5A_171/2008 - 2008-05-13 - Droits réels - Grundbucheintrag (Dienstbarkeit)

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A 171/2008/bnm

Urteil vom 13. Mai 2008
II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Raselli, Präsident,
Bundesrichterin Escher, Bundesrichter Meyer, Bundesrichterin Hohl, nebenamtlicher
Bundesrichter Riemer,
Gerichtsschreiber Gysel.

Parteien
X.________ SA,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Gaudenz Schwitter,

gegen
Obergericht (Justizkommission) des Kantons Luzern,
Hirschengraben 16, Postfach, 6002 Luzern,

Gegenstand
Grundbucheintrag (Dienstbarkeit),

Beschwerde gegen den Entscheid vom 30. Januar 2008.

Sachverhalt:

A.
Y.________, Eigentümer des in A.________ gelegenen Grundstücks Nr. 1, und die X.________ SA vereinbarten mit Dienstbarkeitsvertrag vom 11./26. Oktober 2007, dass der jeweilige Eigentümer des genannten Grundstücks zu Gunsten der X.________ SA eine unbefristete und übertragbare (Personal-)Dienstbarkeit zur Beschränkung der gewerblichen Tätigkeit einräume, wonach auf dem Grundstück kein Handel mit Treibstoffen, Schmiermitteln oder ähnlichen Produkten betrieben werden dürfe. Unter den weiteren Bestimmungen wurde festgehalten, dass die Gegenleistung für die Errichtung der Dienstbarkeit in dem vom 30. Mai/6. Juni 2007 zwischen der X.________ SA und der Garage Y.________ geschlossenen Liefervertrag geregelt sei.

Mit Grundbuchanmeldung vom 26. Oktober 2007 ersuchte die X.________ SA darum, die Dienstbarkeit im Grundbuch einzutragen.

Das Grundbuchamt B.________ wies das Begehren am 5. November 2007 ab.

Am 30. Januar 2008 wies das Obergericht (Justizkommission) des Kantons Luzern seinerseits die von der X.________ SA gegen die grundbuchamtliche Verfügung erhobene Beschwerde ab.

B.
Mit Eingabe vom 12. März 2008 führt die X.________ SA Beschwerde in Zivilsachen. Sie verlangt, den obergerichtlichen Entscheid und die Verfügung des Grundbuchamtes B.________ vom 5. November 2007 aufzuheben und dieses anzuweisen, die Dienstbarkeit einzutragen; allenfalls sei die Sache zur Ergänzung des Sachverhalts an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Das Obergericht beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.

Erwägungen:

1.
Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, so unter anderem Entscheide über die Führung des Grundbuches (Art. 72 Abs. 2 lit. b Ziff. 2 BGG). Dem angefochtenen Entscheid liegt eine vermögensrechtliche Angelegenheit zugrunde. Für eine solche steht in einem Fall der vorliegenden Art die Beschwerde in Zivilsachen nur offen, wenn der Streitwert mindestens 30'000 Franken beträgt (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG). Trotz der Bestimmung von Art. 112 Abs. 1 lit. d BGG fehlt im angefochtenen Entscheid die Angabe des Streitwertes. Das Bundesgericht hat diesen deshalb nach Ermessen festzusetzen (Art. 51 Abs. 2 BGG). In Anbetracht des Interesses der Beschwerdeführerin an der mit der Dienstbarkeit sicherzustellenden Erfüllung des Liefervertrags, des von der Beschwerdeführerin genannten Umsatzes (593'753 Liter Treibstoff bzw. 5 Mio. Franken für das Jahr 2007) und des geltend gemachten Aufwands von Fr. 42'000.-- für die Ausstattung der Tankstelle ist davon auszugehen, dass der erforderliche Streitwert ohne weiteres erreicht ist.

2.
Das Obergericht erklärt unter Berufung auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung, für die Zulässigkeit einer Dienstbarkeit sei erforderlich, dass diese die Beschränkung des Eigentums am belasteten Grundstück beinhalte und nicht einzig zu einer Beschränkung der persönlichen Handlungsfähigkeit des Eigentümers oder anderer Interessierter führe. Dieser Grundsatz ergebe sich aus Art. 730 Abs. 1 ZGB und gelte auch für die irregulären Dienstbarkeiten im Sinne von Art. 781 ZGB, was bei sogenannten negativen Dienstbarkeiten von besonderer Bedeutung sei. Eine solche sei zulässig, wenn sie eine Tätigkeit verbiete, die den körperlichen Zustand, die äussere Erscheinung und den wirtschaftlichen oder sozialen Charakter des Grundstücks bestimme.

Sodann weist die Vorinstanz darauf hin, dass der Wortlaut des hier in Frage stehenden Dienstbarkeitsvertrags, wonach auf dem belasteten Grundstück kein Handel mit Treibstoffen, Schmiermitteln oder ähnlichen Produkten betrieben werden dürfe, wohl umschreibe, welche gewerbliche Tätigkeit nicht ausgeübt werden dürfe, indessen offen lasse, ob und inwieweit dadurch die Grundstücknutzung effektiv eingeschränkt werde. Es seien deshalb die weiteren Vertragsbestimmungen und die bekannten Umstände heranzuziehen. Gemäss Ziffer 2 (der "Weitere[n] Bestimmungen") des Dienstbarkeitsvertrags werde die Gegenleistung für die Errichtung der Dienstbarkeit im Liefervertrag zwischen der Beschwerdeführerin und der Garage Y.________ geregelt. Auch bezüglich der Dauer des Dienstbarkeitsvertrags werde auf diese Vereinbarung verwiesen. Wie sich aus dem Grundbuchauszug ergebe, sei zu Lasten des fraglichen Grundstücks und zu Gunsten der Beschwerdeführerin ein bis zum 31. Dezember 2007 befristetes Bau- und Betriebsrecht für eine Tankstelle eingetragen. Die Dienstbarkeit, deren Eintragung verlangt werde, sei demnach dazu bestimmt, zusammen mit dem Liefervertrag das abgelaufene Tankstellenservitut zu ersetzen. Aus der Verknüpfung des Dienstbarkeitsvertrags mit
dem Liefervertrag gehe klar hervor, dass nach dem Willen der Vertragsparteien entgegen dem Wortlaut der Gewerbebeschränkung auf dem belasteten Grundstück an der bereits errichteten Tankstelle mit Treibstoff, Schmiermitteln und ähnlichen Produkten gehandelt werden solle. Daran habe auch die Beschwerdeführerin ein Interesse, was von ihr nicht bestritten werde. Abschliessend hält das Obergericht dafür, dass die vertragliche Gesamtregelung auf eine reine Beschränkung der persönlichen Handlungsfreiheit des Eigentümers des fraglichen Grundstücks bezüglich der Wahl seiner Lieferanten abziele, nicht aber auf eine Einschränkung der Grundstücknutzung, was als Inhalt einer Dienstbarkeit unzulässig sei.

3.
3.1 Richtigerweise geht die Vorinstanz nicht davon aus, das Verbot, auf dem belasteten Grundstück mit Treibstoffen, Schmiermitteln und ähnlichen Produkten zu handeln, könne als solches nicht Gegenstand einer Dienstbarkeit bilden. Das Bundesgericht hat verschiedentlich ähnliche Gewerbebeschränkungen als zulässig erachtet, so etwa das Verbot, eine Bäckerei und Konditorei zu betreiben (BGE 114 II 314 ff.) oder ein anderes Gewerbe als eine Zimmerei einzurichten (BGE 123 III 337 ff.). Wie die Beschwerdeführerin mit Recht geltend macht, geht es hingegen nicht an, die Zulässigkeit der Eintragung einer Dienstbarkeit von mit dieser verbundenen obligatorischen Abmachungen zwischen den Vertragsparteien abhängig zu machen: Aus der bundesgerichtlichen Praxis ergibt sich, dass dingliche und obligatorische Vereinbarungen unabhängig voneinander zu würdigen sind. Das Bundesgericht hat beispielsweise festgehalten, für ein als Dienstbarkeit eingetragenes Verbot, auf dem belasteten Grundstück ein anderes Gewerbe zu betreiben als eine Zimmerei, sei ohne Bedeutung, dass der Eigentümer des berechtigten Grundstücks die vom ursprünglichen Eigentümer des belasteten Grundstücks in einem separaten obligationenrechtlichen Vertrag eingegangene Verpflichtung,
das Holz für den Zimmereibetrieb bei ihm zu beziehen, dessen Rechtsnachfolger gegenüber nicht durchsetzen könne (BGE 123 III 337 E. 2c/cc S. 343; vgl. auch das Urteil des Bundesgerichts vom 11. November 1999, veröffentlicht in: ZBGR 81/2000 S. 272 ff., wo es um das Verhältnis zwischen einem im Grundbuch eingetragenen Wegrecht und der von den Grundeigentümern separat [schuldrechtlich] vereinbarten Einschränkung der Dienstbarkeit gegangen war). Auch nach Auffassung der Lehre sind dingliche Vereinbarungen unabhängig von allfälligen schuldrechtlichen Zusatzabmachungen zu beurteilen: So erklärt Heinz Rey (Berner Kommentar, N. 98 zu Art. 730 ZGB) beispielsweise, eine Dienstbarkeit, nach der auf dem belasteten Grundstück der Verkauf von Bier oder das Betreiben eines Gastgewerbes untersagt sei, die jedoch mit der rein schuldrechtlichen Gestattung des Bierausschanks verbunden werde, sei grundsätzlich nicht unzulässig (vgl. auch Peter Liver, Zürcher Kommentar, N. 73 ff. zu Art. 730 ZGB zu obligatorisch begründeten Resolutivbedingungen bezüglich eines Dienstbarkeitsverhältnisses).

3.2 Hinsichtlich der Gegenleistung für die Errichtung der Dienstbarkeit wird im Vertrag vom 11./26. Oktober 2007 lediglich auf den Liefervertrag verwiesen, der am 30. Mai und 6. Juni 2007 zwischen der Beschwerdeführerin und der Garage Y.________ geschlossen worden war. Die Vereinbarung über die Gegenleistung ist indessen nicht notwendiger Bestandteil eines Dienstbarkeitsvertrags (vgl. BGE 122 III 150 E. 3b S. 157 f.; 95 II 605 E. 4 S. 615; Liver, a.a.O., N. 44 zu Art. 732 ZGB). Sodann bedarf ein Dienstbarkeitsvertrag der vorliegenden Art zu seiner Gültigkeit der Schriftform (Art. 781 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 732 ZGB), der öffentlichen Beurkundung zusätzlich dann, wenn die Dienstbarkeit unentgeltlich bzw. durch Schenkung eingeräumt wird (Art. 243 Abs. 2 OR; Hans Michael Riemer, Die beschränkten dinglichen Rechte, 2. Auflage, Bern 2000, § 11 N. 5). Aus dem Hinweis auf die im Liefervertrag geregelte Gegenleistung ergibt sich, dass Letzteres hier nicht der Fall ist. Die Voraussetzungen für eine Eintragung der strittigen Dienstbarkeit sind somit auch aus formeller Sicht erfüllt. In Gutheissung der Beschwerde ist das Grundbuchamt B.________ daher anzuweisen, dem Eintragungsbegehren der Beschwerdeführerin stattzugeben.

4.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind keine Gerichtskosten zu erheben (Art. 66 Abs. 4 BGG). Indessen ist der Kanton Luzern zu verpflichten, die Beschwerdeführerin für ihre Umtriebe im bundesgerichtlichen Verfahren zu entschädigen (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG). Ausserdem ist die Sache zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen für das kantonale Verfahren an das Obergericht zurückzuweisen (Art. 67 und 68 Abs. 5 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
In Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des Obergerichts (Justizkommission) des Kantons Luzern vom 30. Januar 2008 aufgehoben und das Grundbuchamt B.________ angewiesen, die Dienstbarkeit gemäss Anmeldung vom 11./26. Oktober 2007 auf dem Grundstück Nr. 1 des Grundbuchs A.________ einzutragen.

2.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.

3.
Der Kanton Luzern wird verpflichtet, die Beschwerdeführerin für ihre Umtriebe im bundesgerichtlichen Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.

4.
Bezüglich der Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen Verfahrens wird die Sache zu neuer Entscheidung an das Obergericht (Justizkommission) des Kantons Luzern zurückgewiesen.

5.
Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, dem Grundbuchamt B.________ und dem Obergericht (Justizkommission) des Kantons Luzern schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 13. Mai 2008
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

Raselli Gysel

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 112 Notification des décisions - 1 Les décisions qui peuvent faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral sont notifiées aux parties par écrit. Elles doivent contenir:
¹	Les décisions qui peuvent faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral sont notifiées aux parties par écrit. Elles doivent contenir:
^a	les conclusions, les allégués, les moyens de preuves offerts et les déterminations des parties lorsqu'elles ne résultent pas des pièces du dossier;
^b	les motifs déterminants de fait et de droit, notamment les dispositions légales appliquées;
^c	le dispositif;
^d	l'indication des voies de droit, y compris la mention de la valeur litigieuse dans les cas où la présente loi requiert une valeur litigieuse minimale.
²	Si le droit cantonal le prévoit, l'autorité peut notifier sa décision sans la motiver. Les parties peuvent alors en demander, dans les 30 jours, une expédition complète. La décision ne peut pas être exécutée avant que ce délai soit échu sans avoir été utilisé ou que l'expédition complète soit notifiée.
³	Si une décision attaquée ne satisfait pas aux exigences fixées à l'al. 1, le Tribunal fédéral peut soit la renvoyer à l'autorité cantonale en invitant celle-ci à la parfaire, soit l'annuler.
⁴	Dans les domaines où les autorités fédérales ont qualité pour recourir devant le Tribunal fédéral, le Conseil fédéral détermine quelles décisions les autorités cantonales doivent leur notifier.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 51 Calcul - 1 La valeur litigieuse est déterminée:
¹	La valeur litigieuse est déterminée:
^a	en cas de recours contre une décision finale, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité précédente;
^b	en cas de recours contre une décision partielle, par l'ensemble des conclusions qui étaient litigieuses devant l'autorité qui a rendu cette décision;
^c	en cas de recours contre une décision préjudicielle ou incidente, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité compétente sur le fond;
^d	en cas d'action, par les conclusions de la demande.
²	Si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation.
³	Les intérêts, les fruits, les frais judiciaires et les dépens qui sont réclamés comme droits accessoires, les droits réservés et les frais de publication du jugement n'entrent pas en ligne de compte dans la détermination de la valeur litigieuse.
⁴	Les revenus et les prestations périodiques ont la valeur du capital qu'ils représentent. Si leur durée est indéterminée ou illimitée, le capital est formé par le montant annuel du revenu ou de la prestation, multiplié par vingt, ou, s'il s'agit de rentes viagères, par la valeur actuelle du capital correspondant à la rente.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 730 - 1 La servitude est une charge imposée sur un immeuble en faveur d'un autre immeuble et qui oblige le propriétaire du fonds servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d'usage, ou à s'abstenir lui-même d'exercer certains droits inhérents à la propriété.
¹	La servitude est une charge imposée sur un immeuble en faveur d'un autre immeuble et qui oblige le propriétaire du fonds servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d'usage, ou à s'abstenir lui-même d'exercer certains droits inhérents à la propriété.
²	Une obligation de faire ne peut être rattachée qu'accessoirement à une servitude. Cette obligation ne lie l'acquéreur du fonds dominant ou du fonds servant que si elle résulte d'une inscription au registre foncier.597

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 781 - 1 Le propriétaire peut établir, en faveur d'une personne quelconque ou d'une collectivité, d'autres servitudes sur son fonds, à la condition que le fonds se prête à une jouissance déterminée, par exemple, pour des exercices de tir ou pour un passage.
¹	Le propriétaire peut établir, en faveur d'une personne quelconque ou d'une collectivité, d'autres servitudes sur son fonds, à la condition que le fonds se prête à une jouissance déterminée, par exemple, pour des exercices de tir ou pour un passage.
²	Ces droits sont incessibles, sauf convention contraire, et l'étendue en est réglée sur les besoins ordinaires de l'ayant droit.
³	Les dispositions concernant les servitudes foncières sont d'ailleurs applicables.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 732 - 1 L'acte constitutif d'une servitude n'est valable que s'il a été passé en la forme authentique.
¹	L'acte constitutif d'une servitude n'est valable que s'il a été passé en la forme authentique.
²	La servitude doit être dessinée sur un extrait de plan du registre foncier lorsque son exercice se limite à une partie de l'immeuble et que le lieu où elle s'exerce n'est pas décrit avec suffisamment de précision dans le titre.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 243 - 1 La promesse de donner n'est valable que si elle est faite par écrit.
¹	La promesse de donner n'est valable que si elle est faite par écrit.
²	La promesse de donner un immeuble ou un droit réel immobilier n'est valable que si elle est faite par acte authentique.
³	Dès que la promesse est exécutée, elle est assimilée à une donation manuelle.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.