9C_928/2011 - 2012-07-09 - Prestations complémentaires à l'AVS/AI

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
9C_928/2011

Urteil vom 9. Juli 2012
II. sozialrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter U. Meyer, Präsident,
Bundesrichter Borella, Kernen, Bundesrichterinnen Pfiffner Rauber, Glanzmann,
Besetzung
Gerichtsschreiber Fessler.

Verfahrensbeteiligte
1. Erbengemeinschaft des W.________, bestehend aus:
G.________,
F.________,
S.________,
2. S.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Willi Füchslin,
Beschwerdeführer,

gegen

Ausgleichskasse Schwyz,
Rubiswilstrasse 8, 6438 Ibach,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Ergänzungsleistung zur AHV/IV,

Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz vom 27. Oktober 2011.

Sachverhalt:

A.
W.________ bezog ab 1. August 2007, seine Ehefrau S.________ ab 1. Februar 2008, Ergänzungsleistungen (EL) zur Altersrente der AHV. Mit Verfügung vom 1. Januar 2011 setzte die Ausgleichskasse Schwyz die EL für 2011 auf monatlich Fr. 2'922.- und Fr. 3'121.- fest. Bei der Berechnung des Anspruchs berücksichtigte sie einnahmenseitig u.a. jeweils Fr. 66'663.- "Übriges Vermögen Schenkung". Mit Eingaben vom 13. und 19. Januar 2011 erhob G.________, der jüngere Sohn der beiden EL-Bezüger, Einsprache und beantragte, die 2007 von seinem Vater erworbene Liegenschaft sei zum Ertragswert (Fr. 216'217.-) und nicht zum Vermögenswert (Fr. 320'507.-) anzurechnen. Im Februar 2011 verstarb W.________. Mit Verfügung vom 8. März 2011 setzte die Ausgleichskasse die Ergänzungsleistung für S.________ ab 1. März 2011 neu auf monatlich Fr. 2'894.- fest, dies unter Anrechnung von Fr. 133'326.- "Übriges Vermögen Schenkung". Mit Einspracheentscheid vom 14. Juli 2011 bestätigte sie gegenüber der Erbengemeinschaft W.________ sel. die Verfügung vom 1. Januar 2011.

B.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde der Erbengemeinschaft des W.________ sel. und von S.________ hob das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz die Verfügung vom 8. März 2011 auf und wies die Sache an die Ausgleichskasse zurück, damit sie nach Vornahme ergänzender Abklärungen im Sinne der Erwägungen über den EL-Anspruch der Ehefrau des Verstorbenen ab dem 1. März 2011 neu verfüge. Im Übrigen wies es das Rechtsmittel ab (Entscheid vom 27. Oktober 2011).

C.
Die Erbengemeinschaft des W.________ sel. und S.________ führen gemeinsam Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit dem Rechtsbegehren, Gerichtsentscheid und Einspracheentscheid seien dahingehend abzuändern, dass überhaupt kein Verzichtsvermögen angerechnet werden dürfe und die Sache sei zur entsprechenden Neufestsetzung der Ergänzungsleistungen für den Verstorbenen und seine Ehefrau, eventualiter zu ergänzenden Abklärungen an die Ausgleichskasse zurückzuweisen.
Das kantonale Gericht und die Ausgleichskasse verzichten auf eine Stellungnahme. Das Bundesamt für Sozialversicherungen hat sich nicht vernehmen lassen.

Erwägungen:

1.
Der vorinstanzliche Entscheid weist die Beschwerde gegen den die Verfügung vom 1. Januar 2011 bestätigenden Einspracheentscheid vom 14. Juli 2011 ab. Zudem hebt er die Verfügung vom 8. März 2011 auf und weist die Sache an die Ausgleichskasse zurück, damit sie nach Vornahme ergänzender Abklärungen zur Höhe des anrechenbaren Verzichtsvermögens (Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG) über den EL-Anspruch der Ehefrau des Verstorbenen ab dem 1. März 2011 neu verfüge. Damit hat die Vorinstanz das Verfahren über den an sich einzig Anfechtungsgegenstand bildenden Einspracheentscheid vom 14. Juli 2011 (BGE 133 V 50 E. 4.2.2 S. 55; SVR 2005 AHV Nr. 9 S. 30, H 53/ 04 E. 1.1.3) hinaus ausgedehnt. Dies ist von Bundesrechts wegen nicht zu beanstanden, da die hiefür erforderlichen Voraussetzungen als erfüllt betrachtet werden können (vgl. BGE 130 V 501 E. 1.2 S. 503; 122 V 34 E. 2a S. 36 mit Hinweisen). In der vorinstanzlichen Beschwerde wurde in der Hauptsache die Anrechnung eines Verzichtsvermögens in der EL-Berechnung gerügt und insoweit die Abänderung des angefochtenen Einspracheentscheids sowie der Verfügungen vom 1. Januar und 8. März 2011 beantragt. Die Ausgleichskasse konnte sich dazu in der Vernehmlassung äussern (SVR 2008 IV Nr. 46 S. 155, I 143/
06 E. 3).

2.
Der vorinstanzliche Entscheid ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG oder ein Teilentscheid nach Art. 91 lit. a BGG, soweit er die Beschwerde abweist (Streitgegenstand: Ergänzungsleistung des Verstorbenen und seiner Ehefrau für die Monate Januar und Februar 2011). Mit Bezug auf die Aufhebung der Verfügung vom 8. März 2011 und Rückweisung der Sache an die Ausgleichskasse zu ergänzenden Abklärungen (Streitgegenstand: Ergänzungsleistung der Ehefrau des Verstorbenen ab 1. März 2011) ist er ein Zwischenentscheid im Sinne von Art. 93 BGG; die Voraussetzungen nach Abs. 1 lit. a oder b dieser Bestimmung sind jedoch nicht gegeben, da die Ausgleichskasse den Entscheid über die Anrechnung eines Verzichtsvermögens in der EL-Berechnung für die Monate Januar und Februar 2011 zu berücksichtigen haben wird (vgl. BGE 135 V 141).

3.
Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist somit weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden. Es kann eine Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen oder mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen (BGE 133 II 249 E. 1.4.1 und 1.4.2 S. 254; Urteil 9C_116/2012 vom 15. März 2012 E. 3).

4.
4.1 Die jährliche Ergänzungsleistung entspricht dem Betrag, um den die anerkannten Ausgaben die anrechenbaren Einnahmen übersteigen (Art. 9 Abs. 1 ELG). Als Einnahmen angerechnet werden u.a. Einkünfte und Vermögenswerte, auf die verzichtet worden ist (Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG; bis 31. Dezember 2007: Art. 3c Abs. 1 lit. g ELG). Der anzurechnende Betrag von Vermögenswerten, auf die verzichtet worden ist, wird jährlich um 10'000 Franken vermindert. Der Wert des Vermögens im Zeitpunkt des Verzichts ist unverändert auf den 1. Januar des Jahres, das auf den Verzicht folgt, zu übertragen und dann jeweils nach einem Jahr zu vermindern (Art. 17a Abs. 1 und 2 ELV).

4.2 Das anrechenbare Vermögen ist nach den Grundsätzen der Gesetzgebung über die direkte kantonale Steuer für die Bewertung des Vermögens im Wohnsitzkanton zu bewerten. Dienen Grundstücke dem Bezüger oder einer Person, die in der EL-Berechnung eingeschlossen ist, nicht zu eigenen Wohnzwecken, so sind diese zum Verkehrswert einzusetzen. Bei der entgeltlichen oder unentgeltlichen Entäusserung eines Grundstückes ist der Verkehrswert für die Prüfung, ob ein Vermögensverzicht vorliegt, massgebend. Der Verkehrswert gelangt nicht zur Anwendung, wenn von Gesetzes wegen ein Rechtsanspruch auf den Erwerb zu einem tieferen Wert besteht (Art. 17 Abs. 1 , 4 und Abs. 5 Satz 1 und 2 ELV).

5.
5.1 Nach den Feststellungen der Vorinstanz war der im Februar 2011 verstorbene EL-Bezüger am 7. August 2007 ins Alters- und Pflegeheim X.________ eingetreten. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 31. Oktober 2007 veräusserte er das Grundstück Y.________ sowie weitere kleinere Parzellen an einen seiner beiden Söhne zum Preis von Fr. 230'476.-. Gemäss Schätzungsverfügung vom 10. November 2006 betrug der Vermögenssteuerwert der Liegeschaft Fr. 320'501.-, derjenige der übrigen Parzellen insgesamt Fr. 18'858.-. Unter Zugrundelegung dieses Verkehrswertes ermittelte die Ausgleichskasse ein Verzichtsvermögen von Fr. 163'326.- per 1. November 2007 bzw. Fr. 133'326.- per 1. Januar 2011 (Art. 17a Abs. 1 und 2 ELV), das den Eheleuten je zur Hälfte angerechnet wurde. Aus ihren verbindlichen und im Übrigen unbestrittenen Feststellungen (Art. 105 Abs.1 und 2 BGG) hat die Vorinstanz gefolgert, die Anrechnung zum Verkehrswert sei grundsätzlich gerechtfertigt, da im Veräusserungszeitpunkt das Kriterium der Nutzung des Grundstückes zu eigenen Wohnzwecken (Art. 17 Abs. 4 ELV) nicht mehr gegeben gewesen sei.

5.2 Im Weitern hat die Vorinstanz festgestellt, der Käufer habe das landwirtschaftliche Gewerbe seines Vaters nicht zur Selbstbewirtschaftung übernommen. Es bestünden auch keine Anhaltspunkte dafür und werde auch nicht substantiiert vorgebracht, ein anderer direkter Nachkomme habe - wie in BGE 125 V 69 - konkret vor, das landwirtschaftliche Gewerbe dereinst weiterzuführen. Er habe daher keinen Anspruch auf eine Übernahme zum Ertragswert gehabt. Ein gesetzlicher Anspruch im Sinne von Art. 17 Abs. 5 Satz 2 ELV auf den Erwerb zu einem tieferen Wert als der Verkehrswert - die Vorinstanz erwähnt in diesem Zusammenhang Art. 17 Abs. 1 und Art. 44 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) - habe somit nicht bestanden.

5.3 Schliesslich hat die Vorinstanz unter Hinweis auf das Urteil des Eidg. Versicherungsgerichts P 48/04 vom 22. Februar 2005 E. 2.1 die Berücksichtigung von vom Käufer seit dem Erwerb getätigten Investitionen unter dem Titel 'Wertverminderung seit dem 31. Dezember 2003 (Wertbasis des Vermögenssteuerwertes von Grundstück Y.________) bis 31. Oktober 2007 (Abschluss Kaufvertrag)' abgelehnt.

6.
Die Beschwerdeführerinnen rügen im Wesentlichen, es treffe nicht zu, dass der Sohn des Verstorbenen und Käufer des Grundstücks Y.________ sowie weiterer kleinere Parzellen nicht Selbstbewirtschafter sein solle. Es könne insbesondere nicht darauf ankommen, dass er nebst der Bewirtschaftung von ca. 1 ha Land, wofür er einen nicht zu unterschätzenden Aufwand betreibe, noch arbeite. Im Weitern habe sein Sohn grosses Interesse daran, nach ihm das landwirtschaftliche Gewerbe einschliesslich das verpachtete Land von 1,8 ha weiterzuführen. Lediglich ein Selbstbewirtschafter könne das gesetzliche Vorkaufsrecht u.a. der Verwandten für ein landwirtschaftliches Gewerbe geltend machen. Land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke seien ganz allgemein, namentlich auch nach der kantonalen Steuergesetzgebung, zum Ertragswert anzurechnen. Die Aufrechnung eines Verzichtsvermögens im Zusammenhang mit dem Verkauf des Grundstücks Y.________ und weiterer Landparzellen müsse unter den gegebenen (tatsächlichen und rechtlichen) Umständen als bundesrechtswidrig bezeichnet werden.

7.
Die Vorinstanz ist ohne Weiterungen davon ausgegangen, bei dem vom verstorbenen EL-Bezüger mit Kaufvertrag vom 31. Oktober 2007 entäusserten Grundstück Y.________, bestehend u.a. aus Wiesland mit Wohnhaus und einem Kleingebäude, Acker, Wiese, Weide, Hoch- und Flachmoor einschliesslich weiterer Parzellen mit Acker-, Wies- und Weidland, handle es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne des BGBB.
7.1
7.1.1 Nach Art. 4 BGBB gelten für Grundstücke, die für sich allein oder zusammen mit andern Grundstücken ein landwirtschaftliches Gewerbe bilden, die besonderen Bestimmungen dieses Gesetzes über die landwirtschaftlichen Gewerbe (Abs. 1). Die Bestimmungen über landwirtschaftliche Gewerbe gelten nicht für landwirtschaftliche Grundstücke, die: a. zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gemäss Artikel 8 gehören; b. (...; Abs. 3). Laut Art. 8 BGBB finden die Bestimmungen über die einzelnen landwirtschaftlichen Grundstücke auf ein landwirtschaftliches Gewerbe Anwendung, wenn es: a. seit mehr als sechs Jahren rechtmässig ganz oder weitgehend parzellenweise verpachtet ist und diese Verpachtung im Sinne von Artikel 31 Absatz 2 Buchstaben e und f des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht [LPG] weder vorübergehenden Charakter hat noch aus persönlichen Gründen erfolgt ist; b. unabhängig von seiner Grösse wegen einer ungünstigen Betriebsstruktur nicht mehr erhaltungswürdig ist. Ein Grundstück gilt als landwirtschaftlich, das für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist (Art. 6 Abs. 1 BGBB).
7.1.2 Gemäss Art. 7 BGBB gilt als landwirtschaftliches Gewerbe eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens eine Standardarbeitskraft nötig ist. Der Bundesrat legt die Faktoren und die Werte für die Berechnung einer Standardarbeitskraft in Abstimmung mit dem Landwirtschaftsrecht fest (Abs. 1; vgl. Art. 2a der Verordnung vom 4. Oktober 1993 über das bäuerliche Bodenrecht [VBB; SR 211. 412.110]). Bei der Beurteilung, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt, sind diejenigen Grundstücke zu berücksichtigen, die diesem Gesetz unterstellt sind (Art. 2 [Allgemeiner Geltungsbereich]; Abs. 3). Die Verpachtung einzelner Parzellen eines landwirtschaftlichen Gewerbes für sich allein betrachtet ändert nichts an dieser Eigenschaft (Eduard Hofer, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2. Aufl. 2011, N. 37f zu Art. 7 BGBB; vgl. BGE 111 II 487 E. 3a S. 492).

Die Kantone können landwirtschaftliche Betriebe, welche die Voraussetzungen nach Artikel 7 hinsichtlich der Standardarbeitskräfte nicht erfüllen, den Bestimmungen über die landwirtschaftlichen Gewerbe unterstellen; die minimale Betriebsgrösse ist dabei in einem Bruchteil einer Standardarbeitskraft festzulegen und darf 0,75 Standardarbeitskräfte nicht unterschreiten (Art. 5 lit. a BGBB). Nach § 22 Abs. 2 des schwyzerischen Gesetzes vom 26. November 2003 über die Landwirtschaft (SRSZ 312.100) sind landwirtschaftliche Betriebe im Berggebiet gemäss Art. 1 Abs. 3 der Verordnung über den landwirtschaftlichen Produktionskataster und die Ausscheidung von Zonen vom 7. Dezember 1998 [Landwirtschaftliche Zonen-Verordnung; SR 912.1] den Bestimmungen über die landwirtschaftlichen Gewerbe unterstellt, sofern für ihre Bewirtschaftung mindestens 0.75 Standardarbeitskräfte (SAK) nötig sind (Art. 5 lit. a BGBB). Das Berggebiet im Sinne von Art. 1 Abs. 3 der Landwirtschaftliche Zonen-Verordnung umfasst die Bergzonen I-IV.

7.2 Vorliegend fragt sich, ob es sich beim Gegenstand des Kaufvertrages vom 31. Oktober 2007 (Grundstück Y.________ und sechs weitere Parzellen mit Acker-, Wies- und Weidland) überhaupt um ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 Abs. 1 BGBB oder um einen vom Kanton gestützt auf Art. 5 lit. a BGBB den diesbezüglichen Gesetzesbestimmungen unterstellten landwirtschaftlichen Betrieb nach § 22 Abs. 2 des Landwirtschaftsgesetzes handelt, oder ob ein unter Art. 8 BGBB fallender Sachverhalt gegeben ist. Davon hängt entscheidend ab, ob im Zusammenhang mit der Veräusserung des gesamten landwirtschaftlichen Grundeigentums des verstorbenen EL-Bezügers (Ziff. 13 des Kaufvertrages vom 31. Oktober 2007) ein Vermögensverzichtstatbestand im Sinne von Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG und Art. 17 Abs. 5 ELV gegeben ist:
7.2.1 Nach Art. 42 BGBB haben, wenn ein landwirtschaftliches Gewerbe veräussert wird, die nachgenannten Verwandten des Veräusserers ein Vorkaufsrecht in folgender Rangordnung, wenn sie es selber bewirtschaften wollen und dafür geeignet erscheinen: 1. jeder Nachkomme; 2. (...; Abs. 1). Wird ein landwirtschaftliches Grundstück veräussert, so hat jeder Nachkomme des Veräusserers ein Vorkaufsrecht daran, wenn er Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist oder wirtschaftlich über ein solches verfügt und das Grundstück im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich dieses Gewerbes liegt (Abs. 2). Gemäss Art. 44 BGBB können die Berechtigten das Vorkaufsrecht an einem landwirtschaftlichen Gewerbe zum Ertragswert und an einem landwirtschaftlichen Grundstück zum doppelten Ertragswert geltend machen. Ebenfalls hat der Pächter unter bestimmten Bedingungen ein Vorkaufsrecht, wenn ein landwirtschaftliches Gewerbe oder ein landwirtschaftliches Grundstück veräussert wird. Das Vorkaufsrecht der Verwandten geht indessen vor (Art. 47 BGBB).
Selbstbewirtschafter ist, wer den Boden selber bearbeitet und, wenn es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt, dieses zudem persönlich leitet. Für die Selbstbewirtschaftung geeignet ist, wer die Fähigkeiten besitzt, die nach landesüblicher Vorstellung notwendig sind, um den landwirtschaftlichen Boden selber zu bearbeiten und ein landwirtschaftliches Gewerbe zu leiten (Art. 9 Abs. 1 und 2 BGBB). Den Boden im Sinne dieser Bestimmung selber bearbeiten bedeutet, die im Betrieb anfallenden Arbeiten auf dem Feld, im Stall, auf dem Hof (inkl. Administrativarbeiten) und im Zusammenhang mit der Vermarktung der Produkte zu einem wesentlichen Teil selber verrichten (ZBGR 87/2006 S. 273, 5A.20/2004 E. 3.2; BGE 115 II 181 E. 2a S. 183 ff.). Die bearbeitete Fläche muss nicht notwendigerweise ein landwirtschaftliches Gewerbe sein (Bruno Beeler, Bäuerliches Erbrecht gemäss dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht [BGBB] vom 4. Oktober 1991, 1998, S. 112 f.). Es kann auch ein für die landwirtschaftliche Nutzung geeignetes, landwirtschaftliches Grundstück im Sinne von Art. 6 Abs. 1 BGBB sein (Paul Richli, Landwirtschaftliches Gewerbe und Selbstbewirtschaftung - zwei zentrale Begriffe des Bundesgesetzes über das bäuerliche
Bodenrecht, AJP 1993 S. 1067). Auch wer eine landwirtschaftliche Tätigkeit als Freizeitbeschäftigung ausübt, kann - entgegen der Ansicht der Vorinstanz - als Selbstbewirtschafter gelten (Urteil 2C_855/2008 vom 11. Dezember 2009 E. 2.1).
7.2.2 Wird ein landwirtschaftliches Gewerbe verpachtet, bleibt das Vorkaufsrecht der Nachkommen bestehen, auch wenn sie es insofern nicht selber bewirtschaften können, als sie den Boden nicht im Sinne von Art. 9 BGBB selber bearbeiten können. Sie müssen jedoch dafür geeignet erscheinen. Dies ergibt sich zwingend aus der Rangordnung, wonach das Vorkaufsrecht der Verwandten demjenigen des Pächters vorgeht (Art. 47 Abs. 3 BGBB). Andernfalls könnte dieses Privileg durch Verpachtung des landwirtschaftlichen Gewerbes oder landwirtschaftlicher Grundstücke ausgehebelt werden. Umgekehrt wird die Rechtsposition des Pächters dadurch geschützt, dass bei Veräusserung des Pachtgegenstandes der Erwerber in den Pachtvertrag eintritt (Art. 14 LPG "Kauf bricht Pacht nicht"; BGE 124 III 37 E. 2 S. 39). Gleiches muss umso mehr gelten, wenn nur ein Teil des landwirtschaftlich nutzbaren Bodens verpachtet ist, der Erwerber den nicht verpachteten Teil selbst bewirtschaftet und er dazu geeignet ist. Auch in einem solchen Fall muss der Nachkomme gestützt auf Art. 44 BGBB das Vorkaufsrecht am landwirtschaftlichen Gewerbe zum Ertragswert geltend machen können.
7.2.3 Vorliegend steht fest, dass auf dem vom verstorbenen EL-Bezüger mit Kaufvertrag vom 31. Oktober 2007 u.a. veräusserten Grundstück Y.________, umfassend eine Fläche von 19'383 m² (= 1,9383 ha), zwei Pachtverträge lasteten, wobei gemäss Angaben der Beschwerdeführerinnen das seit .... verpachtete Land 1,8 ha misst. Unter der Annahme, dass das Kaufobjekt ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 Abs. 1 BGBB oder ein vom Kanton gestützt auf Art. 5 lit. a BGBB den diesbezüglichen Gesetzesbestimmungen unterstellter landwirtschaftlicher Betrieb nach § 22 Abs. 2 des Landwirtschaftsgesetzes war, hatte der Käufer Anspruch auf Übernahme zum Ertragswert und damit zu einem tieferen Wert als der Verkehrswert nach Art. 17 Abs. 5 Satz 2 ELV. Ist dagegen von einem landwirtschaftlichen Gewerbe auszugehen, auf das nach Art. 8 BGBB die Bestimmungen über die einzelnen landwirtschaftlichen Grundstücke anzuwenden sind (Hofer, a.a.O., N. 2 f. zu Art. 8 BGBB; Urteil 2C_ 200/2009 vom 14. September 2009 E. 2.1), hatte der Sohn des verstorbenen EL-Bezügers und Erwerber kein gesetzliches Vorkaufsrecht. Ein solches setzte voraus, dass er Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist oder wirtschaftlich über ein solches verfügt und das
Grundstück im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich dieses Gewerbes liegt (Art. 42 Abs. 2 BGBB), was nach Lage der Akten nicht zutrifft. Damit hatte er aber auch keinen Anspruch auf Übernahme zum (doppelten) Ertragswert und damit allenfalls zu einem tieferen Wert als der Verkehrswert nach Art. 17 Abs. 5 Satz 2 ELV. Es liegt bzw. läge insoweit eine (gemischte) Schenkung vor, woran der vereinbarte Gewinnanspruch nach Art. 41 Abs. 1 BGBB nichts ändert (Felix Schöbi, Bäuerliches Bodenrecht. Eine Annäherung in drei Aufsätzen, 1994, S. 70). Der noch unter dem alten Recht ergangene BGE 120 V 10, auf den sich die Beschwerdeführerinnen in diesem Zusammenhang berufen, ist überholt.

7.3 Nach dem Gesagten kann nicht abschliessend beurteilt werden, ob im Zusammenhang mit der Veräusserung des gesamten landwirtschaftlichen Grundeigentums des verstorbenen EL-Bezügers (Ziff. 13 des Kaufvertrages vom 31. Oktober 2007) ein Vermögensverzichtstatbestand im Sinne von Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG und Art. 17 Abs. 5 ELV gegeben ist. Die Ausgleichskasse wird die notwendigen Abklärungen (vorab Qualifizierung des Kaufgegenstandes, allenfalls - in einem zweiten Schritt - des zuweisungsberechtigten Erben) vorzunehmen haben und danach die Ergänzungsleistung neu festsetzen, wobei sie nachstehende E. 8 zu beachten hat.

8.
Die Beschwerdeführerinnen machen wie schon im vorinstanzlichen Verfahren geltend, der Käufer habe erhebliche Sanierungskosten (etwa Fr. 186'850.-) gehabt. Ohne Renovation wäre das erste Obergeschoss, wo der Verstorbene und seine Ehefrau bis zum Eintritt ins Heim gelebt hätten, kaum mehr bewohnbar. Mit ihren diesbezüglichen Vorbringen üben sie indessen weitgehend unzulässige appellatorische Kritik an der vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellung und Beweiswürdigung (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 137 II 353 E. 5.1 S. 356), insbesondere es sei nicht davon auszugehen, dass die Liegenschaft seit 31. Dezember 2003 (Wertbasis für Schätzung des Vermögenssteuerwertes) bis zum Verkauf Ende Oktober 2007 eine (erhebliche) Wertverminderung erfahren habe. Abgesehen davon wohnte auch der Bruder des Käufers im ersten Obergeschoss. Im selben Haus wohnte auch er selber mit seiner Familie. Unter diesen Umständen können pauschale, nicht nach diesen Gegebenheiten differenzierende Sanierungskosten ohnehin nicht genügen. Es kommt dazu, dass spätestens seit 1. Februar 2008, somit bereits rund drei Monate nach Abschluss des Kaufvertrages vom 31. Oktober 2007, beide Eltern des Käufers im Alters- und Pflegeheim X.________ waren. Der an den Kaufpreis angerechnete
Betrag von Fr. 96'033.- als Gegenleistung für das ihnen eingeräumte lebenslängliche und unentgeltliche Wohnrecht beruhte auf einer erwarteten Nutzungsdauer von rund zehn Jahren. Die schon wenige Monate nach dem Erwerb des Wohnhauses eingetretene freie Verfügbarkeit der Wohnung der Eltern müsste ebenfalls berücksichtigt werden bei der Frage nach verzichtsvermögenvermindernden Sanierungskosten.

9.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten der Ausgleichskasse aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Die Beschwerdeführerinnen haben Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist, und der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz vom 27. Oktober 2011 und der Einspracheentscheid der Ausgleichskasse Schwyz vom 14. Juli 2011 werden aufgehoben. Die Sache wird an die Verwaltung zurückgewiesen, damit sie nach Abklärungen im Sinne der Erwägungen den EL-Anspruch des Verstorbenen und denjenigen seiner Ehefrau für die Monate Januar und Februar 2011 neu festsetze.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 500.- werden der Ausgleichskasse Schwyz auferlegt.

3.
Die Ausgleichskasse Schwyz hat die Beschwerdeführerinnen für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'800.- zu entschädigen.

4.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz hat die Parteientschädigung für das kantonale Verfahren neu festzusetzen.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz und dem Bundesamt für Sozialversicherungen schriftlich mitgeteilt.

Luzern, 9. Juli 2012

Im Namen der II. sozialrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Meyer

Der Gerichtsschreiber: Fessler

SR 831.30 Loi fédérale du 6 octobre 2006 sur les prestations complémentaires à l'AVS et à l'AI (Loi sur les prestations complémentaires, LPC) - Loi sur les prestations complémentaires LPC Art. 11 Revenus déterminants - 1 Les revenus déterminants comprennent:
¹	Les revenus déterminants comprennent:
^a	deux tiers des ressources en espèces ou en nature provenant de l'exercice d'une activité lucrative, pour autant qu'elles excèdent annuellement 1000 francs pour les personnes seules et 1500 francs pour les couples et les personnes qui ont des enfants ayant droit à une rente d'orphelin ou donnant droit à une rente pour enfant de l'AVS ou de l'AI; pour les conjoints qui n'ont pas droit aux prestations complémentaires, le revenu de l'activité lucrative est pris en compte à hauteur de 80 %; pour les personnes invalides ayant droit à une indemnité journalière de l'AI, le revenu de l'activité lucrative est intégralement pris en compte;
^b	le produit de la fortune mobilière et immobilière, y compris la valeur annuelle d'un usufruit ou d'un droit d'habitation ou la valeur locative annuelle d'un immeuble dont le bénéficiaire de prestations complémentaires ou une autre personne comprise dans le calcul de ces prestations est propriétaire, et qui sert d'habitation à l'une de ces personnes au moins;
^c	un quinzième de la fortune nette, un dixième pour les bénéficiaires de rentes de vieillesse, dans la mesure où elle dépasse 30 000 francs pour les personnes seules, 50 000 francs pour les couples et 15 000 francs pour les orphelins et les enfants donnant droit à des rentes pour enfant de l'AVS ou de l'AI; si le bénéficiaire de prestations complémentaires ou une autre personne comprise dans le calcul de ces prestations est propriétaire d'un immeuble qui sert d'habitation à l'une de ces personnes au moins, seule la valeur de l'immeuble supérieure à 112 500 francs entre en considération au titre de la fortune;
^d	les rentes, pensions et autres prestations périodiques, y compris les rentes de l'AVS et de l'AI;
^dbis	la rente entière, même si seul un pourcentage de la rente est ajourné en vertu de l'art. 39, al. 1, LAVS56 ou perçu de manière anticipée en vertu de l'art. 40, al. 1, LAVS;
^e	les prestations touchées en vertu d'un contrat d'entretien viager ou de toute autre convention analogue;
^f	les allocations familiales;
^g	...
^h	les pensions alimentaires prévues par le droit de la famille;
ⁱ	la réduction des primes accordée pour une période pour laquelle des prestations complémentaires sont attribuées avec effet rétroactif.
^1bis	En dérogation à l'al. 1, let. c, seule la valeur de l'immeuble supérieure à 300 000 francs entre en considération au titre de la fortune lorsque l'une des conditions suivantes est remplie:
^a	un couple ou un des conjoints est propriétaire d'un immeuble qui sert d'habitation à l'un des conjoints tandis que l'autre vit dans un home ou dans un hôpital;
^b	le bénéficiaire d'une allocation pour impotent de l'AVS, de l'AI, de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire vit dans un immeuble dont lui-même ou son conjoint est propriétaire.59
^1ter	Les personnes ayant droit à des prestations de l'AI en vertu des art. 10 et 22 de la loi fédérale du 19 juin 1959 sur l'assurance-invalidité60 qui perçoivent un pourcentage de leur rente de manière anticipée en vertu de l'art. 40, al. 1, LAVS ne sont pas considérées comme des bénéficiaires d'une rente de vieillesse pour la prise en compte de la fortune nette en vertu de l'al. 1, let. c.61
²	Pour les personnes vivant dans un home ou dans un hôpital, les cantons peuvent fixer le montant de la fortune qui sera pris en compte en dérogeant à l'al. 1, let. c. Les cantons sont autorisés à augmenter, jusqu'à concurrence d'un cinquième, ce montant.
³	Ne sont pas pris en compte:
^a	les aliments fournis par les proches en vertu des art. 328 à 330 du code civil62;
^b	les prestations d'aide sociale;
^c	les prestations provenant de personnes et d'institutions publiques ou privées ayant un caractère d'assistance manifeste;
^d	les allocations pour impotents des assurances sociales;
^e	les bourses d'études et autres aides financières destinées à l'instruction;
^f	la contribution d'assistance versée par l'AVS ou par l'AI;
^g	les contributions de l'assurance obligatoire des soins aux coûts des soins dispensés dans un home, lorsque la taxe journalière ne comprend pas les coûts des soins au sens de la LAMal65;
^h	le supplément de rente selon l'art. 34bis LAVS.
⁴	Le Conseil fédéral détermine les cas dans lesquels les allocations pour impotents des assurances sociales doivent être prises en compte dans les revenus déterminants.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 91 Décisions partielles - Le recours est recevable contre toute décision:
^a	qui statue sur un objet dont le sort est indépendant de celui qui reste en cause;
^b	qui met fin à la procédure à l'égard d'une partie des consorts.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 93 Autres décisions préjudicielles et incidentes - 1 Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
¹	Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
^a	si elles peuvent causer un préjudice irréparable, ou
^b	si l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse.
²	En matière d'entraide pénale internationale et en matière d'asile, les décisions préjudicielles et incidentes ne peuvent pas faire l'objet d'un recours.88 Le recours contre les décisions relatives à la détention extraditionnelle ou à la saisie d'objets et de valeurs est réservé si les conditions de l'al. 1 sont remplies.
³	Si le recours n'est pas recevable en vertu des al. 1 et 2 ou qu'il n'a pas été utilisé, les décisions préjudicielles et incidentes peuvent être attaquées par un recours contre la décision finale dans la mesure où elles influent sur le contenu de celle-ci.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 831.30 Loi fédérale du 6 octobre 2006 sur les prestations complémentaires à l'AVS et à l'AI (Loi sur les prestations complémentaires, LPC) - Loi sur les prestations complémentaires LPC Art. 9 Calcul et montant de la prestation complémentaire annuelle - 1 Le montant de la prestation complémentaire annuelle correspond à la part des dépenses reconnues qui excède les revenus déterminants, mais au moins au plus élevé des montants suivants:
¹	Le montant de la prestation complémentaire annuelle correspond à la part des dépenses reconnues qui excède les revenus déterminants, mais au moins au plus élevé des montants suivants:
^a	la réduction des primes la plus élevée prévue par le canton pour les personnes ne bénéficiant ni de prestations complémentaires ni de prestations d'aide sociale;
^b	60 % du montant forfaitaire annuel pour l'assurance obligatoire des soins au sens de l'art. 10, al. 3, let. d.30
^1bis	Les étrangers visés à l'art. 5, al. 3, peuvent prétendre au plus à une prestation complémentaire annuelle d'un montant équivalant au minimum de la rente ordinaire complète correspondante tant qu'ils ne satisfont pas au délai de carence visé à l'art. 5, al. 1.31
²	Les dépenses reconnues et les revenus déterminants des conjoints et des personnes qui ont des enfants ayant droit à une rente d'orphelin ou donnant droit à une rente pour enfant de l'AVS ou de l'AI sont additionnés. Il en va de même pour des orphelins faisant ménage commun.
³	Pour les couples dont l'un des conjoints ou les deux vivent dans un home ou dans un hôpital, la prestation complémentaire annuelle est calculée séparément pour chacun des conjoints sur la base des principes suivants:
^a	les dépenses reconnues sont prises en compte pour le conjoint auquel elles se rapportent; si la dépense concerne les deux conjoints, elle est prise en compte à raison de moitié pour chacun d'eux;
^b	les revenus déterminants sont soumis au partage par moitié, à l'exception de l'imputation de la fortune; le Conseil fédéral peut prévoir d'autres exceptions pour les revenus qui ne concernent qu'un conjoint;
^c	la fortune est prise en compte à raison de moitié pour chacun des conjoints; si un couple ou un des conjoints est propriétaire d'un immeuble qui sert d'habitation à l'un des conjoints tandis que l'autre vit dans un home ou dans un hôpital, la fortune est prise en compte à raison de trois quarts pour le conjoint vivant dans le home ou l'hôpital et à raison d'un quart pour le conjoint vivant à domicile.32
⁴	Il n'est pas tenu compte, dans le calcul de la prestation complémentaire annuelle, des enfants dont les revenus déterminants dépassent les dépenses reconnues.
⁵	Le Conseil fédéral édicte des dispositions sur:
^a	l'addition des dépenses reconnues et des revenus déterminants de membres d'une même famille; il peut prévoir des exceptions, notamment pour ceux des enfants qui donnent droit à une rente pour enfant de l'AVS ou de l'AI;
^b	l'évaluation des revenus déterminants, des dépenses reconnues et de la fortune;
^c	la prise en compte du revenu de l'activité lucrative pouvant raisonnablement être exigée de personnes partiellement invalides et de veuves sans enfants mineurs;
^cbis	la prise en compte des dettes hypothécaires pour le calcul de la fortune nette;
^d	la période à prendre en considération pour déterminer les revenus et les dépenses;
^e	le forfait pour frais accessoires d'une personne résidant dans un immeuble à titre de propriétaire ou d'usufruitier;
^f	le forfait pour frais de chauffage d'un appartement loué, si le locataire doit les supporter lui-même;
^g	la coordination avec la réduction des primes prévues par la loi fédérale du 18 mars 1994 sur l'assurance-maladie (LAMal)34;
^h	la définition de la notion de home.

SR 831.301 Ordonnance du 15 janvier 1971 sur les prestations complémentaires à l'assurance-vieillesse, survivants et invalidité (OPC-AVS/AI) OPC-AVS/AI Art. 17^a Évaluation de la fortune - 1 La fortune prise en compte doit être évaluée selon les règles de la législation sur l'impôt cantonal direct du canton du domicile.
¹	La fortune prise en compte doit être évaluée selon les règles de la législation sur l'impôt cantonal direct du canton du domicile.
²	et 3...76
⁴	Lorsque des immeubles ne servent pas d'habitation au requérant ou à une personne comprise dans le calcul de la prestation complémentaire, ils seront pris en compte à la valeur vénale.
⁵	En cas de dessaisissement d'un immeuble, à titre onéreux ou gratuit, est déterminante la valeur vénale pour savoir s'il y a renonciation à des parts de fortune au sens de l'art. 11a, al. 2, LPC. La valeur vénale n'est pas applicable si, légalement, il existe un droit d'acquérir l'immeuble à une valeur inférieure.77
⁶	En lieu et place de la valeur vénale, les cantons peuvent appliquer uniformément la valeur de répartition déterminante pour les répartitions intercantonales.78

SR 831.301 Ordonnance du 15 janvier 1971 sur les prestations complémentaires à l'assurance-vieillesse, survivants et invalidité (OPC-AVS/AI) OPC-AVS/AI Art. 17 Calcul de la fortune nette - 1 La fortune nette est calculée en déduisant les dettes prouvées de la fortune brute.
¹	La fortune nette est calculée en déduisant les dettes prouvées de la fortune brute.
²	Les dettes hypothécaires peuvent être déduites jusqu'à concurrence de la valeur de l'immeuble.
³	De la valeur d'un immeuble qui sert d'habitation au bénéficiaire de prestations complémentaires ou à une autre personne comprise dans le calcul de ces prestations et qui est la propriété d'une de ces personnes sont déduites, dans l'ordre:
^a	la franchise visée à l'art. 11, al. 1, let. c, 2e partie de la phrase, LPC ou à l'art. 11, al. 1bis, LPC;
^b	les dettes hypothécaires, pour autant qu'elles n'excèdent pas la valeur restante de l'immeuble après la déduction visée à la let. a.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 17 Imputation sur la part héréditaire - 1 L'entreprise agricole est imputée à la valeur de rendement sur la part de l'héritier qui exploite lui-même.
¹	L'entreprise agricole est imputée à la valeur de rendement sur la part de l'héritier qui exploite lui-même.
²	Les biens meubles servant à l'exploitation sont imputés à la valeur qu'ils représentent pour ladite exploitation et l'entreprise accessoire non agricole à sa valeur vénale.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 4 Dispositions spéciales sur les entreprises agricoles - 1 Les dispositions spéciales de la présente loi relatives aux entreprises agricoles s'appliquent aux immeubles qui constituent, seuls ou avec d'autres immeubles, une entreprise agricole.
¹	Les dispositions spéciales de la présente loi relatives aux entreprises agricoles s'appliquent aux immeubles qui constituent, seuls ou avec d'autres immeubles, une entreprise agricole.
²	Les dispositions sur les entreprises agricoles s'appliquent aussi aux participations majoritaires à des personnes morales dont les actifs consistent principalement en une entreprise agricole.
³	Les dispositions sur les entreprises agricoles ne s'appliquent pas aux immeubles agricoles qui:
^a	font partie d'une entreprise agricole au sens de l'art. 8;
^b	peuvent être soustraits de l'entreprise agricole avec l'approbation de l'autorité compétente en matière d'autorisation.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 8 Entreprises agricoles; cas particulier - Les dispositions sur les immeubles agricoles isolés s'appliquent à l'entreprise agricole lorsque celle-ci:
^a	est licitement affermée par parcelles, en tout ou en majeure partie, depuis plus de six ans, dans la mesure où l'affermage n'a pas un caractère temporaire ni ne se fonde sur des raisons tenant à la personne du bailleur au sens de l'art. 31, al. 2, let. e et f, de la loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole13;
^b	n'est plus digne d'être maintenue, quelle que soit sa grandeur, en raison d'une structure d'exploitation défavorable.

SR 221.213.2 Loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole (LBFA) LBFA Art. 31 Motifs d'autorisation - 1 Avant que le fermier n'entre en jouissance de la chose affermée, le bailleur doit demander l'autorisation à l'autorité cantonale.
¹	Avant que le fermier n'entre en jouissance de la chose affermée, le bailleur doit demander l'autorisation à l'autorité cantonale.
²	L'autorisation n'est accordée que si l'une des conditions suivantes est remplie:
^a	...
^b	...
^c	le maintien de l'entreprise agricole ne se justifie plus;
^d	l'entreprise agricole est située, en tout ou en majeure partie, dans une zone à bâtir au sens de l'art. 15 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire29;
^e	l'entreprise n'est affermée par parcelles que temporairement et sera, plus tard, reconstituée comme unité économique;
^f	le bailleur n'est plus en mesure d'exploiter lui-même tout le domaine pour des raisons telles que maladie grave ou âge avancé;
^g	au lieu d'immeubles ou partie d'immeubles affermés par parcelles, d'autres objets, mieux situés pour l'exploitation ou mieux adaptés à celle-ci, sont affermés à titre complémentaire.
^2bis	L'autorité permet en outre l'affermage par parcelles d'une entreprise agricole si les conditions suivantes sont remplies:
^a	...
^b	l'affermage par parcelles sert principalement à améliorer les structures d'autres entreprises agricoles;
^c	aucun parent titulaire d'un droit de préemption ou d'un droit à l'attribution n'entend reprendre l'entreprise pour l'exploiter à titre personnel et aucune autre personne qui pourrait demander l'attribution dans le partage successoral (art. 11, al. 2, de la LF du 4 oct. 1991 sur le droit foncier rural32) ne veut reprendre l'entreprise en entier pour l'affermer;
^d	le conjoint ou le partenaire enregistré qui a exploité l'entreprise avec le propriétaire approuve l'affermage par parcelles.34
³	...35

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 6 Immeuble agricole - 1 Est agricole l'immeuble approprié à un usage agricole ou horticole.
¹	Est agricole l'immeuble approprié à un usage agricole ou horticole.
²	Sont assimilés à des immeubles agricoles les droits de jouissance et de participation aux allmends, alpages, forêts et pâturages qui appartiennent aux sociétés d'allmends, aux corporations d'alpages, de forêts et aux autres collectivités semblables.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 7 Entreprise agricole; en général - 1 Par entreprise agricole, on entend une unité composée d'immeubles, de bâtiments et d'installations agricoles qui sert de base à la production agricole et qui exige, dans les conditions d'exploitation usuelles dans le pays, au moins une unité de main-d'oeuvre standard. Le Conseil fédéral fixe, conformément au droit agraire, les facteurs et les valeurs servant au calcul de l'unité de main-d'oeuvre standard.10
¹	Par entreprise agricole, on entend une unité composée d'immeubles, de bâtiments et d'installations agricoles qui sert de base à la production agricole et qui exige, dans les conditions d'exploitation usuelles dans le pays, au moins une unité de main-d'oeuvre standard. Le Conseil fédéral fixe, conformément au droit agraire, les facteurs et les valeurs servant au calcul de l'unité de main-d'oeuvre standard.10
²	Aux mêmes conditions, les entreprises d'horticulture productrice sont assimilées à des entreprises agricoles.
³	Pour apprécier s'il s'agit d'une entreprise agricole, on prendra en considération les immeubles assujettis à la présente loi (art. 2).
⁴	Doivent, en outre, être pris en considération:
^a	les conditions locales;
^b	la possibilité de construire des bâtiments manquants nécessaires à l'exploitation ou de transformer, rénover ou remplacer ceux qui existent, lorsque l'exploitation permet de supporter les dépenses correspondantes;
^c	les immeubles pris à ferme pour une certaine durée.
^4bis	Pour apprécier s'il y a propriété d'une entreprise agricole au sens des art. 21, 36, al. 2, 42, al. 2, 47, al. 2, et 49, al. 2, on prendra également en considération les immeubles visés à l'al. 4, let. c.11
⁵	Une entreprise mixte est une entreprise agricole lorsqu'elle a un caractère agricole prépondérant.

SR 211.412.110 Ordonnance du 4 octobre 1993 sur le droit foncier rural (ODFR) ODFR Art. 2^a - 1 Les facteurs mentionnés à l'art. 3 de l'ordonnance du 7 décembre 1998 sur la terminologie agricole (OTerm)10 s'appliquent pour calculer le nombre d'unités de main-d'oeuvre standard (UMOS) par entreprise. D'ici au 1er juillet 2016, les facteurs mentionnés à l'art. 3 OTerm, qui étaient en vigueur jusqu'à fin 2015, s'appliquent pour calculer le nombre d'unités de main-d'oeuvre standard (UMOS) par entreprise.11
¹	Les facteurs mentionnés à l'art. 3 de l'ordonnance du 7 décembre 1998 sur la terminologie agricole (OTerm)10 s'appliquent pour calculer le nombre d'unités de main-d'oeuvre standard (UMOS) par entreprise. D'ici au 1er juillet 2016, les facteurs mentionnés à l'art. 3 OTerm, qui étaient en vigueur jusqu'à fin 2015, s'appliquent pour calculer le nombre d'unités de main-d'oeuvre standard (UMOS) par entreprise.11
²	En complément de l'al. 1, il convient de prendre en compte les suppléments et facteurs ci-après:
^a	vaches laitières dans une exploitation d'estivage
^b	autres animaux de rente dans une exploitation d'estivage
^c	pommes de terre
^d	petits fruits et baies, plantes médicinales et aromatiques
^e	viticulture avec vinification
^f	serres reposant sur des fondations permanentes
^g	tunnels ou châssis
^h	production de champignons dans des tunnels ou des bâtiments
ⁱ	production de champignons de Paris dans des bâtiments
^j	production de chicorée Witloof dans des bâtiments
^k	production de pousses de légumes et de salade dans des bâtiments
^l	horticulture productrice: serres reposant sur des fondations en dur et tunnels pour plantes en récipients (pots)
^m	cultures d'arbres de Noël
ⁿ	forêt faisant partie de l'exploitation
³	En ce qui concerne les cultures visées à l'al. 2, let. f, g et l, la surface totale des installations est imputable.
⁴	En ce qui concerne les cultures visées à l'al. 2, let. h à k, la surface de référence correspond à la surface de la couche (surface du substrat, surface de production) ou pour la production au moyen de blocs, de cylindres ou de bacs tridimensionnels, à la surface au sol de ces équipements, espaces intermédiaires inclus (sans les couloirs de circulation). Lorsqu'il s'agit d'installations à plusieurs étages (étagères), les surfaces sont additionnées.
⁵	Les animaux visés à l'al. 2, let. a et b, détenus en propre ou appartenant à des tiers et qui sont gardés dans des exploitations d'estivage ne sont imputables que si l'exploitation d'estivage faisant partie de l'entreprise agricole est gérée pour le compte et aux risques et périls de l'exploitant.
⁶	Un supplément de 0,05 UMOS par 10 000 francs de prestation brute est accordé pour la transformation, le stockage et la vente dans des installations autorisées, propres à l'exploitation, de produits issus de la propre production agricole. La prestation brute doit figurer dans la comptabilité financière.
⁷	Un supplément de 0,05 UMOS par 10 000 francs de prestation brute est accordé pour l'exercice, dans des installations autorisées, d'activités proches de l'agriculture au sens de l'art. 12b OTerm. La prestation brute doit figurer dans la comptabilité financière. Le supplément est plafonné à 0,4 UMOS.
⁸	Le supplément visé à l'al. 7 n'est accordé que si l'exploitation atteint la taille d'au moins 0,8 UMOS du fait de ses activités visées aux al. 1 à 6.
⁹	Pour les cultures de l'horticulture productrice, les facteurs UMOS visés aux al. 1 à 4 s'appliquent par analogie.

SR 912.1 Ordonnance du 7 décembre 1998 sur le cadastre de la production agricole et la délimitation de zones (Ordonnance sur les zones agricoles) - Ordonnance sur le cadastre de la production agricole Ordonnance-sur-les-zones-agric Art. 1 Zones et régions
¹	La surface utilisée à des fins agricoles est subdivisée en régions et en zones dans le cadastre de la production agricole.
²	La région d'estivage comprend la surface utilisée par tradition pour l'économie alpestre.
³	La région de montagne comprend:
^a	la zone de montagne IV;
^b	la zone de montagne III;
^c	la zone de montagne II;
^d	la zone de montagne I.
⁴	La région de plaine comprend:
^a	la zone des collines;
^b	la zone de plaine.
⁵	La région de montagne et des collines englobe les zones de montagne I à IV et la zone des collines.

SR 912.1 Ordonnance du 7 décembre 1998 sur le cadastre de la production agricole et la délimitation de zones (Ordonnance sur les zones agricoles) - Ordonnance sur le cadastre de la production agricole Ordonnance-sur-les-zones-agric Art. 1 Zones et régions
¹	La surface utilisée à des fins agricoles est subdivisée en régions et en zones dans le cadastre de la production agricole.
²	La région d'estivage comprend la surface utilisée par tradition pour l'économie alpestre.
³	La région de montagne comprend:
^a	la zone de montagne IV;
^b	la zone de montagne III;
^c	la zone de montagne II;
^d	la zone de montagne I.
⁴	La région de plaine comprend:
^a	la zone des collines;
^b	la zone de plaine.
⁵	La région de montagne et des collines englobe les zones de montagne I à IV et la zone des collines.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 5 Droit cantonal réservé - Les cantons peuvent:
^a	soumettre aux dispositions sur les entreprises agricoles les entreprises agricoles qui ne remplissent pas les conditions prévues à l'art. 7 relatives à l'unité de main-d'oeuvre standard; la taille minimale de l'entreprise doit être fixée en une fraction d'unité de main-d'oeuvre standard et ne doit pas être inférieure à 0,6 unité;
^b	exclure l'application de la présente loi aux droits de jouissance et de participation aux allmends, alpages, forêts et pâturages qui appartiennent aux sociétés d'allmends, aux corporations d'alpages, de forêts et aux autres collectivités semblables, à moins que ces droits ne fassent partie d'une entreprise agricole à laquelle les dispositions de la présente loi relatives aux entreprises agricoles sont applicables.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 42 Objet et rang - 1 En cas d'aliénation d'une entreprise agricole, les parents de l'aliénateur mentionnés ci-après ont, dans l'ordre, un droit de préemption sur celle-ci lorsqu'ils entendent l'exploiter eux-mêmes et en paraissent capables:
¹	En cas d'aliénation d'une entreprise agricole, les parents de l'aliénateur mentionnés ci-après ont, dans l'ordre, un droit de préemption sur celle-ci lorsqu'ils entendent l'exploiter eux-mêmes et en paraissent capables:
¹	chaque descendant;
²	chacun des frères et soeurs et leurs enfants, lorsque l'aliénateur a acquis l'entreprise en totalité ou en majeure partie de ses père et mère ou dans leur succession depuis moins de 25 ans.
²	En cas d'aliénation d'un immeuble agricole, chacun des descendants de l'aliénateur a un droit de préemption sur l'immeuble, lorsqu'il est propriétaire d'une entreprise agricole ou qu'il dispose économiquement d'une telle entreprise et que l'immeuble est situé dans le rayon d'exploitation de cette entreprise, usuel dans la localité.
³	Le droit de préemption ne peut pas être invoqué par celui contre qui l'aliénateur fait valoir des raisons justifiant une exhérédation.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 47 Objet - 1 En cas d'aliénation d'une entreprise agricole, le fermier a un droit de préemption lorsque:
¹	En cas d'aliénation d'une entreprise agricole, le fermier a un droit de préemption lorsque:
^a	il entend l'exploiter lui-même et en paraît capable et que
^b	la durée légale minimum du bail prévue par les dispositions de la loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole27 est échue.
²	En cas d'aliénation d'un immeuble agricole, le fermier a un droit de préemption sur l'objet affermé lorsque:28
^a	la durée légale minimum du bail prévue par les dispositions de la loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole est échue et que
^b	le fermier est propriétaire d'une entreprise agricole ou dispose économiquement d'une telle entreprise et que l'immeuble affermé est situé dans le rayon d'exploitation de cette entreprise, usuel dans la localité.
³	Le droit de préemption des parents prime celui du fermier.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 9 Exploitant à titre personnel - 1 Est exploitant à titre personnel quiconque cultive lui-même les terres agricoles et, s'il s'agit d'une entreprise agricole, dirige personnellement celle-ci.14
¹	Est exploitant à titre personnel quiconque cultive lui-même les terres agricoles et, s'il s'agit d'une entreprise agricole, dirige personnellement celle-ci.14
²	Est capable d'exploiter à titre personnel quiconque a les aptitudes usuellement requises dans l'agriculture de notre pays pour cultiver lui-même les terres agricoles et diriger personnellement une entreprise agricole.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 41 Droit au gain et droit de réméré conventionnels - 1 Les parties peuvent convenir que l'aliénateur d'une entreprise ou d'un immeuble agricole a droit au gain en cas de revente. Ce droit est, sauf convention contraire, régi par les dispositions sur le droit au gain des cohéritiers.
¹	Les parties peuvent convenir que l'aliénateur d'une entreprise ou d'un immeuble agricole a droit au gain en cas de revente. Ce droit est, sauf convention contraire, régi par les dispositions sur le droit au gain des cohéritiers.
²	Si une entreprise ou un immeuble agricole est aliéné à un prix inférieur à la valeur vénale sans qu'un droit au gain ait été convenu, les dispositions sur les rapports et la réduction (art. 626 à 632 et 522 à 533 CC26), destinées à protéger les héritiers, sont réservées. Les actions correspondantes se prescrivent à partir de l'exigibilité du gain (art. 30).
³	L'aliénateur peut convenir d'un droit de réméré avec l'acquéreur pour le cas où celui-ci cesserait d'exploiter lui-même. Si l'aliénateur décède et que l'acquéreur cesse d'exploiter lui-même, chacun des héritiers qui entend exploiter l'entreprise lui-même et en paraît capable peut invoquer le droit de réméré de manière indépendante.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.