz, der in das Grundstück Kat.-Nr. 4388 hineinragt. Auf der Höhe des Kehrplatzes befindet sich an der gegenüberliegenden Seite der Strasse das Grundstück Kat.-Nr. 5290, auf dem eine Gärtnerei mit einem Ladengeschäft betrieben wird. Die Strassenparzelle und die mit Wohnhäusern überbaute Liegenschaft stehen im Eigentum der jeweiligen Stockwerkeigentümer der Stockwerkeigentümergemeinschaft "S.________" (Beschwerdeführerin 1). Eigentümer der Garagenzufahrt und der Garage sind die Miteigentümer der Miteigentümergemeinschaft "M.________" (Beschwerdeführerin 2). Das Grundstück mit dem Gärtnereibetrieb gehört G.________ (Beschwerdegegnerin) zu Eigentum. Zwischen den Parteien bestehen Unstimmigkeiten im Zusammenhang mit Motorfahrzeugen, die zur Gärtnerei fahren.

B.
Am 30. November 2010 stellten die Beschwerdeführerinnen ein Gesuch um Erlass eines Parkier- und Fahrverbots auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 4369, 4387 und 4388 mit der Begründung, die drei Grundstücke würden täglich, auch an Sonn- und Feiertagen, zu jeder Tages- und Nachtzeit durch eine Vielzahl von nicht bekannten Störern aus einer Vielzahl von Personenkreisen mit steigender Tendenz benutzt und befahren. In teilweiser Abänderung eines am 12. April 1994 angeordneten Parkierverbots erliess das Bezirksgericht B.________ mit Verfügung vom 8. März 2011 folgendes, einmal im kantonalen Amtsblatt und im Kurier der Gemeinde zu veröffentlichendes Verbot:
Unberechtigten ist das Führen, Abstellen und Parkieren von Fahrzeugen aller Art auf den Grundstücken Kat. Nr. 4369, Kat. Nr. 4387 und Kat. Nr. 4388 - namentlich auf der Privatstrasse "S.________" einschliesslich Kehrplatz und Parkplätze, der Zufahrt zur Garage und den Einstellplätzen sowie der Siedlung "S.________" - in der Gemeinde T.________ verboten.

Ausgenommen von diesem Verbot sind die Mieter und Besucher der Siedlung "S.________" sowie die aus dem Grundbuch Berechtigten. Der Güterumschlag im Verkehr mit Eigentümern und Mietern ist werktags zwischen 07.00 - 18.00 Uhr gestattet.

Übertretung dieses Verbotes hat Polizeibusse bis Fr. 200.-- zur Folge.

Die Beschwerdegegnerin sah sich durch das Verbot in ihren Rechten als Eigentümerin ihres über die S.________strasse erschlossenen Grundstücks mit dem Gärtnereibetrieb verletzt. Sie focht die Verfügung vom 8. März 2011 an und stellte das Begehren, auf das Gesuch der Beschwerdeführerinnen um Erlass eines Verbots auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 4369, 4387 und 4388 nicht einzutreten. Das Obergericht des Kantons Zürich nahm das Rechtsmittel als Berufung entgegen (Beschluss vom 17. Mai 2011) und gab den Parteien Gelegenheit, sich zur Zulässigkeit des Rechtswegs bzw. zur sachlichen Zuständigkeit der Zivilgerichte zu äussern (Verfügung vom 1. November 2011). Nach Eingang der Stellungnahmen hiess das Obergericht die Berufung gut. Es hob die bezirksgerichtliche Verfügung auf und wies das Gesuch der Beschwerdeführerinnen um Erlass eines Verbots ab mit der Begründung, ungeachtet der Eigentumsverhältnisse sei die S.________strasse eine der Öffentlichkeit gewidmete Strasse, so dass für ein privatrechtliches allgemeines Verbot kein Raum bestehe (Urteil vom 11. April 2012).

C.
Mit Eingabe vom 14. Mai 2012 erneuern die Beschwerdeführerinnen vor Bundesgericht ihr Begehren auf Erlass eines Verbots auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 4369, 4387 und 4388. Es sind die kantonalen Akten, hingegen keine Vernehmlassungen eingeholt worden.

Erwägungen:

1.
Das angefochtene Urteil betrifft ein kantonal-rechtliches Verbot zum Schutz des Grundeigentums gegen Störungen (§ 225 ZPO/ZH) und damit eine Zivilsache (Art. 72 Abs. 1 BGG) in einer vermögensrecht-lichen Angelegenheit, deren Streitwert gemäss den obergerichtlichen Feststellungen (E. I/3 S. 3) Fr. 50'000.-- beträgt und damit den gesetzlichen Mindestbetrag von Fr. 30'000.-- übersteigt (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG). Es ist kantonal letztinstanzlich (Art. 75 BGG), lautet entgegen den Anträgen der Beschwerdeführerinnen (Art. 76 Abs. 1 BGG) und schliesst das Verfahren ab (Art. 90 BGG). Da es um eine Form des Besitzesschutzes geht, kann das obergerichtliche Urteil wie ein Besitzesschutzentscheid mit Beschwerde in Zivilsachen nur wegen Verletzung verfassungsmässiger Rechte angefochten werden (Art. 98 BGG; Urteil 5D 124/2010 vom 21. Dezember 2010 E. 1, in: Baurecht, BR 2011 S. 89). Die Beschwerdeführerinnen machen Willkür in der Sachverhaltsfeststellung und in der Rechtsanwendung (Art. 9 BV) sowie eine Verletzung der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) geltend, begründen aber einzig ihre Willkürrügen, die deshalb allein zulässig und nachstehend zu prüfen sind (Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 135 III 232 E. 1.2 S. 234; 136 I 332 E. 2.1 S. 334). Mit
diesem Vorbehalt kann auf die - im Weiteren fristgerecht (Art. 100 Abs. 1 i.V.m. Art. 46 Abs. 2 BGG) - erhobene Beschwerde eingetreten werden.

2.
Die Beschwerdeführerinnen haben ihr Gesuch um Erlass eines Verbots am 30. November 2010 beim Bezirksgericht eingereicht. Für das ganze erstinstanzliche Verfahren haben damit die kantonale Zivilprozessordnung vom 13. Juni 1976 (ZPO/ZH) und das kantonale Gerichtsverfassungsgesetz vom 13. Juni 1976 (GVG/ZH) gegolten. Da das Verbot erstinstanzlich am 8. März 2011 verfügt wurde, waren für das Rechtsmittelverfahren die Bestimmungen der am 1. Januar 2011 in Kraft getretenen Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO; SR 272) massgebend (Art. 404 Abs. 1 und Art. 405 Abs. 1 ZPO). Soweit es um prozessuale Fragen des erstinstanzlichen Verfahrens gegangen ist, hatte das Obergericht als Berufungsinstanz die richtige Anwendung des bisherigen kantonalen Verfahrensrechts zu prüfen (vgl. BGE 138 I 1 E. 2.1 S. 3).

3.
Neben dem Rechtsmittel gegen das am 8. März 2011 verfügte Verbot hat die Beschwerdegegnerin am 29. April 2011 bei der Gemeinde ein Gesuch um Einleitung eines Teil-Quartierplanverfahrens und um Erlass vorsorglicher Massnahmen zur Sicherung der Betriebszufahrt während des Aufstellungsverfahrens eingereicht.

3.1 Während des obergerichtlichen Berufungsverfahrens ist im öffentlich-rechtlichen Gesuchsverfahren ein Beschluss ergangen. Der Gemeinderat hat am 13. September 2011 festgehalten, dass die Strasse "S.________" eine dem Gemeingebrauch gewidmete öffentliche Strasse ist, die auch der Erschliessung der Gewerbezone dient, in der sich die Gärtnerei der Beschwerdegegnerin befindet. Diesen - von den Beschwerdeführerinnen angefochtenen - Beschluss hat das Obergericht als echtes Novum im Berufungsverfahren zugelassen (E. II/4a S. 8 f.). Es ist davon ausgegangen, die Zivilgerichte dürften Vorfragen aus dem öffentlichen Recht selbstständig prüfen, solange die zuständigen Instanzen der Verwaltungsrechtspflege darüber noch nicht rechtskräftig entschieden hätten. Es bestehe hier kein Grund, den Entscheid der Verwaltungsrechtspflegeinstanzen abzuwarten (E. II/4b S. 9 des angefochtenen Urteils).

3.2 Dem Erlass eines Verbots auf einer Strasse im Privateigentum kann der Umstand entgegenstehen, dass sie öffentlich erklärt wurde (vgl. FRANK/STRÄULI/MESSMER, Kommentar zur zürcherischen Zivilpro-zessordnung, 3. Aufl. 1997, N. 2 zu § 225 ZPO/ZH). Es kann deshalb nicht beanstandet werden, dass das Obergericht die öffentlich-rechtlichen Gesichtspunkte berücksichtigt hat. Die Beschwerdeführerinnen wenden dagegen nichts ein und verlangen vor Bundesgericht auch nicht, das Ergebnis des hängigen öffentlich-rechtlichen Verfahrens abzuwarten. Dass das Obergericht als Zivilgericht im Rahmen eines Zivilprozesses befugt ist, über Vorfragen öffentlich-rechtlicher Natur zu entscheiden, solange die hiefür zuständigen Verwaltungsinstanzen im konkreten Fall noch keinen rechtskräftigen Entscheid getroffen haben, entspricht einem anerkannten Grundsatz (vgl. BGE 90 II 158 E. 3 S. 161; 138 III 49 E. 4.4.3 S. 56; für das kantonale Recht: FRANK/ STRÄULI/MESSMER, a.a.O., N. 6b zu § 25 sowie N. 8 und N. 8a zu § 57 ZPO/ZH; HAUSER/SCHWERI, Kommentar zum zürcherischen Gerichtsverfassungsgesetz, 2002, N. 23 der Vorbem. zu §§ 1 ff. und N. 4 zu §§ 104-104a [a]GVG).

3.3 Die Beurteilung öffentlich-rechtlicher Vorfragen durch Zivilgerichte bleibt dabei blosse Urteilserwägung und nimmt an der Rechtskraft des Urteils nicht teil (vgl. BGE 90 II 158 E. 3 S. 161; 137 III 8 E. 3.3.1 S. 13). Sollten die Verwaltungsinstanzen später abweichend entscheiden, stünde dem erneuten Erlass eines Verbots grundsätzlich nichts entgegen (vgl. FRANK/STRÄULI/MESSMER, a.a.O., N. 2 zu § 225, N. 10 zu § 211 und N. 5 zu § 212 ZPO/ZH). Für die Zwischenzeit wäre gegebenenfalls bei der zuständigen Verwaltungsbehörde ein Verbot als vorsorgliche Massnahme während des Beschwerdeverfahrens zu beantragen (vgl. KÖLZ/BOSSHART/RÖHL, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. Aufl. 1999, N. 3 und N. 13 zu § 6 VRG/ZH).

4.
Als Ergebnis hat das Obergericht festgehalten, dass durch die Widmung der S.________strasse an die Öffentlichkeit kein Raum für ein privatrechtliches Verbot bestehe. Die Beschwerdeführerinnen rügen die rechtlichen Annahmen des Obergerichts als willkürlich (S. 5 ff. Ziff. 3-5 der Beschwerdeschrift).

4.1 Das Obergericht ist davon ausgegangen, nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts komme es bei der Würdigung, ob eine Strasse als öffentlich oder privat zu gelten habe, nicht auf die Eigentumsverhältnisse, sondern auf die Zweckbestimmung an. Wenn einer Strasse die Funktion der gesetzlichen Zufahrt im Sinne von § 237 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht (Planungs- und Baugesetz, PBG, LS 700.1) zukomme, so werde sie - jedenfalls wenn sie mehreren Grundstücken diene - notwendigerweise von einem unbestimmten Benutzerkreis beansprucht. Damit handle es sich um eine Verkehrsfläche, die auch nach Strassenverkehrsrecht als öffentlich gelte, und zwar unabhängig davon, ob sie im öffentlichen Eigentum stehe oder förmlich dem Gemeingebrauch gewidmet worden sei (E. II/5a S. 9 f.). Ausschlaggebend sei demnach, ob eine Strasse der Erschliessung diene und einem unbestimmten Personenkreis offen stehe. Diese Voraussetzungen träfen auf die S.________strasse zu, die deshalb ungeachtet der Eigentumsverhältnisse als eine der Öffentlichkeit gewidmete Strasse zu qualifizieren sei (E. II/5b S. 10 ff.). Anzufügen bleibe, dass die Beschwerdeführerin 1 der formlosen Widmung ihres Privatgrundes zum Gemeingebrauch zugestimmt
habe, indem sie die Benützung der in ihrem Eigentum befindlichen Strasse durch einen unbestimmten Personenkreis während Jahren geduldet habe (E. II/5d S. 12 des angefochtenen Urteils).

4.2 Die Beschwerdeführerinnen halten die rechtlichen Ausführungen für willkürlich, weil sich die vom Obergericht angerufene verwaltungs-gerichtliche Rechtsprechung mit völlig anderen Fragen als der Widmung einer im Privateigentum stehenden Strasse für die allgemeine oder öffentliche Nutzung befasse. Sie betreffe den Abstand, den Neubauten von öffentlichen Wegen einzuhalten hätten, und damit den Begriff des öffentlichen Weges im Rahmen der Baubewilligungsvoraussetzungen und nicht im Sinne einer dem Gemeingebrauch gewidmeten Strasse (S. 5 Ziff. 3). Die S.________strasse stehe im Eigentum der Beschwerdeführerin 1 und sei nicht mit Fahrwegrechten zugunsten der Öffentlichkeit belastet. Ohne Verfügungsgewalt sei es einem Gemeinwesen aber verwehrt, eine private Verkehrsanlage der Öffentlichkeit zu widmen (S. 6 Ziff. 4). Aus einem angeblichen mehrjährigen Dulden der Strassenbenutzung durch einen unbekannten Personenkreis ergebe sich nichts für eine Widmung. Ein Fahrwegrecht könne weder von einem Dritten ersessen noch durch eine rechtskräftig erteilte Baubewilligung erhältlich gemacht werden (S. 7 Ziff. 5 der Beschwerdeschrift).

4.3 Entscheidend ist in rechtlicher Hinsicht, ob eine im Privateigentum stehende Strasse wie die S.________strasse formlos für den öffentlichen Gebrauch gewidmet und damit zur Benutzung durch die Allgemeinheit bestimmt werden kann.
4.3.1 Die Nutzung von öffentlichen Sachen richtet sich in erster Linie nach kantonalem Recht. Dieses umschreibt insbesondere, in welchem Rahmen und Ausmass öffentliche Sachen im Gemeingebrauch genutzt werden dürfen und wie namentlich öffentlicher Grund von der Allgemeinheit benützt werden darf (vgl. BGE 135 I 302 E. 3.1 S. 306). Die Eigentumsverhältnisse in einem zivilrechtlichen Sinne sind oftmals für die Benutzung durch die Öffentlichkeit nicht entscheidend. Ausschlaggebend können vielmehr die Widmung und die sich daraus ergebende tatsächliche Nutzung von Strassen und Plätzen durch die Öffentlichkeit sein (vgl. BGE 127 I 164 E. 5b/bb S. 178). Die Widmung zum Gemeingebrauch ist eine Verfügung, mit welcher eine Sache zur Benutzung durch die Allgemeinheit für einen bestimmten Zweck freigegeben wird. Dieser Verwaltungsakt kann auch formlos, stillschweigend erfolgen (vgl. Urteil 1P.375/1991 vom 30. Januar 1992 E. 5 mit Hinweisen; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl. 2010, S. 536 f. Rz. 2349; ANDRÉ WERNER MOSER, Der öffentliche Grund und seine Benützung, 2011, S. 30 f. und S. 37 f.).
4.3.2 Grundvoraussetzung für die Widmung einer Sache zum Gemeingebrauch ist die Verfügungsmacht des Gemeinwesens. Eine Strassenparzelle im Privateigentum ist grundsätzlich für den privaten und nicht für den öffentlichen Gebrauch bestimmt. Das Gemeinwesen darf sie nur dann und nur soweit durch hoheitliche Anordnungen als öffentliche Verkehrsfläche behandeln, als es die dafür erforderliche Verfügungsmacht (z.B. in der Form eines dinglichen Rechts) erlangt hat (vgl. Urteil 2A.194/2006 vom 3. November 2006 E. 5.2, in: ZBGR 89/2008 S. 112). Mangels eines dinglichen Rechts oder einer unmittelbar wirkenden öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung bedarf es des Einverständnisses des privaten Eigentümers. Dessen Zustimmung zur Widmung kann auch formlos sein. Ein blosses Dulden der allgemeinen Benützung genügt aber nicht (vgl. Urteile 1P.375/1991 vom 30. Januar 1992 E. 5 und 5C.258/1989 vom 8. Mai 1990 E. 3c; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., S. 537 Rz. 2350; MOSER, a.a.O., S. 39 f. mit Hinweisen).
4.3.3 Die Rechtslage im Kanton Zürich entspricht den gezeigten Grundsätzen. Das Obergericht durfte willkürfrei davon ausgehen, dass die Widmung einer Strasse zum Gemeingebrauch formlos erfolgen kann und dass das Einverständnis des Eigentümers mit der Widmung seiner im Privateigentum stehenden Strasse zum Gemeingebrauch keiner besonderen Form bedarf (vgl. Baurechtsentscheide Kanton Zürich, BEZ 1989 Nr. 2 E. 1a S. 9 [Verwaltungsgericht] und BEZ 2006 Nr. 38 E. 6.5 S. 37 f. [Baurekurskommission]; E. 4a des Entscheids VB.2000.00025 des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 10. Mai 2000). So kann ein jahrelanger, widerspruchsloser Gebrauch durch die Öffentlichkeit eine entsprechende Widmung bewirken (vgl. E. 5.3.1 des Entscheids VB.2011.00730 des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 9. Mai 2012, einsehbar unter http://www.vgrzh.ch/ - Rubrik "Rechtsprechung"; vgl. RICHARD A. KOCH, Das Strassenrecht des Kantons Zürich [Strassenpolizeirecht], 1997, S. 8 f.). Ungeachtet der Rügen der Beschwerdeführerinnen betreffend die Richtigkeit der Entscheidzitate erweist sich die obergerichtliche Darstellung der Rechtslage im Ergebnis nicht als willkürlich (Art. 9 BV; vgl. zum Begriff: BGE 138 I 49 E. 7.1 S. 51).

5.
Das Obergericht hat die tatsächlichen Voraussetzungen einer rechtsgültigen Widmung der S.________strasse zur Benutzung durch die Allgemeinheit bejaht. Die Beschwerdeführerinnen rügen die Sachverhaltsfeststellung und die Beweiswürdigung als willkürlich (S. 2 ff. Ziff. 1 und 2 der Beschwerdeschrift).

5.1 Das Obergericht hat festgestellt, der ursprüngliche Genossen-schaftsweg sei im Zuge der Überbauung des angrenzenden Landes in den Sechzigerjahren des letzten Jahrhunderts von der Meliorations-genossenschaft an die Baugenossenschaft S.________ abgetreten worden, aus der die Beschwerdeführerin 1 hervorgegangen sei. Die Bauherrschaft habe den Weg nach den behördlichen Vorgaben zu einer Quartierstrasse (Sammelstrasse), der heutigen S.________strasse, ausgebaut, die unbestrittenermassen der Erschliessung der im Eigentum der Beschwerdeführerinnen stehenden Grundstücke gedient habe und diene. Im Übrigen werde auch die Gärtnerei der Beschwerdegegnerin über die S.________strasse erschlossen, wie sich aus den - von den Beschwerdeführerinnen unangefochtenen - Baubewilligungen ergebe. Während in der Bewilligung vom 12. Januar 1987 für ein neues Gewächshaus erwogen werde, dass das Baugrundstück hinreichend über die private Quartierstrasse "S.________" erschlossen sei, halte die Bewilligung vom 24. Juni 1991 für das Ladengeschäft lediglich fest, die strassenmässige Erschliessung sei gewährleistet. Dies könne vernünftigerweise nur die bisherige (langjährige) Erschliessung über die S.________strasse bedeuten. Für die Annahme der
Beschwerdeführerinnen, damit sei der seit jeher ausserbuchlich bestehende und seit 1987 im Grundbuch eingetragene Zugang über das Grundstück Z.________ gemeint, lägen keine konkreten Anhaltspunkte vor. Wie es sich früher mit den Zugangsverhältnissen verhalten habe, sei denn auch ohne Belang. Ebenso könne dahingestellt bleiben, ob gegenwärtig eine hinreichende alternative Erschliessung über das Grundstück Z.________ - seitens der Beschwerdegegnerin werde die Rechtsgenüglichkeit dieser Zufahrt bestritten - bestehe. Massgeblich sei, dass die Baubewilligungen die Erschliessung der Gärtnerei über die S.________strasse vorsähen. Entsprechend seien auch die Betriebsgebäude und insbesondere das Ladengeschäft auf die S.________strasse ausgerichtet. Erschliesse eine Strasse eine aus sieben Gebäuden bestehende Überbauung mit neunzig Wohneinheiten, sei von einem unbestimmten Benutzerkreis auszugehen, da die Kontrolle der einzelnen Personen - Besucher, Postbote, Handwerker, Rettungsdienste etc. - schlechterdings nicht möglich sei. Ungeachtet der Eigentumsverhältnisse sei die S.________strasse demnach als eine der Öffentlichkeit gewidmete Strasse zu qualifizieren. Vorliegend diene sie zusätzlich einem Gewerbebetrieb als Zufahrt und werde
dadurch ebenfalls notwendigerweise von einem offenen Kreis von Benutzern wie Kunden und Lieferanten beansprucht (E. II/5b S. 10 ff. des angefochtenen Urteils).

5.2 Die Willkürrügen betreffen die folgenden Punkte:
5.2.1 Die Beschwerdeführerinnen werfen dem Obergericht vor, es habe willkürlich konkrete Anhaltspunkte dafür verneint, dass mit der Erschliessung gemäss der Baubewilligung von 1991 der Zugang über das Grundstück Z.________ gemeint sei, obwohl sie dabei ausdrücklich auf den Abtretungsvertrag zwischen der Beschwerdegegnerin und deren Vater verwiesen hätten, wonach der Zugang aufgrund der Dienstbarkeit SP 1321 erfolge (act. 34/14 S. 4), d.h. über ein Wegrecht für Fahrzeuge bis 3.5 Tonnen über das Grundstück Z.________ (S. 3/4 Ziff. 1 der Beschwerdeschrift). Der Vorwurf, das Obergericht habe ein wesentliches Beweismittel ausser Acht gelassen, ist unberechtigt. Abgesehen davon, dass die Beschwerdeführerinnen dieses Beweismittel nicht im Zusammenhang mit ihren Behauptungen zur Baubewilligung von 1991 angerufen haben (S. 6 Ziff. 9 der Eingabe vom 13. Dezember 2011, act. 33), ist es für ihre Sachdarstellung nicht beweiskräftig, heisst es doch an der zitierten Stelle des Abtretungsvertrags, für den Zugang über die private Strasse "S.________" bestehe eine privatrechtliche Vereinbarung und im Übrigen erfolge der Zugang auch aufgrund der Dienstbarkeit SP 1321 (act. 34/14 S. 4). Hauptzugang ist nach diesem Beweismittel somit die
S.________strasse, wie es auch das Obergericht angenommen hat, und nicht die Dienstbarkeit über das Grundstück Z.________, wie das die Beschwerdeführerinnen behaupten. Eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung ist damit nicht dargetan.
5.2.2 Willkür in der Beweiswürdigung erblicken die Beschwerdeführerinnen darin, dass das Obergericht angenommen habe, die S.________strasse erschliesse eine aus sieben Gebäuden bestehende Überbauung mit 90 Wohneinheiten und werde somit von einem unbestimmten Personenkreis benutzt. Denn in Wirklichkeit diene die S.________strasse der Erschliessung von nur zwei Grundstücken, nämlich ihrem Gemeinschaftsgrundstück und dem Grundstück der Beschwerdegegnerin (S. 4 Ziff. 2 der Beschwerdeschrift). Der Einwand ist nicht stichhaltig. Gemäss den Vorschriften des Planungs- und Baugesetzes ist ein Grundstück erschlossen, wenn es - unter anderem - für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist (§ 236 Abs. 1 PBG), und genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge - unter anderem - der Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Erschlossen wird somit zwar ein Grundstück, die Grösse der Zufahrt aber hängt von den Benützern des zu erschliessenden Grundstücks ab, d.h. im Falle einer mit Wohnhäusern überbauten Liegenschaft von der Anzahl an Wohneinheiten, die hier 90 Wohnungen umfasst.
5.2.3 Einen Zirkelschluss bemängeln die Beschwerdeführerinnen insofern, als das Obergericht für die Beurteilung der Öffentlichkeit der Erschliessungsstrasse "S.________" auch die Kunden und Lieferanten der Gärtnerei berücksichtigt hat, deren Erschliessung durch die S.________strasse genau streitig sei (S. 4 Ziff. 2 der Beschwerdeschrift). Willkür ist nicht ersichtlich. Denn das Obergericht ist in tatsächlicher Hinsicht davon ausgegangen, die (formlose) Widmung der heutigen S.________strasse zur Benutzung durch die Allgemeinheit und die formlose Zustimmung der Eigentümer zu dieser Widmung sei in den Sechzigerjahren des letzten Jahrhunderts erfolgt, was die späteren Baubewilligungen und Nutzungsverhältnisse lediglich bestätigten. Insoweit erscheint es nicht als willkürlich, den über Jahre hinweg ansteigenden und jahrelang widerspruchslos geduldeten Lieferanten- und Kundenverkehr zur 1987 durch ein zusätzliches Gewächshaus und 1991 durch ein Ladengeschäft erweiterten Gärtnerei als Indiz mitzuberücksichtigen.

5.3 Insgesamt kann die obergerichtliche Sachverhaltsfeststellung und Beweiswürdigung, die S.________strasse sei der Öffentlichkeit (formlos) gewidmet worden und die Eigentümer hätten der Widmung (formlos) zugestimmt, unter Willkürgesichtspunkten nicht beanstandet werden (Art. 9 BV; vgl. zum Begriff: BGE 136 III 552 E. 4.2 S. 560).

6.
Schliesslich rügen die Beschwerdeführerinnen in formeller Hinsicht, es sei willkürlich, dass das Obergericht das Verbot insgesamt aufgehoben habe. Das Parkier- und Fahrverbot betreffe das Grundstück Kat.-Nr. 4369 (Strasse "S.________") sowie die Grundstücke Kat.-Nr. 4387 (im Bereich der Zufahrt zur Unterniveaugarage) und Kat.-Nr. 4388 (im Bereich der nicht überdeckten Fahrzeugabstellplätze auf der mit Wohnhäusern überbauten Liegenschaft). Aus der Öffentlichkeit der S.________strasse könne willkürfrei nicht geschlossen werden, auch die Grundstücke Kat.-Nrn. 4387 und 4388 seien der Öffentlichkeit gewidmet. Die Aufhebung des Verbots auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 4387 und 4388 sei deshalb willkürlich erfolgt (S. 2/3 Ziff. 1 und S. 4 Ziff. 2 der Beschwerdeschrift).

6.1 Entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführerinnen hat das Obergericht nirgends ausdrücklich oder auch nur sinngemäss festgestellt, es seien neben der S.________strasse auch die Grundstücke Kat.-Nrn. 4387 und 4388 der Öffentlichkeit gewidmet. In ihrer Stellungnahme zur sachlichen Zuständigkeit der Zivilgerichte haben sich die Beschwerdeführerinnen jedoch nur zum Verbot betreffend die S.________strasse geäussert. Sie haben für den Eventualfall einer Unzuständigkeit nicht - auch nicht sinngemäss - begehrt, die Zuständigkeit der Zivilgerichte sei zumindest für ein Verbot betreffend die Grundstücke Kat.-Nr. 4387 (im Bereich der Zufahrt zur Unterniveaugarage) und Kat.-Nr. 4388 (im Bereich der nicht überdeckten Fahrzeugabstellplätze) zu bejahen (vgl. die Eingabe vom 13. Dezember 2011, act. 33). Dass derartige Eventualvorbringen verlangt werden, erweist sich nicht als verfassungswidrig. Denn prozessuale Formen sind unerlässlich, um die ordnungsgemässe Abwicklung des Verfahrens sowie die Durchsetzung des materiellen Rechts zu gewährleisten (vgl. BGE 134 II 244 E. 2.4.2 S. 248).

6.2 Soweit der Dispositionsgrundsatz das Verfahren beherrscht, kann das Gericht allerdings ohne ausdrücklich gestellten Eventualantrag weniger zusprechen, als begehrt wird, wenn die Voraussetzungen für die vollumfängliche Gutheissung der Begehren nicht erfüllt sind (vgl. BGE 111 II 156 E. 4 S. 161; 115 II 6 E. 7 S. 15). Insoweit könnte im Begehren um Erlass eines Verbots auf drei Grundstücken der Erlass eines auf zwei Grundstücke beschränkten und damit weniger weit gehenden Verbots enthalten sein. Der Antrag allein genügt jedoch nicht. Die Gründe, welche für das weniger weit gehende Verbot sprechen könnten, müssen behauptet und nachgewiesen oder unbestritten sein (vgl. BGE 109 II 120 E. 2b S. 122; 116 II 140 E. 4, nicht veröffentlicht). Dem Gesuch der Beschwerdeführerinnen vom 30. November 2010 "Begründung mit Antrag Allgemeines Fahrverbot" lässt sich entnehmen, dass ihr Verbotsbegehren zur Hauptsache das Befahren der S.________strasse durch Unbefugte betroffen hat, hatten sie doch bereits am 20. Mai 1994 (recte: am 12. April 1994) ein gerichtliches Parkierverbot auf der Strassenparzelle und auf angrenzenden Grundstücken erlangt (S. 2 Ziff. 1.4 des Gesuchs, act. 2). Das neue Verbot vom 8. März 2011 wurde denn auch in Abänderung
des früheren Verbots erlassen (Bst. B hiervor). In Anbetracht der Verfahrenslage ist nicht nachvollziehbar, weshalb das Obergericht für die Grundstücke ein blosses Teilverbot hätte anordnen sollen, an dessen Erlass die Beschwerdeführerinnen offenkundig nur im Zusammenhang mit dem nicht durchsetzbaren Hauptverbot des Befahrens der S.________strasse interessiert gewesen sein dürften.

6.3 Inwiefern es als willkürlich erscheinen soll, dass das Obergericht nicht wenigstens auf den beiden Grundstücken Kat.-Nrn. 4387 und 4388 im Sinne einer teilweisen Gutheissung des Gesuchs ein Verbot erlassen hat, ist weder ersichtlich noch dargetan (Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 134 II 349 E. 3 S. 352).

7.
Die Beschwerde muss insgesamt abgewiesen werden, soweit darauf einzutreten ist. Die Beschwerdeführerinnen werden damit kostenpflichtig, hingegen nicht entschädigungspflichtig, da keine Vernehmlassungen eingeholt worden sind (vgl. Art. 66 Abs. 1 und 5 sowie Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden den Beschwerdeführerinnen unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 15. August 2012
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Hohl

Der Gerichtsschreiber: von Roten

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 26 Eigentumsgarantie - 1 Das Eigentum ist gewährleistet.
¹	Das Eigentum ist gewährleistet.
²	Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, werden voll entschädigt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 46 Stillstand - 1 Gesetzlich oder richterlich nach Tagen bestimmte Fristen stehen still:
¹	Gesetzlich oder richterlich nach Tagen bestimmte Fristen stehen still:
^a	vom siebenten Tag vor Ostern bis und mit dem siebenten Tag nach Ostern;
^b	vom 15. Juli bis und mit dem 15. August;
^c	vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar.
²	Absatz 1 gilt nicht in Verfahren betreffend:
^a	die aufschiebende Wirkung und andere vorsorgliche Massnahmen;
^b	die Wechselbetreibung;
^c	Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c);
^d	die internationale Rechtshilfe in Strafsachen und die internationale Amtshilfe in Steuersachen;
^e	die öffentlichen Beschaffungen.18

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 404 Weitergelten des bisherigen Rechts - 1 Für Verfahren, die bei Inkrafttreten dieses Gesetzes rechtshängig sind, gilt das bisherige Verfahrensrecht bis zum Abschluss vor der betroffenen Instanz.
¹	Für Verfahren, die bei Inkrafttreten dieses Gesetzes rechtshängig sind, gilt das bisherige Verfahrensrecht bis zum Abschluss vor der betroffenen Instanz.
²	Die örtliche Zuständigkeit bestimmt sich nach dem neuen Recht. Eine bestehende Zuständigkeit nach dem alten Recht bleibt erhalten.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 405 Rechtsmittel - 1 Für die Rechtsmittel gilt das Recht, das bei der Eröffnung des Entscheides in Kraft ist.
¹	Für die Rechtsmittel gilt das Recht, das bei der Eröffnung des Entscheides in Kraft ist.
²	Für die Revision von Entscheiden, die unter dem bisherigen Recht eröffnet worden sind, gilt das neue Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.