1C_611/2020 - 2021-05-10 - Aménagement public et droit public des constructions - Autorisation de construire au sens de la loi genevoise sur les démolitions, les transformations et les rénovations

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 611/2020

Arrêt du 10 mai 2021

Ire Cour de droit public

Composition
MM. les Juges fédéraux Kneubühler, Président,
Chaix et Merz.
Greffier : M. Alvarez.

Participants à la procédure
A.________,
B.________,
tous les deux représentés par Me Pascal Pétroz, avocat,
recourants,

contre

Département du territoire de la République et canton de Genève, Office des autorisations de construire, Service des affaires juridiques, case postale 22, 1211 Genève 8.

Objet
Autorisation de construire au sens de la loi genevoise sur les démolitions, les transformations et les rénovations,

recours contre l'arrêt de la Chambre administrative de la Cour de justice de la République et canton de Genève
du 29 septembre 2020
(ATA/957/2020 - A/4348/2019-LDTR).

Faits :

A.
A.________ et B.________ sont propriétaires de la parcelle où se trouve le bâtiment sis rue U.________, à Genève.
Le 22 mars 2018, les propriétaires prénommés ont transmis au Département cantonal du territoire un avis d'ouverture de chantier concernant l'appartement de cinq pièces situés au 5 ème étage de cet immeuble, pour des travaux "d'intérieur" (peinture, pose carrelage, remplacement meubles cuisine et salle de bain, contrôle OIBT) avec diagnostic "amiante", démarrant le jour même.
Le 30 juillet 2018, A.________ et B.________ ont adressé au département - à sa demande - des pièces relatives au coût de ces travaux et au montant du loyer. Selon les prénommés, ces travaux relevaient de l'entretien, de sorte qu'ils n'étaient pas soumis à la loi cantonale sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR; RS/GE L 5 20).
Malgré ces explications, le service LDTR du département a estimé que les travaux entrepris étaient susceptibles d'être assujettis à la loi cantonale sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI; RS/GE L 5 05) ainsi qu'à la LDTR. En application des art. 129 ss

LCI, le département a en conséquence, par décision du 28 mars 2019, ordonné aux propriétaires de requérir, dans un délai de trente jours, une autorisation de construire en procédure accélérée (ci-après: APA) visant à régulariser la totalité des travaux entrepris sans autorisation dans l'appartement du 5 ème étage.

B.

B.a. Le 8 avril 2019, A.________ et B.________ ont informé le département qu'au vu de la jurisprudence ils déposeraient la demande d'autorisation requise, mais qu'ils persistaient néanmoins dans leur position: seuls des travaux d'entretien non soumis à la LDTR avaient été réalisés. Dans le délai imparti, le 14 mai 2019, les propriétaires ont déposé une demande d'APA. Joignant à celle-ci le questionnaire ad hoc, A.________ et B.________ ont répondu par la négative à la question de savoir s'il s'agissait de travaux de transformation ou de rénovation dans un logement existant; ces travaux relevaient de l'entretien courant et du remplacement des meubles de cuisine; la surface brute de plancher était de 100 m 2; le coût des travaux était estimé à 39'598 fr.
A cette demande étaient également joints un plan du 5 ème étage signalant en rouge l'appartement en cause avec l'indication "AUCUNE MODIFICATION" ainsi qu'une photographie de la cuisine avant et après les travaux litigieux. Etait également annexé le formulaire D12 de l'Office cantonal du logement et de la planification foncière (ci-après: OCLPF) concernant la rénovation ou la transformation d'un appartement destiné à la location, daté du 22 avril 2019. Selon ce formulaire, le dernier locataire était parti "fin 2017". Sous la description exhaustive des travaux, figuraient les indications suivantes: peinture de l'appartement, pose de carrelage et fourniture et pose d'un meuble lavabo pour un coût estimé à 25'000 fr.; fourniture et pose d'une nouvelle cuisine pour un montant estimé à 6'800 fr.; travaux d'électricité et contrôle OIBT pour une somme de 6'898 fr.; et remaillage ( sic) de la baignoire existante pour 900 fr. Dans la rubrique relative au plan financier, la part à la plus-value mentionnée était de 0 %. Enfin, le contrat de bail à loyer convenu avec la nouvelle locataire fixait un loyer mensuel de 2'500 fr. la première année, de 2'600 fr. la deuxième année puis de 2'700 fr. dès la troisième année.

B.b. Dans le cadre de l'instruction de cette demande, l'OCLPF a, dans son préavis du 21 mai 2019, demandé plusieurs pièces complémentaires, à savoir: le formulaire D12 correctement renseigné, précisant que la part à la plus-value devait être comprise entre 50 % et 70 % et la date exacte du départ du locataire précédent; un plan coté et meublé selon la réglementation topique en vigueur, précisant que, selon les photographies envoyées, la cuisine devrait figurer en rouge car l'ensemble du mobilier avait été remplacé; ainsi qu'un reportage photographique pour l'ensemble des pièces. Les autres services de l'Etat consultés ont émis un préavis favorable, avec parfois des conditions.
Le 22 mai 2019, le département a informé A.________ et B.________ que l'examen de leur demande exigeait la transmission d'éléments complémentaires figurant dans le préavis de l'OCLPF. Un délai de dix jours leur a été imparti à cette fin; passé ce délai et en l'absence de nouvelles, il serait statué sur la demande. Faute de réponse des propriétaires, le département leur a renvoyé, les 12 juin et 27 août 2019, des courriers à la teneur similaire, leur impartissant un délai de cinq jours, respectivement de dix jours pour donner suite à sa réquisition.
Par décision du 24 octobre 2019, le département a refusé l'autorisation sollicitée sur la base de l'art. 3 al. 10

LCI au motif que les propriétaires n'avaient donné aucune suite à ses demandes de documents complémentaires. Etant dans l'impossibilité de poursuivre l'instruction de la demande, il ne pouvait que refuser l'autorisation requise.

C.
Le 19 mai 2020, sur recours de A.________ et B.________, le Tribunal administratif de première instance de la République et canton de Genève (TAPI) a confirmé la décision du département du 24 octobre 2019. Par acte du 22 juin 2020, les prénommés ont recouru contre ce jugement auprès de la Chambre administrative de la Cour de justice de la République et canton de Genève.
Par arrêt du 29 septembre 2020, la Cour de justice a rejeté le recours. Elle a rappelé que la question de fond à trancher était celle de la qualification juridique des travaux, de laquelle dépendait la nécessité ou non d'une autorisation. A cet égard, elle a en substance considéré que les compléments d'information et pièces requis, à trois reprises, étaient pertinents. Les constructeurs n'ayant pas donné suite à ces réquisitions, en violation de leur obligation de collaborer, le département pouvait refuser la demande d'APA en application du droit cantonal.

D.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A.________ et B.________ demandent principalement au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt attaqué ainsi que la décision du département du 24 octobre 2019; ceci fait, de dire et d'ordonner qu'aucune autorisation n'est requise dans la mesure où il s'agit de travaux d'entretien courant non soumis à la LDTR. Subsidiairement, ils requièrent du Tribunal fédéral l'octroi de l'autorisation avec le libellé suivant: "Entretien courant de l'appartement au 5 ème étage de 5 pcs. Remplacement des meubles de cuisine". Enfin, plus subsidiairement, ils concluent au renvoi de la cause à l'instance précédente pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
La Cour de justice n'a aucune observation à formuler et persiste dans les considérants et le dispositif de son arrêt. Le Département cantonal du territoire conclut au rejet du recours. Les recourants ont répliqué. Le département s'est encore exprimé par acte du 15 janvier 2021, persistant dans ses observations et conclusions précédentes.

Considérant en droit :

1.
Le Tribunal fédéral examine d'office la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF 141 II 113 consid. 1; arrêt 1C 503/2019 du 7 avril 2021 consid. 1).

1.1. En tant qu'il demande l'annulation de l'arrêt attaqué, le recours est dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) prise en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans un domaine de droit public (art. 82 let. a LTF). Aussi est-il en principe recevable comme recours en matière de droit public selon les art. 82 ss LTF, aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'étant réalisée.

1.2. En revanche, dans la mesure où les recourants demandent l'annulation de la décision du département du 24 octobre 2019, leur conclusion est irrecevable en raison de l'effet dévolutif complet du recours auprès de la dernière instance cantonale (art. 67 de la loi cantonale du 12 septembre 1985 sur la procédure administrative [LPA/GE; RS/GE E 5 10]; ATF 136 II 101 consid. 1.2; arrêt 1C 68/2019 du 18 octobre 2019 consid. 1).
Sont également irrecevables, quand bien même elles devraient être comprises comme une demande de réforme de l'arrêt attaqué, les conclusions aux termes desquelles les recourants sollicitent qu'il soit dit que les travaux litigieux ne nécessitent aucune autorisation, subsidiairement qu'une autorisation leur soit délivrée. En effet, indépendamment de la question de savoir si ces conclusions excèdent ou non l'objet du litige (à ce sujet, cf. ATF 142 I 155 consid. 4.4.2; arrêt 1C 125/2018 du 8 mai 2019 consid. 3.1, non publié in ATF 145 II 218; arrêt 1C 357/2020 du 18 mars 2021 consid. 7.1), celles-ci ne présentent pour l'essentiel aucun lien avec la décision attaquée (cf. arrêt 1C 309/2020 du 5 janvier 2021 et les références citées), dont les motifs traitent du défaut de collaboration des recourants à la base du refus de l'autorisation; elles reposent en outre sur des faits ne ressortant pas de l'arrêt attaqué, les constatations nécessaires à la détermination de la nature exacte des travaux n'ayant, selon la Cour de justice, pu être valablement établies en raison - précisément - du défaut de collaboration reproché. Il s'ensuit que les griefs développés en lien avec ces dernières conclusions sont également irrecevables (cf. art. 42
al. 2 , 97 al. 1 et 105 LTF; appréciation arbitraire des faits déterminants pour la qualification des travaux, violation de l'art. 256 CO [RS 220] et de l'art. 14 OBLF [RS; 221.213.11], arbitraire dans l'application des art. 3 al. 1 et 2 et 9 al. 1 LDTR); il sera néanmoins tenu compte des explications des recourants dans la mesure où elles portent sur la pertinence des pièces et compléments d'information requis par le département en lien avec la question de leur devoir de collaboration, seul grief recevable en l'espèce ("violation arbitraire des art. 24 LPA, 3 al. 10 LCI, 2 al. 2 LCI et 13 al. 4 RCI").

1.3. Les recourants ont pris part à la procédure de recours devant la Cour de justice de la République et canton de Genève. En tant que propriétaires de l'immeuble dans lequel ont été réalisés les travaux litigieux et destinataires du refus d'autorisation, ils peuvent se prévaloir d'un intérêt personnel et digne de protection à l'annulation de l'arrêt attaqué. Ils bénéficient dès lors de la qualité pour recourir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF.

1.4. Les autres conditions de recevabilité étant au surplus réunies, il convient d'entrer en matière dans la mesure définie ci-dessus.

2.
A l'appui de leur seul grief recevable, les recourants se plaignent d'une application arbitraire de l'art. 24 LPA/GE, des art. 2 al. 2 et 3 al. 10

LCI ainsi que de l'art. 13 al. 4 du règlement d'application de la LCI du 27 février 1978 (RCI; RS/GE L 5 05.01).

2.1. Selon l'art. 19 LPA/GE, dont la teneur est rappelée dans l'arrêt attaqué, l'autorité établit les faits d'office. Elle n'est pas limitée par les allégués et les offres de preuves des parties. A teneur de l'art. 20 al. 1 LPA/GE, l'autorité réunit les renseignements et procède aux enquêtes nécessaires pour fonder sa décision. Elle apprécie les moyens de preuve des parties. Elle recourt s'il y a lieu aux moyens de preuve énumérés à l'art. 20 al. 2 LPA/GE, notamment les documents (let. a) et les renseignements des parties (let. b). L'autorité peut inviter les parties à la renseigner, notamment en produisant les pièces en leur possession ou à se prononcer sur les faits constatés ou allégués et leur fixer un délai à cet effet (art. 24 al. 1 LPA/GE). Aux termes de l'art. 24 al. 2 LPA/GE, l'autorité apprécie librement l'attitude d'une partie qui refuse de produire une pièce ou d'indiquer où celle-ci se trouve (1 ère phrase). Elle peut ainsi le cas échéant déclarer irrecevables les conclusions de parties qui refusent de produire les pièces et autres renseignements indispensables pour que l'autorité puisse prendre sa décision (2 ème phrase).

2.2. En matière d'autorisation de construire, il existe des règles spéciales, notamment à l'art. 2 al. 2 LCI qui renvoie à son règlement d'application pour les pièces à déposer avec la demande d'autorisation. Selon l'art. 10B al. 2 RCI, applicable à la demande accélérée, il y a notamment lieu de joindre, dans la mesure où ils sont nécessaires, des plans et documents, notamment les "plans, coupes et façades nécessaires à la compréhension du projet (5 ex.); sur ces plans, les parties à démolir sont en jaune et les parties à construire ou à transformer sont en rouge" (let. h). L'art. 13 al. 4 RCI dispose que le département peut, entre autres, demander des renseignements ou des plans complémentaires. De plus, conformément à l'art. 3 al. 10

LCI, applicable en procédure accélérée, les demandes de pièces complémentaires ou de projet modifié sont formulées dans les cinq jours dès réception du dossier par les entités consultées (1 ère phrase). Le requérant dispose d'un délai de dix jours pour y répondre (2 ème phrase). Passé ce délai et à défaut de justes motifs, le département renvoie la requête au requérant, le cas échéant, la refuse (3 ème phrase).

2.3. Selon la jurisprudence, en application de la maxime inquisitoire, qui prévaut en particulier en droit public, l'autorité définit les faits pertinents et ne tient pour existants que ceux qui sont dûment prouvés; cette maxime oblige notamment les autorités compétentes à prendre en considération d'office l'ensemble des pièces pertinentes qui ont été versées au dossier. Elle ne dispense pas pour autant les parties de collaborer à l'établissement des faits (ATF 124 II 361 consid. 2b; arrêts 2C 728/2020 du 25 février 2021 consid. 4.1; 2C 416/2013 du 5 novembre 2013 consid. 10.2.2, non publié in ATF 140 I 68, mais in RDAF 2014 II p. 40; 2C 84/2012 du 15 décembre 2012 consid. 3.1, non publié in ATF 139 IV 137, mais in Pra 2013 n° 76 p. 559); il leur incombe d'étayer leurs propres thèses, de renseigner le juge sur les faits de la cause et de lui indiquer les moyens de preuves disponibles (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1; 128 III 411 consid. 3.2.1), spécialement lorsqu'il s'agit d'élucider des faits qu'elles sont le mieux à même de connaître, respectivement qui relèvent de leur sphère d'influence (cf. arrêts 1C 266/2015 du 20 juin 2016 consid. 3.1.2; 1C 582/2012 du 9 juillet 2013 consid. 3.1); la jurisprudence considère à cet égard que le
devoir de collaboration des parties à l'établissement des faits est spécialement élevé s'agissant de faits que celles-ci connaissent mieux que quiconque (arrêts 2C 284/2019 du 16 septembre 2019 consid. 4.3; 1C 426/2017 du 11 mars 2019 consid. 5.3 et les références citées). En l'absence de collaboration de la partie concernée par de tels faits et d'éléments probants au dossier, l'autorité qui met fin à l'instruction du dossier en considérant qu'un fait ne peut être considéré comme établi, ne tombe ni dans l'arbitraire ni ne viole les règles régissant le fardeau de la preuve (cf. ATF 140 I 285 consid. 6.3.1).

2.4. Appelé à revoir l'interprétation d'une norme sous l'angle restreint de l'arbitraire, le Tribunal fédéral ne s'écarte de la solution retenue par l'autorité cantonale de dernière instance que si celle-ci apparaît insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adoptée sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain. En revanche, si l'application de la loi défendue par l'autorité cantonale ne s'avère pas déraisonnable ou manifestement contraire au sens et au but de la disposition ou de la législation en cause, cette interprétation sera confirmée, même si une autre solution - même préférable - paraît concevable (cf. ATF 145 I 108 consid. 4.4.1 p. 113; 132 I 175 consid. 1.2 p. 177).
Le grief d'application arbitraire du droit cantonal est soumis à des exigences de motivation accrue (art. 106 al. 2 LTF; cf ATF 142 II 369 consid. 2.1 p. 372).

2.5. La Cour de justice a rappelé que la pertinence des faits à établir et des pièces utiles à cet effet était fonction des questions de fond à trancher, dans la décision finale, à savoir, en l'espèce, la qualification juridique des travaux de laquelle dépendait la question de la nécessité ou non d'une autorisation pour leur réalisation. Déterminer s'il s'agissait de travaux de rénovation soumis à autorisation ou de travaux d'entretien non assujettis à la LDTR impliquait d'identifier leur nature, leur ampleur, leur coût et leur impact éventuel sur le loyer. Dès lors, le reportage photographique de toutes les pièces de l'appartement apparaissait comme une demande pertinente vu son utilité pour le département afin d'apprécier le type et l'ampleur des travaux effectués, ce d'autant que le dossier ne comportait, à ce stade, qu'une unique photographie de la cuisine avant et après travaux. Dans le cas particulier se posait concrètement la question de l'éventuelle vétusté de l'appartement susceptible d'avoir un impact sur la nature, l'ampleur et le coût des travaux; le dernier loyer annuel avait été fixé depuis le 1 er décembre 1992 et subissait, postérieurement aux travaux, une augmentation considérable, motivée par les loyers du
quartier. En outre, le plan produit ne mentionnait pas la cuisine en rouge (cf. art. 10B al. 2 let. h RCI), alors qu'il s'agissait d'une pièce considérablement modifiée par les travaux en cause, ce qui ressortait des deux photographies produites. Le formulaire D12 n'indiquait par ailleurs pas la date exacte du départ du locataire précédent, de sorte qu'il était lacunaire sur ce point. Il ne mentionnait en outre pas de plus-value (0 %) en lien avec ces travaux, ce qui pouvait apparaître surprenant au regard du temps écoulé depuis la fixation du dernier loyer et la hausse de celui-ci. Les pièces requises apparaissaient ainsi pertinentes. Aussi, en l'absence de réponse des recourants, malgré trois interpellations, le département pouvait-il refuser la demande d'autorisation en application du droit cantonal.

2.5.1. Selon les recourants, les pièces et informations en possession du département seraient au contraire suffisantes pour déterminer la nature et l'ampleur des travaux litigieux. Ils se réfèrent à cet égard en particulier aux devis, factures et au formulaire D12 produits. Ils déduisent de ces éléments que les travaux relèveraient incontestablement de l'entretien; de même prétendent-ils que leurs coûts excluraient qu'il se soit agit de travaux de transformation ou de rénovation. Les recourants se contentent ce faisant toutefois d'opposer appellatoirement, au mépris des exigences de motivation (cf. art. 42 al. 2 et 106 al. 2 LTF), leur propre appréciation à celle de l'instance précédente; leur critique porte en outre sur la qualification des travaux (en relation avec les art. 256 CO et 14 de l'ordonnance fédérale sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 [OBLF; RS 221.213.11]), aspect conduisant également à l'irrecevabilité, pour les motifs déjà évoqués (cf. consid. 1.2). Ces explications ne démontrent quoi qu'il en soit pas que la Cour de justice aurait versé dans l'arbitraire en jugeant le dossier incomplet, respectivement en avalisant les compléments d'information requis par le
département; cela apparaît d'autant plus vrai au regard de la difficulté - reconnue par la jurisprudence - de faire la distinction entre travaux de rénovation et travaux d'entretien (cf. arrêt 1C 323/2014 du 10 octobre 2014 consid. 7.1.2). Elles ne dénotent pas non plus que l'instance précédente aurait fait preuve d'un "excès de formalisme" coupable. L'appréciation de la Cour de justice se justifie par ailleurs également au regard de l'importante augmentation du loyer postérieure aux travaux, faisant passer le loyer mensuel de 1'060 fr. à 2'500 fr., dans un premier temps; une telle augmentation laisse en effet supposer l'existence de prestations supplémentaires offertes au locataire, justifiant une répercussion de leurs coûts sur le loyer. Dans ces conditions, compte tenu du temps écoulé depuis la dernière fixation du loyer, et le montant des travaux (39'598 fr.), il n'apparaît pas arbitraire - et en adéquation avec la pratique cantonale (cf. arrêt 1C 405/2015 du 6 avril 2016 consid. 4.3) - d'avoir requis des informations complémentaires pour lever ce doute et procéder à une analyse fine des travaux pour répondre à la question de leur assujettissement à la LDTR. L'instance précédente n'a ainsi, quoi qu'en disent les recourants,
aucunement arrêté que les travaux comporteraient une part de plus-value de l'ordre de 50 à 70 % (cf. art. 14 al. 1 OBLF); la Cour de justice a simplement indiqué que l'absence de part de plus-value (0 %) dans le formulaire D12 interpellait, celle-ci étant en général revendiquée par les bailleurs en vue d'une répercussion des travaux sur le loyer (cf. art. 269a let. b CO). Les autorités précédentes se sont ainsi, sans que cela n'apparaisse critiquable, limitées à rendre les recourants attentifs sur ce point, étant rappelé que l'art. 14 al. 1 OBLF définit une présomption réfragable (cf. arrêt 1C 405/2015 du 6 avril 2016 consid. 3.2).

2.5.2. Toujours en lien - à tout le moins indirectement - avec la question de la plus-value, il n'apparaît pas non plus arbitraire d'avoir reproché aux recourants de n'avoir pas fait figurer la cuisine en rouge sur les plans en application de l'art. 10B al. 2 RCI. A ce stade, on peut certes douter que cette carence du dossier eût à elle seule conduit à la solution finalement adoptée par le département en application de l'art. 3 al. 10

LCI. Toutefois, au regard des autres éléments dont les autorités ont - on l'a vu - sans arbitraire requis la production, notamment s'agissant d'un dossier photographique complet, celles-ci pouvaient également, dans la foulée, requérir la remise d'un plan conforme à l'art. 10B al. 2 RCI. Cela est d'autant plus vrai que l'ancienne cuisine a été entièrement détruite et remplacée, ce qui n'est d'ailleurs pas discuté. Quand bien même celle-ci aurait été refaite à l'identique, comme le prétendent les recourants, cela n'exclurait pas nécessairement toute plus-value, au regard des règles du droit du bail ici invoquées, spécialement au regard de l'écoulement du temps (notamment en raison des progrès techniques, de l'évolution des matériaux, etc.; cf. art. 269a let. b CO et 14 OBLF; RAYMOND BISANG ET AL., Le
droit suisse du bail à loyer, Commentaire-SVIT, 2011, n. 60 ss ad art. 269a CO; URBAN HULLIGER/PETER HEINRICH, Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Teil 1: Innominatkontrakte, Kauf, Tausch, Schenkung, Miete, Leihe, 3 e éd. 2016, n. 20 ad art. 269a CO; voir également arrêt 4A 95/2010 du 20 janvier 2011 consid. 6.3); l'autorité pouvait ainsi, sans que cela ne soit critiquable, souligner ce manquement et requérir des informations complémentaires, à ce propos également.

2.5.3. On s'étonne enfin que les recourants n'aient pas d'emblée réservé un accueil favorable aux demandes répétées du département, alors même qu'ils affirment, avec force certitude, que les travaux litigieux ne seraient pas assujettis au régime de la LDTR et relèveraient du strict entretien courant. Cette question aurait ainsi pu être librement débattue devant les instances cantonales, lesquelles ont en l'occurrence, au contraire, dû restreindre leur examen à la seule violation du devoir de collaboration. Or, à ce propos, et dès lors que rien ne permet, pour les motifs exposés ci-dessus, de douter de la pertinence et de la nécessité des informations complémentaires requises par le département - seul aspect d'ailleurs discuté par les recourants -, l'instance précédente pouvait, sans arbitraire, confirmer le refus de l'autorisation requise, en application des art. 24 LPA/GE et 3 al. 10 LCI.

2.6. Mal fondé, le grief doit en définitive être rejeté.

3.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours dans la mesure de sa recevabilité, aux frais des recourants, qui succombent (art. 66 al. 1 LTF). Le Département du territoire, qui agit dans le cadre de ses attributions officielles n'a pas droit à des dépens (art. 68 al. 3 LTF); il n'en réclame d'ailleurs pas.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais de justice, arrêtés à 4'000 fr., sont mis à la charge des recourants solidairement entre eux.

3.
Le présent arrêt est communiqué au mandataire des recourants, au Département du territoire de la République et canton de Genève et à la Cour de justice de la République et canton de Genève, Chambre administrative.

Lausanne, le 10 mai 2021
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Kneubühler

Le Greffier : Alvarez

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 83 Exceptions - Le recours est irrecevable contre:
^a	les décisions concernant la sûreté intérieure ou extérieure du pays, la neutralité, la protection diplomatique et les autres affaires relevant des relations extérieures, à moins que le droit international ne confère un droit à ce que la cause soit58 jugée par un tribunal;
^b	les décisions relatives à la naturalisation ordinaire;
^c	les décisions en matière de droit des étrangers qui concernent:
^c1	l'entrée en Suisse,
^c2	une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit,
^c3	l'admission provisoire,
^c4	l'expulsion fondée sur l'art. 121, al. 2, de la Constitution ou le renvoi,
^c5	les dérogations aux conditions d'admission,
^c6	la prolongation d'une autorisation frontalière, le déplacement de la résidence dans un autre canton, le changement d'emploi du titulaire d'une autorisation frontalière et la délivrance de documents de voyage aux étrangers sans pièces de légitimation;
^d	les décisions en matière d'asile qui ont été rendues:
^d1	par le Tribunal administratif fédéral, sauf celles qui concernent des personnes visées par une demande d'extradition déposée par l'État dont ces personnes cherchent à se protéger,
^d2	par une autorité cantonale précédente et dont l'objet porte sur une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit;
^e	les décisions relatives au refus d'autoriser la poursuite pénale de membres d'autorités ou du personnel de la Confédération;
^f	les décisions en matière de marchés publics:
^fbis	les décisions du Tribunal administratif fédéral concernant les décisions visées à l'art. 32i de la loi fédérale du 20 mars 2009 sur le transport de voyageurs65;
^f1	si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe; sont réservés les recours concernant des marchés du Tribunal administratif fédéral, du Tribunal pénal fédéral, du Tribunal fédéral des brevets, du Ministère public de la Confédération et des autorités judiciaires supérieures des cantons, ou
^f2	si la valeur estimée du marché à adjuger est inférieure à la valeur seuil déterminante visée à l'art. 52, al. 1, et fixée à l'annexe 4, ch. 2, de la loi fédérale du 21 juin 2019 sur les marchés publics63;
^g	les décisions en matière de rapports de travail de droit public qui concernent une contestation non pécuniaire, sauf si elles touchent à la question de l'égalité des sexes;
^h	les décisions en matière d'entraide administrative internationale, à l'exception de l'assistance administrative en matière fiscale;
ⁱ	les décisions en matière de service militaire, de service civil ou de service de protection civile;
^j	les décisions en matière d'approvisionnement économique du pays qui sont prises en cas de pénurie grave;
^k	les décisions en matière de subventions auxquelles la législation ne donne pas droit;
^l	les décisions en matière de perception de droits de douane fondée sur le classement tarifaire ou le poids des marchandises;
^m	les décisions sur l'octroi d'un sursis de paiement ou sur la remise de contributions; en dérogation à ce principe, le recours contre les décisions sur la remise de l'impôt fédéral direct ou de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice est recevable, lorsqu'une question juridique de principe se pose ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
ⁿ	les décisions en matière d'énergie nucléaire qui concernent:
ⁿ¹	l'exigence d'un permis d'exécution ou la modification d'une autorisation ou d'une décision,
ⁿ²	l'approbation d'un plan de provision pour les coûts d'évacuation encourus avant la désaffection d'une installation nucléaire,
ⁿ³	les permis d'exécution;
^o	les décisions en matière de circulation routière qui concernent la réception par type de véhicules;
^p	les décisions du Tribunal administratif fédéral en matière de télécommunications, de radio et de télévision et en matière postale qui concernent:70
^p1	une concession ayant fait l'objet d'un appel d'offres public,
^p2	un litige découlant de l'art. 11a de la loi du 30 avril 1997 sur les télécommunications71;
^p3	un litige au sens de l'art. 8 de la loi du 17 décembre 2010 sur la poste73;
^q	les décisions en matière de médecine de transplantation qui concernent:
^q1	l'inscription sur la liste d'attente,
^q2	l'attribution d'organes;
^r	les décisions en matière d'assurance-maladie qui ont été rendues par le Tribunal administratif fédéral sur la base de l'art. 3474 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral (LTAF)75;
^s	les décisions en matière d'agriculture qui concernent:
^s1	...
^s2	la délimitation de zones dans le cadre du cadastre de production;
^t	les décisions sur le résultat d'examens ou d'autres évaluations des capacités, notamment en matière de scolarité obligatoire, de formation ultérieure ou d'exercice d'une profession;
^u	les décisions relatives aux offres publiques d'acquisition (art. 125 à 141 de la loi du 19 juin 2015 sur l'infrastructure des marchés financiers79);
^v	les décisions du Tribunal administratif fédéral en cas de divergences d'opinion entre des autorités en matière d'entraide judiciaire ou d'assistance administrative au niveau national;
^w	les décisions en matière de droit de l'électricité qui concernent l'approbation des plans des installations électriques à courant fort et à courant faible et l'expropriation de droits nécessaires à la construction ou à l'exploitation de telles installations, si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe.
^x	les décisions en matière d'octroi de contributions de solidarité au sens de la loi fédérale du 30 septembre 2016 sur les mesures de coercition à des fins d'assistance et les placements extrafamiliaux antérieurs à 198183, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
^y	les décisions prises par le Tribunal administratif fédéral dans des procédures amiables visant à éviter une imposition non conforme à une convention internationale applicable dans le domaine fiscal;
^z	les décisions citées à l'art. 71c, al. 1, let. b, de la loi du 30 septembre 2016 sur l'énergie86 concernant les autorisations de construire et les autorisations relevant de la compétence des cantons destinées aux installations éoliennes d'intérêt national qui y sont nécessairement liées, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 256 - 1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, et de l'entretenir en cet état.
¹	Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, et de l'entretenir en cet état.
²	Les dérogations au détriment du locataire sont nulles si elles sont prévues:
^a	dans des conditions générales préimprimées;
^b	dans les baux d'habitations ou de locaux commerciaux.

SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 14 Prestations supplémentaires du bailleur - (art. 269a, let. b, CO)
¹	Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a, let. b, CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values.
²	Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques suivantes:
^a	les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment;
^b	les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie;
^c	les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques;
^d	les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables;
^e	le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation d'énergie par des appareils à faible consommation.
³	Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée.
^3bis	Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire.13
⁴	Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement.
⁵	Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu'une fois les travaux achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspondantes. Lors de travaux d'envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autorisées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur.

SR 455 Loi fédérale du 16 décembre 2005 sur la protection des animaux (LPA) LPA Art. 24 Intervention de l'autorité - 1 L'autorité compétente intervient immédiatement lorsqu'il est constaté que des animaux sont négligés ou que leurs conditions de détention sont totalement inappropriées. Elle peut les séquestrer préventivement et leur fournir un gîte approprié, aux frais du détenteur; si nécessaire, elle fait vendre ou mettre à mort les animaux. À cet effet, elle peut faire appel aux organes de police.
¹	L'autorité compétente intervient immédiatement lorsqu'il est constaté que des animaux sont négligés ou que leurs conditions de détention sont totalement inappropriées. Elle peut les séquestrer préventivement et leur fournir un gîte approprié, aux frais du détenteur; si nécessaire, elle fait vendre ou mettre à mort les animaux. À cet effet, elle peut faire appel aux organes de police.
²	Le produit de la vente de l'animal revient à son détenteur, après déduction des frais de procédure.
³	Les autorités chargées de l'exécution dénoncent toutes les infractions à la présente loi qu'elles ont constatées.31
⁴	Dans les cas de peu de gravité, elles peuvent renoncer à dénoncer l'infraction.32

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269^a - Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment:
^a	se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier;
^b	sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur;
^c	se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais;
^d	ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance;
^e	ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques;
^f	n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.