Tribunal federal
{T 0/2}
4C.418/2005 /ruo
Urteil vom 14. März 2006
I. Zivilabteilung
Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
Gerichtsschreiber Luczak.
Parteien
A.________ AG,
B.________,
Beklagte und Berufungsklägerinnen,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Guido Ranzi,
gegen
X.________ AG,
Klägerin und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt Andreas Schläpfer.
Gegenstand
Miete; Ausweisung,
Berufung gegen die Verfügung des Kantonsgerichts
von Graubünden, Kantonsgerichtspräsidium,
vom 2. November 2005.
Sachverhalt:
A.
Gemäss Vertrag vom 10. Dezember 1998 mietete die A.________ AG (Beklagte 1) von der Y.________ AG (Vermieterin) eine 1-Zimmerwohnung in Davos zu einem Mietzins von Fr. 400.-- monatlich. Die Wohnung wird von B.________ (Beklagte 2) bewohnt. Nachdem die Vermieterin Konkurs gegangen war, ersteigerte die X.________ (Klägerin) das Mietobjekt am 29. April 2005 und kündigte das Mietverhältnis am 30. Mai 2005 auf den 30. September 2005. Die Beklagte 1 focht diese Kündigung an. Das entsprechende Verfahren ist zur Zeit nicht abgeschlossen.
B.
Mit Schreiben vom 16. Juni 2005 setzte die Klägerin der Beklagten 1 unter Androhung der Kündigung eine Zahlungsfrist von 30 Tagen gemäss Art. 257d
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
|
1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 274g |
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
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1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
C.
Gegen diese Verfügung haben die Beklagten zunächst staatsrechtliche Beschwerde und danach eidgenössische Berufung eingelegt. Die staatsrechtliche Beschwerde hat das Bundesgericht heute abgewiesen, soweit es darauf eingetreten ist. Mit der Berufung beantragen die Beklagten im Wesentlichen, die angefochtene Verfügung aufzuheben, die Nichtigkeit, beziehungsweise Unwirksamkeit der Kündigung vom 22. Juli 2005 festzustellen und die Klägerin zur Zahlung von Fr. 123'231.-- nebst Zins an die Beklagte 2 zu verpflichten. Die Klägerin schliesst auf kostenfällige Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten ist.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Die Beklagten stehen untereinander in geschäftlichen Beziehungen. Sie behaupten, die Beklagte 2 habe der ursprünglichen Vermieterin die Möblierung für diverse Wohnungen geliefert.
1.2 Im Mietvertrag findet sich denn auch eine Klausel, wonach die Vermieterin mit der Bezahlung der gelieferten Möblierung für das Mietobjekt und zwei weitere Liegenschaften im Rückstand sei. Es seien Eigentumsvorbehalte eingetragen. Die Mietzinsforderung werde mit diesen Guthaben verrechnet.
1.3 Die Beklagte 1 leistete somit an die ursprüngliche Vermieterin keine Zahlungen. Die Mietzinsforderungen wurden vielmehr jeweils durch Verrechnung getilgt. Nachdem die Klägerin das Mietobjekt ersteigert hatte, änderten die Beklagten ihr Verhalten nicht, sondern stellten sich auf den Standpunkt, dass die Mietzinsforderung weiterhin durch Verrechnung getilgt würde. Als bereits ein Verfahren wegen einer ordentlichen vermieterseitigen Kündigung hängig war, sprach die Klägerin eine ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstands der Beklagten 1 aus und verlangte nach erfolglosem Ablauf der Zahlungsfrist die Ausweisung der Beklagten. Diese wurde von den kantonalen Instanzen geschützt.
1.4 Das Kantonsgerichtspräsidium erkannte, die Klägerin könne trotz des bezüglich der ordentlichen Kündigung bereits hängigen Verfahrens eine ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstandes aussprechen. Eine allfällige Forderung aus der gelieferten Möblierung bestehe nur gegenüber der ursprünglichen Vermieterin und nicht gegenüber der Klägerin, weshalb nach Art. 120
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 120 - 1 Quando due persone sono debitrici l'una verso l'altra di somme di denaro o di altre prestazioni della stessa specie, ciascuna di esse, purché i due crediti siano scaduti, può compensare il proprio debito col proprio credito. |
|
1 | Quando due persone sono debitrici l'una verso l'altra di somme di denaro o di altre prestazioni della stessa specie, ciascuna di esse, purché i due crediti siano scaduti, può compensare il proprio debito col proprio credito. |
2 | Il debitore può opporre la compensazione sebbene il suo credito sia contestato. |
3 | Un credito prescritto può essere opposto in compensazione, se non era ancora prescritto al momento in cui poteva essere compensato coll'altro credito. |
2.
In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung von hier nicht gegebenen Ausnahmen nur zulässig, wenn der Streitwert nach Massgabe der Rechtsbegehren, wie sie vor der letzten kantonalen Instanz noch streitig waren, wenigstens Fr. 8000.-- beträgt (Art. 46
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 120 - 1 Quando due persone sono debitrici l'una verso l'altra di somme di denaro o di altre prestazioni della stessa specie, ciascuna di esse, purché i due crediti siano scaduti, può compensare il proprio debito col proprio credito. |
|
1 | Quando due persone sono debitrici l'una verso l'altra di somme di denaro o di altre prestazioni della stessa specie, ciascuna di esse, purché i due crediti siano scaduti, può compensare il proprio debito col proprio credito. |
2 | Il debitore può opporre la compensazione sebbene il suo credito sia contestato. |
3 | Un credito prescritto può essere opposto in compensazione, se non era ancora prescritto al momento in cui poteva essere compensato coll'altro credito. |
2.1 Nach Auffassung der Vorinstanz ist diese Voraussetzung nicht gegeben. Die Beklagten berufen sich dagegen auf die Forderung von Fr. 123'231.-- und erachten den massgeblichen Streitwert für erreicht. Ob die Berufung im Lichte von Art. 46
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 120 - 1 Quando due persone sono debitrici l'una verso l'altra di somme di denaro o di altre prestazioni della stessa specie, ciascuna di esse, purché i due crediti siano scaduti, può compensare il proprio debito col proprio credito. |
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1 | Quando due persone sono debitrici l'una verso l'altra di somme di denaro o di altre prestazioni della stessa specie, ciascuna di esse, purché i due crediti siano scaduti, può compensare il proprio debito col proprio credito. |
2 | Il debitore può opporre la compensazione sebbene il suo credito sia contestato. |
3 | Un credito prescritto può essere opposto in compensazione, se non era ancora prescritto al momento in cui poteva essere compensato coll'altro credito. |
2.2 Die Vorinstanz ging an sich zu Recht davon aus, dass sich der Streitwert im Ausweisungsverfahren danach bemisst, auf welchen Zeitpunkt für den Fall, dass sich die ausserordentliche Kündigung als unzulässig erweist, eine Kündigung gültig ausgesprochen wurde oder frühestens zulässig wäre (BGE 119 II 147 E. 1 S. 148 f.; 111 II 384 E. 1 S. 386). Sie hat aber in Bezug auf die Zulässigkeit der Kündigung die Sperrfrist von Art. 271a Abs. 1 lit. e
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
|
1 | La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
a | poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione; |
b | allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione; |
c | esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata; |
d | durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva; |
e | nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore: |
e1 | è risultato ampiamente soccombente; |
e2 | ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni; |
e3 | ha rinunciato ad adire il giudice; |
e4 | ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui. |
f | per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore. |
2 | Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione. |
3 | Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta: |
a | perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini; |
b | per mora del conduttore (art. 257d); |
c | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
d | in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2); |
e | per motivi gravi (art. 266g); |
f | per fallimento del conduttore (art. 266h). |
3.
Die Beklagten bringen zunächst vor, die Beklagte 2 hätte bezüglich der von ihr gelieferten Möbel einen Eigentumsvorbehalt eintragen lassen. Das Konkursamt habe bestätigt, dass die Stockwerkeinheiten ohne die Möbel verwertet würden. Trotzdem vermiete die Klägerin die von ihr ersteigerten Wohnungen mit den Möbeln der Beklagten 2, weshalb ihr die Möbel in Rechnung gestellt worden seien. Nach Auffassung der Beklagten besteht damit eine Forderung, mit welcher sie gemäss dem Mietvertrag die Mietzinsforderung verrechnet haben.
3.1 Im Berufungsverfahren ist das Bundesgericht grundsätzlich an die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz gebunden. Ausnahmen von dieser Bindung kommen nur in Betracht, wenn die Vorinstanz bundesrechtliche Beweisvorschriften verletzt hat, wenn ihr ein offensichtliches Versehen unterlaufen ist (Art. 63 Abs. 2
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
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1 | La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
a | poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione; |
b | allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione; |
c | esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata; |
d | durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva; |
e | nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore: |
e1 | è risultato ampiamente soccombente; |
e2 | ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni; |
e3 | ha rinunciato ad adire il giudice; |
e4 | ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui. |
f | per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore. |
2 | Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione. |
3 | Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta: |
a | perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini; |
b | per mora del conduttore (art. 257d); |
c | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
d | in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2); |
e | per motivi gravi (art. 266g); |
f | per fallimento del conduttore (art. 266h). |
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
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1 | La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
a | poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione; |
b | allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione; |
c | esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata; |
d | durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva; |
e | nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore: |
e1 | è risultato ampiamente soccombente; |
e2 | ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni; |
e3 | ha rinunciato ad adire il giudice; |
e4 | ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui. |
f | per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore. |
2 | Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione. |
3 | Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta: |
a | perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini; |
b | per mora del conduttore (art. 257d); |
c | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
d | in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2); |
e | per motivi gravi (art. 266g); |
f | per fallimento del conduttore (art. 266h). |
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
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1 | La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
a | poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione; |
b | allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione; |
c | esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata; |
d | durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva; |
e | nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore: |
e1 | è risultato ampiamente soccombente; |
e2 | ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni; |
e3 | ha rinunciato ad adire il giudice; |
e4 | ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui. |
f | per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore. |
2 | Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione. |
3 | Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta: |
a | perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini; |
b | per mora del conduttore (art. 257d); |
c | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
d | in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2); |
e | per motivi gravi (art. 266g); |
f | per fallimento del conduttore (art. 266h). |
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
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1 | La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
a | poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione; |
b | allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione; |
c | esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata; |
d | durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva; |
e | nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore: |
e1 | è risultato ampiamente soccombente; |
e2 | ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni; |
e3 | ha rinunciato ad adire il giudice; |
e4 | ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui. |
f | per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore. |
2 | Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione. |
3 | Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta: |
a | perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini; |
b | per mora del conduttore (art. 257d); |
c | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
d | in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2); |
e | per motivi gravi (art. 266g); |
f | per fallimento del conduttore (art. 266h). |
3.2 Die Vorbringen der Beklagten betreffend die Verwendung der Möbel finden in den tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Verfügung keine Stütze. Insoweit ist nicht darauf einzutreten, da die Beklagten sich nicht auf eine der oben genannten Ausnahmen berufen.
3.3 Die Vorinstanz ging überdies davon aus, die Beklagten hätten die auf diesem Sachverhalt gründenden Forderungen erstmals im kantonalen Beschwerdeverfahren erhoben.
3.3.1 Die in Art. 274d Abs. 3
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
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1 | La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
a | poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione; |
b | allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione; |
c | esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata; |
d | durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva; |
e | nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore: |
e1 | è risultato ampiamente soccombente; |
e2 | ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni; |
e3 | ha rinunciato ad adire il giudice; |
e4 | ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui. |
f | per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore. |
2 | Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione. |
3 | Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta: |
a | perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini; |
b | per mora del conduttore (art. 257d); |
c | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
d | in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2); |
e | per motivi gravi (art. 266g); |
f | per fallimento del conduttore (art. 266h). |
3.3.2 Dass die Beklagten ihre Vorbringen betreffend Nutzung der Möbel trotz Eigentumsvorbehalts im kantonalen Verfahren rechtzeitig und prozesskonform eingebracht hätten, legen sie nicht dar und ist auch nicht ersichtlich. Entgegen der Auffassung der Beklagten genügt dazu nicht, dass sie bereits vor der Mietschlichtungsstelle einen Schadenersatzanspruch angemeldet haben. Die Beklagten schlossen die Eingabe an die Schlichtungsstelle nämlich mit dem Hinweis, die Forderung gegen die ursprüngliche Vermieterin habe bei Abschluss des Mietvertrages Fr. 123'231.-- betragen. Bis zum Kündigungstermin sei die vereinbarte Verrechnung noch nicht "erfüllt". Aus diesem Grund sei der Kündigungstermin bis zur gänzlichen Bezahlung der Forderungen hinauszuschieben oder allenfalls den Beklagten für den Ausfall Schadenersatz zu leisten. Daraus konnten die zuständigen Gerichte ohne Verletzung von Bundesrecht schliessen, die von der Beklagten 2 gestellte Schadenersatzforderung beziehe sich auf diesen Sachverhalt, und festhalten, die Klägerin habe die Verpflichtung der ursprünglichen Vermieterin nicht übernommen, weshalb den Beklagten keine verrechenbare Forderung gegenüber der Klägerin zustehe.
3.4 Selbst wenn man die Vorbringen der Beklagten bezüglich der Benützung der Möbel durch die Klägerin als zutreffend unterstellt, ergibt sich daraus weder die Unzulässigkeit der ausserordentlichen Kündigung noch die Begründetheit der von der Beklagten 2 geltend gemachten Forderung.
3.4.1 Inwiefern die Annahme, die Klägerin habe die Verpflichtung der ursprünglichen Vermieterin nicht übernommen, gegen Bundesrecht verstösst, legen die Beklagten nicht dar und ist auch nicht ersichtlich. Der in der Eingabe an die Schlichtungsstelle von den Beklagten angerufene Art. 261
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
|
1 | Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. |
2 | Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso: |
a | in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini; |
b | in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento. |
3 | Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano. |
4 | Sono salve le disposizioni sull'espropriazione. |
3.4.2 Soweit der Beklagten 2 infolge Eigentumvorbehalts ein dinglicher Anspruch an den Möbeln zusteht, geht dieser auf Herausgabe der Möblierung. Dass die Beklagten sich gegenüber der Klägerin darauf berufen hätten, ist nicht festgestellt und legen die Beklagten nicht dar. Eine Verrechnung des Mietzinses mit dem Herausgabeanspruch für Möbel kommt mangels Gleichartigkeit der Forderungen nicht in Betracht, und für die behauptete Pflicht der Klägerin zur Leistung von Schadenersatz fehlt auch in den Ausführungen der Beklagten jegliche Grundlage.
3.4.3 Wenn die Vorinstanz die Kündigung wegen Zahlungsrückstandes unter diesen Umständen als gültig ansah, hat sie kein Bundesrecht verletzt. Da gegenüber der Klägerin kein Schadenersatzanspruch ausgewiesen ist, kann mangels Rechtsschutzinteresses offen bleiben, ob die Forderung der Beklagten 2 gestützt auf Art. 274g
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 274g |
4.
4.1 Die Beklagten sind weiter der Auffassung, eine Kündigung, die während laufenden Schlichtungsverfahrens ausgesprochen werde, sei missbräuchlich. Die in Art. 271a Abs. 3 lit. b für den Zahlungsverzug des Mieters vorgesehene Ausnahme greife nicht, weil die Forderung der Beklagten und die Verrechnung mit den Mietzinsforderungen bereits Gegenstand des Verfahrens betreffend die ordentliche Kündigung gebildet hätten.
4.2 Die Kündigung entbindet die Mieter nicht von ihrer Pflicht zur Mietzinszahlung, sofern sie das Mietobjekt bei Ablauf der Kündigungsfrist nicht verlassen. Die in Art. 271a Abs. 1 lit. d aufgestellte Vermutung, es liege eine Rachekündigung vor, wenn dem Mieter während laufendem Schlichtungsverfahren gekündigt wird, lässt sich nicht aufrechterhalten, wenn der Mieter seiner vertraglichen Hauptpflicht nicht nachkommt (Art. 271a Abs. 3 lit. b
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
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1 | La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
a | poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione; |
b | allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione; |
c | esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata; |
d | durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva; |
e | nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore: |
e1 | è risultato ampiamente soccombente; |
e2 | ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni; |
e3 | ha rinunciato ad adire il giudice; |
e4 | ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui. |
f | per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore. |
2 | Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione. |
3 | Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta: |
a | perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini; |
b | per mora del conduttore (art. 257d); |
c | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
d | in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2); |
e | per motivi gravi (art. 266g); |
f | per fallimento del conduttore (art. 266h). |
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
|
1 | La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
a | poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione; |
b | allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione; |
c | esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata; |
d | durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva; |
e | nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore: |
e1 | è risultato ampiamente soccombente; |
e2 | ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni; |
e3 | ha rinunciato ad adire il giudice; |
e4 | ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui. |
f | per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore. |
2 | Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione. |
3 | Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta: |
a | perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini; |
b | per mora del conduttore (art. 257d); |
c | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
d | in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2); |
e | per motivi gravi (art. 266g); |
f | per fallimento del conduttore (art. 266h). |
5.
Die Beklagten machen sodann geltend, die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung sei rechtsmissbräuchlich, da sie nur bezwecke, das bereits laufende ordentliche Verfahren abzukürzen, in welchem dieselben Forderungen zur Sprache gekommen seien.
5.1 Die Vermeidung von Verzögerungen im Ausweisungsverfahren bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstandes des Mieters (BGE 131 I 242 E. 3 S. 246 mit Hinweis) dient dem legitimen Interesse des Vermieters, dem eine Fortsetzung des Mietverhältnisse nicht zuzumuten ist, sofern er keinen Mietzins erhält (Higi, Zürcher Kommentar, N. 185 zu Art. 271a
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
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1 | La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
a | poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione; |
b | allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione; |
c | esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata; |
d | durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva; |
e | nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore: |
e1 | è risultato ampiamente soccombente; |
e2 | ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni; |
e3 | ha rinunciato ad adire il giudice; |
e4 | ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui. |
f | per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore. |
2 | Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione. |
3 | Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta: |
a | perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini; |
b | per mora del conduttore (art. 257d); |
c | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
d | in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2); |
e | per motivi gravi (art. 266g); |
f | per fallimento del conduttore (art. 266h). |
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
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1 | La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
a | poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione; |
b | allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione; |
c | esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata; |
d | durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva; |
e | nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore: |
e1 | è risultato ampiamente soccombente; |
e2 | ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni; |
e3 | ha rinunciato ad adire il giudice; |
e4 | ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui. |
f | per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore. |
2 | Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione. |
3 | Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta: |
a | perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini; |
b | per mora del conduttore (art. 257d); |
c | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
d | in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2); |
e | per motivi gravi (art. 266g); |
f | per fallimento del conduttore (art. 266h). |
5.2 Eine Verkürzung der Rechte der Beklagten erfolgt nicht, da die Behörde, die aufgrund der in Art. 274g
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 274g |
6.
6.1 Schliesslich machen die Beklagten geltend, der Grundsatz der derogatorischen Kraft des Bundesrechts sei verletzt, da der kantonalrechtlichen Beschwerde nicht von Gesetzes wegen Suspensivwirkung zukomme.
6.2 Aus dieser Tatsache können die Beklagten indessen nichts zu ihren Gunsten ableiten. Ihrer Beschwerde wurde im kantonalen Verfahren aufschiebende Wirkung gewährt. So bestand im Gegensatz zu dem in BGE 131 I 242 beurteilten Fall, auf den sich die Beklagten berufen, keine Gefahr, dass der Weg der eidgenössischen Berufung abgeschnitten und Bundesrecht vereitelt würde. Erweist sich die ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters als gültig, müssen die Beklagten das Mietobjekt auch dann verlassen, wenn sich die ordentliche Kündigung als missbräuchlich erweisen sollte. Die Beklagten werden durch die Ausweisung mithin nicht um einen allfälligen Erfolg der Anfechtung der ordentlichen Kündigung gebracht.
7.
Damit erweist sich die Berufung insgesamt als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die Beklagten haben die Gerichtskosten zu tragen und der Klägerin eine Parteientschädigung zu entrichten, beides unter solidarischer Haftbarkeit.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.-- wird den Beklagten unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.
Die Beklagten haben die Klägerin für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 6'000.-- zu entschädigen
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht von Graubünden, Kantonsgerichtspräsidium, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 14. März 2006
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: